（人文地理学专业论文）城市化过程中的土地增值研究——以长春市为例.pdf

摘要 上世纪九十年代以来，我国进入城市化快速发展阶段，城市人口规模、建设用地规 模不断扩大，社会经济空间繁荣，从而导致城市土地投资不断增加、城市土地稀缺性不 断提高。同时，我国城市土地有偿制度逐步建立，城市土地市场不断发展完善。在这个 过程中，我国城市土地价值呈现不可逆转的增长趋势。 本文采用理论探索与实证研究相结合的方法，综合运用城市地理学、城市经济学、 土地经济学等学科的相关理论，对城市化过程中的土地增值进行了理论探索，并且结合 长春市的实际进行了实证分析。本文主体包括四个部分： 第一部分为对基本概念的理论诠释，是本文研究的基础。城市土地增值是指在城市 化过程中，伴随着社会经济发展和土地改良，土地利用过程中获得的土地收益不断增加， 其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式就是土地价格的上涨。 同时，分析了城市土地增值的规律性：在市场经济中，随着土地的稀缺性不断提高和土 地投资的不断增加，必然出现土地增值的总趋势；这一趋势也就是土地价格增长的不可 逆转的总趋势。并且分析得出土地增值具有整体、独立、辐射、共存和不可逆转等特点。 第二部分是文章的理论基础。概括了城市化过程中土地增值的理论基础，包括：城 市化理论、区位理论、地租理论和城市空间结构理论。 第三部分为城市化过程中土地增值的形成机制的探索，是本题目研究的重点、难点 和力求创新之处。全面分析了城市土地价格的影响因素，按照与土地的关系及影响范围 分为宏观因素、中观因素和微观因素；揭示了城市化过程中投资、用途转变、供求拉动、 政策法规引导、技术进步等土地增值的形成机制；分析了城市发展的三个阶段：向心力 为主的城市集聚化发展阶段、离心力为主的城市郊区化发展阶段、城市网络化发展阶段 中城市发展与土地增值的空间互动机制，同时在空间上分析了城市扩展和内部城区城市 化中的土地增值。 第四部分为实例研究长春市快速城市化过程中的土地增值，力求理论联系实 际，并有一定的社会实践意义。结合实际情况，特别是长春市近年来城市化发展的实际 与研究，长春市城市土地价格调查、评估的实际研究成果，对长春市快速城市化过程中 的土地增值进行了实证研究。首先，分析了长春城市化、城市建设用地、城市空间发展 的历史进程、现状和发展趋势；其次，分析了近几年长春市城市土地增值趋势；在此基 础上探索了长春市快速城市化过程中的土地增值形成机制。 本文对于城市化过程中土地增值的研究是对城市土地价值理论的探索和发展；同时 也是对城市化和城市发展理论的探索性扩充，并且对实践发挥一定的指导意义。 关键词：城市化过程；城市土地增值；形成机制；空间互动机制 a b s t r a c t s i n c et h e1 9 9 0 s ，c h i n ah a se n t e r e daf h s te r ao ft l l eu r b a n i z a t i o n ，m eu r b a i lp o p l l l a t i o n s c a l e ，n l el a i l ds c a l ef o rc o n s t r i l c t i o nl l l l c e a s i n g l ye x p a n d e d ，s o c i a le c o n o m yh a sb e e no f u 1 1 p r e c e d e n t e dp m s p e r i t y ，t 1 1 u sc a u s e sm ec i 哆l a n di n v e s t n l c n tt oi c r c a s e ，c i t yl a l l ds c a r c e c r i h a n c e s a t 缸l es a l et i m e ，t h ec i t yl a n dp a i d s y s t e mh 船b e e ng m d u a l l ye s t a b l i s h e d ， a c c o m p a 珂c d 谢mt b ed e v e l o p m e n ta 1 1 dc o n s u m m a t i o n0 f t h ec i t yl a l l dm a d k e t i nt h i sp r o c e s s ， t h e l u eo f c h i i l a sc i t yl a n dp r e s e n t sa ni r r e v e r s i b l eg r o w 山t e n d e n c y t 1 1 i sa n i c l cl l n i & s 协em e 也o do ft h em e o r ye x p l o r a t i o na n d 也er e dd i a g n o s i sr c s e a r c h s y n t h e s i z e sm ec i t yg e o 鲫h y ，u r b a ne c o n o m i c s ，1 a 1 1 de c o n o 痂c 锄do t h e rr c l a _ t e dt h e o r i e s ； i 1 1 v e s t i g a t e sl a n d 血c r e m e n ti i lm e 讪a i l i z e dp r o c e s s ，a i l du n i f i e dt h er e a l 时o fc l l a n g c h 岫 c i t yt oc a h yo n l er e a ld i a g n o s i sa n a l y s i s t h i sa n i c l em l u d i n gf o l l rm a i np a n s ： 1 1 1 e 血r s tp a ni sf o rm ea n n o t a t i o nt o 血cb a s i cc o n c 印t ，w h i c hi sm ef o l l n d a t i o no f t h i s a n i c l e t h ec i t yl a n di n c r e m e n tr e f e r st o ：i nt h eu r b 锄i z c dp r o c e s s ，、：l ，i m l es o c i a le c o n o m y d e v e l o p m e n ta n d t h el 趾d q u a l 时i n l p r o v e m e t ，t 1 1 el a n di n c o m eo b t a i n su n c e a s i n 甜y i n c r e a s e si nm el a n du t i l i z a t i o np r o c e s s ，i t se c o n o m i c a lq 血t e s s e n c ei st l l el a i l dr e n ti n c r e m e n t a n dm es o 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ya n dd e m 趾d ，t i l ep o l i c yg u i d a i l c ea i l dl a w sr e g u i a t i o l l s ，t c c l l i l 0 1 0 9 y a d v a n c e m e ma n do t h e rf o n n a t i o nm e c h a n i s mw t l i c hd r a w sm el a n dr o s ei nv a l u ei nt l l e u r b a n i z e dp m c e s s ；a l s o 柚a l y z e s 1 et l l r e es t a g e sf o rt h el l r b a nd e v e l o p m e n t ：t h ec e m r i p 咖l f o r c eo r i e n t e du r b a i lp o l y m e r i z a t i o nd e v e l o p m e n tp h a s e ，m ec e r 血i 如g a lf o r c eo r i e n t e du r b a n s u b u r b a l l i z a t i o n d e v e l o p i n e n tp h a s e ，1 es p a t i a l i n t e r a c t i o nm e c h a l l i s mf o rm e1 1 r b 孤 d e v e l o 邮e ma 1 1 dt h el a n di n c r e m 锄ti n t 1 1 eu r b a l ln e t w o r k f b r n l i n gp h a s e ，m e a n w h j l e ， s p a ：t i a l l ya n a l y z e sl a i l di n c r e m e n ti n 也ec i t ye x p a n s i o n 舭d u r b a n i z a 土i o no f i n t e f n a lc i t y t h cf o u r t h p a r t i sf o rt l l e e x 锄p l er e s e a r c h _ 1 a 1 1 di i l c r e m e n t i n c h a l l g c h l l i l s f 如t u r b a i l i z a t i o np r o c e s s ，t r y i n gt o 印p l yt h e o r yt or c a l 时，a i l df i n d h 培c e r t a i ns o c i a lp r a c t i c e s i 卿f i c a l l c e i tc o n d u c t sm e r e a ld i a g n o s i sr e s e a r c ho nt h el 锄di n c r e m e n ti nc h a n g c h u n sf b t 岫a l l i z a t i o np m c e s s ，c o m b i n e dw i t ht b er e a i 够，e s p e c i a l l yo nc h a n g c h i m sl l i b a i l i z a t i o n d e v e l o p m e n t ，a n dt 1 1 e a c t u a lr e s u l t so ft h ei n v e s t i g a t i o na n da p p r a i s a la b o u tt 1 1 ec 毋sl 锄d p r i c ei i l r e c e n ty e a r s f i r s t ，a i l d i y z e sm eh i s t o r i cc o l l r s e ，t h ep r e s e ms n a t i o n 锄d 恤 d e v e l o p m e mt e n d e n c yo fc h a n g c h u n s1 l r b a n i z a t i o n ，m a nc o n s m l c t i o nl a i l d a 1 1 ds p a c ef o r 缸t h c rd c v e l o p m e n t n e x t ，a n a l y z e s 1 ec h a i l g c h l l l l sc i 竹l a n di n c r e m e n tt e n d e n c yi nr e c e n t y e a r s ；a n do nt 1 1 i sf b l l l l d a t i o ne x p l o r e sc h a n g c h u n sf o i l i n gm e c h a i l i 锄o fl a n di n c r e m e n ti i l i t sf 如t 眦b a n i z a t i o np r o c e s s t h er e s e a r c ho nm el a n di n c r e m e n ti nm e1 l r b a n i z a t i o np r o c e s si s a ne x p l o r a t i o n 趾d d e v e l o p m e mb a s i co nt 1 1 ec i t y1 a 1 1 dv a 】u e l e o r y ；a l s oi sa l le x p a l l s i o nt ot 1 1 eu r b a i l i z a t i o n 趾d 抽a 1 1d e v e l o p m e n tt h e o r y ，a i l dd i s p l a y sc e r t a i ni n s t m c t i n gs i 辨i f i c a n c et om ep r a c t i c ew o r k k e yw o r d s ：p m c e s so fu r b a m z a t i o n ；u r b a nl a n d 、w u ei n c r e m e t ； m e c h a l l i s mo f f o 衄啦；m e c h a m s mo fs p a t i a lh 1 _ f e r a c t i o n i i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东北师范大学或其他教 育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 和f 学位论文作者签名：堕i 盐!日期：2 垒丛：坐：! 垒 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保 存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：j 蜀舂，指导教师签名： 学位论文作者签名：剖笪： 指导教师签名： 学位论文作者毕业后去向 工作单位 通讯地址 电话： 邮编： 丝 引言 一、研究背景 ( 一) 实践背景 目前，我国正处于城市化快速发展阶段( 1 9 9 2 年以来) ，城市作为区域经济社会发 展的中心地位和作用得到空前重视，城市化和城市发展空前活跃。城市人口规模、用地 规模不断扩大，城市空间拓展速度加快、城市内部空间得到不断优化、城市用地结构不 断调整。中心城市产业结构与城市职能不断地得以调整、升级及优化。城市设施水平、 环境质量和城市功能逐步提高。城市社会和经济开始步入协调、健康发展的轨道。 上个世纪八十年代末以来，我国城市土地使用制度正经历着一场深刻的变革，计划 经济体制下的无偿、无限期、无流动的划拨土地使用制度，逐渐被适应市场经济体制的 有偿、有限期、有流动城市土地有偿使用制度所取代。城市土地市场建设逐步启动，以 三级市场为核心的城市土地市场体系不断完善。在这个过程中城市土地价值逐步得到显 现，土地价格体系逐渐形成。 在我国快速城市化过程、城市土地使用制度变革和城市土地市场体系完善的过程 中，有一个突出的现象就是大城市内部及其扩展区域的土地价值呈现不可逆转的不断增 长的趋势。因此科学分析城市化过程中土地增值的形成机制、空间机制，是促进城市土 地市场的发展、实现城市土地资源的合理利用、探索合理分配城市土地增值收益的合理 途径的客观要求，具有深刻的实践指导意义。 ( 二) 理论背景 现有的城市土地增值理论研究尚处于理论概念界定和机制探讨阶段，较为分散而不 系统，且大都是从城市土地的资产属性和城市土地利用的角度进行分析，特别是把土地 增值放在城市化过程中研究，探究城市化过程对土地增值影响的几乎没有或较少涉及。 因此，可以认为城市化过程中土地增值的研究是对城市土地价值理论的探索和发展；同 时也是对城市化和城市发展理论的探索性扩充。 二、研究方案 ( 一) 研究目标、研究内容和解决的关键问题 1 、研究目标 在研究和总结城市化过程和城市土地价值、价格相关理论的基础上，全面分析城市 化过程对土地价格的影响，试图探索城市化过程中城市土地增值形成机制、城市化过程 与城市土地增值空间互动机制。从而对城市化和城市土地价值理论进行有益的探索，并 对实践发挥一定的指导意义。 2 、研究内容 1 本文的主要内容有以下几个方面： 第一部分为对基本概念的理论诠释，是本题目研究的基础。包括对城市土地、土地 价值、价格和城市土地增值的概念界定。 第二部分为对城市土地增值的理论基础进行归纳和总结。包括：城市化理论、区位 理论、地租理论和城市空间结构理论。 第三部分为城市化过程中土地增值的理论探索，是本题目研究的重点、难点和力求 创新之处。包括对城市化过程对城市土地价格的影响机制分析、城市化过程中城市土地 增值形成机制分析、城市化过程与城市土地增值空间互动机制。 第四部分为实证研究长春市快速城市化过程中的土地增值研究，力求理论联系 实际，并有一定的社会实践意义。 3 、解决的关键问题 城市化过程土地增值的形成机制、城市空间发展与土地增值的互动机制研究是本论 文要解决的关键问题。以往对城市土地增值的研究分散而不系统，把土地增值放在城市 化过程中研究更是基本没有。因此，这是本论文拟解决的最关键也是最困难的问题。 ( 二) 采取的研究方法、研究手段、技术路线 1 、研究方法 ( 1 ) 理论探索与实证研究相结合。在剖析城市化和城市土地价值、价格理论的基础 上，参考国内外关于城市土地增值的相关实践和研究成果，特别是长春市多年来城市土 地价格调查、评估的实际研究，对城市化过程中土地增值进行理论探索，力求取得规律 性认识。 ( 2 ) 时间与空间研究相结合。将城市土地增值的时间变化和其在城市地域空间的变 化结合起来研究，探讨其内在规律性。 ( 3 ) 实地考察与调研总结相结合。进行实地考察，调研长春市的城市化发展现状、 城市土地价格现状等，并及时做出调研总结，以便实证研究的顺利展开和理论总结。 ( 4 ) 基础学科理论运用与借鉴引用相结合。除运用城市地理学有关于城市化过程 和空间发展的理论外，还将借鉴和引用城市经济学、土地经济学等学科的理论以及土地 评估理论与方法。 2 、技术路线 按“实践问题的初步认识城市化过程和城市土地价值、价格的理论总结城 市化过程中城市土地增值的理论探索实证研究理论反馈和完善”这一思路进 行。循序渐进、层层深入、相互衔接、及时反馈。 三、国内外研究现状 国外研究：阿朗索( w a l o n s o ) 于1 9 6 4 年在l o c a t i o na n dl a n du s e 中探讨 了地租与城市土地利用的关系，建立了城市土地利用的数学模型。理论上发展了城市土 地利用和土地市场价格之间的简单一致性模型。这种简单圆形结构的单中心城市模型， 2 尽管不能完全符合实际，但提供了有力的数学分析。在此基础上被m u t h ( 1 9 6 9 ) 、 m i l l s ( 1 9 7 0 ) 、s o l o ( 1 9 7 2 ) 、d i x i t ( 1 9 7 3 ) 、y a m a d a ( 1 9 7 3 ) 等进一步发展和精炼。 e v a n s ( 1 9 8 3 ) 探讨了土地供给收益税对土地使用价值的影响和无规划控制的土地蔓 延的总体效果。a b e l s o n ( 1 9 8 5 ) 通过研究得出结论：悉尼土地价格的上升源于资产收 益希望值的上涨、租金控制的放松和其他一些因素。e v a n s 和b e e d ( 1 9 8 6 ) 讨论在墨尔 本交通费用增加对城市不动产价值的影响，其结论是交通费用的增加导致通达方便的不 动产相对于不便的不动产升值。a s a b e r e 和m c g o w n ( 1 9 8 7 ) 经验性地评估了世界上4 9 个城市的市中心公寓租金的差异，得出结论是：产生差异的主要贡献是人口数、公用和 私人市内交通的费用、财产税等。 国内研究：朱道林( 1 9 9 2 ) 在国内较早进行土地增值研究，他分析了土地增值的形 式，并对土地增值收益的分配提出建议。孙陶生( 1 9 9 7 ) 认为，土地增值是土地资产在 开发利用过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的提高，其实质是土地所有者和土 地使用者可以从土地价格变化中得到一笔不断增加的土地收益。陈顺清( 1 9 9 9 ) 认为， 土地增值就是土地价值的增长，增值有正有负，在经济运行中，土地增值表现形式社会 经济发展的作用和土地改良而形成的地价增涨。胡兆量( 2 0 0 0 ) 认为，土地增值就是在 排除通货膨胀影响的情况下，土地价格的上升。通常，土地增值是指正向增值，但也带 有零增值和负向增值的含义，即保值和贬值。三者关系可用下列公式进行判定： p = p 卜p o ( 1 + f ) 式中，p 为土地增值；p 1 为土地现价；p 0 为土地原价；f 为通货膨胀率。当时， p o 为正向增值，土地价格增长；当p = o 时，为保值，土地价格不变；当p 0 时， 为贬值，土地价格降低。 王力宾在对昆明城区土地增值的实证分析的基础上，着重分析了土地增值对土地市 场、土地资源配置、政府财政收入等的影响。杜葵( 2 0 0 2 ) 认为，所谓土地增值是指在 土地利用过程中土地收益不断增加，从而导致土地价格的增值，其实质就是土地收益值 ( 地租值) 的增加。土地的增值是客观存在的，它不仅反映在土地交易中，还反映在土 地利用中。杜新波( 2 0 0 3 ) 以马克思主义土地价值理论为指导，对土地增值进项分析， 提出土地增值的本质为：土地价值与土地资本的增加。武晋一( 2 0 0 5 ) 在研究天津是中 心城区海河沿岸的土地增值后，分析了生态环境改善、经济区为优化和用途转换对增至 的影响。 第一章、城市土地增值的理论内涵 一、城市土地和土地价值 ( 一) 城市土地的定义 土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历 史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。 城市以一定的地域为界线，在一定面积的土地上集中了大量生产要素，形成聚集经 济效益。随着城市的出现和发展，土地也就逐步分成了城市土地、城市郊区土地和农村 土地。城市土地是城市区域中用于非农建设的土地。从区域上说，城市土地包括三个层 次：一是城市市区的土地，即城区建成区范围内的上地；二是城市规划区范围内的土地； 三是城市行政管理区范围内的土地，即包括城市郊区县范围内的土地。目前我国土地 管理部门和学术界普遍赞成以“城市建成区”界定城市土地的范围。 城市土地是由农村土地转化而来的。它是城市一切经济活动和社会活动的载体，在 城市经济社会发展中，土地的重要作用是其他任何要素所不可替代的。城市的发展和经 济的繁荣，与城市土地的集约高效利用密切相关。城市土地的扩展规模和速度，制约着 城市发展的规模和速度。 ( 二) 城市土地的特征 美国土地经济学家伊利曾指出：“成功的土地利用是以对土地特性的认识为基础 的。”。城市土地除了具有土地的一般性以外，还具有不同于农村土地的特殊性。主要表 现为： 第一，城市土地的位置具有特殊的重要性。在农业用地中，位置的远近也是决定土 地价格的重要因素，但土地的自然肥力对土地价格起决定作用。而对城市土地而言，位 置是首要的决定性因素。越是靠近城市中心地段的土地，地租和地价越高；越是偏离市 中心的土地，地租和地价依次递减。城市土地的位置之所以特别重要，是因为市中心区 的土地会给人员的流动以及生产和生活带来更大的便利，可以提高效率和节省费用。 第二，城市土地对社会经济条件具有很强的依赖性。农业土地的利用，自然条件起 很大的作用，但也需要社会条件的改善，需要土地资本的投入。而城市土地的利用，主 要依赖于社会经济条件，城市土地的增值主要取决于交通运输和城市基础设施的改善。 作为政治、经济、文体中心的城市核心区，是经过大量的社会投资而形成的。交通运输 便利、城市基础条件越好的城市地段，土地价格就越高，土地利用率也越高。这也正是 城市中心地段高楼林立、商场和酒店集中的原因所在。 第三，城市土地的用途具有相对固定性。农业用地的使用方向，是根据农产品的市 。束克欣等：土地管理基础，地质出版社2 0 0 4 年第二版，第l 贞 。张跃庆：城市土地经济学，经济日报出版社1 9 9 5 年版，第2 2 页 。 美】伊利莫尔豪斯：十地经济学原理，商务印书馆1 9 8 2 年版第3 0 页。 4 场供求与价格变动而经常调整的。而城市土地的用途，是由城市发展规划来确定的，某 块土地的用途一经确定，建筑物和构筑物一旦建成，在其有效使用期内，其使用方向是 相对稳定的。 第四，城市地产与房产往往结合在一起，具有不可分割性。农业用地是作为生产手 段起作用的，买卖和租赁的对象是土地本身而城市土地的作用是“给劳动者提供立足之 地，给他的过程提供活动的场所”，因而必须在土地上建造房屋，才能对地进行利用： 土地是房屋的载体房屋是土地的建筑物。虽然土地可以直接作为交易对象，但地产与 房产经常融为一体，地租与房租融为一体，地价与房价融为一体：人们在进行房屋买卖、 租赁或抵押时，房屋所占用的土地也随之转让、出租和抵押。在这种场合，地租和地价 的变动与房租和房价的变动会产生相互影响。 ( 三) 关于土地价值的分析 迄今为止，关于土地价值问题的讨论，理论界存在四种代表性的观点。 最初的观点认为土地没有价值。持此观点的学者从马克思有关土地价值的论述出 发，认为土地是自然生成物，不是人类劳动产品，因而土地本身没有价值；土地作为自 然产物，没有人类劳动的投入，因此不仅土地本身无价值，也没有以价值为基础而用货 币表现出的价格。( 王克忠，李国荣，1 9 8 9 ) 第二种观点可称为土地价值的二元论。这种观点认为，土地是由土地资源和土地资 本两个性质截然不同的部分组成，由此带来了土地价值的二元性。这种二元性要求人们 不以其中任何一元代替另一元，同时要注意到二元之间的相互影响以及作为单一土地共 同发挥作用；土地资源具有使用价值但不具有劳动价值，土地资本的价值与一般商品价 值并无任何区别( 周诚，1 9 9 6 ) 。 第三种观点可称为城镇土地价值论。持此观点的学者认为，在城市土地形成的过程 中，人类投入了大量的物化劳动和活劳动，正是这些劳动投入，使城市土地的功能得到 形成和完善，并使城镇土地具有价值属性：对城镇土地投入的社会必要劳动量的大小，决 定了城镇土地价值量的大小。城镇土地是人类劳动的产品，具有价值。从本质说，城镇 土地产品与其他产品并无区别。 最后一种观点隐含于资源价值论，认为“各种自然资源可以是有价值的，也可以是 无价值的。价值的大小有无决定于物质和劳动对某种资源的投入程度”。 作为自然与经济、社会综合体的土地有没有价值? 笔者认为，随着社会生产力的不 断发展，随着人类社会各种活动，特别是经济活动的广泛开展，土地已日益成为人类的 劳动产品，因而也已具有内在价值；按照劳动价值理论，其价值决定于人类社会投入的 社会必要劳动量的大小。 所谓土地价值，是指进入人类社会后，人类经过长期与自然的相互作用而沉淀凝结 在土地或土地产品中的一般人类劳动。从劳动价值论角度进行系统分析，土地价值主要 源于下面几部分：为取得土地权益而投入的劳动、为开发利用土地两投入的前期劳动、 在土地开发过程中投入的劳动、为保障土地合理开发利用所投入的劳动。 ( 四) 城市土地性质和价值分析 第一，城市土地是土地物质与土地资本的综合体。就土地物质而言，它是无机的自 然界本身，非劳动生产物，有使用价值，但没有价值。但是，由于土地特别是城市土地 需求的多样性以及供给的稀缺性，决定了人类必须对城市土地投入大量社会劳动，即投 入上地资本，进行集约利用，以满足社会发展对土地空间的需求。土地资本是人类劳动 过程的产物，不仅有使用价值，也有价值( 见表l 一1 ) 。由于土地资本的投入，不仅提 高了城市土地的利用率，也改变了土地的构成，使城市土地从单一的自然物质变成土地 物质与土地资本的综合体，形成地产。 表卜1 土地物质与土地资本的区别 土地物质土地资本 不借人力而天然存在的自然物，即土地本投入土地的资本，属固定资本 定义 身范畴 属性自然属性社会属性 形成自然历史的过程人类劳动过程的产物 功能构成土地的母质改良土地，增加土地产量 价值有使用价值，无劳动价值有使用价值，又有劳动价值 代表者土地所有者土地经营( 投资) 者 租赁期归土地经营( 投资) 者， 所有权始终归土地所有者 期满后转归土地所有者 土地资本的利息( 广义地租即 实现形式真正的地租 租金的一部分) 特点永恒性非永恒性 数量不增不减可以增加，也有损耗 供求关系供给数量有限供给可随需求增加而增加 资料来源：不动产纵横，1 9 9 7 年第2 斯 第二，土地资本与土地物质具有不可分割的特性。为了提高城市土地的收益率或改 变土地用途，土地使用者投入了大量的土地资本，形成了不同形式的土地固定资产。这 些投入的土地资本与土地物质相结合形成一个有机统一体。这对于分析土地价值至关重 要。马克思在谈到农用土地的资本投入时指出：“所谓永久性改良一这种改良通过耗 费资本的方法来改变土地的物理性质，部分地改良土地的化学性质，因而可以看作是把 资本并入土地。”。他还指出：“如果土地改良的效果比较持久，那么，在租约满期时， 人工增进的土地的不同肥力，就会和土地的自然的不同肥力结合在一起。”。马克思这 里指的是农用土地中土地资本能够与土地物质相结合二那么，非农用地的情况是否如此 呢? 回答是肯定的例如在城市土地的第一次开发时，人们为了平整土地、建设基础设施 要投入大量土地资本，使农用土地转化为城市用地，城市土地就是土地资本与土地物质 共同构成的有机统一体( 图卜1 ) 。 。 马克思恩格斯全集第z 5 卷，a 民出版社1 9 7 4 年驻，第8 4 0 页。 马克思恩格斯牟集第2 5 卷，人民出版社1 9 7 4 年版，第7 6 0 7 6 l 页。 6 土地资本投土地资本投人 土地资本投人 土地资本损耗 土地资本损耗 图1 1 士地物质与士地资本耦合过程示意图 来源：不动产纵横，1 9 9 7 年第2 期，第9 页 第三，有价值的土地资本与无价值的土地物质相结合，使得土地的使用价值和价值 都得到提高，土地资本的含量越多，土地的价值也就越大。因此，城市土地价值往往高 于农村土地，而大城市土地价值又高于小城市。 综上所述，城市土地不再是单纯的自然物，而是由土地物质和土地资本相结合而形 成的固定资产所构成的有机统体。 二、城市土地价格 ( 一) 城市土地价格的定义 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付 的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益( 地 租) 的高低。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购 买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中可以表现为所有权价格、使用权价 格、抵押权价格等价格形式。 目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性 支付的多年地租的现值总合，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因此，我国土地 价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价， 而不是土地所有权的价格。 ( 二) 城市地价的特点 由于土地具有不同于一般商品的特殊性，因此，土地价格与一般商品相比，有其自 身特点： 1 、城市土地价格具有地域性。这主要表现在两个方面：一方面不同城市土地价格 具有明显的地区差异性；另一方面同一城市内部，土地的位置差别决定了土地地价难以 标准化，收益差异明显，因而不同等级或者区位的地块，价格干差万别。 这是由于土地位置的固定性，导致了交易过程中土地实体的不可转移，同时也无法 形成较大地域范围的土地统一市场。 2 、城市土地价格的个别性。不同地理位置的土地由于收益不同，各地块的价格不 。胡存智等：土地估价理论与方法，地质出版社，2 0 0 4 年第二版，第1 页 7 同：即使是同一区域的相邻地块，由于受到土地的地形、面积、形状等个别因素的影响， 土地价格也会不同。 3 、土地价格增长的必然性。地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。这主 要是两方面原因造成的。首先，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小；同时，由于社会 经济的发展和人口不断增加，对于土地的需求总是持续增加的，因而地价呈现不断上涨 趋势：其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利 润有下降趋势，从而使地价呈现上升趋势。 4 、土地价格非成本性。土地价格反映的是作为土地资源和资产的经济价值，产生 的直接原因是由于土地所有权或使用权的垄断。土地价格与开发成本之间没有本质的、 明确的关系。 5 、地价主要由地产的需求决定 在一般市场中，商品价格受其本身供给与需求的双向影响。但是，土地的供给总的 来说是一定的，人类可以开发利用的土地是十分有限的，土地经济供给的弹性也很小， 但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，所以，一定条件下，需求是影响地 价的主要方面。而土地需求是一种引致需求，即由对土地上的产品和劳务的需求而引起 的需求。 6 、地价形成的特殊性。主要表现在：价格基础特殊。一般商品价格来源是其价 值。土地本身具有不可移动性，只有其权利和收益可以转移。因此，土地价格是土地权 利和收益的购买价格。价格表示方式特殊。一般商品已价格表示；而土地除以价格表 示以外，还可以用租金表示，即土地价格与租金的关系，类似于资本与利息的关系，只 要确定了还原利率，两者就可以相互转换。形成时间特殊。一般商品可以标准化，且 具有比较完整的市场，价格形成短且容易。而土地个别差异性较大，又缺乏完整的市场， 价格是在过去至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，确定地价 时必须根据宗地自身的特点和市场状况，进行具体分析。 ( 三) 土地价格对城市发展的影响 积极影响：城市地价为城市发展提供资金来源；可以利用地价提高城市土地集约度， 优化土地利用结构；利用地价发挥城市土地调控功能，优化产业结构。 消极影响：土地价格过度上涨和大幅波动会对城市经济产生不良影响。住房问题难 以解决；公共事业难以推行；城市边缘的无序开发不仅影响城市的健康发展，而且造成 公共设施的浪费；地价过度增长，引起土地投机盛行，土地投机又引发地价进一步上涨， 形成恶心循环。 图卜2 土地估价方法分类示意图 如上图所示，土地估价方法可以分为基本估价方法和应用估价方法。其中基本估 价方法有四种：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。这是基础的估价方法， 应用估价方法是在基本估价方法的基础上通过一定变形以适应对同一区域或城市的大 量宗地进行评估。因此，以下主要对四种基本估价方法进行简要说明： 1 、收益还原法 收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利 率，将评估对象在未来若干年每年的纯收益折算为评估日收益总合的一种方法。基本公 式： 一 1 p = 兰( 1 l ) 7 n + r 丫 式中：p 土地价格 a 一土地纯收益 r 土地还原率 n 使用土地的年限或者土地有收益的年限 收益还原法以地租理论和生产要素分配理论作为理论依据。只适用于有收益或者潜 在收益的土地，对于学校、公园等没有收益的公益用地则不适用。 2 、市场比较法 在求取一待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已 经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交 易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时同地价的方法。 9 使用年期修正 i i 待评估宗地价格 图卜3 市场比较法过程不意图 市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 3 、剩余法 剩余法，又称假设开发法、残余法等，英文名称：t h eh y p o t h e t i c a l d e v e l o p m e n t 或r e s i d u a lm e t h o d 。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的 基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收 等费用后，以价格的余额来确定估价对象土地价格的一种方法。基本公式： v - a 一( b + c ) 式中：v 一购置开发场地的价格 a 总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 b 整个开发项目的开发成本 c 开发商合理的利润。 剩余法主要适用于：待开发土地的估价、带拆迁改造的再开发房地产的估价。应用此方 法，必须要根据土地位置的可接受性以及现实社会需要程度和未来发展趋势，正确确定 了土地的最佳利用方式( 包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计布局等) 。 4 、成本逼近法 成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一 定的利润