（交通运输规划与管理专业论文）城市轨道交通与其沿线土地价格研究.pdf

摘要 城市轨道交通是一种高效、安全、节能环保的大容量城市客运交通方式。由于大城 市普遍面临着交通拥挤、环境污染和土地资源短缺等问题，我们认为大力发展轨道交通 是解决这些矛盾和问题的有效途径。另一方面我国轨道交通的发展普遍面临着建设资金 短缺、营运收支难以平衡等难题。因此，分析城市轨道交通对其沿线土地价格的影响、 建立城市轨道交通与沿线土地利用的协调发展关系，具有重要的理论意义和应用价值。 论文首先在总结国内外相关领域研究成果的基础上，概括了相关基本理论，阐述轨 道交通的定义、交通特性及经济属性，并指出土地增值是轨道交通最大的外部性。阐述 了土地价格和房地产价格的定义及其相互关系。 论文接着界定了轨道交通对土地价格影响的研究范围，即2 k m 半径以内，并对范 围内的用地性质进行了详细分析；介绍了土地价格的影响因素，分析了轨道交通对沿线 土地价格的影响机理。 论文重点分析了城市轨道交通对其沿线土地价格的影响作用。首先分析了整个沿线 通道具有改造旧城、活跃新城、提高沿线土地价值的作用；然后重点从空间、时间及用 地类型等三个方面详细分析轨道交通对站点周边土地价格的影响变化。从空间角度：就 单个车站来看，轨道交通对土地增值效应符合正态分布。对于不同站点而言，土地增值 效益的大小与所在区域已有的交通完善程度成反向关系。从时间角度：在轨道交通建设 初期，对周边土地的增值影响比较大，并随时间逐渐减小。从用地类型角度：对商业用 地及住宅用地通过建立模型进行定量分析。其中利用交通成本模型( t c m ) 重点对住 宅用地进行定量分析，认为城市轨道交通建设以后，地租的增量在数值上就等于交通成 本的减少量，并通过实例证明轨道交通的建设给沿线土地带来的增值效益是非常巨大 的。 论文接着根据轨道交通与其沿线土地价格的相互关系的研究结果，以香港和日本的 成功经验为例，提出了促进我国城市轨道交通与周边土地综合开发的措施与建议。 论文最后以上海住宅用地为例作较全面的分析研究，进一步论证城市轨道交通对土 地价格的影响。 关键词：城市轨道交通，土地价格，交通成本模型，综合开发 a b s t r a c t u r b a nr a p i dr a i lt r a n s i t ( t m r t ) i saf a s t ，s a f e ，e f f e c t i v e ，e n v i r o n m e n t - f r i e n d l yu r b a n i n f r a s t r u c t u r es y s t e mm a tp r o v i d e sm a s sp u b l i ct r a n s p o r t a t i o ns o l v i c e s u r r tp l a y sa l la c t i v e a n dk e yr o l et or e d u c ep r o b l e m ss u c ha ss h o r t a g eo fl a n dr e s o u r c e s ，t r a f f i cc o n g e s t i o n sa n da i r p o l l u t i o nt h a tm a n yc i t i e sa r ef a c i n g o nt h eo t h e rh a n d ，t h e r ea r ep r o b l e m ss u c ha ss h o r t a g e o ff u n da n do p e r a t i o nl o s s e si nm a n yc i t i e s u r r td e v e l o p m e n t i ti si m p e r a t i v et oa n a l y z e t h ee f f e c t so fu r r td e v e l o p m e n to nt h ep r i c eo fl a n da n de s t a b l i s hac o m p l e m e n t a r y r e l a t i o n s h i pb e t w e e nu r r td e v e l o p m e n ta n d t h en s eo ft h ea d j a c e n tl a n d f i r s t l y , r e l e v a n tb a s i ct h e o r i e sa x es u m m a r i z e db a s e do nt h er e s u l t so fr e l e v a n ta n a l y s e s f r o mo v e r s e a sa n dc h i n a t h ed e f i n i t i o n , t r a f f i cc h a r a c t e r i s t i ca n de c o n o m i ca t t r i b u t eo f u r r ta r ee x p l a i n e d a n di ti sp o i n t e do u tt h a tt h el a n di n c r e m e n ti sb i g g e s td i r e c te x t e r n a l i t y o fu r r t t h ed e f i n i t i o na n di n t e r r e l a t i o n s h i pb e t w e e nl a n dp r i c ea n dp r i c eo ft h er e a le s t a t e a r ee x p l a i n e d s e c o n d l y , t h er e s e a r c hr a n g et h a tt h ee f f e c t so fu r r td e v e l o p m e n to nt h ep r i c eo fl a n d a r ed e f i n e d ，w i t h i n2 k mr a d i u s a n dt h en a t u r eo fl a n di nt h er a n g ei sa n a l y z e di nd e t a i l t h e i n f l u e n c ef a c t o ro ft h ep r i c eo fl a n di si n t r o d u c e d t h ee f f e c t so nt h ep r i c ei n c r e a s eo ft h el a n d d u et ou r r td e v e l o p m e n ta r ea n a l y z e d t h i r d l y ，t h ee f f e c t so f u r r to nt h ep r i c eo fl a n da l o n ga r ea n a l y z e de m p h a t i c a l l y t h e w h o l ew a y a l o n gt h el i n ec a nt r a n s f o r mt h eo l de i t y , a c t i v en e we i t y ，i m p r o v e st h el a n dv a l u e t h ee f f e c t so fu r r to nt h es t a t i o ns i t e sa r ea n a l y z e df r o mt h r e er e s p e c t ss u c ha ss p a c e ，t i m e a n dt h et y p el a n du s e i nt e r m so fs p a c e ：t a k i n gt h ee x a m p l eo fs i n g l es t a t i o n ，t h ee f f e c t so f i 瓜r to nt h el a n di n c r e m e n ta c c o r d sw i t hn o r m a ld i s t r i b u t i o n a st od i f f e r e n ts t a t i o n s ，t h e a m o u n to ft h el a n di n c r e m e n ti sr e v e l 篙er e l a t e dt ot h ei n t e n s i t yo ft h ee x i s t i n gi m p r o v e dt r a f f i c i nt h i sa r e a i nt e r m so ft i m e ：i ni n i t i a ls t a g eo ft h ec o n s t r u c t i o no fu r r t ，t h ee f f e c t so f u r r to nt h el a n di n c r e m e n ti sg r e a t e r , a n di tr e d u c e sg r a d u a l l yb yt i m e s i nt e r m so fl a n du s e t y p e ：c o m m e r c i a lb u i l d i n g sa n dr e s i d e n t i a lp r o p e r t i e sa r ea n a l y z e dq u a n t i f i a b l yb ye m p l o y i n g m o d e l s a n dr e s i d e n t i a lp r o p e r t i e sa r ea n a l y z e dq u a n t i f i a b l yb yt c mm o d e l t h ei n c r e m e n t s o ft h el a n dr e n te q u a l st h er e d u c t i o no ft h ec o s to ft r a f f i co nn u m b e rv a l u ea f t e rt h e c o n s t r u c t i o no f u r r t ，a n dt h eb e n e f i to fl a n d si n c r e m e n t si sv e r yc n o r l n o u s b r o u g h tb yt h e c o n s t r u c t i o no f ii r r t f o u r t h l y , b yu s i n gt h er e s u l t sf r o mt h ep r e v i o u ss t u d i e st o g e t h e rw i mt h ea d v a n c e d e x p e r i e n c e sf r o mh o n gk o n g ，j a p a na n ds i n g a p o r e ，t h es t r a t e g yf o ri n t e g r a t e dd e v e l o p m e n t o f u r r tw i t l ll a n du s ei sp r o p o s e dw h i c hi sa p p l i c a b l ei nc h i n a f i n a l l y ，t h et h e s i sd o e sm o r eo v e r a l lr e s e a r c ht a k et h ee x a m p l eo ft h el a n du s e df o rh o u s e o fs h a n g h a i ，a n df u r t h e rp r o v e st h ee f f e c t so nt h ep r i c eo fl a n do f u r r t k e yw o r d s ： u r b a nr a p i dr a i lt r a n s i t ，t h ep r i c eo fl a n d , t r a v e lc o s tm o d e l ， i n t e g r a t e dd e v e l o p m e n t 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：募舄、籼 j 矽年j 月谚日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：袅铀、晶 铷一警叮 。叼年j f l 只 阳 疹弓郫具踟 长安大学硕士学位论文 1 1 研究背景及意义 第一章绪论 城市土地作为城市生产和消费的一种基本要素，不仅是城市人口和各种经济活动的 直接载体，也是城市社会经济活动中不可或缺的一种资源。城市土地的重要地位和作用， 要求我们必须依据客观经济规律，选择和设计与市场机制和城市土地资源相切合的城市 土地开发利用模式。城市中的交通与运输犹如人体中的血管与血液循环系统，是城市社 会经济可持续发展的关键因素之一。交通方式又是形成城市用地特定形态的重要诱导因 素。反过来，特定的交通方式也需要相应土地利用形态支持。在大城市发展轨道交通将 直接影响城市土地利用的形态、布局与规模。因此，城市轨道交通与沿线土地价格关系 的研究，一直受到国内外学术界和政府的重视。从2 0 世纪7 0 年代以来，这二者之间 的关系一直是相关领域的前沿课题之一。 1 1 1 研究背景 1 发展城市轨道交通的必然性 ( 1 ) 从我国大城市存在的普遍问题看 我国是世界上人口最多的国家，也是世界上大城市最多的国家。随着国民经济和社 会的发展，城市交通堵塞问题日益严重。据有关部门统计，全国因城市交通堵塞造成的 经济损失每年高达上千亿元。尤为突出的是大城市的交通堵塞问题，已经严重影响了大 城市的经济和社会发展。 同时，我国是一个人多地少的国家。在实现国民经济持续快速健康发展的过程中， 承受着人口增长、资源短缺、环境恶化的沉重压力。我国大城市道路用地低于国家标准 城市道路交通规划设计规范规定的人均道路用地7 至1 5 平方米。特别是城市中心 地区用地十分紧张。汽车数量的增长与道路、停车场不足的矛盾日益突出。现实的情况 下，较大幅度地增加道路用地面积是非常困难的，也是难以实施的1 1 1 。 城市轨道交通具有大运量、速度快、占地少，安全节能等优点，因此在大城市发展 轨道交通是解决上述问题的最合理、可行的途径。发展城市轨道交通，能够有效缓解城 市交通拥堵，节约资源，改善城市空间结构，保护城市环境，促进城市可持续发展。 ( 2 ) 从经济发展的客观规律看 城市具有比较成本优势和规模经济效益，规模越大就越经济，各种经济要素高度集 长安大学硕士学位论文 聚，节约了交易费用，城市发展是循环累积的因果关系，投入和产出是乘数关系，促使 经济高效率运行和土地高密度使用，决定了城市规模不断扩大的必然性。 城市经济生产投入三要素是资本、土地、劳动。其中，土地是一种重要的投入要素， 但对于城市来说，其供给量是一定的，是不能够像劳动和资本一样由外面输入。这种一 定性使得城市在发展到一定规模之后继续发展的成本呈上升趋势，成为城市发展过程中 关键性的门槛。 提高土地的生产力，可以通过提高土地使用密度和改善交通技术来取得。后者对于 扩大城市规模，有效利用土地，起到更为重要的作用。轨道交通作为新型交通技术，使 以轨道交通为导向的土地高密度发展模式得到形成与发展，克服了单中心城市结构的弊 端，诱导城市向多中心轴线式发展，引导城市空间有序增长，可持续地促进城市发展。 2 城市轨道交通建设已经进入高速发展阶段 随着社会经济的发展和城市化进程的加快，城市小汽车的增长速度远远超过城市道 路交通基础设施的增长速度。道路交通系统已不堪承受小汽车增长的沉重负担。交通拥 挤、停车无地、环境恶化已成为大城市的通病。许多有识之士大声疾呼：中国不能再走 欧美各国“放任小汽车发展的老路 。 可持续发展是人类经历过惨痛的教训与痛苦的思考之后所做出的共同选择。坚持人 与自然的和谐共存，走经济社会相互可持续发展之路，是一种历史的必然，也是人类文 明发展到一个崭新阶段的体现f 2 】。 改革开放促进了经济的迅速发展。自1 9 7 8 年以来，中国的经济一直呈高速增长趋 势。经济发展的结果使很多城市基本上具备了发展城市轨道交通的经济实力。近几年来， 北京、上海和广州等大城市，已率先加快发展城市轨道交通。据统计，截止2 0 0 4 年3 月底，我国建成投入使用的城市轨道交通大约2 9 5 k m ，已获得国家批准正在建设的轨道 交通大约3 9 0 k m ，规划的轨道交通总里程2 2 8 0 k m 左右。我国的城市轨道交通建设已经 进入高速发展阶段【3 】。 3 资金约束成为城市轨道交通发展的主要障碍 城市轨道交通是一个城市最大型的基础设施，是资本密集型产业。即使在发达国家， 发展城市轨道交通仍然会面临建设资金不足问题。我国还是一个发展中国家，资金约束 成为城市轨道交通发展的主要障碍。北京从2 0 世纪6 0 年代到现在，平均每年修建轨道 不足1 5 k m ；上海市从1 9 5 8 年开始酝酿轨道交通，地铁一号线首期工程1 9 9 0 年1 月开 工，1 9 9 4 年1 2 月1 2 日工程完工进入通车调试，历经了三十几年的时间；深圳市地铁 2 长安大学硕士学位论文 一期2 0k m 修4 年，每年修5 公里，按照这样的速度，建设3 6 5 k m 轨道系统需要约7 0 年时间。再好的规划如果没有资金的落实只能是纸上谈兵，无法实现。 4 城市轨道交通建设产生的效益并未得到合理分配 城市轨道交通具有高度能达性，能够促进站点周边土地的优化利用，提高土地的开 发强度，推动沿线经济的繁荣与发展。因此，城市轨道交通能够给沿线土地带来明显的 增值效益。 1 9 8 1 年华盛顿地铁投资达到3 0 亿美元( 占总投资的4 0 ) 时，引起的土地增值效 益就达到2 0 亿美元；2 0 0 1 年1 月地铁累计投资达到9 5 亿美元时，新增的土地价值达 到1 0 0 - 1 5 0 亿美元。一些地方的商业用地增值幅度达到1 0 0 - - 3 0 0 。在芝加哥，城 市轨道交通引起的土地增值约占其总投资的3 6 - 4 0 。据芝加哥运输局的估算，轨道系 统产生的商业销售额达4 6 亿美元、提供就业岗位4 1 2 0 9 个、每年的税收收入1 5 4 亿美 元，l 美元轻轨的投资回报为6 美元【4 】。 上海地铁1 号线1 9 9 5 年5 月通车前后，给房地产价格带来明显的变化。1 9 9 1 年长 桥地区房价比梅垅地区高1 1 0 0 - - 1 2 0 0 元i n ；梅垅通地铁后，因长桥远离地铁，1 9 9 4 年长桥地区商品房基价不足3 0 0 0 元m ，而梅垅地铁口的房价已高于3 0 0 0 元开【5 1 。地 铁1 号线的莘庄站，2j 锄圈内平均房价1 9 9 1 年为6 0 0 元i n ，2 0 0 1 为3 4 0 0 元i n ，增长 了4 7 0 ；2k m 圈外平均房价1 9 9 1 年为9 2 9 元i n ，2 0 0 1 年为1 8 0 0 元m 2 ，增长了1 0 0 ， 可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其他多增长了3 7 0 【们。明珠线周边区域的房 地产价格从1 8 0 0 , - - , 2 5 0 0 元开上升到3 0 0 0 , - - , 4 5 0 0 元盯，增长6 7 8 0 【7 1 。广州市的 地铁物业比其他物业的价值高2 0 - - - 3 0 ，有的地方房地产涨幅也在1 0 0 - - - - , 1 5 0 之间【8 】。 可见，无论在国外还是在国内，城市轨道交通建设带来的经济效益都非常显著。但 是，目前国内城市轨道交通建设产生的效益并未得到合理分配。这些效益被周边房地产 的所有者和使用者无偿占有，并没有为城市轨道交通本身或其他公用事业发展做贡献。 5 定量研究城市轨道交通对沿线土地价格的影响成为迫切需要解决的理论和现实 问题 诺贝尔奖获得者、经济学家w i l l i a mv i c k r e y 认为，轨道交通应该按照其边际成本 来收费经营( 运行良好的系统其边际成本接近于零) ，而通过其周边的土地收入来筹集建 设资金【9 1 。从“公平 和“效率 出发，为了补偿城市轨道交通的建设投资和营运成本， 促进轨道交通的可持续发展，必须采取某些措施，在轨道交通发展带来的社会经济效益 中收取一定的比例。将城市轨道交通的这种外部效益部分地转化为其内部效益，从而吸 3 长安大学硕士学位论文 引民营资本和其他社会资本参与轨道交通的建设和营运，将是实现城市轨道交通良性发 展循环的必由之路。在不同的城市，轨道交通发展产生的土地增值效益是不一样的。因 此，定量研究城市轨道交通对土地价格的影响成为迫切需要解决的理论和现实问题。 1 1 2 研究意义 1 丰富和完善理论研究的成果 西方对交通经济学的研究，在理论和实践上已取得了显著的成果。他们采用微观经 济学的方法，对有关交通需求和供给等进行边际分析。他们关心交通系统的环境和分布 效果，在制定重大决策时，重要的是要弄清楚交通运输所花费的各种源费用，而不是只 简单地计算账面上的成本。我国对城市交通的经济分析较多地停留在定性阶段，尚未有 人对城市交通的经济利益和社会代价等进行全面地、系统地理论研究。城市轨道交通与 土地价值关系研究能够推动我国交通经济学的发展，有助于全面客观地评估城市轨道交 通的效益和成本，为其可行性分析提供理论依据。 2 为城市轨道交通与土地利用的联合开发提供解决方案 由于资金的约束，在发展中国家建设城市轨道交通必须实现市场化和商业化。城市 轨道交通与周边房地产联合开发，可以发挥综合效应，不但能提高土地开发效益，增加 政府收入；而且还能将城市轨道交通引起的土地增值外部效益部分地转化为城市轨道交 通的内部效益；同时还为城市轨道交通带来稳定的客流，提高其票价收入。因此有利于 吸引社会和民间资本投资于城市轨道交通产业，实现投资主体多元化；有利于改善城市 轨道交通企业所有制结构和公司治理结构，实现其营运商业化。从而可以减少政府对于 城市轨道交通的投资和改变政府财政为城市轨道交通企业长期补贴的状况。城市轨道交 通与土地利用联合开发的核心问题之一就是必须科学分析城市轨道交通与土地价格的 定量关系。因此该研究具有重要的理论意义和实践意义，能够为联合开发提供解决方案。 1 2 国内外研究概况 1 2 1 城市轨道交通对土地利用影响的定性研究 城市轨道交通与土地利用相互关系的理论基础是关于城市发展形态理论。r i c h a r d m h u r d ( 1 9 0 3 ) 认为所有城市都体现了两种基本形态，“中心式”和“轴线式”【l 们。e w b u r g e s s ( 1 9 2 5 ) 提出了同心圆理论( c o n c e n t r i cc i r c l et h e o r y ) ，来描述没有地理障碍的 区域中城市的发展模型。2 0 世纪3 0 年代，h h o y t 研究了北美1 4 2 个城市房租后认为 4 长安大学硕士学位论文 城市发展总是沿着阻碍最少的线路向外放射，提出了扇形理论( s e c t o rt h e o r y ) 或称轴向 发展理论( t h et h e o r yo fa x i a l d e v e l o p m e n t ) ，强调交通干线对城市地域结构的影响。2 0 世纪4 0 年代，rd m c k e n z i e 和c d h a r r i s 等提出了多核理论( m u l t i p l en u c l e it h e o r y ) ， 认为城市发展是围绕几个核心进行的，城市是若干个核心的联合【l 。 在城市发展形态理论的基础上，国内外学者对土地利用形态和交通方式之间的关系 进行了大量的研究。美国国家研究院交通研究所( 1 9 9 5 ) 受联邦交通管理局的委托研究 了美国交通发展与城市形态关系的问题，并提出了二者协调发展的策略。c o t o n g ，s c w o n g ( 1 9 9 7 ) 等通过香港的实例说明了高密度和混合功能的土地利用方式与轴线性 城市发展形态的优越性【3 1 。我国的李泳( 1 9 9 8 ) 研究了城市交通系统与土地利用结构关 系问题f 1 2 】。蔡蔚和朱剑月( 1 9 9 9 ) 分析了城市轨道交通对城市发展的引导作用【1 3 】。周 俊和徐建刚( 2 0 0 2 ) 以上海市轨道明珠线( 一期) 为例分析了城市轨道交通的廊道效应及 其对城市土地利用的作用【1 钔。欧阳长城( 2 0 0 3 ) 分析了轨道交通对城市经济的影响【”】。 官莹、黄瑛( 2 0 0 4 ) 分析了轨道交通对城市空间形态的影响【1 6 1 。薛华培( 2 0 0 5 ) 分析了轨道 交通与我国大城市的空间结构优化。 总的来说，研究者们认为轨道交通能够促进城市中心区的变迁和城市规模的扩大、 引导城市沿轨道交通线路呈轴线性发展、提高站点周边土地的利用效率和开发强度、促。 进周边房地产价值的提升、沿线经济的发展以及整个城市经济的繁荣。所以说，城市轨 道交通和土地利用二者之间是一种相互联系、相互制约的循环作用关系。 1 2 2 城市轨道交通对土地价格影响的定量研究 1 土地价值影响 w ：a l o n s o ( 1 9 6 4 ) 研究了区位与土地利用的关系，引入区位边际均衡和区位边际 收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并作出了城市租金梯度曲线和同心圆土地 利用模式图【1 7 】。 在区位理论的基础上，学者们运用不同的模型方法进一步研究了城市轨道交通对土 地价值的影响程度。英国土地政策研究中心的r i l e yd o n ( 2 0 0 1 ) 根据区位与土地价值 的理论，对伦敦地铁j u b i l e e 延长线周边土地价值进行了研究。结果表明：该项目总投 资3 5 亿英镑，给周边土地带来的增值效益达到1 3 亿英镑【1 8 】。 美国加州大学( 伯克利) 城市与区域发展学院的r o b e r tc e r v e r o ( 2 0 0 1 ) 应用特征 价格模型( 卸? m ) ，对加州圣达克拉拉郡轻轨站点周边的商业地价进行研究。结果表明： 5 长安大学硕士学位论文 位于市中心商业区轻轨站点周边4 0 0 m 半径范围内的商业地价提升了1 2 0 ；其他轻轨 站点周边的商业地价提升了2 3 【1 9 1 。 日本学者m - y p i o r ( 2 0 0 1 ) 运用g i s 技术，结合特征价格模型和线性支出系统模 型，研究了东京j o b a n 新干线对周边土地价值的影响。j o b a n 新干线建于2 0 世纪9 0 年 代，总投资约7 万亿日元，给周边6 9 3 3 2 8 0h a 土地带来的增值达到了1 7 7 7 2 4 5 9 万亿 日元【2 0 1 。 我国的庄焰等( 2 0 0 3 ) 根据交通成本模型( t c m ) 原理对香港奥运站、北角站、 长沙湾站、观塘站、尖沙嘴站和金钟站等二十多个站周边2 0 0 2 年- - - 2 0 0 3 年的5 4 2 0 个房 地产交易的样本数据进行了研究，结果表明：受地铁影响，增值幅度最大的物业类型是 商业和办公，住宅的影响很小( 参见表1 1 ) 2 1 1 。 表1 1 香港地铁对周边土地价值的影响 资料来源：深圳市市政工程咨询中心轨道交通沿线土地利用基础研究阶段报告2 0 0 3 1 0 2 住宅用地价格影响 rf m u t h ( 1 9 6 9 ) 在区位理论的基础上，进一步研究了交通费用和住房费用的关 系，指出城市住房的区位取决于交通费用和住房费用间的权衡( t r a d e o f f ) ，住房离c b d 越远，工作、购物等出行的交通成本( 包括时间和费用) 就越高。m a s t e g m a n ( 1 9 6 9 ) 研究并建立了住房价值与区位和交通成本的计算模型【3 1 。 美国北德克萨斯州大学经济发展研究中心的b e r n a r dl w e i n s t e i n 和t e r r y l c l o w e r 等( 2 0 0 2 ) ，应用交通成本模型( t c m ) 进行实证研究。研究结果表明：德克萨斯州( t e x a s ) 东北部的达拉斯市轻轨系统( d a l l a sa r e ar a p i dt r a n s i tl i g h tr a i l ，即d a r tl r t ) 对居住 房地产价值的提升有很大的促进作用。从1 9 9 7 , - - 一2 0 0 1 年，市区轻轨车站周围的住宅增 6 长安大学硕士学位论文 值了3 2 1 ，而非轻轨车站影响区只增值1 9 5 ，轻轨车站影响区的住宅价格多增1 2 6 【3 】 o 美国学者wb m c ea l l e n 研究了从费城( p h i l a d e l p h i a ) 至u 新泽西州郊区( s u b u r b a n n e wj e r s e y ) 的铁路线( l i n d e n w o l dl i n e ) 周边的居住房地产价值。运用特征价格模型 ( 网? m ) ，对1 9 8 0 年以来的超过1 3 0 0 宗房地产交易数据进行分析。研究结果显示， 日常交通成本每减少1 美元，则房地产的价值将增加4 4 3 美元。这还没有考虑非轨道交 通影响区的受益情况( 如减少塞车、减少出行时间) ，要不然交通成本的节约对房地产 价值的影响还会增加3 0 。尽管这样，还可以从每户家庭收4 5 8 1 美元的费用。在整个 轨道交通的影响居住区，总计达2 7 9 5 亿美元，占整个l i n d e n w o l dl i n e 轨道线建设成 本的1 1 7 9 ( 不包括取得路权的成本) 。如果考虑土地与桥梁建设费用，总成本为8 2 0 亿美元左右，则收取房地产增值的费用约占总成本的1 3 t 3 1 。 我国学者何宁( 1 9 9 8 ) 建立了交通成本模型t c m ，根据上海市地铁i 号线从淮海 路( 常熟路站) 到锦江园( 1 号线终点站) 、莘庄( 1 号线延伸终点站) 乘地铁的交通成 本和沿线车站附近的房价数据，确定了交通成本和房价定量关系模型方程。叶霞飞和蔡 蔚( 2 0 0 2 ) 调查分析了1 9 9 1 - - - 2 0 0 0 年间上海地铁l 号线莘庄站至漕宝路站2 k m 内外的 多层住宅房地产的情况，构建了相应的t c m 。并对南国花园、茂盛花园和银厦花园三 个项目进行测算，由于轨道交通引起的开发利益就达2 9 亿元，如果按照3 0 的比例进 行开发利益返还，则轨道交通企业可以得到o 8 7 亿元的收益1 6 】。 3 办公用地价格影响 美国北德克萨斯州大学经济发展研究中心的b e r n a r dl w e i n s t e i n 和t e r r yl c l o w e r 等( 2 0 0 2 ) 应用交通成本模型( t c m ) 的研究结果表明：德克萨斯州( t e x a s ) 东北部的达 拉斯市轻轨系统( d a l l a sa r e ar a p i dt r a n s i tl i g h tr a i l ，即d a r tl r t ) 对办公房地产价值 的提升也有很大的促进作用，从1 9 9 7 - - 2 0 0 1 年，市区轻轨车站周围的写字楼增值了 2 4 7 ，而非轻轨车站影响区只增值了1 1 5 ，轻轨车站影响区的写字楼价格多增长 1 3 2 t 3 1 。 美国s e d w a y 公司( 1 9 9 9 ) 分析了旧金山海湾地区快速运输电气火车系统( b a y a r e a r a p i dt r a n s i td i s t r i c t ，b a r t ) 对沿线写字楼价值的影响，研究结果表明：写字楼的价 值也是随着与车站的距离的增加而减少，距离车站4 0 0 m 以内的办公房地产的价值是距 离车站超过6 0 0 m 的办公房地产价值的2 4 6 倍【3 1 。 4 商业用地价格影响 7 长安大学硕士学位论文 美国加州大学r o b e r tc e r v e r o 和m i c h a e ld u n c a n ( 2 0 0 2 ) 运用特征价格模型( m m ) 研究了圣地亚哥县( s a nd i e g oc o u n t y ) 各条城市轨道交通沿线商业房地产增值情况。结果 表明：商业房地产，在市中心铁路车站周围增值9 1 ，在电车( m i s s i o nv a l l e y ) 站点 周围增值7 2 t 引。 林肯土地政策研究所的r a c h e l1 lw e i n b e r g e r ( 2 0 0 0 ) 运用特征价格模型( h p m ) ， 收集了商业房地产租金的时间序列数据，研究加州圣达克拉拉郡轻轨站点周边的商业房 地产价值变化情况，分析了商业房地产价值随着时间而增长的幅度，而且将轻轨交通产 生的影响与道路交通产生的影响进行了比较【3 】。 深圳大学钟建民( 2 0 0 0 ) 基于交通成本模型( t c m ) 的研究结果表明：广州地铁 建成后，坐落于地铁车站周边的商服业对地铁的敏感程度非常高，其租金的增长幅度为 4 0 - 5 0 0 ；1 9 8 2 年香港地铁荃湾线全面开通，地铁站半径3 0 0 米以内，商业楼宇价 格比半径在3 0 0 米以外的提高了3 4 8 - - , 3 3 8 2 2 。 1 2 3 城市轨道交通与土地价格关系的应用与实践 1 城市轨道交通与房地产的联合开发 美国城市土地协会( u r b a n l a n di n s t i t u t e ) 早在1 9 7 9 年就发表了联合开发的权威性 研究报告。该报告分析了多伦多和蒙特利尔的成功经验，结合美国2 0 世纪六、七十年 代以来城市轨道交通发展以及周边土地利用和房地产开发的案例，指出联合开发项目的 规划与发展的关键在于政策的制定与协议的签订。具体政策包括土地分区与利用规划、 车站的位置、交通系统、管理机构、土地的征用与转让政策、公共设施的提供以及对民 营投资的调控等方面【3 】。 结合城市轨道交通与土地利用的关系，r o g e r a l l p o r t ( 1 9 9 5 ) 研究了土地开发收益 转化为城市轨道交通建设资金的案例1 2 3 1 。实际上，联合开发策略从2 0 世纪8 0 年代开 始在日本大阪【2 4 】和东京以及美国洛杉矶等地方就有了应用的案例。而在我国香港地区的 实施则可以说是在全世界上最为成功的，实现了城市轨道交通与城市形态与城市土地利 用的协调发展，实现了城市轨道交通的商业化与市场化发尉2 5 1 。 我国叶霞飞和蔡蔚等提出了轨道交通车站与城市建筑物的一体化【2 6 】和轨道交通与 城市物业的一体化问题【2 7 】；仝允桓和翁东风以北京市为例提出联合开发的发展模式【2 8 l ； 李文翎研究广州市城市轨道交通与土地复合利用问题【引，田莉分析了广州市联合开发中 存在的问题及发展策略【2 9 】。陈雪明根据美国的经验提出了我国联合开发的策略建议【3 0 】。 8 长安大学硕士学位论文 2 城市轨道交通周边房地产增值效益的合理分配 国外的学者早在2 0 世纪7 0 年代就提出：城市轨道交通的发展给周边房地产带来了 巨大的增值效益，根据“公平与效率 的原则，政府应该将增值按照某一比例进行征收， 并全部或部分返还给城市轨道交通企业，用于弥补城市轨道交通的建设与运营成本。在 美国洛杉矶红线地铁的建设中，就采用特别效益税的办法征收部分房地产增值效益。在 周边房地产增值返还方面，日本有很多成功的实践经验值得借鉴，例如设站负担金、联 络道负担金、特别效益税、财产税、城市轨道交通建设基金等等【3 1 。我国的广州市在地 铁建设中做了一些试验，比如从周边的宾馆酒店征收一定的费用用于地铁建设，但其实 践并不是很成功1 2 9 1 。 1 3 本文研究内容 本文研究了城市轨道交通与其沿线土地价格之间的相互关系，重点是从时间、空间、 用地类型等方面定性研究轨道周边对沿线土地价格的影响，并通过交通成本模型对住宅 用地进行定量分析，在此基础上提出城市轨道交通土地综合开发的途径和建议。论文全 文共分为六章： 第一章绪论。论述了课题研究的背景、意义，对国际国内研究现状进行概述。介绍 了论文研究的主要内容和技术线路。 第二章城市轨道交通与其沿线土地价格的理论分析。介绍了研究的基础理论，分析 了轨道交通的交通特性及经济属性，阐述了土地价格及房地产价格相关的概念与关系。 第三章轨道交通对沿线土地价格的影响分析。首先界定轨道交通对土地价格影响的 研究范围，分析了影响范围区内用地类型，阐述了土地价格的影响因素，重点分析从时 间、空间、用地类型等方面研究轨道周边对沿线土地价格的影响，其中通过商业用地增 值模型、交通成本模型( t c m ) 对商业用地和住宅用地进行详细分析。 第四章促进城市轨道交通与土地综合开发的途径与建议。根据城市轨道交通与沿线 土地价格的相互关系及其影响分析，提出了城市轨道交通与土地利用协调规划、轨道交 通与土地资源综合开发的途径及管理制度保证，并作了案例分析。 第五章实证分析匕海住宅用地为例。分析了1 9 9 5 1 9 9 8 年上海市住宅价格总体 变化趋势，分析轨道交通开通对其影响：通过对地铁1 号线梅垅、莘庄附近的住房和曲 阳、江湾及中山公园附近的二手房进行比较分析，从有无轨道交通通过、时间、空间、 区域等角度分析轨道交通对地价的影响。 9 长安大学硕士学位论文 最后是结论。 1 4 技术路线 论文以城市轨道交通与其沿线土地价格相互关系为核心展开研究，运用交通工程 学、经济学、管理学等相关学科理论，在分析城市轨道交通的经济属性、土地价格影响 因素的基础上，重点分析城市轨道交通对沿线土地价格的影响，并借鉴香港和日本等成 功的运作经验，系统地提出了我国城市轨道交通和土地资源综合开发的运作途径，探讨 了管理制度和法制化建设等相关保障措施。图1 2 为论文研究技术路线框架图。 图1 2 论文研究的技术路线 1 0 长安大学硕士学位论文 第二章城市轨道交通与其沿线土地价格的相关理论 2 1 基础理论 2 1 1 地租( 地价) 理论 地租是一个社会与历史的范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同， 地租的性质、内容与形式也各不相同，并且反映了特定社会性质和历史条件下的生产关 系。 1 威廉配第的地租( 地价) 理论 英国古典政治经济学的创始人威廉配第( w i l l i a mp e t t y ，1 6 6 2 1 6 8 7 ) 在其著名的赋 税论中首次提出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，地租的本质是剩余劳 动的产物。配第虽然未作出明确的界定，但论及到的地租实质上是级差地租的概念，他 认为地租主要是由土地的位置与肥力的不同所致。 关于土地所有权价格，配第则推断出在英格兰一块地可以自由买卖土地的价格，等 于出售者祖孙三代同时生存年数的地租之和【3 1 1 。实质上揭示了地价是一定年数地租购买 价格。 2 弗朗斯瓦魁奈的地租( 地价) 理论 法国资产阶级古典政治学家，重农学派的创立者之一，弗朗斯瓦魁奈( f r a n c o i s q u e s n a y1 6 9 4 1 7 7 4 ) ，把农业中由于自然协助而产生的超过生产与生活支出的剩余产品 称为“纯产品 ，在“纯产品 中不包括资本家的利润，因为利润已经列入生产费用中， 因而土地所有者以地租的形式，取得土地出租的土地所有权收益【l l 】。 3 亚当斯密的地租( 地价) 理论 亚当斯密( a d a ms m i t h1 7 2 3 1 7 9 0 ) ，是英国古典政治经济学最著名的代表人物之一。 在其著作国富论中指出，地租是“作为土地使用的代价一“是为使用土地而支付 的价格 。斯密认为即使使用未经改良的土地，地主也要求地租。因为地租不是土地上 投入资本的利息，而是土地所有权的要求。 关于地租的成因，斯密不但认识到土地所有权对地租的作用，而且还认识到土地肥 沃程度、土地位置与地租的关系。他认为“不论土地的生产物如何，其地租随土地肥沃 程度的不同而不同；不论其肥沃程度如何，其地租又随土地位置的不同而不同。都市附 近的土地，比偏远地带同样肥沃的土地，能够提供更多的地租。川3 2 】 4 约翰冯屠能的地租( 地价) 理论 l l 长安大学硕士学位论文 约翰冯屠能( j t h ”v o nt h u n e n1 7 8 3 1 8 5 0 年) ，德国资产阶级经济学家，边际生产 率学说的先驱。屠能在其代表著作孤立国同农业和国民经济的关系中系统分析了农 业生产力布局，根据土地的肥沃程度以及距离城市的远近，对级差地租进行了讨论。他 指出“因它的收入与土地的收益不同，我们必须仔细地加以区别。田庄上总有房屋、垣 篱、树木等等有价值的东西，这些东西可与土地分开对待。这就是说，田庄提供的收入 并不完全来自土地