（管理科学与工程专业论文）住宅房地价格的影响因素分析及预测以安徽省为例.pdf

士学位论文质量要求。 答辩委员会签名：( 工作单位、职称) 主席： 委员： 导师： 铆藏匆 授 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所 知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得金目巴王些盔堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签字勃裳签字眺h i f 年牛月，7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盒肥王些盔堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人授权金目巴王些太 ! 差一可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名： 参 签字日期：知l f 年乍月弓日 电话： 邮编： 絮 夥咖 名 签 h 者 ： 文 期 沦 日 位 字 学 签 安徽省住宅房地产价格的影响因素分析及预测 摘要 房地产业作为国民经济的支柱产业之一，对经济的发展有着很重要的作用。 近几年，安徽省住宅房地产发展迅猛，住宅投资规模迅速扩大，住宅销售面积 逐年增加，同时，住宅价格也迅速增长，这不仅影响到居民的生活质量，也成 为国民经济发展不稳定的因素。住房价格问题已经成为一个引起广泛关注的重 要经济问题和社会问题。影响房地产价格的因素有成本因素、人口因素、经济 因素，也包括建筑物本身的因素，例如环境、交通等。本文从影响住宅房地产 价格的相关因素展开分析，在总结了国内外参考文献的基础上得出了十大影响 指标。之后以统计数据为基础，采用主成分分析法分析各因素对指标的影响。 研究结果表明商品房竣工房屋造价、人均g d p 、人均可支配收入、房地产开发 国内贷款、外商对房地产的投资和贷款利率六大因素对安徽省的房地产价格有 着显著影响。在此基础上，本文利用可拓学理论，建立可拓预测模型，对安徽 省住宅房地产价格进行预测，预测结果和实际值较为接近。最后，给出了房地 产市场调控的相关政策建议。 关键词：住宅价格影响因素主成分分析可拓预测 a n a l y s i so nt h ef a c t o r sec t i n gr e s i d e n t i a l r e a le s t a t ea n dp r e d i c tt h ep r i c e c a s eo fa n h u ip r o v i n c e a b s t r a c t t h er e a le s t a t ea so n eo fp i l l a ri n d u s t r i e so fn a t i o n a le c o n o m y ，h a sav e r y i m p o r t a n tr o l e f o re c o n o m i cd e v e l o p m e n t i nr e c e n ty e a r s ，a n h u ir e s i d e n t i a lr e a l e s t a t ed e v e l o p i n gr a p i d l y , r e s i d e n t i a li n v e s t m e n th a se x p a n d e dr a p i d l y ，r e s i d e n t i a l s a l e sa r e ah a sb e e ni n c r e a s e dy e a rb yy e a r ，a tt h es a m et i m e ，t h eh o u s i n gp r i c ea l s o i n c r e a s e dr a p i d l y i tn o to n l ya f f e c tt h er e s i d e n t s l i f eq u a l i t y ，b u ta l s ob e c o m et h e n a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n tf a c t o r so fi n s t a b i l i t y h o u s i n gp r i c eh a sb e c o m ea n i m p o r t a n te c o n o m i ca n ds o c i a lp r o b l e m sw h i c hh a sr i s e dw i d e s p r e a dc o n c e r n t h e r ea r es e v e r lf a c t o r st h a ti n f l u e n c et h er e a le s t a t ep r i c ec o s tf a c t o r s ，p o p u l a t i o n f a c t o r s ，e c o n o m i cf a c t o r s ，i n c l u d i n gb u i l d i n gi t s e l ff a c t o r s ，s u c ha se n v i r o n m e n t ， t r a n s p o r t a t i o ne t c t h i sa r t i c l ef r o mi n f l u e n c i n gr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ep r i c e so nt h e r e l a t e df a c t o r sa r ea n a l y z e d ，i na th o m ea n da b r o a da r es u m m a r i z e dr e f e r e n c em a d e o nt h eb a s i so f10i m p a c t i n gi n d i c a t o r a f t e ru s i n gt h es t a t i s t i c a ld a t aa st h e f o u n d a t i o n ，u s et h ep r i n c i p a lc o m p o n e n t sa n a l y s i st oa n a l y z et h ei n f l u e n c eo f v a r i o u sf a c t o r so nt h ei n d e x t h er e s u l t so ft h es t u d ys h o wt h a tc o m m e r c i a l c o m p l e t e dh o u s e sc o s t ，p e rc a p i t ag d p a n dp e rc a p i t ad i s p o s a b l ei n c o m e ，r e a l e s t a t ed e v e l o p m e n td o m e s t i cl e n d i n g ，f o r e i g no nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dl e n d i n g r a t e ss i xf a c t o r so nt h er e a le s t a t ep r i c e si na n h u ip r o v i n c eh a ss i g n i f i c a n ti n f l u e n c e o nt h i sb a s i s ，t h i sp a p e ru s i n ge x t e n i c st h e o r y ，e s t a b l i s h e st h ee x t e n s i o np r e d i c t i o n m o d e li na n h u ip r o v i n c e ，t h er e s i d e n t i a lr e a le s t a t ep r i c ef o r e c a s ta n dt h ef o r e c a s t r e s u l ta n dt h ea c t u a lv a l u er e l a t i v e l yc l o s e f i n a l l y ，t h i sp a p e rg i v e st h er e a le s t a t e m a r k e tr e g u l a t i o no fr e l e v a n tp o l i c ys u g g e s t i o n s k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c e s ；i n f l u e n c i n gf a c t o r s ；p r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i s ； t h ee x t e n s i o np r e d i c t i o n i i 指导下完成的。在论文的选题、构 正稿的完成，徐老师给予了我莫大 的帮助，提出了很多启发性的建议。在整个硕士学业中，徐老师一直都以渊博 的学识、严谨的治学态度及诲人不倦的敬业精神对我言传身教，让我在提高学 识的同时，学会做人的道理。论文写作期间给予了批评和指正，使我能够顺利 完成论文。对此，我向徐老师表示衷心的感谢! 另外，还要感谢聂会星副教授 对论文提出的修改意见! 感谢合肥工业大学管理学院的老师们，你们给予了学生无私的帮助，你们 不仅是良师，更是益友，我们在这里不仅学到了知识，还增长了人生的见解。 谢谢你们的辛勤付出! 感谢我的亲人，尤其是我的父母，在我漫长的求学生涯中，他们一直给予 我最无私的关爱，为我提供了无穷的动力和信心。没有他们我不可能完成今天 的论文。 最后，感谢实验室里梁坤、梁远芳、张理政、潘胜男、刘智鹏和钱佩华同 学，在我论文的写作过程中他们给予了我很大的帮助。同时，我要向与我同窗 两年的同学和学习生活中曾给予我关心和帮助的所有人致以诚挚的谢意。 i i i 作者：赵雯 2 0 11 年3 月 目录 1 背景1 目的及意义2 1 3 国内外研究现状2 1 3 1 国外研究现状3 1 3 2 国内研究现状4 l - 4 本文的研究方法及组织结构5 1 4 1 研究方法5 1 4 2 组织结构5 第二章相关理论介绍。7 2 1 房地产相关理论介绍7 2 1 1 房地产的类型及住宅房地产市场的界定7 2 1 2 住宅房地产价格的概念及构成8 2 1 2 住宅房地产价格的特点8 2 1 4 住宅房地产价格形成机制9 2 2 可拓学理论介绍1 0 2 2 1 物元理论1 0 2 2 2 物元可拓集合1 0 2 2 3 可拓关联函数1 1 2 3 主成分分析法理论介绍1 l 2 3 1 原理及模型介绍1 2 2 3 2 基本步骤1 2 第三章影响房地产价格的因素分析及指标的选取。1 4 3 1 自身因素1 4 3 1 1 位置1 4 3 1 2 环境1 4 3 2 成本因素1 4 3 2 1 建安成本14 3 2 2 土地成本1 5 3 3 经济因素1 6 3 3 1 g d p 1 6 3 3 2 消费水平1 6 3 3 3 利率1 7 3 3 4 房地产开发投资1 8 3 4 社会因素1 9 3 4 1 人口1 9 3 4 2 社会环境2 0 3 5 政策因素2 0 3 5 1 税收政策2 0 i v 3 5 2 信贷政策2 0 四章指标体系建立2 2 4 1 指标建立及数据预处理2 2 4 1 2 指标选取原则2 2 4 1 2 指标体系建立2 2 4 1 3 数据收集及说明2 3 4 2 指标遴选2 4 4 2 1 数据预处理一2 4 4 2 2 提取主成分2 5 第五章可拓预测2 9 5 1 可拓预测模型的构建2 9 5 1 1 模型选择2 9 5 1 2 构建思想2 9 5 1 3 模型基本假定2 9 5 1 4 模型构建3 0 5 2 模型预测3 2 5 2 1 经典域与节域物元3 2 5 2 2 确定待测物元3 3 5 2 3 待测样本与各类关联度的计算3 3 5 2 4 权重的计算3 4 5 2 5 预测结果3 4 5 2 6 预测模型的几点说明3 5 第六章结论及建议3 6 6 1 主要结论3 6 6 2 政策建议3 6 6 2 1 历年房地产政策回顾3 6 6 2 2 政策建议3 8 6 3 论文的不足及展望3 9 6 3 1 研究的不足3 9 6 3 2 进一步研究展望3 9 参考文献4 0 v 图 图 图 图 插图目录 l 安徽省住宅商品房销售价格1 1 安徽省本年土地购置开发情况1 5 2 城镇居民家庭收入情况1 7 3 安徽省房地产开发资金来源外资情况1 9 v i 表4 7f 值与指标相关系数2 7 表5 1 房地产价格增长率的每类样本数及因子均值一3 2 v i i 1 1 研究背景 第一章绪论 房地产业是我国经济的支柱产业之一，而住宅价格问题一直是百姓关心的 问题。住宅价格直接关系到百姓的安居乐业和社会的稳定。而2 1 世纪刚开始， 安徽省住宅价格就已表现出过快增长的态势。据安徽省2 0 0 1 - 2 0 1 0 年的统计年 鉴数据显示，住宅商品房均价已由2 0 0 0 年的1 0 6 4 元平方米上升为2 0 0 9 的3 2 3 5 元平方米。过高的房价超出了居民的消费水平，影响了社会公平，也加大了社 会的贫富差距。 数据来源：安徽省2 0 0 1 - 2 0 1 0 年的统计年鉴 图1 - 1 安徽省住宅商品房销售价格 1 9 9 8 年我国颁布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通 知，安徽省房地产业开始蓬勃发展，房地产开始走入人们的生活。安徽省也加 大对房地产业的重视，房地产业开发投资额迅速上涨，十余年间投资额涨了1 0 倍多。据安徽省1 9 9 9 2 0 1 0 年的统计年鉴数据显示，1 9 9 8 年，安徽省城镇人均 住房面积仅为1 8 7 平方米，经过十多年的建设，到2 0 0 9 年，城镇人均住房面 积已发展为3 0 9 平方米。 2 0 1 0 年4 月1 7 日，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。在 这样的背景下，为了能够比较好的把握房地产业的运行趋势，有必要对影响我 国房地产价格运行状况的原因进行研究。 2 0 0 8 年美国金融危机后，美国，日本，英国等国房地产市场在经过 后迅速地由低迷转变为亢奋。近几年，安徽省经济高速发展，城市 断加快，大量的资金也开始流入安徽省房地产，房地产市场的快速 安徽省经济增长做出了贡献。 房价的形成是由多种因素共同作用的结果，房地产价格上涨速度过快，究 竟是哪些因素通过何种作用机理在影响房价，政府应该从哪些方面干预房价， 使房地产真正成为拉动因民经济的增长点。而未来房价将有怎样的走势，政府 和企业、个人该如何把握，这些都构成了本文的研究背景。 1 2 研究目的及意义 本文以住宅房地产价格作为研究的核心，试图找出房地产发展的过程中决 定房地产价格的关键因素，并进一步探索这些因素在多大程度上影响房地产价 格。并在此基础上进行短期房价的预测。 作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格的研究是市场经济发展的 现实需要。从微观层面上讲，各个房地产市场主体( 开发商、销售商、投资商、 中介服务机构等) 都希望能够准确及时的预测房地产的价格趋势及规律，从而 做出正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务策略，使自己在市场竞争中 处于有利地位。从宏观层面上研究房地产业的价格，是研究房地产业发展战略 以及研究国民经济规划的需求。通过对房地产价格因素的研究，可以探求稳定 市场价格的因素，从而有利于我国房地产市场的可持续发展，同时房地产业价 格研究可以为政府的宏观调控提供参考性依据。 房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切 身利益、社会的稳定和社会的和谐。研究影响我国房地产价格变动的因素及房 价的走势具有重要意义。 1 3 国内外研究现状 在国外西方发达国家，房地产业发展历史较长，因此也形成了比较全面的 房地产价格理论。我国房地产市场发展不过二十余年，国内对房地产价格的研 究较晚，但由于近些年房价问题日益引起关注，众多学者也开始投入到这个领 域的研究。 2 1 3 1 国外研究现状 1 7 世纪末，英国古典政治经济学创始人w i l l i a mp e t t y 第一次提出级差地 租，土地价格等问题，开创了房地产市场研究的先河。此后逐渐形成的现代资 本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论构成了早期房地产市场研究的 重要的理论基础。 f o r t u r a 和k u s h n e r h l 采用居民平均收入指标对加拿大1 9 8 1 年3 0 个市区的 数据建立了住宅价格模型，得出居民平均收入和住宅价格之间具有较强的正相 关性。 1 9 9 0 年，c a s e 和s h i n e r 乜1 针对美国四个城市6 7 个季度的一组数据，采用 截面回归和时间序列进行分析，检验房地产价格的可预测性。研究发现，成本 价格比、成年人口的变化和人均可支配收入的变化均与住宅价格具有正相关的 关系。 1 9 9 1 年，p o t e r b a 1 用收入、建筑成本和人口三个指标，采用截面回归和时 间序列对美国3 9 个城市分析它们对房地产价格的影响，研究发现收入和建筑成 本对住宅价格上涨影响较大，但是人口并不是主要影响房价的因素。 e n g l u n d 和i o a n n i d e s h 在o e c d l 5 国的房地产价格基础上，研究发现g o p 、 利率与房价的关系。 q u i g l e y 哺1 使用1 9 8 6 1 9 9 4 年美国4 1 个大城市截面数据，根据居民收入、 家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际 经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，得出这些变量对房地 产价格具有一定的解释能力，尽管短期经济基本面不能解释太多的房价波动， 但从长期看可以解释房价的大概走势。 c o l l y n s 和s e n h a d j i 【6 1 对影响美国房地产价格因素进行了实证分析，结果 表明美国人均g d p 是主要影响因素。 a d r i a nc o o p e r 口1 利用牛津经济预测( o e f ) 模型对英国房地产市场进行研究 时发现，自2 0 世纪8 0 年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得 房地产价格波动幅度减弱，但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主 要原因。 i a c o v i e l l o 印1 将房地产作为一种资产进行分析，通过宏观经济模型分析了 影响房地产业发展的货币政策、信贷约束。 房地产价格预测的研究近年来成为理论和实践研究的热点，m a l p e z z i 阳1 对 1 3 3 个城市1 7 年的年度数据进行分析，研究发现住宅价格可以部分被预测。 b t a n k i w 和w e il 1 0 用人口指标对美国2 0 世纪7 0 年代住宅价格的上升进行 了研究。并基于美国人口的住房价格进行预测。 从以上国外现状可以看出，g d p 、收入、建筑成本、人口等因素都对房地产 而房价预测方面，文献表明房地产价格从它的影响因素方面是 外学者的有关研究成果在一定程度上给了我们重要的指导。 现状 房地产业在我国的发展历史不过二十余年，起步较晚，因此，房地产价格 理论方面的研究还不是很全面。近些年房地产市场发展迅速，引起了众多学者 的关注与研究。在我国，针对某特定地区分析价格趋势或通过分析价格影响因 素来预测房价走势的文章比较多，但专门针对商品住宅价格影响因素进行定量 并预测研究的文章并不多。 李立、李永辉n 认为，房地产价格是由土地费用、建安费用、国家的经济 政策、居民收入水平和经济发的景气度等因素决定的。 王金明和高铁梅n 纠运用可变参数模型分别对我国房地产市场供给和需求 进行了定量分析，结果表明在影响房地产价格需求的因素中，收入弹性最大， 其次是价格和利率弹性；在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较好。 房地产业的资金来源比较单一，主要来源于信贷。因此，信贷业的发展也 推动了房地产业的发展。而存款利率也会影响投资者的资金投向，如果存款利 率太低则消费者不愿意将资金储存起来，更愿意投资于房地产等其他高利润行 业。刘莉亚和苏毅n 3 利用协整方程的方法研究了上海房地产价格的合理性，结 果表明房价与贷款利率呈负相关关系。他们认为贷款利率低，房地产开发商就 能以较低的成本获取资金，从而获得可观的收入。而对于投资购房者来说，存 款利率的降低决定了开发商的融资成本，贷款利率越低房地产开发商就能以更 低的成本获取资金，在低利率情况下开发商就可获取可观的收益。然而也有学 者发现，在中国，银行利率同房地产之间的关系不明显n 们。 曾向阳n 引运用了g r a n g e r 因果检验，研究了武汉市的房地产价格与土地价 格之间的关系，研究结果表明：从长期来看，房价和地价之间是没有显著的因 果关系的，而从短期来看，地价是导致房价高的重要原因。 吴群n 酣以南京市为例分析商品住宅价格的作用机理。其研究结论表明，供 求关系是影响房价变化的主要因素和决定因素，生产成本( 包括土地成本和建安 成本等) 对房地产价格的作用是有限的。 姜彩楼，徐康宁，李永浮n 运用了g r a n g e r 因果检验与协整方法，研究了 上海市房地产价格影响因素，研究发现，宏观经济发展水平与房地产投资水平 是影响房地产价格的主要因素，而人均可支配收入等对房地产价格的影响较小。 闰之博n 8 1 通过误差修正模型进行定量分析，研究了国内生产总值( g d p ) 、 外商直接投资( f d i ) 和房地产销售价格之间的关系，研究表明，三者之间存在紧 密联系。并且，g d p 和f d i 短期的增长会引起房地产价格的增长，反之则下降。 王胜、卢盛荣n 叼通过v a r ( v e c t o ra u t o r e g r e s s i v em o d e l ，向量自回归) 4 模型的脉冲影响函数分析货币政策对房地产业发展的影响，结果表明g d p 变化 对房地产投资的影响较大。 李东月、马智胜瞳们利用灰色系统g m ( 1 ，1 ) 模型预测房地产价格，结果证明 其误差与所选取最近年期的样本数据个数有一定的关系。 武秀丽、张锋心u 采用时间序列分析法，以广州市几个行政区的房价数据为 分析对象来建立预测模型，通过残差分析对误差进行检验，结果预测值在误差 范围内。 总体而言，国内的学者大多认为g d p 、信贷、可支配收入水平、土地交易 价格、f d i ( 外国直接投资) 、c p i ( 消费者物价指数) 等是影响房价的因素。目 前，国内关于房地产价格的研究主要集中于理论研究。另外，国内学者对该领 域的研究只是侧重于几个方面来分析房地产价格的影响因素，没有形成一个系 统，因此将所有可能的影响因素综合考虑来研究是有必要的。而预测方面，主 要采取时间序列进行预测，而我国房地产发展起步较晚，统计数据的历史也较 短，因此，运用时间序列预测存在局限性。 1 4 本文的研究方法及组织结构 1 4 1 研究方法 本文采用定性和定量分析相结合的方法，运用经济学理论结合安徽省实际 情况对影响住宅房地产平均销售价格的各种因素进行分析。然后，运用主成分 分析法在定性分析的基础上选择指标。最后，运用可拓学理论，建立可拓模型 分析房地产价格影响因素，在1 9 9 5 2 0 0 7 年的数据基础上运用可拓预测的方法 进行短期房价预测。 1 4 2 组织结构 本文从系统的角度，详细分析了影响安徽省住宅房地产价格的影响因素， 并进行价格预测。 第一章为绪论，介绍了本文的研究背景、研究意义、国内外相关研究现状 和研究方法及组织结构。 第二章介绍了房地产的相关概念及理论。 第三章结合安徽省具体情况对住宅房地产价格的影响因素进行了具体分 析。 第四章是在第三章分析的基础上，选用主成分分析法分析出对定性分析出 来的指标进行筛选，得出六项主要影响因素。 第五章是对安徽省住宅房地产价格进行预测，这一章中，首先引出可拓预 5 6 出本 第二章相关理论介绍 宅房地产市场的界定 建设部关于印发房地产统计指标解释( 试行) 的通 知，对房地产类型进行了明确的界定： ( 1 ) 商品房 指在市场经济条件下，由房地产开发公司综合开发，建成后均按市场价出售 的住宅、商业用房以及其他建筑物。 ( 2 ) 房改房 是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价 扣除折算后( 旧住宅还要扣除房屋折算) 购买的公房。按照标准价购买，职工拥 有部分房屋所有权，一般在五年后归职工个人所有：按照成本价购买的，房屋 所有权归职工个人所有。 ( 3 ) 经济适用房 是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单 位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的 商品住宅，具有价格适中、但建筑标准达到要求的特点。经济适用房是国家主 要为低收入者解决住房问题。集资房也是经济适用房的一种。 ( 4 ) 廉租住房 指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的 最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 ( 5 ) 安居工程住房 指直接以成本价向城镇中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、住 房困难户和危房户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中住房困难户， 不售给高收入家庭。 房地产市场有广义和狭义之分。狭义房地产市场指房地产商品( 不包括地 产) 进行买卖、交换、赠与、抵押、典当、租赁的活动的地方或场所。广义的 房地产市场可以从以下几个方面解释：从古典经济学的角度来说，住宅房地产 市场是所有买者和卖着交换关系的总和；从市场营销的角度来说，住宅房地产 市场是人们购买能力和购买欲望的总和；从市场内在机制的角度说，住宅房地 产市场是商品供求关系的总和心引。 7 2 1 2 住宅房地产价格的概念及构成 房地产价格是房屋建筑价格与房屋用基地价格的总和。房屋建筑价格是房 屋建筑商品价值的货币表现，房屋用基地价格是土地收益的购买价格，是地租 的资本化。房地产价格由以下几部分构成： ( 1 ) 土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。土地取得成 本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商( 作为买方) 缴纳的税费( 如 契税、交易手续费) 构成。 ( 2 ) 开发成本 开发成本是指开发商在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所 需的直接费用、税金等，理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成 本。 ( 3 ) 管理费用 管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开 发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 ( 4 ) 投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 ( 5 ) 销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的各项 税费，包括广告宣传、销售代理费、销售税金及附加、营业税、城市维护建设 税和教育费附加、卖方负担的交易手续费等。 ( 6 ) 开发利润 是由销售收入除掉各种成本、费用和税金后的余额。 2 1 2 住宅房地产价格的特点 ( 1 ) 区域性 房地产价格受区域影响很大。合肥市一套一百平米的住房和巢湖市一套一 百平米的住房差别是很大的，同样在合肥市，一环内和二环开外的差别也是很 大的。 住宅是不动产，位置是决定住宅价值的根本因素，因此房地产市场不存在 全国性市场，只有区域性市场，这样很容易导致房地产市场的区域性的垄断。 住房价格的区域性主要表现在不同城市不同地段之间的住房差价。 ( 2 ) 高价、单件性 住房由于其开发难度大、开发投入的巨大人力、物力、财力，其与其他商 品相比就其价格而言无疑属于超高档商品，价格高；而就单件住房来说，不可 8 套住房，包括城市、地段，小区、规模、朝向，甚至楼层。 了住房价格的单件性。 投机退潮、社会动乱、经济衰退等政治和经济因素，房地产 。从长期来看，由于房屋功能布局的改善和重新装修等导致 建材价格等成本的上涨导致的重置成本的增加，房地产价格 态。短期内由于房价从长远来看具有保值和增值的特点，使 得房地产成为人们喜爱的投资品，尤其是在通货膨胀的情况下，投资房地产比 投资其他资产更具有保值功能。 ( 4 ) 价格表示方式的多样性 住宅房地产位置固定，其价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方 式也是多种多样的，除了购买价格表示以外，还可以用租金表示。 2 1 4 住宅房地产价格形成机制 房地产价格是由政府、生产、市场共同作用于众多因素，通过配置、调整 而形成的。其形成机制有以下几种： ( 1 ) 政府指令型形成机制 该种机制下，房地产价格由政府根据自己的意图和政府的价格政策来制定 价格，并以行政指令性计划的方式去强制企业执行。企业没有定价权，只能完 全被动地依赖于政府。这样使房地产市场价格既不反映供求也不反映竞争，价 格的信号功能和杠杆作用失去作用，市场不景气。 ( 2 ) 生产价格形成机制 这种机制形成下，房地产价格是由生产花费的社会必要劳动时间决定，包 括物化劳动、为自己创造的价值以及为社会创造的价格。房地产价格应以开发 成本为最低限，这反映了经济发展的客观要求，也构成了房地产价格的生产价 格形成机制。 ( 3 ) 市场供求形成机制 房地产价格的市场种经营者、中介服务者和消费者相互作用，相互促进， 形成了以价格为中心的各种基本市场关系。房地产市场价格是在房地产供给和 需求双方相互作用的过程中形成的。在供求均衡条件下，如果需求增加，供给 不足，则价格上升；如果需求下降，过多的供给不可能转移，从而导致房地产 价格的下降。 而在我国大力发展市场经济的背景下，房地产价格的形成越来越多的受到 市场供给的影响，其价格的市场供给形成机制成为主要的房地产价格形式机制。 房地产价格的形成遵循价值规律，随着供求等市场因素的变化围绕价值上下波 动。 9 用领域。 2 2 1 物元理论 年提出可拓集合，之后从物元分析发展到可拓学，初步形 ，并逐步走向工业、农业、军事、经济、生物、医学等应 可拓理论引进物元乜朝的概念，既考虑量变过程又考虑质变过程。 以有序三元组瞳6 】 r = ( p ，c ，v ) 作为描述事物的基本元，即物元。其中p 表示事物，c 表示特征的名称，表示 p 关于c 所取的量值，简称为物元三要素。 物元的概念中，1 ，= c ( p ) 反映了事物质和量的关系，文献提出了特征元 m ( c ，v ) 的概念，它由特征的名称c 和相应的量值1 ，组成。一个事物具有多种特征 元，用刀维物元 r = p ，c l v l 吩吩 易哆 ( 式2 1 ) 来描述。动态物元r ( t ) = ( 尸( r ) ，c ，1 ，( r ) ) = ( ( f ) ，c ，c ( ( f ) ) ) 描述了事物随时间的变 化。 2 2 2 物元可拓集合 可拓集合乜6 儿冽是在经典集合和模糊集合的基础上发展起来的。它是可拓学 中用于事物动态分类的重要方法，用以描述事物的量变和质变。可拓集合通过 对论域中的个体元素进行形式化的描述，并变换相关个体要素，使定性和定量 相结合的解决问题。 设物元集w - - r l e = ( r = ( ，口，y ) ，u ，1 ，v ，在此基础上建立可拓集合 a = ( ，y ) l v y ，y = k ( v ) ( - o o ，+ o o ) ，则对每一个r w ，都有一实数 k ( r ) = k ( v ) ( 咖，佃) 与之对应，称a = 似，y ) i r w ，y = k ( 尺) = k ( v ) ( 一，栩) 为 物元集w 上的一个物元可拓集合。 物元可拓集是物元理论和可拓集合理论的集合，在可拓集合中建立关联函 数，通过关联函数值的计算区分出不同的层次。 l o 2 3 可拓关联函数 关联函数心们表达了事物具有某种性质的程度。文献建立了实轴上关联函数 计算公式。 经典数学中定义实轴上点与点之间的距离为： 压x ，y ) = x - y i 另外还要引出“距”的概念。我们定义实轴上点x 与任意区间；c o = 的 区间距离为“距 ，即： p ( x ，；c o ) = l x - ( a + b ) 2 i - ( b a ) 2 此处“距的概念和经典数学中的距离概念不同。 当x 仨 时，p ( x ，x o ) = d ( x ，托) 当x 时，d ( x ，；c o ) = 0 ，p ( x ，；c o ) 8 5 的准则，确定k ，建立前k 个主成分。 其中第i 个主成分的表达式为： f i = a 、i x t + a 2 i x 2 + + n p t xp i = 1 , 2 ( 6 ) 建立主成分，计算综合评价值 1 2 丑一矗 ，丛p胤 为率献贡汁累 1 3 影响房地产价格的因素分析及指标的选取 好坏关系到购买者的经济收益和满足程度，因此也直接关系 般情况下，位置接近经济活动的中心、交通流量较大、要道 格会比较高；反之，处于闭塞街巷、郊区、远离经济中心的 房地产，价格会比较低。另外就单个建筑物来说，它的户型设计、功能、质量， 外观形象、配套设施等因素，对房地产价格均有较大影响。例如，建筑物外观 优美，户型设计给人舒适享受的感觉，其价格会比较高；反之，价格会比较低。 3 1 2 环境 影响房地产价格的因素除了位置其自身位置外还和其附近的环境因素有 关。包括大气环境，视觉环境等。空气的质量直接关系到人们的健康，现代人 们对健康的追求使人们在选择住宅房地产时也会考虑空气因素。另外，房地产 周围的绿化、公园等景观都会对房地产价格产生影响。例如合肥市蜀山区西傍 大蜀山，南临董铺水库，以其独特的环境优势，占据合肥市较高的房价。 3 2 成本因素 成本是推动房地产价格上涨的内因。在我国，工程建设成本由建筑安装工 程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费( 包括建设用地费、建设管理费， 可行性研究费、勘察设计费等) 、预备费及建设期利息构成。其中建筑安装工程 费由直接费、间接费、利润和税金构成。建安成本及土地成本属于可变成本。 3 2 1 建安成本 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的总和。房屋建筑成本 是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成 本和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工 程的强电、弱电( 安防、有线电视、电信宽带) ，以及给水( 含纯净水、中水) 、 排水( 雨水、污水、空调排水) 等材料和人工成本投入。 1 4 建安成本大概占房地产开发成本的1 3 ，首先，包括钢材，水泥在内的建 格的上涨促进了建筑成本的增加2 0 0 3 年以来，建筑水泥与钢材的价格一路 ，使工程造价大幅提升。同时，建筑市场的用工成本也在提高，一项数据 ，从2 0 0 6 年至今，合肥市建筑业用工成本普遍提高了6 0 ：另一方面， 人们随着生态、绿色、智能、舒适的住宅概念的引进对住宅的品质要求的提高， 对高档住宅的追求导致相应的小区景致环境的营造，高品质的房屋设计所需费 用的增加，使新开发小区降低建筑密度，增加绿地面积，增加公共活动场所以 及完善小区物业管理配套设施从而也就导致了建安成本的增加。因此有效控制 建安成本，对控制房地产价格水平有着重要作用。 3 2 2 土地成本 土地价格一直是房地产成本构成中一个很重要的部分。据调查，土地成本 大概占整个房地产造价四成左右。土地的主要获取方式有划拨、出