（工商管理专业论文）基于协同理论的房地产项目管理模式研究.pdf

中文摘要 国内房地产开发市场在消费观念与政府管理手段的成熟化推动下逐渐成 熟，房地产开发企业必须依靠规范的模式去获取持续稳定的发展，业主方如何 在新形势下对房地产项目进行管理的具体方法是本篇论文的核心内容。 房地产开发项目投资额巨大，建设周期长，工程项目规模大，技术复杂， 涉及的专业面宽；整体性和固定性；建设过程复杂，不确定性因素很多，风险 很大；参与方众多等特点，决定了参与各方之间的协同工作，项目全生命周期 内各阶段的交叉协同，特别是设计和建造之间的协同，项目的各目标：工期、 成本、质量、风险、安全、环境、卫生等之间的协同优化，项目主要参与方内 部的组织协同和信息协同等项目各个层次的协同工作是房地产项目对于协同内 在的需求。已经出现的项目全生命周期概念、价值工程概念已经包括了协同的 思想，为并行工程的出现奠定了基础。在并行工程下，让承包商参与设计，可 以有效地优化设计，避免设计阶段工作不深入造成房地产成本的提高。 合同是工程双方的最高行为准则，业主通过合同分解和委托项目任务，实 现对工程项目目标的监控。开发项目的合同体系有不同层次的合同，存在着错 综复杂的内部关系，它们详细定义了各种工程活动的时间、质量和费用要求， 以及工程过程问题的处理方法。针对房地产项目开发中的合同关系，建立合同 网络结构，有效的合同网络结构构建、分析、执行和监控可避免在施工工程中 的工期和费用的索赔。也可以有效地控制在项目实施过程中的工期和费用的索 赔。 关键词：协同并行工程招标模式合同 a b t r a c t t h ed o m e s t i cr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tm a r k e ti sg r o w i n gw i t ht h em a m r i n go f t h ec o n s u m p t i o nc o n c e p ta n dt h em a n a g i n gm e a s u r e m e n t so ft h eg o v e r n m e n t t h e r e a le s t a t ec o m p a n i e so u g h tt od e p e n do nas t a n d a r d i z e dm o d et ok e 印t h e i r d e v e l o p m e n tc o n s t a n ta n ds t a b l e t h es p e c i f i cm e a s u r e m e n t so nh o wt h eo w n e r s m a n a g er e a le s t a t ep r o j e c t si st h em a j o rc o n c e r no ft h i se s s a y s i n c et h er e a le s t a t ep r o j e c ti sf e a t u r e dw i t ht r e m e n d o u si n v e s t m e n t s ，l o n g c o n s t r u c t i o np e r i o d ，l a r g es c a l e ，c o m p l i c a t e dt e c h n o l o g ya n dc o n s t r u c t i o np r o c e d u r e ， 嬲w e l l 弱i n t e g r i t y , s t a b i l i t y , ag r e a td e a lo fu n c e r t a i n t y , r i s k s a n di ti n v o l v e s m u l t i p l ep a r t i c i p a n t s ，as y n e r g yo fa l lp a r t i c i p a n t sa n dt h eo v e r l a p p i n gs y n e r g yo fa l l s t a g e si nt h ep r o j e c tl i f ec y c l e ，e s p e c i a l l yt h eo n eb e t w e e nd e s i g na n dc o n s t r u c t i o n , a s y n e r g e t i co p t i m i z a t i o no fa l lt h eo b j e c t i v e si nt h ep r o j e c t ：c o n s t r u c t i o np e r i o d , c o s t q u a l i t y , r i s k , s a f e t y , e n v i r o n m e n ta n ds a n i t a t i o n , e t c a r er e q u i r e d t h es y n e r g i e so f i n t e r n a lo r g a n i z a t i o n , i n f o r m a t i o no fm a j o r p a r t i c i p a n t sa n dt h es y n e r g e t i cw o r ko f d i f f e r e n tl e v e l sc o n s t i t u t et h ei n t e r n a lr e q u i r e m e n t so ft h es y n e r g yb yt h er e a le s t a t e p r o j e c t s t h ee x i s t i n gc o n c e p to ft h ep r o j e c tl i f ec y c l e ，v a l u ee n g i n e e r i n gh a v e a l r e a d yi n c l u d e dt h ei d e ao fs y n e r 9 5w h i c hl a y saf o u n d a t i o no ft h ea p p e a r i n go f c o n c u r r e n te n g i n e e r i n gu n d e rw h i c ht h ec o n t r a c t o r sa r ei n v o l v e di nt h ed e s i g n i n gs o a st oa c h i e v ea l le f f e c t i v eo p t i m i z e dd e s i g no nt h eo n eh a n d a n da v o i dt h er i s eo ft h e r e a le s t a t ec o s tc a u s e db yt h ei n a d e q u a c yo ft h ed e s i g np r o c e s s t h ec o n t r a c ti st h eh i g h e s tp r i n c i p l ec o n t r o l l i n gt h eb e h a v i o r so ft h et w o p a r t i e s o ft h ep r o j e c t t h eo w n e rc a ns e p a r a t ea n da s s i g nt h ep r o j e c tt a s k st h r o u g ht h e c o n t r a c t , t h u sc o m p l e t i n gt h em o n i t o r i n go ft h ep r o j e c to b j e c t i v e s t h e r ea r e c o n t r a c t so fv a r i o u sl e v e l si nt h ep r o j e c td e v e l o p m e n tc o n t r a c ts y s t e m ，i nw h i c h c o m p l i c a t e di n t e r n a lr e l a t i o n se x i s t s ，a n dt h e yp r o v i d ead e t a i l e dd e f i n i t i o no ft h e c o n s t r u c t i o nt i m e ，q u a l i t ya n dc o s tr e q u i r e m e n t s ，嬲w e l la st h es o l u t i o n sf o rt h e p r o b l e m si n t h ec o n s t r u c t i o n w ec a ne s t a b l i s han e t w o r ko ft h ec o n t r a c ti n a c c o r d a n c ew i t ht h ec o n t r a c t b a s e dr e l a t i o n si 1 1r e a le s t a t ep r o j e c t s b yw h i c hn o t o n l yt h ec l a i mf o rc o n s t r u c t i o np e r i o da n dc o s tc a l lb ea v o i d e d ，b u ta l s ot h ec l a i m si n t h e i m p l e m e n to ft h ec o n s t r u c t i o nw i l lb ee f f e c t i v e l yc o n t r o l l e d k e y w o r d s ：s y n e r g y , c o n c u r r e n te n g i n e e r i n g ，t e n d e rb i d d i n gm o d e ，c o n t r a c t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他入已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津大学或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：方睇么乙签字日期： 学位论文作者签名：矿l 7 鼍嗄乙签字日期： 学位论文版权使用授权书 年、j 、月27e t | 本学位论文作者完全了解天津大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权天津大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并 采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者躲匆睇以乙 签字日期加7 年f 月l 7 日 2 导师签名： 参 签字日期：压舻芦年广月v 日 第一章绪论 1 1 课题背景 第一章绪论 我国的房地产开发项目开发过程中普遍存在着工期拖延、质量不高、工作 效率低等现象，主要是由于开发过程，专业分工后协作能力不强，各个阶段的 集成度不高，设计变更频繁造成的。这些因素都与不规范的管理直接相关。那 么如何规范房地产项目的管理，我国也出台了一系列的政策和法规，进行宏观 控制，但是具体实施的微观管理还存在的一定问题。本文将协同管理理论，应 用到房地产开发管理领域，总结其中的一般规律来指导房地产项目管理，提高 工程项目管理的效率，从而提高项目的效率是非常必要的。 1 1 1现实背景 国内房地产开发市场二十多年的发展，在消费观念与政府管理手段的成熟 化推动下，逐渐成熟。2 0 0 4 年国土资源部7 l 号令，是国土资源部与监察部联 合设置的最后期限，即从2 0 0 4 年8 月3 1 日以后，经营性项目实行土地协议出 让的方式将成为历史，所有商品住宅等经营性项目必须采用“招、拍、挂”的 方式公开交易；2 0 0 5 年国务院出台了诸如“严格土地管理”、“加强金融监管”、 “整顿规范市场秩序”等相关政策和法规；2 0 0 6 年又相继出台了国六条、国九 条，进一步加大了对房地产的宏观调控力度，各商业银行严格控制对商品房的 信贷投放，土地管理部门持续开展市场的清理整顿：2 0 0 7 年国税总局又下发了 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，从2 0 0 7 年2 月 1 日起开始执行，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面 的土地增值税清算。房地产企业竞争关键因素正经历“获取项目批文一获取土 地一产品概念营造一综合性价比一企业品牌营销”变化的轨迹。在严厉的宏观 调控下，房地产开发企业再想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难。 房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产开发专业性强，从购买土地、 开发建设到市场销售及售后服务，涉及面广，操作过程相当复杂，并且房地产 又具有投资大、风险高的特性。同时，境外资本、其他行业资本不惜血本大举 进入房地产行业，从而使得房地产行业的经营环境急剧变化、竞争空前加剧。 在日益激烈的市场竞争中，在土地成本越来越透明化、市场化后，房地产开发 第一章绪论 企业只有依靠自身的强健经营才能取得长远发展，其中加强项目的管理和控制 成为在激烈的竞争中维持长久的竞争优势最关键冈素之一。 房地产项目的生命周期由四个阶段所组成，分别是：项目需求、问题或是 机会的确认阶段；提出解决需求或问题的方案阶段；执行解决方案阶段；结束 项目阶段【1 1 。图1 1 表明，项目的执行阶段是投入资源最多，周期最长的阶段， 此阶段的成败将直接决定项目的目标能否最终实现。因此，对项目执行阶段的 进度、成本、质量等的控制尤为重要。 9 8 7 琴： 量4 3 2 1 0 图1 1 房地产项目周期图 图1 2 ( 资料来源：2 0 0 4 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员 会，工程造价计价与控制，中国计划出版社，2 0 0 3 ) 是国际上公认的描述各阶 段影响工程项目投资的规律。决策阶段的影响工程成本的程度最高，达到8 0 一9 0 ，但是决策阶段只是影响项目成本的基础阶段而不是关键阶段，而设计 阶段却是控制成本的关键阶段，这是因为：决策阶段主要涉及到成本管理中的 成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的成本水平，确定出成 本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。它的任务主要是 确定一个成本控制的框架，而真正成本控制要在可行性研究报告批准后，项目 正式确定下来后才开始实行。而可研后的第一个工作就足设计工作，设计工作 理项目以后其它工作的前导和方向，一旦设计完成，项目的成本就基木确定了。 所以说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段、成本控制的基础阶段，而 设计阶段才是成本控制的关键阶段。 2 第一章绪论 对 投 资 的 影 响 程 度 l o o 9 5 8 0 4 0 3 0 2 0 项目进展时间 图1 2 建设过程各阶段对项目投资的影响 对于房地产项目管理而言，解决好这两个关键阶段的进度和成本控制问题， 是房地产项目实现项目目标的关键。 1 1 2 理论背景 项目管理科学是本课题的理论基础之一。项目管理科学是二次世界大战后 期发展起来的新的管理技术。广义的协同科学的发展，是本课题的另外一个理 论基础。广义协同科学的相关研究包括人类社会工作模式问题、协同的认知心 理问题、组织内部协同问题等。这些社会科学对于研究项目管理中存在的协同 现象是非常有帮助的。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究动态 目标管理是美国著名管理学家德鲁克的首创，提出“目标管理与自我控制” 的主张【2 2 】，随后在管理任务、责任、实践( 德鲁克，1 9 7 3 ) 一书中对此 作了进一步阐述。德鲁克认为，并不是有了工作才有目标，而是相反，有了目 标才能确定每个人的工作。所以“企业的使命和任务，必须转化为目标”【2 5 1 。 德鲁克认为，如果一个领域没有特定的目标，这个领域必然会被忽视。如果没 有方向致的分目标指示每个人的工作，则企业的规模越大，人员越多，专业 第一章绪论 分工越细，发生冲突和浪费的可能性就越大。企业每个管理人员和工人的分目 标就是企业总目标对他的要求，同时也是员工对企业总目标的贡献。只有完成 每一个目标，企业总目标才有完成的希望，而分目标又是各级领导人员对下属 人员进行考核的主要依据。德鲁克还认为，目标管理的最大优点在于它能使人 们用自我控制的管理来代替受他人支配的管理，激发人们发挥最大的能力把事 情做好。 f e n i o s k yp e n a m o r a 对各种项目采购模式中协同因素的研究和各模式下协 同程度的比较，指出不同的项目采购模式对他提出的协作谈判方法的影响不同， 进而对项目采购模式对项目协同程度的影响做了定量研究，指出设计建造模式 是项目参与方潜在冲突最少的一种采购模式【1 】；a eg r i f f i t h 对设计阶段的协同 问题的研究，指出项目规划对于项目成功非常重要，而在项目规划过程中，各 方的协同是项目规划成功的关键因素，他还提出了在项目规划阶段的l o 个需 要特别关注的协同事项【2 】；对工程项目成本费用、工期和质量三大目标协同问 题的研刭3 】【4 】【5 1 ，w i l l i a mj r a s d o r f 提出了工程项目成本控制和工期控制可以进 行集成，并且给出了采集工程项目工期和成本数据的模型方法，a j gb a b u 提 出了工程项目三大目标协同优化的模型，d ob ak h a n g 对这个模型在实际工程 项目管理中的应用做了案例分析；对并行工程在工程项目管理中的应用的研究 【6 】f 7 1 和对工程项目运行各个阶段之间协同问题的研列8 1 ，p e dl o v e 指出仅仅简 单的把合作管理的思想强加给项目参与方而不进行具体方法的实施是不能解决 工程项目已经存在的不协同问题的，他提出了将工业工程中使用的并行工程方 法运用到工程项目采购中来，并对这种应用可以获得的改善进行了研究，n e i ln e l d i n 通过对并行工程应用于工程项目管理的案例研究表明在不增加项目成本 的情况下，并行工程的应用可以使工期缩短的幅度达到2 5 ，并提出了并行工 程应用的成功冈素和障碍因素，以及从案例实施中获得的经验，a j a a f a r i 提出 了并行建造( c o n c u r r e n tc o n s t r u c t i o n ) 的概念，并给出了在项目管理中实施并 行建造的框架和实施方法，对项目采购模式创新的研究【9 】，d a v i dc b r o w n 提 出了一个考虑协同因素的新的项目采购模式。 在国外，随着工程项目管理理论的深入和管理经验的积累，对工程项目合 同管理越来越重视。在发达国家，9 0 年代前人们比较偏重于从法律方面研究合 同管理，在9 0 年代人们较多地研究合同事务管理( c o n l r a c ta d m i n i s t r a t i o n ) ，从 9 0 年代中期开始人们更多地从工程项目管理的角度来研究合同管理问题，从而 使得合同管理现已发展成为工程项目管理的一个重要分支领域和研究热点。( 3 列 国外的合同管理较规范，合同文本种类齐全，就比较有影响的标准合同系 列来说，美国有a 认系列、a g c a 系列、s g c c c 施工合同通用条件；英国 4 第一章绪论 有i c e 6 、n e c 及j c t 系列；新加坡有c d c 公共工程标准合同条件、n s c 指 定分包商标准合同条件；日本有建筑工程标准承包合同条件；法国有v o b 、 b c 合同系列；国际通行有f i d i c 条款( 1 9 9 9 年版，下同) 。国外合同方式除 了施工总承包合同、设计一施工合同( d e s i g nb u i l d ，d e s i g nc o n s t r u c t i o n ) ，交钥 匙合同( t u r nk e y ) 方式外，还有b o t 合同( b u i l d i n g o p e r a t e t r a n s f e r ) 、b o o 合 同( b u i l d i n g o w n o p e r a t e ) 、b o o t 合同( b u i l d i n g o w n o p e r a t e t r a n s f e r ) ，伙伴 合同( p a r t n e r i n g ) 、附加v e 条款合同( v a l u e e n g i n e e r i n g ) 等【3 2 1 。由此可见， 国外的标准合同条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方 式，不同的计价方式、不同的承包主体、不同的工程项目都能找到非常方便、 适用的标准合同，这正是我国合同规范管理和同际接轨的一大薄弱区域。 总结国外发达国家在工程合同管理方面的特点主要体现在非常重视合同管 理在项目管理中的作用；合同管理形成完善体系，合同管理文本种类齐全，能 灵活选用不同的合同方式，适应各种工程管理形式，并配有专业的合同管理人 士；有合同战略管理的研究和风险管理的研究：注重合同索赔和反索赔的研究 及合同纠纷的解决。 1 2 2 国内研究动态 国内建筑行业与其他的许多传统行业一样，也是处在从计划经济到商品经 济转轨的阶段，而且与其他行业相比，建筑行业与国际标准接轨的步伐明显要 慢得多。建设项目法人责任制、建设监理制度、招投标制度在上个世纪9 0 年 代才开始实行；建筑法、招投标法、政府采购法、价格法、土地管理法、城市 房地产管理法、反不正当竞争法、保险法、环境影响评价法等相关法律也是在 近十年内相继通过的；工程量清单计价模式也是刚刚推行；建筑发包方式单一。 面对这些问题，实现行业的跨越式发展，是我国建筑行业面临的重要课题。研 究工程项目管理中存在的协同现象和特征，总结其中的一般规律来指导房地产 项目管理，提高工程项目管理的效率从而提高项目的效率是非常必要的。 目前国内大多数的合同管理研究，都是针对国际工程承包合同管理进行的， 真正对国内的合同管理研究较少，虽然新修订的施工合同文本已接近f i d i c 合 同条件，但怎样把国际好的模式结合中国工程建设的实际国情，还是缺乏深入 地分析，缺乏指导性。随着房地产行业管理水平的逐步提高，工程合同执行过 程中矛盾和纠纷日益增多，如何促进业主和承包商对国际通行合同条件的理解 和运用能力，提高抗风险能力，改变旧有的管理方式，成为当前的重要课题。 目前国内外学术界对房地产项目开发中承包商的合同和索赔管理研究甚多，但 对于业主方的合同管理研究较少；对工程合同本身研究较多，但对项目中的整 第一章绪论 个合同网络结构研究较少。因此，加强房地产项目开发中业主方的合同管理及 其合同网络结构的研究，加强业主方的反索赔研究，使业主方明白怎样预防和 减少承包商的索赔、甚至有理有据地向承包商进行反索赔，加强业主与承包商 双方的索赔意识以及规范相应的索赔机制，具有相当重要的现实意义。 1 3 论文研究的目的、方法与内容 1 研究目的 2 1 世纪的管理将向协同化的方向发展。建设项目协同管理的内容十分广泛， 囊括了所有到目前为止的项目管理的研究成果，以及项目管理将来的研究内容。 本论文的研究旨在将建设项目管理的理论研究成果，具体应用到房地产项目管 理中去，为房地产企业提供具体可行的方法指导，解决房地产建设项目协同管 理目标、并行采购方法和合同管理等具体问题。 2 研究方法 本课题主要采用以下研究方法： ( 1 ) 借鉴国内外最新研究成果 通过收集和阅读资料，调查和分析国内外研究状况，借鉴国内外在企业管 理领域、软件开发领域、等最新的相关研究成果。 ( 2 ) 理论分析和逻辑推理 将管理学基本原理、协同理论，并行工程理论与建设项目的特殊性相结合， 进行理论分析和逻辑推理，以建立房地产项目协同管理的方法体系，重点研究 了高度体现协同工作的设计阶段的并行工程采购模式及合同网络的管理应用。 ( 3 ) 现场调查 现场调查实际工程的劳动效率、运作管理模式。用以分析研究房地产项目 对协同理论的需求。 ( 4 ) 理论与实践的结合 特别注重结合我国房地产建设项目管理的具体情况和我国传统文化背景下 人们在项目中的组织行为。并对具体项目存在的协同管理现象进行了分析。 3 研究内容 本论文包括如下内容： ( 1 ) 问题的提出。介绍论文研究的背景、研究的目的、内容和过程。 ( 2 ) 协同学理论与房地产项目协同管理。协同管理理论源于协同学，在建 设项目管理中有独特的内涵和作用。本文通过对项目组织管理的研究，包括项 目的采购模式和合同结构等涉及的相关基本理论：协同、并行工程等加以阐述。 6 第一章绪论 ( 3 ) 详细说明基于协同思想下并行工程中采购模式。让潜在的承包商参与 设计阶段的工作，对于提高审计质量，优化设计，有效控制工程造价。 ( 4 ) 详细说明了房地产项目在协同思想下合同的网络结构的构建、分析、 执行和控制。对房地产项目业主在协同理念下的合同管理提供了理论依据。 ( 5 ) 通过对我国实际工程案例的分析，说明我国的房地产项目的存在的协 同管理现象，以及不协同带来的问题，进一步指出协同管理在房地产项目管理 中的必要性。 1 4 论文的框架图 陌习 1一 图1 - 3 论文框架 7 第二章基于协同理论的房地产项目管理 第二章基于协同理论的房地产项目管理 2 1项目管理与房地产项目管理 项目管理是2 0 世纪6 0 年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技 术，是现代工程技术、管理理论和项目建设实践相结合的产物。它考虑了工程 项目的多种界面和复杂环境，强调了项目的总体规划、矩阵组织和动态控制， 由此组成的项目管理系统具有规划、组织和控制等职能。此项技术在工程项目 的建设中得到广泛的应用和发展。它包含的范围和领域很广，房地产项目管理 只是其中的一个领域，它具有自身的特殊性，这个特殊性决定了它的管理是比 较复杂的，因此需要较规范的管理方法。 2 1 1 项目管理 1 项目的定义 一般认为：项目是一种复杂的、非常规范的和一次性努力，受到时间、预 算、资源以及设计用来满足客户需要的性能规格的限制吗3 。 典型的项目包括： ( 1 ) 新产品或新服务的开发项目； ( 2 ) 技术改造与技术革新项目； ( 3 ) 组织结构、组织模式的变革项目； ( 4 ) 科学技术研究与开发项目； ( 5 ) 信息系统的集成与开发项目； ( 6 ) 建筑物、设施或民宅的建设项目； ( 7 ) 大型体育比赛项目或文娱演出项目。 2 项目的特性 目的性：指任何一个项目都是为实现特定的组织目标服务的。 独特性：指项目所生成的产品或服务与其他产品或服务都有一定的独特之 处。 一次性：指每一个项目都有自己明确的时间起点和终点，都是有始有终的， 而不是不断重复、周而复始的。 制约性：指每个项目都在一定程度上受客观条件的制约。最主要的制约是 8 第二章基于协同理论的房地产项目管理 资源的制约。 其它特性：包括项目的不确定性、项目的风险性、项目过程的渐进性、项 目成果的不可挽回性、项目组织的临时性和开放性等。 3 项目管理的定义 项目管理，就是通过合理地组织、利用一切可以利用的资源，按照计划的 成本和计划的进度，完成一个计划的日标。在项日实施过程中，目标很可能会 发生变更，那么成本和进度都需要作相应的调整。 4 项目管理的阶段性工作知识体系 项目管理贯穿于项目的整个生命周期，对项目的整个过程进行管理。它是 一种运用既有规律又经济的方法对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制 的手段，以便进行精确的时间、费用和人力的预算控制，并对技术、风险进行 管理。 “项目管理是一项复杂的工作”n 引。项目管理一般有多个部分组成，项目 工作跨越多个组织，需要运用多种学科的知识来解决问题，项目管理的知识体 系( p r o j e c tm a n a g e m e n tb o d y o fk n o w l e d g e ) 将项目管理工作共划分为概 念阶段、规划阶段、实施阶段和收尾阶段四阶段。 2 1 2 房地产项目的管理 2 1 2 1房地产行业及其产品的特点 房地产，指的是房产和地产两个概念的结合，这主要是从房地产的自然属 性来定义的，它指的是土地和土地上建筑物及其衍生的权力的总称，是实物、 权益和区位三者的结合体。实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、 设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产 生的权力和收益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。区位 是房地产实体在空间和距离上的关系，除了地理位置，还包括可及性。 房地产产品的特点： 1 位置固定性。房地产的相对位置是固定不变的，可以说，地球上没有完 全相同的两宗房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完 全相同，因土地位置的差异，也会造成价格的差异，房地产的不可移动性决定 了房地产的开发利用受制于其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性的市 场。 数量有限性。土地是大自然的产物，总量是有限的，房地产的开发数量也 受到制约，房地产的供给是有限的。 9 第二章基于协同理论的房地产项目管理 2 供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产也具有区域性的特点，一 个城市的房地产供给过剩并不能解决另一个城市房地产供给不足的问题。 3 长期实用性。由于土地可以长期使用，建筑物也是耐用品，使用年限可 达数十年。 4 保值与增值性。在正常的市场条件下，从长期来看，土地的价值呈上升 走势，由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，导 致房地产价格上涨同时，对房地产的改良和城市基础设施的不断完善，使土地 原有的区位条件改善，也导致土地增值。 正是房地产产品的上述特点，决定了顾客在进行房地产产品投资或消费时 的谨慎性。顾客在做出决定之前会综合考虑方方面面的因素，如产品质量、产 品档次、交通情况、周边配套设施、升值空间、园林绿化等等。顾客只有在所 有因素综合起来达到自己较高的期望值之后才会做出投资或消费的决定。因此， 房地产产品必须坚持市场导向原则，必须坚持顾客满意原则，只有这样，产品 才能有市场，企业才能有竞争力。 2 1 2 2 房地产企业的特点 1 房地产企业属于资金密集型企业。专业的房地产企业属于投资型的企业， 由于开发项目的投资数额巨大，动辄就是上千万、数亿元，所以房地产企业属 于典型的资金密集型的企业。 2 房地产企业的风险大。由于房地产开发项目的投资数额巨大，而且开发 项目的投资回收期相对较长，所以开发项目从投资到收回投资这段时间之内会 出现许多难以预料的变化，可能对投资收益造成影响，所以房地产企业的风险 大。因此投资房地产必须要谨慎，否则可能会有不可估量的损失。 3 房地产企业的资产负债率高。由于开发项目的投资巨大，所以单纯依靠 投资人的资金是很难支持开发项目的所有投资的，所以房地产企业不得不依靠 从金融机构借款的方式来维持项目的开发，负债的增加必然导致了企业资产负 债率的提高，据了解目前大部分房地产企业的资产负债率都在7 0 左右，有的 甚至高达9 0 ，资产负责率高一方面加大了企业的开发风险，同时也加大了金 融机构的风险。 4 房地产企业受国家和地方政策以及国民经济形势等方面的影响极大。房 地产企业由于其开发产品的特殊性，所以国家和地方的政策对其有极大的影响。 5 房地产企业的协调职能相对突出。 房地产开发包括设计公司、建筑公司、安装公司等各种公司的集体参与， 而房地产企业则是进行对内对外多方协调的中心，可以说没有房地产企业的协 1 0 第二章基于协同理论的房地产项目管理 调是没有办法完成如此巨大的开发项目的。 2 2 协同理论基础 协同论( s y n e r g e t i c s ) 亦称“协同学”或“协和学”，是2 0 世纪7 0 年代以 来在多学科研究基础上逐渐形成和发展起来的一门新兴学科，是系统科学的重 要分支理论。 协同论告诉我们，系统能否发挥协同效应是由系统内部各子系统或组成的 协同作用决定的，协同得好，系统的整体性功能就好。如果一个管理系统内部， 人、组织、环境等各子系统内部以及他们之间相互协调配合，共同围绕目标齐 心协力地运作，那么就能产生1 + 1 2 的协同效应。反之，如果一个管理系统内 部相互掣肘、离散、冲突或摩擦，就会造成整个管理系统内耗增加，系统内各 子系统难以发挥其应有的功能，致使整个系统陷于一种混乱无序的状态。 现代管理面临着一个复杂多变、不可预测、竞争激烈的环境，如全球经济 一体化的趋势日趋明显，企业间的竞争变得激烈纷呈；高新技术的出现和更迭 越来越快，产品的生命周期越来越短；消费者导向的时代已经到来，消费趋向 多样化、个性化。对企业的生产方式带来了新的挑战；市场环境变化和人们生 活质量的提高，对企业的生产与服务提出了更高的要求，等等。在这样的背景 下，企业系统要生存和发展。除了协同好内部各子系统之间的关系之外。还需 协同一切可以协同的力量来弥补自身的不足，提高自身的竞争优势。协同是现 代管理发展的必然要求 本文研究的是在房地产项目管理中对于协同工作的内在需求和房地产项目 管理中存在的协同现象。 2 2 1协同科学 协同科学是各个学科从自身出发所进行的对学科中存在着的“协同”现象 本质特征的研究的综合。它揭示事物之间的相互作用现象和协同作用的本质， 创造环境和条件，促成事物向“和谐”、“协同”方向转化，使之有效地为我们 人类社会服务。随着社会的高速发展，信息技术为人类的协同工作提供了丰富 和强大的协同工具和一体化工具，将大大的促进人类社会工作的效率，改变人 类工作的方式。 群体协作有五个不同的协作层次怕1 ： i 数据通信：指数据的传送与交换，它是协作赖以完成的基础，但难以直 第二章基于协同理论的房地产项目管理 接体现协作个体之间的协作关系； 2 信息通信：指通过各种媒体或资源以匿名方式进行信息交流与共享，但 信息的提供者与接受者之间不存在显式的、强制的或有明确目标的协作关系； 3 协调：协作成员之间未必有共同的目标，但因有共同的利益或组织关系 而需要共享资源，由此导致个体动作之间的互相影响，协调的主要目的是保证 个体动作之间的同步及其与整个协作过程之间的一致； 4 合作：指多个独立的协作成员由于某种工作关系，在一起参与同一过程、 执行某种行动；合作是否成功取决于成员的共同理解和共享资源，合作结果归 属于协作全体而非某个特定个体，但并不排除个体可有其自己的目标； 5 协同：是最高层次的协作，在这一层次上，协作体的共同目标完全取代 个体目标，协作成员之间的竞争是最少的，协作体是以整体而不是以个体出现 的；协同过程中往往需要共享知识与资源，以达成共识，做出具有高可信度与 可靠性的共同决策。 2 2 2 并行工程理论 1 并行工程概念 所谓并行工程( c o n c u r r e n te n g i n e e r i n g ，简称c e ) 是指集成、并行的设 计产品及其相关的各种过程( 包括制造过程和支持过程) 的系统方法。其核心思 想是并行作业，讲究整体协调。特点是周期短、效益高。这种方法要求开发人 员一开始就考虑产品整个生命周期中从概念形成到产品报废的所有因素，包括 质量、成本、进度计划和用户要求等。并行工程的概念是美国国家防御分析研 究所于1 9 8 8 年首次完整提出的，已在一些发达国家得到了广泛的应用，作为 c i m s 发展的一个新阶段，并行工程在国内也受到了广泛的关注，并取得了一 些重大进展。在建设项目管理活动中可以借鉴并行工程的思想，建立起一种基 于并行工程的建设项目管理模式，既适用于多个建设项目的管理，又可用于单 个建设项目的管理。从而将内容繁杂的项目活动纳入一个整体系统中。通过信 息流的反馈，对项目活动进行管理和控制，以达到提高效益的目的。 在产品的生命周期的设计阶段做出的设计方案对于产品的可制造性、质量、 成本、产品推出市场的时间以及产品最终在市场上的地位都有非常重要的影响。 而且，如果在设计阶段没有解决的问题在以后的阶段发现了设计方案的错误而 需要更改设计方案的话，所需要付出的更正成本将会比在设计阶段做足工作要 多的多。基于这种原因，产品的设计者应该尽可能的在设计阶段就考虑产品的 制造、结构、功能和美学要求。然而，仅仅依靠设计者是不能完成这些工作的， 因此，就需要汇集整个公司的相关资源( 包括制造、销售部门的人员) 和信息 1 2 第二章基于协同理论的房地产项目管理 以及公司之外的资源( 如用户) 来进行产品的设计。本质上来说，并行工程就 是有效的集成产品开发涉及的各方来同时进行一些以前需要顺序进行的设计工 作。 2 “并行工程模式”的特点： ( 1 ) 组织机构简单，工作效率高； ( 2 ) 并行作业，建设周期缩短； ( 3 ) 强调各并行项目或并行工作之问的协调统一； ( 4 ) 对各并行项目的计划和控制以信息流的垂直流动和反馈来进行，同时各 并行项目可发生横向交流，以实现资源共享和互补； ( 5 ) 提高管理效益，降低建设成本。 3 并行工程协同管理 并行工程强调多学科、跨组织的i p t 参与房地产开发项目，各团队的专业 领域、目标差异，自治观点和自身利益的驱使，相互之间容易产生文化、资源 冲突和利益矛盾，影响参与各方工作的协同性，严重阻碍了并行工程在房地产 开发项目中的实施。因此需要形成了一种协同工作模式，协同工作能够顺利进 行依赖于对各部门之间以及各部门成员之间进行有效的文化管理，资源在参与 各方的合理配置，风险在参与各方的合理分担等方面的协调。 ( 1 ) 文化管理。房地产开发项目中参与者有着不同的文化背景，不同的文化 背景造成项目参与各方管理风格各不相同。项目经理需要了解房地产开发项目 参与各方的文化背景和管理风格的异同，采取相应的管理策略。在充分了解由 于文化差异引起的项目参与各方的沟通障碍后，可以通过现代的信息技术，建 立全方位的、多种形式的沟通渠道，辅助传统的交流沟通方式。加强房地产开 发项目参与各方之间的沟通，寻找利益共同点，消除隔阂增进彼此的了解，遵 循项目利益高于一切的价值理念，建立房地产开发项目参与各方的信任关系， 形成各方和谐的工作环境。在进行跨文化激励时，同样要根据房地产开发项目 参与各方的文化背景，了解其需要而采取相应的激励措施，提高各方参与项目 开发的积极性与主动性。 ( 2 ) 资源配置。在房地产开发项目中对资源如人力、物力、信息等的配置， 需要遵循一定的约束机制，让开发项目参与各方对共享资源有一个充分理解， 实现对共享资源的合理有效利用。房地产开发项目参与各方在使用共享资源时， 需要以实现开发项目的整体利益为目的，相互理解，减少使用过程中不必要的 冲突。在利用共享资源实现开发项目整体目标的同时，满足各方各自的利益， 实现利益的合理分配，调动各方参与项目开发的积极性。在实现局部最优的同 时，达到整体最优，真正做到资源有效配置，增加相互之问的沟通和联系。 第二章基于协同理论的房地产项目管理 ( 3 ) 风险分配。房地产开发项目中某一风险的控制，可以通过合同分配给对 该风险最有控制力的一方承担，最具控制力意味着他对该风险的控制中处在最 有利的位置，能减少风险发生的概率和风险发生时的损失。从而保证了控制风 险的一方用于控制风险所花费的成本是最小的，同时由于风险在某方的控制 力之内，使其有动力为管理风险而努力。由于有效的风险控制，可以为风险控 制方带来一定的利润。风险的合理分配，一是有利于实现利益的合理分配，保 证房地产开发项目参与各方的各自利润的获取，从而促进了参与各方信息的相 互交流和沟通，能够比较好地实现信息透明化。二是有利于形成一个协同的工 作环境，促成并行工程在房地产开发项目中的推行和实施。 2 2 3 合同网络结构 1 合同网络结构的概念 在开发项目的合同体系有不同层次的合同，这些合同确定了工程项目各参 与者之间的经济责权利关系，这些合同之间必然存在着错综复杂的内部关系， 它们详细定义了各种工程活动( 如设计j 施工、供应等) 的时间、质量和费用要 求，以及工程过程问题的处理方法。针对房地产项目开发中的合同关系，建立 合同网络结构，将合同网络结构用图的形式表示出来即为合同网络架构图。 合同网络架构在项目管理中的地位，与项目管理中的w b s 分解结构是密 切相关的。合同网络架构是一种组织分析结构( o b s ) ，它是用以展示工作要素已 经分配给了具体的组织单位( 在工程项目中，参与工程建设的各方，包括设计、 施工、监理、材料供应单位是具体的组织单位) ，这些组织单位根据不同的情况， 分别与业主签订合同，其中最重要的合同是设计合同、监理合同以及施工总包 合同；各分包单位与总包单位签订分包合同；业主、施工单位与供货单位签订 设备、材料供应合刚3 l 】。 2 合同网络结构的内容 合同管理不是针对一份合同，而是针对相关的合同网络，一个完整的合同 体系。所有的项目管理工作，包括策划、报价、合同谈判、计划控制都必须顾 及它们的内在联系： ( 1 ) 对一个具体的项目如何建立合同网络结构，如何将项目分解成几个独 立的合同及定义各个合同的范围和内容，是合同策划的任务，是合同战略的问 题，是采取全包承包方式、还是按专业分阶段平行承包方式，它直接影响项目 的顺利实施。 ( 2 ) 在合同策划、起草和签订过程中要注意：相关合同构成的总体内容的 完整性；各个合同自身内容的完备性；各个合同之间的协调性。如果不能保证 1 4 第二章基于协同理论的房地产项目管理 这三个方面，则项目不可能顺利实施。 ( 3 ) 合同网络从一个侧面定义并反映了项目的组织关系，由于工程项目组 织主要以合同作为纽带，参加者之间的组织关系常常是合同关系，所以项目的 责权利关系主要由合同网络确定，项目的目标细分和落实主要通过合同网络来 实现的。 ( 4 ) 计划中要考虑合同网络的协调，由于工程相关合同并不是同时签订的， 它们的内容以及之间协调应纳入统一的计划体系中。 ( 5