（工商管理专业论文）我国商业银行住房按揭贷款风险分析.pdf

摘要 摘要 金融历史上最伟大的创新便是金融工具的创新，金融衍生品的曾出不穷使 得人类的金融行为更加广泛，而其中住房贷款证券化便是创新之一。随着住房 贷款的证券化，住房按揭贷款变得更加普遍，于是美国次贷危机爆发了。随着 危机的升级，便演变成为了全球性的金融危机。 我国商业银行的个人住房信贷扩张累积了较大风险与个贷危机，次贷危机 的冲击将使个人住房贷款者信用风险的集中爆发，也会使房地产市场发展的不 确定性风险加大等问题完全暴露。我国商业银行必须采取措施，提前防范其对 银行体系内个人住房信贷所产生的不良影响，严格控制个人住房贷款者的信用 级别，完善并严厉执行银行体系的内部控制，增强银行自身的流动性，加强金 融创新监管，以全面保证商业银行信贷资产运作的安全性。 个人住房按揭贷款( 以下简称按揭贷款) 是指银行向借款人发放的用于购 买自用新建住房的贷款。当前我国商业银行利息收入占商业银行总收入大部分 比重，而利息收入中的重要来源便是按揭贷款的获益；银行风险是指银行在经 营中由于各种因素而招致经济损失的可能性，或者说是银行的资产和收入遭受 损失的可能性。银行业务的本质决定了它将承担各种类型的风险( 巴塞尔协议) 。 当企业面临市场开放、法规解禁、产品创新，均使变化波动程度提高，连带增 加经营的风险性。良好的风险管理有助于降低决策错误之几率、避免损失之可 能、相对提高企业本身之附加价值，良好和完善的风险管理因此也适用于商业 银行的发展；风险管理战略必须与银行相应的业务战略相适应，银行运作活动 中不同的业务介定于不同的风险层面，商业银行面临的风险基本有三个方面： 信贷风险，比如说潜在的坏账；流动性风险，资产和债务的不匹配；操作风险， 如虚假个人消费贷款、关联企业骗贷、票据诈骗等。按揭贷款面临的风险是商 业银行面临最基本的风险之一。政府宏观调控是建立和完善市场经济的重要手 段。实施正确而科学的宏观调控政策将有利于调动市场主体的积极性，有效配置 社会资源，实现社会公正发展目标。要通过深化改革，建立政策立法，健全政策的 协调机制和监督机制。现代市场经济体制，是由市场主体、市场体系和国家宏观 经济调控三个主要要素或者环节构成的。有无健全、有效的宏观经济调控体系， 摘要 是现代市场经济与自由市场经济的根本区别，是建立和完善我国社会主义市场 经济体制的关键环节。在经济状况不稳定状况下，国家会用宏观调控手段将起 到对经济导向作用。综上所述，以当前经济形势为背景，以当前各种经济现象 为依据，研究商业银行按揭贷款风险是极其必要的。 关键词：房地产泡沫，商业银行，贷款 i i a b s t r a c t a b s t r a c t p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n s ( h e r e i n a f t e rr e f e r r e dt oa sm o r t g a g el o a n s ) i s i s s u i n gb a n kt ot h eb o r r o w e rf o rp u r c h a s eo fan e w h o m el o a n c u r r e n tc o m m e r c i a l b a n ki n t e r e s ti n c o m ea c c o u n t e df o rt h em a j o r i t yo fc o m m e r c i a lb a n ks h a r eo ft o t a l i n c o m e ，w h i l ei n t e r e s ti n c o m ei sa l li m p o r t a n ts o u r c eo fb e n e f i tf o rm o r t g a g el o a n s ； b a n kr i s ki st h eb a n ki no p e r a t i o nd u et ov a r i o u sf a c t o r s ，t h ep o s s i b i l i t yo fe c o n o m i c l o s s e si n c u r r e d ，o ri st h eb a n k sa s s e t sa n di n c o m ep o s s i b i l i t yo fl o s s d e t e r m i n et h e n a t u r eo fb a n k i n gt h a ti tw i l lt a k ea l lt y p e so fr i s k s ( b a s e li i ) w h e nc o m p a n i e sf a c e m a r k e to p e n i n g ，r e g u l a t o r yb a n ，p r o d u c ti n n o v a t i o n ，c h a n g e si nv o l a t i l i t yw e r et o i n c r e a s ea n d ，t o g e t h e rw i t hi n c r e a s e do p e r a t i n gr i s k s g o o dr i s km a n a g e m e n th e l p s r e d u c et h er i s ko fm a k i n ge r r o r s ，t oa v o i dt h ep o s s i b l el o s s ，r e l a t i v et ot h ea d d e d v a l u eo ft h ee n t e r p r i s ei t s e l f , g o o da n ds o u n dr i s km a n a g e m e n ta n dt h e r e f o r es u i t a b l e f o r d e v e l o p m e n t o fc o m m e r c i a lb a n k s ；r i s km a n a g e m e n ts t r a t e g i e sm u s tb e a p p r o p r i a t eb u s i n e s sb a n k i n gs t r a t e g y o fab a n ko p e r a t i n gi nd i f f e r e n tb u s i n e s s a c t i v i t i e st od e f i n et h ed i f f e r e n tl e v e l so fr i s k ，c o m m e r c i a lb a n k sf a c et h er i s k so f t h r e ea r e a s ：c r e d i tr i s k ，s u c ha sp o t e n t i a lb a dd e b t s ；l i q u i d i t yr i s k ，a s s e t sa n d l i a b i l i t i e sd on o tm a t c h ；o p e r a t i o nr i s k s ，s u c ha saf a l s ep e r s o n a lc o n s u m e rl o a n s ， a f f i l i a t e sp i a n d a i ，n o t e sf r a u d m o r t g a g er i s ki st h er i s ko fc o m m e r c i a lb a n k sf a c et h e m o s tb a s i co n e g o v e r n m e n tm a c r o c o n t r o li st oe s t a b l i s ha n di m p r o v ea ni m p o r t a n t m e a n so fm a r k e te c o n o m y i m p l e m e n tac o r r e c ta n ds c i e n t i f i cm a c r o c o n t r o lp o l i c y w i l lb et om o b i l i z et h ee n t h u s i a s mo fm a r k e tp l a y e r s ，e f f e c t i v ea l l o c a t i o no fs o c i a l r e s o u r c e s ，s o c i a lj u s t i c ed e v e l o p m e n tg o a l s b yd e e p e n i n gr e f o r m ，l e g i s l a t i o n t o e s t a b l i s hp o l i c y ，i m p r o v ep o l i c yc o o r d i n a t i o na n dm o n i t o r i n gm e c h a n i s m s m o d e m m a r k e te c o n o m yi sd e t e r m i n e db ym a r k e tp l a y e r s ，t h em a r k e ts y s t e ma n dn a t i o n a l m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l ，o rp a r t o ft h r e em a i ne l e m e n t so f c o m p o s i t i o n w i t ho rw i t h o u ts o u n da n de f f e c t i v em a c r o e c o n o m i cc o n t r o ls y s t e mi s t h em o d e mm a r k e te c o n o m ya n dt h ef u n d a m e n t a ld i f f e r e n c eb e t w e e nf r e em a r k e t e c o n o m y e s t a b l i s ha n di m p r o v ec h i n a ss o c i a l i s tm a r k e te c o n o m i cs y s t e m ，ac r u c i a l i i i e l e m e n t i n s t a b i l i t yi nt h ee c o n o m y ，t h es t a t ew i l lu s em a c r o c o n t r 0 1m e a s u r e sw i l l p l a yal e a d i n gr o l eo nt h ee c o n o m y i ns u m m a r y ，t h ec u r r e n te c o n o m i cs i t u a t i o na s t h eb a c k g r o u n dt ot h ec u r r e n tr a n g eo fe c o n o m i cp h e n o m e n ab a s e do nt h er i s k o f m o r t g a g el o a n si nc o m m e r c i a lb a n k si se x t r e m e l yn e c e s s a r y k e y w o r d s ：r e a le s t a t eb u b b l e ，c o m m e r c i a lb a n k s ，l o a n s i v 1引 言 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。 住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而 生。按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后，将所购房产抵押给贷款行，剩 余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银行与贷款人之间的资金借 贷关系。应该说此类贷款有价值较稳定的住房作抵押品，安全性有一定保障， 但由于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的房地产市场环境和 借款人的还款能力，使得安全性存在一些问题。且住房贷款在发展较长时间后， 各种潜在风险都将充分暴露，时间越长，风险发生概率越大。本文从分析住房 按揭贷款各项可能风险入手，并以此为基础对风险规避提了一些建议，行之有 效得控制银行风险，维护金融秩序。 1 1 选题背景与研究意义 1 1 1 选题背景 我国加入w t o 后，全球一体化经济日趋成熟，且中国也成为推动世界经 济大发展的重要动力之一。然而，近年来，我国和世界经济发展不稳定状况突 显：股市动荡，从0 6 年的股市大幅启动，到0 7 年的涨势如虹，再到0 8 年的急 转直下，我国股市犹如坐“过山车”般大起大落。相应的我国房地产业亦是如此， 经历了0 5 ，0 6 年的市场走牛，2 0 0 7 年中国房地产迎来历史第一个拐点，之后 经历了2 0 0 8 年的不景气，再到今年的楼市回温。其实，股市与楼市的动荡只是 经济形势不稳定状况的冰山一角，自2 0 0 8 年3 月以来，由美国华尔街引爆的世 界金融危机有如巨风海啸，迅速波及全球。不论是同属发达国家的西欧、澳洲 和日本，还是新兴经济体或是经济欠发达的非洲国家，都在感受着这场金融巨 风带来的狂扫与震撼，当然中国也不例外。在此种情况下，我国调整了宏观经 济政策，并增大了宏观调控力度，使我国经济状况在复杂的环境下经受了考验。 现如今，全球经济复苏的道路依然呈现日益复杂的格局：2 0 0 9 年空前的经济刺 激后，全球经济快速复苏，在接下来的2 0 1 0 年全球经济复苏逐渐趋缓，而这也 是最艰难的经济危机之后的“后危机时代”。正是在这个时代背景下，我国经济 1 发展离不开积极的经济政策去引导。拉动内需，拉动经济增长，才能使我们在 后危机时代依然达到经济水平的快速稳步增长。房地产业作为支柱性行业，其 快速发展是必要和必然的。 1 1 2 研究意义 当前，我国经历了金融危机的洗礼，房地产业的发展也进入了不同以往的 新阶段：经济的复苏使房价由反弹演变成反转，甚至超越了2 0 0 7 年的最高点； 一线开发商大胆进入土地市场，投机需求进一步加大：银行的资金注入是推动 房产业发展的重要推动力：楼市的动荡与经济危机的冲击使国家出台了各项新 政扶持楼市发展，房地产业稳步前进，为此，2 0 0 9 年的房地产市场也被称为政 策年。房地产业作为拉动经济复苏的支柱产业之一，其地位毋庸质疑。国家宏 观经济形势影响着房地产业，同时亦影响了商业银行按揭贷款。房产业的不断 壮大伴随着银行的按揭贷款增加，贷款种类日益繁多，贷款数额日趋升高。当 前形势下，商业银行按揭贷款面临众多机遇与挑战，同时也存在众多风险。因 此，研究现今按揭贷款面临的风险，分析其成因并提出相应的对策对商业银行 规避风险，完善体制，有利于银行业健康发展，有极其深远的意义。 1 2 课题主要研究的基本内容和基本方法 本文旨在与时俱进得阐述与分析当前经济形势下商业银行按揭贷款存在的 风险，并剖析其特点，提出建议相应的风险规避措施，以使商业银行更加顺应 当前经济发展趋势与经济政策。 第一，采用规范分析与实证分析相结合的研究方法，以强调理论分析与实 证分析相合的重要性；第二，依经济现象事实为依据，在行文的过程中，我们 将采取以经济现象事实来分析问题的方法；第三，例证分析以局部和整体为对 象，并罗列数据，加以结合。 2 2 商业银行按揭贷款及风险理论分析 2 商业银行按揭贷款及风险理论分析 2 1 按揭贷款的概念 按揭一词自上世纪9 0 年代由香港传入我国大陆，首先在我国沿海开放地区 使用，少后随着内地房产的升温而叫响全国。按揭是“房地产买卖+ 担保贷款+ 分期付款”的综合性买卖关系，被房地产业、金融界以及社会大众普及认可为一 种融资活动。从法律的角度看，这个概念其实包括了买卖关系、借贷关系、担 保关系、委托关系等诸多法律关系，设计的法律行为以及主体的权利以为则更 为复杂，仅以“按揭”一词而涵盖之，则未免失之严禁。因而，应将按揭作狭义 的理解，从狭义上讲，按揭是一种担保方式，且此种担保仅指以期得权益作担 保，而不包括现房抵押。之所以作此理解，是因为：按揭从其词源上讲即是 一种担保方式而并非其他较为复杂的综合性法律关系；实际操作中，如果担 保标的是现房，则采用抵押的担保方式，用我国担保法规范之即可达到保 障银行债权的目的。唯一期房权益作担保时，其表现形态非我国担保法明 文规定的四种担保方式之任何一种。对按揭进行狭义解释，有利于对购房融 资活动中各种法律关系、合同各方主体以及主体的权利义务内容作深一步的理 解剖析，有利于科学定位每一环节的法律性质。 中国大陆的按揭仅使用于房地产市场，且仅用于购房人向银行申请购房贷 款时使用。大陆的按揭已溶入中国法律从而形成了具有专门的中国法律内涵的 中国习惯法认可的法律术语。 按揭的法律性质是指按揭作为一种担保方式，在民法上是否独立的地位， 其权利和地位应表现为什么样的内容。关于按揭的法律性质学界有很多争论， 众说纷纷，莫衷一是，如：所有权保留说、权利质押说、让与担保说、抵押说， 等等。而在司法实践中也就出现了诸多混乱，此种实例俯拾皆是，最常见的是 将期待权的担保看作抵押，如北京市房地产抵押管理办法第5 条第2 款规 定，“依法取得所有权或期待权益的房屋( 含附属物) ，可以依法办理抵押。” 就是将按揭和抵押混为一谈的实例。笔者认为，按揭的法律性质是让与担保。 2 2中西方商业银行收入差异 3 2 商业银行按揭贷款及风险理论分析 目前我国商业银行发展迅速，规模日益庞大，营销品种日益丰富。但与西 方国家相比，体制尚有差距。 我国与西方商业银行收入结构的成因对比 。 1 历史。我国商业银行较西方银行业相比属初级发展阶段，国有银行股份 制改革起步较晚，主营收入来源依旧是利差所得。 2 金融市场。改革开放三十年来，我国已由计划经济时期的财政主导型金 融计划体系逐渐发展到银行主导型金融体系，如今的金融市场是以商业银行为 主导，货币资本市场共同发展，虽然在新时期资本市场不断发展与完善，但仍 没有得到充分发展，还缺乏多样化的投资工具，我国居民的金融投资仍然过多 地集中于商业银行。而西方金融市场中商业银行的角色早已转换，如美国金融 市场则在过去2 0 年间变革为以资本市场为主导的金融市场，商业银行通过扮演 资金媒介依靠存贷利差来生存的模式难以为继，通过提供金融服务来获取非利 息收入则成为了可行的选择。 3 金融脱媒。国内金融市场由于其特性，投资渠道相对较少，而国外由于 资本市场占主导，金融脱媒早已成为经济发展的长期趋势，投资融资业的发达 使商业银行在投资融资领域有充满机遇与挑战，非利息收入中的投资收入则是 银行更易攫取巨额利润的收入来源。 4 监管。美国在1 9 9 9 年的g r a m m l e a c h b l i l e y 法案允许商业银行混业经营。 商业银行迅速扩展到保险销售、股票经纪、证券承销等产生非利息收入的业务 领域。而在我国目前体制下，商业银行尚未能完全具有此类业务的经营权。( 关 于对已往法律的修改1 1 9 9 9 年，美国修改了1 9 3 3 年”g l a s s s t e a g a l l 法”关于禁止 同一家会融机构的分支机构同时从事银行业务和证券业务的规定。2 修改了 1 9 5 6 年”银行控股公司法”关于禁止同一家金融机构的分支机构同时从事银行业 务与保险业务的规定。二、关于新业务的开展与管理1 取消了现有对银行从事 证券业务和保险业务的限制。2 开创了一种新的组织模式) 5 技术。我国金融业起步较晚，技术相对落后，这包括信息与通讯技术和 金融技术。技术落后导致的金融服务成本过高与金融工具种类的单一也阻碍了 商业银行拓展非利息收入业务的道路。 总体来说，目前我国商业银行的主要收入来源依然是靠利息收入，即贷款 收入所得。再加之随着我国经济飞速增长与人口的剧增，住房需求愈演愈烈， 所以住房按揭贷款目前已经成为金融交易中市场份额巨大的金融交易。换言之， 4 2 商业银行按揭贷款及风险理论分析 商业银行所得收入中很大一部分均来自住房按揭贷款。因此研究住房按揭贷款 对于商业银行以及整个金融体系的发展意义深远。 目前我国商业银行按揭贷款规模庞大，发展迅速。自1 9 9 8 年我国实行城镇 居民住房制度改革以来，随着我国居民消费意识的提高，无按揭自置房同渐减 少，而以按揭贷款的方式购买住房已经成为绝大部分城镇居民的首选购房方式。 随着我国经济的高速增长，居民生活水平的提高，2 0 0 2 年以来，居民个人购房 贷款余额直线上升，2 0 0 4 年底达到1 5 ，9 2 2 2 亿元，同比增长3 5 1 ，2 0 0 5 年一 季度末达到1 6 ，7 4 3 8 亿元，同比增长3 0 9 。虽然2 0 0 3 年以来个人购房贷款的 增长率逐步下降，但仍维持在3 0 以上。经济危机时期，楼市遭遇“滑铁卢”， 个人购房贷款也开始下降，但在2 0 0 9 年又快速回温，并达到前所未有的发展态 势。截至2 0 0 9 年年末，全国主要金融机构商业性住房按揭贷款余额为7 3 3 万 亿元，增长率为3 8 1 ，增速比上年同期高2 8 7 ，超过同期总各项贷款增速 6 7 个人住房按揭贷款对于改善我国城镇居民住房状况，拉动内需，推动国民 经济增长有着举足轻重的作用，预计在不久的未来，住房按揭贷款的规模会进 一步扩大。 2 3房地产业发展与按揭贷款相关性理论分析 房地产业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。其 增长可以拉动整个国民经济的发展，是国民经济的支柱行业。近十年来，经济 的发展以及宏观经济政策的支持引导，我国房地产业高速发展，已成为我国市 场经济不可缺少的部分。而房地产业基于其自身的一些特殊性，其开发与消费 离不开金融支持。一方面对于开发商来说，其开发实际上是一种投资过程，是 资金的有效投入和增殖收回的过程；另一方面房屋作为一种耐用消费品，都具 有保值增值的作用，对于消费者也即购房者来说，也可以看作一种投资的投入 与增殖。既然是“投资”，就需要融资，而大资金的融资离不开住房按揭贷款。 基于上述理论，按揭贷款与房产业的发展之间是息息相关的。 住房按揭业务起源于西方，相对于西方发达国家，我国的住房按揭贷款起 步较晚。早在8 0 年代，我国出现的住房按揭业务是从香港传入。1 9 9 8 年5 月9 日个人住房贷款管理办法的颁布标志着此项业务的开始。不过，住房按揭 贷款的真正发展还是在本世纪。 5 2 商业银行按揭贷款及风险理论分析 要深入研究房地产于按揭贷款的相关性，就必须研究按揭贷款的需求问题。 消费者对购房的需求产生了对按揭贷款的需求，因此消费者对银行按揭的需求 是一种派生需求，房地产行业于按揭贷款关系密切，所以能够影响房地产业的 所有因素，同样都会对银行按揭的需求造成影响。具体分析影响银行按揭贷款 需求的因素主要有以下几个方面： 第一，从消费者的角度来说，首先行为的产生都是有一定动机的，同样凭 借消费者的主观因素，消费者的行为也是在一定消费动机条件下产生的，消费 动机的外化是消费行为。购房者的购房动机既受主观因素的影响也有客观因素 的影响。其主观因素与人的能力、价值观等等有关，也与其所处社会环境、家 庭、自然环境等因素密切相关。例如个人的收入水平与投资意识。而个人的投 资意识可以在住房消费观念中综合表现出来，有的人存钱后再消费，有些人则 有较强的投资意识，自用闲置资金较少，而投入资金较多；延伸到房产问题上 就是有些人不贷款买房，“无债一身轻”的传统观念根深蒂固，而有的人则主动 贷款买房消费意识比较强。住房消费观念是影响银行按揭规模的重要因素，同 时也是是一个需要采取长期措施才能解决的问题，因为观念的产生并非一日之 功，只有随着社会的变化才能使人们的观念慢慢改变。 第二，是从消费者所面临的客观条件与环境来分析的。其中包含外部客观 因素与内部客观因素。前者是指住房制度与所对应颁布的各项政策、当前宏观 经济形势等社会、经济因素。随着经济水平的提高，贷款政策改变，银行从原 先的生产性贷款转向鼓励购房的消费性贷款。比如扩大或取消个人住房贷款规 模上限：调低银行利率刺激投资，减轻按揭贷款的负担，使按揭贷款更有吸引 力；出台新的房改政策，逐步取消全国各地福利分房制度，取而代之的是货币 分房制度，该制度在在各地、各单位逐步推行与实施，从而越来越多的人关注 住房按揭贷款。而后者内部客观因素一般是指个人收入、房价、房价与收入之 比、房价与租金之比、按揭与利率、期限、抵押物设定等因素。 第三，银行按揭成数即首付款与期限也影响了银行按揭贷款的规模。通过 分析，公认的似乎按揭成数及期限对银行按揭规模的影响要大于比利率的影响， 且大得多。举期限为例，期限对借款人有正负两方面影响。一方面因为借期长， 所以借款者利息负担越重，使最终房价升高；另一方面，由于借期长，分摊到 每个月的还款额低，借款人每个月的月供减少，房价偏低。反过来说，如果借 期短，则有相近的道理。 6 2 商业银行按揭贷款及风险理论分析 国内房地产市场能够在短期内迅速的发展的主要原因就在于国内银行推出 的住房按揭贷款产品。工资收入的增加与投资理念的加强使银行住房按揭贷款 深入人心。在银行住房按揭贷款的推动下，中国的房地产市场出现了前所未有 的繁荣。而且住房按揭贷款不仅对国内房地产市场繁荣起到至关重要的作用， 它也是近几年来国内银行改革大力推进，国内银行赢利水平迅速提高最好的工 具。可以说，住房按揭贷款成了国内房地产市场、成了国内银行业及房地产投 资最为理想的工具。 2 4 商业银行风险管理理论分析 风险管理( r i s km a n a g e m e n t ) 的定义为，当企业面临市场开放、法规 解禁、产品创新，均使变化波动程度提高，连带增加经营的风险性。良好的风 险管理有助于降低决策错误之几率、避免损失之可能、相对提高企业本身之附 加价值。当今企业运作均离不开风险管理。尤其在风险点众多的经济行为中， 实施风险监控尤为重要。 目前商业银行面临的风险问题，可分为三个最基本的方面。第一，信贷方 面的风险，比如说潜在的坏账；第二，流动性的风险，这会涉及到资产和债务 的不匹配；另外他们还要应对操作的风险，如虚假个人消费贷款、关联企业骗 贷、票据诈骗等等。银行的操作风险管理不仅涉及到银行内的程序和流程，同 时也涉及到银行的组织结构、政策以及操作风险的管理流程。对于机构来说， 处理操作风险应该有适当的针对操作风险的政策，首先要确定这些政策，同时 要把这些政策告知整个银行的人员。在这个过程当中要考虑几个方面：首先要 有一个明确的治理结构，必须了解在什么情况下应该向谁汇报。在一个典型的 银行案例中，应有一个单独的信用风险管理机构，还有不同业务部门负责日常 业务的管理，即有两个报告机制，有关日常运作，向这种业务部门经理汇报： 而有关信用方面，必须向有关信用经理汇报。在银行涉及的信息当中还有一点 非常重要，即获得信息的人和信息在不同层面的细节。比如董事会所需要的是 一个概括性的信息，因而不可能把同样信息交给所有的人。另外，信息应当是 具有灵活度的，还需要有灵活收集信息的方法。 7 3当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 3 当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 近年来，我国住房按揭贷款规模发展迅速，已远远超出了正常水平。住房 按揭贷款的超常规发展速度，首先在于国内居民住房需求的快速膨胀和消费观 念的迅速转变。人1 ：3 的激增，对住房价格的预期升高，一方面使得住房需求增 加，另一方面使住房不再仅仅限于居住，也变成了“潜力股”。再次，目前银行 普遍把住房按揭贷款视为优良资产而对其不遗余力地发展。根据国际上通用的 惯例，按揭贷款的风险暴露期一般为三到八年，至今按揭贷款已经历了十年的 繁荣，这就意味着国内银行住房按揭贷款可能已经步入了违约高风险期。这一 点早在0 8 年经济危机的爆发中就彰显无疑。从实际情况看，一些银行住房按揭 不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计，由于业务开 展早期的粗放型管理埋下的隐患，住房按揭贷款的风险还将持续暴露。随着市场 化程度的提高，住房按揭贷款在安全性上存在着政策、市场、银行、抵押物等风 险要实现住房按揭贷款的可持续发展，必须进行风险防范，因此，如何防范和化解 银行的信用风险是理论实践都迫切需要解决的问题。 宏观经济政策的调控从总体上都是利好于房地产业的发展的，支柱产业的 发展更能刺激经济发展。在某些方面的个别打压不影响房地产业总体的前进。 在此形势下，房地产的膨胀就伴随着许多风险，而住房按揭贷款也随之而来存 在着众多风险。通常情况下，排除不可抗力和国家相关产业政策及法律法规的 调整之外，一般贷款的风险主要来源于借款人和银行自身。在个人住房按揭贷 款( 以下简称按揭贷款) 的法律关系中，由于包括了三个法律主体：借款人( 即 购房人) 、房地产开发企业( 开发商) 和开办按揭贷款业务的商业银行，这些 法律主体都可能成为按揭贷款的风险来源。此外，由于房地产业属于资金密集 型的产业，本身对资金的需求量就大，加之房地产业的市场化程度较高，受市 场供求关系因素的影响较多。因此，房地产市场行情的变动对银行的按揭贷款 业务也存在着不可忽视的影响。 3 1 来自房地产市场的风险 8 3 当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 2 0 0 3 年以来，我国经济进入高速发展时期，经济的发展刺激和推动了房地 产业的发展。房价持续升温，使得进入房产市场的购房者愈加增多。这其中当 然有两种人，一种是真正的住房需求者，他们由于住房的需要以及对未来房市 的预期增高于是快速进入市场；另一种则是市场投机者，他们也是由于对未来 房市的预期进入市场，但他们的目的并非住房而是以赚取资金为目的。房地产 业是国家的支柱产业，宏观经济政策在总体上是加以正确引导使之上涨的。于 是由于市场、政策以及投资者和投资方向等各方面因素影响，加上部分开发商、 投资者以赚取资金为目的的大量购房，我国的房地产市场在2 0 0 4 年一度出现了 新一轮的“房地产热”。房价迅速攀升。以上海为例，从2 0 0 1 年最初的4 0 0 0 元 一平米的房价再到2 0 0 7 年的2 0 0 0 0 元以上，再到如今的3 0 0 0 0 元的“天文数字”， 我国房价相对居民收入差距已跃至世界前列。房市越快上涨，购房者对房市预 期上涨越强，进入者越多，房价又被拉升，而这与其说是连动效应，不如说是“恶 性循环”。房地产价格上涨过快造成了住房市场价格远远高于其自身真实价值， 这就是房地产泡沫。房地产泡沫危害巨大，破坏了金融秩序与社会秩序的稳定 性，一旦泡沫破灭、房地产价格下跌，购房者利益遭受巨大损失，抵押物贬值 是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映，作为抵押物的房地 产就会贬值甚至大幅缩水，银行亦遭受重创，从而导致金融危机。由美国次级 贷款引发的全球性金融危机其中的诱因之一就是房地产增幅过大超过了其自身 实际价值，从而导致了泡沫的产生。 3 2 来自开发商自身的风险 由于按揭贷款行为开发商是被融资者也是商品房卖者，所以在按揭贷款法 律关系中，开发商是最大的受益者。它一方面可以借助按揭贷款快速回笼资金， 运营周转，另一方面按揭贷款行为常发生在开发商完全投入资金之前，在当今 现行房地产相关法律的规定下，在没有完全投入资金的情况下，开放商便得到 融资以进行建设。现如今按揭贷款日趋广泛，开发商依赖银行贷款与融资进行 资金建设与运作的程度愈加加强，据统计开发商用于开发房产的资金中银行融 资占到5 5 以上。在这样的情况下，银行的利益与开发商紧密相连，一旦开发 商运作出现资金风险，银行也将承担其风险。而由于种种不确定性比如楼盘的 9 3当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 地段与楼市走势的变化，开发商的不确定性是存在的也是经常性的。因此来自 开发商自身的风险也与银行面临的风险息息相关。 3 3 来自借款人的风险 作为按揭贷款借贷合同主体之一，借款人的自身状况与银行贷款风险紧密 相连。其中，主要包含借款人还款意愿风险和还款能力风险。关于还款意愿风 险我们在下文的“假按揭”中会有详细阐述，这里只详细讨论借款人的还款能力 风险。由于借款人是按揭贷款的最终清偿者，加之按揭贷款的最长期限可达3 0 年，跨越了一个人从青年到中年的整个成长阶段( 以1 8 周岁为借款的起始时 间) ，借款人的收入、健康、婚姻等状况的任何变化都可能对按揭贷款的安全 回收产生影响。一方面，一般情况下个人住房按揭贷款的期限长，较长的期限 便增加了不确定性因素：借款人由于种种原因如经济与生理上的变动，诸如失 业，健康等问题很可能导致收入支出波动性的增强，从而很大程度上影响借款 人的偿还能力。另一方面，借款人对未来的预期不明确或预期错误也会导致贷 款风险：一些购房者购买超出自己实际承受能力的住房，只看到眼前即得利益 而忽视长期还款压力，此时如购房者经济状况稍稍恶化，收入预期即会下降， 银行按揭贷款就会形成风险。 从目前我国金融行业的发展水平来讲，对于银行来说准确把握借款人的还 款能力尚有一定难度。第一，我国尚未建立完善的个人财产与税收登记制度以 及个人征信制度。第二，国民的信用理念尚未成熟，单位为个人出具虚假证明 以图贷款之便的现象依然普遍，无法客观公正显示个人还款能力，且并未有明 确的对于此类行为的严惩措施。第三，同业竞争过于激烈，为了业绩发展以求 生存，银行纷纷降低贷款门槛，只重视贷款规模而忽视了风险的存在，造成按 揭贷款借款人良莠不齐，还款水平差异过大。第四，按揭贷款时间一般较长， 借款人的还款能力在将来是否发生变化也无法准确预见，造成银行客观判断还 款人实际还款能力颇有难度。 3 4 银行内部资金筹措与安排风险 第一，提前还款。1 提前还款的影响。根据合同，虽然还款期限有明确约 定，但是否提前还款主动权依然取决于借款人。当市场利率下降时，借款人可 1 0 3 当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 能通过再融资的方式提前偿还银行的贷款以降低贷款成本，而对于银行来说， 预期相对高收益的投资提前收回，因而面临在新的低利率环境下再次投资的问 题，从而使银行形成了一定程度的收益风险；相反，当市场利率上升时，借款 人预期承担更多的贷款，依然倾向于提前还款，同样使银行面临收益风险。提 前还款能够保证银行资金安全按时回笼，降低了资金流动性风险，但其对银行 的收益产生负面影响。从当前形势来讲，住房按揭贷款属于银行优质资产，优 化了银行资产结构，提前还款的借款人一般也属于银行的优质高端客户。但在 早期银行对这些客户进行营销与维护时也支付了不小的成本，当大量的提前还 款出现，这些成本无法收回，而且银行要马上支付成本来进行资金的再投资， 银行的资金安排被打乱，资金安全性也未有更深入保障。2 提前还款带给银行 的风险分析。提前还款行为发生后，银行将承担利息，服务成本和管理成本三 大损失的风险。个人住房贷款的提前还款带给银行更多的可用流动性资金，但 根据我国目前的国情来讲，居民消费意识淡薄，储蓄意识依然强烈，银行的可 用资金众多，当提前还款增加时，银行流动性资金增多，必须为这些资金进行 再投资，于是要支付投资成本，这部分资金实际上挤占了银行原有的闲置资金 投资的机会，非但没有给银行带来收益，还使银行蒙受利息损失的风险；服务 成本损失是指银行为办理提前还款业务而支付的额外办公费用，当按照合同约 定期限正常还款时，按照约定的公式可以简便得计算银行的利息收入，但当提 前还款出现时，必须改变原有的程序重新计算利息，其人力成本大大高于前者， 银行将承担服务费用损失的风险；管理成本损失指银行因闲置资金的增加而随 之增加的这方面资金的管理费用。三者相对而言，提前还款给银行带来的主要 是利息收入损失，服务与管理成本较小。 第二，贷款资产的流动性风险和利率风险： 银行资金流动性风险主要表现为资金流动性不足，也被为资金错配风险。 个人住房按揭贷款的期限比较长，一般在1 0 到3 0 年；而银行资金主要来源于 短期资金诸如居民储蓄存款和企业存款，而缺乏长期资金来源。相对而言，前 者有较低的流动性和较高的稳定性，而后者有较低的稳定性和较高的流动性。 因此在大力开办个人住房按揭贷款的同时，银行并未有充足的长期资金来源与 其相匹配，只能以短期资金进行长期资金运用，从而在资产负债管理上会产生 期限错配现象，这就使得银行面临流动性风险。这样的错配又使得银行面临利 率风险。由于期限错配使负债与资产的利率确定时点发生不一致，利率具有时 3 当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 点性，短期负债到期后，新的负债则按新的市场利率确定，而长期贷款的利率 和计息方式早在贷款发放时已经确定，这中不确定因素就导致了银行存在利率 风险。不同利率方式的个人住房按揭贷款使银行面临不同程度的利率风险。 3 5 道德风险 自人类社会存在起，代理人和委托人的概念便诞生了。实际上，我们可以 这样阐述道德风险的实质：当委托人和代理人签订合同后，由于信息不对称， 双方的行为和期望不能达成一致，于是影响了合同的执行。按揭贷款市场的道 德风险由于道德问题给银行带来了风险，大致可以分为银行内部的道德风险和 借款方道德风险。银行内部道德风险包括银行人员利用职位权利以权谋私，损 害银行利益，其主要行为包括根据人情发放贷款，私自改变贷款利率，或未客 观考量借款人实际情况，私自确定贷款比例等。正如前面所提到的，按揭贷款 是银行的黄金资产。随着以个人消费贷款为代表的个人金融业务的普遍开展， 按揭贷款已经成为各银行主要的并且是十分显著的业务增长点。为了大量吸引 客户，各银行都在尽量地简化贷款审批手续、加快贷款发放的速度，并且在内 部采取了高回报的奖励激励措施，对那些能够引进大型楼盘项目、大量吸引购 房人借款的员工，按照一定的比例给予经济上的奖励。由此，就产生了银行员 工为了最大限度地争取自己的经济利益，不顾贷款回收的风险极力促成贷款发 放的现象。另外，银行信贷部门员工与开发商勾结、串通，骗取银行贷款的事 例也比比皆是。( ( 2 0 0 4 报告就指出，假按揭己成为个人住房贷款最主要的风 险源头，开发商通过假按揭套取、骗取银行资金是各家银行普遍遇到的一个问 题。据中国工商银行消费信贷部门的不完全统计，该行个人住房贷款中的不良 资产，有8 0 是因“假按揭”造成的。同时，基层银行发放房地产贷款还明显存 在操作上的风险。不过，在现今日益发达，竞争日益激烈的金融业，银行对其 职工已经有了极其严格的内控监察制度，在严格的制度约束下，内部道德风险 案件屈指可数，相反主要影响银行利益的还是来自借款方的道德风险。 2 0 0 9 年2 月份以来，中国房地产市场的成交量得到了较大幅度的增加，一 方面确是楼市回暖，房地产市场重新恢复生机。但同时，相关资料显示，此过 程中有较多假按揭现象的存在，“假按揭”下的按揭贷款只是造成房产市场的虚 假繁荣，其危害是巨大的。 1 2 3当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 “假按揭”行为是指开发商以资金套现为目的，将手中的存量住房以虚构的 买房人( 往往为内部职工或开发商亲属，其之间履行开发商承诺不需要身份证 持有人承担任何债务以及保密条款等合同，并给身份证持有人一定数额的报酬) 名下购买，从而从银行套取现金。银行一般根据合同向开发商放款，开发商取 得资金。“假按揭”的假其实一方面在于购房目的是假的，真实目的只是为了筹 措资金；另一方面其借款人的身份也是假的，可以是捏造的也可以是盗用他人 的虚假身份，而不是真实的借款方。 “假按揭”方式无非有两种：借款人是知情人或借款人并不知情。前者既可 以是开发商让内部员工以内部工作人员的名义办理按揭贷款，也可以不以内部 员工为对象。而后者则是开发商冒用借款申请人姓名，甚至冒用借款人签字签 署合同。 “假按揭”的表现形式也不尽相同：以个人名义套取资金从而去进行企业经 营，用个人方式参与虚假违法的企业重组或银行债券置换，开发商有意规避“零 首付”政策，从而套取更大量资金用于经营。“假按揭”产生的原因可主要在于两 方面：开发商在资金不足或缺少流动资金，在急需资金回笼而向银行又无法正 常融资的情况下，利用虚假按揭贷款达到为自身融资的目的；当今银行竞争激 烈的环境下，个别银行为招揽业务，放松警惕，刻意降低门槛，未对借款方进 行严格审查，随意授信。其实很多开发商大多利用融资方扩大贷款规模的愿望 迫切的心理从中进行“假按揭”行为。 “假按揭”损害了个人和银行的利益。从个人角度看，“假按揭”行为下，一 些不知情的消费者利益遭到损害。按揭贷款是否违约并不由名下的借款人决定 而是有开发尚决定，而开发商的违约行为则影响了个人信用记录上，由个人来 承担。即便是知情的消费者，在“假按揭”行为中要承担相应的民事责任。同时 在自身利益早损害的同时，他并不是既得利益者，即他并未享受到贷款资金。 从银行的角度来看，“假按揭”会使银行房地产贷款资产质量下降。银行信 贷中住房按揭贷款占很大比例，是银行收入的主要来源之一。“假按揭”造成的 房地产资产质量的下降，必然会影响银行的盈利，银行盈利能力的下降，也会 影响持有该银行股份的普通民众。同时，银行的信用也面临巨大挑战。当一个 金融机构面临信用风险时，它在整个金融体系中的运作将面临巨大的困难。 “假按揭”的经济行为下，房地产开发企业暂时负责还款，待真正的购房者 要购买房屋时，企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让。 1 3 i 3当前经济形势下商业银行按揭贷款面临的风险 表面上看真正的购房者正常得得到住房，并未出现风险，实则不然，“假按揭” 蕴藏的巨大风险是难以觉察的： 第一，风险转移。“假按揭”下本来应当开发商承担的高风险实际伤却由银 行替代承担。当住房不能实现真正的销售，银行将承受巨大压力。 再次，高财务杠杆风险。房地产开发企业套取银行资金后，便再自身经营 运作中节省了不少自有资金，实际上是银行为之提供资金以便经营，开发商取 得了高财务杠杆效应，同时高财务杠杆风险也应运而生，与之对应的则是银行 面临的高风险。 然后，债权悬空。在真实按揭贷款中住房抵押是其基本的抵押物，还