（人文地理学专业论文）基于网络的不动产中介管理信息系统的设计与实现.pdf

学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果撂 我所知，除文中已经注明引用的内客外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究 成果对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：日期： 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校 有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版 和纸质版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入 学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在解密后适用 本规定 学位论文作者签名：书钇导师签名 日期： 1 1 1 日期： 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文捅要 基于网络的不动产中介管理信息系统的设计与实现 捅要 近年来随着国民经济的迅速发展、城市建设的不断扩大，房地产业日益兴 盛，而日益稀少的土地供应与不断增长的购房与投资需求促使了房地产中介这个 新生行业的快速发展。不动产中介公司面临着如何有效的分析管理数量浩繁的不 动产信息以及组织管理公司等问题，推进不动产企业的信息化建设，能实现数据 共享，提高企业的工作效率，规范房地产二级市场。本论文在参与国外不动产中 介管理信息系统软件开发与实践的基础上，结合我国实际，设计形成了一套为推 进房地产中介企业信息化管理的信息化解决方案，设计、开发与实现了一个综合 性的不动产公司内部管理与不动产交易管理的图、数、文、信息一体化管理系统， 能对提升从业者业务能力、帮助企业管理层动态管理企业资源等起到一定作用。 论文共分七章。第一章是“绪论”，阐述了不动产中介管理信息系统研究的 背景与意义，论述了国内外不动产中介管理信息系统的发展状况，并介绍了本论 文研究的主要目标和内容。第二章是“理论基础及技术基础”，介绍了不动产中 介交易流程等理论基础及w e b g i s 、j s f 等技术基础。第三章是“不动产中介信 息的位置服务”，分析了位置服务的需求选择了g o o g l em a p s 技术，并用其为不 动产中介管理中的位置服务进行了设计与开发。第四章是“不动产中介管理信息 系统设计”，阐述了本文管理系统的设计目标和设计思路，以及数据库设计、功 能设计和界面设计。第五章是“不动产中介管理信息系统开发”，阐述了系统的 开发环境，开发中的几个关键问题，以成员交流与管理功能模块为例进行具体开 发演示，并进行了辅助工具包开发。第六章是“不动产中介管理信息系统实现”， 介绍了系统几个主要功能的实现情况。第七章是“总结与展望”，对本文的研究 工作进行了总结，并提出了今后进一步研究的方向。 本论文有以下成果：研究了不动产中介企业的运作过程、交易流程，以 及不动产信息化管理的实现技术及相关知识，提出了不动产中介加盟信息管理的 解决方案。研究了最新的g o o g l em a p s 技术以及将其与传统w e b g i s 实现方 式作比较，并利用g o o g l em a p s 进行了基于位置的不动产管理信息中房源模块的 设计与开发。根据不动产中介信息管理的特点，提出了基于网络的不动产中 介信息化管理系统总体设计方案。利用j s f 、a j a x 、j a v a s c r i p t 技术，以及e c l i p s e 等工具软件，实现了基于网络的不动产中介管理信息系统。 关键词：不动产中介加盟，管理信息系统，j s f ，g o o g l em a p s 华东师范大学2 0 0 7 届磺士学位论文 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t hf a s td e v e l o p m e n to f o u rn a t i o ne c o n o m ya n de x p a n s i o no f c i t yc o n s m l c t i n g , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sb o o m i n gi nr e s e n ty e a r s ，a n dt h er e d u c t i o no fl a n ds u p p l y a n dg r o w i n gh o u s en e e d sl e a d st og r o w t ho fn e wr e a le s t a t ei n t e r m e d i a t ec o m p a n i e s ， m o s to fw h i c hf a c e st h ep r o b l e mo fh o wt om a n a g et h el a r g en u m b e ro fa n dc o m p l e x i n f o r m a t i o n , a n do r g a n i z ec o m p a n i e s t op r o m o t er e a le s t a t ei n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o n c o n s t r u c t i o no r a ls h a l ei n f o r m a t i o na n de n h a n c ew o r ke f f i c i e n c y t h et h e s i si sb a s e d o nt h ep a r t i c i p a t i o no f f o r e i g n r e a le s t a t ei n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o ns y s t e m d e v e l o p m e n ta n dp r a c t i c e , a l o n gw i m c h i n a sa c t u a ls i t u a t i o n ，a n dd e s i g n st of o r ma n i n f o r m a t i o ns o l u t i o np l a t f o r mt op r o m o t er e a le s t a t ec o m p a n ym a n a g es y s t e m ，a n d d e s i g n s ，d e v e l o p sa n di m p l e m e n tac o m p r e h e n s i v ei n n e rm a n a g e m e n ta n d r e a le s t a t e t r a d ei n f o r m a t i o ns y s t e mw i t hd i a g r a m s ，s t a t i s t i c sa n dw o r d s ，t h u si tc a np r o m o t e a g e n t s p r o f e s s i o n a la b i l i t i e sa n dh e l pm a n a g e r st om a n a g ec o m p a n y r e s o u r c e s t h et h e s i st o t a l l yi 5d i v i d e di n t os e v e nc h a p t e r s c h a p t e r1i s “i n t r o d u c t i o n ， w h i c hp r e s e n t st h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo fr e a le s t a t ei n t e r m e d i a t e i n f o r m a t i o ns y s t e mr e s e a r c h , a n a l y z e sd e v e l o p m e n ts i t u a t i o na th o m ea n da b r o a d ，a n d i n t r o d u c e st h em a i ng o a l sa n dc o n t e n t so ft h et h e s i s c h a p t e r2i s “t h e o r ya n d t e c h n o l o g y f o u n d a t i o n w h i c h i n t r o d u c e st h er e a le s t a t et r a d ep r o c e s sa n d t e c h n o l o g i e sl i k ew e b g i sa n dj s f c h a p t e r3i s “s i t es e r v i c eo fr e a l e s t a t e i n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o n w h i c ha n a l y s e ss i t es e r v i c en e e d st oc h o o s eo o o g i em a p s ， w i t hw h i c hd e s i g n sa n dd e v e l o p st h es i t es e r v i c ep a r to fr e a le s t a t ei n t e r m e d i a t e m a n a g e m e n t c h a p t e r4i s “r e a le s t a t e i n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o ns y s t e md e s i g n ， w h i c ha n a l y s e st h e g o a l s , g i v e sd e s i g nt h o u g h t s ，a n dd e s i g n s t h ed a t a b a s e ， f u n c t i o n a l i t ya n di n t e r f a c e s c h a p t e r5i s r e a le s l m t ei n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o ns y s t e m d e v e l o p m e n t ，w h i c hi n t r o d u c e st h ed e v e l o p m e n te n v i r o n m e n t ，t h ek e yp r o b l e m si n d e v e l o p m e n t , a n dd e v e l o p s t h er e p r e s e n t a t i v ef u n c t i o n sm o d u l e ，l i k em e m b e r s c o m m u n i c a t i o np a r t c h a p t e r6i s “r e a le s t a t ei n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o ns y s t e m i m p l e m e n t ，w h i c hi n t r o d u c e si m p l e m e n to fs o m em a i nm o d u l e s c h a p t e r 7i s t c o n c l u s i o na n de x p e c t a t i o n ”，w h i c hc o n c l u d e st h ew h o l er e s e a r c ha n db r i n g s f o r w a r dt h e 矗l r t h e rr e s e a r c hd i r e c t i o n a c i l i e v e m e n t si nt h et h e s i sa r es u m m a r i z e da sf o l l o w s ：s t u d i e st h es e r v i c ea n d t r a d ep r o c e s sa n di m p l e m e n tt e c h n o l o g yo fr e a le s t a t e i n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o n m a n a g e m e n t , a n db r i n g so u tt h es o l u t i o nm e t h o d s r e s e a r c h e st h el a t e s to o o g i e 2 华东师范大学2 0 0 届硕士学位论文 a b s t r a c t m a p sa n dc o m p a r e st ot h er a d i t i o n a lw e b ( h si m p l e m e n tm e t h o d s ，a n dd e s i g n sa n d d e v e l o o sr e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns y s t e mb a s e do ns i t eu s i n gg o o g l em a p sa p i b a s e do nt h ec h a r a c t e r so fr e a le s t a t ei n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o nm a n a g e m e n t , b r i n g s f o r w a r d st h et o t a ld e s i g nm e t h o d sf o rr e a le s t a t ei n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o ns y s t e mb a s e d o l li n t e r a c t i m p l e m e n tt h et e a le s t a t ei n t e r m e d i a t ei n f o r m a t i o ns y s t e mu s i n gj s f 、 a j a x 、j a v a s c r i p t 、e c l i p s ea n d o t h e rt e c h n o l o g i e sa n ds o f l w a r e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e i n t e r m e d i a t ef r a n c h i s e ，m a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m ，j s f ， g o o g l em a p s 一3 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文第一章绪论 第一章绪论 1 1不动产中介管理信息系统研究的背景与意义 房地产业作为我国国民经济新的增长点正以其前所未有的地位和作用颇受 人们关注，并且随着经济体制改革的深入和住房制度改革的全面推进，房地产市 场得以萌生、发育、发展和健全，房地产已作为重要的生产和生活要素逐步纳入 商品的流动轨道：而随着城市建设的迅猛发展日益稀少的土地供应，日益增长 与多元化的住房要求，矛盾的存在必然催生房地产中介这个新生行业的快速发 展，房地产转让、出租、抵押等交易与日俱增【l 】；目前面对国内房价上涨过快等 问题，建设部提出的重要一项也就是大力发展住房二级市场和房屋租赁市场，改 善住房供应结构，鼓励和引导“梯级消费” 2 1 。而城市房地产管理面临的主要问题 是如何有效的分析、处理和管理数量浩繁的房地产信息资料以及经营管理。然而 目前我国房地产信息管理仍主要采用手工作业方式进行文档管理、制图、制表和 统计分析，技术手段落后，难以适应信息查询、更新及为客户、中介公司及政府 部门提供决策信息的需要。 不动产业属于资本密集型产业。就目前现状来看相对于很多传统行业有着较 好的利润空间。国内房地产中介企业已经从小规模、作坊式的个体运营模式向规 模化、品牌化的大型现代企业方向发展。发达地区出现了一些拥有上百家分店的 巨型房地产中介企业，而随着进入w t o ，国外房产公司的进入，国外的大牌房 地产经纪公司也开始纷纷抢滩国内市场。专家预测，在激烈的竞争中通过优胜劣 汰，一批规模实力不足，管理水平落后的企业将被淘汰，最终将沉淀出一批有实 力的大型企业，他们将掌握行业的发展态势，形成“1 0 的发展商做9 0 的市场” 的格局。而房产信息化对提高效率、降低成本、共享资源、提高企业竞争能力等 方面起了重要的积极作用( 3 1 。在这种情况下中介企业的管理者们普遍意识到信息 化管理的必然趋势，中介企业的信息化不仅是效率上的提高更是企业核心竞争力 的提高。加快企业信息化建设，不只是提高效率，更是管理上的革命，而谁能快 速把握这一利器，谁就能获得竞争优势。在房地产与信息技术共同营造的市场空 间中，需要提供创新的行销和管理工具，服务中介企业，并利用先进的i t 技术， 建立房地产中介企业信息化管理平台，加速国内中介企业的信息化进程。 不动产中介管理信息系统研究的意义主要表现在： ( 1 ) 对整个社会而言，今后行业分工越来越明晰，不动产中介信息服务作 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文第一苹绪论 为这个行业的专家，能帮助人们高效、客观、透明的处理房地产事务，符合了社 会和谐健康发展的趋势。 ( 2 ) 对中介客户而言，其对服务的信赖度能提高，能获得更大的房屋选择 余地、以及获得更好、更及时、更快及更规范的服务。 ( 3 ) 对整个中介行业而言，企业信息化建设是管理上的革命，中介服务商 的业务将更为专业化与规范化；统一信息化，规范行业法规、准入制度和经纪人 行为规范，也能解决当前中介机构良莠不齐的问题，提供虚假伪劣服务的公司将 被快速淘汰。 ( 4 ) 对中介公司而言，以往中介分店的房源是独立的，不同分店之间不方 便进行信息交流，利用中介信息化管理能跨越分店地域的限制，在不同分店之间 实时地共享房源信息( 仅收取单方中介费) ，能大大地提高房源信息流通及案件 成功率：而中介公司高层也能更快通过信息汇总与分析掌握公司情况，并辅助决 策。 ( 5 ) 对不动产中介从业人员而言，统一的信息管理系统能起到专业培训与 教育的功能，提高从业人员素质，降低介入门槛，约束中介和供需双方的行为， 并防止恶意竞争。 1 2 国内外发展状况 国外房地产中介市场特点与发展各异，例如美国每年新建房屋仅为存量房的 l ，美国人为了投资以改变自己经济状况，平均6 7 年要换一次房，因此二手房 交易市场较活跃。在日本，由于房价相对稳定，通过买卖二手房直接获取利润的 情况较少，日本人投瓷不动产的收益主要来自每年固定的租金，二手房租赁远比 交易发达，不动产中介市场也较大。就房产信息化而言，随着信息技术推广，全 球房地产信息化发展在近年来得到了长足的发展。从国外的经验来看，房地产中 介行业也是最早电子商务化的行业之一。如今，欧美绝大多数房地产中介服务公 司已经被自己的房源信息系统和无所不在的互联网”网罗”在了一起。想要租买房 屋的消费者只需在中介公司所设的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可 以查出所有符合条件的房产，通过网上播放的实地录像或者照片”考察4 房产的外 观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。房产中介信息化系统给房地产中介业 带来的好处，一方面是中介服务商的业务更为专业化，另一方面是消费者的选择 余地大了许多。在美国，4 5 以上的商品和服务是通过特许经营的系统来提供的， 6 0 以上的美国不动产交易是通过特许经营的中介公司操作的。美国7 2 的房地 7 华东师范大学2 0 0 7 届硕：e 学位论文第一苹绪论 产商利用互联网销售房屋，9 0 $ 的房地产经纪人经常利用网络与购房用户交流。 1 9 9 5 年初，美国销售房地产的网站只有约1 0 0 个，目前已超过1 万个。2 0 0 4 年 3 月份，美国三家最大房地产网站的使用人数最多的“家居顾问”( h o m ea d v i s o r ) 网站上列出的待售房屋有1 0 0 多万套，占全美房地产销售量的2 0 “1 。美国三大 房地产网站总的使用人数超过一千万，这个数字与美国人口基数相比已经是一个 不小的数字。微软公司创始人比尔盖茨曾说：“房地产业将会由于技术的进步而 发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的 人，才能在房地产业生存下去”嘲。 对于国内的不动产中介市场而言，在国内经济发展以及交流增多的背景下， 随着大中城市买方与租房等需求的增长，尤其是在地段好、交通方便、基础设施 完善的黄金地段房屋需求的旺盛，加上空余房源供给的充足，以及国内房产投资 的持续火热，国内的二手房市场有着非常广阔的发展前景，伴随着国内不动产中 介的迅速发展。有关资料显示，大中城市近两年的交易量已呈现成倍增长的态势， 专家也预测城镇住宅投资占总投资的比重将从2 0 0 5 年的1 6 7 增加到2 0 2 0 年的 2 0 4 1 4 1 。但国内房地产信息化发展与国际发达国家相比发展较晚，好在从上世 纪9 0 年代以来，房地产中介公司已日益意识到建立房地产中介信息服务系统的 重要。有些房地产中介公司开始自行设计房源数据库，以向客户提供服务。不过， 这种数据库功能单一，除能查找仅有的几十字篇幅的房源信息外，很难提供其他 技术支持。国内房地产信息化发展过程中的问题还包括缺乏信息化方面的设计人 才，这种人才大都应出自不动产行业内，熟悉业务内容和流程，知道要通过信息 化解决什么问题，由此通过工作需求设计出的信息化系统，不管是自己组织技术 人员开发还是外包开发，系统都能较清楚地实现。因此，行业内要大力培养这方 面的人才，解决不动产信息化发展的人才结构问题【6 】。 值得一提的是，很多外资房产中介公司目前已进入中国大陆并获得一定市 场，如美国2 1 世纪不动产公司、c o l d w d lb a n k e r 、美联物业等多家外资、台资 或港资中介公司等。例如2 l 世纪不动产在中国的计划是在未来五年内，在全国 建立6 0 个区域分部，吸收4 0 0 0 家门店，培养3 0 0 0 0 名经纪人，让加盟店每年以 1 0 0 速度增长。配合开店的同时，2 l 世纪不动产还研发了新的服务系统，即任 何一个客户只要通过电子邮件发送房地产买卖需求，6 0 秒内该信息就会以手机 短信形式自动联系到一名业务员，使业务员能在第一时间内答复客户的需求【4 】， 这就是不动产中介信息化的具体体现。 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文第一章绪论 现有的国内中介加盟店大多都是直营店，总部与加盟店之问是纵向的领导与 被领导关系，而外资中介机构主要推行的是特许经营模式，这与现有的房屋中介 运作方式有很大不同：在这种模式下的加盟店，与总部是平等的合作伙伴关系， 总部为各加盟店提供品牌宣传、系统服务和技术支持，通过品牌和规范化运作来 保证各加盟店业务的顺利开剧”。外资中介将支持各加盟店开展不动产领域的金 融理财服务等多种衍生业务以及采用统一高效的管理信息系统，这些都是外资中 介机构的竞争优势怫】，房地产中介市场竞争将日趋激烈。但国内房产中介的优势 在于对市场的了解、已布网点的优势以及各方面的关系等等。 总之，要使国内房产中介在外资企业的冲击中处于不败之地，急需利用熟悉 的国内市场与大面积布点的优势，特别是要加大信息化投入，努力提高实力与竞 争力。 1 3 论文研究的主要目标与内容 本论文研究的主要目标是结合国内实际，形成一套为推进房地产中介企业管 理水平的信息化解决方案平台：构筑一个综合性的不动产公司内部管理与不动产 交易管理的图、数、文、信息管理系统。帮助业务执行者追踪、把握业务的进展 情况，保证高质量的完成业务，提升企业的市场竞争力；帮助企业管理层动态管 理企业资源以规范企业运作、控制业务成本，杜绝业务过程中因为入为因素导致 的业务成本失控；规范、监督经纪人行为过程，优化经纪人行为质量，帮助经纪 入提升业务能力稳定业绩。为此，本论文作了以下工作： 研究了不动产中介企业的运作过程、交易流程，以及不动产信息化管理的实 现技术及相关知识，提出了不动产中介信息管理的解决方案。 根据位置信息的需求选择o o o g l em a p s 为开发工具，研究了最新的g o o g l e m a p s 技术以及将其与传统w e b g i s 实现方式作比较，并利用g o o g l em a p s a p i 进行了基于位置的不动产管理信息中房源模块的设计与实现。 根据不动产中介信息管理的特点，提出了基于网络的不动产中介信息化管理 系统总体设计方案，并进行详细的功能设计、数据库设计与界面设计。 利用j s f 、a j a x 、j a v a s c d p t 技术，以及e c l i p s e 等工具软件，实现了基于网 络的不动产中介管理信息系统，并在开发过程中进行了技术创新。 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文 第二章理论基础及技术基础 第二章理论基础及技术基础 2 1 理论基础 2 1 1 不动产中介交易流程 不动产中介交易是房屋交易双方就房屋的使用权或产权等进行商谈并最终 达成一致的过程。按供需两种情况分类，一般来说，对于有房屋买、求租或投资 需求的人来说，首先要咨询与委托中介商，咨询房产行情、交易费用、交易安全、 交易流程、各环节要办那些手续、为什么要办这些手续、如何配合经纪人、需要 什么资料等。最重要的向委托经纪人阐明所需要求以及目的，便于经纪人根据购 房目的从房源中推荐最为适合的房屋。同时对于中介商来说，要将顾客需求登记 备案，包括求购缘由及意向，顾客基本信息等的存档，同时从已有存档中找到备 选房源：第二步是用户配合经纪人看房：经纪人将根据用户的要求和目的寻找 合适的房屋，经经纪人筛选、配对后进行看房，同时对于中介商来说，每一次的 陪同看房情况与反馈意见都应该记录并保存，以便于总结与管理；第三步是议价 及签订合同，通过经纪人在前面工作中作的铺垫，如房屋勘察与房屋评估、挂价 的建议等，以及经纪人对用户做的房价分析工作进行价格商洽以及签订相关合同 【9 】。对于中介商来说，要通过地段价格或已有成约交易价格的调查做价格评估， 并说明税金、中介费用等事宜以及法令条款等并签订承诺书、合同等文件。最后 房屋交收、房款交收及三证交收。 对有房屋的卖或出租等要求的人来说，首先要咨询房产行情、交易费用、过 户时间、交易安全、交易流程、各环节要办哪些手续、为什么要办这些手续、如 何配合经纪人卖房或贷房、过户需要什么资料等。同时对于中介商来说，要将转 让缘由及顾客基本信息等存档；第二步是议价、详谈及签订合同；最后房屋交收、 房款交收及三证交收。 按房屋的置换( 买卖换) 与租赁( 出租与承租) 两种情况分类，不动产中介 交易流程大致可如下图2 1 所示，流程图来自上海大厦房地产经纪有限公司。房 屋置换主要经历咨询、填入需求出售信息表、价格评估、在置换网上浏览所需 信息、配对、实地看房以及办理相关手续与交接；房屋租赁主要经历委托意向备 案、上网浏览所需信息、配对、看房、签订租赁约定、中介费交付及最后验收。 在后文所作系统中，一个案件的进度基本都是根据这些进度表的内容丽设定。进 度的前期是信息输入，上网浏览所需信息阶段是信息读取，之后过程又是信息输 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文第二章理论基础及技术基础 入；本文设计的系统中为了上网浏览所需信息这一阶段也作了大量工作，包括通 过输入条件检索属性信息及将结果在地图上直观展示等等。 l 出租得相配对 l 弱嗜舅 i 簦订费屋租奄约定苻 图2 - l 不动产中介交易流程图房屋置换( 左) 与房屋租赁( 右) 2 1 2 特许经营加盟 “特许经营”英文为“f r a n c h i s e ”，意指特别的权利，1 9 世纪末以来，”f r a n c h i s e ” 运用到商业上，被赋予了新的含义。第二次世界大战以后，美国经济快速发展， 餐饮、旅馆等服务业的发展使特许经营在内容和形式上更加丰富。典型的如麦当 劳在二十世纪四十年代引进自助服务和快速提供食品的方式，并将自己开发并取 得成功的体系命名为”快速服务系统”，其以特许加盟的方式进行推广，即将食品 华东师范大掌2 0 0 7 届硕士学位论文第二章理论基础及技术基础 制作技术和配方、餐厅的设计以及产品销售技巧等传授给加盟商，加盟商交纳一 定数额的加盟费以双方获利。特许经营加盟发展到今日，其是否具备丰富的特许 经营体系管理经验是重点，特许经营作为加盟经营发展的高级形式，在信息化对 加盟经营作用越来越大的今天，随着特许经营行业的快速发展，利用信息化手段 提升特许管理水平既是水到渠成又有其迫切性。统一的门店管理信息系统和统一 的总部数据中心将构成特许经营管理信息化的基础：统一的门店管理信息系统可 以规范门店的作业流程，减少总部和加盟商的数据采集成本，也可以增加数据的 准确性；而统一的总部数据中心将方便总部了解每一个加盟商的经营状况，进而 总部可以进行有效的数据分析，对加盟商的运营作出指导。本文设计的管理信息 系统的服务对象就是不动产中介特许经营店。 2 1 3 不动产信息化管理 近年来随着国民经济的迅速发展、科学技术的进步，以及城市建设的不断扩 大，房地产业也日益兴盛。伴随着人们对不动产需求的增大，不动产公司业务的 不断扩大，客户、分店数量、房源数据信息、交易成功量的增多，人工管理已越 来越复杂。人工作业很难达到及时准确得到房源数据信息共享，准确分析房源， 交易，客户等，准确获取统计报表，进行自动控制、业务提醒以及客户跟踪等目 的。房产公司所经营管理的是价值少则数十万元多则上亿元的房产或地产工作。 管理中的任何细小漏洞都会造成数目不小的经济损失。如何优化房地产公司的经 营管理，最大限度地提高管理效率和质量，减少人为因素造成的不必要损失，使 房地产管理走上自动化、标准化、规范化和科学化的轨道，已成为亟待解决的问 题l lo 】。如何尽快将房屋售出是各房地产公司普遍面临的问题。建立房地产管理系 统，能发挥房屋中介功能：一方面，为市民提供房屋坐落、房型情况等声音图像多媒 体图像信息，供选择参考；另一方面，通过房屋购买意向登记系统将买方信息由交 易中心登记并由广域网定期反馈给备房地产公司。通过规范交易流程，避免一些 非法中介对市民的欺骗，并能最大限度地带动市房产交易的升测1 1 】【1 2 1 。 2 2 技术基础 ， 2 2 1 宽带网络通讯技术 网络技术的发展已经可以使位于不同地点的计算机就像是位于同一间办公 室一样进行通讯、共享数据。而且不同的计算机系统之间的通讯也变的很平常， 随着通信线路的建设，通信的速率也越来越快，广域网系统中的数据共享也变的 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文第二章理论基础及技术基础 容易【1 3 i 。通常人们把骨干网传输速率在2 5 g 以上、接入网能够达到1 兆的网络 定义为宽带网。宽带网建设分为3 层：骨干网、城域网和社区接入网。骨干网相 当于城市与城市之间的高速公路，城域网相当于城市市区内的道路，社区接入网 解决的则是将道路从市区一直修到小区，抵达每户的家门口。接入社区的宽带网 能够为用户提供l o 兆至1 0 0 兆的网络带宽。宽带网将使往日互联网的梦想变为 现实。社区宽带网可提供方便快捷的网上视频点播、可视电话和视频会议、电子 商务、网上物业办公、远程医疗、远程教育等等。 2 2 2j s f 技术 j s f ( j a v a s e r v e r f a c e s ) 是j a v a 中用来构建w e b 应用的一种新技术。其规范是 由j c p ( j a v ac o m m u n i t y p r o e e s s ) 下的j s r - 1 2 7 专家组开发的。基于s e r v i a 和 j s p ( j a v a s e r v e rp a g e s ) ，j s f 通过提供下列特性解决了w e b 开发过程中的许多实 际问题，从而使开发过程更加快速； 现成可用的并且可扩展的用户界面( u i ) 组件：程序员可以直接使用能够自 动在客户端测览器呈现相应h t m l 标记的界面组件，而不必费时间自己输出 这些标记。而且这些组件是可扩展的。 方便的页面导航：所有真正的w e b 应用都不仅只包含一个页面，j s f 通过简 单的配置就能提供页面之间的导航功能。 输入验证器：在w 曲应用的开发过程中，编写代码验证用户输入的正确性是 一个很费时的工作。j s f 提供了现成的标准的输入验证器来解决这个问题； 而且，如果已有的验证器不能满足您的要求，还可以通过扩展已有组件来创 建一个定制的输入验证器。 j a v a b e a n 管理：j s f 自动管理页面里不同作用域的j a v a b e a n 实例。 事件处理：j s f 是事件驱动的。熟悉s w i n g 的开发人员会发现j s f 和s w i n g 很相似。事件驱动可最大限度地支持代码的重用和代码的可维护性。 方便的错误处理：j s f 提供了完善的错误处理机制。 国际化支持：j s f 支持w e b 应用的国际化和本地化，从而可建立同时适合不 同国家、不同背景的使用者的站点。 s u n 公司已经提议将j s f 作为构建j a v a w e b 应用的首选技术。鉴于它对快 速开发及代码可维护性的良好支持，我们可以预见j s f 将很快变成首选的框架。 而且会有一些新产业兴起以满足j s f 编程人员的需要，比如开发j s f 组件及开发 构建j s f 应用的辅助工具等【1 4 i 。 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文第二章理论基础及技术基础 j s f 应用本质上还是s e r v l e t 应用。它需要一个w e b 容器。基本上，可以使 用任何符合s e r v i a2 3 或2 4 规范的容器，比如a p a c h e 软件基金会的t o m c a t ( h t t p ：j a k a r t a a p a c h e o r g t o m c a t ) 。为了让j s f 应用能够工作，需要包含在j a v a w e b s e r v i c e s d e v e l o p e rp a c k ( 当前版本是1 3 ) 的j s f 参考实现 0 a t t p ：j a v a s u n e o m w e b s e r v i c e s d o w n l o a d s w e b s e r v i e e s p a e k h t m l ) 。当下载并安装 了它以后，就会找到一个j s f 目录，在此目录里有一个l i b 子目录，这个目录里包 含了j s f 应用所需的全部j a r 文件。需要把这些文件复制到w e b 应用的 w e b i n f l i b 目录下。下面是这些j a r 文件的清单： j s f - a p i j a r 包含f a c e ss e r v l e t 和j a v a x f a c e s 包里的相关类。 j f s r i j a rj s f 的参考实现。 j s t l j a r 和s t a n d a r d j a r 使用j s p 标准标记库( j s ps t a n d a r dt a gl i b r a r y , j s t l ) 里 的标记需要这两个文件，另外j f s 参考实现也引用到其中的类。 2 2 3a t a x 简介 术语a j a x 是由j e s s ej a m e sg a r r e t t 创造的，是“a s y n c h r o n o u sj a v a s c f i p t + x m l ”( 异步j a v a s c r i p t 和x m l ) 的简写，是指一种创建交互式网页应用的网页 开发技术。使用它可以构建更为动态和响应更灵敏的w e b 应用程序。该方法的 关键在于对浏览器端的j a v a s c f i p t 、d h t m l 和与服务器异步通信的组合。a j a x 不是一个技术，它实际上是几种技术，每种技术都有其独特这处，合在一起就成 了一个功能强大的新技术【圩】。a j a x 包括： x h l m l 和c s s 使用文档对象模型( d o c u m e n to b j e c tm o d e l ) 作动态显示和交互 使用x m l 和x s u 做数据交互和操作 使用x m l h t t p r e q u e s t 进行异步数据接收 使用j a v a s c r i p t 将它们绑定在一起 传统的w e b 应用模型工作起来是这样的：大部分界面上的用户动作触发一 个连接到w e b 服务器的h t t p 请求。服务器完成一些处理一接收数据，处理计 算，再访问其它的数据库系统，最后返回一个h t m l 页面到客户端。这是一个 较传统的模式，自采用超文本作为w e b 使用以来一直都这样。用这种旧的途径 让我们认识到了许多技术，但它不会产生很好的用户体验。当服务器正在处理自 己的事情的时候，用户却在等待，按桌面程序的思维设计w e b 应用时，我们不 愿意让用户总是等待。而通过在用户和服务器之间引入一个a j a 】【引擎，可以消 华东师范大学2 0 0 7 届硕七学位论文第二章理论基础及技术摹础 除w e b 的开始一停止一开始一停止这样的交互过程，它就像增加了一层机制到 程序中，使它响应更灵敏，而它的确做到了这一点， 如图2 - 2 。 泰二 “t 旬串 _ _ 中牛 g a k 哦o t l hb _ 目 9 口辑n l 嗽y “啊 s e n e r - s ) t t e 剐s e m 二 9 b r o w s e rd i e n t 。二 i h q r - m k 一 千 ”“甲“ l 缸q - f h t p m d h t t l ( s ) t r l l 。 时 疆n + a n a # 峨h d 删 咖叼耐t t n t t s e r v e r - ! e a d es y s t e m sj 图2 - 2 ：传统w e b 应用模型( 左) 与a j a x 模型的比较( 右) 不像加载一个页面一样，在会话的开始，浏览器加载了一个a j a x 引擎一采 用j a v a s c r i p t 编写并且通常在个隐藏f r a m e 中。这个引擎负责绘制用户界面以 及与服务器端通讯。a j a x 引擎允许用异步的方式实现用户与程序的交互一不用 等待服务器的通讯。所以用户再不用打开一个空白窗口，看到等待光标不断的转 等待服务器完成后再响应。 通常要产生一个h r r p 请求的用户动作， 现在通过j a v a s c f i p t 调用a j a x 引 擎来代替。任何用户动作的响应不再要求直接传到服务器，例如简单的数据校验， 内存中的数据编辑，甚至一些页面导航，引擎自己就可以处理它。如果引擎需要 从服务器取数据来响应用户动作，假设它提交需要处理的数据，载入另外的界面 代码，或者接收新的数据，引擎让这些工作异步迸行，通常使用x m l 不用再担 误用户界面的交互。 2 2 4w e b g i s 技术 g i s ( g e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e m ) 是在计算机支持下对空间和非空间信 息进行采集、输出、存储、分析、转换、显示、复合与分解等，并为用户提供决 策支持的综合性技术。基于i n t e m e t 技术的g i s 已经成为g i s 技术发展的重要方 面，利用网络发布空间信息和提供各种应用，是g i s 进入千家万户的重要途径【l 6 】。 w e b g i s 作为o l s 的一种特殊应用领域，使全球范围内实现地理信息共享成为现 实，让网络用户不需要购买g i s 软件，就可以通过浏览器访问g i s 应用系统的 华东师范大学2 0 0 7 届硕士学位论文 第二章理论基础及技术基础 各种功能；行政管理、教育、商业、公共服务等行业也可以充分利用地理信息在 i n t c m e t 上提供更加高质量、高效率的服务。 目前，互联网上己经出现了许多基于w e b o i s 的地理信息系统应用实例。国 外一些著名的g i s 软件开发商的网站上己经使用了w 曲g i s 技术，如e s r i 的网 站【1 刀以及m a p l n f o 的网站 1 8 1 等。近年来，h t c r n c t 上的应用发展得很迅速，例如 上海市静安区政府网站【l 明和徐汇区政府网站1 2 川提供给市民的公共服务g s 系统， 包括了区内的电子地图，企事业单位信息，楼宇信息，交通路线等。北京灵图公 司的“5 1 地图”网站【2 1 1 和北京图行天下信息咨询有限公司的“图形天下”网站阎 均提供了全国各大城市的数字地图查询、交通信息、旅游信息和购物信息等功能。 而各种专业信息网站例如房地产信息网】等都开始应用w e b g i s 来进行信息动 态发布及交互查询。 目前主流专业级g i s 公司推出的相应w 曲g i s 解决方案包括e s r i 公司的 a r c i m s 和a r c g i ss e r v e r ，i n t e r g r a p h 公司的g e o m e d i a w e bm a p 、c a d 厂商 a u t o d e s k 公司的a u t o d