（产业经济学专业论文）我国城市土地使用权出让制度研究.pdf

福建师范大学张妙曦硕士学位论文 摘要 为了显化土地价值，提高土地利用效率实现土地资源的优化配置，全国大部 分城市相继建立了城市土地使用权出让制度。这一制度的建立对于规范和培育城市 土地市场、盘活城市存量土地、增加政府收益、落实城市规划等方面具有重要意义。 本文首先考察了城市土地使用权出让的含义、特征及其运行的理论基础，比较了三 种城市土地使用权出让方式，并对城市土地使用权出让制度的绩效进行了评价，在 此基础上，阐述了城市土地使用制度的历史演变过程，并对城市上地使用权出让制 度的缺陷加以评析。最后针对土地使用权出让制度运行过程中存在的主要问题，结 合我国实际情况，提出从采用混合制土地经营方式、健全法律体系、规范政府行为、 合理分配土地收益、改革土地出止方式等方面来完善我国的城市土地使用权出让龃 度。 关键词城市土地土地出让经营制度 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 a b s t r a c t i no r d e rt or e v e a lt h el a n dv a l u e ，e n h a n c et h el a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c y , r e a l i z et h e l a n dr e s o u r c eo p t i m i z e dd i s p o s i t i o n ，m o s to ft h ec i t i e s i nc h i n ah a v ee s t a b l i s h e dt h e s y s t e mo fu r b a nl a n dt r a n s f e r , w h i c hp l a y sas i g n i f i c a n tp a r ti nr e g u l a t i n ga n dd e v e l o p i n g t h eu r b a nl a n dm a r k e t ，i n v i g o r a t i n gt h ee x i s t i n gu r b a nl a n d ，i n c r e a s i n gt h er e v e n u ef o rt h e g o v e r n m e n ta n di m p l e m e n t i n gu r b a np l a n n i n g i nt h i sp a p e r , t h ea u t h o rp r o b e si n t ot h e c o n n o t a t i o no ft h es y s t e m ，i t sc h a r a c t e r i s t i c sa n dt h et h e o r e t i c a lf o u n d a t i o ni ti s e s t a b l i s h e do n ，c o m p a r e sw i t ht h r e ek i n d so fu r b a nl a n dt r a n s f e rw a y , a n da p p r a i s e st h e u r b a nl a n dt r a n s f e rs y s t e ma c h i e v e m e n t s ，i nt h i sf o u n d a t i o n ，e l a b o r a t e st h es u c c e s s i o n a l p r o c e s so ft h el a n du s i n gs y s t e m ，a n de v a l u a t e st h ef l a w so ft h eu r b a nl a n dt r a n s f e r s y s t e m w i t ht h ee x i s t i n gp r o b l e m si nt h eo p e r a t i o no ft h eu r b a nl a n dt r a n s f e rs y s t e m ，t h e a u t h o rb yt a k i n gt h ec u r r e n tn a t i o n a ls i t u a t i o ni n t oc o n s i d e r a t i o nc o n c l u d e st h a tt h e s y s t e ms h o u l db ei n t e g r a t e db ys e l e c t i n gt h em i xl a n dm a n a g e m e n tm e t h o d ，i m p r o v i n g t h es y s t e mo fl a w ，r e g u l a t i n gg o v e r n m e n td e e d s ，d i s t r i b u t i n gl a n dp r o f i t sp r o p e r l y , r e f o r m i n gt h ew a y so ft r a n s f e ru r b a nl a n da n ds oo nt oc o n s u m m a t et h eu r b a nl a n d t r a n s f e rs y s t e m k e y w o r d s u r b a nl a n d ；l a n d t r a n s f e r ；o p e r a t i o ns y s t e m i i 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 中文文摘 城市土地使用权出让制度的建立，盘活了城市存量土地资产，培育了城市土地 市场，增强了政府对土地市场的调控能力，保证了城市总体规划的实施，促进了城 市建设的协调发展。虽然城市土地使用权出让制度极大地推进了城市建设和发展， 但在其运行过程中仍存在着诸多问题如法律支撑体系不完善、土地收益分配不合理、 政府行为不规范等，这些问题的存在对于城市土地使用权出让制度顺利运行产生了 不利的影响，阻碍了土地使用权出让制度社会经济目标的实现。因此，完善城市土 地使用权出让制度己成为当前我国土地使用制度改革迫在眉睫的任务。 第一章：问题的提出及研究的内容。这一章首先针对我国城市土地使用权出让 制度在现实中遇到的各种问题，阐述了研究城市土地使用权出让制度改革的必要性 和重要性，并对国内外土地使用权出让的研究动态进行了简要综述。其次考察了城 市土地使用权出让的概念，认为城市土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身 份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为；分析了城市土地使用权出让的三个经济特征：即土地使用 的有偿性、土地出让的期限性、土地出让形式的多样性。最后辨析了城市土地使用 权出让相关概念：土地出让与土地转让、土地出让与土地租赁、土地出让与土地划 拨，理顺了土地出让与相关概念的区别与联系。 第二章：城市土地使用权出让制度的经济学基础。分析了建立城市土地使用权 出让制度的经济学基础：地租理论，包括西方经济学地租理论和马克思地租理论， 资源稀缺、资源配置及帕累托改进理论，土地资源配置的市场失灵理论，这三 个理论为城市土地使用权出让制度建立和运行提供了理论基础。 第三章：城市土地使用权出让具体制度分析。这一章主要从城市土地使用权出 让应当遵循的原则、我国国有土地使用权出让的主要方式和土地出让金的概念、性 质、特征三个方面进行考察，并对协议、招标、拍卖和挂牌四种我国国有土地使用 权出让的主要方式作典型分析。指出，城市土地使用权出让应当遵循公开、公平、 公正和诚实信用的原则：协议出让方式应限定在工业用地、市政建设用地等特殊用 地，以及难以形成竞争的经营性项目用地的范围之内；对于可能形成市场竞争的经 营性项目用地，应采用招标、拍卖或挂牌出让方式；土地出让金是土地所有权的经 济表现、是国家土地投资应获得的收益、直接体现土地使用者与国家的经济关系， i i i 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 其具有用途差别性、时限性、多种表现形式、明显的地区性四个经济特征。 第四章：城市土地使用权出让制度的绩效评价。这一章主要从经济制度的绩效 分析入手，着重对土地使用权出让制度的效率进行剖析。指出，就目前市场上土地 出让价格较低的现状来看，政府作为土地所有者出让土地是低效的，而政府作为土 地管理者出让土地则是高效的。同时，通过对土地使用权出让制度中的福利评价， 可见地方政府的目标函数决定了其行为取向，行为取向决定了其经营城市中的公平 与效率的定位，并进一步影响到社会的整体福利增进。最后，分析了地方政府的代 理问题与行为取向，得出土地出让中政府行为能左右市场机制，并决定地价收益高 低与分配的结论。 第五章：城市土地使用制度变迁与缺陷评析。这一章回顾了土地使用制度变迁 的历史演变过程：不断弱化的市场配置阶段高度集中的计划配置或行政配置阶 段准市场配置阶段准市场配置与市场配置并存阶段。进而分析了土地使用 制度变迁的方式，认为我国城市土地使用权出让制度的确立和发展其实质是一种渐 进性、整体性以及强制性的制度变迁。在此基础上，笔者进一步探讨了土地使用制 度变迁的动因。提出我国现行城市土地使用权出让制度在运行过程中主要存在以下 三方面问题：第一个问题是城市土地使用权出让主体的行为缺乏有效约束。第二个 问题是土地出让制度在立法上不完善。第三个问题是土地出让经营制度存在不合理 的因素。 第六章：我国城市土地使用权出让制度的理性构建。在前面理论考察和实证分 析的基础上，笔者针对第五章所提出的土地使用权出让制度运行过程中存在的主要 问题，就如何完善土地使用权出让制度提出了相应的对策建议：通过比较了土地 批租制、土地年租制以及土地批租制和土地年租制的混合体制在具体运行过程中存 在的优点和缺点，结合我国土地公有制的特点及现行土地使用权出让制度存在的缺 陷，认为实行土地批租制和土地年租制的混合体制比较适合我国国情。以法律形 式规范政府机构的行为，确立政府管理土地的法律框架。加强土地利用规划的编 制和实施，进一步加强城市土地利用的宏观调控。围绕经营土地的目标，建立健 全土地经营机构。规范城市土地运营，建立和完善城市土地资本经营的各项制度。 建立规范统一的城市土地市场，公平分配政府、开发商和个人的三方利益。 i v 第1 章绪论 1 1 问题的提出及研究的内容 1 1 1 问题的提出及研究的意义 城市土地使用权出让制度是在我国城市土地使用制度改革、城市土地市场发展 过程中产生的一种土地管理制度。1 9 8 7 年深圳经济特区第一幅国有土地使用权出让 成功，拉开了土地使用权有偿出让制度的序幕。随后土地出让工作在全国迅速开展。 2 0 0 5 年上半年全国土地出让面积就达5 3 5 2 5 1 公顷，占土地供应总量的7 4 1 3 ，其 中招拍挂出让1 9 0 2 6 3 3 公顷，占出让总量的3 5 6 【1 】。近年来经营性用地招拍挂出 让比例稳步上升，土地资源市场化配置程度进一步提高。但遗憾的是，有关理论研 究滞后，并且在实际操作过程中存在着立法真空、土地出让经营制度不合理以及土 地出让市场主体行为缺乏有效约束等不规范的出让行为。因此，笔者认为，深入研 究城市土地使用权出让制度，无论是对社会主义市场体系的完善，还是对城市土地 市场体系的构建，都具有重要的理论和现实意义。 第，深入研究城市土地使用权出让制度是完善社会主义市场体系的需要。 我国要建立社会主义市场经济体制，必须培育和发展市场体系，以充分发挥市 场机制在资源配置中的基础性作用。市场是按照商品和生产要素自由流动和转换需 要而产生和发展的，按照商品经济客观要求和内在联系建立的市场应是一个完整统 一的市场。市场体系的建立和完善是商品经济不断由低向高发展的结果，而各类市 场的形成和发展，也是伴随着商品经济各个发展阶段的需要应运而生。在整个市场 体系中，土地市场是源头市场，因为一般生产资料或者是土地产品，或者是土地产 品的加工产品：消费资料或者直接来自土地产品或依托于土地而产生，迄今为止， 人类社会的商品和生产要素都直接或问接来自土地，社会生产和流通也依托于土地。 而城市土地出让制度作为土地资源市场配置的基本方式，是土地市场的一个重要组 成部分，是土地市场体系中必不可少的一个子系统，因此，研究并完善城市土地使 用权出让制度，使之与其他城市土地制度相配套，形成一个适应市场经济发展要求 的相互联系、相互依存的制度体系，对完善社会主义市场体系起着举足轻重的作用。 第二，深入研究城市土地使用权出让制度是培育和发展我国城市土地市场的需 要。 全国：2 0 0 5 年关于房地产市场土地供应调控政策贯彻落实情况的调查，2 0 0 6 年1 月 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 我国的城市土地市场是土地使用制度改革的产物。实践证明，城市土地市场的 发育成长，激发了城市土地的经济活力，为城市经济体制改革和企业改革提供了重 要的支持。然而，我国城市土地市场的发育尚处于初级阶段，市场交易规则的不完 善，市场主体的行为不规范，市场机制的作用受阻，市场价格运行出现偏误，都不 同程度地存在着。这些问题的出现，都与城市土地使用权出让制度的不完善有着密 切的关系。城市土地使用权出让制度建立在土地商品流通基础上，它直接反映城市 土地产权流转过程的客观规律和内在要求。因此，必须深入研究城市土地使用权出 让制度，按照土地流转客观规律的要求，建立完善的城市土地使用权出让制度，才 能进一步规范城市土地流转行为，合理组织城市土地权属的流动、重组与使用，从 而优化城市土地利用结构，提高土地资源配置效率。 第三，深入研究城市土地使用权出让制度是理顺城市土地价格的需要。 城市土地实现商品化、资产化要通过土地市场价格来实现，城市土地价格的形 成和完善的过程也就是城市土地商品化、资产化的过程。目前，我国城市土地使用 权出让制度还很不完善，因而城市土地价格也很混乱，其间隐含了许多理论和实际 利益方面的矛盾。例如，城市土地价格的形成机制、构成要素都与土地出让密切相 关。再比如城市土地使用权出让金构成和管理的混乱，也是城市土地价格背离市场 机制的反映。研究城市土地使用权出让制度，规范城市土地运营，有助于理顺和解 决土地价格问题。 第四，深入研究城市土地使用权出让制度是政府加强对城市土地管理的需要。 为了保证城市土地的合理和充分有效利用，最大限度地满足社会发展对城市土 地的需求，国家政权必须以社会代表的身份对城市土地进行宏观管理。政府对城市 土地的管理包括对土地权属的管理和对城市土地利用的管理。在城市土地商品化、 资产化的条件下，政府对城市土地的管理必须立足于城市土地市场，从本国城市土 地市场的实际出发，根据土地市场价格的波动提出稳定地价的具体措施，公平分配 政府、开发商和个人的三方利益，建立公开公正的土地使用权有偿出让市场。 1 1 2 国内外研究概况 1 1 2 1 国外研究概况 在国外，有关城市土地的研究，大量学者表现出了浓厚的兴趣。b a r l o w e ，r ( 1 9 8 6 ) 、a l o n s o ，w ( 1 9 6 4 ) 、w i l l i a m s ，r h 和w o o d ，b ( 1 9 9 4 ) 、h a r v e y , j ( 1 9 8 7 ) 、 a r c h e r , r w ( 1 9 9 2 ) 、k a i t i l i a , s ( 1 9 8 7 ) 等对城市土地市场的功能、市场运行机制、城市 第1 章绪论 规模和土地利用效率、城市土地供给方式等进行了理论和实证研究。s a l t ，s m 和 g i l l ，c l ( 1 9 8 7 1 、g o l d b e r g ，m 和c h i n l e y , d ( 1 9 8 4 ) 、d a v i d ，e d ( 1 9 8 8 ) 、k a r l ，l g 和 r i c h a r d ，l s ( 1 9 8 7 ) 、w a l e a d ，a a ( 1 9 8 7 ) 、r i c h a r d ，h w 和w o o d ，b ( 1 9 9 4 ) 对城市土地市场 的均衡条件、模式、消费者行为、市场绩效、市场制度和政策、交易费用作了理论 和实证研究，其中s t e p h e n ，p j 和g l i b e r , a ( 1 9 9 0 ) 特别对第三世界城市土地供应系统的 变革成本与收益作了深入的研究。 o m a r , m 和r a z z a z ( 1 9 9 1 、1 9 9 3 ) 、p l o t k i n ，s ( 1 9 8 7 ) 对城市土地产权与供给、土地 配置效益的关系进行了研究；b a r o s s ，p 和n o r a m e s a ( 1 9 8 6 ) 运用经济学、产权经济学 和行为学的理论和方法，对哥伦比亚m e d i l l i n 市住宅用地供给模式与市场绩效的关 系进行了实证研究。w e s t i n 和m a r g a r e t ，k a m ( 1 9 9 4 ) 对美国城市中心区住宅用地供需 与住宅价格变化的关系进行了分析，g e o r g e ，p 和p a t r i c i a ，h ( 1 9 8 7 ) 对城市中心区的土 地配置机制进行了研究，。h u s h a k ，l j ( 1 9 7 5 ) 、d a n i e l ，d m ( 1 9 8 9 ) 对城市土地需求规律、 土地利用模型进行了研究，w a l e a da a ( 1 9 8 7 ) 贝u 认为城市边缘区的土地供需和中心区 的土地供需市互相联系的，并揭示了两者之间的关系，d a v i d ，e d ( 1 9 8 8 ) 在此基础上 构建了定量评估城市土地供需状况的指标体系。 f e l l m a n ，j d ( 1 9 5 5 ) 齐 城市用地规模外延扩展机制进行了研究，b r y a n t ，c r 、r u s s w a r n ，l h 和m e l e l l a n ，a g ( 1 9 8 2 ) 等对城市用地规模控制的一般原则、途径进行了理论 上的探讨，g e n g a j e ，r k ( 1 9 9 2 ) 通过对印度m a h a r a s h t r a 城郊农地非农化的实证研究、 f e r g u s o n ，c a 和k h a m ，m a ( 1 9 9 2 ) 通过对美国夏威夷城郊农地非农化的实证研究分别 提出了发展中国家和发达国家控制城市用地规模外延扩张的管理模式和具体的对策 建议。 a n d e r s o n ，h d ( 1 9 8 4 ) 、p a u l ，n b 和j e f f r e y , l k ( 1 9 8 5 ) 、p l a t k i n ，s ( 1 9 8 7 ) 、b a r l o w e ，r ( 1 9 7 8 ) 、野口悠纪雄( 1 9 9 7 ) 【1 】等对土地问题及政府干预的长期、短期对策、交易规 则政策及政策的社会、经济效果作了深入研究。 1 1 2 2 国内研究概况 最初，社会主义条件下土地的商品属性以及地租存在的问题是国内学者研究探 讨的热点问题，近几年来，随着中国经济的转型，理论研究开始集中于如何建立相 关的制度和政策来规范土地市场行为，合理利用土地资源。代表性的观点有：黄小 【1 】野口悠纪雄土地经济学i m 商务印书馆1 9 9 7 年 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 虎【l l 等认为随着城市土地市场配置的步伐加快，隐形土地市场这种无序、非平等竞 争的市场，必须加以限制和弓l 导。曾永昌【2 】主张要加强土地市场的诚信建设，这样 才能真正意义上降低制度成本；并且它还认为公平机制与效率机制的统一，才是政 府与城市土地市场利益的均衡点。任志强f 3 】从制度经济学的观点看制度的缺陷是不 可能靠某一单项的分配方式改变而形成防火墙作用。钱文荣【4 】的观点表明城市土地 市场资源配置应以市场机制为主，在市场失灵的情况下，则需要充分发挥政府的功 能，并采取以法律形式规范政府机构的行为、加强对土地管理政策执行过程的预先 分析。 对于城市土地使用权出让方式的问题，也是见仁见智。马国科5 i 运用福利经济 学从社会整体福利出发，对我国城市土地使用权出让制度的强制变迁的绩效得出了 历史辨证的观点。李明月【6 】等认为政府以何种方式进行土地资源的初次分配，既有 赖于政府的现实目标，同时会对房地产二级市场产生深远的影响。由于某些约束条 件的限制，政府有时采用协议，有时采用招标方式出让土地使用权。刘维新【7 j 认为 土地拍卖竞争带来的脱离经济规律的价格，如果形成气候，难免会出现泡沫。但同 时又有人从交易数据出发，实证分析了土地实行招拍挂未引起地价的快速增长，并 论证了招拍挂的价格才是市场供需关系的真实反映。 1 2 城市土地使用权出让的含义及特征 1 2 1 城市土地使用权出让的含义 城市土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定 年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土 地使用权出让应当签订土地出让合同。 城市土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地 管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案。城市土地 的出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方式。城市土地使用权出让的年限，一般 黄小虎征地制度改革的经济学思考阴中国土地，2 0 0 2 ( 8 ) 若地社会诚信体系建设研讨会综述【j 】四j i 省社会科学院，2 0 0 3 年1 1 月 任志强为什么要实行招拍挂的规定【j 】新地产，2 0 0 5 年8 月3 0 日 钱文荣中国城市土地资源配置中的市场失灵，政府缺陷与用地规模过度扩张m 经济地理，2 0 0 1 , 2 1 ( 4 ) 马国强城市土地出让制度绩效分析【j 】北京：城市开发, 2 0 0 3 年第7 期 李明月等关于我国城市土地储各制度的几点认识【刀城市开发，2 0 0 2 年第7 期 刘维新土地拍卖：泡沫溢出亟待立法i n 中国经济时报。2 0 0 2 年1 1 月2 5 日 第1 章绪论 根据不同行业和经营项目的实际需要确定。土地使用权出让期满时，土地使用者可 以申请续期，并应当依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权 出让金。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同所规定的土地用途的，应当征得市、 县人民政府土地管理部门的同意，并经由土地管理部门和城市规划部门批准，依照 有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。 1 2 2 城市土地使用权出让的特征 土地出让有以下几个经济特征： ( 1 ) 、土地使用的有偿性。土地使用权出让是土地有偿使用的重要环节，土地使 用权出让的有偿性体现了出让关系的经济性质。深究一步，是因为土地使用权已进 入经济领域作为一种生产要素进行流转，这表明土地使用权在我国已成为一种特殊 商品，不再是单纯的自然资源，而是有自身价值，并且以出让金这一独特于其他商 品价值的形式表现出来。 土地有偿使用是今后供地的主要方式，今后除在法律规定的范围内可以采取划 拨方式供地外，都应采取有偿使用的方式供地。 ( 2 ) 、土地出让的期限性。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例( 以下简称条例) 第十二条按土地的不同用途，对一次出让土地使用的最 高年限作了规定：居住用地为7 0 年：工业用地5 0 年；教育、科技、文化、卫生、 体育用地5 0 年；商业、旅游、娱乐用地4 0 年：综合或者其他用地5 0 年。 条例第二十二条规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使 用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者己使用年限后的剩 余年限。 条例第三十九条、第四十条、第四十一条规定，土地使用权可因土地使用 权出让合同规定的使用年限届满而终止，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物 所有权由国家无偿取得。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金， 并办理登记。所以在房屋买卖中，必须审查房屋占用范围内出让土地使用权的期限。 ( 3 ) 、土地出让形式的多样性 2 0 0 2 年7 月1 日起实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定指出，在 中华人民共和国内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。目前，协议出 让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让已成为我国国有土地使用权的主要出让方式。 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 协议出让，是土地资源市场化程度较低的出让形式。这种方式通常被用在土地 使用者向政府提出用地要求，而不是政府寻求土地需求者的场合，或者被用在竞争 不很充分的土地用途( 如工业用地) 、竞争不激烈的地块( 如开发前景不明朗，风险 较大) 的情况下。与协议方式相比，招标、拍卖或挂牌方式是市场化程度较高的出 让形式，是“阳光下的交易”，充分体现出公开、公平、公正的原则。 1 3 城市土地使用权出让相关概念辨析 土地出让与土地转让、租赁、划拨等都是有区别的。为进一步认识土地出让的 特征，以及本文概念使用的规范性、统一性和严格性，在此有必要理顺其与相关概 念的区别与联系。 1 3 1 土地出让与土地转让 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限 内( 商业4 0 年、工业5 0 年、住宅7 0 年) 让与土地使用者，并由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让体现的是土地使用权由土地所有者 向土地使用者的纵向转移。 土地使用权转让是指土地使用权人将土地使用权以合同方式再转移的行为。国 有土地使用权的转让包括买卖、交换、赠与等方式。各种转让方式的共同特点在于， 随着转让行为的发生，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之 转移，转让人不再与土地所有者发生法律关系，而是由受让人继受该关系并受其约 束。 土地出让与土地转让有三点区别：( 1 ) 、所属范畴不同。国有土地使用权出让市 场是属于土地一级市场，而国有土地使用权转让市场则属于土地二级市场；( 2 ) 、主 体不同。土地使用权出让是国家和土地使用者之间的交易，土地使用权转让是土地 使用者之间的交易；( 3 ) 、地位不同。土地使用权出让是土地使用权进入商品流通领 域的第一步，土地使用权转让不仅仅是单纯的土地供需运动，更多的是通过房地产供 需运动来实现的。 1 3 2 土地出让与土地租赁 土地租赁是指对国有空地、农村集体土地荒地( 征得村社同意) ，经土地行政主 管部门批准，可以依法租用，承租者向国家按当地县级以上人民政府有关规定缴纳 土地收益后，方可按两年期限临时租用，当国家建设暂时未利用时，到期后可续期 第1 章绪论 租用。 土地出让不同于土地租赁。首先，土地出让的土地使用权是物权性质的民事权 利，而租赁关系只能产生债权性质的民事权利；其次，租赁一般是短期行为，而出 让则是相对长期的交易行为：再次，从程序上看，土地租赁不用登记，而土地出让 则必须登记。 1 3 3 土地出让与土地划拨 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。国 家机关用地、能源、交通、水利等用地为无偿、无期用地。在办理用地审批手续中， 除按当地物价部门颁发的收费许可证规定的标准，收取土地管理费外，不再收取土 地出让金和土地收益。 两者的区别在于：( 1 ) 、土地出让是有偿使用土地方式，而土地划拨是无偿土地 使用方式：( 2 ) 、土地出让属于市场配置行为，而土地划拨则是计划经济体制下以行 政手段配置土地资源的产物；( 3 ) 、出让地在出让期限内再转让，国家不再收取土地 出让金( 只收交易契约税) ，而划拨土地使用权再转让，国家依法按当地土地级别、 土地用途( 商业、住宅、工业) 、土地价格收取土地收益。 兰! 主整立圭垫堡旦坚堂兰型塞箜丝鎏兰茎型 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - 。1 。一 第2 章城市土地使用权出让制度的经济学基础 2 1 地租理论 所谓地租，即土地使用者为使用土地而向所有者缴纳的实物形态或货币形态的 租金。马克思指出不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：“地租 的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”【1 填实质是土地所有者凭借土地所有权 获取的土地收益。换句话说，地租的本质是土地产权人凭借土地权利分享的一份生 产成果，地租是对当年利润的扣除。从质的方面看，地租收益与土地的利用方式无 关，只要存在土地所有权，并出现土地租赁关系必然要产生地租。从量的方面看， 地租的量却与土地利用方式直接相关，并直接影响土地用途的置换，从而影响社会 经济发展。地租理论包括两个方面，即西方经济学的地租理论和马克思的地租理论。 2 1 1 西方经济学的地租理论 英国古典政治经济学创始人威廉配第，在他的名著赋税与损增论中首次提出， 地租是土地上生产农作物所得的剩余收入。此外，他还谈到，由于土壤肥沃程度、 耕作技术水平的差异，以及产地距离市场远近不同，地租和地价因而也有不同。特 别是他指出，地价可由该土地所获地租额的资本化而算出【2 1 。威廉配第这些思想， 为科学的地租理论奠定了某些初步的基础。法国重农学派的重要代表人物安罗雅 杜尔阁，在关于财富的形成和分配的考察一书中指出，由于农业中存在种特殊 的自然生产力，所以能使劳动者所生产出来的数量，大于为自己再生产劳动力所必 需的数量，这是自然恩赐的“纯产品”。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳 动向土地取得的财富，但却被土地所有者占有，这就是地租【3 】。英国资产阶级古典 政治经济学主要代表人物亚当斯密系统地研究了地租问题。他认为，正如利息是资 本的收入，工资是劳动的收入一样，地租是土地所有者的收入。从本质上看，土地 是地主的资本，地租是土地资本所带来的利息。李嘉图则从农业用地的角度，考察 了地租问题，他认为地租产生有两个条件：其一是土地的稀缺性，其二是土地的差 异性。因此土地就出现了由于位置不同、肥力不同而形成的等级。以马歇尔、庇古 为代表的新古典经济学派则认为，尽管地租是因为使用了土地而给予的支付，但它 还与土地供给的非弹性相关联，使用土地的报酬只是商业租金，它包含两种成分： 马克思恩格斯全集，第2 5 卷，第8 7 3 页 【2 】周诚土地经济学咖农业出版社1 9 8 9 年版，第2 8 5 页 啪周诚土地经济学 h 田农业出版杜1 9 8 9 年版，第2 8 6 页 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 转移收入和经济租金，前者是对地力消费的补偿，后者则是一种反映土地稀有价值 的支付。新古典经济学派还认为，地租实际上是一种分配工具，总是把土地分配给 出价最高者即“最高租金原则”。 2 1 2 马克思的地租理论 马克思批判地继承和发展了古典政治经济学的地租理论，他认为地租是因使用 土地而支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现形式。一切地租，都是由于土 地被垄断占有和垄断经营而产生的。城市地租的基础和农业地租一样，并由农业地 租来调节。根据地租形成的原因和条件的不同，地租可分为绝对地租、级差地租、 垄断地租三种方式。 2 1 2 1 绝对地租 绝对地租是指与土地的等级无关，只是由于土地所有权垄断而必须交纳的地租。 由城市土地所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。马克思的地租理论 虽然没有对城市绝对地租问题作专门论述，但他曾明确指出：只要存在土地所有权 的垄断，就必然会有绝对地租。所谓土地所有权，正如马克思所指出的，“土地所有 权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己 个人意志的领域。”1 1 由此可见，任何形式的地租，都是以土地所有权存在为前提的。 他还说：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切 人的、只服从自己个人意志的领域”。t 2 地租是土地所有权在经济上的实现形式，地 租的性质，完全是由于土地所有权决定的。土地所有权的存在，是对投资的一个限 制：租用土地就必须支付地租。因此可以说，土地所有权的垄断，是绝对地租产生的 原因，正如马克思所说，“土地所有权本身己经产生地租。”众所周知，我国仍处于 社会主义初级阶段，虽然已消灭了土地私有制，但仍然存在着以公有制为主体的多 种经济成分，土地仍是归社会的某一部分所有而不是真正归全社会所有，即农村土 地归农民集体所有，城市土地资源实行国家所有。因此，仍然存在着土地所有权及 其垄断。尤其在我国商品经济日益发展的今天，市场机制对土地资源配置作用日益 明显。在这种情况下，实现城市土地的有偿使用，就意味着除了级差地租的因素外， 必定还存在着社会主义城市绝对地租的因素。除了土地所有权的垄断这一根本原因 外，城市绝对地租的产生还必须具备一定的条件。土地所有权在经济上的表现形式， 可以是地租，也可以是其它形式。要使土地所有权表现为绝对地租，必须以土地所 有权与使用权相分离为条件。如果土地使用者使用自己的土地，就没有必要自己向 马克思恩格斯( 资本论) 书信集，第1 6 6 页 【2 1 论住宅问题) ，马克思恩格斯选集第2 卷，第s 4 4 5 4 5 页 第2 章城市土地使用权出让制度的经济学基础 自己交纳地租。土地所有权与使用权的分离有两种情况：一种是土地所有者在一定时 期内把土地使用权无偿地借与或转让给他人，土地所有权在经济上无所体现，就不 可能产生地租。1 9 8 2 年前我国实行的土地无偿使用制度就属于这种情况。另一种是， 土地所有者在一定时期内把土地使用权有偿地出租给承租人，按照该土地的面积、 区位及单价向承租人收取相应的费用。在这种情况下，土地所有权在经济上得以实 现，就会产生地租。可见，土地租赁关系是产生地租的客观基础，地租则是土地租 赁关系在经济上的实现。其次，商品经济的发展是土地所有权产生绝对地租的客观 经济条件。马克思指出，“只有在商品生产的基础上，确切地说，只有在资本主义生 产的基础上，地租才能作为货币地租发展起来，并且按照农业生产变为商品生产的 程度来发展”。马克思这段话虽然讲的是资本主义生产方式下的地租问题，但如果撇 开生产关系的特定内涵，其基本原理也适用于社会主义商品经济条件下的地租产生 问题。因为马克思说过，“土地所有权取得允许实行资本主义经济方式的形式，是这 个生产方式的特殊性质的产物。但人们尽可以把其他社会形式中土地所有者的收入 也称为地租”。1 1 1 综上所述，城市绝对地租的产生直接依赖于城市土地所有权本身。凭借城市土 地所有者产权，城市土地所有者势必像其他财产所有者那样，从占有、使用和处分 其土地资产中分享收益。否则，他所具有的城市土地所有者产权将纯粹属于法律虚 构的权利，从而完全丧失了客观存在的经济意义。既然城市绝对地租的形成与城市 土地所有者产权具有内在的必然联系，那么，城市土地使用者不支付绝对地租，无 疑等于城市土地所有者部分地抛弃了城市土地所有者产权：在劣等地区位上，则完全 抛弃了城市土地的所有者产权。城市土地所有者产权是否以城市绝对地租的形式在 经济上实现，更深层的原因来自于土地所有权与土地使用权的分离。在我国城镇中， 因存在土地国家所有权的垄断和使用者对土地使用权的占有，所有权必然要求在经 济上实现，因而我国的城镇经济生活中存在绝对地租，一切城市土地不论区位优劣， 其使用者均应支付城市绝对地租。1 2 j 21 2 2 级差地租 城市土地是由自然土地或者农用土地转化过来的，经过大量投资开发的城市土 地利用条件优于自然土地或者农用土地。城市土地开发利用，不仅要求获得最差土 地的利用所取得的社会平均利润，而且能够取得较此要高得多的超额利润，这也就 是所谓的级差地租。级差地租或叫区位地租，是指租用、利用较优土地所获得的归 陈少晖城市绝对地租与土地产权制度创新【j 1 福建师范大学学报哲学社会科学版，1 9 9 4 ( 4 ) ：i 2 2 1 杨继瑞中国城市地价探析 m 】北京：高等教育出版社，1 9 9 7 ，8 7 9 0 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 土地所有者占有的超额利润，其来源是土地经营者获得的产品个别生产价格与社会 生产价格之间相差的超额利润。因这种地租与土地质量等级( 土地区位) 相联系而得 名。级差地租是城镇地租的主体。在城镇中，土地空间提供了一切城镇经济活动的 基础，并直接影响着经济活动的效果。城镇空间总是由许多微小的土地区位段组成， 并由各土地使用者的经营活动来发挥土地空间的效益。土地利用的区位效益构成城 镇级差地租的实体。因此，城镇级差地租形成的条件是城镇土地区位的优劣- - - - + 地质量等级高低城镇级差地租的形式是土地利用的区位效益，主要表现为：区位较 好的土地上物化劳动投入量多，基础设施完备，吸引众多土地使用者，土地利用趋 向于集约化从而使众多的土地使用者之间相互依赖，彼此提供利益，形成良好的社 会经济环境，提高了劳动生产率和资金利润率，产生区位集聚经济效益，运距缩短、 运输费用的节约提高了经济效益以及人口密集、人口流动量大提高了销售的规模效 益。城市各个地段的空间位置，包括商服繁华度、交通便捷度、基础设施完善程度、 集聚程度、地质水文状况、环境区位因素，是影响城市级差地租的决定性因素。 城市级差地租的形式是土地利用的区位效益城市级差地租产生的原因是土地的稀 缺性导致土地经营垄断，因而获得持久、稳定的超额利润。在所有权、使用权相分 离和土地有偿使用情况下，这部分利润要转化为级差地租，归土地所有者占有。 根据级差地租形成基础的差异，城镇级差地租可分为级差地租i 和级差地租i i 两种形态。级差地租i 是指因利用区位较优和地质条件较好的土地所产生的超额利 润转化成的地租；级差地租i i 是指在土地上连续追加投资，改善了土地条件，形成 劳动生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。【2 】从质上讲，绝对地租和级差地 租都由土地所有权决定，都同样体现了土地所有权的经济利益要求，但从量上看， 绝对地租是社会总利润的扣除，它只与一定的社会经济发展水平相适应；而级差地 租则具有与土地质量等级相关的确定的量的规定性，因而在城镇土地资产的配置和 地价确定中具有更重要的意义。t 3 2 1 2 3 垄断地租 所谓垄断地租，就是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。马克思指出： “当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和 严星等城市地产评估咖北京：中国人民大学出版社，1 9 9 3 年，第2 0 页 【2 1 毕宝德等土地经济学【m 】北京：中国人民大学出版社，1 9 9 6 年，3 3 1 3 3 6 【3 1 杨庆嫒中国城镇土地市场研究m 重庆：西南师范大学出版社，2 0 0 2 ，第2 5 第2 章城市土地使用权出让制度的经济学基础 支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”【l 】出产这类产品 或产品原料的土地所有者，当然不会忽略这个垄断价格和由它带来的超额利润。于 是，“这里由垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者对这块具有独特性质的土地 的所有权而转化为地租，并以这种形式落入土地所有者手中。叫2 】垄断地租与级差地 租和绝对地租不同，它不是资本主义生产关系中普遍存在的地租形式，而是一种特 殊的个别现象，只存在于少数自然条件特别有利的土地上。 但是城市垄断地租的来源，并不是来源于特殊产品的垄断价格所形成的垄断利 润，而是来源于土地所有者对土地这种特殊商品本身的垄断，特别是对市中心商业 繁华地区的珍贵土地的高度垄断。这些地段极端稀缺，为商业必争之地，求过于供 的矛盾十分尖锐，从而地租、地价必然呈现不断上涨的趋势。这意味着，由供求关 系所造成的地租的垄断性日益突出。不过，尽管城市垄断性地租大大高于普通地租， 但使用这些地段的商业企业，却可通过在单位面积土地上所获得的超额利润来支付 城市垄断性地租而有余。这种超额利润就是平均利润的利润。如前所述，它决不可 能来自商业企业所售商品的高价或垄断价格，而是来源于有利的位置带来的高营业 额。 地租是地价的基础，地租作为一种经济关系，对于城市经济的运行和调节起到 十分重要的作用。正确理解马克思的地租理论以及西方经济学的地租理论，对于我 们认识我国城市土地市场的运行以及城市土地使用权出让制度建设具有非常重要的 意义。 2 2 资源稀缺、资源配置及帕累托改进理论 稀缺性( s c a r c i t y ) 是新古典经济学的理论起点和基本预设，也是现代经济学的 重要概念。所谓稀缺性是指相对于人的需求欲望而言，资源( 土地、资本、劳动等) 是不足的，存在着总是少于人们能免费或自由取用这些东西的情形。经济学家一般 把这种情形称为稀缺性，把这类物品称为稀缺品。本文所讨论的是土地问题，土地 是重要的资源，我们承认新古典经济学的基本预设：土地资源是稀缺的。 资源的稀缺性要求人们必须做出选择，按照一定的规则或机制分配社会资源。 我们把这种资源的分配过程成为资源配置( a l l o c a t i o no f r e s o u r c e s ) 。而所谓的土地 1 1 1 马克思恩格斯全集第2 5 卷，第8 7 3 页 嘲l 马克思恩格斯全集第2 5 卷，第8 7 4 页 福建师范大学张妙曦硕士学位论文 资源配置( l a n dr e s o u r c ea l l o c a t i o n ) ，是指在一定的自然、经济和社会条件下，人 类为了满足自身的需要，对土地资源在不同用途、不同地区、不同时间和不同利益 主体间的分配和布置。土地资源配置是对土地资源与其他经济资源在时间、空间及 不同产业部门间的优化组合，而并非土地资源的单项经济行为。这反映了土地资源 配置在资源配置中的基础性和综合性作用。土地的自然特性使土地资源合理配置成 为必要，而其经济特性又使土地资源合理配置成为可能，因此，土地的基本特性功 能使土地资源合理配置的主要依据。 关于资源配置效率的衡量标准，是1 9 世纪末意大利著名福利经济学家帕累托在 1 9 0 6 年出版的政治经济学教程首先提出的，这一标准称“帕累托标准”，亦称 “帕累托准则”、“帕累托效率”、“帕累托最优”或“