（国民经济学专业论文）对我国发展反向按揭贷款的思考.pdf

摘 随着家庭结构的交化和消费水平提高， 要 越来越多的人开始接受“以房养老”即所 谓的“反向按揭贷款”，反向按揭贷款在我国发展面临着困境和机遇。对此作者通过 借鉴国外成熟操作模式，试图探索出适合我国国情的反向按揭贷款业务。 本文在认真总结国外反向按揭贷款发展经验和规律的基础上，分析了反向按揭贷 款产生的时代背景、理论基础，探讨了把反向按揭贷款引入我国的必要性、可行性、 意义和存在的主要问题，研究了我国发展反向按揭贷款应采取的模式，并利用保险精 算方法建立了反向按揭贷款的产品定价模型，对我国发展住房反向按揭贷款的路径进 行了设计，初步建立了我国反向按揭贷款的基本框架，并对风险防范进行了研究。 我国反向按揭贷款的基本框架设计思路如下：反向按揭贷款的借款人必须是自己 拥有住房并以该住房作为自己的永久住所居住于此的6 0 岁以上的老年人( 性别不论) 。 老人必须要有产权房且有完全独立支配权。贷款期限为其预期存活年限。为降低金融 风险，我国实行的反向按揭贷款模式是以住房作抵押，有固定的贷款期限，借贷双方 约定还贷日期，在借贷期间银行按期支付贷款给借款人，在该期限届满后银行不再向 借款人支付。如果借款人没有违约，要等到借款人死亡、迁出等事项发生时才还款。 待老人离世后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额包括利息， 或与之抵平，那么银行与老人反向按揭关系结束，不足部分由政府或保险公司补偿； 如果拍卖结果高于银行支出总额及利息，那么多余的部分( 含房屋增值) 将返还给老 人的继承人或根据老人遗嘱进行安排。借款人或其继承人也可以直接以现金偿还贷款 的全部本息，并继续保有房屋的所有权。 本文最后通过实例分析，对反向按揭贷款在我国实施中可能遇到的问题提出了具 体的解决对策和政策建议，希望为解决我国日益严重的养老问题提出一种新的思路和 操作方法。 【关键词】反向按揭贷款困境基本框架 t a b s t r a c t w i t ht h ec h a n g eo fh o m es t r u c t u r ea n de n h a n c e m e n to fc o n s u m p t i o n , m o r ea n dm o r e p e o p l eb e g i nt oa c c e p t “r e v e r s em o r t g a g el o a n r e v e r s em o r t g a g el o a nc o n f r o n td i l e m m a a n dc h a n c ei no u rc o u n t r y c o n f e r e n c et oa b r o a dm a t u r eo p e r a t i o np a t t e r n , w et r yt of i n d r e v e r s em o r t g a g el o a nt os u i to u rc o u n t r y t h i st e x ti si ns u m m a r i z i n gt h ef o r e i g nr e v e l s cm o r t g a g el o a no nt h ef o u n d a t i o n so f e x p e r i e n c ea n dl a wi n s t e a dc o n s c i e n t i o u s l y , h a v ea n a l y z e dt h e e r ab a c k g r o u n do ft h e 1 c v e r s cm o r t g a g el o a n , t h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n , h a v ep r o b e di n t on e c e s s i t y , f e a s i b i l i t y , m e a n i n ga n dm a i no b s t a c l ee x i s t i n go fi n t r o d u c i n gt h er e v e l s om o r t g a g el o a ni n t oo u r c o u n t r y , m o d e , o p e r a t i n gm e c h a n i s mo fo r g a n i z a t i o ns t u d y i n gt h er e v e r s em o r t g a g el o a no f d e v e l o p m e n th o u s eo fo u rc o u n t r ya n ds h o u l db ef e t c h e 正c a r r yo np r o d u c td e s i g n , u t i l i z e i n s u r a n c et ob ep r e c i s et oc h a r g em e t h o ds e tu ph o u s er e v e r s ep r o d u c t so fm o r t g a g el o a n p r i c ea tm o d e lh a v ed e s i g n e d t h er o u t ew h e r eo u rc o u n t r yd e v e l o p e dr e v e r s em o r t g a g el o a n , h a v es e tu pt h eb a s i cf l a m eo ft h er e v e r s em o r t g a g el o a nt e n t a t i v e l y i t sd e s i g ni sa sf o l l o w s ： i tm u s tb ef o ro n e s e l fi nd e b t o ro fm o r t g a g el o a ni th a v eh o u s ea n dr e g a r dt h i sh o u s ea s o n e so w nr e s i d e n c e sp e r m a n e n tl a s tt h ee l d e r l y ( s e xo f6 0h e r e i nn om a t t e r ) t h eo l dm a l l m u s th a v ep r o p e r t yt i g h tr o o m sa n dh a v et h er i g h tt ot o t a l l yc o n t r o li n d e p e n d e n t l y t h et i m e l i m i to ft h el o a ni sf o ri t ss e r v i c el i f eo fe x p e c t i n gt os u r v i v e i no r d e rt or e d u c ef i n a n c i a l r i s k s t h er e v e r s em o r t g a g el o a nm o d et h a to u rc o u n t r yi m p l e m e n t si st ot a k eh o u s ea s m o r t g a g e s h a v i n gf i x e dl o a nt i m el i m i t , b o t hs i d e so fd e b t - c r e d i ta g r e et or e t o ml o a nd a t e , t h eb a n kp a y sl o a nt ot h ed e b t o ro ns c h e d u l ed u r i n gd e b i ta n dc r e d i ts i d e s ，n ol o n g e rp a yt h e d e b t o ri nt h eb a n ka f t e rt h i se x p i r a t i o no ft i m el i m i t i ft h ed e b t o rd i dn o tb r e a kac o n t r a c t , y e sd i dn o tr e f u n du n t i lt h ed e b t o rd i e s ，m o v e so u tw h e nt h ei t e mt a k e sp l a c e a f t e rt h eo l d m a l lp a s s e sa w a y , b a n kw i l lh a v eh o u s ep r o p e r t y , l o w e rt h a nb a n kg r o s se x p e n d i t u r e i n c l u d e st h ei n t e r e s tt h e s ey e a r s ，i ti sf i a to rs u p p o r tw i t h 吒t h e nt h eb a n ka n do l dm a n s r e v e r s em o r t g a g er e l a t i o na l eo v e r , t h ei n s u f f i c i e n tp a r ti sc o m p e n s a t e db yt h eg o v e r n m e n t o ri n s u r a n c ec o m p a n y ；i fi ti sh i g h e rt h a ng r o s se x p e n d i t u r ea n di n t e r e s to ft h eb a n kt o a u c t i o nt h er e s u l t ，s u r p l u sp a r t ( i n c l u d i n gh o u s ea p p r e c i a t i o n ) g oo n , a r r a n g ef o ra c c o r d i n g t oo l dm a n st e s t a m e n ti n h e r i t o rt or e t u r no l d1 1 1 a l ls o a l lp r i n c i p a la n di n t e r e s tt h a tt h e d e b t o ro ri t si n h e r i t o rc a nr e p a yt h el o a nw i t ht h ec a s hd i r e c t l y , c o n t i n u ep r o t e c t i n gt h e o w n e r s h i pw i t hh o u s e a tl a s tt h i st e x ts t i l lo f f e rt h es u g g e s t i o no fs o l v i n gc o u n t e r m e a s u r ea n dp o l i c yt ot h e r e v e r s em o r t g a g el o a nw em a yb em e e ti no u rc o u n t r y h o p et op u tf o r w a r dan c 、, vt h i n k i n g a n dw o r k i n gt h n i q u et os o l v et h es e r i o u ss u p p o r t i n gp a r e n t sd a yb yd a yo fo u rc o u n t r y k e yw o r d s r c y e r s em o r t g a g el o a n d i l e m m ab a s i cf r a m e 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻 读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被 查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学 位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文 章一律注明作者单位为西北大学。 保密论文待解密后适用本声明。 学位论文作者签名；薹! 丝指导教师签名 7 辞毽其挣c 岬 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 学位论文作者签名：蔓毒故 孑脾眵月膳日 篇 1 导论 1 ，1 选题背景与研究意义 1 1 。1 选题背景 几年前，贷款买房的概念还没有深入人心的时候，流行着这么一个故事位 中国老太太和位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：“我终于在临终 前攒够了买房子的钱。”而美国老太太则说：。我终于在临终前还清了买房子的贷款， 但我在房子里已经住了5 0 年! ”如今，中国老太太也逐渐能接受贷款买房的概念， 觉得自己可以跟美国老太太交流同样的心得了，但没想到，人家美国老太太又出新招： “临终前，我还来中国爬了趟长城，去法国吃了顿大餐、到韩国做了把整容都是 银行给“报销”的。我那5 0 年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。” 这是美国老太太第二次“登陆”中国，上次她带来了国人尚不知晓的超前消费观 念“按揭贷款购房”，那可影响了不少人。这次她携带着“以房养老”模式，即所谓 的“反向按揭贷款”，开始冲击国人千年的传统。养儿防老”。老人以拥有资产获取最 大的消费，这种观念的改变，会与几千年根深蒂固的传统观念冲突，中国老太太大多 习惯为儿女攒房攒钱，用来交换赡养自己的权利，子女也习惯了先照顾老人，再理所 当然的继承老人的财产美国老太太却不然，将房“反向按揭”去爬长城，吃大餐， 做美容，既减轻了子女的负担，又充分享受了晚年的幸福生活，不考虑给子女留什么。 虽说是一种形象比喻，却体现了两种消费文化的差距。 反向按揭贷款是美国最近发展较好的新兴金融业务，它宣扬的是。养老靠房子不 靠儿子”这一人生理念，是一种实用的养老办法。年轻时创业置业，获得房产，年老 时通过“反向按揭”将住房反向抵押给银行，继续住着自己的房子，同时从银行获得 大笔养老资金，可以根据自己的需要制订健康计划、聘请保姆特护，甚至还可以实现 诸如阳光沙滩、环游世界这样的人生梦想。在身故之后，房产由银行收回处置，多余 处置金可以按其遗嘱交由继承人。 遗憾的是，目前我国尚无此业务品种。反向按揭贷款模式预期在我国将有广阔市 场前景和社会需求，所以对反向按揭贷款的研究具有重大的现实意义。理由：( 1 ) 住 房商品化，居者有其屋，今日已得到基本实现，为家庭借此养老奠定了物质基础；( 2 ) 独生子女政策的后果将加快体现，老龄化社会快速到来，。四二一家庭”将有大量出 现，我国。未富先老”。晚年养老用资的准备已是非常现实，家庭对此将有广泛需要； ( 3 ) 核算意识、理财观念深入人心，本养老模式对资源优化配置的特性，能够得到 广大家庭的共鸣；( 4 ) 经济意识、利己行为已深入家庭内部，传统代际间的凝聚力大 为减弱，养儿防老已非现实，自我养老保障既为必要，也切实可行；( 5 ) 社会保障制 度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。考虑如上现实状况， 反向按揭贷款模式在我国不仅必要，且属可行，在相当程度上可称必须。 人们购买了住房后一般将长期居住于此，甚至终老于斯。普通人一般不太会频繁 买卖住宅并四处搬迁与普通公民所拥有的其他资产相比，住宅房屋具有价值高而使 用期长的特点，并且有可能不断增值，许多住宅往往花费了购买者毕生积蓄，直到年 老退休才将贷款还清，这时一幢已经居住了许多年的住宅很可能是他( 她) 最大的一 笔财产虽然与青壮年相比，老年人的衣食娱乐交通等开支下降，且住房还贷的压力 大幅减轻，但医疗保健和护理等开支与过去相比大幅上升，同时房屋因年久需要更多 的维修，然而与过去相比收入却很可簏大幅下降，从而面临高财产，低收入而开支却 未必同比例下降的状况又因为计划生育政策，我们现在都是4 2 1 的家庭，也就 是说，一个小孩同时有他父母的房，还有他父母的父母的房，他不可能全部继承这些 房产，一方面他不需要这么多房产，另一方面社会也不应鼓励他们继承那么多房产， 否则会形成不劳而获和惰性。如果能够充分利用房屋的价值，开辟新的收入来源，将 大大有利于提高老年人的生活质量。 2 1 1 2 研究意义 住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资 金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担，经对房地产金融、社 会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的综合考虑，借鉴国外成功 经验，设想在我国建立一种新的养老保障模式反向按揭贷款模式。 反向按揭贷款制度的价值： ( 1 ) 反向按揭贷款制度使老人既能在其有生之年就将其所有的住房转换成现金用 于养老，同时又能保证继续在自己的房屋中居住。 利用房屋的价值获取现金的方式，反向按揭贷款并非唯一的选择。年老的房屋所 有人可以将房屋出卖以获取现金，然后移居到专门的养老机构或者租房子，或者在出 卖原有的房屋后再买一较小的房屋居住，以其差价作为养老资金。但是这不可避免地 要发生搬迁等一系列费用。另一方面，从心理上讲，老年人长期居住于自己所拥有的 住房中，对该房屋往往有很深的感情并且熟悉房屋的各项设施及周围的环境、邻居、 购物娱乐场所等，一旦迁出，必须迅速重新熟悉、适应，这对于年轻人来说可能算不 了什么，可对于年龄已大，心理生理都比年轻时有很大变化，适应能力相对较差的老 年人来说，不能不说是个负担。处理不好很可能会对其产生不利的影响。况且，房屋 买卖的交易费用也使实际能获得的资金大打折扣，+ 尤其是在卖大买小的操作中，其差 价在扣除交易费用后很可能己所剩无凡。上述方法显然不是理想的方法。利用反向按 揭贷款，老年人既能在其有生之年就将其所有的住房转换成现金用于养老，同时又能 保证继续在自己的房屋中居住，继续留在自己熟悉的环境中居住，避免了出卖房屋所 造成的种种弊端。 ( 2 ) 反向按揭贷款制度使借款人在有生之年没有还款的压力 其他贷款都必须按期还款，没有稳定的收入来源，将面临被赶出家门的危险。还 款的压力相信任何尚未还清贷款的人都有切身体会对于缺乏养老资金的老年人本身 是靠房屋的抵押取得现金的，如果还要用其他收入来还款，则贷款意义就大大削弱了。 两反向按揭贷款不存在每期还款所带来的压力，只要没有违约行为，也没有永久性迁 出供抵押的房屋，并且也没有因身体和精神的原因长期居住于医疗机构，借款入在有 生之年没有还款的义务，收入是不必考虑的，相反贷款本身成为收入来源。尤其是信 用额度的形式，在保证贷款人的利益不受损害的前提下，尽量满足借款人的要求。 ( 3 ) 反向按揭贷款制度使长寿的借款人从房屋中所获得的超过房屋的价值。 总有一部分人能够活得大大超过预期寿命。长寿固然是件好事，可长寿者对养老 金的需求就会超出原来的预期，无论是卖房还是其他贷款此时都显得无能为力了。而 反向按揭贷款，如果选择生存支付，就能继续获得资金；在选择信用额度的场合，只 要额度未用完，也还可以继续获得资金。如果选用其他形式，虽然不能获得资金了， 但至少是不必还款，也不必担心利息的不断增长超过房屋的价值。只要借款人能活得 足够长寿，不论采取哪种形式，从房屋中所获得的必将超过房屋的价值。 研究意义：( 1 ) 老年人用自有住房养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养 老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。 ( 2 ) 将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收 益稳定可靠的投资出路。( 3 ) 激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建 住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点，形成国民经济增长的 新动力。( 4 ) 倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组 建适应市场经济体制的新型代际关系( 5 ) 减轻家庭的养老负担，为国家、社会与 家庭解决养老保障问题，开拓条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投 资手段而外的养老保障工具的第三大功能。( 6 ) 为金融保险机构的业绩利润增长开 辟一条新的通道。养老保险金随着每期的收缴而数额日益庞大，必然要为这笔钱寻 找稳妥可靠的投资之路。将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合 适，也更符合养老金筹措的本意，达到一种保险资金。从养老中来，到养老中去” 的新型循环机制。 1 2 研究思路与基本方法 1 2 1 研究思路 其基本思路可设想如下：( i ) 各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全 部贷款本息；( 2 ) 家庭于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机 制，抵押与某特定机构( 如保险部门或商业银行) ，使用权则继续归自己保留并长期 居住。住房抵押贷款也由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭 的晚年养老用费。( 3 ) 该家庭成员寿终正寝时，再将住房支配权交该特定机构拍卖处 理，用出售款项弥补前期支付款，多余处置金可以按其遗嘱交由继承人。采用这一模 式时，家庭成员在其工作中，只要考虑购房事项并最终取得该房屋的全部产权，不必 过多考虑退休养老的资金筹措问题。 1 2 2 基本方法 本论文准备采用三大研究方法：( 1 ) 理论分析。用逻辑推理、归纳演绎的方法， 探求本模式的基本理论( 2 ) 实例分析。即根据理论分析的成果，考虑以反向按揭贷 款模式涉及的因素变化、根据数据资料和保险精算方法，运用年金计算每月养老金的 金额，并且用于检验模式的可行性。( 3 ) 社会家庭调查，深入城市家庭、金融保险、 社会保障及房地产开发等各专门机构，调查各机构、人员对此模式的反响及意愿，听 取他们对此的意见，充实操作建议，并构筑设定应当有的相关制度设计和法规监管举 措。 1 2 3 论文的框架结构 本论文分五部分：第一部分为导论，对研究背景、意义、思路和方法作了阐述； 5 第二部分介绍国内外反向按揭贷款发展状况，总结了国内外住房反向按揭贷款发展经 验和规律，分析了反向按揭贷款产生的时代背景、理论基础；在第三部分主要探讨了 把反向按揭贷款引入我国的必要性、可行性、意义和存在的主要障碍，研究了我国发 展住房反向按揭贷款应采取的模式，进行了产品设计，利用保险精算办法建立了反向 按揭贷款的产品定价模型，对我国发展住房反向按揭贷款的路径进行了设计，初步建 立了住房反向按揭贷款研究分析的基本框架，并对如何开展风险管理进行了研究；第 四部分通过实例分析，提出了可行的对策建议；第五部分对全文做出总结，并提出了 在以后的研究中需要继续关注和研究的问题。 1 3 相关文献综述 经过我们对国内外相关资料文献的广泛搜索，有关中国反向按揭贷款的专门研究 尚未出现，类似做法尚未产生。但有关房地产金融、房地产抵押贷款、资产证券化， 社会保障、养老保险运营模式、投资机理，金融投资融资、保险精算，信息不对称、 交易费用、产权、风险防范的研究，则是层出不穷，资料文献众多。美国推出反按揭 贷款对本模式建立有直接帮助。国内的“南京”模式，同反向按揭贷款有一定的联系 性这一研究成果将在本论文中予以充分反映。 1 4 论文的创新之处 我国现有的抵押贷款产品主要包括抵押贷款、质押贷款等，但这些产品都是正向 抵押货款，还缺乏反向的按揭贷款产品。本论文结合我国的实际，对住房反向按揭贷 款的本土化设计进行了有益探索。在深化丰富现有理论的基础上，突出实践中的可操 作性，将金融、保险、投资等不同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融产品， 实现金融工具创新。住房反向按揭贷款是一项实践性很强的住房金融业务。本文总结 了国外住房反向按揭贷款发展经验和规律，分析了反向按揭贷款产生的时代背景、理 论基础，探讨了把反向按揭贷款引入我国的必要性、可行性、意义和存在的主要障碍， 研究了我国发展住房反向按揭贷款应采取的组织模式、运行机制，进行了产品设计， 利用保险精算办法建立了反向按揭贷款的产品定价模型，对我国发展住房反向按揭贷 款的路径进行了设计，初步建立了住房反向按揭贷款研究分析的基本框架。并对如何 开展风险管理进行了研究。 7 2 国内外研究现状述评 2 1 国外按揭贷款模式 反向按揭贷款最早源于荷兰，在美国发展得最为成熟。美国的金融机构开发了反 向按揭( r e v e r s em o r t g a g e ) 贷款，成为养老资金的补充来源。所谓反向按揭贷款是 相对于普通抵押贷款而言的，指已经拥有房屋产权的老人将房屋产权抵押给银行、保 险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的价值进行综 合评估后，按其房屋的评估价值加上预期增值，减去预期折损。并按人的平均寿命计 算，将其房屋的价值以一定比例化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付 现金给借款人，一直延续到借款人身故。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销 售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人身 故后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得金额用来偿 还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。这种做法和传统的按揭贷款 。一次发放，分期偿还”正好相反，是“分期发放，次偿还”，即“抵押房产、领 取年( 月) 金”。因其操作过程像是把按揭贷款业务反过来做，如同金融机构用分期 付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向按揭贷款”。 在2 0 世纪8 0 年代，美国出现了大量的“房子富翁，现金穷人”为了解决这个 问题，在8 0 年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立反向按揭贷款业务，适用 于那些拥有房产但缺乏其他现金收入来源的老年人但是其复杂程度远远大于其他贷 款和房屋买卖，还款期的不确定又大大增加了其风险，因此反向按揭贷款与出卖房屋 相比虽然有多种利益，却一直无法能够得到充分发展。1 9 8 7 年，联邦住宅和城市开发 部( 删d ) 推出了由政府保险的反向按揭贷款住宅权益转换按揭( h e c 惦) ，反向按 揭贷款开始受到人们的重视。h e c i 惦在反向按揭市场的占有率超过9 5 ，而且在全国 各州都可以申请到。近几年来，美国的通货膨胀得到有效控制，市场利率不断下降， 0 而房地产市场却不断升温，房屋的价值节节攀升，进一步推动了反向按揭贷款的发展。 1 9 9 0 年，全美仅有不到2 0 0 家金融机构发放反向按揭贷款，而到了2 0 0 2 年，其数量 剧增到1 5 0 0 0 家左右，目前仍在发展中。自1 9 8 9 年起到2 0 0 2 年底，全美h e c m s 反向 按揭贷款的发放已超过7 0 0 0 0 笔。反向按揭的业务也已从美国本土发展到了波多黎各 以及加拿大。联邦政府为了鼓励利用反向贷款获得养老资金，以减轻福利机构的负担， 也推出了多项措施鼓励反向按揭贷款的发展。如今，美国模式的“反向按揭”在美国、 加拿大等国家日趋兴旺，成为退休养老金的重要组成部分，改变了许多人靠投资回报 来筹集自己养老金的生活方式。现在常说的反向按揭贷款模式就是以美国模式为蓝本 的。 ( 1 ) 美国模式的“反向按揭贷款”有以下特点： 第一，信用评估制。将房子抵押给银行或专业的按揭公司后，放贷机构会根据申 请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案种类、房产价值等情况确定信用额度。在 确定后的信用额度后，抵押者可以选择是任意时间支取信用额度中的全部余额，还是 采用每月支付固定数额的方法获得养老金，这个数额在信用额度确定后就不可更改。 为了减少银行等放贷机构风险，这个信用额度的数值通常要比房产的市值低很多比 如，一套4 0 万美元的住房，根据其所在地理位置可以得到1 5 万美元至2 5 万美元的 信用额度。 第二，只要活着，就可以居住。美国的“反向按揭贷款”业务只面向6 2 岁以上 的老人。只要老人仍然活着，就可以继续在已经抵押出去的房屋中居住并且老人随 时可以用卖掉房产( 用卖房的现金偿还) 或者永远搬走( 放弃房产所有权) 的方式终止 双方的。反向按揭贷款” 第三。年龄越大，可获得的信用额度越高。因为年龄越大，预期的生存年限就越 低，这样来说银行放贷的年限也就越低，风险就越小。比如一位7 5 岁老人抵押价值 4 0 万美元的住房，每月可以得到1 4 6 7 美元或者是2 2 4 万美元的信用额度；一位8 0 岁的老人抵押同样一套住房，每月可以得到1 7 5 8 美元或2 4 3 万美元的信用额度；而 一位7 0 岁的老人同样情况下每月只能得到1 2 6 6 美元或2 0 8 万美元的信用额度。 反向按揭贷款还有一种新加坡模式：6 0 岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景 的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构 处分，“剩余价值”( 房价减去已支付的养老金总额) 交给其继承人。 ( 2 ) 新加坡模式。反向按揭贷款”有以下特点： 第一，放贷机构。新加坡的反向按揭贷款不是抵押给银行，而是抵押给有政府背 景的公益性机构。在经过房产价值评估后和双方确认后，由公益性机构一次性或分期 支付养老金。与美国的纯商业模式不同，新加坡的“反向按揭贷款”业务带有更强的 公益性和政府性。 第二，房产处置模式。美国的反向按揭贷款业务，在老人去世或放弃房产权后， 房产所有权将直接归放贷机构所有，他们可以任意处置房产，这样必然在抵押人和放 贷机构之间有一者赚了，有一者赔了。比如如果老人去世的早，则机构赚了；如果老 人去世的很晚，超出了机构处置房产获得的资金，则老人赚了新加坡模式由于其所 含的公益性，因此在房产处置上有很大不同。新加坡老人抵押房产去世之后，抵押机 构仅有房产的处置权。机构将房产处置后，如果房产减去已经支付的养老金及利息后 还有剩余，那么这些剩余价值将按老人的遗嘱或法律关系交给继承人继承。 反向按揭贷款最为常见的几种定义如下： ( i ) 反向按揭贷款是一种房屋价值贷款它允许老年人以拥有自有产权的住房 为抵押，在继续拥有房产居住权的同时，向业务开办机构申请贷款，将其将来( 去世 时或一定时期后) 的房屋价值全部或部分提前转换为现金。反向按揭贷款产品的实质 是通过增加资产的流动性的方式，减少甚至消除家庭生命周期与住宅生命周期的差 1 0 异，使老年房主可以在自己的生命周期内充分享受到整个住宅生命周期的收益权。 ( 2 ) 按照美国 银行法的有关规定，“反向按揭贷款”是指有不动产抵押保 全的贷款。其中的“不动产”必须是有1 至4 人固定居住的家庭独立拥有的房产或者 是多个抵押人共同拥有的房产。“贷款”可以是一次性的，也可以是按月或在一定 信用额度内根据借款人的需要支付。一般在居住期间内，老年房主无需还贷，只需在 到期后以房屋出售收入来偿还，而且最高还款数额以房屋价值为限。贷款”在贷款 人最终死亡、意欲出售馈赠或永久性搬出该抵押住宅时，才需归还该项贷款的本金和 累积利息。反向按揭贷款不具有追索性，即当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本 金和利息总额时，也不能向借款人或者其后代追索余额。 ( 3 ) 反向按揭贷款是一种和传统抵押产品“相反”的新型金融工具。传统抵押 产品是借款人以自己的房产做抵押，一般是按月向贷款人付款；反向按揭贷款则是借 款人以自己拥有清晰产权的住房作为抵押，一般是定期从金融机构取得贷款，到期后 以处置住房的收入还贷。这种贷款的贷款人一般按月向借款人进行支付，与普通抵押 贷款借款人按月向贷款人付款，两者的现金流方向正好相反，因此被称为“反向按揭 贷款” ( 4 ) 反向按揭贷款是一种住宅“期货化”的形式。老年人将拥有产权的住宅作 为“期货”，预售给银行或保险公司等金融机构，金融机构按月支付现金给老年人， 老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世时，房产自然地归属于银行和保险 等金融机构。老年住宅的“期货化”从住宅金融角度看属于目前流行的购房按揭贷款 的反向过程。住房按揭贷款是购建住房者以购建住房为抵押物，抵押给银行等金融机 构，同时向金融组织申请一定数额住房借款的融资方式。购房信贷是居民向金融机构 融资而获得属于自己住房的方式，银行起到开发商将住房转移给用户的中介作用；而 老年住宅期货化过程中，居民同样是向金融机构融资，但不同的是卖出属于自己的住 1 1 房，银行起到用户将住房转移给房产经营商。年轻时的购房按揭贷款和年老时的住宅 期货化两个过程组合在一起，形成因住房而发生的一个人与金融机构关系的生命周 期。 总结以上各定义，可发现反向按揭贷款的本质为一种“帮助老年人在不出售住房 的前提下将房产转换套现成现金的金融工具”因此，对于一些拥有较高价值、产 权独立的房产、但实际收入低下的老年人来说，反向按揭贷款是一条帮助他们摆脱贫 困、增加收入的有效途径。 反向按揭贷款的理论依据是生命周期理论这一理论假定一个典型的理性消费 者，在追求其个人效用最大化时，不仅是对某一消费者行为、消费项目的决策安排， 而是追求其整个生命周期的效用最大化，其预算约束为其整个生命周期内的收入与消 费支出的平衡。个人或者家庭在任何阶段的消费支出，不仅与当期的收入是直接相关 的，还与其一生的全部收入，如劳动收入，资本收入与继承收入的总和等密切相关。 这一理论创立者之一f r a n c om o r d i g l i a n i 认为；人类的行为经验表明，个人的消费 或储蓄行为，并不仅仅与现期的收入有关。他们总是试图把自己一生的全部收入在消 费和投资( 亦即现期消费和延期消费) 之间做出最佳分配，从而获得最大效用。 反向按揭贷款的理论依据是生命周期理论的扩展。个人的收入并不完全是以货币 的形式加以表现，还包括实物财产的积累。住房是个人或家庭最重要的实物财产之一 因此，个人一生收入在个人一生的合理配置，也应当包括对个人收入的转化形式，如 住房等实物财产的合理配置。由于老年人过世之后，其房产仍然很有价值，可以视为 老年人的一种收入。如何使老年人在身前就消费房产剩余价值带来这部分收入，帮助 老年人真正做到，一生应有的消费和一生应有的收入相等，是反向按揭贷款提出意义 所在 反向按揭贷款最重要的“反向”含义主要体现在以下两个方面： 1 2 ( i ) 资产转换方向“反向”按揭贷款是新住房的产权为抵押物，贷款购买此 房屋；反向按揭贷款则是以已经居住多年的旧住房的产权作为抵押物。前者是将流动 性资产( 货币) 向非流动性资产( 住房) 的转化；后者是将非流动性资产( 住房) 产 权逐步释放，变为可贴补老年人日常生活需要的流动性资产( 货币) 。 ( 2 ) 产权移动方向“反向”按揭贷款在本息全部还清之前，住户拥有住房的 权利，到贷款本息全部还清后才能取得对该住房的全部产权。反向按揭贷款在贷款行 为实施之前，住户对该住房拥有全部或部分产权，随着贷款余额的增长，住户对该住 房的产权逐步减少。 表2 - i ：按揭贷款与反向按揭贷款的各方面比较 按揭贷款反向按揭贷款 贷款机构银行 银行或特定机构 借款者中青年户主老年户主 住房产权抵押反向抵押 住房状况居住初中期 居住后期 贷款目的居住养老 贷款发放一次性整体贷放贷期内分期贷放 贷款归还贷期内分期归还到期全部归还 还贷手段货币住房或货币 贷款期限 定期定期或不定期 经营风险较小较大 财税政綮不优惠优惠 业务属性经济属性政策属性 为适应老年人资金需要的多样性，反向按揭贷款的贷款用途一般没有限制，借款 人可以用于日常生活、支付医疗保健费用、旅游、修缮住房、购置耐用消费品、支付 房产税甚至清偿尚余的少量正向按揭贷款未还清的余额。 反向按揭贷款发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借 贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出 售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户 死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。 下面我们以美国模式为例，详细介绍反向按揭贷款业务的基本情况。 ( 1 ) 贷款种类：美国的反向按揭贷款有四种形式。 第一，政府保险的反向按揭贷款：一般反向按揭贷款的贷款人是银行、抵押公司 等私营机构，美国联邦政府为了鼓励使用反向按揭贷款，由美国住宅与城市开发部 ( h u d ) 下属的联邦住宅管理局( f e d e r a lh o u s i n ga a d m i n i s t r a t i o n ，简称f h a ) 提 供了政府保险。由f h a 保险的反向按揭贷款被称为住房权益转化按揭( h o m ee q u i t y c o n v e r s i o nm o r t g a g e s ，简称h e c m s ) ，没有用途限制 b u d 反向按揭贷款是一个为老人服务的项目，凡是6 2 岁以上的付清了原房屋按揭 贷款或仅有少量贷款还未付清的房主都可以申请参加h u d 的反向按揭项目。换句话说， 如果一个老人拥有自己的私房，或者原按揭贷款只剩少量贷款额未付，都可以申请反 向按揭贷款。 能够得到多少反向按揭贷款是由借款人的年龄、利息率、房屋的价值这三个因素 确定的。借款人的年龄越老，房屋价值越高，可以贷到的钱就越多。前几年银行利息 率大约为9 9 6 时，6 5 岁的人可以按房屋价值的2 6 贷款，7 5 岁的可以按房屋价值的3 9 贷款，8 5 岁的可以按房屋价值的5 6 贷款。也就是说，年龄与贷款额成正比。 1 4 图2 - l ：反向按揭贷款额占房屋价值比 注a - 假设利率约为9 。 h u d 反向按揭对借款人没有资产和收入的限制，也没有对什么样的房屋价值符合 反向按揭贷款条件的限制。但是贷款额有一个上限，它根据所在地区联邦住房管理局 ( f i a ) 私人住宅按揭项目最大贷款额来封顶。这个值根据当地住房的花费，一般是 在8 1 5 4 8 美元到1 6 0 9 5 0 美元之间变化。结果，尽管有的房主的房屋价值很高，他也 不能借到超过f m 极限的资金。 房主可以采用两种方式接受放贷方对房屋进行估算后给予的付款。一是以月为单 位，定期接受付款，只要房主住在家里，就可以得到付款。另一种是不定期接受付款。 如果房主的情况发生了变化，付款的方式可以重新选择。 与普通按揭贷款不同的是，接受h u d 反向按揭贷款的房主仍然住在自己房子里时 不需要偿还贷款。放贷方在房子出售后才收回本金和利息，同时将房子出售后扣除本 金和利息后的余额付给房主或他的继承人。如果房子出售后的资金不足以支付贷款方 的本金和利息，h u d 将支付给放贷方短缺的金额。h u d 下属的联邦住房管理局( f h a ) ， 从所有借款入那里收集保险费以支付这笔费用。保险费总共是房屋价值的2 5 。一般 在贷款时要交房屋价值的2 作为预先支付，以后另交每年贷款余额的0 5 。通常这 笔款项是由放贷方垫付，然后记在借款人的本金结算上，在贷款结款时付清。 h u d 反向借贷优越的地方在于有f h a 保险，所以相对比较经济f h a 私人住宅按 揭项目的初衷是为中低收入家庭提供住房机会。机构一般不直接提供贷款，而是采用 向私营行业放贷机构( 按揭银行家、储蓄银行、贷款银行、一般银行等金融机构) 等 提供保险的办法 h e c m s 在全美都能获得，也是实际使用最多的反向按揭贷款，但是根据贷款人的 不同需要，还有三类满足不同的需求。 第二，单一日的( s i n g l e - p u r p o s e ) 反向按揭贷款：顾名思义，贷款仅能用于特 定目的，如房屋修缮和改善( 这种贷款被称为迟延支付贷款d e f e r r e dp a y m e n tl o a n s ， 简称d p l s ) 、支付房产税( 这种贷款被称为房产税迟延贷款p r o p e r t yt a xd e f e r r a l l o a n s ，简称p r r d s ) 或增设特定的设施，康涅狄格州还有一种专门用于支付长期护理 服务费用的贷款。单一目的反向按揭贷款并非全美各地都有，是由各州及地方政府根 据当地的情况确定的，而且一般对借款入收入情况有限制，高收入的人无权获得。由 于贷款目的特定，因此贷款额度仅限于为该目的所需的金额，一般比h e c m s 少，但其 相关成本大大低于珏e c 粥如果借款人在利用了此单一目的反向按揭贷款后又有新的 资金需求，可以再申请一项h e c m s 并以此清偿此前的单一目的反向按揭贷款。 第三，私人保险的( p r o p r i e t y ) 反向按揭贷款：与h e c m s 一样，也是由银行、 担保公司等私营机构发放，也无用途限制，但它是由其他私营机构而非h i a 保险的， 而该保险人往往与贷款人之间有某种关系。如果说h e c m s 带有政府资助色彩，并非纯 商业性的话，那么私人保险的反向按揭贷款就是纯商业贷款了这类贷款对借款人而 言，其成本高于h e c m s 。之所以还是有人会使用该种贷款，是因为t t e c 瑚s 单笔贷款有 一个上限，哪怕用于抵押的房屋的价值远远高于这个上限。而在私人保险的反向按揭 贷款中不存在这样的限制。因此如果用于抵押的房屋价值远远大于h f 瑚s 的上限，利 用私人保险的反向按揭贷款能获得较大额的贷款。 第四，无保险的反向按揭贷款：这种贷款都是每月定额支付，但由于没有保险， 1 为防止贷款额度最终超过房屋的价值，有确定的还款日期，借款人必须在该还款日期 还款，这种贷款仅在加州、亚利桑那、马萨诸塞和明尼苏达等少数地方存在。如果借 款人想要采用无保险的反向按揭贷款，那么他要仔细的考虑他每月所需金额；需要贷 款年数；到期时归还方式；以及偿还贷款后他所剩资产如果借款人需要短期的现 金需求，无保险计划方式能够