（工商管理专业论文）厦门海峡城项目投资可行性研究.pdf

中文摘要 中文摘要 可行性研究是指在投资决策前。对与项目有关的市场、资源、工程技术、经 济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是 否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的 目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依 据或参考。 随着近年房地产的迅猛发展，全国房地产市场进入新的竞争境界，项目在建 筑空闻、环境空间与人文空间都展开激烈的竞争，成熟的开发模式成为项目成功 运作的关键。本文通过借鉴国内目前较为成熟的房地产可行性研究方法，结合万 祥置业目前的发展现状及厦门海峡城项目的地理位置和环境，探讨导入“托乐嘉 ( t a l e g a ) ”模式，引入开放式滨海街区生活概念，打造一个独特而创新的充满 人情味的新社区，将使项目更加具有竞争力、持久性和排它性。同时通过新概念 的引入，确立项目的比较优势，树立企业的形象和品牌，获得更高的收益。并由 此测算得出该地块的价值，从而提出投资的相关建议。 研究发现以“托乐嘉( t a l e g a ) ”模式进行厦门海峡城项目的投资是可行 的，根据海峡城自身的地理环境资源，将其定位为“托乐嘉( t a l e g a ) ”美式 开放街区模式，可以充分挖掘项目潜力，提升项目价值。同时，该项目的主要风 险在于土地增值税开征风险，要规避土地增值税开征的影响，应在宣布土地增值 税开征的过渡期间，项目公司提前采取土地过户交易，做大土地成本以规避土地 增值税。而规划方案与融资设计也是项目可行性研究中不可忽略的一环，通过分 期开发，合理的安排一期住宅项目的开发规模，实现资金的快速回笼，提高项目 的i r r ，达到效益的最大化。 关键词：托乐嘉；可行性研究；风险分析 a b s t r a c t a b s t r a c t f e a s i b i l i t ys t u d yr e f e r st ot h es c i e n t i f i cm e t h o dw h i c hm e a n so v e r a l la n a l y s i s ， d e m o n s t r a t i o na n da p p r a i s et oq u e s t i o n so fv a r i o u sf i e l d ss u c ha st h em a r k e t ，r e s o u r c e ， e n g i n e e r i n g ，e c o n o m y , s o c i e t yr e l a t e dt ot h ep r o j e c tb e f o r et h ei n v e s t m e n td e c i s i o n ， t h u sj u d g e sw h e t h e rt h ep r o j e c ti sf e a s i b l ef r o mt h ep o i n to fv i e wo ft e c h n o l o g ya n d r e a s o n a b l ei nt h ee c o n o m i ca n g l e ，a n dc a r r i e so nt h eo p t i m a lt om a n ys c h e m e s t h e g o a lo ff e a s i b i l i t ys t u d yi st om a k et h ed e c i s i o n m a k i n gs c i e n t i f i ca n dp r o c e d u r es t y l e ， g u a r a n t e et h ed e c i s i o n - m a k i n gt h er e l i a b i l i t y ，a n dp r o v i d et h eb a s i so rt h er e f e r e n c e f o rt h ep r o j e c ti m p l e m e n t a t i o na n dt h ec o n t r 0 1 r e c e n t l yw i t hr a p i dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，t h en a t i o n sr e a le s t a t ec o m e st oa n e wc o m p e t e t i v es t a g e t h e r ea r ed r a s t i c c o m p e t e t i o n so nc o n s t r u c t i o ns p a c e ， e n v i o m m e n ts p a c ea n dh u m a n es p a c e t h em a t u r ed e v e l o p m e n tm o d eb e c o m e st h e k e yf a c t o rt ot h es u c c e s so ft h ep r o j e c to p e r a t i o n b yr e f e r r i n gt ot h ec o m p a r a b l y m a t u r ef e a s i b i l i t ys t u d ym e t h o do ft h er e a le s t a t ea tp r e s e n t ，c o m b i n e dw i t ht h e p r e s e n ts i t u a t i o no fw a n x i a n gr e a le s t a t el i m i t e dc o m p a n y ，a n dt h eg e o g r a p h i c p o s i t i o na n de n v i r o n m e n to ft h ex i a m e nc h a n n e lc i t yp r o j e c t ，t h ep a p e rm a i n l y d i s c u s s e st h em o r ec o m p e t e t i v e ，s t a n d i n ga n de x c l u s i v ec h a r a c t e rt h ep r o j e c tw i l lg e t b yi n t r o d u c i n gt h et h et a l e g am o d ea c c o m p a n y i n gw i t ht h ec o n c e p to ft ho p e n s e a s i d eb l o c kl i f e ，m a k i n gas p e c u l i a ra n di n n o v a t i v en e wc o m m u n i t yf u l lo f h u m a n i t i e s s i m u l t a n e o u s l y , t h ec o m p a r a t i v es t r e n g t h n e s so ft h ep r o j e c ta n dt h ei m a g e a n db l a n do ft h ec o m p a n yw i l lb ee r e c t e dt h r o u l g ht h ei n t r o d u c t i o n so ft h en e w c o n c e p t ；t h e r e f o r e ，t h eh i g h e rr e v e n u ew i l lb er e a c h e d h e n c ei tm e a s u r e st h ev a l u eo f t h el a n da c c o r d i n gt o i t ，s e q u e n t i a l l y , p u tf o r w a r ds o m ec o r r e l a t i v ei n v e s t m e n t s u g g e s t i o n t h es t u d yd i s c o v e r st h a tt h ei n v e s t m e n to nx i a m e nc h a n n e lc i t yp r o j e c tw i t h t h et a l e g am o d ei sc a p a b l e i tw i l lo r i e n t et h ep r o j e c ta st h eu s a o p e nb l o c ko f t a l e g am o d ea c c o r d i n gt ot h eg e o g r a p h ye n v i r o n m e n tr e s o u r c eo ft h ec h a n n e lc i t y a n di tm a yf u l l yt a pt h ep r o j e c tp o t e n t i a la n dp r o m o t et h ep r o j e c tv a l u e m e a n w h i l e ， t h em a i nr i s ko ft h ep r o j e c tc o n s i s t si ni m p o s i t i o nr i s ko ft h el a n dv a l u ea d d e dt a x w e o u g h tt oa v o i dt h el a n di n c r e m e n td u t yb yt h em e a n so fi n c r e a s i n gt h el a n dc o s t t h r o u g hm a k i n gt h et r a n s a c t i o no ft r a n s f e r r i n gt h el a n do w n e r s h i pa h e a do ft i m e f u r t h e r m o r e ，t h el a y o u ts c h e m ea n df i n a n c i n gs c h e d u l ei n e v i t a b l ys h o u l dn o tb e i g n o r e dt h r o u g ht h es t u d y d u r i n gt h i sa c h e ，w ea c h i e v et h eg o a lo fq u i c k e n i n gt h e 厦门海峡城项目投资可行性研究 r a t eo fc a p i t a lr e t u r n ，e n h a n c i n gt h ei r ro ft h ep r o j e c ta n dr e a l i z i n gt h em a x i m i z a t i o n o fb e n e f i tt h r o u g he x p l o i t u mb ys t a g e sa n db yr e a s o n a b l ea r r a n g e m e n to fh o u s i n g r e s i d e n c ee x p t o i t u r es c a l e f i n a l l y t h ep a p e rs u m m a r i z e st h ei n s u f f i c i e n c i e se x i s t i n g i nt h es t u d ya n dt h es o m ee n l i g h t e n sf r o mi t k e yw o r d s ：t a l e g a ；f e a s i b i l i t ys t u d y ；r i s ka n a l y s i s 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 c 瓣a蟛年j 只琶 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电 子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学 校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适 用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( “ ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 日期：犀角彭e 1 日期：年月e t 第一章导论 第一章导论 第一节研究背景 上世纪8 0 年代以来，随着我国国民经济的快速发展，中国的房地产业取得 了长足的进步。特别是新的住房政策实施以后，房地产业更是逐步成为中国经济 的支柱性产业之一。同时，由于前期市场运行的不规范，不少开发商都获得了超 额利润，也促使越来越多的企业介入到房地产这个行业当中来。 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、利润高、供应 链长、地域性强的特点。从历史来看，我国房地产行业发展历史只有1 5 年，仍 处在成长期，起点低、时间短、机会多是这个行业的基本特征。房地产行业的快 速发展的基本面是需求拉动，在中国人均g d p 超过1 0 0 0 美元的阶段之后，市场 需求包括房地产的需求进入突破临界点。这是因为，第一，改革开放以后，人 们的经济生活水平逐步提高，逐步有了资本的积累，而体现资产所有的一个形式 便是住房。第二，整个中国经济增长非常迅猛，在此情况下，房地产作为其重要 组成部分，快速发展符合规律。第三，市场需求的支撑面是整个国家经济增长和 长期住房欠账。我国经济持续增长，必然推动城镇化水平的提高，而且从进程上 看将是一个长期的过程，因此将带来持续的、极大的市场需求，而房地产的市场 需求背后还有几十年来欠账积压的爆发力。第四，从行业对比来看，相对于工业 企业，房地产业的资金需求量大，而技术门槛相对不高，容易介入。第五，房地 产行业由于土地的不可移动性与土地本身保值增值的特点，也容易获得融资渠 道，可以通过资金的快速周转获得超额利润。因此只要拥有富余的资金，企业多 愿意进入房地产行业。第六，各级政府都将房地产作为经济支柱和财政收入的主 要来源。 、 从2 0 0 0 年开始，许多大型企业在多元化的过程中，纷纷选择房地产作为一 个重要方向，如新希望集团、国美电器、华润集团等，其他一些中小型企业也设 立了自己的房地产开发公司。但随着近几年土地招拍挂制度的推行以及政府宏观 调控力度的加大，对于房地产企业的资金要求越来越高，在此情况下，要求企业 资料来源：柴强 房地产估价理论与方法i m ：中国物价出版社，2 0 0 3 年5 月 资料来源：牛风瑞 中国房地产发展报告房地产蓝皮书【m ：社会科学文献出版社，2 0 0 4 年6 月，p 5 7 1 厦门海峡城项目投资可行性研究 走向联合的道路，才能在市场竞争中生存下去。其中温州的中瑞财团就是一个典 型案例，它是由温州的9 家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营 企业共同组成，分别是神力集团、奥康集团、法派集团、国光地产、泰力实业、 星际实业、新雅投资、耀华电器和远洋眼镜。公司于2 0 0 4 年6 月1 6 日挂牌成立， 以房地产投资为主，兼营其他投资项目，目前已签下温州泰顺抽水蓄能电站、温 州鹿城环保污水处理工程等4 个投资合作项目。 福建省万祥置业发展有限公司( 以下简称万祥置业) 也是在这一背景下成立 的，万祥置业是由福建省万祥投资股份有限公司、福建七匹狼投资股份有限公司、 福建省石狮市华宝集团有限公司、泓信国际有限公司和顺成国际投资公司等五家 泉州市民营企业联合共同投资设立的，注册资本人民币5 亿元，主要从事房地产 开发经营业务。企业的长期战略目标是成为中国房地产行业的领导企业之，在 2 0 1 0 年之前进入中国房地产开发企业5 0 强。之前，万祥置业主要在泉州区域开 发项目，缺乏外地开发的经验，而根据公司快速拓展的战略，公司未来将以异地 开发为主。万祥置业重点锁定厦门、东北及西南区域为主要进入区域。但是万祥 置业面临的主要问题是，除了万祥投资股份公司外，其余四家股东都没有从事房 地产开发的经验，如何能让股东们能对新项目的开发前景有明确的认识和了解， 帮助股东们能快速的做出决策，一份结构清晰完整，数据详实，测算准确的项目 可行性研究报告就显得尤其必要。 经万祥置业管理层多次考察，认为厦门海峡城项目是一个较为理想的投资项 目。海峡城项目位于厦门市会展中心北侧，一线面海，景观优美，周边是厦门国 际会议中心、奥林匹克网球中心等政府公建设施，是建设高尚住宅区的绝佳位置。 项目占地近4 0 万平方米，建筑业态包括住宅、商业、写字楼。该项目规模大， 业态多，周期长。为了充分挖掘项目价值，对项目可行性做出准确判断，本文将 运用可行性研究方法，通过对宏微观市场环境进行深入的市场调查分析，充分的 对本项目进行论证，同时在借鉴国外“托乐嘉( t a l e g a ) ”社区开发模式的基础 上，根据海峡城项目的实际情况，进一步提炼新的房地产开发模式，进而更好 的实施本项目。 2 第一章导论 第二节项目概况 一、地块位置 海峡城地块位于厦门市会展中心北侧，建筑北侧为吕岭路，西面为前埔中路， 南面为会展北路，东面临绿化广场。项目一线面海，景观优美，周边是厦门国际 会议中心、奥林匹克网球中心等政府公建设施。是建设高尚住宅区的绝佳位置。 二、海峡城项目规划设计要求 海峡城项目具体规划指标见表卜1 ，从规划指标看，海峡城项目的总体体量 较大，总建筑面积达7 0 万平方米。业态的构成也较为复杂，包括商务办公、商 住、中小学等，是一个综合性较强的项目。 表1 - 1 海峡城项目规划指标情况表 j ? 1 黧鬻渤懈筵鬻麓会展中心北侧 黧篱溺；i 瞧藤魏| | | | i3 8 6 6 9 6 4 9 7 6 平方米 蘸i ；鐾爨氧戳鬻i7 0 4 0 0 0 平方米( 建筑面积不含地下室) 癸潮避戳 总容积率1 8 ，用地性质：居住、商业及配套 用地性质 土地面积容积率建筑面积 商务办公用地 2 ，1 2 万时5 01 0 6 万m i 、 _ 醚。 商住用地 3 4 7 万m 24 0 1 3 8 8 万时+ il 羧攀 囊黧曩籀霞 住宅用地1 3 2 5 万m t 3 1 7 4 1 9 7 万群 翳| | | | | 甏鋈蒸| | _ f | 蘸l 配套公建( 一所3 6 班中学、一 鐾。；。；徽鬟鼍荔添 所3 6 班小学以及两所9 班幼5 5 8 万胛 0 7 3 9 5 万时 儿园) | | 溪鬻遥逡缀缝i i西退前埔中路2 0 米，南退会展北路1 0 米作为绿化带，东退绿化广场须 鬟i 黼馥瓣i 薰薹满足消防环车道要求，退规翅j 路1 2 米以上 藏 l 、建筑平面与空间布局：综合不同功能要求，周边环境等综合考虑、合 理布局，创造良好城市空间环境。 2 、建筑形态与风格：新颖、现代，建筑空间形态与体量应与国际会议中 心协调，体现滨海建筑独有特色。 藜潍筑罄鬃蓊鬻 3 、建筑色彩：清新、典雅。 爨誊鹾谶蘩鬻“”4 、建筑屋顶型式；注重建筑“第五立面”设计，多层居住建筑采用坡屋顶。 5 、景观环境：结合周边环境与功能布置营造良好都市生活与活动景观环 麓一i 懑黧撼燃 境。 6 、其他要求：满足会展北片区规划要求；位于重点控制地段，应提供至 少3 个以上比透方案 资料来源：厦门市规划局 三、项目进展阶段 该项目无拆迁，已完成七通一平。转让方是建明( 厦门) 房地产有限公司 3 厦f 1 海峡城项目投资可行性研究 目前已办理出的证件有选址意见书和选址蓝线图，其余在陆续办理中，该地块手 续清晰，可进行正常的商品房开发建设。 四、区域规划 海峡城项目属于前埔生活圈，各项生活配套齐全。前埔片区作为厦门市社 会经济发展的新增长点，用地构成主要以国际会展为中心，配套金融、信息、 商务、行政办公、文化娱乐等用地和一定规模的居住用地，其片区规划性质确 定为以厦门国际会展中心为主体具有城市综合功能的城市副中心，在规划区内 形成一个中心，四大功能区。一个中心是以国际会展中心和会议中心形成片区 中心，为片区的主体建筑形象。四大功能区是以国际会展中心，在其外围形成 配套的商业金融、商务办公、信息产业功能区；滨海文化娱乐区；居住、度假 生活区；外事用地区。 海峡城项目周边拥有国际会议中心及厦门奥林匹克网球中心两大公建配 套。厦门国际会议中心占地面积9 3 万平方米，总建筑面积1 3 3 万平方米， 主建筑为7 层( 地下1 层、地上6 层) 。建成后的国际会议中心主会场位于二 楼，有2 0 0 0 个席位，可召开大型国际会议，同时通过移动空间间隔，也可以 举办各种音乐演出。在主会场周边还将设有休息大厅、信息中心、会见厅及贵 宾休息室。在主会场上部则设有各类可容纳5 0 一3 0 0 人的中小型会议室2 0 余 间，主会场下部则是宴会厅。作为会议中心配套设施，会议中心还将建有一个 拥有5 0 0 一7 0 0 问客房的五星级观光度假酒店。厦门奥林匹克网球中心项目由 香港京鼎集团斥资近6 亿元开发建设，总用地面积1 2 5 万平方米，其中网球 中心包括了能举办国际赛事的5 0 0 0 人座中心赛场、室内外赛场、练习场，预 计2 年后建成投入使用，这也是目前厦门市规模最大、规格最高、投资最多的 单位体育设施。 资料来源：厦门市人民政府前埔规划丛p 燃盥出l 迅= g q 兰型l 婴g 吐世型 4 第一章导论 第三节研究目标和论文结构 一、研究目标 房地产是近几年中国发展最快速的行业之一，随着近几年市场竞争越来越激 烈及国家土地招拍挂制度的实行，对于房产开发的专业要求也越来越高。我国房 地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。 但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究 的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投 机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提 高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。 就万祥置业的现状来看，作为一家重新整合的公司，拥有多股东的企业背景， 并期望能发展成为国内领先的专业房产开发公司，在异地快速拓展的过程中，如 何能让股东们迅速准确的了解项目的信息及发展前景，做出准确的项目投资判 断，并相应安排公司的现金流量，是公司实现快速发展的关键。 本文研究主要目标有两个，第一是探讨“托乐嘉( t a l e g a ) ”开发模式在海 峡城项目的运用；第二是充分运用房地产可行性研究的方法，推断出厦门海峡城 项目是否可行的结论。 二、论文结构 全文共分六章。 第一章主要介绍了房地产投资可行性研究的意义，对厦门海峡城项目可行性 研究的概况、产生背景、以及本研究所期望达到的目标等进行一个简要的阐述。 第二章主要介绍了项目可行性研究的步骤和内容。 第三章从宏观角度对厦门的房地产市场进行分析，并总结了国家宏观政策对 厦门房地产市场可能带来的影响。 第四章主要是对可能的竞争项目进行了调查分析，同时根据项目地块的位 置、用地性质、区域特点等进行项目地块的s w o t 分析，最后结合“托乐嘉”开 发模式得出项目的产品定位方案。 厦门海峡城项目投资可行性研究 第五章从财务角度对项目的经济效益进行分析，同时根据项目现金流量情况 进行融资方案的设计，找出最优化的可行性方案，最后还对项目可能产生的风险 进行预测，探讨控制风险的方法和措施。 第六章总结了厦门海峡城项目可行性分析的研究结果，同时提出可行性研究 的实施建议和从中得到的启示，最后分析了该研究中存在的不足以及今后需要改进 的地方。 第二章项日可行性研究 第二章项目可行性研究 第一节项目可行性研究 一、可行性研究的含义 可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论 证的一门科学。它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，技术上的先 进性和适用性，实施上的可能性和风险性，经济上的合理性和盈利性。简单地说， 就是研究、评价一个项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提 供决策参考依据。这里的“可行性”，是可行而不是最优，但可行性研究应做到 尽量地最优，在可行的基础上去保持最优。 可行性研究这种方法最早出现于美国。2 0 世纪3 0 年代初期美国为开发田纳 西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的 必要程序，保证了工程的顺利进行，取得了较好的经济效益。第二次世界大战以 后，这种方法发展迅速，可行性研究不仅应用在工程建设方面，而且还在生产领 域中运用和推广。通过几十年的不断充实和完善，扩大到很多领域，范围十分广 泛。目前已形成一整套系统、科学的研究方法。 二、项目可行性研究的含义 项目可行性研究是可行性研究理论和方法在开发项目上的具体运用。具体地 讲，开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件( 供给 和需求) 、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营 周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是决定 一个开发项目是否应该投资，以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成 本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析 方法，由此考察项目经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施 上的可能性、风险性。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发 项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是开 【美】米勒斯等著刘洪玉等译房地产开发：原理与程序( 第三版) l m ：中信出版社，2 0 0 3 年9 月 俞明轩丰雷 房地产投资分析 m 】：中国人民大学出版社，2 0 0 4 年2 月 7 厦门海峡城项目投资可行性研究 发项目实施的指导性文件。 三、房地产项目可行性研究的现状分析 房地产项目可行性研究是项目可行性研究中的一种。房地产开发是较复杂的 综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外， 还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济 风险、社会环境影响大等特点。近年来，随着越来越多的非专业开发企业介入房 产开发，出现了产品不符合市场甚至“烂尾楼”等，除了房地产开发规范化程度 低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，开发商以供给为导 向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观 因素是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究的主要内容和 重点分析的对象，也可以说，不重视房地产项目可行性研究，是造成房地产项目 开发失败的关键之一。 目前我国房地产项目可行性研究的指导性文件是国家计委和建设部于 1 9 9 3 年颁发的建设项目经济评价方法与参数和建设部于2 0 0 0 年颁发的房 地产开发项目经济评价方法。从现状看，房地产项目可行性研究存在以下问题： 1 、理论指导上存在缺陷，缺乏针对性 国家计委和建设部于1 9 9 3 年颁发的建设项目经济评价方法与参数和建 设部于2 0 0 0 年颁发的房地产开发项目经济评价方法中，作为房地产开发可 行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售 价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研 究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指 标。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中 容易使人陷入以下误区： ( 1 ) 对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性。 ( 2 ) 没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、 租售价格和政策等因素的变化。 ( 3 ) 可行性研究报告侧重于定量分析，忽视定性分析。 2 、项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式 8 第二章项目可行性研究 影响房地产可行性研究质量的项目投资决策者行为方式主要有以下几种： ( 1 ) 以获得政府立项批文和投资计划为目的。这种方式在国有企业或决策 体系不健全的开发企业中较多。 ( 2 ) 出于节约资金考虑，由企业内部或委托社会个人进行。这类决策者具 有一定的开发经验，自认为了解房地产开发投资的特殊规律，而缺乏对项目进 行深入、专业的研究； ( 3 ) 聘请社会专业咨询机构完成。但决策者在利用社会专业咨询机构方面 仍存在着缺乏理性等误区。 3 、编制人总体素质水平低，人员知识结构单 目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，知识结构单一，导 致可行性研究报告总体上处于低水平状态。 ( 1 ) 可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查 和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但有 些可行性研究报告的编制者可能就是一、= 个人，不能适应房地产开发的多专 业要求。 ( 2 ) 编制人员专业素质低。相当一部分编制人士，并不了解和熟悉房地产 开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计 算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用； ( 3 ) 编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集 和分析，仅根据经验作分析判断来对一些关键的数据进行处理，从而影响经济 评价的结果。 ( 4 ) 由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究 人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的 专业分析和产品市场的客观预测：不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准 确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算 投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。 厦门海峡城项目投资可行性研究 第二节项目可行性研究的内容 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行 性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程 度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境 状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技 术经济评价。具体内容包括： 一、项目概况 项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、 经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 二、市场分析和需求预测 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场 供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开 发周期、销售期等。 三、规划方案的优选 在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的 方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分 区、市政基础设旌分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术 指标等。 四、开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、 交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大一般需要进行分 期开发，这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。 五、项目投资估算 项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项 目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设 资料来源：高晓晖 房地产开发与经营【m 】：上海财经大学出版社，2 0 0 5 年3 月 1 0 第二章项目可行性研究 施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但 应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 六、资金的筹集方案和筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案， 并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作 好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。 七、财务评价 财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项 目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财 务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资 产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财 务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、 债务偿还期、资产负债率等。 八、风险分析 风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分 析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、 市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程 中的关键因素提供依据，也为投资者了解项e l 的风险大小及来源提供参考。 九、国民经济评价 国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目 的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参 数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项e l 评 价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过 程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国 民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。 财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的 厦门海峡城项目投资可行性研究 贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用， 从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 十、结论 运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可 行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。 第三节可行性研究的意义 可行性研究是项目投资建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务 书的依据。对投资项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作， 是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目 投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。 1 、可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的 投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、 效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 2 、可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职 能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 3 、可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数 据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项 目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款 额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依 据。 4 、可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规 模、建设标准等都做出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 5 、可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性 研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、 供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与 资料来源：楼江城市地产评估理论与实践【m 】：东南大学出版社，2 0 0 4 年9 月 1 2 第二章项目可行性研究 各方签订合同的依据。 第四节项目可行性研究的步骤 项目可行性研究的步骤包括从组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的 设计、评价和选择，详细研究以及编写研究报告书等五个阶段 。 一、组织准备 进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹 集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的 专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉 房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 二、现场调查与资料收集 现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如 居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状 况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料， 有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资 料等。 三、开发方案的设计、评价和选择 这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资 源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 四、详细研究 采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国 民经济评价，从而分析项目的可行性。 五、编写研究报告书 可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相 资料来源：闰天龙曹照平 土地估价指南【m ：机械工业出版社，2 0 0 4 年9 月 1 3 厦门海峡城项目投资可行性研究 同，且全面、详实。 第五节研究模型 根据以上对可行性相关理论的梳理，本文的总体研究思路如下：首先是研究 前的组织准备工作，然后进行相关资料的收集，并进行现场实际调查，收集资料 主要包括宏观市场的自然、经济、社会、技术现状的调查，其他包括当地政府的 方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气 象等方面的技术资料，房地产市场分析以及竞争项目的资料等。结合调查资料与 万祥置业的现有资源情况与发展战略，对项目开发方案进行设计、评价、对比优 选，确定最优的项目开发方案，进行财务分析与测算，并安排相应的融资计划， 最后得出项目是否可行的结论并提出建议。 总体研究框架图参见图2 - 1 。 图2 1 总体研究框架图 1 4 第三章项耳市场分析 第三章项目市场分析 房地产行业的一个典型特征就是地域性强，不同区域的政府政策、经济水平、 人口规模、收入水平、消费习惯等都大不相同，会极大的影响项目的规划定位， 从而影响项目利润的实现。因此，从宏观角度对当地政府政策、居民消费习惯、 房地产市场的发展现状等进行详细的调查是判断项目是否可行的关键。海峡城地 块位于厦门市前埔片区，本章重点对厦门市的一些基本概况及近期厦门房地产市 场交易的情况进行分析。 第一节厦门概况 一、自然环境 厦门市总面积1 5 1 6 平方公里，其中厦门岛面积约1 3 2 5 平方公里。位于我 国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾 海峡，面对金门诸岛，属海港风景城市。地属亚热带气候，夏无酷暑，冬无严寒， 温和多雨，年均气温2 1 。左右。以海湾岛屿地理构成了独特的自然景观和旅游 资源，是东南沿海著名的旅游城市。 二、政治环境 1 9 8 0 年设立厦门经济特区、1 9 9 4 年被定级为副省级市。2 0 0 3 年5 月厦门市 调整部分行政区划，设立恩明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6 个区。厦门市 战略发展目标是由海岛型城市向海湾型城市发展，到2 0 1 0 年，基本建成海湾型 城市框架，崛起成为我国东南沿海重要的中心城市和国际性港口风景旅游城市 。 三、社会环境 被评为中国最适合居住的城市之一。荣誉称号包括“联合国人居奖”、“最 温馨的城市”、“国家卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“国家园林城 资料来源；厦门市统计局2 0 0 4 年厦门市统计年鉴【z 】：中国统计出版社2 0 0 5 年2 月 资料来源：厦门市人民政府厦门风貌一h t t p ：w w w x m g o v c n x m g n d x m f m l 1 5 厦门海峡城项目投资可行性研究 市”、“中国十佳人居城市”、“国际花园城市”、“音乐之岛”。是著名的 侨乡，拥有众多归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。 2 0 0 4 年末全市户籍总人口1 4 6 7 7 3 1 人，比上年增加5 0 1 5 2 人。其中，城镇人口 9 1 0 4 2 4 人，占户籍人口的比重为6 2 o ；岛内的思明、湖里两区人口占全市人口的 4 3 9 9 6 ，岛外人口比重为5 6 1 。家庭户均规模3 2 3 人，比上年上升0 0 1j ? 。 四、经济与科教文化环境 据中科院资料，厦门在全国城市竞争力评比中的排名第五，仅次于上海、 深圳、广州和北京 。2 0 0 4 年全市城镇居民人均可支配收入达1 4 4 4 3 元，增长 1 1 8 ；人均消费性支出1 0 7 3 9 元，增长1 3 5 。居住支出1 2 0 7 元，占消费支出 的1 1 2 ；消费结构有所改善，人均住房使用面积2 1 5 平方米。 厦门市的科学技术、教育、文化、卫生和体育事业，基础较好，发展较快。 科教水平在全省居领先地位，吸引了大量的外来人才来厦置业工作。 五、基础设旌环境 厦门大力发展基础设旋建设，2 0 0 5 下半年，包括东通道，疏港路改造，钟 宅湾，机场快速路，马銮湾，国际会议中心，园博园等重点工程都将陆续开工建 设，这些基础设施的建设将极大改善厦门的居住生活环境，拓展城市发展的空间， 使厦门向国际型现代化大都市靠拢，基础设旌的改善更有利于吸引外来投资者， 加速厦门经济的发展。 作为经济特区，厦门的发展机遇在全省无出其右得天独厚的区位优势和 地缘优势，对人流、资金流、信息流等各种资源和生产要素强大的吸引力和附着 力，辐射范围远及东南亚。优良的自然环境、理想的人居环境，支持厦门成为外 来投资、置产的热门选择。 第二节厦门房地产市场分析 从2 0 0 1 年至2 0 0 5 年，厦门房地产市场保持持续稳定健康发展，市场