（统计学专业论文）河北省房地产供求非均衡分析.pdf

摘要 摘要 瓦尔拉斯均衡通常被人们认为是经济运行中的理想态势，但在现实生活中，供给与 需求往往很难达到瓦尔拉斯均衡，经济更多的表现为非均衡运行状态。针对现实生活中 经济运行的非均衡状态，我们能做的就是分析经济运行的非均衡状态产生的原因、研究 影响因素、提出相关政策建议和可行的方案，以降低经济运行的非均衡程度，寻求社会 经济的健康、和谐、稳定、快速发展。 本文主要运用非均衡计量经济学对河北省房地产市场进行分析，非均衡计量经济学 为运用非均衡理论分析河北省房地产市场的现实问题，提供了有效的工具。本文首先对 房地产市场相关理论做了简要阐述，其次确定运用非均衡计量经济模型对河北省房地产 市场进行分析，并设定估计参数，然后运用统计学相关软件分析河北省房地产市场相关 数据，得出估计参数，进而分析参数，得出河北省房地产市场表现为供求总量非均衡、 供求价格非均衡、供求结构非均衡的结论，最后根据所得结论，有针对性的提出政策建 议。 运用非均衡经济学理论分析河北省房地产市场，具有更为重要的现实意义，非均衡 理论主张对房地产市场应采取价格和数量同步调节的措施，因为价格调节经常会出现暂 时失灵，在这种情况下，数量调节就是很好的补充。对河北省房地产市场宏观调控整体 思路是，对于房地产供过于求的地区，要抑制投资，刺激需求；对于房地产供不应求的 地区，要加大投资、增加供给。对于房产价格普遍过高的现状，应采取必要的措施，抑 制房价过快增长，挤压房产泡沫。对于供求结构失衡的现状，应出台开征物业税等相关 政策控制结构供求不合理的现象。 关键词非均衡房地产市场供给需求 a b s t r a e t a b s t r a c t v a tr u s sb a l a n c ei su s u a l l yt h o u g h tb yp e o p l et h ei d e a ls i t u a t i o ni nt h ee c o n o m i c m o v e m e n t , b u ti nt h er e a ll i f e ，t h es u p p l i e sa n dt h ed e m a n do f t e ni n a c c e s s i b i l i t yv a tr u s s b a l a n c e ，e c o n o m i cm o l ep e r f o r m a n c ef o rn o n - b a l a n c er u n n i n gs t a t i o n s 1 1 1v i e wo ft h er e a ll i f e i nt h ee c o n o m i cm o v e m e n tn o n - b a l a n c ec o n d i t i o n , w ec a l ld or r ea n a l y z et h em a s o n , t h e r e s e a r c hi n f l u e n c ef a c t o rw h i c ht h ee c o n o m i cm o v e m e n tt h en o n - b a l a n c ec o n d i t i o n p r o d u c e s , p r o p o s e dt h ec o r r e l a t i o np o l i c ys u g g e s t i o na n dt h ef e a s i b l ep l a n , r e d u c et h ee c o n o m i c m o v e m e n tt h en o n - b a l a n c ed e g r e e ，s e e k st h es o c i a le c o n o m yt h eh e a l t h , t h eh a r m o n y ，s t a b l y ， t h ef a s td e v e m p m e m t h i sa r t i c l em a i n l yu t i l i z e st h en o n - b a l a n c ee c o n o m e t r i c st oc a r r yo nt h ea n a l y s i st ot h e h e b e ip r o v i n c er e a le s t a t em a r k e t , t h en o n - b a l a n c ee c o n o m e t r i c sf o ru t i l i z et h en o n - b a l a n c e t h e o r e t i c a la n a l y s i sh e b e ip r o v i n c er e a le s t a t em a r k e tt h er e a l i s t i cq u e s t i o n , h a sp r o v i d e dt h e e f f e c t i v et 0 0 1 t h i sa r t i c l ef i r s th a si n a d et h eb r i e fe l a b o r a t i o nt ot h er e a le s t a t em a r k e t c o r r e l a t i o nt h e o r i e s ，n e x tt h ed e t e r m i n a t i o nu t i l i z e st h en o n - b a l a n c em e 删e m e n te c o n o m i ct o c a l t yo nt h ea n a l y s i st ot h eh e b e ip r o v i n c er e a le s t a t em a r k e t , a n de s t a b l i s h e st h ee s t i m a t e p a r a m e t e r ，t h e na n a l y z e st h eh e b e ip r o v i n c er e a le s t a t em a r k e tc o r r e l a t i o nd a t au s i n gs t a t i s t i c s c o r r e l a t i o ns o f t w a r e ，o b t a i n st h ee s t i m a t ep a r a m e t e r , t h e nt h ea n a l y s i sp a r a m e t e r , o b t a i n st h e h e b e ip r o v i n c er e a le s t a t em a r k e tp e r f o r m a n c en o n - b a l a n c ef o rt h es u p p l ya n dd e m a n dt o t a l q u a n t i t y ，t h es u p p l ya n dd e m a n dp r i c ec o r r e c t sam i s t a k eb a l a n c e ，t h es u p p l ya n dd e m a n d s t r u c t u r en o n - b a l a n c ec o n c l u s i o n , f i n a l l ya c t sa c c o r d i n gt ot h eo b t a i n e dc o n c l u s i o n , h a s p o i n t e dp u t sf o r w a r dt h ep o l i c yp r o p o s a l u s i n gt h en o n - b a l a n c ee c o n o m i ct h e o r e t i c a la n a l y s i sh e b e ip r o v i n c er e a le s t a t em a r k e t ， h a sam o r ev i t a lp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e ，t h en o n - b a l a n c et h e o r ya d v o c a t e ds h o u l da d o p tt h e p r i c ea n dq u a n t i t ys y n c h r o n i z a t i o na d j u s t m e n tm e a s u r et ot h er e a le s t a t em a r k e t ，b e c a u s et h e p r i c ea d j u s t m e n tc a na p p e a rf r e q u e n t l ym a l f u n c t i o n st e m p o r a r i l y ，i nt h i sc a s e ，q u a n t i t y a d j u s t m e n t i st h ev e r yg o o ds u p p l e m e n t t ot h eh e b e ip r o v i n c er e a le s t a t em a r k e t m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lo v e r a l lm e n t a l i t yi s ，r e g a r d i n gt h er e a le s t a t es u p p l yi n i i a b s t r a c t e x c e s so fd e m a n da r e a , m u s ts u p p r e s st h ei n v e s t m e n t , t h es t i m u l a t i o nd e m a n d ；a r e af a l l s s h o r to fd e m a n dw h i c hm g a r d i n gt h er e a le s t a t e ，m u s te n l a r g et h ei n v e s t m e n t , t h ei n c r e a s e s u p p l i e s r e g a r d i n gt h er e a le s t a t ep r i c eu n i v e r s a lh i g hp r e s e n ts i t u a t i o n , s h o u l dt a k et h e e s s e n t i a lm e a s u r e ，t h es u p p r e s s i o nh o u s ep r i c ee x c e s s i v e l yq u i c h yg r o w t h ，t h ee x t r u s i o nr e a l e s t a t ef r o t h r e g a r d i n gt h es u p p l ya n dd e m a n ds t r u c t u r eu n b a l a n c ep r e s e n ts i t u a t i o n , s h o u l d a p p e a rt ob e g i nl e v y i n gt a x e st h ep r o p e r t yt a xa n ds oo nt h ec o r r e l a t i o np o l i c yc o n t r o l s t r u c t u r es u p p l ya n dd e m a n du n r e a s o n a b l ep h e n o m e n a k e yw o r d sn o n - e q u i l i b r i u m t h er e a le s t a t em a r k e t s u p p l y d e m a n d i l l 河北大学 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教 育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 作者签名：爨巨叁查：日期：竺2 年上月土日 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存 论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年月日解密后适用本授权声明。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方格内打“ ) 保护知识产权声明 本人为申请河北大学学位所提交的题目为( 河北稻高翅删# 均衡勃师 的学位论文，是我个人在导师( 刘趣南指导并与导师合作下取得的研究成果， 研究工作及取得的研究成果是在河北大学所提供的研究经费及导师的研究经费 资助下完成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定 的各项法律、行政法规以及河北大学的相关规定。 本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大 学的书面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内 容。如果违反本声明，本人愿意承担相应法律责任。 声明人：璺叁查 日期：竺! 年互月三，- 日 作者签名：盎盘盏 导师签名： 童! l 塑吏 导师签名： 区! i翌习 日期l 塑芏年月苎日 日期：净乒年五月上日 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1研究目的和意义 1 1 1河北省房地产市场供求非均衡问题 随着改革开放的不断深入，房地产业作为朝阳产业和支柱产业逐步兴起并蓬勃发展 起来。房地产业的迅速发展，不仅改善了人们的居住状况，提高了人们的生活水平、也 拉动了宏观经济的增长，因此，如何保持河北省房地产市场平稳较快的发展，成为众多 经济学者研究的重要课题。 不可否认，河北省房地产市场在改革开放以来的三十多年中取得了较大的成绩，人 们居住环境的变化是显而易见的，但我们还应当看到，河北省房地产市场的发展还存在 诸多问题，这些问题成为制约房地产经济快速发展的瓶颈： 1 河北省房地产市场上供给与需求数量不能达到相对平衡，供给过量或供给不足现 象较为突出。 2 自2 0 0 3 年以来，河北省商品房价格过高，且上涨速度过快，大大超出了普通居 民的购买能力，价格供求非均衡现象突出。 3 河北省的大部分地区房地产结构性供求矛盾较为突出，大户型、高档、高价位商 品房所占比例过大，而真正适合广大群众需求的小户型、经济适用房开发面积较少，即 在房地产市场上存在产品结构非均衡问题。 4 在目前河北省房地产交易的过程中，新开发商品房所占销售比重过大，二手房交 易所占比重太小，即存在房地产市场结构非均衡问题。 1 1 2 本文研究的目的及意义 本文研究通过运用非均衡理论和计量经济方法研究河北省房地产市场，探讨导致河 北省房地产市场非均衡运行的各种内在的和外在的原因，分析影响河北省房地产市场非 均衡运行程度的各种因素，为河北省政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据。通 过对河北省房地产市场供求总量、产品结构和价格非均衡的分析，可以帮助市场交易双 方了解目前河北省房地产市场现况，以助于双方作出正确的投资和消费决策；通过对河 北省房地产市场供求非均衡的研究，市场中介、金融机构、家装建材市场等其他的市场 1 河北大学经济学硕士学何论文 参与者可以从中得到启发，了解目前河北省房地产市场的行情，做出对自己有利的决策。 1 2 国内外研究现状 1 2 1国外相关研究 2 0 世纪3 0 年代，凯恩斯创立了具有非均衡特征的宏观经济学，并在就业、利息 和货币通论一书中对非均衡经济学进行了详述。非均衡理论引发了宏观经济与微观经 济间的巨大鸿沟，为了弥补这种巨大差异，有大量的经济学者相继投身到非均衡理论研 究的行列中，经过他们不懈的努力，终于建立了非均衡理论学派。 2 0 世纪7 0 年代初，美国学者费尔和杰菲在凯恩斯等人研究的基础上，以非均衡理 论为基础，建立起非均衡计量经济模型，该模型所用的数据取自美国的房地产市场，通 过分析，得出美国房地产市场是非均衡的市场的结论。他们的突出贡献是提出了四种估 计模型参数的方法，为以后的经济学者运用计量经济方法分析经济问题打下了坚实的基 础。 2 0 世纪7 0 年代中期，贝纳西成为了非均衡理论学派的代表人物，他的最大贡献是 把价格预期和数量预期引入非均衡理论之中，为非均衡理论注入了新的活力。此外，贝 纳西对市场非均衡理论也有很大的贡献，他通过研究市场的宏观非均衡问题，构建了世 界上首个市场非均衡理论。 科尔内作为匈牙利经济学家的杰出代表，首次将非均衡理论用于计划经济研究，他 研究了在中央计划经济条件下，非均衡模型如何发挥更好的作用，并对计量经济模型进 行了改进，提出短缺经济理论。 温茨巴奇认为与土地有密切的联系是房地产的重要特征之一，因而房地产具有不可 移动性。此外，房地产在某些方面具有不同于一般商品的特性，它是典型的以区域性为 特征的市场，区域之间价格相差较大，因此不同区域的房地产，即使质量相同，价格也 不一定相同。 1 2 2 国内相关研究 国内学者对非均衡理论的研究起步比较晚，但经过几十年的发展，我国的经济学者 在非均衡理论方面和计量经济模型方面都取得了不小的研究成果。 郁庆嶙( 1 9 8 9 ) 建立了固定资产的非均衡供求模型，该模型主要用来研究我国固定 第1 章绪论 资产投资的需求和供给问题，用以解答我国固定资产投资需求过热，还是供给过热的问 题。他运用我国1 9 5 3 - 1 9 8 4 年间的相关数据，得出我国固定资产投资的需求和供给是非 均衡的结论。 张世英( 1 9 9 2 ) 在郁庆嶙研究的基础上，对其非均衡供求模型进行了改进，建立了 变参数分类非均衡模型，用来分析我国固定资产投资是否均衡的问题，通过分析相关数 据，得出我国固定资产投资的供给和需求是非均衡的结论。同时，张世英在该模型中首 次加入了固定资产投资非均衡度的概念，进一步深入的研究了非均衡理论。 袁志刚( 1 9 9 7 ) 在非均衡理论及其在中国经济中的应用一书中，详细地介绍了 非均衡理论的研究、运用方法，并对中国商品房市场的影响因素和特征进行了系统的研 究，他首次将非均衡理论和房地产市场结合起来，为非均衡理论应用于房地产市场打下 了坚实的基础。 1 3 研究思路与方法 1 3 1研究思路 本文的总体思路是提出河北省房地产市场非均衡的问题、分析产生非均衡状况的原 因、通过建立模型得出结论、提出相关政策建议。 1 从目前河北省各地区的房地产市场存在供求总量、供求价格、供求结构非均衡现 状出发，提出问题，并考虑用非均衡理论研究河北省房地产市场现状是否有效。 2 对河北省房地产市场的特点、影响供求的主要因素进行了归纳总结。 3 对河北房地产市场运用非均衡经济理论和模型进行实证分析，并基于非均衡度的 概念，计算出房地产供求的非均衡度，基于理论价格法，计算了房地产价格的泡沫系数， 为河北房地产市场进行宏观调控提供了依据。 4 根据以上分析，得出相应结论，并提出宏观调控政策和建议。 1 3 2 研究方法及创新点 本文以河北省房地产市场的非均衡运行为主线，以非均衡理论和计量经济方法为研 究的基础和手段，分别对河北省房地产市场的供求总量、结构和价格进行了研究，通过 计算河北省房地产市场有效供求状况、非均衡度等，得出了河北省房地产市场是存在总 量、结构、价格非均衡的市场的结论，然后，提出非均衡条件下河北省房地产市场的调 河北大学经济学硕士学位论文 节措施与宏观调控的政策建议。 本文结合房地产市场相关供求理论，从非均衡角度对河北省房地产市场进行研究， 深入分析河北省房地产市场非均衡现状、原因，分析结果更接近河北省房地产市场发展 的现状，更有现实意义。通过构建河北省房地产市场的非均衡计量经济模型，利用房地 产市场相关数据测算了河北省房地产市场的有效供求量、非均衡度，并设置了河北省房 地产市场的非均衡度的警戒线。利用理论价格分析法，计算了河北省各地房产价格的泡 沫系数，通过泡沫系数测算了河北省各地房产价格偏离的程度。 4 第2 章房地产市场供求理论及其影响冈素分析 第2 章房地产市场供求理论及其影响因素分析 2 。1房地产市场的概念和特征 1 房地产市场的概念 房地产在实体上是指土地、建筑物及固着在其上不可分离的部分，在法律意 义上房地产还包括其上附带的各种权益。房地产市场有广义的房地产市场和狭义的房 地产市场之分，广义的房地产市场是指在房地产商品交易的过程中产生的各种关系的总 和，是交易双方相互作用、相互制约的一种机制；狭义的房地产市场仅指房地产商品交 换的具体场所，是一个地域概念。 2 房地产市场的特征 房地产商品作为一种特殊的商品，本身具有一些特殊属性，主要体现在房地产商品 的区域性、不可替代性、供给的垄断性、滞后性、高风险性等。 2 2 房地产市场供求理论 2 2 1房地产市场的供给理论分析 房地产商品的供给同一般商品的供给类似，是指房地产开发商在某一特定时 期内，在每一价格水平上愿意并且能够提供的商品房的数量。 商品房的供给主要表现为土地的供给和房屋设施的供给两方面，土地供给是基础， 有了土地才能建造商品房；房屋设施的供给才是人们真正需要的，只有通过建造大量的 房屋设施，才能满足人们日益增长的对商品住房的需要。值得一提的是，无论土地供给， 还是房屋设施供给，都有一定的弹性，正是因为有供给弹性的存在，我们的宏观调控政 策才能更好的发挥作用。 2 2 2 房地产市场的需求理论分析 房地产商品的需求同一般商品的需求类似，是指在一定的时期内，在某一价格水平 上，房地产的消费者或投机者在市场上所愿意而且能够购买的房地产商品的数量。需求 种类较多，可分为总量需求、结构需求等。总量需求和结构需求分别从数量上和质量上 对商品房供应进行了限制，只满足总体数量上的需求还不能满足人们的需要，由于人们 对房屋面积、结构、户型等的不同需要，因此要求房地产供给方开发更加多样化的商品 河北大学经济学硕士学位论文 房，不能只开发利润率大的高档商品房，而忽略广大普通百姓真正需要的中低档商品房。 2 3 房地产市场供求影响因素分析 2 3 1影响房地产供给的主要因素 概括起来，影响房地产供给的因素主要包括土地供应量、房地产价格、房地产开发 建设资金数量、开发商对房地产价格的预期、开发建造成本等。以上几个因素的变化都 会或多或少的影响房地产商品的供给。 我国实行的是土地公有制，地方政府在土地供给中占支配地位，因此，政府的决策 是影响房地产供给的重要因素之一。房地产商品供应同其他商品一样，价格上升，供应 量随之增加，价格下降，供应量随之减少。但价格信号也有相对的滞后性，由于房地产 开发周期长的特点，当前价格所反映的其实是房地产开发初期的供求状况。开发建设资 金是否充足也对房地产的供给产生重要影响，开发建设资金充足，房地产供应就会相对 充分，若开发商贷款开发房产，就会考虑预期收益和银行利息所带来的收益风险，房产 供应相对不足。开发商预期房价上涨，且上涨幅度较大，则会追加投资，增加供应量， 反之，则减少供应量。单位建造成本上升，利润率相应下降，开发商自然会削减投资， 减少房地产的供应量，反之，开发商会追加投资，增加房地产的供应量。 2 3 2 影响房地产需求的主要因素 概括起来，影响房地产需求的因素主要包括经济性因素和社会性因素两类，其中经 济性因素又包括居民的收入水平、商品房的价格、利率变化对商品房需求的影响等等， 社会性因素包括人口数量和人口结构、社会化水平、人均居住面积、政策因素等。 居民收入水平提高，购买力增强，对房地产商品的需求量大，目前房地产市场上商 品房成交量低，与居民收入水平较低有直接关系。利率的微弱变化，都会影响贷款买房 人的还款数量，利率上升，月还款数量增加，购房需求下降。社会性因素主要是人口数 量和人口结构，随着人口数量的增加，居民对住房的刚性需求就会增加，结婚年龄人口 数增加，也会增加住房的刚性需求。此外，社会化水平高，人们的改善性需求强烈，也 会使需求量增加。国家的宏观经济政策对购房需求有一定的导向作用，当政府的政策有 利于购房时，居民对房地产的需求量自然会上升，反之，政府的政策不利于购房时，居 民的需求量就会相应下降。 6 第3 章河北省房地产市场供求现状分析及调节机制研究 第3 章河北省房地产市场供求现状分析及调节机制研究 3 1河北省房地产市场供求现状 3 1 1河北省房地产市场供给现状 随着市场经济体制的逐步建立和完善，住房制度改革的不推进，房地产业市场化进 程不断加快。在我国经济高速发展的大环境的背景下，河北省近年来，特别是在2 0 0 3 年以后，对房地产业的投资日益增加，随之而来的房地产竣工面积和交易量也出现跳跃 式的增长态势。城市建设是河北省政府近几年来的一项重点工作，特别是提出城市建设 “三年大变样”以来，旧城区改造及城边地区开发建设步伐明显加快，政府加大了土地 供应量，商品房开发量逐年增加。本章数据来源，均由河北经济年鉴相关数据整理 得来。 作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1 9 9 7 年的4 8 7 5 亿元增加到2 0 0 7 年的7 0 9 2 8 亿元，是1 9 9 7 年的1 4 5 倍，年平均增长率约为：3 0 。河 北省房地产市场历年投资如下图所示： 8 0 0 0 0 0 0 6 0 0 0 0 0 0 4 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 o 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 匦麴亘圃 图3 - 1河北省商品房历年投资单位：万元 房地产开发投资对河北省经济增长的贡献率逐步提高。1 9 9 7 年，房地产开发投资占 地区生产总值的比重为1 2 3 ，2 0 0 7 年占地区生产总值的比重提高到5 1 7 。1 9 9 7 2 0 0 7 的1 1 年间，房地产开发投资的增量占g d p 增量的比重达到6 7 7 ，即房地产开发 投资对g o p 增长速度的贡献率为6 7 7 。 河北省房地产市场根据物业类型不同的分类投资情况从下图中可以比较清楚地反 7 雪j 銮誊誓互兰鎏圭：兰兰蚤 映。从1 9 9 7 年到2 0 0 7 年河北省房地产投资中占投资例最大的始终是住宅类物业。住宅 投资占房地产投资比例保持在6 0 i 以上，到2 0 0 7 年其比例己达到8 0 8 8 。 i 始71 9 铺1 9 驰2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 52 0 0 7 噎堑西巫亟亘亚蓟面殛 图3 - 2河北省商品房历年分类投资单位：万元 近年来从总体上看，河北省商品房竣工面积呈现持续稳定的上涨态势，1 9 9 7 年 竣工面积3 7 5 9 4 万平方米；2 0 0 0 年竣工面积7 7 7 3 1 万平方米；2 0 0 3 年竣工面积1 2 0 7 2 7 万平方米，2 0 0 7 年竣工面积1 3 4 2 6 7 万平方米。2 0 0 7 年竣工面积较1 0 9 7 年增加9 6 67 3 万平方米，年平均增长率达到1 3 5 7 。可以看出，河北省房地产市场的有效供给发展速 度处于较高水平。 1 9 9 71 9 1 的92 0 0 02 0 0 i2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 62 0 0 7 百歪五顶砸丽i 万 图3 - 3河北省商品房竣工面积单位：万平方米 近几年来，河北省宏观经济一直保持6 以上的高速发展，尤其是2 0 0 3 年以来，g d p 增速更是达到1 5 以上发展加速趋势明显。经济的发展一方面改变了河北省居民的人 口分布，城市化进程加快，城市化率由1 9 9 7 年的2 47 8 5 上升至2 0 0 5 年的3 7 6 9 ；另 一方面也改变了居民的收入状况，随着人均可支配收入的不断升高，人们对居住水平的 要求逐渐提高，形成强势的有效需求为河北省房地产高速发展提供了动力。销售价格 方面，商品房销售均价从1 9 9 7 年的1 4 8 3 元平方米涨到2 0 0 7 年的2 5 8 6 元平方米，涨 差：兰鎏j ：耋量兰：卫誊釜銮銎鉴2 篓墨望芏塑型罂銮 幅为7 43 8 。 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 口商品房销售价格 图3 - 4河北省商品房历年销售价格单位：元平方米 3 1 2 河北省房地产市场需求现状 随着国家住房制度改革的深入国家逐步取消了福利分房制度，个人购买商品房成 为大势所趋。而国家的宏观经济政策也对个人购买商品房起到了刺激作用，因此，商品 房经济的发展进入了一个新时期。 1 9 9 7 年销售面积1 8 23 4 万平方米，2 0 0 0 年达到4 8 94 4 万平方米，2 0 0 3 年销售面 积9 3 9 4 3 万平方米，2 0 0 7 年销售面积2 0 6 77 9 万平方米，销售面积较1 9 9 7 年增加 1 8 8 5 4 5 万平方米。 1 9 9 71 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 百面函顼面丽丽司 图3 - 5河北省商品房历年分类销售面积单位：万平方米 河北省商品房销售额从1 9 9 7 年至2 0 0 7 年呈现良好的发展趋势。尤其从2 0 0 4 年伴 随着销售面积的大幅度增大，销售额也相应有较大幅度的提高。从1 9 9 7 年的2 7 0 4 亿 元增加到2 0 0 7 年的5 3 4 7 3 亿元，是儿年前的1 9 7 8 倍。 313 总供给与有效需求非均衡对比 尽管目前河北省的房地产市场呈现出供需两旺的状态，但是房地产市场中依然存在 9 河北大学经济学硕十学何论文 诸多问题，1 9 9 7 - 2 0 0 7 年的1 1 年间，商品房竣工面积为1 0 6 1 0 5 5 万平方米，销售面积 为1 0 2 6 3 0 8 万平方米，总体上依然是供大于求，市场上仍有3 4 7 4 7 万平方米的商品房 处于空置状态；房地产市场的结构性问题变得日益突出，由于利益驱动，利润空间较小 的经济适用房供应不足，而高档住宅、别墅等却供过于求。因此，河北省房地产呈现总 量过剩与有效需求不足并存的局面。 数据显示，1 9 9 7 至2 0 0 7 年，商业住宅总投资2 0 5 0 0 1 亿元，年均增长3 3 1 7 ；办 公楼总投资6 6 1 8 亿元，年均增长9 7 2 ；商业营业用房总投资3 0 8 0 6 亿元，年均增 长2 0 2 5 的。住宅投资增长速度明显高于办公楼和商业营业用房。 3 2 河北省房地产市场存在的问题 1 投机现象较为严重，空置率较高 河北省房地产价格的快速增长，让大量的投机者看到了“商机，在手中资金较充 足的情况下，投资房产的回报率远高于银行利息，因此，房地产市场吸引了大量投机者。 值得一提的是，很多投机者向银行贷款进行房产投机，这为金融安全带来相当大的隐患， 也影响了经济的稳定发展。 2 市场结构不合理 由于河北省房地产市场发展历史较短，还处于不成熟的阶段，目前河北省的房产交 易主要集中于一级市场，二手房交易量明显偏低，这与发达国家的成熟的房地产市场有 较大的差距。 3 建高档商品房过多，建经济适用房明显不足 在目前河北省的房地产市场中，房地产商为了追求超额利润，大力兴建高档商品房， 而对利润空间相对较小的平民化房屋却“避而不建”，随着河北省内中低档收入的家庭 购房者成为购房主流，这种供求错位的现象被明显的显现出来。 3 3 河北省房地产市场供求非均衡因素分析 3 3 1 河北省房地产市场总量供求非均衡因素分析 1 宏观经济的持续增长 数据显示1 9 9 7 - 2 0 0 7 年的1 1 年间，河北省g d p 以平均每年1 3 2 4 的速度增长。2 0 0 4 年，在央行加息的背景下，河北省房地产仍保持了高速发展的好势头。因此作为国民经 1 0 第3 章河北省房地产市场供求现状分析及调节机制研究 济发展载体的房地产，其需求也必然随之上升，而房地产的开发则相对滞后，因此造成 了某些地区商品房供不应求的局面。 2 城市化进程加快 城市化率的不断提高导致大量人口涌入城市，这些人口要想在城市中安居乐业，必 然要选择购买商品住宅，人们的这一行为为房地产市场带来新的购买力需求。而在我国， 房产不仅仅是一个居所，还意味着落户，孩子上学等，因此，买房就显得格外重要。新 增人口中绝大部分由于经济实力较弱，需要的是价格相对较低的经济适用住房，而开发 商追求经济利益最大化，认为开发经济适用住房收益低，因而更愿意投资高端商品房、 商业用房等，进一步突出了供求矛盾。 3 投资需求导致供求矛盾 投资需求是由于房地产存在潜在的增值收益，吸引了大量的投资者对房产的需求。 在房地产资源相对不是很足的形势下，投资需求加剧了供求矛盾，由于投资者对商品房 的囤积，导致了商品房严重供不应求的假象，推动了房地产价格非理性上涨，严重扰乱 了房地产市场的正常秩序，影响了房地产业的健康发展，加剧了供求非均衡的矛盾。 4 房产的流动性差 很多年轻人由于工作原因，从一个城市到另一个城市，或从同一城市的一个区域到 另一个区域，就形成了新的有效需求，然而，在短时间内，他们很难找到各方面都令他 们满意的房源，这就造成了有效需求与有效供给的非均衡。 3 3 2 河北省房地产市场结构供求非均衡因素分析 结构供求非均衡的原因主要是不同结构的商品房能带来的利润率不同，开发高档住 宅利润空间较大，能吸引大量的开发投资，因而供给充足，而人们的需求主要集中在中 低档商品房上，这就导致了供求错位。另外，经济适用房在开发、销售各个环节中存在 诸多问题，最后到消费者手中的经济适用房价格与商品房价格不相上下，由于经济适用 房位置较差，转手限制等因素，导致经济适用房滞销，加剧了供求结构非均衡的矛盾。 此外，由于河北省房地产市场起步较晚，市场发育不完善、市场化程度不高，导致河北 省房地产市场交易结构的非均衡状态。 3 3 3 河北省房地产市场价格供求非均衡因素分析 不完全竞争的河北省房地产市场，使得房地产开发商在交易中处于主导地位，某一 1 1 河北大学经济学硕十学何论文 地区的市场被少数开发商垄断，因而房地产的交易价格一般会高于价值；此外，房地产 开发商利用房地产市场严重的信息不对称性和雄厚的财力，通过虚假广告宣传、隐藏不 利信息等手段使其具有信息优势，而房地产的消费者则存在信息劣势，正是这种信息不 对称加剧了供求价格的非均衡，使交易价格高于均衡价格。 第4 章河北省房地产市场非均衡的实证分析 第4 章河北省房地产市场非均衡的实证分析 根据河北省房地产市场非均衡的现状，可以将之分为供需总量非均衡，结构非均衡 和价格非均衡三部分。由于河北省面积广大，各地区经济发展水平不同，房地产发展情 况差距巨大，因此对河北省房地产市场分地区进行分析更为贴近现实。按经济发展水平 不同，可把河北省划分为经济发展较好、一般、较差三类地区，分别选取唐山、邯郸、 承德作为分析的样本；石家庄作为河北省的省会，其房地产市场在河北省有一定的典型 性，也选为分析样本；廊坊由于其特殊的地理位置，房地产市场受北京、天津影响巨大， 因此选取廊坊作为分析样本之一。受数据采集资料的限制，本章仅对总量非均衡和价格 非均衡进行实证分析。 4 1模型的基本设定 1 根据非均衡理论，房地产非均衡模型设定应是首先分析影响房地产供求的因素， 然后进行变量的选取工作。根据现行统计数据指标体系，初步确定河北省房地产市场非 均衡模型的方程如下： d e m = c ( 1 ) 木r j g d p + c ( 2 ) 水x s + c ( 3 ) r k + c ( 4 ) + ”d ( 4 1 ) s u p = c ( 5 ) 母x s j + c ( 6 ) 木j g m + c ( 7 ) 幸t z + c ( 8 ) + 甜。 ( 4 2 ) o = m i n ( d e m s u p ) 叫 其中：d e m 表示有效需求总量；s u p 表示有效供给总量；q 表示交易量；g d p 表示地 区生产总值指数；r g g d p 表示人均g d p 指数；x s j 表示商品房销售价格；r k 表示人口规 模；j g m 表示商品房竣工面积；t z 表示商品房建设投资额。 c ( 1 ) 、c ( 2 ) 、c ( 3 ) 、c ( 5 ) 、c ( 6 ) 、c ( 7 ) 为模型参数，c ( 4 ) 、c ( 8 ) 为常数项，u 。，u 。 为随机误差项。 2 模型的参数估计 模型的参数估计采用e v i e w s 5 0 软件进行计算。计算步骤如下：首先，对该模型进 行均衡估计，运用最小二乘法得出交易量方程参数估计的初始值；其次，检查系数的各 该模型根据张玉先中国房地产供求非均衡分析第 2 5 页相关模型改进得出。 1 3 河北大学经济学硕士学位论文 项指标，检验指标在合理的范围内则进行下一步操作；最后，采用非线性最小二乘法进 行估计，通过迭代运算，寻找交易量方程的较优可行解，经过多次调试，得到模型的非 均衡估计参数。计算过程中，会出现经多次调试后参数估计结果仍不符合要求的情况， 这就需要回到上一步，修改均衡估计中参数的初始值，运用修改后的初始值继续迭代， 尝试找出较优可行解，若迭代结果仍不理想，则退回建模阶段，重新选择模型中的变量。 4 2 石家庄市房地产数量非均衡实证分析 表4 1石家庄商品房相关数据 数据来源：1 9 9 6 2 0 0 8 年河北经济年鉴，r j g d p 指数以1 9 9 4 年为基期。 4 2 1参数估计 运用广义差分法和最小二乘法估算参数，所得需求、供给方程分别为： d e m = 3 8 5 2 7 * r j g d p ( 4 3 ) t= ( 1 0 5 6 ) a d r 2 = 0 8 3s e = 5 7 8 1d w = 2 2 1 s u p = 2 1 i * t z ( 4 - 4 ) t = ( 2 1 1 0 ) a d r 2 = 0 9 3s e = 3 0 0 3d w = i 8 5 下面运用非线性最小二乘法( n l s ) 继续进行非均衡估计，由于运算过程复杂，本文 只列出最终的结果。非均衡计量经济模型得出的供给与需求方程为： 1 4 第4 章河北省房地产市场：| 卜均衡的实证分析 d e m = 4 8 2 7 7 木r j g d p( 4 5 ) t =( 1 6 6 6 ) s 卯= 2 4 2 * t z( 4 - 6 ) t =( 1 0 1 8 ) a d r 2 = 0 9 2s e = 3 2 4 4d w = 1 5 8f = 1 2 8 0 7 q ( d e m ，s u p ) 从房地产的需求方程来看，石家庄市房地产有效需求量与r j g d f 呈正相关、有效供 给量与投资呈正相关，整体的拟合优度在9 0 以上。从商品房销售价格的角度看，价格 与房地产的供给与需求量没有较强的相关性，这是因为，从非均衡理论的角度来看，行 为人的决策除了受价格影响以外，还受其他条件的制约，这些条件包括对经济前景的预 期、总体预算，交通是否方便、生活是否便利等。由于房地产价值量大，很多人一生只 买一次，消费者更多地是考虑买一个位置、朝向都满意，生活配套设施齐全的称心如意 的好房子，基于这种考虑，房产价格对于石家庄消费者的影响就不是特别大。 需要指出的是，还有很多因素影响石家庄市房地产供求状况，这些因素主要包括政 策、消费者购房心理、对经济的预期、城市化率等，它们在定量分析中往往难以体现。 在理论分析中，这些因素不可忽略，有时它们的影响力甚至超过了定量分析中的具体数 据因素。 4 2 2 石家庄房地产市场非均衡度分析 1 非均衡度的计算 我们利用上述计量经济模型，代入各解释变量的历史数据，可以估计出各年度房地 产市场的有效需求量和有效供给量，这两个变量通常是不可观测的。为了说明房地产市 场有效供求情况，我们还要计算用于反映房地产市场供求的非均衡度( f j h d ) ， f j h d = ( d e m s u p ) 0 。 表4 - 21 9 9 5 - 2 0 0 7 石家庄市商品房有效供求估计结果 由表4 - 2 还可得到历年房地产市场供求非均衡度的走势图，如图4 1 所示： 2 5 0 2 o o 1 5 0 1 o o o 5 0 o o o 一0 5 0 1 0 0 一一入 了二7飞 八 y 1 、l ，二，i 、。 l 了了u7 了ui 了了r1 了了o1 了了了二u u u二u u l二u u 厶 二u u | ) 厶v v 工厶u u 刁厶u u uu u i i + 非均衡度l 图4 - 1 石家庄市历年房地产市场供求非均衡度的走势图 石家庄市房地产市场在1 9 9 5 至2 0 0 7 年间，根据市场供求状况可以划分为四个阶段： 第一阶段：1 9 9 5 - 2 0 0 0 年，房地产严重供不应求。这一阶段商品房价格相对较