（统计学专业论文）重庆市住宅价格影响因素实证分析.pdf

摘要 住宅市场的发展是社会的热点问题，也是关系国计民生的重大问题。从1 9 9 8 年开始至今，房改促进了房地产业特别是住宅业的发展，使房地产业成为国民经 济的支柱产业；但在近几年出现了房价上涨，土地资源浪费，金融风险趋增的势 态。在目前住宅市场存在颇多争议的情况下，对商品住宅价格影响因素的研究， 是解决当前房地产市场的一系列问题的基础性研究，对影响我国城市住宅价格的 因素进行研究更具有其理论和现实意义。 本文在借鉴国内外相关研究成果的基础上，从供给、需求及供需因素出发， 建立了误差修正模型的商品住宅价格影响因素的计量模型，并通过对重庆市 2 0 0 1 2 0 0 6 年房地产市场的实证分析，得到了各影响因素对房价的动态影响结论： 从长期来看，重庆的商品房价格是由供给和需求两个方面推动的，相对来说，供 给因素起到的作用更为突出，想要有效的抑制房地产市场价格的上扬，一个很好 的解决办法是增加供给量，使得商品房价格在供需的调整中自然的下行。从短期 来看，商品房价格的变动是由较稳定的长期趋势和短期波动决定的。最后在此分 析结果的基础上，从提高有效供给、抑制投机需求、控制信贷规模、稳定地价和 税收等方面提出了控制房价持续上涨的政策建议。 本研究的特色和创新之处在于：一是较为全面地考虑了影响商品住宅价格的 各种供需因素和宏观及政策因素，涵盖各方面的影响因素，构建了比较完整的理 论框架；二是运用误差修正模型( e c m ) 对商品住宅价格的影响因素进行研究， 考虑了各因素间的相互作用，找出了重庆市住宅价格变化的特点，并建立模型。 关键词：住宅价格；影响因素；重庆市 a b s t r c t t h ed e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lm a r k e ta r eb o mt h ec o n t r o v e r s i a lp r o b l e mi nt h e s o c i e t ya n dt h ek e yp o i n ta b o u tt h en a t i o n a le c o n o m ya n dt h ep e o p l e sl i v e l i h o o d s i n c e19 9 8 ，t h er e f o r mo fh o u s i n gm a r k e th a sp r o m o t e dt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e m a r k e t ，e s p e c i a l l yt h eh o u s i n gm a r k e t ，m a k i n gi tt h es u p p o r to fn a t i o n a le c o n o m y b u t i nr e c e n ty e a r s ，t h e r ec o m e st h es o a ro fh o u s i n gp r i c e ，w a s t eo fl a n dr e s o u r c e ，a n dt h e i n c r e a s eo ff i n a n c i a lr i s km a yc a u s eaf i n a n c i a lc r i s i s i nt h ec u r r e n tr e s i d e n t i a lm a r k e t al o to fc o n t r o v e r s i a lc i r c u m s t a n c e s ，t h ei m p a c to fc o m m o d i t yp r i c ef a c t o r sr e s i d e n t i a l r e s e a r c hi st os o l v et h ec u r r e n tp r o b l e mo ft h er e a le s t a t em a r k e ta st h eb a s i sf o ra s e r i e so fs t u d i e so nt h ei m p a c to fc h i n a su r b a nh o u s i n gp r i c e sm o r es t u d yo nt h e f a c t o r st h a th a v et h e i rt h e o r i e sa n dt h ep r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e 。 b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h ed o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e s e a r c h e s ，w et r i e dt ol o o k f o r t h ei m p a c tf a c t o r so f c o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e ，i n c l u d i n gs u p p l yf a c t o r s ，d e m a n d f a c t o r s ，a n ds u p p l y - a n d - d e m a n df a c t o r s a n dt h e n ，t h et h e o r ym o d e l sb a s e do nt h e s e i m p a c tf a c t o r sa n de c o n o m e t r i cm o d e l sb a s e do nt h ee r r o rc o r r e c t i o nm o d e l ( e c m ) w e r eb u i l tu p b yt h ed e m o n s t r a t i o na n a l y s i so ft h er e a le s t a t em a r k e to fc h o n g q i n g m u n i c i p a l i t yf r o m2 0 0 1t o2 0 0 6 ，w eg o tt h ed y n a m i ce f f e c t sc o n c l u s i o no fa l lf a c t o r s a f f e c t i n go nt h ep r i c e s ：f r o mal o n g - t e r mp e r s p e c t i v e ，c h o n g q i n g sh o u s i n gp r i c e sa r e f r o mt h es u p p l ya n dt h ed e m a n ds i d ed r i v e n ，r e l a t i v et os a i dt h a tt h es u p p l yf a c t o r s p l a y am o r ep r o m i n e n tr o l e ，t oe f f e c t i v e l yi n h i b i tt h er e a le s t a t em a r k e tp r i c e sr i s e ， w eh a v eag o o ds o l u t i o ni st oi n c r e a s et h es u p p l y ，m a k i n gh o u s i n gp r i c e si nt h es u p p l y a n dd e m a n do fn a t u r a la d j u s t m e n to ft h ed o w n l i n k i nt h es h o r tt e r m ，c h a n g e si nt h e p r i c e so fh o u s i n gi s am o r es t a b l el o n g - t e r mt r e n d sa n ds h o r t t e r mf l u c t u a t i o n s d e c i s i o n f i n a l l ys o m ep o l i c ys u g g e s t i o n sw e r ep r o p o s e dt oc o n t r o lt h es o a ro fh o u s i n g p r i c e ，s u c ha ss u p p l y a n d - d e m a n dp o l i c y ，h o u s i n gf i n a n c e ，l a n dp o l i c ya n dt a xp o l i c y t h e r ea r et w oc r e a t i v e a s p e c t s i nt h i sp a p e r ：f i r s t ，am o r e c o m p r e h e n s i v e c o n s i d e r a t i o no ft h ei m p a c to nd o m e s t i cp r i c e so ft h ec o m m o d i t ys u p p l ya n dd e m a n d f a c t o r sa n dv a r i o u sm a c r oa n dp o l i c yf a c t o r s ，c o v e r i n ga l la s p e c t so ff a c t o r sa f f e c t i n g t h ec o n s t r u c t i o no fa c o m p l e t et h e o r e t i c a lf r a m e w o r k ；s e c o n d ，t h ee c m m e t h o dw a s u s e dt oa n a l y z et h ee f f e c to ft h ep r i c eo fh o u s i n gf a c t o r st a k e ni n t oa c c o u n tt h e i n t e r a c t i o n ；t h e “r di st oi d e n t i f yt h ec h a n g e si nr e s i d e n t i a lp r o p e r t yp r i c e si n c h o n g q i n gm u n i c i p a l i t yc h a r a c t e r i s t i c s ，a n dt h ee s t a b l i s h m e n to f am o d e lt op r e d i c t k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e ；i m p a c tf a c t o r s ；c h o n g q i n gm u n i c i p a l i t y 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签名) ：殇驴 7 年3 月夕7 日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密沁) ( 请在以上相应括号内打“”) 作者签名：易旁日期：砂刀年乡月多7 白 刷磁各噙7 日期：年月日 第一章绪论 第一章绪论 第一节研究背景 改革开放以来，我国房地产业经过了二十多年的发展，在国民经济发展中已 经占有重要的地位。就整个社会来看，住宅业是建筑业的核心部分，而建筑业是 我国国民经济的五大支柱产业之一，它的发展与衰退将对其他行业产生巨大影 响，甚至影响整个国民经济的走向。近年来，住宅产业发展成为我国的一个新的 消费增长点，所以住宅业发展的重要性不言而喻。从二十多年来房地产价格的波 动变化，我们可以看到，我国的房地产正处于高速发展阶段，随着我国城市化的 进程，我国房地产业将持续保持这种高速发展的态势。 自从1 9 9 8 年7 月国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知( 国发1 9 9 8 1 2 3 号) 以来，我国城镇居民告别了住房实物分配制度， 中国房地产市场开始步入真正意义上的市场经济轨道。2 0 0 0 年以来，我国房地 产市场快速、健康发展，主要得益于国民间经济持续快速增长、居民收入水平提 高及城市化进程加快。 2 0 0 0 2 0 0 6 年，全国商品房销售均价年上涨率分别为2 8 7 、2 7 5 、3 6 9 、 4 8 4 、1 7 7 6 、1 4 0 4 和6 2 8 ；住宅商品房销售均价年上涨率分别为4 9 0 、 3 5 4 、3 7 2 、5 0 2 、1 8 7 1 、1 2 6 2 和6 2 0 舻。房地产市场过快的繁荣发展， 房地产开发各项指标持续走高，部分地区出现了投资持续高涨，供求关系趋紧， 商品房结构性矛盾进一步突出、房价上涨态势过猛等已经成为社会关注的热点问 题。由此引发的两个问题正成为近年来经济学和社会各界的讨论热点：一是影响 房价的因素有哪些，即造成现有商品住宅价格上涨的原因是什么；二是政府是否 必要以及如何对商品住宅价格实施调控。 在学界，学者们也围绕房地产市场问题展开了一系列研究和争论。引发争论 的导火索是建设部政策研究中心的研究报告怎样认识当前的房地产市场形势， 该报告认为中国房地产市场只存在局部过热现象，房价在中长期内仍然呈看涨趋 势。报告课题组成员文林峰( 2 0 0 4 ) 认为，目前中国房价的平稳上涨是由真实需 。数据来源：根据中经网经济统计数据库的数据计算 重庆市住宅价格影响因素实证分析 求支撑的，区域或结构的局部过热都不能影响房价的自然上涨趋势，这种局部过 热不能称为“泡沫。而以谢国忠、易宪容、尹中立等为代表的学者们则认为中 国房地产市场存在着较为严重的泡沫，谢国忠( 2 0 0 4 ) 认为“中国投资过热的源 头，正是全国性的巨大的房地产泡沫，中国正在经历着史无前例的房地产投机 狂潮。易宪容( 2 0 0 4 ) 撰文驳斥建设部的观点，认为该份报告高估了民众对房地 产的现实需求，误将现实需求当作真实需求( 真实需求是由现实需求和潜在需求 构成) ，目前民众购房是为了投资，当前的投资率已经远高于5 0 ( 国际通行标 准是投资率达至i l j 2 0 即为警戒线) ，这表明中国房地产市场已经显现出相当大的 价格泡沫。尹中立( 2 0 0 4 ) 通过对上海房地产市场进行调研，发现上海的房价收 入比高达1 4 ，已经远超过1 9 9 7 年香港房地产泡沫破灭前的水平，表明上海房地 产市场已经生成了较大的泡沫n 1 。 房地产各项指标继续走高，部分地区出现了投资持续高涨，供求关系趋紧， 商品房结构性矛盾进一步突出、房价上涨态势过猛等问题，引起了党中央和国务 院的高度重视，政府的有关部门已经出台了一系列宏观调控的政策，希望能够降 低房地产市场投资和价格的增幅，引导房地产市场向着更加健康的方向发展。 一、研究目的 第二节研究的目的和意义 本文研究的目的是：在借鉴国内外相关研究成果的基础上，通过经济学理论 和模型分析从供需角度寻找商品住宅价格的影响因素，构建基于误差修正模型 ( e c m ) 的商品住宅价格影响因素的计量模型，包括需求因素模型、供给因素模 型和供需模型。通过构建模型开展实证分析，在住宅价格决定因素及其形成机制 进行一般研究的基础上，讨论各因素对商品住宅价格是否有影响、如何影响及哪 些因素对房价影响程度更大，以期能够根据需求的发展变化引导正确的消费方 向、投资方向和决策方向，防止或者抑制房地产泡沫的产生。同时，通过对重庆 市2 0 0 1 2 0 0 6 年房地产市场的实证分析，找出各影响因素对房价的动态影响影响， 对重庆市房地产市场的发展提供一些政策建议。 2 第一章绪论 二、研究意义 本项研究具有以下意义： ( 一) 随着我国经济的加速发展，城市化进程不断加快，人们生活水平进一 步提高的基础上，住宅产业将会有巨大的发展空间和发展潜力，必然会在我国经 济发展中扮演一个重要的角色。同时，住宅产业的相关产业链较长，对其他相关 产业的发展有很强的敏感性，对金融政策和货币资本也十分敏感，在国民经济的 发展中往往有牵一发而动全身的效果。因此，对住宅产业的研究也显示出其必要 性和重要性。 ( 二) 住宅产业有其产业特性，如下文的蛛网模型将要谈到的，住宅产业有 较长的生产周期，而需求信息的滞后会带来过渡投资，甚至引发房地产泡沫问题。 因此，对住宅需求进行研究并进行预测可以促进信息对称，防止盲目投资，并对 住宅市场的发展和宏观调控政策的实施提供指导作用。 ( 三) 住房保障是社会保障制度的基本内容，在住宅价格日趋升高的今天， 研究住宅需求问题，为保障人民的基本住房需求提供政策建议，也具有一定的现 实意义。 ( 四) 目前对中国住宅市场的研究分析多集中在理论探讨层面，数量分析较 少，现有的数量分析多使用2 0 0 2 年以前的数据，已经不能适用于目前我国住宅 市场的发展状况；通过对重庆市住宅市场的实证分析，可以找出重庆市住宅需求 的发展特性，可以为重庆市住宅市场的健康发展提供有益的参考。 第三节现有研究综述 国外学者对房地产经济和住宅价格方面的研究比较早，一般认为开始于对地 租和地价的研究，并逐渐形成一个专业领域，研究工作也从定性和描述性研究转 向定量和模型化研究，尤其近年更大量运用动态计量模型进行研究。国内外学者 对房地产问题的研究可以概括为一些几大类： ( 一) 从宏观经济基本面出发进行多因素的综合研究 从宏观经济基本面的变化来解释并预测房地产需求和价格的变动，是国内和 i 彭 i - 学者最经常用的一种分析思路。宏观经济基本面，一般指国内的经济形势与 重庆市住宅价格影响因素实证分析 经济状况。由于经济全球化趋势的不断发展，国际经济形势和对外经贸关系往往 也进入宏观经济基本面的范畴。 早期学者们研究宏观经济基本面对房地产的影响，多采用一些单一的经济指 标，如g d p 、人均可支配收入、居民消费价格指数、失业率等，而后发展成采用 复合指标，除了经济指标外还包含人口变动和一些基本社会情况的指标。典型的 理论依据有存量一流量模型( s t o c k f l o wm o d e l ) 或者代表性个人模型 ( r e p r e s e n t a t i v ea g e n tm o d e l ) ，这两个模型的理论背景不同，但都可以得到 类似的缩约模型( r e d u c e df o r mm o d e l ) 。如式( 1 1 ) 所示，模型的左边为房地 产价格指数，右边为各种宏观经济指标。其中p h 是住宅价格指数，i n c 为可支 配收入，p o p 代表人口的相关指标，v a c a n c y 为住宅市场空置率，u n e m p 表示 失业率，c o s t 代表建筑成本，l ( ) 为滞后算子，x 为其它外生变量。 n c ，p o p ，v a c a n c y ，u n e m p ，c o s t ，l ( p h ) ，x ) ( 卜1 ) 如表2 - - 1 所示，在国外这一类研究中比较典型的有c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 9 0 ) 、p o t e r b a ( 1 9 9 1 ) 、c l a p p 和g i a c c o t t o ( 1 9 9 4 ) 、p o t e p a n ( 1 9 9 6 ) 、 m a l p e z z i ( 1 9 9 9 ) 、q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 、s e k o ( 2 0 0 3 ) 。这些研究的结果均表明， 宏观经济基本面的波动可以解释并预测房地产价格的波动，而房地产市场并不符 合有效市场假说。 q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 采用供求平衡确定价格的模型得出：宏观经济因素对房地 产短期价格影响不大，对长期价格却起影响作用乜1 。d i a n ak a s p a r o v a 和m i c h a e l w h i t e ( 2 0 0 1 ) 选择欧盟部分国家进行宏观因素( 如货币政策) 对各国住宅价格 的影响研究，分析每个国家的价格和g d p 之间的因果关系并建立了简化式供给 需求模型来量化住宅价格圆。b a r o t 和y a n g ( 2 0 0 2 ) 运用e c m 分析瑞典和英国两 国住宅价格受相同因素影响后的反应情况h 1 。l o ks a n gh 和g a r yw a i c h u n gw o n g ( 2 0 0 3 ) 对香港房地产价格与宏观经济的关系进行了研究，采用分布滞后模型， 协整检验与误差修正模型，结果发现出口、利率及通胀率对房地产价格都有长期 的影响陆1 。s e k o ( 2 0 0 3 ) 运用面板数据即p a n e ld a t a 模型以及自回归模型对日本 1 9 8 0 2 0 0 1 年4 6 个县的宏观经济和房价关系进行分析，得出日本各地区的住宅 和经济基本面相关性较强，具有可预测性1 。 在我国，成思危主编的中国城镇住房制度改革一书中，选用了部分亚洲 4 第一章绪论 国家首都的人均居住面积与人均g d p 的截面数据，采用回归拟合的方法研究得出 1 9 9 7 年到2 0 0 0 年中国的平均每人住宅需求量的经验公式( 居住水平函数) 为 ( 1 - 2 ) 式： y ：6 1 9 7 6 x 0 3 7 移( 卜2 ) 式中：x 为人均g d p ；y 为人均居住面积州。香港谢贤程博士在香港房地产 市场一书中把m a n k i w 及w e l l 提出的居住水平函数改成：d = h ( r y ) 毒n ， 式中d 为住宅需求总量，h ( ) 为平均每人的住宅需求量函数( 居住水平函数) ， r 为租金，n 为人口数量，y 为国内生产总值。吴建峰( 2 0 0 2 ) 采用了2 2 个城市 的横截面数据，对我国城市住宅价格的影响因素作了研究，但只涉及人均国内生 产总值、住宅投资指数和城市居民的人均工资三个变量。杨朝军、廖士光( 2 0 0 4 ) 认为地产是一种金融资产，具有投资增值特性，其内在价值取决于g d p 发展水 平n 1 。而从我国台湾省的实证研究来看，收入、人口、家庭结构、利率、住宅成 本、股价以及租金等因素都会对住宅价格产生影响啊1 。 在这些研究中，最具有代表性的是沈悦、刘洪玉( 2 0 0 4 ) 利用1 9 9 5 至2 0 0 2 年中国1 4 个城市的住宅价格和经济基本面数据形成的面板数据来研究住宅价格 与宏观经济运行间的内在联系，研究结果表明，经济基本面和住宅价格之间存在 着相对稳定的均衡关系，住宅价格总体上和经济发展是相互协调的网。另外，其 他的代表人物有顾云昌、刘维新、刘福桓等人。他们将房地产作为国民经济的重 要组成部分，或者支柱产业来研究问题，使用总量分析的方法，强调总需求、总 供给的平衡以及总价格水平的稳定，强调正确处理房地产业与国民经济的协调关 系。皮舜，武康平( 2 0 0 4 ) 通过基于p a n e l 数据的g r a n g e r 因果检验模型，发现 1 9 9 4 到2 0 0 2 年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关 系川。 从方法看，早期的研究主要通过供求平衡模型进行，近几年的研究则大量运 用了分布滞后( a d l ) 、向量自回归( v a r ) 、协整和误差修正( e c m ) 等动态计量 模型以及面板数据( p a n e ld a t a ) 。可以看出近年对住宅价格影响因素的研究正 朝着动态计量模型方向发展。 值得一提的是，翻阅过去的文献，会发现在不少实证研究中，房价收入比也 经常被用来预测未来的住宅价格走向，如果目前的房价收入比高于长期的平均值 重庆市住宅价格影响因素实证分析 ( 经常被视作常数) ，那么未来的住宅价格将会下降。事实上这种判断只是经验 性的，并没有太多的理论支持，因此极有可能产生错误。包宗华在2 0 0 5 年指出 4 6 倍的房价收入比既不是国际惯例，更不能用来预测和衡量房地产泡沫，房价 收入比的高低实际上是根据每个国家( 或城市) 的经济实力、住房市场、居民收 入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等诸多因素综 合形成的n u 。 ( 二) 从城市规模和城市发展角度出发进行的研究 这些研究多基于城市经济学和区域经济学的角度，分析一个城市的房地产发 展情况或者对城市空间布局和居住空间演变进行研究。 从威廉配第一次提出级差地租的概念开始，出现了地租理论、区位理论、 土地报酬递减规律、空间均衡理论、混合功能区理论、有机疏散理论、田园城市 理论等多种研究理论，并且数量化的模型日趋成熟。德国经济学家屠能( j h y o n t h u n e n ) 提出的土地利用的同心圆模式，开创了区位理论的先河。根据距离衰减 原理，美国物理学家、经济学家司徒瓦特赖利( w r e i l l y ) 建立了引力模式，现 在已成为地理学规划工作的最通行的模式之一。 在我国，研究房地产地方市场的代表人物主要有印坤华、张泓铭、陈博庚， 他们大多是长期从事房地产研究的上海学者，从上海房地产市场的供求、价格出 发来分析中国房地产业的全局问题。他们主要使用房地产局部均衡方法，表现出 求实的、实证的分析态度。另外，王勇在中国城市经济与住宅市场中对我国 城市发展和住宅市场作了实证分析n 刳。他认为城市住宅市场状态的相互作用存在 两个层次：一是城市住宅市场从根本上受城市基础和住宅供求倾向等两方面因素 的影响，产生了城市住宅市场规律；二是住宅市场规律在市场效率、随机因素的 作用下，形成了住宅市场现状。并在此理论基础上构造了住宅价格一城市基础模 型和城市住宅供求一住宅价格关系模型，并用中国3 4 个大中城市的数据进行了 实证分析和预测。而郑芷青( 2 0 0 1 ) 对广州住宅价格分布特征作了研究，并分析了 一些影响因素，这些影响因素主要是区位的因素。张红、李文诞( 2 0 0 1 ) 对北京住 宅价格变动作了实证分析，分析结果认为实际住宅建造成本和实际国内生产总值 对住宅价格产生显著影响。 ( 三) 侧重于人口变动角度出发进行的研究 6 第一章绪论 人是住宅的最终消费者，也有许多研究者通过预测人口数量和人口结构的变 化来分析住宅市场的变动情况。 m a n k i w 和w e l l ( 1 9 8 9 ) 对美国2 0 世纪7 0 年代真实住宅价格的上升进行了 研究，结果表明二战后生育高峰阶段出生的一代人进入购房阶段是导致价格上涨 的主要原因，而在生育低谷阶段出生的一代入将在2 0 世纪9 0 年代进入购房阶 段，这将导致住宅价格的下降。他们进一步指出，人口的变化是非常容易被预见 的，如果根据有效市场假说，人口变化因素不应该影响房地产的价格。同时， 还有一些研究者用家庭人口特征来代替购房偏好产生的影响而进入住宅需求模 型中。家庭人口特征量包括户主的年龄、婚姻状况、家庭组成等。s t u a r t a g a b r i e l ，j o ep m a t t e y 和w i l l i a ml w a s c h e ( 2 0 0 0 ) 利用加利福尼亚两个 最大城市的住宅价格变化的历史数据，分析认为人口迁移和城市结构演变，能够 解释在过去2 0 年里加利福尼亚住宅价格的变动n 引。b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 建立了一个 滞后调节的住宅价格模型，实证研究结果表明，住宅价格上涨直接受到人口和就 业增长影响，但不同时期对住宅价格的影响程度是不相同的n 钔。 在我国，蒋耒文、任强( 2 0 0 5 ) 在家庭户与住房需求预测研究n 司中认为 未来住房需求的变化将受到人口、家庭户数量和结构变动的影响，并在人口预测 的基础上，采用扩展的户主率家庭预测模型，假定分家庭规模、户主年龄、性别 的户主率不变或变化的情况下，预测未来家庭户的数量、结构情况。家庭户预测 模型如( 1 - 3 ) 式： h ( i ，x ) = g l ( i ，x ) + 9 2 ( i ，x ) + 9 3 ( i ，x ) + 反i ，x ) ( 1 - 3 ) 其中h ( i ，x ) 是家庭规模i 年龄x 的户主率，占为误差项，g ( ) 是 反映各年龄段户主率变动的函数，具体表述为g ( i ，x ) = f ( r 1 ，r 2 ，r 3 ) ， 其中r n 是影响g 的人口变量。因此根据人口变量的变动情况可以预测未来分家 庭规模、户主年龄户主率的变化，然后结合人口预测结果，预测未来分年龄、家 庭规模的家庭户数量。 ( 四) 从经济周期角度出发进行的研究 经济周期和房地产周期能够对住宅的需求和价格产生非常大的影响。1 9 3 0 年，美国经济学家库兹涅茨( s k u z n e t s ) 提出了一种与房屋建筑相关的经济周 期，这种周期平均长度为2 0 年，被称为库兹涅茨周期，也称建筑业周期。 7 重庆市住宅价格影响因素实证分析 p r i c h e t t ( 1 9 8 4 ) 研究了1 9 6 7 1 9 8 2 年美国经济周期对房地产投资的影响，发现 房地产供求之间存在着“领先滞后”关系，从而存在周期波动，描述房地产周 期的最优指标是“空置率 。g r e b l e r 和b u r e n s ( 1 9 8 2 ) ，w h e s t o n ( 1 9 9 4 ) 对美国 的单亲家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更 贴近国民经济周期。 在我国，何国钊、曹振良等人( 1 9 9 6 ) 对中国的房地产周期进行了研究，认 为中国房地产的波动呈现周期性( 复苏、繁荣、衰退和萧条) ，房地产周期滞后 于经济周期的复苏和萧条，而领先于经济周期的衰退和高涨，投资水平的波动和 房地产政策的变化是影响房地产周期变化的重要因素n 引。张晓晶，孙涛( 2 0 0 6 ) 认为房地产周期与金融稳定息息相关，他们分析了驱动本轮房地产周期的增长 面、宏观面与制度面因素，并利用1 9 9 2 - 2 0 0 4 年的季度数据进行计量分析，指 出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍会呈稳中趋 升的态势n7 1 。王勉和唐啸峰( 1 9 9 9 ) 就我国经济周期和房地产投资波动的关系进 行了定量研究，利用g n p 同比增幅和房地产投资同比增幅进行线性回归得出：我 国国民经济同比增幅对房地产投资波动具有决定性作用。 ( 五) 从财政、货币金融的角度出发进行的研究 从货币金融的角度来看，会影响房地产市场的因素主要有两个：汇率和利率， 以及由此引发的其他一系列因素：国际资本的流动、抵押贷款市场的变化等。因 为住宅的价值较大，大部分购房者都需通过贷款的方式来付房款。因此抵押贷款 市场的状况会影响人们对抵押贷款的需求，也就影响到人们的居住模式选择。由 此在住宅需求模型中必须同时考虑住宅和借贷两个市场状况。在以新古典经济学 的理论为基础建立的模型中，通过假设资本市场( 借贷市场是其中的一部分) 是均 衡的，避免了借贷市场对住宅需求的影响。当然在资本市场处于非均衡状态时就 要考虑借贷市场对住宅需求的影响。p d l i n n e m a n 、s w a c h t e r 和p m z i r n 等人对此也作了专门的分析研究。m a t t e oi a c o v i e l l o ( 2 0 0 2 ) 通过建立一个v a r 计量模型来分析宏观因素对住宅价格的影响，研究发现货币政策变化和住宅需求 变动是住宅价格短期波动的影响主要因素n 引。 在国内，易宪荣、尹中立、罗国强等人都是从事金融的研究工作者或者实际 工作者，他们从货币市场来反观房地产市场，使用莱因斯的“i s l m 一般均衡 8 第一章绪论 理论方法，不仅追求房地产商品市场的均衡，而且还要同时实现房地产货币市场 的均衡，代表性的观点有罗国强的“泡沫崩溃论”，易宪荣所持的房价虚高观点 等等。 聂学峰等( 2 0 0 5 ) 运用相关分析、g r a n g e r 因果关系分析和协整分析方法对我 国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能 够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显 著，货币政策对房地产市场的影响时滞为2 个季度。周京奎( 2 0 0 5 ) 也选用了货币 供给量及股价作为解释变量，用大台北地区的季度数据分析房地产价格和货币供 给量、股票价格的协整关系，说明了房地产价格与货币供应量呈正比关系，与股 票价格呈反比关系。宁玉娟( 2 0 0 5 ) 利用g r a n g e r 因果检验说明，尽管房地产业是 一种资金密集型的产业，但是利率调整对房地产业产生影响会有一个相当长时间 的滞后性，房地产业对利率变动的敏感程度不高。梁云芳、高铁梅等( 2 0 0 6 ) 利 用协整分析和h p 滤波计算了房地产均衡价格水平以及房地产价格偏离均衡价 格的波动状态，并建立了变参数模型和向量自回归模型，表明近年房地产市场和 宏观经济之间互动关系有一个结构性的变化，利率对调控房地产市场成效不显 著，信贷规模的变化对房地产投资有较大的影响。李健飞等( 2 0 0 5 ) 利用j o h a n s e n 协整检验分析了银行信贷与房地产价格的长期关系和因果关系。李宏瑾( 2 0 0 5 ) 用面板数据进行了实证分析，结果显示房地产市场的供求矛盾十分突出，银行房 地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了房地产市场的供求。 归纳他们的研究，发现货币政策对房地产市场的影响比利率政策更为显著， 利率政策时滞较长，对调控房地产市场成效不显著。 一些学者也研究了财政政策，尤其是税收对房地产市场的影响。m i c h a e l g o l d b e r g 和p e t e rc h i m o y ( 1 9 8 4 ) 认为不适当的税收政策会影响土地价格增大， 从而影响了消费者的购房决策。c h a r l e s 和s u s a n n e ( 1 9 9 4 ) 系统分析了美国不 动产税收的体制和运行效果，认为针对开发商收税会使其将增加的成本转移到租 户或者购房者身上。而国内在这一具体方向上的研究还很缺乏。 9 重庆市住宅价格影响因素实证分析 第四节研究思路和基本框架 一、本文的研究思路 本文主要研究思路可以归纳为：首先在借鉴国内外有关研究成果的基础上， 探讨影响房地产价格的各种因素。接着以重庆城市住宅需求影响因素为分析对 象，通过对协整分析方法的探讨，建立基于误差修正模型的商品住宅价格影响因 素的计量模型。并通过对重庆市2 0 0 1 - 2 0 0 6 年房地产市场的实证分析( 主要运用 s a s 9 0 软件) ，得到各影响因素对房价的动态影响，并在此基础上提出控制房价 持续上涨的政策建议。 本文一共包括五章，主要内容如下： 第一章绪论，阐述了本文研究的目的和意义，并对国内外对商品住宅价格 影响因素的研究进行了文献综述，并从内容和方法上进行了归纳，提出本文的研 究思路。 第二章商品住宅价格影响因素的理论分析，首先明晰了住宅价格的含义和 特征后，探讨了商品住宅价格形成的机制以及影响商品住宅价格的主要因素。 第三章重庆市商品住宅价格影响因素的实证分析，主要在分析重庆市房地 产市场近年发展情况的基础上，用误差修正模型对重庆市商品住宅价格影响因素 模型的实证研究，分析各影响因素对房价的动态影响。 第四章结论和建议，在对本文内容进行总结的基础上提出了控制目前房价 持续上涨势头的政策建议。 二、本文的创新与不足之处 本研究的特色和创新之处在于：一是较为全面地考虑了影响了商品住宅价 格的各种供需因素和宏观及政策因素，涵盖各方面的影响因素，构建了比较完整 的理论框架；二是运用误差修正模型( e c m ) 对商品住宅价格的影响因素进行研 究，考虑了各因素间的相互作用，找出了重庆市住宅价格变化的特点，并建立模 型做出了预测。 城市住宅价格影响因素及其作用机制的研究无疑是一项极富挑战性的工作。 第一章绪论 一方面我国在这领域的研究还刚起步，相关数据的收集是一项相当困难的工 作，并且当前的统计指标也不够完善。另一方面，文献研究也遇到了相当的困难， 因为国外住宅市场的发展较为成熟，已形成了一套体系完整的住宅价格实证研究 方法。而我国的住宅市场发展较晚，统计数据的层面和范围也很不完善，因而 不能采用完全相同的方法去研究同样的问题。正是由于这些原因再加上本人对相 关理论认识的不足给研究工作带来极大的困难，论文研究还存在资料的时间跨度 和空间分布有限的问题，从而降低了研究成果的解释力和适用范围。 房地产业广博精深，本研究涉及的只是其中很小的部分领域，就住宅需求这 个话题也仍然有很多可待继续研究的内容，例如：城市住宅需求在城市特性相似， 而发展程度不同的城市中具有可借鉴性，可以对城市住宅需求的影响因素进行对 比分析，以找出发展规律，从而进行借鉴。再如，找到住宅需求影响因素中的先 验指标，然后进一步分析这些指标的影响路径和影响力度，以做出预测。另外， 重庆市的住宅投资中，有一部分是来自中部、东部地区的投资，这些由重庆市外 流入的资本对重庆住宅业到底产生了什么样的影响。凡此种种，作为今后的课题， 期待更多的学者进行深入的探讨。 重庆市住宅价格影响因素实证分析 第二章商品住宅价格影响因素的理论分析 第一节商品住宅价格概述 一、商品住宅价格的内涵 房地产是指土地和土地所承载的房屋及其附属物，以及它们所衍生的各种权 利。在商品社会中，房地产具有商品属性，主要表现为“大众或团体可以占有、 使用和交易 ，在交易中表现出一定的价格。在我国城市房地产市场中，按产权 的不同可分为商品房、经济适用房、房改房。其中商品房是按市场价出售，其价 格是由市场自行调节的，具有完全产权，可继承、抵押、出租和转让。而经济适 用房和房改房则受到限制。 住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，以服务入类居住为主要目的， 它包括普通住宅、高级公寓和别墅等。目前我国住房供应体系主要有两个：一个 是以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房、廉租住房供应体 系；一个是以高收入家庭为对象的商品住房供应体系。经济适用住房是经济转型 期的主要住房供给方式，由于它具有一定的社会保障性质，因此服务对象有限制， 解决的是中低收入家庭住房困难户，是由政府扶持并受政府调控的有限制的市场 运作( 包括规模和价格) 。而商品住宅则是完全的市场行为，是房地产开发商以赢 利为目的的市场行为，面向社会所有人。这将是我国今后住房供给的主要方式， 也是本文研究的对象。 商品住宅价格要合理，其价格构成要素和要素比例都要合理，可以从价值分 析的角度探讨。马克思的价格理论认为，“价格是价值的货币表现 ，价值是价格 的基础，从商品价值的形成过程解释了商品价格的形成。商品价值包含c + v + m ， c + v 构成商品的成本，剩余价值m 构成利润。通常，商品住宅价格= 成本+ 利润， 其中成本是上商品住宅开发经营中所耗费的预付资本，即c + v ；利润则是商品住 宅开发经营全过程中所创造的全部剩余价值m 。 第二章商品住宅价格影响因素的理论分析 表2 - 1 ：商品住宅价格构成要素 耕地占用税 土地补偿费 农 安置补助费 地地上附着物及青苗补偿 转 土 市 费 地 地 价 地 土地开发费 格 价 投资利息 或 土 管理费 地 出土地开发利润 生 让 产 金 拆迁安置费 过 土地再开发费 程 市 地 投资利息 住 地 房 价管理费 价 土地开发利润 格 勘测设计费 住 建筑材料费 房 建筑施工费 建 造 投资利息 价 格管理费 房屋建筑利润 住 推销费( 广告费) 房 保险费 流 销 通 售 投资利息 过 成 程 本 管理费 及 住房销售税 利 润 经营利润 资料来源：曹振良，房地产经济学通论，北京大学出版社，2 0 0 3 ，第3 5 2 页。 商品住宅价格构成可以用公式表达如下： 商品住宅价格= 地价( 熟地价) + 房价 = 生地价+ 生地开发成本x ( 1 + 土地开发成本利润率) + 房屋建造成本x ( 1 + 建筑成本利润率) + 房屋销售成本x ( 1 + 销售成本利润率) + 税金 重庆市住宅价格影响因素实证分析 按照马克思的价格理论，纵观商品住宅开发经营全过程，商品住宅价格的构 成应该包括的要素见表2 - 1 。 二、商品住宅价格特征 商品住宅价格是由于商品住宅的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而 产生的。商品住宅是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属 性，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。其主要特征体现在： 1 地域性。房地产具有位置的固定性和差异性，地图和房屋都具有这种特点。 土地位置的差异，影响到土地的级差地租从而影响到土地的级差地价，还会因此 影响到房屋价格，即设计、规格、质量等相同的房屋，若位于不同的地点，其价 格会有所不同，或者悬殊甚大。因为除了土地的级差价格外，房价还随着房地产 的供求状况而变化。其他条件基本相同但位置不同的房产，必然会因供求状况的 差异而形成差别价格。在位置好、需求旺盛、供应相对不足的地区，房价必然走 俏，反之则疲软，甚至因无人问津而无法脱手。房地产的位置差异，使房地产价 格具有明显的地域性特点。房地产价格的区域差异，不同于一般商品存在的地区 差价。房地产在区域间不能流动，因而不存在产地和销售地的价格差异。人们可 以把甲地的一般商品运往乙地销售，形成一个竞争的