（西方经济学专业论文）基于投机需求的房价均衡模型及其研究.pdf

摘要 中国的房价是近几年最热门的话题之一，现阶段我国房价远远高于居民平 均收入能够承受的范围，越来越多的中低层收入者买不起房子，而与此同时， 房价还在继续攀升。 本文认为传统的价格均衡分析方法已经不适合用来分析我国的房地产价 格了，不断推动我国的房地产价格上升的需求方并不是来源于普通消费者的居 住需求，而是来源于对房地产的投资而产生的投机需求。房地产绝不仅仅是普 通的耐用消费品，而成为了一种兼有消费品与投资品属性的特殊商品。它不仅 能带来居住的效用，同时具有带来潜在投资收益的属性。 本文试图从投机需求的角度解释房价高涨的原因，并创建一个加入预期影 响因素的房价均衡模型。 本文首先分析了传统的供求均衡研究方法在研究房地产市场时的不足之 处，然后引入预期相关理论的经典分析理论，由此建立基于投机需求的房价均 衡模型。在房价需求方引入投机需求的因素并重点进行分析其对房价的影响。 通过对宏观房产买卖市场中需求和供给的讨论建立了均衡方程，解释了均衡方 程中几个重要的指标，着重说明了这些指标的现实意义。通过均衡方程的理论 探讨了房产交易市场和银行系统，房产交易市场和房产租赁市场之间的联系， 并解释了美国房产交易市场和中国房产交易市场的一些典型事实，在对模型进 行理论分析的基础上，本文提出必须严格控制房地产市场的投机行为等政策建 议。 关键词：预期；投机性需求；房产交易市场；均衡方程 i i a b s t r a c t t h eh o u s i n gp r i c ei nc h i n ai so n eo ft h em o s tp o p u l a rt o p i c si nr e c e n ty e a r s n o wt h eh o u s i n gp r i c ei sf a ra b o v et h ea v e r a g eo fp e o p l e se a r n i n g m o r ea n dm o r e p e o p l ew h oh a v el o wa n dm i d d l ei n c o m i n g sc a n ta f f o r dt h eh o u s ep r i c e ，m e a n w h i l e t h eh o u s ep r i c ei ss t i l l k e e p i n gi n c r e a s i n g t h et r a d i t i o n a ls u p p l ya n dd e m a n d m o d e l sh a ds o m el i m i t a t i o ni na n a l y z i n gt h er e a l - e s t a t em a r k e t t h er e q u i r e m e n t s w h i c hi m p r o v et h ep r i c ei sn o tf r o mn o r m a lc o n s u m e r , b u tm a i n l yf r o mt h e s p e c u l a t i v ed e m a n d r e a l e s t a t ei sn o tan o r m a ld u r a b l ec o n s u m a b l e i tn o to n l y b r i n g st h eu t i l i t yw h i c hs u p p o r tal i v i n gp l a c eb u ta l s ob r i n g st h ep r o f i ta sak i n do f a na s s e t t h i st h e s i si st r y i n gt oe x p l a i nt h er e a s o no ft h eh i g h l yi n c r e a s eo fr e a l e s t a t e p r i c eb a s eo nt h er e s e a r c ho f t h es p e c u l a t i v ed e m a n d ，a n db u i l dah o u s ep r i c em o d e l a d d e dt h ee x p e c t e dp a r a m e t e r s f i r s t l yt h i sp a p e ra n a l y z e dt h el i m i t a t i o no f t r a d i t i o n a l s u p p l ya n dd e m a n dm o d e l so na n a l y z i n gr e a l - e s t a t em a r k e t ，t h e n i n t r o d u c e dt h ec l a s s i ce x p e c t a t i o nt h e o r y , a n db u i l d sah o u s i n gp r i c em o d e lb a s e do n t h es p e c u l a t i v ed e m a n d i ta n a l y z e st h ei n f l u e n c i n gf a c t o r so fs p e c u l a t i v ed e m a n d i nt h ep r o c e s so fb u i l d i n gt h em o d e l ，w ec o n s i d e r e dt h ef a c t o r st h a ta f f e c tt h en e e d a n dd e m a n di nt h em a r k e t ，a n db u i l dae q u a t i o n w et h e ng a v et h ei l l u s t r a t i o no ft h e e q u a t i o n ，a n dt h i si st h em o s ti m p o r t a n ta n dv a l u e dp a r to f t h i st h e s i s a f t e rt h a tw e u s e do u rt h e o r e t i cr e s u l t st oi l l u s t r a t et h ec o n n e c t i o nb e t w e e nr e a le s t a t em a r k e t s ， b a n ka n dr e a l - e s t a t er e n t i n gm a r k e t a n dw eu s e dt h et h e o r yt og i v ee x p l a n a t i o no f s o m ep h e n o m e n ao ft h es u b p r i m em o r t g a g ec r i s e sa n da l s os o m ee v e n tr e l a t e dt o t h i sm a r k e ti nc h i n a i nt h ee n d ，b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h i sm o d e l ，t h i sp a p e rg i v e s s o m es u g g e s t i o n sm a i n l yo nh o wt or e s t r a i nt h es p e c u l a t i v ed e m a n d ，a n dt h e g o v e r n m e n ts h o u l dg i v ee n o u g ha s s i s t a n c et ot h el o w - i n c o m ep e o p l e k e y w o r d s ：e x p e c t a t i o nt h e o r y ；s p e c u l a t i v ed e m a n d ；r e a l e s t a t em a r k e t ；e q u i l i b r i u m e q u a t i o n i i i 浙江大学研究生学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得逝姿盘堂或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 黼良 签字日期：沙d年占月弓日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解逝姿盘堂有权保留并向国家有关部门或机 构送交本论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权逝姿盘鲎 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 签字e l 期：加i d 年6 月斗日 导师虢呷铷乞 签字日期：洌矿年多月毕日 致谢 本文是在导师叶航教授的悉心指导下完成的，从论文的选题、设计到开题 报告乃至论文的最终完成，都倾注了导师的大量心血和劳动。导师严谨的学风， 深刻的思想，敏捷的思维，坚实的理论功底，以及高尚的品格，为我树立了人 生的楷模，尤其是导师高度的责任感和奉献精神，更是深深地感染了我，鞭策 着我要毅然地披荆斩棘，继往开来! 在论文完成之际，由衷的感谢叶老师对我 的教诲。两年来，老师每一次关心的问候，每一个鼓励的眼神，每一次在我面 临委屈和困难之时的激励都深深呈现在我的脑海中，让身在异乡求学的我感受 到家的温暖。 感谢浙江大学、经济学院和我硕士研究生课程任课教师史晋川老师、张小 蒂老师、曹正汉老师、朱柏铭老师、蒋岳祥老师、叶建亮老师、何樟勇老师、 杨晓兰老师、徐志老师、张旭昆老师、李建琴老师、董雪兵老师给予我的无私 帮助和指导。感谢经济学院各位老师对我的教诲与帮助! 感谢研究生工作部王 晓各位老师。谢谢您们对我的关怀和帮助，在这里请接受我诚挚的谢意! 在两年的学习期间，得到了师兄和师弟妹、室友关心和帮助，还有我所在 的研究生分团委、浙江大学红十字会、浙江大学就业与职业发展协会的兄弟姐 妹们，在此表示深深的感谢，同窗之间的友谊永远长存。 衷心感谢在百忙之中抽出时间审阅本论文的专家教授，感谢答辩委员会的 各位老师和专家们对我的论文提出的宝贵建议，为我今后的学习和研究开拓了 思路。 感谢我的爸爸、妈妈，养育之恩，无以回报，谢谢亲朋好友对我的支持与 理解，你们永远健康快乐是我最大的心愿。 衷心祝愿浙江大学永葆活力! 衷心祝福关爱我的人们! 潘雅文 2 0 1 0 年3 月 浙江大学硕士学位论文引言 1引言 中国的房价是近几年来中国最热门的话题之一，一套房子的首付往往需要 集合低层收入者几代人的积蓄，并且需要购房者用十年甚至几十年的时间来偿 还贷款，于是出现“负翁“房奴“蜗居”等贴切反映老百姓生存状态的词汇。 在过去的十年中，中国居民住房的平均价格不断以远远高于工资增长的速 度上涨。有些地区，比如北京、上海、广州、深圳、杭州和宁波的房价，几乎 翻了四番、五番! 而同期中国居民的人均可支配收入至多也就增长了6 0 8 0 。 中国目前的房价收入比，不但远远超过发达的工业化国家，而且也远远超过了 其他新兴的工业化发展国家。以2 0 0 7 年为例，根据国家发改委、国家统计局调 查显示，2 0 0 7 年1 月，7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨5 6 ，而到1 2 月 这个数字变为1 0 5 。 我国社科院2 0 1 0 年发布的经济蓝皮书中指出，我国房价收入比( 住房 价格与城市居民家庭年收入之比) 超出合理承受范围，8 5 家庭无能力买房。 一般来说房价收入比应当在3 - 6 倍的范围，6 倍以上的居民购买住房就已非常 困难。而2 0 0 9 年城镇居民收入房价比达到8 3 倍，已经大大超出合理的承受范 围。2 0 0 9 年农民工的房价收入比为2 2 0 8 倍，而对于农民的城镇房价收入比则 为2 9 4 4 倍。中国正处于城市化阶段，大量需要在城镇购买房屋的是从农村向 城镇转移的农民工家庭，房价与他们的收入相比早在2 0 0 7 年就已经在2 2 倍以 上。 而与高达8 5 的家庭无力购买居住房的情况相对应的是，房地产市场仍然 火爆异常，房价居高不下，甚至不断上涨屡创新高。这房地产市场上的有效需 求方仅仅是剩下的1 5 家庭，而就是这1 5 的家庭，也可以支撑如此高的房价。 这样的冰火两重天很难用传统的价格均衡理论加以解释。 如此畸形和扭曲的高房价，使中国大量的无房户，主要是刚刚进入社会的 年轻人，望房兴叹、无以安居；使得购房者家庭交出几代人积蓄，背上高额的 贷款；进一步加剧了我国当前经济生活中日益突出的收入不公平，使房地产开 发商成了我国最富有的暴发户；也大大增加了国民经济其他行业的生产成本和 交易成本，严重制约了我国经济长期增长的动力和国际竞争力。 很明显，开放商和建筑商在其中所获得的是远远高于社会平均利润率的超 1 浙江大学硕十学位论文引言 额利润，而部分政府官员也从土地拍卖和权利交换中中饱私囊。与开放商和建 筑商有利益联系的群体们都不遗余力地支持着高房价，认为房价高是供求关系 的反映，政府不要横加干预。而房价一旦略有下降，则奋力疾呼房地产是经济 的稳定器，争取政府伸出“干预之手”“救市”。 对于政府来说，中央政府不希望房价过高影响百姓安居乐业，破坏社会和 谐安定。但是地方政府，一方面担心过高的房价导致投资成本居高不下吓退了 投机者；另一方面又希望不断升温的房地产业为他们的g d p 政绩添砖加瓦；甚 至希望不断加码的土地拍卖为地方财政带来实质性的好处。因此，中央政府和 地方政府在房价上的调控目标并不一致，于是很多中央的所谓房价调控政策在 地方政府实际操作下很难落到实处。 广大民众普遍认为高房价是在政府政策的纵容下监管不力下“炒”出来的， 是投机分子和房地产商的互相勾结的杰作。，房价如此之高，一方面是投机商 “炒”房越炒越高，而老百姓又不得不买，只能任其宰割，无力还击；另一方面 是某些地方政府追求政绩和税收等在政策和行动上对房地产市场放任自流，对 高房价现象睁一只眼闭一只眼。政府不管，投机商又看准了房价再高中国老百 姓也只能掏钱购买的心理，疯狂炒作，于是老百姓的血汗钱就这样被中国的高 房价绑架了。 我国学者们对于高房价的原因观点也并不一致，有一部分认为房价上涨是 中国目前房产供求关系所决定的，比如房地产成本上涨，消费者的消费观念等 等；也有人认为房价过高是政府哄抬地价或者税赋过重造成的。 本文认为，高房价的原因恰恰就是普通民众所感受到的，本文将在后面的 理论分析中将问题进一步说明，并且找出解决矛盾的方法与途径。 浙江人学硕士学位论文房地产市场价格的均衡分析 2 房地产市场价格的均衡分析 2 1 传统的房地产价格理论 在对房价上涨问题进行研究的文献中，有认为高房价是由原材料、人力资 源成本、地价成本等上涨而带来的高成本推动的成本( 包括地价) 推动说1 ，有认 为是由于老百姓购房意愿强烈和不可替代性的需求推动说2 ，还有学者从地方政 府与开放商的利益关系的角度加以解释的地方政府与开发商合谋说3 ，以及从银 行信贷的角度来加以论述的信贷膨胀说4 ，和从制度经济学角度来说明的制度缺 陷( 包括房地产开发模式、土地管理制度等) 说5 ，等等。已有的分析中大多偏重于 房地产的某一种特性，而传统的房价均衡理论主要还是从供需的角度来加以说 明分析的。其理论框架基本如下： 传统的房价均衡理论认为，住房虽然不同于一般的消费品，兼有投资品特 点，但其价格决定问题仍然适用于供求分析的理论框架。根据传统的均衡理论， 商品价格是由供给与需求的关系来决定的。土地交易价格和利率构成了房地产 价格变化的主要部分，土地交易价格与房屋价格呈正反馈，利率与房屋价格呈 负反馈关系。而且根据其他国家的房地产业的调控经验，在房地产业呈现过分 “繁荣”的时候，银行相应的提高银行利率，能够比较有效的抑制房地产价格。 供给超过需求的时候，价格下降，反之则价格上涨，两者相等时达到均衡。 2 1 1 房地产市场短期均衡分析 ( 1 ) 短期房地产市场供给特点 传统的房价均衡理论认为，在短期，由于建造房屋需要时间比较长而形成 的建筑时滞、土地资源的稀缺性等原因的存在，房地产的供给是缺乏弹性的， 房地产市场的价格主要由需求方的变动来影响。用图形表示就是一条较为陡峭 1 严金海中国的房价与地价：理论、实证与政策分析【j 】技术经济数量经济研究，2 0 0 6 ，( 1 ) ：1 7 - 2 6 2 王学发我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究【j 】价格理论与实践，2 0 0 7 ，( 3 ) ：4 l 4 2 3 张岑尧地方政府的介入对城市房地产价格的影响：双重压力假说【j 】东北财经大学学报，2 0 0 5 ，( 6 ) ： 4 0 - - 4 3 4 李建飞史晨昱( 2 0 0 4 ) 我国银行信贷对房地产价格波动的影响【j 】上海财经大学学报，2 0 0 5 ，( 4 ) ： 2 6 3 2 5 鲁风玲房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的交革【j 】价格理论与实践，2 0 0 5 ，( 1 1 ) ：3 2 3 3 浙江大学硕士学位论文 房地产市场价格的均衡分析 的直线，如下图所示。 图1 房地产市场短期供给曲线 上图横轴表示房地产市场短期供应数量，纵轴表示房地产价格水平，供给 曲线s 在形态上表示为一条斜率较大的陡峭的直线。这里的房地产价格水平是 从宏观的角度来说的，可以由相应的统计资料数据来表示，比如由各个城市的 平均房价加权平均而得，下文中所有的价格水平都是从市场宏观角度来说的。 ( 2 ) 短期房地产市场需求特点 房地产市场上的需求包括消费性需求和投机性需求，传统均衡分析认为这 两者都符合一般需求规律，即需求量与价格反方向变动。 在其他条件不变的情况下，房价上升时，超出部分消费者购买能力等决定 的保留价格，此时消费者只能选择租房而不是买房；房价下降时，部分消费者 的能力达到购房价格，能够购买房产的消费者数量会增加。 传统均衡分析认为投机性需求也是与房价反方向变动的，如果房价上涨， 房地产投资收益率下降，与其他资产投资相比较吸引力下降，投机者会减少投 资性购买而选择其它投资方式；反之，则增加对房地产的投资性购买。 由于随着住房价值的增大，住房效用边际递减，但是住房对于消费者的边 际效用递减速率小于住房对于投机者的边际效用递减速率，所以消费者对于房 价变动更加敏感，这意味着消费性需求曲线更平坦。这两种需求曲线表现在图 形上，由于住房消费需求弹性大于投机需求弹性，即消费需求曲线比投机需求 曲线更平坦。如图2 所示。在图2 中表示房地产消费性需求曲线，d 投表 浙江大学硕上学位论文房地产市场价格的均衡分析 示房地产投机性需求曲线，投机性需求曲线更加陡峭。 p q 图2 需求曲线的基本特征 传统均衡分析的市场需求曲线是由消费需求曲线和投机需求曲线加总得 到，市场需求弹性被看作是消费需求弹性和投机需求弹性的加权平均。如果市 场需求中投机需求的比重更大，那么市场需求弹性表现出更小的弹性，否则， 市场需求弹性表现出较大的弹性。短期房地产市场需求曲线d 总如下图所示 p 图3 总需求曲线 q 浙江大学硕十学位论文房地产市场价格的均衡分析 ( 3 ) 短期房地产市场均衡 短期内房地产供给状况保持稳定，房价由需求状况的改变来决定。如下图 所示，当需求由d i 扩大到b 的时候，房价由# 上涨到昱，需求量由q 增加到 q 2 。由于供给曲线短期刚性，而需求相对供给来说是富有弹性的，于是当需求 增加时，房地产数量的增加非常有限，而价格的上涨幅度非常大。由这种情况 可以解释房价高涨在需求方面存在的基础。 p p 2 p l q lq 2 q 图4 房地产市场短期均衡 在房地产短期市场中，房价涨幅很大程度上受需求价格弹性的影响。如下 图所示，q 和包分别表示两条不同需求弹性的需求曲线，前者的需求弹性大 于后者。职的需求弹性比较小，在这种情况下，同等幅度的需求的改变所引起 的房价涨幅比较大。现在考虑一种新的需求状况，以图2 中皿表示。需求曲线 d 3 与d i 比较起来，d 3 更加陡峭，这表示需求弹性比较小。假如市场需求从d 3 扩大到q ，变动幅度与d l 到砬的变动幅度相同，但是由于市场需求弹性比较 小，所以房价从暑上涨到e 而不是县。这说明，如果房地产市场需求弹性小， 那么由需求变动所导致的房价波动幅度会更大。 6 浙江人学硕士学位论文 房地产市场价格的均衡分析 既然市场需求弹性的大小与需求结构有关系，而房价波动幅度受到市场需 求弹性的影响，那么房价波动就与市场需求结构有关系。如果市场中投机者过 多的话，那么房价波动无疑更大。在图2 中，d l 的投机需求比重要小于d 3 的 投机需求比重，因而q 比b 更平坦一些。 图5 需求弹性对住房市场短期均衡的影响 2 1 3 房地产市场长期均衡模型 在长期，不存在建筑时滞和土地约束，生产要素的配比可以灵活地进行调 整，供给也能够根据需求和价格的变动来做出相应调整，也就是说，长期供给 弹性变大，长期供给对于价格变动的反应更具有灵活性，于是长期供给曲线比 短期供给曲线更为平坦。如图所示，长期供给曲线从s 变动到s ：。 浙江大学硕士学位论文房地产市场价格的均衡分析 p p 2 p 3 p l q 1q 2 q 3 q 图6 住房市场的长期均衡 由于长期供给弹性变大，对于既定需求的改变，供给能够及时做出调整， 所以房价只需要较小幅度改变即可引导供给与需求恢复均衡。在上图中，当需 求从q 增加到d 2 的时候，如果供给弹性小，如s 所表示的情况，那么房价会 从# 上涨到，市场出清的数量从g 增加到q 2 。但是，如果供给弹性增大，如 是所表示的情况，那么房价会从异上涨到b ，市场出清的数量从q 增加到q 。 比较两种情况发现，当供给弹性增大后，对于既定需求的冲击，房价上涨幅度 小。这说明，增大供给弹性，有利于缓解房价波动。 2 2 传统房地产价格理论缺陷 传统房地产价格理论的主要不足在于对投机性购房的研究方面。传统观点 中，房屋是消费品。根据马克思的政治经济学理论，其价格必然将遵守价值规 律，围绕该商品的价值上下浮动。但房地产在一定意义上又可以保值增值，并 不仅仅是一种消费品，常常又表现出投资品的特点，其价格也不会像消费品遵 守价值规律，有可能随着持有时间的增长而不断上升，与投机者的需求有直接 的关系。 国家统计局最新公布的数据显示，截至2 0 0 8 年3 月底，全国商品房空置 面积为1 2 3 亿平方米，空置率已达2 6 ，同比增长2 3 8 。其中，空置商品增 浙江大学硕士学位论文房地产市场价格的均衡分析 长1 9 7 。根据北京统计局、北京市建委的调查结果，商品住宅投资性购房比 例为1 7 ，个别项目投资性购房比例达到6 0 7 0 。长三角地区主要城市投 资性购房比例达到2 0 左右，个别区域高达5 0 。 空置率如此之高表明当住宅成为一种具有增值潜力的商品后，就有了投资 性和投机性购房，即一些人购房的目的不是为了自己居住，而在于赚取买卖差 价，只要房价持续在涨，就会买进房产，并把房子空置，待价而沽。在这种情 况下，房屋的价格反应的不是房屋本身的价值，在很大程度上大大高于房屋本 身的价值。消费者的预期则促使了房屋的价格与真正价值之间差价的产生。 房屋是商品，甚至是一般意义上的消费品，它的价格确实主要受供求关系 的影响，但是同时作为“耐用消费品”的商品房，兼有着投资品的功能；而作为“投 资品”的房价，影响其走势更主要的因素是“价格预期”；这和股票市场上的股票 价格相似，“追涨杀跌”是它的主要形态。 导致我国高房价的困境，主要来自上述房产的双重性质。一方面，占总数 9 0 以上的购房者是真正的消费者，他们买房纯粹出自生活需要，甚至是生活 所迫；另一方面，占总数1 0 ( 或者不到) 的购房者是投机者，说难听一些是 名副其实的“投机者”，他们买房绝不是为了居住，而是为了增值；由于房产的 这种特殊性质，房价的变化主要取决于他们的“需求”。因此，中国目前高房价 的不合理性和不公正性正是在于，让广大住房消费者承担了住房投机者的“投机 成本”、甚至市场风险。 而上文所述的传统房价模型中，虽然考虑了投机需求，但是将投机需求与 消费需求放在同一个供求分析模型中，用加权的方式得到总需求。这种分析方 式认为影响投机需求的主要因素是房地产的价格，而实际上当房地产作为一种 投资品时，影响投机的主要因素是预期。当价格上涨时，如果预期涨幅大，投 机者还是会不遗余力去购买和哄抬价格；当价格下降的时候，如果预期价格仍 然会跌，此时短期内投机性购买也会受到相应的抑制。所以投机性的投机需求 并不是像传统的供求均衡模型中所分析的，简单地随价格上升而减少，随价格 的下降而增加。而影响投机性需求的预期又是受哪些因素影响，以及如何影响 房价，在下文简要回顾预期理论之后，会将预期引入房价均衡模型中进行分析。 浙江大学硕十学位论文预期理论研究回顾 3 预期理论研究回顾 3 1 基本预期理论 在经济学上，预期有狭义与广义之分。一般说来，狭义的预期，是指人们 对未来商品市场价格波动的预测；广义的预期是指包括投机者、消费者等经济 行为主体在做出行动决策之前对未来经济形势或某一经济变量所作的预测。作 为一种心理现象和心理范畴，预期影响着经济主体的现实行为。 当人们在信息不确定的情况下需要进行决策时，由于事情的发生与发展涉 及未来，为了尽量减少不确定性，决策者不仅要对状态空间的概率分布进行估 计，而且还要对各种替换行动的可能结果进行预期。经济学中的预期本质上是 对有关决策的经济变量的未来值的预测。面对不确定性决策问题，预测是决策 分析的前提条件。纵观前人对预期的研究，大体上可分为静态预期、外推预期、 适应性预期和理性预期四种。 静态预期是一种最为简单的预测方法，它直接以当期的实际值作为下一期 的预测值，即：砭。= 只。可v , 2 看出，这种预期显然只适用于呈水平型变动的经 济变量，对于包含有趋势因素、循环因素、季节因素的经济变量是不适用的。 决策问题涉及未来，需要从动态的角度去考虑，用静态预期方法显然不能满足 这样的要求。 梅兹勒( m e t z l e r ) 首次引进了外推预期的概念，认为未来预期不仅应建立在 经济变量的过去水平，而且还建立在它的变化方向的基础上。这样，对第t 期 的外推预测就被定义为：方= 只一。+ s ( 只一。- p , 一：) 。 这种预期方法不仅包含有上一期的实际值，而且还考虑到经济变量变动的 趋势。在现实经济活动中，大量存在着包含趋势因素的经济变量，只要这种变 动趋势能保持一个相对稳定的运动速度，就可以进行很好的预测。然而，在现 实经济活动中单纯包含趋势因素的经济变量是非常少见的，而在只有趋势因素 的变量中，作等速运动的经济变量则更为少见。此外，从该式可以看出，当预 期系数一定时，预期值只取决于过去的状况，当前的信息对其没有任何作用， 这显然与实际情况是相悖的。但外推预期与静态预期相比是一个进步，外推预 浙江大学硕十学位论文预期理论研究回顾 期明显包含静态预期，即当时，外推预期就是静态预期。 适应性预期由卡甘( c a g a n ) 于1 9 5 6 年提出，经济活动参与者根据自己过去 做出预期时的犯错程度来修正他们以后每一时期的预期，这种预期方式即被称 为适应性预期。用公式表示即：万= p - l + 7 1 ( p t 一。一p ，一：) 。其中，r l 为适应系数， 且0 0 ，i o n q 2 吼- l 且比例之和为l 。 如果之前的增长率为一稳定数值，即r i 三r o ，而且经济体发展稳定，没有 浙江大学硕十学位论文基于投机需求的房价均衡模型 对房价的影响政策出台等等，即c 三0 ，在这种特殊情况下，预期房价增长率 e ( r ) = g o 。 特别地，当之前价格一直恒定的时候，r 兰r 兰0 ，则预期房价增长率 e ( r ) 三r 兰0 。 我们设定每一位投机性需求者愿意付出的最高购房价格为其保留价格，而 使得他们愿意购买房地产的最高预期增长率为其保留预期r 。设保留预期增长 率尺的密度函数如下图所示，它是以r + s 为均值，吃为方差的正态分布的右 半部分乘以2 ： e ( r i ) 兰r n - - 0 保 图l o 保留预期分布 设r 是它的基准预期，记g ( r 1 为保留预期函数的积分，则当r 专捆时， g ( r ) = l 。保留预期增长率是投机型购买者愿意进行购买的最小预期增长率。 因此只有当现实的预期增长率e ( r ) 大于投机者的保留预期时，投机性购房者 才会进行购买。因此在预期线r = e ( r ) 左边的部分，是风险承受能力大的一部 分投机者，他们会进行投机性购房行为。表现在图形中，就是保留预期函数图 的积分g ( r ) ，如图1 1 所示： r 的大小主要取决于投机性购房的成本，其中包括购房融资的成本加上物 业税成本，再减去购房后可以获得的资金收入，这些资金占购房者资金的比例 浙江大学硕十学位论文基于投机需求的房价均衡模型 决定了投机性购房的成本。即r + = f ( 购房融资成本水平+ 物业税成本水平一 持房的现金收益水平) 。例如，我们假设买房者以1 0 的年利率融资，物业税 均为5 每年，租金现金流收益为5 每年，则r + = 1 0 + 5 一5 = 1 0 。也就 是说在这种情况下，购房者预期房价至少上涨1 0 。才能抵消其购房的成本， 也只有在这种情况下会考虑进行投机。 s 表示由于交易成本、风险厌恶与交易过程的负效用存在而额外增加的预 期，我们取s 0 。 成夺比例 图1 1 成交比例 因此，上述函数中几个因素都会对r 造成影响： ( 1 ) 当投机性购房的社会融资成本水平上升时，保留预期的密度函数将整 体向右移动，这时如果客观预期增长率不变的话，投机性购房者会减少。只有 当客观预期增长率也比较高的时候，投机投机性购房者才会继续，这个群体整 体对高预期的依赖是非常明显的。 当投机性购房的社会融资成本水平下降时，保留预期的密度函数将整体向 左移动，这时如果客观预期增长率不变的话，投机性购房者会增加。 ( 2 ) 当提高物业税时，同样的，保留预期的密度函数将整体向右移动，这 时如果客观预期增长率不变的话，投机性购房者会减少。反之则反之。 ( 3 ) 当持房现金收益下降的时候，保留预期的密度函数将整体向右移动， 这时如果客观预期增长率不变的话，投机性购房者会减少。反之则反之。 浙江大学硕士学位论文 基于投机需求的房价均衡模型 若令m 为以投机为目的的总的可用资金，尸为房价水平，那么以投机为目 的的总需求的资金量为m g ( r ) 。 在上图中，我们还可以看到，当预期小于r + + s 时，投机性需求为零，而 当预期超过r + s 时，投机性需求很快地用尽了它能够运用的资金。 4 1 3 房地产市场总需求 我们将消费性需求部分成交的真实需求资金量与投机性购房部分成交的真 实需求资金量相合并求得房地产市场真实成交资金量，记为： 需求部分成交的资金量= 潜在消费性购房资金量x 形成真实消费性需求的 比例+ 潜在投机性购房的资金量形成真实投机性需求的比例 = 消费性需求的成交资金量+ 投机性需求的成交资金量 = n l1 - r ( p ) i + m g ( r ) 。 4 2 房地产市场供给 传统房价分析理论中将供给在短期列为刚性的，本文认为供给部分可以分 为一手市场的供给和二手市场的供给。一手房即新建造的房地产，由开发商直 接出售定价。这一部分供给由于房产开发的周期较长，供给表现为短期刚性， 本文将其记为q ；二手房的供给又可以分为两部分： ( 1 ) 有一部分是升级换代中变卖原有房产而产生的，这一部分由于供给和 需求相互抵消，我们在模型中可以不对此进行考虑； ( 2 ) 另一部分的供给是进行投机行购买之后的出售而形成的。这一部分的 供给可记为三，它主要受预期的影响。因此这部分的供给是预期的函数，记保 留预期( 在供给项中) 的密度函数为k ( r ) ，它是以r 一s 为均值，缟为方差 的正态分布的左半部分乘2 ，其图像如下： 浙江大学硕七学位论文基于投机需求的房价均衡模型 k ( f厂 “j r r 。s 一10 5 0 预期为r 时的保留预期分布( 供给) 2 预期r 图1 2 保留预期分布 这里的保留预期的含义是：人们愿意保留手中房产的最低预期增长率，即 客观房价增长率低于投机者保留预期增长率时，该投机者抛售房产。因此，预 期线r = e ( r 1 右边的是抛售的部分占潜在二手房供给量的比例，即1 减去积分 函数h ( r ) 。如下图所示： 图1 3 预期为尺时的抛售比例 若令为潜在的二手房供给的总量，那么这部分供给对应的成交资金量可 以表示为l p 1 - h ( r 。l 的大小和市场上空置房产的数量正相关，并且主要 由空置房产数量其决定。因为这部分房产相对于正在被居住或正在从事商业用 途的房产更容易在预期下降时被抛售。 。2 s 浙江大学硕：l ：学位论文 基于投机需求的房价均衡模型 从上图中我们还可以发现，当r 略微小于融资成本水平时候，尽管此时持 房者已经预期到了持房会带来负的收益，却并不产生二手房产交易市场的抛售。 只有当r 小于尺一s 。时，抛售才开始。而s 的存在同样是由于交易成本以及交 易会带来负效用。 将以上合并可知，供给项对应的总资金量为： q p + l p 1 - h ( r ) 4 3 均衡方程及其说明 因此我们得到均衡方程为： n i l r ( p ) + m g ( r ) = q p + l p 1 一日( r ) 以上均衡方程的建立是基于以下的假设：保留价格p 满足以p 为均值，啊 为方差的正态分布；保留预期增长率r ( 需求项中) 满足以r + s 为均值，吃为 方差的正态分布右半部分乘2 ；保留预期增长率r 。( 二手房供给中) 满足以 r 一s 为均值，级为方差的正态分布左半部分乘2 。对于这些假设的说明详见 附录1 。 4 3 1消费密集区 如下图所示在，附近消费为目的的需求随着价格剧烈变化。p 附近是以消 费为目的的需求的密集区。 一f l p ) 需求密集区 图1 4 需求密集区 浙江大学硕士学位论文基于投机需求的房价均衡模型 房产交易市场的繁荣时期往往导致价格上升脱离消费密集区的支撑，这时 维持房价的是来自于投机需求的部分。而支持高投机需求的是高预期，能支持 长期高预期的是长期的高价格增长率。这样的过程是在积累经济体的风险：一 方面不断增长的价格使得价格进一步脱离消费为目的需求的支撑，房产交易市 场变成一个投机的市场；另一方面，随着价格的上升促使走势反转的因素不断 增加。 一旦价格反转，低消费需求以及坏预期就会导致价格进入不断下跌的恶性 循环。当价格下跌进入消费密集区时，这时每个单位的价格的下跌都会导致以 消费为目的需求的大幅度增加，从而需求获得了支撑。对于那些尚未完成城市 化的国家，以消费为目的的潜在需求占总潜在需求的比例很高，因此消费密集 区对于这类国家而言起到了一个价格的天然稳定器的作用。 4 3 2 “静摩擦区域” 如下图所示，在r + 附近存在着在一个区间lr 一s ，尺+ si 内，预期增长率 r 的变化是不导致真实的投机需求或抛售的。这个区间的存在是由于交易成本、 风险厌恶及交易带来的负效用产生的阻力，把这个区域称作“静摩擦区域”。 黔s ，厂一( 1 h ) r 。+ s | - 1 h ( 叫 图1 5 静摩擦区域 静摩擦区的大小和位置对于房产交易市场的稳定和健康有重要的意义。决 定静摩擦区域位置的是基准预期( 即对应社会平均持房成本) 尺，决定其大小 的则是s 以及s 的大小。s 反映是交易带来的负效用和交易的费用，s 反映了 2 7 浙江大学硕上学位论文基于投机需求的房价均衡模型 风险厌恶、交易成本以及交易带来的负效用。 我们去考虑以下的情形： 由于高物业税或高融资成本导致高社会平均持房成本，此时尼很大。如果 r 一s 。 0 ，如图：这意味着即使预期增长率大于0 ，仍然会有抛售存在。对于 前期刚经历过繁荣的房地产市场而言，此时空置的房产很多，三很大。这意味 着即使是小比例的抛售也能对均衡方程造成很大的影响。如果其他条件不变， 价格就要大幅度的下降来维系均衡方程的平衡。这样，预期增长率( 见定义) 会近一步下降。进入恶性循环，房产交易市场会很快坍塌。 如果政府此时决心去维护预期，不仅仅需要巨大的维护成本而且效果也是 短期的。政府为维持一个高于r 一s 0 的预期则必须保证能够使房价有大于 r + 一s 的长期增长率( 因为来自政策等信息的刺激总是有限的。关于这点的严 格证明请参见附录2 ) 。对于刚经历繁荣的房产交易市场而言，过高的价格已经 导致以消费为目的的需求的萎缩，此时政府为维持房价的增长率能做的有两个 方面：一个是通过财政的支出自己去填补需求的不足，从而支撑价格；第二个 是继续维持高投机需求。前者要支付很高的成本，后者会积累更多的风险，还 会加深之后下跌的波动和衰退的程度。 所以，静摩擦区间的左端r 一s 。大于0 ，会导致巨大的不稳定因素的产生。 需要十分警惕导致持房成本水平上升的因素，如高物业税、高利率房贷等等。 另一方面，一个合理的r 以及很大的s 和s 则能为房产交易市场的长期稳 定提供保证。原因如下。预期增长率是一个不稳定的量，回顾其定义： e ( r ) = q l 墨一l + q 2 足一2 + + 吼r + c 在无信息冲击的情况下它是相对稳定的，由之前的价格走势决定。但信息 因素的冲击会突然导致客观预期巨大的改变。由冲击改变的预期直接影响了即 期的价格从而间接地影响了下一时期的预期，这样一个信息的冲击能造成持续 的影响。有些冲击造成的影响是短期收敛的，即均衡方程很快会回复到原来的 状态；有些是中期收敛的并会造成中期的波动；有些在一段时间内看不到收敛 的迹象，甚至能对宏观经济格局造成永久性的影响。 浙江大学硕十学位论文 基于投机需求的房价均衡模型 因此，在信息冲击随时可能发生的条件下，一个跨度较大的“静摩擦区域” 能够起到很好的消除波动的效果。因为预期在这个区域内不会导致大量的投机 或抛售。 平稳时期，政府可以通过征收交易税，资本利得税来提高交易成本，扩大“静 摩擦区域”的范围。而在波动时期尤其指衰退时期，由于这些政策本身也是一种 负面的信息冲击，所以要谨慎使用。 4 4 3 影响因素分析 在均衡方程中，m ，三，q 的大小无论对于成交量还是价格的影响都 有主导的地位。 m 和的来源于潜在购房者的储蓄以及银行所能提供的信用( 储蓄不仅仅 指现金储蓄还指其他资本) 。因此m 、和银行信用总体上显现出顺周期的特 性。从而从均衡方程可以看到价格和成交量也是顺周期的经济变量。( 具体论证 和讨论见附录3 ) 在均衡方程的所有变量中，尸受工资水平的影响是最不常变化的；其次是 基准预期尺+ ，因为它由持房成本水平决定；再其次是，因为相对m 它更多 来自于储蓄；最容易发生变化的是m ，它的变化理论上说甚至可以不是连续的。 比如房产交易市场的预期由于信息冲击突然间超过其它市场的预期，这时那些 市场的资金就会很快地流入房产交易市场，短时间内导致了m 的剧增。 最微妙的变化发生在向m 的转变，这在繁荣时期的房产交易市场经常发 生。从购房动机上看，这类资金本是为了获得住房的效用，而决定其购买与否 的却是预期。这是在持续良好预期以及高房价水平下，以消费为目的的投机者 在心理和博弈决策上的转变，这解释了美国年轻一代的购房行为。附录4 对这 种潜在的购房资金做了详细的讨论。 发达国家和发展中国家房产交易市场很大的不同在于：发达国家的城市化 很早完成了。这不仅仅导致了发达国家的房产交易市场较发展中国家的呈现出 更多的投资品市场的特征，而且即使在以消费为目的的需求方面，也具有较小 的需求刚性。体现在模型上，发展中国家有较大的m 和较小的，而发达国家 往往有较小的m 和较大的。当然，这点并不绝对。可以确定的是，发展中国 浙江大学硕士学位论文 基于投机需求的房价均衡模型 家的房产交易市场对价格更加敏感而发达国家的房产交易市场对预期更加敏 感。 9 因为受到房产开发长周期的客观因素的影响，所以是短期刚性的。由开 发商的博弈格局，古诺均衡是讨论其变化很好工具。三表示的是市场上最容易 在预期下降时被抛售的房产，其基本由市场上的空置的房产构成。三往往在繁 荣时期的投机热潮中被大程度地累积，在繁荣后的泡沫破灭时期被大量释放引 起巨大波动。它和高持房成本一样是繁荣时期潜在危机累积的载体，两者都会 在繁荣拐点出现处释放大量前期累计的促使房价和成交量下降的动能。 4 2 4 预期增长率与房地产价格 在均衡方程中，要保持其均衡，单位预期的上升对应着价格的大幅度的上 涨。这意味着维持一个高预期在不改变其他变量的情况下将需要价格的大幅膨 胀。而对于宏观调控的政策意义就是：在繁荣将结束的时期，通过提高价格来 维持高预期是十分不合算的，会带来巨大的高房价产生的副作用而且得支付巨 大的调控成本；另一方面，如果在繁荣时期需要抑制房价，则适当地影响预期 会带来显著的效果。 同时每一单位的房价的下跌会导致预期的大幅下降。这意味着此时价格的 略微上涨都能在稳定预期上发挥巨大的作用。故低迷时期政府通过调价来调预 期能达到较好的效果，这和繁荣时期恰恰相反。 4 4 相关机构或市场和房产交易市场的关系 以下我们将通过均衡方程提供的视角去阐释一些和房产交易市场密切相关 的机构或市场和房产交易市场的关系。 4 ，4 1银行和房产交易市场的关系 银行对房产交易市场的作用主要通过它提供的融资服务实现。银行由于其 自身特点，决定了它在房产交易市场起的主要作用是“推波助澜”。在繁荣时期 会加剧房价上涨，而泡沫破灭时会进一步加剧衰退。 对于均衡方