（产业经济学专业论文）关于物业管理招投标中存在的问题和对策研究.pdf

北京l 。商人学硕十学位论文 论文摘要】物业管理作为一个新兴行业，伴随着改革丌放进入国内。二十年前， 深圳成立了全国首家物业管理企业。在上海，物业管理也走过了十年的历程。这 些年来，中国物业管理从无到有，由小到大，从沿海经济较发达地区到中西部偏 远地区，几乎覆盖了全国大中城市，在一些大城市已成为年产值几十亿的产业。 物业管理作为房地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁丌发，谁管理”的运作模 式，在当时是有着一定意义的。随着物业管理行业的发展，物业管理企业的发展、 壮大，原有运作模式的弊端逐渐暴露出来。 实施招标制度可以有效地改变这些情况。对交易双方来说，在一对一的谈判 中，即使足处于买方市场环境中，它所感到的竞争压力也是有限的。凭借高超的 谈判技巧，卖方依然可以提供各种虚假的信息，使用各种策略性的报价。双方讨 价还价的过程实际上是一个不断沟通信息的过程，但是却需要付出巨大的人力、 物力。招标投标机制可以促使交易双方有效缩短沟通的过程。招标投标过程，实 际上是一个有效解决双方信息不对称矛盾的过程。在招标方式下，投标方直接处 于众多对手( 至少3 个) 的激烈竞争之下，它所承担的压力是一对一谈判所不可 比拟的。由于实行一次性报价，投标方任何虚假的信息都有可能使其丧失交易机 会。在巨大的竞争压力下，投标方有积极性主动提供关于自己生产、经营的真实 信息。而且，投标方的报价本身就提供了有关其实力的各种信息。 招标方式可以在最大范围内促进潜在交易的实现。招标方式使得信息在更大 的范围内传递，吸引更大范围内的潜在交易对手参与竞争，促进交易半径扩大。 招标信息一般在公丌的专业出版物上刊登，而有竞争力的潜在投标者，也会随时 注意这些媒体刊登的信息，抓住每一次交易机会。随着现代信息技术的快速发展， 信息传播的速度会更快，传播的途径会更多样化，传播范围会更广阔，招标方式 公开性的优势也会得到更好的体现。 招标方式是一种有组织的交易方式，可以有效避免各种机会主义对投标方的 侵害。招标方式使招标方掌握了充分的市场信息，大大降低了信息的不对称程度， 可有效防止交易对手利用其信息优势来误导、欺诈。在公开招标的情况下，交易 内容、交易规则和交易条件都信息是事先对投标方公开的，参与投标的供应商至 少应该满足上述条件和要求。投标前期的资格预审，就首先将不合格的供应商排 除在竞争之外，减少了事后违约的概率，从而提高了交易的成功率。另外，整个 交易过程处于公开状况，受到公证机构的公证，交易结果真实有效，一般不会引 起争议。 进入2 0 0 0 年，物业管理招投标活动不但在经济发达的沿海城市进行，许多内 地城市如也进行了尝试，物业管理的招投标在全国各地得以发展。我们看到，招 投标的推行打破了“谁丌发，谁管理”垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争 的机会，带动了行业整体的健康发展，改善了目前各地存在的物业管理企业众多 但良莠不齐的局面。但是，应该看到物业管理行业本身在全国范围内来讲仍是一 个新兴行业，物业管理招投标也属于新生事物，在初期难免会存在这样或那样的 不完善之处。如何加以改进和提高自然引起行业内外各方的关注。各地行业主管 单位为了将招投标工作进一步深入，先后出台了地方性的物业管理招投标办法， 如杭州、上海浦东新区等，籍此来规范当地的招投标活动。当然，招投标活动的 规范是需要参与各方一起努力的，因此，现在广泛开展关于物业管理招投标活动 中所存在问题的研讨，并制定全国性的招投标办法是及时的、非常有必要的。 本文首先从物业管理招投标产生原因的经济学分析入手，阐明招投标交易方 式的优点诸如有效减少交易费用、发现均衡价格、形成投标方之间的博弈、满足 “激励相容”和“个人理性”前提导致了物业管理招投标这种方式的形成，也可 荚丁物业管理招投标中存在的问题和对策研究 以晚其产生的根本动因在于社会经济、技术的进步所带柬的集聚性与多元化、复 杂化的产权在使用中不可分的矛盾。又从市场需求分析说明物业管理招投标已经 被政府部门、发展商、小业主、物业管理企业和专业服务商等各利益相关方接受 由于技术的原因和产权安排中向更高效率转化的原因，与现代物业管理相对立的 独立的自给自足的自治式管理、服务的供给方式必然会为一种新的更公正、公开、 公平的选聘管理企业的方式取代。 接下来本文从物业管理招投标现状概况、存在的问题和解决对策方面全面阐 述了物业管理招投标的现状及对策分析。 本文第一部分从招投标产生的背景、经济学意义分析、招投标特点和特性分 析等几个方面说明了物业管理招投标的产生、特点及其意义。 第二部分提出了物业管理招投标发展的意义、市场存在的主要问题、招投标 过程中的问题和及外部环境对物业管理招投标的影响。 第三部分提出了对现有问题的解决方法、建议并对物业管理招投标过程中的 关键部分进行了初步粗浅的设计尝试 第一部分招标是应用技术经济的评价方法和市场经济的竞争机制，有组织地 丌展择优成交的一种高级的、规范化的交易方式。从法律上讲，招标投标作为平 等的民事主体之间就某项权益进行协商以达到预期后果的一种法律行为，是当事 人双方经过要约和承诺两阶段订立合同的一种竞争性程序。招标投标的一系列过 程符合要约承诺的合同签定过程。招标制度作为在长期的经济活动中形成的 一种成熟的交易方式，有许多区别于其他交易方式的特点，主要有以下三点：招 标的竞争过程具有公开、公平、公正的“三公”特点；招标交易过程有固定的程 序，交易决策通常由集体作出，具有较强的有组织性；招标投杯采取一次性报价 方式，形成投标方之间的博弈。这是这些特点使得招标制度在经济学上具有特殊 的意义。 第二部分提出了物业管理招投标中存在的问题诸如物业管理招投标过程中 各方主体的 角色定位与职责分工问题、如何确定物业管理费定价标准的问题、物业管理招标 方法、评标过程以及分值计算设计问题、物业管理招投标过程中寻租行为的防范 问题等等 本文的重点在于第三部分。在招标方法中方法分析中介绍了当前流行的三种 招投标的评标法，其中对无标底二步招标方法的特点和优势进行了详细分析阐 述。投标价格永远是双方关注的焦点，然而价格确定是一个关键，科学专业的定 价对招标人来说尤为重要，本文也在价格的确定上进行了专门的分析论证。既然 价格对招标人是重要的，那么投标书对招标人就是关键了，因为已有的优势和实 力也要有优秀的投标书表现出来，在关于投标书的研究方面本文也做了专门论 述。寻租行为在招投标过程中屡见不鲜，成为影响行业发展的顽疾，文中对寻租 行为的制度防范进行了专门阐述，从市场方面指出物业管理招投标存在的主要问 题是地方保护主义、丌发商利益驱动、法规不完善及社会监督机制的不健全。解 决途径在于招投标双方行为的规范、政府部门的适当指导、市场环境的培育及法 律法规的完善健全和中介机构的配套，只有相关措旋的配套、招标制度的不断改 进以及社会各方的努力和法律的健全j 能从根本上使问题得到解决。最后也是最 关键的是评分制度的完善，它直接影响了招标人是否能选出最符合利益的投标 人，本文从量化的数理统计计算上提供了一种较为科学客观，较低层面上受人为 主观影响的评分方法，作为一种探索的尝试。 外部环境对物业管理招投标的影响也是至关重要的。它主要包括政府行为， 法律法规配套、各相关方职责划分三方面。在职责划分上分别阐述了政府、物管 i i 北京下商大学硕十学位论文 协会、开发企业、业主委员会、物管企业和中介代理机构的职责，只有职责得到 确定，招投标j 能步入下常丌展的轨道。 以上是我对论文的大致介绍和概述，由于水平有限，观点未免不尽科学、全 面，或有错漏之处，请老师多多指教，不胜感激! 关键词：物业管理、招投标、对策 1 1 1 夫丁物业管理招投标中存在的问题和对策研究 北京【：商人学硕十学位论文 g e e r e a u r e u n o a n a g r u引“u 0 g g ，w e e e g 1 y e l ，e u e g v e b m a k 1 k a 引a a 0 r 引 p t u l 黯m氍砦搿舞i b嚣协啪降摇铺础盈呈蓍譬装墨蓍玑嘶山霈捌黼篙黑瓣勰軎喜嚣星罨打盗毗淄础 曲m驯驯幽m阳酊器；三m仙蚰舱均吖跨呈鲫驰舱舱如曲醒舱钯帕肌叶憎叶旷叫m a舰旺饥引舱“器曲脑“鹎盯h眈” 戈丁物业管理招投标中存在的问题和对策研究 o tp r o d l e m ，p r o p q r t zm a n a g e m e n t1 n v l t eb l d sm e t h o d r e v l e wm a r kp r o c e s s a n dc e n tv a l u ec a l c u l a t l o nd e s l g np r o b l e m p r o p e r t ym a n a g e m e n tr e c r u l tt o b l dt ol o o kf o rt or e n t1 nt h ep r o c e s sb e h a v i o f o fg u a r da g a i n s ta p r o b l e m e t c i h et e x t , u a 1p o i n t 1 i ei nt h r e ep a r t si nt h ei n v i t a t i o nt ob i dt h em ethodmainlandm e t h o dt h ea n a l y s i si n t r o d u c t i o nc u r r e n tp o p u l a ro ft h r e ek i n d s 9 t r e c r u i tt od 1 do r revlew a n dm a r km e t h o d a m o n gt h e mt oh a v en om a r k b o t t o m t w os t e p ，1 n y l t eb l d sc h a r a c t e r i s t i c sa n da d v a n t a g eo fm e t h o d c a r r l e do nd e t a i l 叫a n a l y s i se l a b o r a t e t h et e n d e rp r i c er sb o t hp a r t i e s c o n c e r n r o r e v e r o tt o c u so n ，h o w e v e rp r l c ea s s u r a n c ei sak e y s c i e n c e p r g t e s s l o n ，o t 儿s ep i l c et o1 n v l t eb i d sp e r s o nt os a y ，t h i st e x ta l s oa t p r l c er e a ! ；ys e t t e dt o p t oc a r r yo ns p e c i a l i z e do fa n a l y s i s a r g u m e n t s l n c ep r l c 7 ! o1 p v l t eb i d sp e r s o ni si m p o r t a n c e o f 。s ob i d d o c u m e n tt o 1 n v l t ? b l d st h ep e r s o nw a sak e y ，b e c a u s e i th a sa l r e a d y a d v a n t a g e a n dr e a ls t r e n g h ta n da 1s oh a v ea ne x c e l1 e n tb i dd o c u m e n t p e g to r m a n c et oc o m eo u t a tc o n c e r n1n gbidd o c u m e n t o fr e s e a r c ha s p e c t o ，r l g l nt h et e 碘a 上s od o s p e c i a l i z e dd i s c h s s l o o kf o rt or e n tb e h a v i d ri n t h e ，p r o c e s so tr e c r u l t l n gt ob l d1 no f t e na n di ts e en o tf r e s h b e c o m e 1 n ri u e n e ep r o t e s s l o nt h ew a nd i s e a s eo ft h ed e v e l o p m e n t g u a r d e da g a i n s t t oc o r yo j t pt h es y s l ec hli,mw h lo o kf o rt or e n tb e h a vo ri nt h et e x t s p e c l a l l z e de 1 n e p r o b l , 1 0 b o r a t e k e y e mp 0 i n t e do u ta p r o p e r t ym anagementtor e c r u ltt ob l de x l , s t e n c ef r o mt h em a r k e tb ea p l a c ep r o t e c t i o nd o c t r i n e ， q e v e l o p m e n tc o m p a n esb e n e f l t sd r l v e t h e1 a w sb en o tp e r f e c ta n ds o c i e t y d l r e t tm e a n j s mo fn o ts o u n d s o l v et h ep a t h1 i ei nf e c f d i tt ob i db o t h p a r t l e so e h a v l o ro tn g r m ，g o v e r n m e n ts e e t l o no fa p p r o p r l a t ei n s t r u c t i o n ， m a r k e te n v l r o n m e n to fg r o wa n dl a wl a w so fp e r f e c ta d ds o u n dw i t hi n1 i e 9 r g a m z a t l o no tk i t u n l yt h e yh a v et h ek i to fr e l a t e dm e a s u r e i n v i t e b l q s ，s y s t e mo t o n l l n u o u s l y1 m p r o v e m e n t _ a n ds o c l e t ye v e r y o n eo fe f f o r t a n d1 a wo ts o u n dt h e nc a nb yt h er o o t 1h e ym a k et h ep r o b l e ms 0 1 v e a n d ? n i t ob ea l s ? m o tk e y9 7 孕g r a d ep o i n t s y s t e mq tp e r f e c t ，i tw a sd i g q c t i n t l u e o c e1 n v l t a t l o nt ob l dp e r s o nw h e t h e ra b l l l t ys e l e c tm o s tab i d d e r a c c o r d l n gt ob e n e f i t s t h i st e x tt u r nf r o mt h eq u a n t i t vo fm a t h e m a t i c a l b t a t l s t l c sc a l c u l a t l o nt k l n diop p r o w d e do n ec o m p a r et oo be c t i v ef o r s c k q n c e ，i tb es u b j e c t e dt oo nt h e1 0 w e r1 e v e la 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学位论文作者签名：童坌竺垒导师签名：丝塑日期：b 啸岁月忿日学位论文作者签名：僵坌竺垒导师签名：丝士望日期：b 啸岁月忿日 北京t ：商人学硕十学位论文 - 上- j 一 刖声 一、本课题的目的、意义及学术应用价值 物业管理作为一个新兴行业，伴随着改革丌放进入国内。自从深圳成立了全 国首家物业管理企业以柬，物业管理走过了二十年的历程。这些年来，中国物业 管理从无到有，由小到大，从沿海经济较发达地区到中西部偏远地区，几乎覆盖 了全国大中城市，在一些大城市已成为年产值几十亿元的产业。物业管理作为房 地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁丌发，谁管理”的运作模式，在当时是有 着一定意义的。随着物业管理行业的发展，物业管理企业的壮大，原有运作模式 的弊端逐渐暴露出来。 实施物业管理项目招标制度可以有效地改变这些局面。对服务产品的卖方来 说，在一对一的谈判中，即使是处于买方市场环境中，它所感到的竞争压力也是 有限的。凭借高超的谈判技巧，卖方依然可以提供各种虚假的信息，使用各种策 略性的报价。双方讨价还价的过程实际上是一个不断沟通信息的过程，但是却需 要付出巨大的人力、物力。招标投标机制可以促使交易双方有效缩短沟通的过程。 招标投标过程，实际上是一个有效解决双方信息不对称矛盾的过程。在招标方式 下，投标方直接处于众多对手的激烈竞争之下，它所承担的压力是一对一谈判所 不可比拟的。由于实行一次性报价，投标方任何虚假的信息都有可能使其丧失交 易机会。在巨大的竞争压力下，投标方有积极性主动提供关于自己生产、经营的 真实信息。而且，投标方的报价本身就提供了有关其实力的各种信息。 招标方式口以在最大范围内促进潜在交易的实现。招标方式使得信息在更大 的范围内传递，吸引更大范围内的潜在交易对手参与竞争，促进交易半径扩大。 招标信息一般在公丌的专业出版物上刊登、有的还在网络上刊登传播，而有竞争 力的潜在投标者，也会随时注意这些媒体刊登的信息，抓住每一次交易机会。随 着现代信息技术的快速发展，信息传播的速度会更快，传播的途径会更多样化， 传播范围会更广阔，招标方式公开性的优势也会得到更好的体现。招标方式是一 种有组织的交易方式，可以有效避免各种机会主义对招标方的侵害。招标方式使 招标方掌握了充分的市场信息，大大降低了信息的不对称程度，可有效防止交易 对手利用其信息优势柬误导、欺诈。在公开招标的情况下，交易内容、交易规则 和交易条件都是事先对投标方公开的，参与投标的供应商至少应该满足上述条件 和要求。投标f i 期的资格预审，就首先将不合格的供应商排除在竞争之外，减少 了事后违约的概率，从而提高了交易的成功率。另外，整个交易过程处于公开状 况，受到公证机构的公证，交易结果真实有效，一般不会引起争议。 当前物业管理招投标活动不但在经济发达的沿海城市进行，许多内地城市 也进行了尝试，物业管理的招投标在全国各地得以发展。我们看到，招投标的推 行打破了“谁开发，谁管理”的垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争的机会， 带动了行业整体的健康发展，改善了目前各地存在的物业管理企业众多但良莠不 齐的局面。但是，应该看到物业管理行业本身在全国范围内来讲仍是一个新兴行 业，物业管理招投杯也属于新生事物，在初期难免会存在这样或那样的不完善之 处。如何加以改进和提高自然引起行业内外各方的关注。因此，现在广泛开展关 于物业管理招投标活动中所存在问题的研讨，并摸索合理的符合市场规律和经济 学原理的招投标方法和制度是及时的、非常有必要的。 二、本课题研究的主要内容 犬丁物业管理招投标中存在的问题和对策研究 本课题的研究从物业管理招投标产生原因的经济学分析入手，阐明招投标交 易方式的优点如效减少交易费用、发现均衡价格、形成投标方之间的博弈，可以 说物业管理招投标产生的根本动因是社会经济、技术的进步所带来的集聚性与多 元化、复杂化的产权在使用中不可分的矛盾作用的结果。由于技术发展和产权安 排向更高效率转化的原因，与现代物业管理相对立的独立的自给自足的自治式管 理、服务的供给方式必然会为新的供给方式所取代。 本文从物业管理招投标概况、对相关领域学术研究的文献综述、物业管理招 投标存在的问题和解决对策等四个方面全面阐述了物业管理招投标的现状及对 策分析。 前言归纳了本课题研究的目的、意义、研究方法以及前人研究的成果，目| j i 研究的热点重点等等。 文献综述和第一部分从物业管理招投标的概念、招投标特点与经济学分析以 及在中国的发展现状等几个方面说明了物业管理招投标的产生、特点及意义。 第二部分指出了物业管理市场发展的意义、物业管理招投标过程中存在的主 要问题和其产生的原因。 第三部分提出了招投杯过程中的问题的解决对策及外部环境对物业管理招 投标的影响。 第一部分物业管理招标是应用技术经济的评价方法和市场经济的竞争机制， 有组织地丌展择优成交的一种高级的、规范化的交易方式。从法律上讲，招标投 标作为平等的民事主体之问就某项权益进行协商以达到预期后果的一种法律行 为，是当事人双方经过要约和承诺两阶段订立合同的一种竞争性程序。招标投标 的一系列过程符合要约承诺的合同签定过程。招标制度作为在长期的经济活 动中形成的一种成熟的交易方式，有许多区别于其他交易方式的特点，主要有以 下三点：招标的竞争过程具有公开、公平、公币的特点；招标交易过程有固定的 程序，交易决策通常由集体作出，具有较强的有组织性；招标投标采取一次性报 价方式，形成投标方之问的博弈。正是这些特点使得招标制度在经济学上具有特 殊的意义。 第二部分从市场方面指出物业管理招投标存在的问题和其产生的原因。存在 的主要问题有政府与相关人的角色定位和权力干预问题；程序和结果的公正性问 题；对招标方式、竞标价格、评标方法的持续改进和完善问题等等：产生这些问 题的原因是地方保护主义、开发商利益驱动、法规不完善及社会监督机制的不健 全；还有现有的招投标理论和实践存在一个不断摸索和完善的过程。 第三部分对上述存在问题的解决在于规范招投标双方行为、政府部门的适当 指导、市场环境的培育及法律法规的完善健全和中介机构的配套。还将着重研究 公讵性问题和相应的制度防范措施。由于寻租行为在招投标过程中屡见不鲜，成 为影响行业发展的顽疾，将对寻租行为的制度防范进行专门阐述。在方法分析中 介绍了当前流行的几种招投杯的评标法，分析评议其优点与不足。投标价格和标 底的确定永远是双方关注的焦点，然而价格确定是个关键，科学专业的定价对 招标人来说尤为重要，本课题将在价格的确定上进行专门的分析论证。最后也是 最关键的是评分制度的完善，它直接影响了招标人是否能选出最符合利益的投标 人，本文从量化的数理统计计算上提供了一种较为科学客观，较低层面上受人为 主观影响的评分方法，作为一种探索的尝试。 三、本课题研究预期达到的结果 2 北京i ：商人学硕十学傅论文 对于物业管理市场和物业项目招投标活动中所存在的问题从产业经济学角 度进行研究，并摸索合理的符合市场规律和经济学原理的招投标方法，提出对当 前存在问题的相应的解决方法和途径，以期引起行业内外各方的关注，从而为物 业项目招标方及物业管理企业创造公平选择和竞争的机会，为推动产业整体的健 康发展贡献微薄之力。 四、本课题拟在哪些方面有所创新和突破 本课题拟在物业管理招投标过程中的问题及相应对策、外部环境对物业管理 招投标的影响等方面重点做相关的研究。尤其在物业管理招投标中投标人报价问 题、招投标所采取的机制和方法问题及寻租行为的防范机制问题上争取有所创新 和突破。 五、本课题拟采取的研究方法 因果分析、逻辑分析、归纳演绎 六、本课题中可能遇到的问题及解决措施 我国物业管理招投标产业的发展历史还比较短，我们对物业管理招投标经济 发展的规律认识并不是很清楚，当前的些理论还有待实践的检验，因此在此基 础上的研究具有比较大的难度。另外在研究过程中要取得一些物业公司招投标的 数据比较困难，数掘也比较少，这为理论的实证检验造成极大的困难。 当前物业管理招投标产业已经丌始走向成熟，通过招投标取得物业项目管理 权的形式越来越受到各方的认同。因此在研究过程中，作者将尽可能地参照国内 外最新的研究成果，以期在一个相对科学的基础上进行新的尝试。为了使研究更 加具有实证基础，本课题的研究集中于一些大的物业公司通过招投标方式成功获 得物业项目管理权的经验，因为这些公司的资料相对丰富一些。 关丁物业管理招投标中存在的问题和对策研究 第一节相关概念 文献综述 一、物业管理招标 通常是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主代表大会( 业主委员 会) ，在为物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件， 向社会公丌，由多家企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同 的过程。 二、物业管理投标 通常是指符合招标文件中要求的物业管理企业，根据公布的招标文件中确定 的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平、 编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 三、物业管理招标类型 按照物业管理的内容町分为三种类型：( 1 ) 单纯物业管理招标，仅仅围绕着物 业管理权进行招标；( 2 ) 物业管理与经营总招标。不仅对所在物业进行管理服务 招标，而且还要对这些物业的经营状态进行招标；( 3 ) 专项工作招标。业主委员 会或物业管理企业把物业管理活动中的某些管理项目进行专项招标( 如清扫、保 安等) 。 四、物业管理招标方式 通常物业管理招标方式有三种：即( 1 ) 公开招标( 无限竞争性公开招标) ；( 2 ) 邀请招标( 有限竞争性选择招标) ；( 3 ) 协商招标( 议标) 。 第二节在本课题所研究领域内现有的主要研究成果 一、国内对物业管理招投标研究发展与现状 随着项目招投标在我国逐渐得到推广和普及之后，对物业管理招投标的研究 也有了一定的发展。大致可分为招投标制度与方式研究、实施全过程的设定与操 作过程研究、如何保证招投标公j 下性的研究、以及在物业管理招投标市场上相关 人( 政府、协会、丌发商、业委会) 所扮演的角色即职责定位问题。许多著作、 论文和相关课题研究都指出了在物业管理招投标中存在的各种问题和矛盾，并提 出了相应的解决对策。具体有： l 、关于招投标机制的问题研究。如王保太在物业管理招投标机制的推进 和完善 1 中分析了实旋物业管理招投标推广所面临的主要问题包括地区保护 主义、丌发商受经济利益驱动、法规不完善，缺乏招投标基础、社会监督机制不 健全等等，并提出了培育市场体系、制订物业管理招投标法规、政府部门进行政 策指导等解决措旋。 4 北京1 商人学硕十学何论文 2 、关于物业管理招标投标方法的问题研究。如韩涛在我国物业管理招标 投标方法的分析与思考 2 中对我国目前的物业管理招标投标中的做法进行了 分析比较。其中对目标物业管理与服务的策划进行招标的分析中，有着独到的见 解和论证。但是具体实施时的可操作性即衡量的标准问题有待探讨商榷。 3 、关于投标价格的测算和标底价的设定的问题研究。如水小平在合理低 价竞标的实践和探索 3 、杨建国的投标报价策略及报价编制方法 4 、卢 向阳的对物业管理招投标中预算问题的思考 5 中分别阐述和分析了价格测 算的依据和测算的模型，其中在报价策略中指出的采用不平衡报价法，即在不提 高总报价的前提下对不同部分管理服务项目可采用不平衡报价法，即不影响中 标，结算时又能取得理想的经济效益。在李强的无底价招杯理论与实践 6 中通过无标底招投标的博弈论基础，分析了无杯底招标的意义和作用，同时对无 标底招标的实施提出了一些相应的措施和建议，最后指出：随着中国加入w t o 与 国际接轨，推广无标底招投标办法是我国招投标制度改革的当务之急。 4 、关于招投标过程公正性的问题研究。在时广辉辨清权力在招投标中寻 租的方式及预防 7 和章佳民招投标实施环境对其投资控制效率的影响探析 8 中指出招标人、投标人及相关人如政府、中介组织、行业协会在招投标中的 作用都有可能影响招投标的公j 下性，并提出了相应的防范措施。 5 、此外一些课题报告和著作则综合研究了招投标全过程中所涉及的具体问 题程序，以及在更大的范畴罩如拍卖理论、交易费用理论、法律法规和w t o 框架 下研究了物业招投杯的理论基础和发展前景。如苏海毅的物业招投标市场研究 9 、王利明的物业管理招投标中若干问题的法律分析 1 0 等。 6 、还有从案例实操角度研究过程控制的论文如物业管理招投标案例分析。 二、国外对招投标研究发展与现状 1 、对拍卖理论的概述 对于拍卖理论丌创性的研究是由的威廉维克瑞( w i l lj a mv i c k r e y 。1 9 6 1 ) 在2 0 世纪6 0 年代完成的，海萨尼( h a r s a n y i ) 发展了贝叶斯纳什均衡概念之后， 拍卖理论在1 9 7 5 年到1 9 8 5 年的十年之间得到了迅速的发展 1 1 。此外，威尔逊 ( w i l s o n ，1 9 6 9 ) ；格罩斯默( o r i e s m e r ，1 9 6 7 ) ；奥特加( o r t e g ar e i c h e r t ，1 9 6 8 ) 等也都参与了早期有影响的研究工作 1 2 】。同一时期以斯密斯( s m i t h ，1 9 6 5 ) 为 代表的实验经济学家们对拍卖问题进行了相当数量的实验研究 1 3 。其中，威尔 逊对电力市场的研究非常有代表性。2 0 世纪7 0 年代木期丌始，对拍卖问题的理 论研究全面展开并在很多领域取得了突破性的进展。韦伯( w e b e r ，1 9 8 2 ) ；萨谬 尔森( s a m u e l s o n ，1 9 8 3 ) ；威尔逊( w i l s o n ，1 9 6 9a n d1 9 7 7 ) 等人对其中的关键性 工作做出了很大贡献；同时对拍卖问题的实验研究也进一步深化，除斯密斯外， 考克斯等人( c o x ，1 9 8 2 ：c o p p i n g e r ，1 9 8 2 ：a n dk a g e l ，1 9 8 6 ) 也都进行了大量 的研究。其中( c o x ，r o b e r s o n ，a n ds m i t h1 9 8 2 ) 与( c o p p i n g e r ，s m i t h ，a n dt i t u s 1 9 8 0 ) 通过实验均发现在密封出价拍卖中，实际出价要比理论预期的出价更高， 这更符合风险厌恶假设。 梅耶森等人( m y e r s o n ，1 9 8 1 ) 、( r i l e ya n ds a m u e l s o n ，1 9 8 1 ) 几乎同时证明 了维克瑞关于各种标准拍卖机制的期望收入等价这一结论的一般性。( m y e r s o n 。 关丁物业管理招投标中存住的问题和对策研究 r b ，1 9 8 1 ) 借助于“显示原理”将最优机制的搜寻范围缩小到激励相容性直 接机制上，并将最优拍卖机制问题转化为一个双重约束下的线性规划问题。米尔 格罗姆和韦伯( m il g r o ma n dw e b e r ，1 9 8 2 ) 的模型( 简称m w 模型) 对独立私人价 值模型作了修f ，放松了对私人价值独立性的假设，认为投标者的私人价值会影 响到另外一些投标者的估值。托马斯( t h o m a sp a l f r e y ，1 9 8 3 ) 最早研究了最优拍 卖机制问题。麦克阿斐及麦克米兰( m c a f e e ，m c m i l l a n l 9 8 7 ) 和马修斯( m a t t h e w s ， 1 9 8 7 ) 从市场竞标者数量的角度来考虑不确定性对拍卖的影响。代尔( d y e r ，1 9 8 9 ) 针对此理论设计了类似的实验进行检验。米尔格罗姆( m ii g r o m ，1 9 8 7 ) 的综述对 大多数的结论进行了全面的总结。 2 、对招投标项目成本估算方法的概述 投标项目成本估算是项目成本管理的一个重要环节，因此它是伴随项目成本 管理发展的历程而发展的。投标项目成本管理随着现代管理科学的发展而发展， 到2 0 世纪8 0 年代未和9 0 年代初又有新的突破。以英国管理学界为主，提出了“全 生命周期成本管理( l i f ec y c l ec o s t i n g 一- - l c c ) ”的项目投标评估与成本管 理的理论与方法 1 4 。稍后一段时间，以美国管理学界为主，推出了“全面成本 管理( t o t a lc o s tm a n a g e m e n t 一- - t c m ) ”这一涉及项目战略资产管理、项目成 本管理的概念和理论。从此，国际上的项目成本管理研究与实践就进入了一个全 新的阶段 8 。 随着招投标工作的推广和普及，在物业管理招投标市场上，无论是业主测算 标底，还是物业企业确定报价，都要求快速准确地对项目管理成本进行估算，其 准确与否，直接影响到对招标项目的投标决策，也将影响到项目投标的竞争能力。 在成本估算的方法上，国外进行了大量的专家系统的开发和研制。如1 9 7 9 年苏联 劳夫勃洛科技大学土木工程系的“计算机辅助评估研制和开发”小组研制的 i n t e r e s tc ea n db u i l d 专家系统。1 9 8 2 年英国争家特许评估师协会及s a l f o r d 大学丌发的t h eq 8e x p e r ts y s t e m 等，其目的在于通过利用专家经验对欲估管理 项目进行快速成本估算，而避免了大量的计算和查套工作 1 5 。八十年代初，又 提出了模拟方法进行评估的思想，这种方法的基本动机来源于以下事实：影响工 程成本的许多因素都是不确定的，因此不追求某个确定的估算值，而应估计项目 成本落在某个范围内的概率是多少。 第三节近期学术界对物业管理招投标研究的主要问题 一、关于物业管理企业招投标时考虑的成本支出和收益问题 首先，在物业管理费用收益核算上，分析投标的企业大致有四种情况，一是 酬会制，即物业管理成本费核算后，取成本费用的8 一l j 的比例，作为物业管理 企业的固定酬会。在这种情况下，企业的收入有保障，节余也归业主所有，企业 的物业服务费用核算要公开透明。二是费用总包干制，一个会计年度核算下来， 亏盈全是这个费用。普通住宅、经济适用房、房改房项目，一般采用此方式。优 秀的投标书，应把物业管理范围，服务质量，考核监督方法与总包干收费制密切 6 北京r 商大学硕十学位论文 结合起来，让业主体会到物有所值。三是物业费收不抵支，但是用多种经营项目 收入以丰补歉。这要求物业项目具备此条件，或是物业公司在分析项目时，把潜 在有收益的项目显性化。四是物业费测算后，收不抵支，有时是近期项目收益有 亏损，到第二或三年后有盈利。投标企业愿意承担亏损费用，甚至为竞争项目愿 意贴补费用。如果合同期初始仅是l 2 年，此举不应提倡。以上四种在实际项目 招投标中都存在，也是物业企业针对项目具体情况进行取舍时重点考虑的问题， 其中第三、四种尤其需要我们研究，因为在赢利预期不甚丰厚，甚至经营风 险很大的情况下，企业是否应标、如何投标、可承受的底价是多少，是在招投标 中最先需要考虑的。 二、关于相关人的权责问题 l 、在物业管理招投标活动中，“政府”的权责问题 中华人民共和国招标投标法( 以下简称招标投标法) 第五条明文规 定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公币和诚实信用的原则”。那么，谁 束监督招标人和投标人是否遵循了这条原则? 如果他们不遵守，谁来查处或制 止? 2 、在物业管理招投标活动中，“房地产开发企业”的权责问题 作为房地产丌发商，把所丌发的楼盘进行招投标，是明智之举，也是对未来 房屋业主或租赁户负责的一种表现。但是目前许多房地产开发企业在招投标过程 中的“暗箱操作”则损害了绝大多数业主的利益。相关监督机制的完善是我们需 要考虑的。 3 、在招标活动中，“业主委员会”的权责问题 业主委员会作为某一辖区全体业主的代表机构，决定物业管理的招投标。但 现在一是业主委员会建立不及时；二是人员组成、产生方式经常成为矛盾的焦点； 三是相关权责不清晰，上级单位不明确或者说其权力制衡体制不完善。这些都是 研究的重点和难点。 三、关于招投标活动的公正性问题 公正性是物业管理招投标的基本原则。中华人民共和国招标投标法第五 条规定：“招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。当前物 业管理招投标中公正性不够是反映比较多的问题。有一些招投标单位，或者早己 确定了对象，或者是在招标中与某个投标者合谋。他们把招投标看成是公证的外 在体现，企图通过外表的公币实现原先确定的招标对象，达到两全齐美的结果。 于是招标中进行暗箱操作，私下交易。当达不到目的时，甚至通过行政手段进行 干预。严重损害了招投标的公诈信誉，造成了极为严重的后果。在目前市场经济 不够健全的大环境下，各种人情网、关系网无孔不入，是造成招投标失去公诈性 的重要原因。要防止暗箱操作，真诈体现招投标的公正性，值得我们进行研究和 探讨。 第四节本课题设想重点研究的问题 芙丁物业管理招投标中存在的问题承i 对策研究 一、着重研究公正性问题和相应的制度防范措施 寻租行为在招投标过程中屡见不鲜，成为影响行业发展的顽疾，本课题将对 寻租行为的制度防范进行专门研究。 二、对招投标的评标法进行研究 投标价格永远是双方关注的焦点，然而价格确定是一个关键，科学专业的定 价对招标人来说尤为重要。本课题设想从量化的数理统计计算上提供较为科学客 观，较低层面上受人为主观影响的评分方法，作为一种探索的尝试。 三、 外部环境对物业管理招投标的影响。 它主要包括政府行为，法律法规配套、各相关方职责划分三方面。在职责划 分上分别阐述了政府、物管协会、开发企业、业主委员会、物管企业和中介代理 机构的职责，只有职责得到确定，招投杯d 。能步入正常丌展的轨道。 8 北京i4 商人学硕十学何论文 第一章物业管理招投标产生的经济学分析 招标是应用技术经济的评价方法和市场经济的竞争机制，有组织地丌展择优 成交的一种高级的、规范化的交易方式。从法律上讲，招标投标作为平等的民事 主体之日j 就某项权益进行协商以达到预期后果的一种法律行为，是当事人双方经 过要约和承诺两阶段订立合同的一种竞争性程序。招标投标的一系列过程符合要 约承诺的合同签定过程。 招标制度作为在长期的经济活动中形成的一种成熟的交易方式 1 6 ，有许多 区别于其他交易方式的特点，主要有以下三点：招标的竞争过程具有公开、公平、 公讵的三公特点；招杯交易过程有吲定的程序，交易决策通常由集体作出，具有 较强的有组织性：招标投标采取一次性报价方式，形成投标方之间的博弈。正是 这些特点使得招标制度在经济学上具有特殊的意义。 一、招标交易方式能够有效减少交易费用 根据经济学的观点，由于存在交易双方的信息不对称，企业不仅有生产成本， 而且还存在交易费用。交易费用主要来自于三个方面：信息搜寻费用，企业在市 场中寻找潜在交易对手的费用；谈判费用，企业与交易对手讨价还价、逐步寻求 均衡价格的费用；监督费用，交易双方出于防止事后机会主义的动机而实施必要 的监督、管理，这也不可避免带来企业利润的减少。由于交易费用的存在，市场 经常处于不均衡的状况，市场不能及时出清、价格扭曲，难以形成均衡价格。招 标制度由于能发挥信息揭示和传播功能，可以有效地减少信息不对称的程度，从 而增进社会的帕累托改进。 首先，对于买主的自行谈判采购，由于社会专业化分工程度的提高，信息不 对称的程度也同益加深，加之单个企业受到资金、