（金融学专业论文）中国房地产市场供需对房价波动的影响分析.pdf

t 原创性声明 洲洲洲川1 1 1 1 l 洲i y 17 9 0 3 4 0 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的 指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引 用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表 或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人 和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任 由本人承担。 论文作者签名：整超生!日期：卫笸：墅 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文 的印刷件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山 东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论 文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：筵羔玺查导师签名：莲立当t 日 山尔人学硕i 学f ? ，论文 目录 中文摘要i a b s t r a c t i i i 1 绪论1 1 1 选题背景与研究意义1 1 2 文献综述3 1 2 1 国内研究现状3 1 2 2 国外研究现状7 1 3 本文研究思路与方法8 1 4 本文创新9 2 房地产市场供需与房价波动概况1 0 2 1 商品房以及住宅市场供给现状l0 2 2 商品房以及住宅市场需求现状14 2 3 房价波动状况2 0 3 房地产市场供需对房价波动的影响机制分析2 2 3 1 房地产市场供给分析2 2 3 1 1 房地产市场供给的特点2 2 3 1 2 影响房地产供给的冈素2 4 3 2 房地产市场需求分析2 6 3 2 1 房地产市场需求的特点2 6 3 2 2 影响房地产需求的因素2 8 3 3 房地产市场供需对房价波动的影响机制3 0 4 实证研究3 5 山东人学硕卜学f 1 沦艾 4 1 住宅市场需求函数分析3 5 4 1 1 模型与变量选取35 4 1 2 数据整理与单整榆验3 7 4 1 3o l s 回归3 9 4 1 4 自相关与异方差检验4 0 - 4 1 5 对回归结果的解释4 1 4 2 本章结论4 1 5 结论与建议4 2 参考文献4 6 致谢51 l i j 尔人中硕卜7 f ? i 论文 c o n t e n t s a b s t r a c ti nc h i n e s e i a b s t r a c ti ne n g l i s h i i i li n t r o d u c t i o n l 1 1b a c k g r o u n da n dr e s e a r c hs i g n i f i c a n c e 1 1 2l i t e r a t u r er e v i e w 3 1 2 1d o m e s t i cl i t e r a t u r er e v i e w 3 1 2 2f o r e i g nl i t e r a t u r er e v i e w 7 1 3r e s e a r c hp l a na n dm e t h o d 8 1 4i n n o v a t i o n 9 2t h eo v e r v i e wo ft h es u p p l ya n dd e m a n da n dt h ep r i c ef l u c t u a t i o n si nt h er e a l e s t a t em a r k e t 1 0 2 1t h es u p p l ys i t u a t i o ni nr e a le s t a t em a r k e t 1 0 2 2t h ed e m a n ds i t u a t i o ni nr e a le s t a t em a r k e t 1 4 2 3t h eh o u s ep r i c ef l u c t u a t i o n ss i t u a t i o n 2 0 。 3t h ea n a l y s i so ft h es u p p l ya n dd e m a n d si m p a c to nt h ep r i c ef l u c t u a t i o n si n r e a le s t a t em a r k e t 2 2 3 1t h es u p p l y a n a l y s i so f t h er e a le s t a t em a r k e t 2 2 3 1 1t h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t em a r k e ts u p p l y 2 2 ：；1 2f a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t es u p p l y 2 4 3 2t h ed e m a n da n a l y s i so f t h er e a le s t a t em a r k e t 2 6 3 2 1t h ec h a r a c t e r i s t i c so f t h ep e a le s t a t em a r k e td e m a n d 。2 6 3 2 2f a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t ed e m a n d 2 8 山尔人学硕i j 学付论文 3 3t h ei m p a c to ft h es u p p l ya n dd e m a n do nt h ep r i c ef l u c t u a t i o n si nr e a l e s t a t em a r k e t 3 0 4e m p i r i c a ls t u d y 3 5 4 1t h ea n a l y s i so f h o u s i n gm a r k e td e m a n df u n c t i o n 3 5 4 1 1m o d e la n dv a r i a b l es e l e c t i o n 3 5 4 1 2d a t ac o n s o l i d a t i o na n ds i n g l e i n t e g r a t i o nt e s t 3 7 4 1 3o l s r e g r e s s i o n 3 9 4 1 4a u t o c o r r e l a t i o na n dh e t e r o s k e d a s t i c i t yt e s t 4 0 4 1 5i n t e r p r e t a t i o no f t h er e s u l t so f t h er e g r e s s i o n 4 1 4 2c o n c l u d e s 4 1 5c o n c l u d e sa n ds u g g e s t i o n s 4 2 r e f e r e n c e s 4 6 a c k n o w l e d g e m e n t 51 尔大学硕 ：尹 ? i 沦支 中文摘要 房地产业是国民经济的支柱性产业。房地产业每年吸纳大量的 劳动力，并带动钢材、水泥等数十多个相关产业。房地产市场与金 融市场密切相关，房地产市场的繁荣会带动金融市场的繁荣，而房 地产市场的萧条也定程度卜会抑制金融市场的发展。 房地- j 恕是人们生产生活的必需品，而房地产业作为国民经济的 支柱性产业，其稳定增长与持续健康发展对金融体系的稳定，国民 经济的发展，人民生活水平的提高都有着重要的影响。然而近年来 出现房价涨速过快的现象。根据中国统计年鉴的数据，2 0 0 3 年城镇 住宅每平方米平均售价为2 35 9 元，而2 0 0 7 年城镇住宅每平方米平均 售价为3 8 6 4 元，四年的总涨幅为6 3 8 。而一些大城市房价涨速则更 大一些，存在明显的泡沫。例如，根据北京统计年鉴的数据，2 0 0 3 年北京住宅每平方米的平均售价为4 4 5 5 8 8 元，而2 0 0 7 年每平方米的 平均售价为l0 6 61 12 元，四年总涨幅为l3 9 3 。房价涨幅过大会形成 泡沫，而泡沫，一旦破灭将会给金融体系乃至整个经济带来巨大的灾 难。 众所周知，房价是由房地产市场的供需双方共同决定的，所以 本文从房地产市场的供需对房价的影响机制的角度来展开分析。首 先，本文用详细的数据揭示出房地产市场供需现状与房价波动现状； 然后，本文系统的定性分析房地产市场供需所独有的特点及其对房 价波动的影响机制，而这一分析过程又从两方面来展开，一方面是 对房地产市场供需特点对房价持续上涨的影响机制的分析，另一方 l i i 尔大学硕士学付i 仑文 面是对房地产市场供需特点对房价持续下跌的影响机制的分析；最 后，本文实证分析房地产市场消费者的需求函数，验证房地产市场 需求特点，从而进步的佐证房地产市场供需所独有的特点对房价 波动的影响机制的分析。 通过研究我们发现房地产市场供需对房价持续l 涨与房价持续 下跌的影响机制中投资需求起到了非常重要的作用。这是由于投资 需求的本质决定的，即投资需求的买入的最终目标不在于满足自我 住房消费需求，而在于在高价位时卖出。在房价上涨时期，投资需 求推动了房价长期的持续的上涨；在房价下跌时期，前卜涨时期的 投资需求的总和将直接转化成为巨量的供给，从而导致了房价的长 期的持续的下跌。 把握住了房地产市场供需对房价的影响机制，我们就可以“釜底 抽薪”制定出能够有效抑制房价涨速过快的方案。 关键词：房地产：供给；需求；房价波动 东大学硕 j 学付论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi st h ep i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y e a c hy e a r ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya b s o r b sal o to fl a b o r sa n dp r o m o t e s t h ed e v e l o p m e n to ft h es t e e li n d u s t r y ，c e m e n ti n d u s t r ya n dm a n yo t h e r r e l a t e di n d u s t r i e s r e a l e s t a t em a r k e ti s c l o s e l yr e l a t e dw i t ht h e f i n a n c i a lm a r k e t i t sb o o mw i l ll e a dt ot h eb o o mo ft h ef i n a n c i a lm a r k e t ， a n di t sr e c e s s i o nw i l lr e s t r a i n tt h ed e v e l o p m e n to ff i n a n c i a lm a r k e t r e a le s t a t ei sn e c e s s i t yf o re v e r y o n e a st h ep il l a ri n d u s t r yo ft h e n a t i o n a le c o n o m y ，i t ss t e a d yg r o w t ha n dc o n t i n u e dd e v e l o p m e n th a v ea s i g n i f i c a n ti m p a c to nt h es t a b i l i t yo ff i n a n c i a ls y s t e m ，t h ed e v e l o p m e n t o fn a t i o n a le c o n o m ya n dt h ei m p r o v e m e n to fp e o p l e 。sl i v i n gc o n d i t i o n h o w e v e r ，t h eh o u s ep r i c eh a sc o n t i n u e dt oi n c r e a s es of a s ti nr e c e n t y e a r s a c c o r d i n gt o t h ed a t af r o mc h i n as t a t i s t i c a l y e a r b o o k ，t h e a v e r a g eu r b a nh o u s ep r i c ep e rs q u a r em e t e rw a s2 ，359y u a ni n2 0 0 3 ， w h i l ei n2 0 0 7i ti n c r e a s e dt o3 ，8 6 4y u a n ，w h i c hh a dat o t a li n c r e a s eo f 6 3 8 i nf o u ry e a r s t h ei n c r e a s e s p e e di ns o m el a r g ec i t i e si sm u c h l a r g e r ，a n dt h e r ei so b v i o u sb u b b l e f o re x a m p l e ，a c c o r d i n gt ot h e s t a t i s t i c a ld a t ao fb e i ji n g ，t h ea v e r a g eh o u s ep r i c ep e rs q u a r em e t e rw a s 4 4 5 5 8 8y u a ni n2 0 0 3 ，w h i l ei n2 0 0 7i ti n c r e a s e dt o 1 0 ，6 6 1 1 2y u a n ，s o w ec a ns e et h et o t a li n c r e a s ei s13 9 3 i nj u s tf o u ry e a r s t h eq u i c k p r i c ei n c r e a s ew i l lc r e a t eab u b b l e o n c et h eb u b b l eb u r s t s ，i tw i l lb r i n g g r e a td i s a s t e rt ot h ef i n a n c i a ls y s t e ma n dt h ew h o l ee c o n o m y i i i 尔大学硕七学付论文 a sw ea l lk n o w ，h o u s ep r i c ei sd e c i d e db yb o t hs u p p l ya n dd e m a n d o ft h er e a le s t a t em a r k e t t h i sa r t i c l e sa n a l y s i si sb a s e do nt h ei m p a c t o fs u p p l ya n dd e m a n do nt h ep r i c e f i r s t ，t h i sa r t i c l er e v e a l ss u p p l ya n d d e m a n ds i t u a t i o na n dp r i c ef l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t em a r k e tb y d e t a i l e dd a t a ；t h e n ，i ta n a l y z e st h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t e m a r k e ts u p p l ya n dd e m a n d ，a n dt h e i ri m p a c to np r i c ef l u c t u a t i o n s t h i s a n a l y s i si ss e p a r a t e di n t ot w oa s p e c t s ，o n ei st h er e a le s t a t em a r k e t s u p p l ya n dd e m a n d si m p a c to nt h er i s i n gp r i c e ，t h eo t h e ri st h er e a l e s t a t em a r k e ts u p p l ya n dd e m a n d si m p a c to nt h e d e c l i n i n gp r i c e ； f i n a l l y ，w ee m p i r i c a l l ys t u d yt h ed e m a n df u n c t i o ni nr e a le s t a t em a r k e t ， a n dv e r i f yt h ec h a r a c t e r i s t i c so fd e m a n di nr e a le s t a t em a r k e t ，w h i c h w i l ls u p p o r tt h ea b o v ea n a l y s i s t h r o u g ht h er e s e a r c h ，w ef i n dt h a ti n v e s t m e n td e m a n dp l a y sav e r y i m p o r t a n tr o l ei nh o u s ep r i c e sc o n t i n u o u sd e c l i n eo ri n c r e a s e t h i si s d u et ot h en a t u r eo fi n v e s t m e n td e m a n d ，t h eg o a lo fw h i c hi st os e l la ta h i g h e rp r i c e i n v e s t m e n td e m a n dp r o m o t e sl o n g - t e r mp r i c ei n c r e a s e d u r i n gt h eh o u s ep r i c er i s i n gt e r m ，b u tw h e nt h ei n v e s t m e n td e m a n d c h a n g e st ob eal o to fs u p p l y ，i tw i l lp r o m o t e sl o n g - t e r mp r i c ed e c l i n e d u r i n gt h eh o u s ep r i c ed e c l i n i n gt e r m i fw ek n o wt h er e a le s t a t es u p p l ya n dd e m a n di m p a c to np r i c e ，w e c a ns t o pt h eh o u s ep r i c ef r o mr i s i n gs h a r p l y i v k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；s u p p l y ；d e m a n d ；h o u s ep r i c ef l u c t u a t i o n i i i 尔人学硕十学付沦文 曼皇曼皇曼蔓皇曹鼍曼鲁i i , 一_ , , i i 一i i i i i 舅鼍曼毫曼量曼曼量曼曼 1 1 选题背景与研究意义 1 绪论 2 0 0 7 年城镇全社会固定资产投资额为117 4 6 4 5 亿元，而其中房 地产开发投资总额为2 5 2 88 8 亿元，约占了全社会固定资产投资的 21 5 ，由此可见房地产业是国民经济的支柱产业。房地产业每年 吸纳大量的劳动力，并带动钢材、水泥、电气设备等数十个相关产 业。据统计，我国住宅投资每增加l 亿元，其他2 3 个相关产业相 应增加投入1 4 7 9 亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业 有6 0 多个。住宅消费还能带动钢铁、建材、化工、汽车、家电、 装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料的增长，其带动比例 大约是1 ：6 。政府通过拍卖土地所得的土地出让金以及征收的各 种房地产税费已成为财政收入的主要来源，例如，根据重庆统计年 鉴的数据，重庆市2 0 0 7 年全年完成房地产开发投资8 4 9 9 亿元， 销售商品房35 0 0 多万平方米，共收入房地产税费4 0 0 余亿元，房 地产税费占全市财政收入的5 0 8 。 房地产市场的健康运行与金融市场稳定与发展息息相关。根据 中国统计年鉴数据，2 0 0 7 年房地产开发共筹措3 7 2 5 6 6 2 亿元的资 金，其中，房地产投资的第二大资金来源是房地产开发企业自筹资 金，占全部资金来源的31 6 ；第三大资金来源是国内贷款，占资 金来源的18 7 。但实际上，自筹资金主要来源于销售商品房的收 入，而这部分收入大部分又来自消费者的银行按揭抵押贷款。可见， 曹振良房地产经济学通论【m 】，北京：北京大学出版社，2 0 0 3 ( 6 ) ：3 2 0 i l i 尔大学硕卜学何沦文 房地产市场与金融市场密切相关，房地产市场的繁荣会带动金融市 场的繁荣，而房地产市场的萧条一定程度上也会抑制金融市场的发 展。 房地产是人们生产生活的必需品，而房地产业作为国民经济的基 础性、导向性产业，其稳定增长与持续健康发展对金融体系的稳定， 国民经济的发展，产业结构的调整，人民生活水平的提高都有着极 其重要的影响。然而近年来出现房价涨速过快的现象。以城镇住宅 市场为例，根据中国统计年鉴的数据，2 0 0 3 年城镇住宅每平方米平 均售价为2 35 9 元，而2 0 0 7 年城镇住宅每平方米平均售价为38 6 4 元， 四年的总涨幅为6 3 8 。而一些大城市房价涨速则更大一。些，存在明 显的泡沫。例如，根据北京统计年鉴的数据，2 0 0 3 年北京住宅每平 方米的平均售价为4 4 5 5 8 8 元，而2 0 0 7 年每平方米的平均售价为 l0 6 61 12 元，四年总涨幅为l3 9 3 。房地产泡沫一旦破灭将会给金融 体系乃至整个经济带来巨大的灾难，2 0 世纪9 0 年代日本房地产泡沫 破灭就是一个先例。 众所周知，房价是由房地产市场的供需双方共同决定的。本文试_ 图揭示出房地产市场供需现状与房价波动现状，并深入剖析房地产 市场供需所特有的特点及其对房价波动的影响机制。把握住了供需 的对房价的影响机制，我们就可以“釜底抽薪”制定出能够有效抑制房 价涨速过快的方案。 2 i fj 尔大学而l ：7 f ? ，沦文 1 2 文献综述 1 2 1 国内研究现状 时筠仑等( 2 0 0 5 ) 从房地产价值的自然增长、市场供求关系和 心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提 出了相应的房价调控对策。孔煜等( 2 0 0 6 ) 圆指出房地产兼具消费品 和投资品的双重属性，并分析了房地产价格波动的运行特征，最后 结合我国房地产价格波动的实际情况，提出了相应的政策建议。宋 建忠( 2 0 0 9 ) 从供需均衡分析入手，把房地产的需求分为生活必须品 需求、奢侈品需求和投资品需求，通过对这三种需求的不同特点的 分析，以及在实现短期均衡的特点和房地产市场调节过程的分析， 指出房地产价格自然调整将是一个大起大落的过程，因而必须加大 房地产市场的干预。段忠东等( 2 0 0 7 ) 从理论上探讨了房地产价格 波动影响银行信贷增长的作用机制。在此基础上，他利用2 0 0 0 年1 月 至2 0 0 6 年8 月的月度数据，运用多变量协整分析技术对我国房地产价 格影响银行信贷的效应进行实证检验。其研究结果表明，房地产价 格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在 短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行 信贷增长产生影响。而银行信贷也成为房地产价格短期波动的 g r a n g e r n 因。梁云芳、高铁梅( 2 0 0 6 ) 通过对不同地区不同用途商 时筠仑，雷星晖，苏涛永房价波动与影响因素分析f j 】价格理论与实践，2 0 0 5 ( 0 4 ) 孔煜，魏锋，任宏房地产价格波动及特征分析【j 】中国物价，2 0 0 6 ( 0 2 ) 锄宋建忠房地产价格波动的动态模犁分析【j 】商场现代化，2 0 0 9 ( 0 7 ) 够段忠东，曾令华，黄泽先房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究【j 】金融论 坛，2 0 0 7 ( 0 2 、 尊梁云芳，高铁梅我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析【j 】管理世界，2 0 0 6 ( 0 8 ) i i l 自：大学硕七学位沦文 品房价格变动的比较，认为我国目前房地产市场中商业用房和办公 用房的价格波动比较稳定，而市场的不稳定主要是由于住宅价格的 波动引起的。同时他们对影响住宅价格的需求、供给以及资本的可 获得性等因素进行了分析，得出结论：在各类供给因素中，土地交 易价格的变动，对住宅价格的变动有较大的同向影响，因此指出， 一 政府可以通过调控“地根 ，进而调控房价；在各需求因素中，上一 期住宅价格波动，具有较强的滞后影响；而在各资本因素中，利率 的变动对住宅价格有较大的影响。最后，通过m t v 模型，将各因素 综合起来考虑，他们认为在样本区间内资本的可获得性和需求的变 化对住宅价格的波动有较强的影响，而供给因素对住宅价格的波动 影响较弱。 段岩燕和曹振良( 2 0 0 5 ) 认为房地产价格的关键是土地和金融， 土地决定房地产的供给，金融决定房地产的需求，土地的供给弹性 较小，因此调节房地产价格还以金融措施为主。孔煜( 2 0 0 9 ) 圆根据 我国土地政策制度变迁中土地供应方式、供应数量和供应结构发生 的变化，分析了它们对土地价格的影响，进而考察了我国地价与房 价之间的关系。况伟大( 2 0 0 5 ) 通过构建一个线形城市的住房市场 和土地市场模型，分别就c o u r n o t 空间竞争和规制情形，探讨了房价 和地价关系。他得出的基本结论是：规制情形下的房价和地价高于 无规制情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负 相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性正相关关系；房价与 地价g r a n g e r 因果关系检验表明，短期内房价和地价相互影响，长期 段岩燕，曹振良调控商品住宅价格的关键一一土地和金融【j 】当代经济，2 0 0 5 ( 2 ) 。孔煜土地政策对地价与房价的影响【j 】全国商情( 经济理论研究) ，2 0 0 9 ( 0 2 ) 尊况伟大房价与地价关系研究：模型及中国数据检验【j 】财贸经济，2 0 0 5 ( 11 ) 4 i i l 尔大学硕士学何论支 量曼量曼曼量曼曼ii 一i i 皇置皇皇曼量曼曼晕皇 内地价是房价的g r a n g e r 。因此，他们认为要将房价降下来，短期 内，一方面应增加土地供给，另一方面应控制房价和地价过快，卜涨； 在长期，主要应抑制地价的过快上涨。任荣荣、刘洪玉( 2 0 0 8 ) 从 基本的供给理论出发，建立了土地供应对住房供应影响的分析模型， 并以北京市为例，进行了实证研究。其结果表明，在我国当前的市 场环境下，土地供应是住房供应的一个重要影响因素，土地价格对 住房开发建设具有明显的制约作用，开发商往往会采取主动的策略 助推房价的上涨。在我国当前住房需求日益旺盛以及房价快速一卜涨 的环境下，增加政府的土地供应是提高住房供应的一个有效手段， 同时，要注重加强对土地供应时效性的管理，以提高政府土地供应 的效率。 一 李春吉、孟晓宏( 2 0 0 5 ) 在一个简单的局部均衡模型基础上， 利用l9 9 9 2 0 0 3 年全国31 个省市的房地产市场的面板数据分析了中 国房地产市场结构和价格问题。他们的研究结果表明：开发商在房 价，卜涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房，这有可能带来风险； 住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为，这有可能形成房地产 泡沫；经济适用房的供给不足使普通居民利益受损。并提出如下建 议：对房地产市场的调控重点应该调整开发商投资方向，减少别墅 高档房的投资，增加低档房和经济适用房的投资，采取有效措施限 制普通商品住宅市场上的投机行为。周京奎( 2 0 0 2 ) 认为我国房地 产业集中度低的状况严重影响了我国房地产企业的市场竞争力，阻 任荣荣，刘洪玉土地供应对住房供应的影响研究【j 】建筑经济，2 0 0 8 ( 0 3 ) 曲李春吉，孟晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析f j 】，产业经济研 究，2 0 0 5 ( 0 6 ) 国周京奎产业集中型垄断与中国房地产市场结构优化【j 】生产力研究，2 0 0 2 ( 0 3 ) l i l4 ：夫学硕l 学伊论文 碍了房地产市场结构的优化，并运用博弈论及产业组织理论的相关 分析方法，论证了产业集中型垄断是我国房地产市场结构优化的有 效途径。万浩华( 2 0 0 6 ) 认为我国有关寡头垄断市场的分析，般 都集中在电力业、通信业等，然而房地产市场也是一种重要的寡头 市场类型。他提出了我国房地产市场是一个区域性寡头垄断市场的 论断，同时在此基础 二分析了我国房地产企业的定产与定价策略， 论证了我国房地产企业存在着合谋的强烈动机，并在此基础上提m 了预防房地产企业合谋的相关建议。邓宏乾、陈峰( 2 0 0 7 ) 通过时 间序列数据分析住宅产品价格体系之间的因果关系，并利用截面数 据建立多元计量模型量化住宅市场产品结构对房价的影响力度。他 们实证研究表明我国住宅结构失衡是导致住宅市场价格上升的主要 因素，当前的房价上涨实质为结构性泡沫。稳定或保持适度的住宅 价格上涨，应采取增加经济适用房、普通住宅的供给；建立完善的 住房保障体系；实施有区别的税收、信贷政策，完善住宅市场监管 体系等措施。 国内住房需求的研究方面，较多集中在需求量预测方面，如葛 一 金辉等( 2 0 0 3 ) 的变量滞后模型，李菲( 2 0 0 4 ) 的动态灰预测模型， 赵健( 2 0 0 5 ) 的扩展线性支出系统( e l e s ) 模型，任荣荣等( 2 0 0 5 ) 的误差修正模型，梁宗经等( 2 0 0 6 ) 的b t 神经网络方法等。 刘洪玉等( 2 0 0 7 ) 从宏观经济学中家庭储蓄与消费行为的基本 理论出发，建立住房需求方程，并将误差修正模型应用于方程的估 计，进而分析我国住房需求的长期与短期的行为特征。其研究表明， n 、万浩华我国房地产市场的结构和行为分析【j 】江西社会科学，2 0 0 6 ( 0 6 ) 。邓宏乾，陈峰中国住宅市场结构与房价的关系【j 】开放时代，2 0 0 7 ( 0 4 ) 留刘洪玉，任荣荣我国城镇商品住房需求的行为特征分析【j 1 土木工程学报。 2 0 0 7 ( 1 2 ) 6 l l l 尔人硕- ! 学付论文 皇量罡璺鼍曼曼曼皇皇舅舅曼量曼曼暑鼍寰曼曼鼍曼o i n 一一一一；一m l 曼皇曼曼曼 当前我国住房市场中住房需求偏离长期均衡关系的短期波动较小， 并具有很强的恢复长期均衡关系的能力；住房需求具有较高的收入 弹性，不管从长期还是短期来看，需求均伴随收入增长而高速增长； 住房面积需求具有极大的刚性；目前我国住房需求的增加是一个必 然的过程，适当增加供给尤其是公共住房的供给是解决住房问题的 根本出路。 郑思齐等( 2 0 0 7 ) 将预期因素引入住房需求方程，考察了居民 对房价上涨的预期是否会放大住房需求。他们通过成都市的调研数 据所作的实证研究显示，在控制其他因素不变的情况下，如果居民 预期未来年内房价会继续上涨，其住房需求会提升9 6 ，基于实 证结论，深入分析了预期和房价的互动作用机理。王华春等( 2 0 0 9 ) - 认为在信息不完全条件下，预期与房地产价格波动具有内在作用机 制。通过对实施各种政策组合与预期因素变化的实证分析，他们认 为，为形成稳定的预期，应该从加大房地产产品市场供给力度；进 行分类指导，区别调控市场参与对象；房地产开发过程透明化；完 善住房保障体系建设，合理引导与有效稳定市场的心理预期等方面 进行科学调控与管理，让房地产行业拉动内需，确保消费者利益， 谋求社会整体福利的同时，防止利益团队人为左右房地产价格和市 场，切实推进房地产市场健康发展。 1 2 2 国外研究现状 国外大部分经济学家认为，房地产的供求决定着房价，房价上涨 郑思齐，王寅啸房价上涨预期对住房需求的放大效应研究i j 】中国物价，2 0 0 7 ( 0 6 ) 曲王华春，赵蕊，陶斐斐。段艳红理性预期、地产波动与宏观调控政策取向【j 】北 京邮电大学学报( 社会科学版) ，2 0 0 9 ( 0 5 ) 7 i | l 力：大学顶学付沦文 的主要因素在于供求失衡。j r k n i g h t ( 19 9 4 ) 1 i 开究了住宅市场中价格 信号的作用，指出价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。 q u i g l e y ( 19 9 9 ) 采用供求平衡确定价格的模型，选择了房地产价格作 为因变量，人口、就业、收入、房屋开工和许可的面积、房屋空置 率和房地产抵押贷款情况作为自变量，通过回归分析的方法得出结 论：宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，对长期价格却起影 响作用。c h u c h i al i n ，s u o j i n gl u n ( 19 9 9 ) ，b e r k o v e c j ( 19 9 7 ) 等人把 住宅需求分为投资需求和消费需求两部分，并对不同收入水平家庭 的住宅需求进行了实证研究，指h 高收入家庭对住宅的需求更倾向 于投资需求。d e n i s e 等( 19 9 6 ) 从房地产资产市场和使用市场的概念出 发，全面论述了关于房地产市场平衡的四象限模型。 国外的土地制度、人口数量以及经济发展程度等国情与我国存 在较大的差别。国外的土地制度是土地私有制，土地的供给弹性较 大；我国实行的土地国有制，土地的供给弹性比较小。另外，国外 的人口数量少，住房需求就要小一些，而国内的人口数量巨大，住 房需求就额外的旺盛。在认清这些差别的前提下，上述文献中的分 析手法还是有借鉴意义的，但是我国房地产价格的分析应基于我国 的基本情况。 1 3 本文研究思路与方法 研究思路：从三个层次展开研究一一数据分析、理论定性分析、 实证定量分析。第二章对应数据分析过程，主要工作是收集房地产 市场的供给、需求以及房价波动方面的数据，然后进行数据分析与 图表分析，从而实现对房地产市场的供给、需求以及价格波动状况 一 l l i4 i 大学硕_ ：学付论文 进行一般性的描述；第三章对应了理论定性分析过程，主要工作是 对房地产供需的特点以及影响供需的相关因素进行分析，然后系统 的定性分析房地产市场供需所独有的特点对房价波动的影响机制。 第四章对应了实证分析过程，用计量工具实证分析房地产市场需求 函数，从而验证房地产市场需求特点，以进一步的佐证第三章中房 地产市场供需所独有的特点对房价波动的影响机制的分析。 研究方法： 1 运用供需理论 任何商品的价格都是由供给与需求双方面共同决定的。因而本 文试图用供需理论分析中国房地产市场的供需特点对房价波动的影 响机制。 2 运用实证分析 在本文的论述中主要采取定性分析，但为了使论据更具有说服 力，文中也使用了一定的计量分析。在这两种方法的结合下，文章 的论点更具可信性。 1 4 本文创新 本文主要的创新之处有两点：首先，本文系统的定性分析房地 产市场供需所独有的特点对房价波动的影响机制，而这一分析过程 又从两方面来展开，一方面是对房地产市场供需特点对房价持续上 涨的影响机制的分析，另一方面是对房地产市场供需特点对房价持 续下跌的影响机制的分析；最后，本文实证分析房地产市场消费者 的需求函数，验证房地产市场需求特点，从而进一步的佐证第三章 中房地产市场供需所独有的特点对房价波动的影响机制的分析。 9 l l i 尔大学硕十学伊沦文 2 房地产市场供需与房价波动概况 2 1 商品房以及住宅市场供给现状 l9 9 5 年以来中国城镇房地产开发投资保持了很高的增长速 度，从l9 9 5 年3l4 9 0 亿元增长到2 0 0 7 年2 5 2 8 8 8 亿元，平均每年 增幅约为l9 41 。而住宅开发投资也保持了较高的增长速度，从 19 9 5 年l7 5 3 1 亿元逐年增长到2 0 0 7 年l8 0 0 5 4 亿元，平均每年增 幅约为2 2 2 4 。住宅投资占房地产开发投资的比重一直非常大， 并且呈逐年增长的趋势，l9 9 5 年的比重为5 5 6 7 ，而2 0 0 7 年比重 则达到了71 2 0 ，l9 9 5 年至2 0 0 7 年的平均比重约为6 3 2 6 。 l9 9 5 年至2 0 0 7 年中国城镇固定资产投资、房地产开发投资与 住宅投资状况如表2 1 所示： 表2 1 中国城镇固定资产投资、房地产开发投资与住宅投资状况 城镇伞社会固定城镇房地产开发住宅投 城镇住宅投资 资产投资投资资占房 年 总额总额地产开 份总额( 亿 年增幅 ( 亿 年增幅( 亿年增幅 发投资 元) 元)元)比重 l9 9 5 1 5 6 4 3 7 3 1 4 9 01 7 5 3 15 5 6 7 l9 9 6 1 7 6 2