三亚东和游艇酒店管理回报模式分析报告

东和集团海南营销中心 1 东和 中央海岸私属游艇酒店 投资 管理 回报模式 建议 2009.8.6 东和集团海南营销中心 2 目 录 一、 产权酒店的概念 1. 产权酒店的 由来 2. 产权酒店 定义 二、 调研对象投资模式基本情况 三、 投资回报模式思路 1. 完全 投资型模式 2. 完全自住型模式 3. 部分自住型模式 东和集团海南营销中心 3 一、 产权酒店的 概念 1.由来 产权式酒店由 时权酒店 （ TIME SHARE）演变而来，又称酒店式公寓，在国外已经有几十年的历史， “自用 ”和 “投资 ”是其两大卖点。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的 亚力山大耐提。 1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。 2. 定义 产权式酒店的定义是，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得 一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近 10年来，全世界产权式酒店平均每年增长 15 8。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。 东和集团海南营销中心 4 二、 调研对象 基本情况 对比 近几年来，三亚国际化程度的不断提高，众多国际国内知名品牌酒店云集于此，目前 市场上在 售的 高星级产权酒店项目屈指可数， 此次项目调研对象有 六 家 ，其中三亚湾 四 家，亚龙湾两家，详情见下表 : 项 目 天域二期 爱琴海岸 国光豪生 国际公馆 三亚湾红树林 玉海国际 类 别 产权酒店 产权酒店 产权酒店 产权酒店 股权酒店 酒店式公寓 销售情况 已售罄 已售罄 尾 房（ 100 余套） 销售中（ 800 套） 即将 亮相 （ 5000 套） 尾 房（ 200 套） 平米均价 25000 40000 20000 30000 暂 无 15000 投资回报模式 每年返还业主 税后 客房收入的 40%作为回报 每年返还业主 税后 客房收入的 45%作为回报 每年返还 业主税后年客房收入的 35作为回报 每年可获总房款的5%的回报率； 分红指数 ：即某房间的总房款 /基准房间的总房款 基准房间 ：即在所有可售房间中，价格最 居中的那一间；红利所得 =分红指数 /所有可售房间分红指数之和 X 酒店的可分配利润 每月返还 1 千元给业主， 1 年即12000 元 东和集团海南营销中心 5 免费入住 业主每年可获赠 21天（按酒店平季 4月至 9月平日的 21 分计）的客房自用，不可累积，过期无效； 每年可免费入住 4-9月除法定节日以外的 21天，不可累积，过期无效； 每年可免费享受 35分的客房入住权，并且可授权其亲友享受此权利，不同时期入住按计分制计算，不可累积，过期无效； 每年享受 1 个月免费入住权，五一、十一、元旦等国家法定假日住一天折抵两天，春节黄 金周住一天折抵四天，平时无限制，不可累积，过期无效； 每年有 30 天免费居住权，并可以任意选择于三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、青岛、北京等全国各地红树林系列酒店与加盟酒店使用、任意选择标准间或总统套等房型入住、任意选择淡季或元旦、春节等旺季时间入住；自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金 每年两个月免费入住，淡旺季及法定假日按比例折算，不可累积，过期无效； 委托签约年限 委托经营期限为 30年，3 年一签 ； 委托经营期限为 30年，6年一签； 委托期限为 18年，分三个时段，每个时段为 6年； 暂 无 暂 无 5 年一签 结算方式 年底结算返还 年底结算返还 年底结算返还 前三年的回报在购买房产时一次性返还在房款中折抵房款，后两年在每年年底返还 酒店经营的可分配利润，通过“红树林房网”面向所有业主定期分配，从酒店运营第二年起，按月分红 年底结算返还 东和集团海南营销中心 6 三、 投资回报 管理 模式思路 业主办理购房手续时，必需与酒店管理公司签署委托经营协议， 确定业主与管理公司的委托关系及方式。 业主的客 房委托 酒店 管理公司管理 ,有以下三种基本模式： A. 完全投资型 1） 业主所购客房 全权 委托酒店经营管理公司管理， 酒店运行费用全免 。业主在委托期内，可分配年客房营业收入的 30%-40%， 或 客房总价 5%的固定回报 ， 且 每年可获赠定期的免费入住 。 年固定回报率 模式 该模式为 三亚 早期产权酒店项目惯用的回报方式，当时颇受市场 追捧 ，但由于很多酒店后期 产生 经营 成本过高等问题，固定回报率往往达不到 当时 协议标准 ， 经营方承担较大风险 ； 如早期的亚龙湾华宇皇冠假日酒店与亚龙湾 5 号产权别墅均 因 固定回报率问题 最终停止了对外销售，且造成一定的负面影响； 年收益 比例回报 模式 该 模式近年来较为盛行， 由 开发商和 业主 共同承担酒店经营风险， 操作相对灵活，可为开发商规避许 多风险 ，但 酒店利润核算如何得到业主的认可 成为 施行 该模式前必须解决的问题； 具体 可 参考国光豪生度假酒店与三亚东和集团海南营销中心 7 湾红树林度假酒店的 做法； 2)免费入住 权 ； 业主 在购置 客房 后，每年会获得一个月左右的免费入住天数（或 积分 ），但由于三亚旅游市场淡旺季 区分 明显，酒店客房 价格 会 随之 波动 ，故 业主 在淡旺季和法定假日入住 必须 按比例折算， 具体可参考国光豪生 酒店 、三亚东和集团海南营销中心 8 湾红树林 度假酒店 的 积 分制 入住模式； 入 住 时 期 每天 分数 天数 合计 分数 淡季： 指公历每年的 4、 5、 6、 7、 9、 10六个月， “ 清 明节 ” 、 “ 端午节 ” 、 “ 中秋节 ” 、 “ 五一 ” 国际劳动 节和 “ 十一 ” 国庆节除外 1 170 170 旺季： 指公历每年的 1、 2、 3、 8、 11、 12 六个月，旺季 周末、传统 “ 春节 ” 、 “ 元旦 ” 和圣诞节除外 1.25 124 155 旺季周末： 指公历每年的 1、 2、 3、 8、 11、 12 六个月的 星期五、星期六 1.5 46 69 圣诞节： 指公历每年的 12月 24日、 25日 2 2 4 “ 元旦 ” ： 指公历每年的 12 月 31日至次年的 1月 2日 2 3 6 “ 五一 ” 国际劳动节： 指公历每年的 4月 30日至 5月 2 日 （根据当时的具体放假时间，如果放假时间为 5 月 1、 2、 3日，则指公历 4月 30 日至 5月 2日；如果放假时间为 4 月 30 日、 5月 1、 2 日，则指公历 4月 29 日至 5 月 1 日） 2.5 3 7.5 “ 十一 ” 国庆节： 指公历每年的 9月 30日至 10 月 6日 2.5 7 17.5 东和集团海南营销中心 9 “ 春节 ” ： 指农历每年的大年三十或二十九至正月初六 5 7 35 清明节： 每年清明节当天 2 1 2 端午节： 每年端午节当天 2 1 2 中秋节： 每年中秋节当天 2 1 2 合 计 365 470 东和产权游艇酒店积分入住建议：（ 40 分 -45分 /年） 淡季平时入住 淡季 周末入住 1:1.5 旺季入住 1:1.5 旺季周末入住 1： 2 五一、十一、元旦及其它法定假日 入住 1:3 春节入住 1:5 东和集团海南营销中心 10 户型对比建议：（以小户型作为对比参照物） 普通户型（小户型） 中户型 1:2 大户型 1:3 综合考虑区位、品牌和酒店星级等因素， 建议 东和集团下属酒店 入住 对比 ： （以产权游艇酒店作为对比参照物） 产权 游艇酒店 卡尔森丽笙酒店 1:1.5 皇冠假日酒店 1:1 假日酒店 1:1 椰蓝湾酒店 1:0.8 重庆皇冠花园酒店 1:0.8 业主未使用完的年免费入住天数问题，大多数项目采用不可累积、 过期无效 ； 但 三亚湾红树林度假酒店 明确写明 自酒店运营第 二年起， 业主 未使用完的免费 入 住天数，将按平均业主价折返现金 ； 鉴于其为本案未来最具威东和集团海南营销中心 11 胁的竞争对手， 本案 该 如何 应对 ， 需尽快确定 ； 另外关于业主入住但积分不足的情况，建议计算出积分中每分的价值，然后按 每 分 价 值进行 结算 ； 例如： 1 分 =500元， 0.5分 =250元 若一业主春节入住，但其积分只有 4分， 而春节入住一天需 5分，则 业主只需另缴纳 500 元即可； 另外还可以将积分价值用于现场销售说辞； 建议 ：本 案私属游艇酒店采用年收益比例回报模式，每年返还业主客房收入 30%-40%作为回报 ， 按积分制 赠 予业主一定的免费入住权（旅 游淡旺季及法定假日入住按比例折算），并聘请第三方独立会计事务所进行利润 核算 ，年终进行客房收入分配 ， 计算公式如下： 完全投资型 可分配收入 =酒店 客房 本年度总收入 X该 业主客房总价值酒店总价值 X30%或 40% -业主税费 （备注 ；该公式中的总收入 指毛收入） B.完全自 住 型 东和集团海南营销中心 12 业主客房完全自住 ，不委托酒店经营管理公司进行经营 ，只委托酒店经营管理公司进行 日常 物业管理。 自 住 期内，酒店经营管理公司提供酒店基本管理服务，业主须支付酒店基本运行费用和其它 消费 费用。不参与酒店利润分配。 此 模式 类似于传统统物业管理模式， 但 物 业费相对较高， 基本都 达到 5-10 元 /平米 ； C.部分自 住 型 业主每年自住所购酒店客房一定的时间，自住以外的时段委托酒店经营管理公司进行经营管理。非出租期间（自住时间） 酒店管理公司提供酒店基本服务，业主须承担 住店期间 的 酒店基本运行费用 及其它消费费用 ， 年终 亦按 客房 年 营业收入的 30%-40%加权分配。 此类物业与完全委托型的分配方式基本类似 ； 但入住天数（或积分）要多于完全委托型的物业， 如天域二期管理采用了此模式，业主住店时的酒店基本运行费高达 50 元 /平米 /月； 计算公式如下： 部分自住业主可分配收入 =酒店 客房本 年度总收入 X该业主客房总价值酒店总价值 X30%或 40% -业主税费 -业主住店时酒店基本运行费用 东和集团海南营销中心 13 （备注 ；该公式中的