（财政学专业论文）我国物业税开征与税制设计研究.pdf

内容摘要 随着住房制度的深入改革，我国房地产业得到了迅猛发展，已经日渐成为国 民经济的“支柱产业。但是在房地产业发展的同时，成型于五十年代的房地产 税制却多年未变。2 0 0 3 年底党的十六届三中全会通过的关于完善社会主义市 场经济体制若干问题的决定中提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对 不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”自此，“物业税 一词引起 了政府、学术界、实业界的高度关注，成为学术界研究和媒体报道的热点。不少 专家、学者通过与国外房地产税制的对比分析，结合我国国情，提出了我国房地 产税制改革的一些思路。但是目前的研究还存在很多不足，因此我国物业税的研 究仍然任重道远。 本文在结合前人研究的基础上，仔细研读国内外相关文献，以房地产发展现 状分析为出发点，分析了我国现行房地产税收体系中存在的问题，指出物业税开 征的必要性，同时对开征物业税进行了可行性分析。通过对比分析典型国家和地 区的房地产税收制度，总结经验，提出应改革我国现行房地产税收制度，适时开 征物业税，最后结合我国实际情况设计出物业税的具体税制要素。 关键词：物业税；计税依据；税率 a b s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sg r e a t l yd e v e l o p e da l o n gw i 廿lt h ed e e p l yr e f o r m o fh o u s i n gr u l e sa n dr e g u l a t i o n s ，a n dh a sb e c o m et h es u p p o r ti n d u s t r yo fn a t i o n a l e c o n o m y h o w e v e r , c h i n a sr e a le s t a t et a xs y s t e mh a sn o tc h a n g e de v e rs i n c e19 5 0 s ， w h o s ec h a r a c t e r sa r en o tf i tf o rt h en e wr e q u i r e m e n t so fe c o n o m i cd e v e l o p m e n t i n o c t ，2 0 0 3 ，c c pp a s s e d c c p sr e s o l u t i o n so np e r f e c t i n gs o c i a l i s mm a r k e t e c o n o m ys y s t e m ) ) ，w h i c hs a i d c o n d u c ti n n o v a t i o no nc i t y - t o w nc o n s t r u c t i o nt a xa n d f e e ，l e v yp r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t ea n dc a n c e lt h ec o r r e l a t i v ef e ew h e nt h ec o n d i t i o n i ss u f f i c i e n t t h ew o r d “p r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t e h a sa t t r a c t e dg r e a ta t t e n t i o na n d b e c o m et h eh o t s p o tr e s e a r c h e db yg o v e r n m e n t ，a c a d e m i a , a n di n d u s t r yw o r l d m a n y e x p e r t sa n ds c h o l a r sc o n t r a s t e dw i t ht h ef b r e i 印r e a le s t a t et a xs y s t e ma n db r o u g h t f o r w a r ds o m er e f o r mm e t h o d so fr e a le s t a t et a xs y s t e mr e f o r m b u tt h ep r e s e n ts t u d i e s s t i l le x i s tl o t so fl i m i t a t i o n s ；t h e r e f o r e , w es t i l lh a v es o m e t h i n gt od ot or e f o r m b a s e do nt h ep r e v i o u sr e s e a r c h , t h i sa r t i c l ea n a l y z e ss o m ep r o b l e m sa b o u tt h e r e a le s t a t et a xs y s t e m w i t hr e f e r e n c et of o r e i g nr e a le s t a t et a xs y s t e m ，t h i sa r t i c l e s u g g e s t sr e f o r m i n gc h i n a sr e a le s t a t et a xs y s t e ma n dl e v yp r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t e i n t h ea p p r o p r i a t et i m e a tl a s t ，t h i sa r t i c l ed e f i n e st h ef a c t o r so fp r o p e r t yt a x k e yw o r d s ：p r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t e ；t a xr a t eo f p r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t e ；t a xb a s e o f p r o p e r t y t a xo nr e a le s t a t e 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 声明人( 签名) ： 年月 日 厦门大学学位融鼓闰酢权使用声明 随着住房制度的深入改革，我国房地产业得到了迅猛发展，已经e t 渐成为国 民经献。嗫藿雳弛大摧荑堑吝鲭绝声壁裂瘁摄：满翻辱螨堑莺蔓洲帮稀酶舅主唾滂 例嘞触翱糨庸麟鞑颜研龠粼碱真耩懒 锖跽粜骜墀库被痢朗酣销谰关疮，怯羼嘉荤壕卵袜茅隧簖辫候逾廒瓤i 奈拿圉 薄銎、篱枣群位昆燮裁蝉碰鲛锆鳟惭黼鼎隗艳曼确獭粘 些思路。但是目前的研究还存在很多不足，因此我国物业税的研 ，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 捌受蘸胝的基础上，仔细研读国内外相关文献，以房地产发展现 状分析印出发与，分牲蓐昏羁挫孪群蜥查雹鸯匏蚺檠密尊嗥黻尹 征物业税进行 晟魑，艇 比分析典型国家和地 产税收制度，适时开 征物业锐，最启缮槭像窦际情裂硅舞碴搦溉的具体税制要素。 ( 请在以上相应括号内打“ 或填上相应内容。保密学位论文 关键词：物业税；计税依据；税率 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 签名) ： 年月 日 第一章绪论 1 1 选题背景 第一章绪论 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，它的发展对国民经济发展的持续 稳定有着重要的影响，同时它也关系着人民的安居条件。安居、乐业是社会和谐 的两大前提，有没有房子关系到人民生活的基本保障。住得好不好，环境是否舒 适直接关系到人民的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系 到社会发展目标的实现。加强宏观调控力度，引导和规范房地产业的健康发展， 已经成为国家和政府的重要职责。税收是国家进行宏观调控的重要手段，合理的 税收对于房地产业的健康发展至关重要。我国现行的房地产税收体系，是由中华 人民共和国成立以来不同历史时期颁布的相关法规、政策和执行条例所共同形成 的，在增加地方财政收入、调节经济运行和发挥分税制作用等方面，曾经发挥了 积极的作用。随着我国社会经济的快速发展和改革开放的逐步推进，这套房地产 税制已经明显滞后于房地产市场的发展，越来越不适应经济形势发展的需要，而 且也不符合国际惯例。房地产保有期间的税制存在税基狭窄、内外分设、计税依 据不合理、征管难度大、房地产税收收入增长速度远远滞后于房地产价值增长速 度等一系列问题。2 0 0 5 年，我国房地产保有阶段的税收( 房产税、城市房地产 税、城镇土地使用税) 占全国税收总额的1 8 6 ，与1 9 9 4 年相比，这一比例变 化不大。 我国房地产主要税收增长率及全社会固定资产投资增长比例见表1 1 所示。 我国物业税开征与税制设计研究 房产税+ 城市房地产税城镇土地使用税全社会固定资产 年份 数额年增长率数额年增长率 投资比率 1 9 9 46 0 33 2 5 3 0 4 1 9 9 58 1 73 5 5 3 3 63 4 1 7 5 1 9 9 61 0 2 22 5 1 3 9 41 7 3 1 4 8 1 9 9 71 2 3 92 1 2 4 4 01 1 7 8 8 1 9 9 81 5 9 82 9 0 5 4 22 3 2 1 3 9 1 9 9 91 8 3 51 4 8 5 9 19 o 5 1 2 0 0 02 0 9 61 4 2 6 4 99 8 1 0 3 2 0 0 12 2 8 69 1 6 6 22 o 1 3 o 2 0 0 22 8 2 42 3 5 7 6 81 6 o 1 6 9 2 0 0 33 2 3 91 4 7 9 1 61 9 3 2 7 7 2 0 0 43 6 6 3 1 3 1 1 0 6 21 5 9 2 6 6 2 0 0 54 3 5 91 9 o 1 3 7 32 9 3 2 5 7 2 0 0 65 1 4 81 8 1 1 7 6 82 8 8 2 3 9 2 0 0 75 7 5 51 1 8 3 8 5 51 1 8 0 2 4 8 表1 1 房地产主要税收增长率及全社会固定资产投资增长比例单位：亿元 数据来源：根据国家税务总局网站数据计算 因此，2 0 0 3 年底召开的十六届三中全会公布的中共中央关于完善市场经 济体制若干问题的决定中明确指出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不 动产开征统一规模的物业税，相应取消有关收费。 2 0 0 5 年3 月2 0 日，中国财 政部副部长肖捷出席“中国发展高层论坛”时明确表示，“中国目前在房地产保 有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。 2 0 0 5 年1 0 月1 1 日中国共产党第十六届中央委员会第五次全体会议通过的中 共中央关于制定“十一五 规划的建议( 2 0 0 6 - - 2 0 1 0 ) 中的关于推进财政税收体 制改革中明确指出要调整和完善资源税，实施燃油税，稳步推行物业税。2 0 0 6 年 1 0 月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业 税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的实施积 累经验。此后，第一批六省市试点区域消息传出。2 0 0 7 年1 0 月1 1 日，国家 税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地 区。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始 物业税“空转”运行。由此看来，对物业税的研究符合中央的方针政策，在这种 政策背景下研究实施物业税后对我国房地产业的影响具有重要的意义。 2 第一章绪论 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究动态 物业税实际上就是财产税，也称作地产税或财富税，其主体是对土地、房屋 等不动产的所有者或使用者每年按财产评估价值的一定比率征收税款，是国际上 常用的地方政府收入来源之一。对物业税的征收在国外历史悠久，当私有财产制 度确定后，对财产课税就成为了可能。 1 8 世纪由亚当斯密根据财富产生的源泉，将税制结构划分为地租税系、 利润税系和工资税系。1 9 世纪由阿瓦格纳圆根据征税客体的性质将税制结构分 为收益税系、所得税系和消费税系。2 0 世纪由阿道夫马斯格雷夫 根据社会再 生产过程中的资金运动，把税收归纳为货币资金运动过程中的课税和财产转让及 持有过程中的课税两大税系，并分别归属于所得课税、商品课税和财产课税，形 成了现代税制结构体系的基本框架。由此可见，不论哪一种类型的税制结构设计， 对财产课税都构成税制体系的重要组成部分。西方学者研究，一般认为最早的财 产税是对土地课税。随着生产发展和各种形式的财产增加，原先对土地课征的财 产税已不能满足国家财政收入的需要。因此仅对土地课征的财产税逐渐演变成对 土地、房屋、家具、牛、羊、马、服饰、家用主要食品、各种农具和其他器具、 货物、货币、债权等其他形式的动产都课征的一般财产税。随着社会经济发育成 熟，财富以各种各样新的形式出现，由于隐匿动产形式的财产比较容易，以动产 形式的财产逃避交纳一般财产税的现象日益严重，致使一般财产税很难被有效实 施。在这种情况下，西方国家在完善一般财产税征收方法的同时逐步缩小了一般 财产税的征收范围，最终又使一般财产税回到只对土地、房屋等不动产征税。 从国外财产税的发展历程可以看出，当私有财产增加并成为衡量人们纳税能 力的主要标准时，财产税经历了从对土地征税扩大到对所有财产征税，又回复到 主要对不动产征税的过程。西方学者认为，财产税是对社会财富的存量课税。财 产税的课税对象多是不直接参与流转的财产，从私人的角度看，这些财产是私人 拥有或受其支配的财富；从社会的角度看，是社会财富处于存量的部分。根据财 国亚当斯密： 国民财富的性质和原因的研究( 下) ，郭大力、王亚南译，商务印书馆1 9 7 4 年版 。阿瓦格纳：财政学( 1 8 7 7 1 9 0 1 年) 理查德马斯格雷夫： 财政理论与实践1 9 7 3 年出版 3 我国物业税开征与税制设计研究 产税的特点，西方学者一般对财产税按五种方式分类：第一种分类是根据征收范 围的不同将财产税划分为一般财产税( 或综合财产税) 与个别财产税( 或特种财 产税) 。前者是对纳税人拥有的所有财产进行课征；后者是对纳税人的土地、房 屋、资本、或其他财产分别课征。第二种分类是根据征税对象的属性不同将财产 税划分为动产税和不动产税。动产指可以移动的财产，其特征主要是具有移动性。 动产又可分为有形动产与无形动产，有形动产如机械、车辆等，无形动产如股票、 债券、抵押权、银行存款等。不动产指不可以移动的财产如土地、房屋等，其特 征是易于辨认，不容易隐匿。第三种分类是根据征税是否可以连续将财产税划分 为经常财产税与临时财产税。经常财产税为每年都课征，具有经常性的税收收入； 临时财产税只是在非常时期为筹措经费而临时开征，比如战争期间。第四种分类 是根据征税对象的不同将财产税划分为静态财产税和动态财产税。前者是对某一 时点的财产占有情况依其数量或价值进行课征，如房屋、土地等其他动产；后者 是对财产的转移、变动并按财产转移价值为基础进行课征，如遗产税、赠与税。 第五种分类是根据计税依据的不同将财产税划分为财产价值税( 财产净值税或财 富税) 与财产增值税( 财产收益税或资本利得税) 。前者以财产的全部价值为计 税依据，后者以财产增值额为计税依据。西方学者通过研究发现，财产税具有调 节社会财富分配和影响投资决策，促进资源重新配置的功能。财产税是针对社会 财富进行征税。通过合理的财产税制建设，让纳税能力大的人负担较多的税，纳 税能力小的人负担较少的税或者不纳税，是对收入的一种二次分配，使社会财富 重新分配，能够有效地防止社会财富过度集中在少数人手中，避免因为贫富差距， 社会两极分化引发一系列社会问题。同时财产税多属于地方税，在大多数相对分 权的国家中，地方政府对财产税制度的制订拥有较高的自主权。各地区因为经济 发展状况不同，地方政府在制订财产税税收制度也会有所差异。纳税人相同价值 或数量的财产在不同地区可能会承担不同的税收负担，会直接影响纳税人对纳税 地点的选择。这种影响所带来的后果，促使了资本和人力资源在不同区域间的流 动，使资源在全社会范围内进行重新配置。在同一区域内，地方政府对何种形式 的财产是否征税和征多少税，同样会影响纳税人是否进行投资的选择，当纳税人 进行投资后，所投资的该类财产因被课税而超出了纳税人能够承受的税收负担 时，纳税人就会选择改变原有的投资选择，而将资本用于那些不需要征税或税收 4 第一章绪论 负担较轻的财产，促使了资源在某一区域内的重新分配。 1 2 2 国内研究动态 1 2 2 1 关于物业税是否应该包括土地出让金问题 土地出让金从广义上来看，是政府出让土地取得的所有收入。狭义上来看， 还应该从收入中减去缴纳的税费和拆迁安置费，这部分净收入为地价。围绕着土 地出让金，学术界有两种观点：一种认为开征物业税后，应该取消土地出让金， 把土地出让金作为设计物业税税负时需要考虑的基数；另一种观点认为土地出让 金与物业税性质不同，都有存在的理由，物业税不应该包括土地出让金。吴俊培 、马克和 、许一 、李家鸽和马丽波认为物业税应该包括土地出让金，也就是 说，取消土地出让金，改为按年在物业税中征收。主要理由是，现在地价攀升导 致房价太高，认为以物业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发 者身上转移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可 以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起 房。何振一 、刘维新 、杨重光 、宏诚认为物业税与土地出让金不可替代。他 们认为，物业税是财产税的一种，而土地出让金是地价的别称，地价是政府以土 地所有者身份，在出让土地使用权时收取的土地价款，它并不是政府为实现公共 管理职能收取的费用。两者是性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地价是 市场范畴，两者不能也不应相互替代。他们反对简单地把一次性收取土地出让金 看成是政府的短视，认为政府的短视不在于是否一次性收取土地出让金，而在于 政府对土地开发有无长远规划。 1 2 2 2 关于开征物业税与相关房地产税种的改革问题 在我国，房地产税收体系包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕 吴俊培：关于物业税阴涉外税务，2 0 0 4 ，( 4 ) ：5 8 马克和：我国开征物业税的难点及现实选择阴税务研究，2 0 0 4 ，( 4 ) ：4 3 - 4 6 许一：我国开征物业税初探【j 】财会研究( 甘肃) ，2 0 0 4 ，( 5 ) ：1 1 1 3 o 李家鸽马丽波：启动我国物业税制的税负探析明金融与经济，2 0 0 4 ，( 6 ) ：1 3 1 5 何振一：物业税与土地出让金不可替代性简论【j 】中国国土资源经济，2 0 0 4 ，1 7 ( 7 ) ：4 6 刘维新：开征物业税提 的背景及对房地产开发与消费的影响叨中国房地产金融，2 0 0 4 ，( 5 ) ：3 - 6 西杨重光：开征物业税宜缓行【j 】嘹望，2 0 0 4 ，( 1 4 ) ：5 8 5 8 宏诚：物业税如包含土地出让金弊多利少叨中国房地信息月刊，2 0 0 4 ，( 6 ) 5 我国物业税开征与税制设计研究 地占用税、土地增值税、契税和印花税。其中，前三者是房地产在持有过程中需 要缴纳的税收，然而因为房产税的征税范围过窄、免税范围过宽导致了国家在房 产持有这一环节调节乏力。安体富和王海勇1 2 认为，在房产保有阶段征税，可以 起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。城市房地产税的纳税人是外资企 业，在统一税制的原则下，应予合并。房产税和城市房地产税合并后统一开征物 业税，物业税就是房地产税的别称。至于城镇土地使用税，从某种意义上说，它 不是税，而是地租。我国已经建立了国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使 用者向国家一次性缴纳的地租，故在其使用年限中不应该再次缴纳土地使用税， 城镇土地使用税应予取消。后三者是房地产在流转环节需要缴纳的税收，这一环 节的税负相对是比较重的，阻碍了资源的正常流动。耕地占用税开征的目的是抑 制对耕地资源的过度占用，但是因为我国的耕地占用税采用的是以实际占用耕地 面积乘以定额税率一次性征收的办法，而定额税率是根据耕地所在地区人均耕地 面积的多少确定的，偏离了土地价格，与地价相比，耕地占用税的税负是非常低 的，起不到任何抑制作用，失去了当初开征的目的。因此，必须对耕地占用税进 行改革。将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值，并根据不同地区采用差 别税率。另外，我国土地增值税的名义税率过高，过高的税负对房地产投机行为 有一定的抑制作用，但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。我国仅就已 出售土地的增值额课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会 强化对保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源被合理利用。由于土地增值税 计算繁琐，征收阻力大，已造成很高的税收成本，收入变得得不偿失。所以，对 于土地增值额可以采用所得税的形式予以调整，取消土地增值税，以免重复征税。 2 0 0 6 年5 月2 9 日，国务院发展研究中心( 以下简称”国研中心”) 不动产税改革 研究课题组发布中国不动产税研究第二期报告对税种设置提出了初步设想， 在合并税种方面与以上观点一致，但课题组还特别强调要保留契税，理由是契税 是不动产的流转环节一个相对独立，自成体系的税种。因此，课题组认为这个税 种以不做变动为宜。但是，在这个环节同时还存在印花税，这跟契税明显是冲突 的，应当在国家总体税制改革当中解决。 1 2 安体富、王海勇：重构我国房地产税制的基本思路， 税务研究，2 0 0 4 年第9 期。 6 第一章绪论 1 2 2 3 关于物业税对房价的影响 现在理论界关于物业税对房价的影响有两种主要观点，一种观点认为房价会 下降，持这种观点的人主要有李剑阁、赵燕菁、秦兵，他们的分析主要基于开 发成本的下降。按照我国现行的土地审批制度，批租制度使得地价较高，房地产 价格也随之偏高，因而居民置业的门槛比较高。现在的房价中已包含了几乎全部 的税费，这部分税费占房屋开发成本的5 0 ，甚至可能达到6 0 ，7 5 ，开征物业 税后，房地产业的税费征收环节后移，土地出让金和相关税费分为7 0 年征收， 房屋整体开发成本的下降会使房价下降；吴晓宇“在仔细计算后认为即使土地出 让金并入物业税征收，房价还是难以大幅度下跌。因为土地出让金是地价的一部 分，一般只占到地价的1 0 - 3 0 ，而土地价格一般占到房地产价格的2 0 - 4 0 ，计 算下来，出让金占房地产价格的2 - 1 2 ，取最多1 2 ，这是房价降低的极限。实 际上，开发商不可能一次将房价降低1 2 。因此，开征物业税后房价大幅下跌的 可能性不大；另一种观点认为物业税开征后房价不可能大幅下跌，他们的分析主 要基于供求关系的变化。黄贤金、刘维新从供给角度分析指出，理论上讲，开发 商的建设成本相应降低了，因此房价也就应当下降。但事实上影响房价最大的因 素还是供求关系，仅仅以成本来预测房价下降是不合理的。开征物业税后，养房 费用更高，对于拥有多套房产的房主或炒家而言负担必然加重，所以二手市场上 的房源会有一定增加，一定时期内的供应会大于需求，供求关系的改变可能会导 致二手房价的下降，但是二手市场的供应量增大也只是一段时期内可能出现的情 况，并不具有长期性。吴晓宇从需求角度分析认为，由于我国人口众多，人们的 住房需求近年才得到释放，在住房需求十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不 会太大，所以价格也不会下降很多。 1 2 2 4 关于物业税课税对象的确定 吴俊培、许一认为物业税的课税对象应该包括土地和房屋。因为物业税就是 1 3 记者采访何盛明教授、黄贤金教授、胡怡建教授、国务院发展研究中心副主任李剑阁、建设部专家赵燕 菁和秦兵律师的部分片断，来源于h t l p ：n t v $ s i n a c o n l c n ：h t t p ：删q i n g d a o n c w s c o m ；h t t p ： c h i n a o r g 等网站 1 4 吴晓字：开征物业税对房价的影响【j 】涉外税务，2 0 0 4 ，( 4 ) 7 我国物业税开征与税制设计研究 房地产税的别称，课税对象应该包括房产和地产。钟晓敏、叶宁1 5 认为物业税的 课税对象应该是房产而不包括土地。这主要是因为物业税属于财产税，而财产税 的纳税人应是财产所有人。我国城镇土地属于国有，农村土地属于集体所有，土 地使用人只拥有房产的所有权而非土地所有权，因此物业税的课税对象只是房 产。 1 2 2 5 关于物业税征税范围的确定 何盛明、席卫群认为，物业税的征税范围应该包括农村，但前提是物业税合 并耕地占用税和农业税。吴俊培反对目前对农民的家庭传统经营方式下的小土地 征收物业税，原因是要减轻农民负担。 1 2 2 6 关于物业税税率设计的问题 物业税的税率设计应该遵循以下原则：科学测算现行房地产开发建设环节予 以合并的税费的总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。席卫群1 6 、 陈颂东1 7 指出，在开征物业税之前还有一些具体工作需要处理：首先应清理收费， 对不合理、不合法的收费必须取消，只保留一部分有偿的服务、经营性收费和少 量必要的行政事业性经费，按照“受益者付费 的原则征收；另外，将属于地价 的收费重归于地价中；此外，一部分具有税收性质的收费转化为税收，并将其征 收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地 产的单位和个人在使用、保有环节承担。难点是现有的收费哪些需要保留，哪些 取消，哪些替代，这直接关系到地方政府的利益，也关系到物业税税率的高低。 而程瑶1 8 建议物业税的基准税率定在2 左右较为适宜。理由如下：如果以“1 代表土地出让金的全部，按土地出让年限为7 0 年来进行测算，那么每年收取的 土地出让金的比例应为：l + 7 0 = 1 4 。按4 0 年来进行测算，为1 + 4 0 = 2 5 。再 综合其他因素进行调整，物业税的税率应该定在2 - 3 之间较为合理。其他国家 的物业税税率一般也就在1 - 4 之间。并且其他国家大多是实行土地私有制，是 5 钟晓敏叶宁：关于物业税几个问题的探讨叨财经论丛，2 0 0 5 ，( 2 ) 1 6 席卫群：开征物业税须明确的几个细节问题 j 】涉外税务，2 0 0 4 ，( 4 ) 1 7 陈颂东：物业税的国际比较及其借鉴【j 】经济师，2 0 0 4 ，( 3 ) 1 8 程瑶：开征物业税的町行性分析明经济论坛，2 0 0 4 ，( 2 1 ) 8 第一章绪论 对土地所有权征税，我国是对土地使用权征税，因而税率也不宜过高。另外，胡 建怡认为，物业税选择税率水平的确定与物业税模式有关，其中，一种模式把土 地出让制改为年租制，如果租金体现在物业税中，税率应高于不考虑土地供给方 式的另外一种模式。由于大多数国家物业税税率设在1 - 1 5 之间，在我国提高 税率的空间已不大，因而，较为有效的解决方法是使租税并存。对具有土地使用 权的土地，在使用权属期内只缴物业税；对不具有土地使用权的房地产按房地产 缴纳物业税，按土地使用面积缴纳租金。对于具体税率设计，国研中心不动产税 制改革课题组在税率问题上认为，中央应设计统一的税率范围，并允许各地方( 市 县级) 政府在此范围内自行选择。这是基于在保持全国税制统的前提下，给予地 方政府一定程度的自由裁量权，也是世界上许多大国所采用的做法。免征额和税 率的设计要使结果大体符合“- - ) k 原则 ，即8 0 的税收来自2 0 的纳税主体， 各地区处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须交纳很少的税。考虑首次开 征财产税性质的房地产税，由于受传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强， 因此税率范围不宜定得过高，这样有利于税制改革的推进。综合考虑居民的承受 能力和国际上的惯例，税率范围可以设定在0 3 - 0 8 之间。对是否采用累进税 率的问题可以进一步探讨。固定税率和累进税率各有利弊，固定税率简便易行、 征税成本较低、税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局 限性。累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累 进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛， 容易打击纳税人的生产经营积极性。考虑到现阶段效率优先兼顾公平的原则，倾 向于采用固定比例税率。 1 2 2 7 关于税收优惠问题 关于物业税的减免对象，国研中心课题组1 9 提出以下建议： a 国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。 这主要从效率原则出发来考虑的。对政府机关，各级政府不动产征税，征税的对 象和支出对象是同一主体，开征不动产税不能增加不动产税净收入，只是增加了 额外的评估和管理成本。 1 9 国务院发展研究中心( 简称“国研中心”) 不动产税改革研究课题组2 0 0 6 年5 月2 9 日发布的 中国不动 产税研究第二期报告 9 我国物业税开征与税制设计研究 b 宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥 有的用于增加社会公共福利的不动产免税。原因是这些机构的不动产没有明确的 受益个体，或者说受益人主要是公众，应该受到社会政策的鼓励。但课题组强调， 在宗庙寺庙、公园、博物馆等地设立的经营性不动产不应该列入不动产税的减免 范围。 c 城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。 目的是使城市基础设施运行效率更高。 d 农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。课题组认为，目前对于农业 用地和农民自住用房，暂免征收不动产税，符合我国的国情。但是，从长远来看， 我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。 e 城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。有关专家 认为，从我国的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，既不是投机，也不是 投资的目的，而是基本生活住房，如果将城镇居民住房纳入不动产税，会加重普 通人的生活负担。对此，课题组具体设想是，允许一个家庭中每人有2 0 到3 0 平米的免税住宅面积，或者是允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人 口数乘以人均免税额的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存权 利。 1 2 2 8 建立健全法规，建立规范的房地产评估机制 米建国和庞风喜、钟伟和冯维江2 1 提出，规范市场经济条件下的财产关系， 是开征物业税的基础。因为物业税的开征是建立在财产登记制度基础上的，而我 国目前的财产登记管理制度基本空白，必须尽快建立。建立财产登记制度先从建 立和完善与财产相关的法律制度入手，进一步完善对公民与法人合法收入与财产 的界定和保护。合法收入的界定是前提，财产登记制度的建立是保障。然而，这 两者的实行和完善必将是一个漫长的过程，也许改革中会遇到不少阻力。 物业税以房地产的市场价值为计税依据，而市场价值是通过评估得出的，因 此，需要一套完整的评估体系。但目前国内物业价值评估体系尚未完善，所以， 如何合理评估不断变化的房地产的价值成了物业税征管中最核心最关键的问题。 加米建国，庞凤喜：改革财产税制应成为完善地方税制的突破口【j 】税务研究，2 0 0 4 ，( 4 ) 2 1 钟伟，冯维江：物业税征收的国际经验及借鉴研究【j 】税务研究，2 0 0 4 ，( 4 ) 1 0 第一章绪论 米建国和庞凤喜、马克和、耿星2 2 对这一问题提出了如下建议：首先，必须建立 有关财产评估的制度和法规；其次，设立专门的评估机构，配备专业的评估人员。 由土地部门、物价部门和地方税务局等有关单位联合设立专门的房地产评估机 构，招聘评估人员。再次，确定评估方法。以物业税开征第一年为基准年度，合 理确定房地产的估价基数，以后房地产可每三年至五年重估一次，估价以房地产 前三年平均市价为基础，加上该年评估升值价。最后，在正式开征之前，要事先 做好充分的准备工作，搜集大量详尽的房地产基本信息和较长时期内的市场信 息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。以评估值计税有利于纳税人合理使 用房产，根据自身的纳税能力和周围环境选择合适的房产，从而促进资源流动， 实现资源有效配置。 1 2 2 9 物业税税收管理权的确定 在西方国家，财产税是地方税，是地方政府收入的重要来源。财产税收入主 要用于地方市政设施和公用事业的支出。我国的物业税也应该确定为地方税，用 于地方的建设和发展。但是我国的财政体制和西方不同，物业税的征收管理权的 确定就存在问题，是归中央，还是归地方? 如果确定主要归地方，应该赋予地方 多大的税收管理权? 更加深入的一个问题是，物业税应该归属于哪一级地方政 府? 李剑阁认为物业税应归于到地方税系中，使地方政府转变短期行政行为，调 动积极性，更加关心投资环境。地方政府出售土地获取收入的短期行为事实上很 大程度上和我国的财政管理体制有关。我国的财政支出责任在省以下的地方政 府，然而财政收入的大头在中央。有资料显示：我国财政总支出的6 5 集中在省 以下的地方政府，2 0 世纪9 0 年代曾经高达8 0 。事实上，之所以开征物业税 可以使地方政府关心投资环境，就是因为地方政府有了稳定的收入来源，不必靠 卖地补充财政支出；而为了使收入获得长足的发展，必将更关心环境的建设。物 业税收入归地方，那么税收管理权也应该适当下放到地方，使之成为真正的地方 税。在中央的指导下，各地根据自身情况制定不同的物业税政策。根据以脚投票 的原理，人们会自己选择一个适合自己居住的区域。地方政府为了增加收入必将 创造更好的环境，制定更完善的政策，这是一个良性循环的过程。物业税的开征 2 2 钟伟，冯维江：物业税征收的国际经验及借鉴研究【j 】税务研究，2 0 0 4 ，( 4 ) 1 1 我国物业税开征与税制设计研究 也许可以成为下放税收管理权、深化财政管理体制改革的一次契机。另外，由于 我国的地方政府有四个层级，即使明确了不动产税作为地方税，仍需对不动产税 在地方各个级次的归属问题进行讨论。对此，国研中心课题组给出具体归属分配 的思路性方案。首先，省级政府不参与不动产税的分配。原因在于省级政府距离 居民仍然较远，在提供地方性公共产品方面的作用是比较间接的。同时，如果不 动产税的分享级次过多，也会导致地方税收体系和政府间财政关系的复杂化。其 次，对于直辖市是否参与分配，课题组也有考虑。课题组专家认为，直辖市在提 供地方性公共产品方面的作用，下辖的财政级次与财政级次与地级市基本相同， 在不动产税的分配问题上应与地级市同等考虑。再次，不动产税的分享就在地级 市、区县及县级市、乡镇三级政府之间，即以属地化原则为主、地级市与下辖区 之间适当分享的办法。具体而言，就是税源所在地的基层财政享有产生于当地的 不动产税，但市辖区财政需与地级市财政之间进行分享，分享比例可为五五分成。 1 2 第二章我国房地产税收现状分析 第二章我国房地产税收现状分析 2 1 我国现行房地产税收体系简介 2 1 1 我国房地产税收体系的设置 新中国成立以来，作为税收体系的重要组成部分，我国的房地产税制经过了 多次改革和完善。其中以1 9 9 4 年为标志的税制改革在构建适应社会主义市场经 济体制要求的新型房地产税制体系方面进行了积极有益的尝试。我国房地产业涉 及的税种共计l o 个，其中直接以房地产为课税对象的税种5 个，即土地增值 税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产紧密相关的税种5 个，即营业税、房地产企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税。从 房地产的流转过程来看，可以将其大体划分为三大类：第一类是房地产流转税类， 包括印花税、契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等税种； 第二类是房地产保有税类，包括房产税、城镇土地使用税等税种；第三类是房地 产所得税类，包括房地产企业所得税、个人所得税等税种。具体如表2 1 所示。 2 1 1 1 房地产流转税类 ( 1 ) 印花税。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭 证的单位和个人征收的一种税。根据印花税法的相关规定，在房地产开发经营过 程中，需要缴纳印花税的有：建设工程勘察设计合同，按合同金额的万分之五贴 花；建筑安装工程承包合同，按承包金额的万分之三贴花。 ( 2 ) 契税。契税是专门对转移土地、房屋权属的行为课征的税收，其纳税人是 产权的承受人。契税的征税范围包括国有土地使用权的出让、土地使用权转让、 房屋买卖、房屋赠与和房屋交换五个方面，其计税依据是房地产的价格，实行 3 - 5 的幅度税率。 ( 3 ) 耕地占用税。耕地占用税是为了保护耕地，对占用耕地从事非农建设的行 为课征的一种税。耕地占有税暂行条例规定，占用耕地建房或从事其他非农业建 设的单位和个人须按其占用耕地面积的多少，根据不同的定额税率缴纳耕地占用 1 3 我国物业税开征与税制设计研究 税。 ( 4 ) 营业税。营业税是对我国境内提供应税劳务、转让无形资产及销售房地产 的行为为课税对象所征收的一种税。在房地产开发过程中，涉及营业税的范围是 建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。中华人民共和国营业税暂行条例 规定，在我国境内提供建筑安装作业应税劳务的单位和个人，应该就其工程价款 按3 的税率缴纳营业税。建筑安装业务基本上是属于工业性作业，其经营方式 有许多特殊的地方，如承包与分包，清包工与包工包料以及各种收费计算方法等， 而且施工地点分散，有的作业还跨地区、跨省市，所以，建筑业营业税在征收管 理上有许多特殊的规定和做法，可以作为营业税的一个重要分支。 ( 5 ) 城市维护建设税。城市维护建设税是一种行为目的税，其目的是为了满足 城市化发展所需资金的需要。负有缴纳增值税、营业税、消费税义务的房地产企 业，应当就其实际缴纳的“三税”税额缴纳城市维护建设税。因为没有独立的课 税对象，它往往被视为附加税，就房地产业而言，城建税是营业税的附加。 ( 6 ) 土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其 附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的土地增值额征收 的一种税。房地产的增值主要是土地增值。土地增值税是1 9 9 4 年税制改革新设 置的税种，其目的是通过参与土地收益分配，抑制土地投机行为。土地增值税采 取四级超率累进税制。 1 4 第二章我国房地产税收现状分析 表2 1 我国现行房地产税制一览表 税种 纳税人 计税依据 税率 转让土地使用权、销 营业税售不动产、出租房产销售收入 5 者 城市维护建设 市区7 税 营业税纳税义务人营业税额县城和镇5 其他地区1 转让国有土地使用 权、地上建筑物及其转让房地产的增超额累进税率 土地增值税 附着物并取得收入的值额 3 0 6 0 单位和个人 城市、县城、建制镇从价；原值扣除1 0 3 0 后 房产税和工矿区内的房产所 房产余值或租金 的1 2 收入 有人从租：1 2 城市、县城、建制镇 大城市：0 5 1 0 元m 2 城镇土地使用和工矿区内使用土地 实际占用的国家 中等城市：o 4 - 8 元l n 2 税的国有企业、单位和 或集体所有土地小城市：0 3 6 元m 2 面积县城建制镇工矿区：0 2 _ 4 元 个人 i n 2 对占用耕地建房或其 人均耕地 3 亩：1 5 元m 2 发生房屋租赁和房地 房屋租赁合同的房屋租赁合同：o 1 产所有权转移行为的 租赁金额、房产转房产转移书据所载金额： 印花税 移书据所载金额、 0 0 5 立合同人、立据人及 证照领受人 房屋产权证和土 房屋产权证和土地使用证：每 地使用证证数证5 元 境内转移土地、房屋 契税 房地产的价格 3 5 权属行为承受方 房地产开发、转让 企业所得税企业2 5 收入、租赁收入 房地产出租和转 个人所得税个人 2 0 让所得 2 1 1 2 房地产保有税类 ( 1 ) 房产税。我国房地产税法规定，在城市、县城、建制镇和工矿区内用于生 产经营的房屋所有人或使用人，必须按房产余值或房产租金收入依法纳税。以房 产余值( 房产原值扣除1 0 - 3 0 0 5 后的余额) 为计税依据的，适用1 2 的比例税 1 5 我国物业税开征与税制设计研究 率；以房产租金收入为计税依据的，税率为1 2 。从2 0 0 1 年1 月1 日起，对 个人按市场价值出租的居民用房，用于居住的，可暂减按4 的税率征收房产税。 1 9 5 1 年8 月国务院颁布的中华人民共和国城市房地产税暂行条例。1 9 8 4 年 进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个 税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业、外国企业和外国人继续征收城 市房地产税。2 0 0 8 年1 2 月3 1 日，国务院总理温家宝签署第5 4 6 号国务院令， 宣布城市房地产税暂行条例自2 0 0 9 年1 月1 日起废止。自2 0 0 9 年1 月1 日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照房产税暂行条例 缴纳房产税。 ( 2 ) 城镇土地