《房地产开发与管理》考试大纲.doc

课程性质与设置目的房地产开发与管理课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运作规律，并以较小的代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，属于经营管理学科的一个分支。具有综合性、政策性、实用性强的特点，课程是由工程经济学、市场营销、管理学、国家法律法规等知识构成，因此，通过本课程的学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略，掌握房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易的相关知识。对房地产企业和物业管理也有介绍。为培养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础。课程内容与考核目标（考核知识点与考核要求）第一章 管理与城市房地产一、学习目的与学习要求通过本章的学习，掌握房地产开发的含义、特征及分类；把握房地产开发的主要参与者及其所作的工作；熟练掌握房地产开发的主要工作阶及其内容。二、课程内容第一节 管理的内涵（一）管理的定义同别人一起，或通过别人使活动完成得更有效的过程。成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”第二节 城市的产生和发展（一）城市的形成第二次大分工，商业和手工业从农业中分离，产生了以农业为主的农村，以商业为主的城市（二）城市的定义指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。（三）城市的基本特征 1聚集性：人口，工商企业 2系统性：人工、开放、复杂第三节 房地产与房地产业（一）房地产定义：房产和地产的总称，是房屋与土地在经济方面的体现。财产、不动产。它系房屋与土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。注：1 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑及其建筑地块所组成的整体，习惯上，房地产即房屋和用地。（二）房地产一般形式：房屋财产；土地财产。（三）房地产业概念：指从事房地产的开发、经营、管理和服务等行业和企业的总称。（四）内容：1 土地开发与再开发2 房屋开发和建设；3 地产经营：土地是同权的出让、转让、租赁和抵押；4 房地产经营：房产买卖、租赁和抵押；5 房地产中介服务：咨询、估价、测量、服务、公正；6 房地产物业管理服务：家居服务、房屋及配套实施和公共场所的维修养护，保安、绿化、卫生、代收代付，转租；7 房地产金融：信贷，保险和房地产金融资产投资。第四节 房地产开发的含义、特征、分类（一）房地产开发的含义一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、在开发状态的活动，是一个动态过程。具体地说，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，已取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。（二）房地产开发的特征：1 综合性以人为本2 长期性3 时序性4 地域性5 高风险（三）房地产开发的分类：根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同：新区开发和旧城改造按开发规模分：单项开发；成片开发按开发对象分：土地开发；房屋开发；综合开发第五节 房地产开发的主要工作阶段和主要参与者（一）房地产开发的主要工作阶段1项目选择与决策：选址、论证、决策；2前期工作：土地使用权的获取、资金筹集、初步规划设计；3施工阶段：建管管理、招投标落实、监理、配套设施；组织与协调4竣工交付验收：竣工备案制度、交付使用许可制度、两书制度、前期物业管理。（二）房地产开发的主要参与者1开发商出资者、组织者、管理者、协调者2建筑承包商施工3政府有关部门行政审批4金融机构资金提供者第六节 房地产开发企业的人员与组织（一）开发人员的构成：建筑师、工程师、会计师、经济师及成本控制人员、律师与代理人。（二）房地产开发企业的资质等级等级注册资本（万）各类职称人员工程技术、经济统计、财务类人员职称规定近三年累计竣工面积机从业年限上年施工面积建筑、土木、建筑、财管中级以上管理人员持资格证专职会计一级500040204设总管、中级以上30万、515万二级200020102中级以上15万、310万三级8001052工程、财务中级以上10晚、2四级10052工程类中级以上1年三、考核知识点（一）房地产、房地产开发概念（二）房地产开发的工作阶段（三）房地产企业四、考核要求（一）管理的内涵识记：管理的定义。（二）城市的产生与发展识记：城市的形成、定义和特征。（三）房地产与房地产业识别：房地产定义、内容。领会：房地产含义。（四）房地产开发的含义、特征、分类识记：房地产开发的涵义、特征、分类。领会：常见的物流信息技术及其基本理念。（五）房地产开发的主要工作阶段和主要参与者识别：房地产开发的主要工作阶段及内容领会：房地产开发的主要参与者及其所承担的角色（六）房地产开发企业的人员与组织识别：房地产开发企业的人员、房地产开发企业的资质。第二章 房地产项目选择和土地使用权的获取一、学习目的与学习要求通过本章的学习，熟悉房地产项目选择相关环节和程序，掌握当前土地使用权的获取途径、方式及相关土地制度。二、课程内容第一节 房地产开发项目选择的概念和程序（一）项目选择的定义。对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成功的关键。（二）项目选择的程序1广泛寻找投资项目2精心筛选投资项目3对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）4项目投资谈判5详细可行性研究（发展策划）6公司的决策与实施第二节 房地产建设项目选址（一）项目选址的管理依据城市管理法：城市规划区内的建设工程的选址必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须富有城市规划行政主管部门的选址意见书。（二）住宅项目选址的原则1 住宅项目选址要以城市总体规划为依据2 住宅项目选址必须考虑城市公用基础设施的配套条件3 住宅项目选址要与立体轨道交通发展状况相适应4 住宅项目选址必须符合环境保护要求5 住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求第三节 住宅项目建设用地规划管理（一）定义：是城市规划管理部门根据城市总体规划对建设单位和个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，合法建设用地许可证。（二）主要内容1 核定土地使用性质2 核定土地开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟订土地的其他规划管理要求第四节 住宅项目建设工程规划管理（二）建设工程规划管理的概念是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，有规划行政主管部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体形、体量、建筑面积、空间以及朝向、基地出入口、基地标高建筑色彩、和风格等进行核定，并核发建设工程法律凭证建设工程规划许可证。（三）住宅项目建设工程规划管理的内容：按土地来源不同对工程规划进行管理按设计审核对工程规划进行管理按配套对工程规划进行管理第五节 现行的土地制度（一）现行的土地制度：全部土地都为社会主义公有制，分为全民所有和集体所有。第六节 土地使用权的获取（一）土地使用权的获取方式出让。是指国家或其委托部门以土地所有者的身份将一定时期内土地使用权让与使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1 主体: 市、县人民政府组织，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行！2 报批程序：3 年限：居住用地70年，工业用地50年，文、教、科、卫、体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年4 出让方式 土地使用权有偿出让一般有协议、招投标、拍卖三种方式,另有挂牌竞价出让。有资料显示，在土地出让活动中，拍卖、招标、协议出让三种方式下，地价之比可以达到11.6：3：1。 转让。是土地使用权出让的后发行为，即指土地使用权出让后，土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 第七节 农地征用与工作程序（一）农地征用的概念。是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）土地所有权，强制取得农村集体土地，并给予补偿安置而取消其所有权、另外支配使用的一种土地政策或制度（二）征用集体土地的工作程序1 申请用地2受理申请并审查有关文件3 审批用地4 签发用地证书5征地批准后的实施管理6 颁发土地使用权证7 建立征用土地档案第八节 城市房屋拆迁管理制度与政策（一）城市房屋拆迁的概念在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，而不是使用人。（二）城市房屋拆迁的管理体制国家城市房屋拆迁主管机构指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。地方城市房屋拆迁主管机构指县级以上地方人民政府负责管理城市房屋拆迁工作部门，管理职责是对本行政区与内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。三、考核知识点（一）项目选址的概念和程序（二）房地产建设项目选址（三）住宅项目建设用地规划管理（四）宅项目建设工程规划管理（五）现行的土地制度（六）土地使用权的获取（七）农地征用与工作程序（八）城市房屋拆迁管理制度与政策四、考核要求（一）房地产开发项目选择的概念和程序识记：房地产开发项目选择的定义、项目选择的程序。（二）房地产建设项目选址识记：房地产建设项目选址管理、住宅项目选址的原则。（三）住宅项目建设用地规划管理识记：住宅项目建设用地规划管理定义、主要内容。（四）住宅项目建设工程规划管理识记：住宅项目建设工程规划管理的定义、主要内容。（五）现行的土地制度识别：现行的土地制度。（六）土地使用权的获取识别：土地使用权出让、转让的概念。领会：土地使用权出让方式、转让方式。（七）农地征用与工作程序识别：农地征用的定义及程序。（八）城市房屋拆迁管理制度与政策识别：城市房屋拆迁的有关规定及管理体制。第三章 房地产开发项目策划决策和可行性研究一、学习目的与学习要求通过本章的学习，懂得房地产投资决策的相关原则、程序和方法，并学会用相应的方法进行简单的分析和计算；熟悉可行性研究的概念和内容，了解可行性研究报告的撰写要求及内容；掌握财务评价与国民经济评价的概念与联系，财务评价的主要指标和简单计算。二、课程内容第一节 房地产开发项目策划和决策概述（一）房地产开发项目策划的核心思想：通过对项目的多次系统分析和策划，逐步实现对项目有目标、有计划、德全面全过程管理。（二）房地产投资决策：在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的分析方法进行正确的选择，在众多投资方案中选出最佳投资方案，就是房地产投资决策。（三）房地产投资决策的程序1 确定决策目标2 拟定决策方案3 优选决策方案4 执行决策方案第二节 房地产投资决策方法（一）定性分析方法1经验判断法2创造工程法（二）定量分析方法1净收益法：2净现值3内部收益率第三节 房地产投资不确定性分析（一）线性盈亏平衡分析（二）敏感性分析1概念：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种分析方法。2原理：通过假定其他因素都不变，而把一个或几个参数往不利和有利的方向变动，研究其影响项目经济效益的程度，从中找出关键因素，并根据分析结果尽量采取有效措施避免敏感性因素朝着不利方向发展，确保投资决策的准确性和项目经济效益达到最优。3分析步骤：第一步，确定分析指标。作为敏感性分析的经济指标一般要和财务评估中的经济指标一致。常用的经济指标有利润、利润率、利税率、净现值、内部收益率和投资回收期等。第二步，确定影响因素，设定其变化范围。对房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设周期和租售期、建筑面积和租售面积、租金和售价、利率等。选定不确定因素后，其它因素不变，依情况设定该因素可能变化范围，如5，10，15第三步，计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立起一一对应关系，并用图或表的形式表示出来。第四步，确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。第四节 房地产开发项目的可行性研究（一）可行性研究的定义：对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法。得出一系列瓶价值指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。（二）可行性研究的内容一是通过市场调查预测及其研究，说明投资项目建设开发的必要性；二是进行开发与施工技术方案的研究、论证其技术上的可行性；三是通过基础数据和预测和项目的效益分析，说明其在财务上的盈利性和在经济上的合理性。（三）可行性研究报告要点：1项目总说明2项目概况3投资环境研究4市场研究5项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6规划方案及建设条件7建设方式及进度安排8投资估算及资金筹措9基础数据的预测和选定10经济效益评价：现金流量表、资金来源与运用彪、借债偿还表，找出内部收益率、投资回收期、净现值。11不确定性分析：敏感性分析、风险分析12结论第五节 房地产市场研究（一）房地产市场研究步骤1确定研究目的，即该研究是投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、胃肠地选择和产品定位服务的还是为编制一般市场研究报告服务的。2确立研究目标，主要是确定该研究的范围及所需决策的主要问题3选择研究方法，主要是确定该研究所须数据的类型和收集方法4估算研究过程所需时间和费用，以及研究结果的语气价值5收集数据、数据处理和数据分析6结论与建议(二)房地产市场研究内容1宏观因素研究GNP/GDP、GDP增长速度、人口、人均收入、通货膨胀率、信贷政策/利率水平、政治稳定性/民主各行业投资收益率2市场状况研究需求分析：需求愿意购买能力人口、科技和经济（收入）是决定项目产品需求规模及构成最直接、最重要的因素。可能市场需求量现实需求量潜在需求量市场总需求量国内需求量出口量供给分析：供给量愿意供给能力可能市场供给量实际供给量潜在供给量市场总供给量国内现有生产能力在建生产能力拟建项目生产能力进口量总需求不足市场总需求市场总供给竞争分析：产品特性分析3相关因素研究第六节 房地产开发项目经济效益评价（一）财务数据估算含义：是在项目设计方案、供求关系、资源供给能力、技术条件分析的基础上，从住宅开发项目的角度出发，根据我国现行的价格体系和财税制度，对一系列财务数据进行调查、收集、整理和测算，并将得到的财务数据编织成辅助财务报表。（二）财务数据估算的内容：总成本、销售收入、销售税金及附加、利润（三）财务评价含义。是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。（四）财务评价指标1财务净现值FPNV2财务内部收益率FIRR3动态投资回收期（五）国民经济评价概念：是从国家整体角度，按照资源合理配置的原则考察项目的效益和费用，分析、计算项目对国民经济的净贡献，以判断项目的经济合理性。 10亿元以下项目不做。三、考核知识点（一）房地产策划的基本思想（二）房地产投资决策的定义、程序、方法（三）不确定性决策的方法（四） 房地产市场研究的内容与步骤（五）财务数据估算的含义与内容（六）财务评价的含义与指标（七）国民经济评价的含义四、考核要求（一）房地产开发项目策划和决策概述识记：房地产产策划的基本思想。领会：房地产决策的含义与程序。（二）房地产投资决策方法领会：价值判断法的基本思想、创造工程法的基本思想应用：净收益法、净现值法、内部收益率法（三）房地产投资不确定性分析识记：敏感性分析的概念。领会：盈亏平衡分析的基本思想，敏感性分析的原理、步骤。应用：盈亏平衡分析、敏感性因素的查找。（四）房地产开发项目的可行性研究识记：可行性研究的定义、内容，可行性研究报告的要点。 （五）房地产市场研究识记：房地产市场研究的内容与步骤。（六）房地产开发项目经济效益评价识记：财务数据估算的含义、财务评价的含义、国民经济评价的含义领会：财务数据估算的内容、财务评价的指标第四章 房地产规划设计一、学习目的与学习要求通过本章的学习，懂得城市规划的概念和内容；掌握居住区规划设计的相关概念内容和重要技术经济指标；掌握城市、居住区基础设施的内容。二、课程内容第一节 城市规划管理（一）城市规划概念为实现一定的城市经济和社会发展目标，确定城市性质、规模、和发展方向，充分合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设综合部署和具体安排。（二）城市规划的内容：总体规划、分区规划、详细规划。第二节 居住区规划设计与技术经济指标（一）居住区定义：具有一定人口、用地规模、并为城市干道或自然界线所包围的相对独立的居住用地区域。（二）居住区用地构成1居住建筑用地2公共建筑和公用设施用地3道路及广场用地4公共绿地（三）居住区的规模居住区的规模包括人口规模和用地规模两个方面，一般以人口规模为标志。居住区的规模受居住区公共服务设施的合理服务半径（8001000m）、城市干道间距（7001000m）、居住行政管理体制（一个居住区规模大致与一个街道办事处的规模相适应）以及自然地形条件等因素的影响。据此，我国居住区人口规模一般为5万16万人，少则3万人；用地规模在50100hm2左右。（四）居住区的规划结构 目前我国居住区规划结构主要有以下三种基本形式：以居住小区为基本单位组成居住区：即居住小区居住区；以居住生活单元为基本单位组成居住区：即居住生活单元居住区；以居住生活单元和居住小区为基本单位组成居住区，即居住生活单元、居住小区居住区。（五）居住区规划设计的内容：居住建筑规划；公共建筑规划；道路布局；绿地规划；建筑设计。（六）居住区技术经济指标1总用地2居住建筑面积=居住建筑基地面积/居住建筑用地面积居住积密度=居住建筑面积/居住建筑用地面积容积率=居住建筑面积/居住用地面积人口毛（净）密度=总人口/总用地（居住建筑用低） 住宅平均层数=住宅建筑面积/住宅基地总面积高层比=高层建筑面积/总建筑面积 住宅间距、停车位、建筑周期平均造价=总造价/总建筑面积第三节 基础设施建设（一）城市基础设施内容1能源系统：供电、供热、供气（煤气、天然气、液化气）2给排水系统：取水、输水、净水、上水道、下水道、污水处理、排污工程3道路交通系统：对内交通（道路、交通工具、交通管理）、对外交通( 水、陆、空、管道)4通讯、邮电系统：邮政、电讯、网络5环境系统：园林绿化、环境卫生、垃圾处理、环境保护6安全系统：防火、防洪、防风、防震、防沉降7土地平整工程三、考核知识点（一）城市规划的概念（二）居住区的概念（三）基础设施的内容四、考核要求（一）城市规划管理识别：城市规划的定义，合肥市未来15年城市规划。领会：城市规划的内容。（二）住区规划设计与技术经济指标识别：居住区的定义、居住区用地构成、居住区规模领会：居住区规划结构、居住区规划内容、居住区技术经济指标（三）基础设施建设识别：基础设施内容第五章 房地产开发的建设过程管理一、学习目的与学习要求工程报建发包资格审查勘察发包设计发包勘察合同签证设计合同签证住宅项目设计、审图、登记初步、设计审批住宅工程项目施工图设计审查施工监理招标发包施工监理合同登记施工发包质量安全监督申报施工合同登记施工许可证申办本章主要介绍施工阶段的管理，要求学生学习的同时，结合实际，掌握住宅建设项目监管管理的流程；熟练招投标管理的相关概念、形式，掌握招投标的流程；熟悉我国房地产监理的相关机构，监理的程序和内容；了解住宅配套建设管理的内容。二、课程内容第一节 住宅建设项目的建管管理（一）住宅项目的建管管理指在建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目自报建开始到施工许可证发放前的全过程管理。（二）住宅项目建管管理的工作流程第二节 住宅建设项目招标投标管理（一）住宅建设项目招投标分类：勘察招标、设计招标、监理招标、施工招标（二）勘察招标、设计招标、监理招标1招标条件勘察招标项目（需要招标的范围：500万以上）应具备的条件：经批准的设计任务书；建设用地范围许可文件（建设工程立项文件）；符合要求的地形图。设计招标项目应具备的条件：经批准的项目建议书或设计任务书；具有建筑管理部门划定的工程建设地点、平面位置红线图；符合要求的地形图（1：500或1：1000）；建设场地水文地质初步勘察资料及市政设施、环境基础资料。监理招标项目应具备的条件：完成施工图设计、符合政府要求。2特点：以上三种招投标，国家有指导价，各投标者的报价基本接近，一般以技术标作为评标标准。（三）施工招标1建筑施工承发包与招投标的关系：招投标是承发包的一种形式，还有议标发包，直接发包等形。2施工发包条件：1) 已批准初步施工方案2）已列入国家或当地年度建设计划3）所需相关施工图和技术资料已齐备 3施工发包方式：以招标发包为主，又分为公开招标和邀请招标。二、施工招投标的程序（一）招标程序1准备阶段：成立招标工作小组；成立评标工作小组；招标登记2招标阶段：编制招标文件，发布招标信息；接受招标申请，进行资格审核；分发招标文件，办理投标手续；至现场踏勘和召开答疑会；编制招标补充文件；接受投标文件。3评标阶段：开标；评标、定标；签发中标通知书；签订承发包合同。（二）投标程序获取招标信息投标申请取得招标文件研究招标文件、勘察等参加答疑会编制投标标书准备投标保函递交投标文件参加开标会、确认有效标询标授标、签约成立投标小组、进行投标决策参加资格审查第三节 房地产开发工程的监理（一）工程监理的含义。指具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑施工承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。（二）主体1政府监理机构：建设部下的各级行政监理部门；工业部、交通部自己的监理部门。2社会监理机构包括：专门的监理公司、事务所以及兼承建设监理业务的工程设计、科研和项目咨询单位等。（三）工程监理的主要任务：建设项目的三大目标控制（费用控制目标、总工期目标和质量目标）和合同管理（四）工程监理的程序：获取任务；签订监理合同；制定监理规划；进行监理总结。（五）监理工作的内容和方法1工程投资监理2工程进度监理（目标：如期完工）3工程质量监理4工程成本（造价）监理5合同监理第四节 住宅配套建设管理（一）住宅配套设施。指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。（二）住宅配套建设的层次1住宅基本生活单元的配套设施。2住宅小区的配套设施。 3住宅区的配套设施。4市政公用设施。（三）住宅区市政、公用配套的基本构成1给水系统2排水系统（雨水、污水）3道路系统4电力系统5燃气系统6通讯、智能化系统7广电系统三、考核知识点（一）住宅建设项目的建管管理（二）住宅建设项目招投标管理（三）住宅建设项目的施工监理（四）住宅建设配套管理四、考核要求（一）住宅建设项目的建管管理领会：建管管理的含义、工作流程。（二）住宅建设项目招标投标管理识别：住宅建设项目招投标分类。领会：不同类型招投标的条件、招投标的程序。（三）房地产开发工程的监理识别：工程监理的含义、主体、程序、内容和方法。（四）住宅配套建设管理识别：住宅配套设施的涵义、住宅区市政、公用配套的基本构成。领会：住宅配套设施的层次。第六章 住宅建设项目竣工备案和交付使用制度一、学习目的与学习要求了解我国建设工程质量管理方法改革的沿革、住宅项目竣工备案和竣工交付使用许可制度的含义，熟悉宅项目竣工备案和竣工交付使用许可制度的内容，熟悉两书制度的含义、“两书”的内容，熟悉房地产开发不同阶段物业管理的内容、性质和特征。二、课程内容第一节 住宅项目竣工备案制度（一）建设工程质量管理方法改革的沿革184年以前，参与建设的各方自我控制模式。特征：自用！矛盾：现代化装备率低，任务不饱满效率低。219842000，政府专门设立机构监督工程质量。建设（开发）、勘察、设计、施工等单位走向市场，成为市场主体。加强了管理，提高了工程质量的整体水平；但是被动监管，没有抓质量的责任心和积极性，并且容易产生空挡。 32000年以后，建设工程竣工备案管理模式。竣工后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，验收合格后方可交付使用，且之后15日内要将验收报告同规划、公安消防和环保部门出具的认可文件包建设行政主管部门备案。（二）住宅工程竣工备案管理的特点住宅建设工程竣工常常不能一次完成，需要分批地进行。需要完成相应的配套设施，并经审核许可后方能交付使用。（三）住宅工程竣工备案制度的实施1实施主体：具体实施部门：市和各区质量监督站验收主体：建设单位2实施程序：1）建设单位收到施工单位报告，勘察单位报告、设计单位报告、监理单位报告，组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及其他单位的专家组成验收组，制定验收方案。2）竣工验收7日前，向备案管理部门（质量监督站）申领建设工程竣工验收备案表，建设工程竣工验收报告，并书面通知质监站验收时间、地点、验收组名单。3）备案管理部门审查，符合要求者。发给“两表”，不符合要求者，通知其整改，确定重新验收时间。第二节 住宅项目竣工交付使用许可制度（一）住宅项目竣工。住宅项目按照批准的规划设计图纸和文件的内容全部建成，达到入住居民使用的条件，经过竣工验收合格。住宅项目包括住宅建筑单体工程，相应的市政、公用工程，公共建筑配套工程和环境工程。只有住宅项目达到入住居民的使用条件，才可以申办交付使用许可手续。（二）住宅项目竣工验收。住宅一项或数项工程已按照规划设计要求建成，在施工单位预先完成子检验并认为符合正式验收条件的基础上，向建设单位办理正式验收并移交手续，建设单位组织设计、施工、工程监理等有关方面对住宅项目技术资料和实物进行检查验收。（三）住宅项目竣工交付使用许可。住宅工程竣工验收合格后，相应的市政、公用、公建配套项目也已完成，达到入住居民的使用条件，建设单位就可向政府住宅建设主管部门提出交使用许可审核申请，住宅建设管理部门在规定的期限内按照确定的标准进行综合检验。经审核符合交付使用条件的住宅，按幢颁发“住宅交付使用许可证”成为住宅项目竣工交付使用许可。第三节 住宅交付时的“两书”提供（一）“新建住宅质量保证书”含义：新建住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅建设质量以书面形式承担质量责任的承诺。（二）“住宅使用说明书”的含义：“住宅使用说明书”是房地产开发企业对建设的住宅结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等，以书面形式向购房者作出的使用说明和注意事项。（三）交付使用时必须提供“两书”。第四节 物业的交接与前期物业管理（一）物业管理服务含义：是物业管理企业接受业主、开发商、业主委员会委托，对已建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑物及其相关共设施进行全面管理的经营性服务。（二）物业管理服务内涵：物业管理服务是一种委托管理服务；物业管理服务要签订书面委托合同，依照合同进行管理服务；物业管理服务是对已竣工验收合格并投入使用的物业进行管理服务；物业管理服务是一种有偿的管理服务活动。项目设计启动项目竣工验收出售业主委员会成立早期介入前期物业管理物业管理（三）住宅项目物业交接含义：是指开发单位在住宅竣工验收并交付使用许可后进行选聘物业管理公司，并签订委托管理服务合同，将物业交给物业管理企业进行管理服务的活动。交接验收前提：建筑施工正式完成，设施运行已经正常，竣工验收已经通过，取得新建住宅交付使用许可证，资料齐全并且准确无误。（四）物业交接的内容和程序1接管验收：新建房：建设单位向物业管理企业提交资料，如产权资料、军工图纸为主的技术资料，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽管线的全套图纸；原有房：提交房屋平面图，分割平面、设施等技术资料。2质量与使用功能检验：新建房：包括对主体结构，楼宇的外立面、地面、水、电、燃气、消防设施及其他设备在使用功能和质量上进行目测、检测和实测；原有房：以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作为检验依据；整体，主体结构，设备，使用情况。3交接验收符合标准，7日内签署验收合格证，并正式实施物业管理。如发现一般性质量问题一般协议补偿解决；保修期内重大质量问题：通过鉴定，属建设问题由开发商负责，使用不当问题由业主负责，管理不善问题物业公司负责。（五）前期物业管理1前期物业管理含义：住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。2与物业管理早期介入的区别A 早期介入的物业公司不一定与开发企业确定委托关系，可以咨询顾问等形式提出意见和建议，而前期物业管理活动必须在与开发企业签订委托关系后进行，公司由该物业的管理服务权。B 早期介入的物业管理公司是从物业管理者的角度、从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出改进意见或建议，起辅助作用。决定全在于开发商，是否介入、接入时机、程度都取决于开发商。前期物业管理则是受开发商全权委托进行物业管理，负民事责任。三、考核知识点（一）住宅项目竣工备案制度（二）住宅项目竣工交付使用许可制度（三）住宅交付时的“两书”提供（四）物业的交接与前期物业管理四、考核要求（一）住宅项目竣工备案制度识别：建设工程质量管理方法改革的沿革、住宅工程竣工备案管理的特点领会：住宅工程竣工备案的实施（二）住宅项目竣工交付使用许可制度领会：住宅项目竣工、住宅项目竣工验收、住宅项目竣工交付使用许可。（三）住宅交付时的“两书”提供识别：新建住宅质量保证书、住宅使用说明说的含义。（四）物业的交接与前期物业管理识别:物业管理服务的含义、内涵、阶段划分，物业交接含义、内容与程序。领会: 前期物业管理与早期物业管理的区别。第七章 房地产开发资金筹集和成本监控管理一、学习目的与学习要求通过本章的学习，懂得房地产开发资金筹集的基本原则，把握房地产开发过程资金形式变化的特征，掌握主要的资金筹集渠道；会进行资金筹集成本和风险的分析。二、课程内容第一节 开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则（一）开发过程资金形态变化：1）项目选择与决策使