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房地产热与商业银行金融风险防范中文提要 房地产热与商业银行金融风险防范 中文提要 房地产业在g d p 中占比较大，而且贡献率高，因而被政府确定为支柱产业。然 而自2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，房地产投资占社会总投资比重增长过快，房 地产价格已经脱离当地居民的购买力，投机行为非常明显，房地产业已经形成了资产 泡沫。从房地产泡沫的主要指标一房价短期内飑升的幅度、房地产业投资占社会总 投资比重、房价与家庭收入比、房屋空置率( 空关率) 等就可以很清楚地反映这一点。 然而，作为市场化运作的商业银行来说，泡沫本身对它是有益的，如果泡沫能够持续， 并经居民可支配收入提高而实心化，那么泡沫在风险并不大，同时收益还不低，因此 他们欢迎这样泡沫。但是泡沫又是双刃剑，它的演变往往给商业银行带来赢利机会的 同时，还带给他们巨大的风险。一旦泡沫破灭，商业银行将发现他们利润来源原来是 亏损的深渊。泡泡浴的代价是如此可怕，不仅关系到银行经营业绩，而且关系到整个 经济体系的健康有序。因为商业银行是经济体的血管，一旦血管堵塞，对经济体的危 害将是致命的。因此站在商业银行经营的角度审视房地产热，认定其是否有泡沫，分 析泡沫带来的风险，并做出相应的对策，就显得非常重要。 本文根据房地产投资增速与我国经济发展速度、房价增速与居民可支配收入增速 对比、空置率及空关率的数据认定，我国房地产是存在泡沫的，而且随着时间的继续， 房地产泡沫还在膨胀。 房地产热使商业银行的各种经营风险加大。尤其房贷过快增长致使信用风险增 大、长期按揭使流动性风险上升，虚假按揭使道德风险剧增，是房地产热下商业银行 面临的主要风险。 日本、香港和美国的房地产热的产生及其破坏性影响应引起我们警醒，因为目前 我们国家所处的经济环境与他们类似：宽松的银根、低廉的资金价格、高涨的房价。 我们的房地产热并没有与众不同，“房地产只涨不落 的观念只是一场神话，必然会 造成房地产泡沫，我们应当吸取其他国家的经验教训，防患于未然。 房地产热与商业银行金融风险防范中文提要 要减轻泡沫对商业银行的冲击，首先是改造制度的大环境，创造出多元化的融资 渠道降低房地产对商业银行的资金依赖性，并健全房地产金融风险防范体系；其次应 加强商业银行的防范风险能力，通过建立现代商业银行的现代企业制度构筑内部的风 险防范体系、开拓新的房地产金融业务转移风险，建立道德风险防线，具体贷款操作 方式上，采用项目贷款而不是企业贷款降低可能出现的风险。 只要商业银行将风险控制在一定范围，那么房地产业即使出现冬天，也不会扼杀 整体经济。经过寒冬的洗礼，春天的草芽依然会萌出，我们的市场将更加欣欣向荣。 关键词：房地产热房地产泡沫金融风险； 作者：戈立华 指导老师：万解秋 p r e v e n t i o no ff i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t ea n dc o m m e r c i a lb a n k a b s t r a c t p r e v e n t i o no ff i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t eandprevenki ne a l c o m m e r c i a lb a n k a b s t r a c t t h e p r o p o r t i o no ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r yt og d pi sb i g g e r , m o r e o v e rt h ec o n t r i b u t i o n i sh i g h ，t h u si sd e t e r m i n e db yt h eg o v e r n m e n tf o rt h ep i l l a ri n d u s t r y h o w e v e rs i n c e2 0 0 3 ， t h eh o u s ep r i c eh a sc o n t i n u e dt or a i s e ，t h ep r o p o r t i o no fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tt ot h es o c i a l t o t a li n v e s t m e n tg r o w t he x c e s s i v e l yq u i c k l y , t h er e a le s t a t ep r i c ei ss e p a r a t e df r o ml o c a l r e s i d e n t sp u r c h a s i n gp o w e rb yf a r , t h ec o n g e n i a lb e h a v i o ri se x t r e m e l ys e r i o u s ，a n dt h e r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa l r e a d yf o r m e dt h ep r o p e r t yb u b b l e m o r e o v e ra l o n gw i t l lt h et i m e c o n t i n u a t i o n , t h er e a le s t a t eb u b b l e sa l s oi si n f l a t i n g t h er e a le s t a t eh o t l yc a u s e se a c hk i n d o fm a n a g e m e n tr i s kc o m m e r c i a lb a n k st oe n l a r g e e s p e c i a l l yh o u s ef i n a n c i n gg r o w t h e x c e s s i v e l yc a u s e st h ee r e d i tr i s kt oi n c r e a s e ，l o n g - t e r mh o u s ef i n a n c i n gc a m e st h ef l u i d r i s kr i s e ，f a l s e l yh o u s ef i n a n c i n gc a u s e st h em o r a lr i s ks h a r p l yi n c r e a s e ，t h o s e 扣弓m a i n r i s k sf a c e db yt h ec o m m e r c i a lb a n k su n d e rt h er e a le s t a t eb o o m t h ep r o d u c t i o no fj a p a n e s e ，h o n gk o n ga n du s sr e a le s t a t eb o o ma n di t st h e d e s t r u c t i v ee f f e c t sc a u s eu sr e c o n s i d e r i n g ，b e c a u s ea tp r e s e n t0 1 1 1 c o u n t r ye x p e r i e n c e st h e s i m i l a re c o n o m i ce n v i r o n m e n ta st h e i r ：t h el o o s em o n e ym a r k e t , t h ei n e x p e n s i v ef u n d p r i c e , s u r g eu p w a r dh o u s ep r i c e o u rr e a le s t a t eh o th a sn o tb e e nc e r t a i n l yo u to ft h e o r d i n a r y , ”t h er e a le s t a t er i s e sd o e sn o tf a l l ”t h ei d e ai so n l yam y t h , i n e v i t a b l yc 缸c r e a t e t h er e a le s t a t eb u b b l e t or e d u c et h ei m p a c to ft h eb u b b l et oc o m m e r c i a lb a n k s ，f i r s ti st r a n s f o r m i n gt h e s y s t e mu n d e rb i ge n v i r o n m e n t , c r e a t e st h em u l t i p l i c a t i o no ff i n a n c i n gc h a n n e lt or e d u c e t h er e a le s t a t et oc o m m e r c i a lb a n k sf u n dd e p e n d e n c e ，a n dp e r f e c t sr e a le s t a t ef i n a n c er i s k g u a r ds y s t e m ；n e x ts h o u l ds t r e n g t h e nt h eg u a r dr i s ka b i l i t y o fc o m m e r c i a lb a n k s ， e o n s l a u c t st h ei n t e r n a lr i s kg u a r ds y s t e mt h r o u g ht h ee s t a b l i s h m e n to fc o m m e r c i a lb a n k s m o d e r ne n t e r p r i s es y s t e m , d e v e l o p st h en e wr e a le s t a t es e r v i c et os h i f tf i n a n c er i s k s ， p r e v e n t i o no f f i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t ea n dc o m m e r c i a lb a n k a b s t r a c t e s t a b l i s h e st h em o r a lr i s kd e f e n s el i n e ，a c c o r d i n gt ol o a n si nt h eo p e r a t i n gm o d e ，u s e st h e p r o j e c tl o a n sb u t t h ee n t e r p r i s el o a n st or e d u c er i s k sp o s s i b l y s ol o n ga sc o m m e r c i a lb a n k sc o n t r o lt h ed s k si nc e r t a i ns c o p e ，t h e nr e a le s t a t e i n d u s t r ye v e ni fa p p e a r st h ew i n t e r , a l s oc a n n o ts t r a n g l et h eo v e r a l le c o n o m y a f t e rt h ec o l d w i n t e rb a p t i s m , t h es p r i n gg r a s sb u ds t i l l 咖s p r o u t , o u rm a r k e tw i l lb em o r ep r o s p e r o u s k e yw o r d s ：r e a le s t a t eh o tp r o p e r t y b u b b l ef i n a n c i a lr i s k s m w r i t t e nb yg c l i h u a s u p e r v i s e db yw a r o i e q i u 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不含其他个人或集体己经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得苏 州大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本 声明的法律责任。 研究生签名：监日期： 掣j 学位论文使用授权声明 苏州大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、清华大学论 文合作部、中国社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论 文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论 文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的 保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的 j f 房地产热与商业银行金融风险防范 第一章我国房地产业的发展现状 第一章我国房地产业的发展现状 第一节房地产业是我国国民经济的支柱产业 随着国民经济的快速发展与人民生活水平的提高，房地产业不仅在满足居民居住 需求方面大显身手，而且在开辟较为稳健的投资渠道方面颇有建树。居民强劲的居住 与投资需求，结合政府强烈的改造旧城意愿，使房地产业在中国的发展突飞猛进，并 作为投资与消费的主要品种到居民的青睐。 2 0 0 4 年，房地产业及建筑业的产值达到1 5 8 6 8 4 亿元，占到g d p 的9 9 ，房地 产投资也同时达到1 6 6 7 8 9 亿元。2 0 0 5 年房地产的投资更是达到1 9 5 0 5 3 亿元，占当 年全社会固定资产投资总额的2 2 。 表l1 9 9 7 - - 2 0 0 4 年中国房地产相关产业产值及其占g d p 比重 房地产业产值房地产业与建筑业占 年份g d p ( 亿元)建筑业产值( 亿元) ( 亿元)g d p 比重 1 9 9 77 8 9 7 34 6 2 1 61 2 5 8 80 0 7 4 4 6 1 1 9 9 88 4 4 0 2 3 4 9 8 5 81 4 5 2 6o 0 7 6 2 8 2 1 9 9 98 9 6 7 7 15 1 7 2 1 1 5 2 8 40 0 7 4 7 1 8 2 0 0 09 9 2 1 4 65 5 2 2 31 6 9 0 4 0 0 7 2 6 9 8 2 0 0 11 0 9 6 5 5 25 9 3 1 71 8 8 5 4 o 0 7 1 2 8 8 2 0 0 21 2 0 3 3 2 76 4 6 5 52 0 9 8 20 0 7 11 6 7 2 0 0 31 3 5 8 2 2 87 4 9 0 82 3 7 7 6 0 0 7 2 6 5 6 2 0 0 41 5 9 8 7 8 38 6 9 4 37 1 7 4 1 0 钙 9 2 5 3 2 0 0 518 3 0 8 4 81 0 1 3 3 8 | 根据中国统计局相关资料整理 房地产业飞速发展的同时，在中国经济中扮演着越来越重要的角色，具有基础性、 先导性产业的特点： 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 首先，房地产业成为经济增长的重要引擎。从生产方面看，房地产业创造的增加 值在g d p 中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。1 9 5 3 1 9 7 8 年， 我国g d p 年均增长6 1 ，其中房地产业年均增长5 ，对经济增长的贡献率为1 8 3 。 1 9 7 8 2 0 0 5 年，我国房地产业增加值占g d p 的比重平均为4 1 ，比改革开放前提高 了2 1 个百分点，期间我国g d p 年均增长9 6 ，房地产业年均增长1 1 4 ，对经济 增长的贡献率为2 3 9 。以上海为例，按照对g d p 增长的贡献率来看，如果以其带动 系数计算，2 0 0 4 年房地产及其相关行业总共拉动上海g d p 增长了1 9 5 ，堪称名副 其实的上海第一产业。 其次，房地产业具有广泛的产业关联影响。从产业特性看，房地产业的产业链长， 波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的4 0 个部门中，有3 8 个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。据有关 部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1 ：2 ，房地产对下游产业以及对 家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为h1 4 。房地产业带动的相关产业多达5 0 多个产业部门、几百种产品和服务。 再次，房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的 ? 重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、 深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达2 5 左右，部分地区甚至超过 5 0 ，成为名符其实的”第二财政”。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要 来源。2 0 0 4 年，我国房地产业税收收入为1 3 6 9 8 8 亿元，占当年各项税收的5 4 4 。 第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。 最后，房地产业是就业的重要推动力量。根据2 0 0 4 年经济普查统计，全国经营 房地产的法人单位就业人数为3 9 6 3 万人，全国房地产的个体经营户就业人数为 9 1 0 2 0 人。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有 重要影响。 鉴于房地产业的发展态势及其特点，可以说它已基本具备了支柱产业的地位和作 用。2 0 0 3 年国务院第1 8 号文件中，房地产业被明确为国民经济发展的支柱产业。支 柱产业指在区域经济产值中占有相当份量的产业，在当地生产总值与税收收入中占据 重要的份额。在中国，房地产业位列支柱产业的行列，不仅仅归结为居民改善居住需 2 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 求的推动，而且应归功于政府的大力支持。许多地方政府热衷于将房地产业列为支柱 产业，一方面是因为通过卖地可以增加政府收入，另一方面因为通过房地产投资需求 的增加，可以快速拉动地方经济的增长。将房地产业列为支柱产业后，各种优惠条件、 各种扶持政策纷至沓来，各种资本也随之投入，从而实现地方经济短期的快速增长。 国内的大小城市纷纷把房地产业作为当地的支柱产业，依靠房地产业拉动当地的经济 发展。 第二节房地产业发展过热导致泡沫产生 自2 0 0 1 年以来，中国经济的新一轮增长，房地产业扮演了发动机的角色。人们 住房需求的引发和释放来自于政策的推动和居民对住房品质要求的提高，同时逐步成 熟的市场化的运做机制也为整个产业的兴起提供了良好的环境。然而，中国快速上涨 的房价问题愈发引起人们对房地产泡沫危机的担忧。中国房地产业有无泡沫? 如果 有，达到什么程度? 在这里，我们从泡沫理论及产生原因与表现形式来探讨这方面的 问题。 一、房地产泡沫内涵 新帕尔格雷夫经济学辞典中将泡沫定义为一种资产或一系列资产得价格在一 个连续过程中得急剧上涨，初始的价格上涨会使人们产生价格进一步上涨得预期，从 而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利得投机者，对资产得使用和盈利能力 不感兴趣，随着价格得上涨，常常使预期逆转和价格的暴跌，由此导致金融危机。房 地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的 房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀， 严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应该是理论上的社会必要劳动时间，也不 应该是一个长期的趋势，而应该是当前这个阶段上房地产所能够带来的市场收益，泡 沫就产生了。 房地产泡沫产生的原因是人们预期房地产会在未来升值，所以会对房地产进行 投机买卖，以期取得超额收益。如果在房地产投机者在购买房产一段时间后预期房 3 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 地产价格会下跌，就会大量出售房地产，从而使房地产价格下跌，这又会进一步加 大房地产投机者对未来房地产价格下跌的预期。周而复始，恶性循环，房价越来越 低，房地产业利润越来越底，房地产开发商破产，银行收不回对房地产业的贷款， 引发金融危机。 最早可考证的房地产泡沫是发生于1 9 2 3 年一1 9 2 6 年的美国佛罗里达房地产泡沫， 这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的2 0 世 纪3 0 年代的全球经济大危机。从2 0 世纪7 0 年代开始积累，到9 0 年代初期破裂的日 本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1 9 9 1 年地价泡沫破灭到现在， 日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败一。而 美国新一轮的房地产泡沫自2 0 世纪9 0 年代开始积聚，并于2 0 0 5 年出现泡沫破灭的 迹象。虽然得助于发达的信用系统和先进的制度安排，美国近年的房地产泡沫还未给 其本国经济造成严重的影响，但却在2 0 0 7 年8 月引发全球资本市场的动荡。 二、房地产泡沫的主要特征 由于土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等特点，房地产成为最常见的泡 沫载体之一，房地产泡沫也就成为最常见的泡沫。造成房地产泡沫的主要原因是：在 经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。 在所有生产要素中，土地的供给弹性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得， 纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。然而，作为房地产经济波动 的一种特殊形式，房地产泡沫有自己的一些独特特征： 1 、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态。房地产经济波动是房地产经济系 统中总量和分量的波动的总称，包括了投资量的波动、就业量的波动、交易量的波动 以及价格的波动等等。从波动的形式上看，房地产经济波动有长期趋势、周期波动、 季节波动以及随机波动，也包括了泡沫式的波动。而房地产泡沫仅仅指房地产价格的 剧烈波动。房地产泡沫尽管常常伴随着投资量、成交量的波动，但这些波动并不是房 地产泡沫的本质特征。 2 、房地产泡沫中价格大起大落。房地产泡沫乃至任何一种泡沫，都是某一类资 产的价格持续性上涨，而非“一般物价水平刀“普遍性一的上涨。1 9 8 5 年以后，日元 大幅度升值，日本的资产价格急剧上升，出现了资产膨胀的泡沫经济现象。日本学者 4 房地产热与商业银行金融风险防范 第一章我国房地产业的发展现状 认为8 0 年代后半期，所出现的地价和股价等资产价格的大幅度上升，是在一般物价 水平稳定的情况下产生的，与一般物价相比较可以称作是资产通货膨胀。正是由于这 种房地产泡沫和通货膨胀的区别与联系，可以用地价指数与物价指数的比值来衡量泡 沫的严重程度。 3 、房地产泡沫不具有连续性。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大 落。在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升，在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。与 周期性的波动不同，房地产泡沫不具有连续性的特征，不具有在一定时间内反复出现 的必然性。在市场经济的历史中，房地产泡沫只是近代才出现的，是市场投机行为盛 行的结果，不是经济发展中必然出现的产物，而是可以消除、防范和控制的。 4 、房地产泡沫主要是由于流动性在短期内泛滥引起市场投机形成的。房地产泡 沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生的过程中，货币供应量 不断增加，各种各样的资金包括私人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入， 在短期内迅速使房地产价格升高。日本的实例很好地说明了货币供应量在泡沫经济中 的作用。广场协议以后猛增的货币供应量并没有通过物价上升( 流量) 而被吸收，反 而成为导致存量价格飞涨的原动力：日本银行大量购买美元的干预和接二连三地调 低贴现率等积极的金融缓和措施，急剧扩大了面向不动产的贷款，为其后的泡沫经济 的形成准备了资金方面的条件。 三、房地产泡沫产生的原因及运行机理 如前所述，房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。要深刻地理解泡 沫产生的原因和运行机理，必须了解投机需求与真实需求、虚拟资本与实质资本。对 房地产的需求有真实的需求和投机的需求。真实的需求是为了满足生产和生活的需要 而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只 要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房地产，而无论房地产 的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求方量是投机需求。虚拟资本是资本的一 种表现形式，指同实际资本相分离的、本身无价值却能够带来“剩余价值刀( 对剩余 价值的一种分割) 、并具有独立的价值增值运动规律的各种凭证。典型的虚拟资本有 货币、票证、股票、债券、金融衍生品。房地产抵押贷款是一种信贷资产，本身就 是虚拟资本。在房地产金融发达的国家，将房地产抵押贷款重新包装之后实行证券化， 5 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 更加提高了资产的虚拟程度。在现代社会，土地或房地产不仅仅是生产和生活的实质 资料( 实质资产) ，而且经常作为抵押品，逐渐具备了虚拟资产的特征。房地产的定 价，常常脱离它的实际基础价值而形成泡沫。 房地产泡沫的运行机理需要从两个方面来看。一是内在传导机制，一是外在冲击 机制。 房地产经济波动中的许多内在传导机制，如利益驱动机制、产业关联机制、增长 的制约机制等等，同样适用于房地产泡沫。除此之外，房地产泡沫还具有自身运行的 特殊机制：一是投机价格机制。在房地产经济波动中，价格机制的作用是：在价格上 升时，需求量减少，供给量增加；价格下降时，供给量减少，需求量增加。但是在房 地产泡沫的形成过程中却相反。价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反 而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升。在泡 沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量， 同时由于无人肯接手买入而需求量减少。这样就加剧了价格的下跌。房地产泡沫的投 机价格机制可以用下图演示。二是自我膨胀机制。由于银行信贷的参与，房地产泡沫 具有了一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值 上升，随后他将房地产抵押给银行，获得贷款之后继续购买房地产，如此往复循环。 在一个投机的市场当中，许多人都是这么做的，于是形成了泡沫的自我膨胀机制。不 但一般的投机人参与房地产的炒作，有时候银行也积极参与炒作，更加助长了泡沫的 泛滥。如果银行将房地产抵押贷款证券化，就会获得更多的资金放贷给投机者。流入 房地产的资金就像滚雪球一样越滚越大。银行等金融机构和广大的房地产证券投资人 在这种膨胀机制中一步一步陷入泥潭。房地产泡沫独特的运行机制，扰乱了市场的一 般运行机制，使一些市场机制如价格机制失灵，乘数机制失灵。此外，由于某些传导 机制的作用，使房地产泡沫的危害加大。例如由于产业关联机制的作用，在房地产泡 沫繁荣时期，相关产业也被带动起来。但是一旦泡沫破灭，相关产业也不可避免的受 到牵连。 房地产泡沫的外在冲击机制指的是在某种外界因素的冲击下，房地产泡沫产生或 者破灭。许多因素都可能成为泡沫的冲击因素。诸如利率的升降、税收的增减、石油 价格的升降等等。有些冲击因素是政府调控造成的，如利率、税收等；有些冲击因素 6 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 可能是投机者制造的，如市场谣言、狂热的情绪、恐慌的气氛。 正是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，房地产泡沫开始产生、膨胀 乃至达到极点，直到最后崩溃。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂 又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广 泛，因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。 四、我国的房地产泡沫现象分析 早在2 0 0 3 年，国内专家及研究机构就对房地产泡沫现象进行预警。最有代表性的 是国家计委经济研究所的专家得出的结论，认为，“中国房地产市场的确出现了泡沫， 而且在一些地区还比较严重一1 。也有学者认为当时全国范围和主要区域市场不存在 泡沫问题，以及中国房地产市场面临的主要问题是局部供给过热和供求结构失衡2 。 上海著名房地产专家张泓铭也在2 0 0 3 年撰文提及：在以兴旺和增长为主要特征的房 地产市场中，也存在着明显的问题。房地产是一个区域性市场，各地的问题表现不一， 但有一个较为普遍的问题令人关注，就是绝对房价过高、相对房价上升太快。主要的 原因是需求过热所致。造成需求过热的因素又有几项：多年来推动内需政策的积累效 应过头；旧城改造的力度普遍过大；套利性购房( 即投机需求) 人群的比例上升太快； 等等。绝对房价太高、房价上升速度太快，不仅房地产业的社会声誉不佳；又不适当 地提高商务成本，降低了竞争力；而且会扩大泡沫，导致开发投资过量，导致供大于 求，最后导致房价大幅度下跌、空置严重，直至泡沫破灭、累及金融和国民经济。3 为规避风险，中国政府也早在2 0 0 3 年出台相关调控政策化解可能出现的房地产泡 沫，如有意识地扩大廉租房用地规划与建设，并降低旧城改造和动拆迁的力度。时至 今日，各种现象指标显示房地产市场泡沫的存在已无庸置疑。并伴随经济过热、房地 产业投资增长过快、房价增长加速、空置率过高等现象，房地产泡沫不仅已经产生， 而且正在逐步膨胀。 ( 一) 整体经济偏热催生房地产泡沫 如果整个经济处于过热的状态，那么由于其肉在的相互关系，可以相信房地产业 也会有一定的过热的现象。衡量经济增长的主要指标是g d p 增长率。从中国统计年 鉴公布的统计数据中可以看出，中国国内生产总值g d p 的增长是相当惊人的。自2 0 0 0 1 国家发展计划委员会经济研究所、北京新华在线信息技术有限公司：中国行业景气分析报告房地产版) ，2 0 0 3 年 2 刘洪玉、郑思齐等：中国房地产市场中的“泡沫”与。过热”问题分析，建筑经济，2 0 0 3 年第2 期 张泓铭；站在客观的立场评论中国房地产市场，中国房地产 2 0 0 3 年第6 期 7 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 年以来，几乎全部运行在1 0 以上。甚至在2 0 0 4 年，达到了1 7 7 1 的高度。 表21 9 9 7 2 0 0 5 年中国g d p 及其增长率 年份 g d p ( 亿元) g d p 增长率( )调整后的g d p 增长率 1 9 9 77 8 9 7 3 1 9 9 88 4 4 0 2 36 8 79 3 1 9 9 98 9 6 7 7 16 2 57 8 2 0 0 09 9 2 1 4 61 0 6 47 6 2 0 0 l1 0 9 6 5 5 21 0 5 28 4 2 0 0 21 2 0 3 3 2 79 7 48 3 2 0 0 31 3 5 8 2 2 81 2 8 79 1 2 0 0 4 1 5 9 8 7 8 31 7 。7 l 1 0 ，0 2 0 0 5 18 3 0 8 4 81 4 5 21 0 1 数据来源：中国统计年鉴( 1 9 9 8 2 0 0 6 ) 尽管国家统计局2 0 0 6 年0 1 月9 日发布公告，认为经济普查反映的g d p 数据变 化是多年累积的结果。为保持g d p 数据的历史可比性，按照国际惯例，对2 0 0 4 年以 前一定年度g d p 历史数据进行了修订。修订后的g d p 增长率较修订前有较大幅度的 下调较多，但其数值仍处于较高水平。 ( 二) 投资增长过快加大房地产泡沫 一般认为，当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率 的2 倍时，就有产生泡沫的危险。而中国房地产投资额自1 9 9 8 年以来，全部在修订 后的g d p 增长率的两倍以上，说明学术界对房地产泡沫的担忧并非空穴来风。 本年完成房地产 年份房地产投资增长率( ) 投资额 1 9 9 7 3 1 7 8 3 7 0 2 1 9 9 83 6 1 4 2 2 9 21 3 7 1 1 9 9 94 1 0 3 2 0 2 41 3 5 3 2 0 0 0 。4 9 4 0 5 放 一2 1 4 7 2 0 0 16 3 4 4 1 1 0 72 7 2 9 2 0 0 27 7 9 0 9 2 2 32 2 8 1 2 0 0 31 0 1 5 3 8 0 0 93 0 3 3 2 0 0 41 3 1 5 8 2 5 1 62 9 5 9 2 0 0 51 5 9 0 9 2 4 7 1 2 0 9 1 房地产熟与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 中国g d p 增长率与房地产投资增长率对比 i、j v j ，：。l 毒磐 。 爱+ j 一：_ 。n 7 ，“ 兰3 3 2 9 5 9 犬、+ | | _ 0 ， ，么。，￥? ，j i 。参。t ，? - 誓j + ，一一 oj 。一二 ， ? ，一 ? j 露鬈孽蘩；纂? 彩鼍一篓：黟蠹i 荔j 隧囊，) jj 蠢莲荔! 委：! ；装。基分 i 溪瀵鎏燮鬻爨瀵戮2 ：鬻蒸繁蘩鬻熬 | 蘩麓 j 蒺；鬻鬻谶鬻渗辫鬻黍黼 ：鬻。引 l 卵t l 踟l 了列 z u 哪z 帅lz u 咄 z 删a z u *z u 年份 以上数据来自历年中国统计年鉴 ( 三) 房价增长加速导致泡沫膨胀 价格劲增的投资孕育着房地产泡沫，同时改善住房的需求也增长很快。中国的房 屋平均销售价格自1 9 9 9 年见底，2 ( k 肛2 0 0 3 年平稳上行。2 0 0 4 年则出现了加速上扬， 2 0 0 5 年高速增长的态势不减。这还只是全国的平均值。个别大中城市的房价自2 0 0 2 年就开始加速，且如脱疆的野马，远远超过了当地普通居民的承受能力。 表31 9 9 8 - 2 0 0 5 年中国房屋平均销售价格及价格增长率 年份房屋平均销售价格( 元，平方米)价格增长率 1 9 叨1 钙 7 1 9 9 82 0 6 33 3 0 1 钙1 92 0 5 3- 0 4 8 2 0 0 02 1 1 22 8 7 2 0 0 12 1 7 02 7 5 2 0 0 22 2 5 03 6 9 2 0 0 32 3 5 94 8 4 2 0 0 4 2 7 7 8 1 7 7 6 2 0 0 5 3 1 6 8 1 4 0 4 9 以上数据来自历年中国统计年鉴： 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 由于有效需求的增加受制于居民可支配收入的增长。如果当地居民有可支配收入 不能支撑高昂的房价，泡沫就失去了继续生存的基础。然而，即使收入增长在全国处 于领先地位的上海，其增长速度也常常落后于g d p 的增长，从而远远低于房地产投 资的增长，近几年来更是远远低于房价的涨幅。4 表4 上海g d p 与人均可支配收入的增长率 年份g d p 增长率( ) 人均可支配收入增长率( ) l 钙1 71 2 81 4 1 1 9 9 81 0 3l l - 1 9 9 91 0 48 1 2 0 0 0l l8 3 2 0 0 l 。 。 1 0 58 1 2 0 0 21 1 3 9 3 2 0 0 3 1 2 3 9 1 2 0 0 41 4 21 0 5 2 0 0 5 一1 1 1 1 1 9 数据来源：历年上海统计年鉴 一方面是房地产业的飞速发展，一方面是人民生活水平的显著提高。但由于居民 可支配收入提高的速度赶不上房价的上涨速度，住房的潜在需求难以转换成有效需 求，部分开发商将其产品定位为高端奢侈商品，以争取有限的实力客户，从而将一般 民众排除在其服务对象之外，房价超出了普通百姓的实际购买力。 世界银行标准认为发达国家房价收入比控制在1 8 5 5 倍，发展中国家房价收入比 控制在3 - 6 倍之间是合理的，但2 0 0 6 年中国房价收入比已经超过8 倍，北京、上海、 杭州等地高达1 0 倍以上。2 0 0 7 年5 月新一轮的房价上涨，还在不断刷新这个纪录。 在教育、医疗保障还不完善的压力下，物价上涨渐成趋势、加息周期已经开始的市场 环境中，不顾经济实力而冒险跟进的购房者中正酝酿着严重的还贷风险。 房价的高涨，不仅使购房自住者不堪重负，也使得投资房产的租金收益并不具有 上海g d p 增长率与人均可支配收入增长率之间的关系在中国具有典型性。作为房价的重要支撑，可支配收入 增长的速度如果长期低于g d p 增长速度，而g d p 增长速度又低于房价增幅，意味著房地产发展到一定程度将遭 遇支付瓶颈，进而导致产业衰退。引起其支持系统的资产贬值 1 0 房地产热与商业银行金融风险防范 第一章我国房地产业的发展现状 吸引力。投资的目的是获得买卖差价，而非租金收入，造成投资者的短视。一旦房价 上涨的预期不再实现，则危机的发生则不可避免了。 ( 四) 空置面积过多昭示房地产泡沫膨胀 在房地产经济学中，空置( v a c a n c y ) 是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用， 处于等待出租或出售的状态。由此可知，空置的概念并不区分房屋的新旧，而是表示 房屋未处于使用的状态。除非市场上所有的需求者都非常狂热，一遇到房子就买或租， 否则在任何一个住宅市场中都不可能出现零空置。零空置( 或接近零空置) 将意味着 需求方没有任何选择的余地，不能充分地在空置房屋中选择合适和满意的房屋，抑制 其购买或租赁房屋的需求，阻碍市场有效运行。从本质上来说，空置也是一种供给， 它即不等于浪费，也不等于不良资产，是住宅市场运行中的一种自然现象。适度空置 的存在，能够保证供给双方实现其利益的最大化和住宅资源的有效利用。与价格和租 金一样，空置量是反映房地产市场运行状况的重要指标。空置率是指某一时点( 如报 告期末等) 房屋空置量占同时点全部房屋存量的比重。市场上不可能出现零空置，也 就不存在零空置率。过低的空置率会抑制需求，过高的空置率将使供给方处境艰难。 在这两个极端之间，必然存在一个正常的空置率，也就是维持市场正常运转所必需的 空置率水平，通常称其为“理想空置率一或“自然空置率一。5 空置率反映了住宅市场上供给与需求的力量对比，是房地产周期循环中的关键性 指示指标。国内空置率统计与国际标准有较大差异，如下表所示。 项目凰一啊琢 统计袍腾新建商品房压( 墙量)所有房甩( 存量) 空置蠹事来出售或出缸) 帕房屋 来麓占有的房墨 宝置量空置串、爱纳量、曩纳 指标体系 空置量非官方的空置串指椽 事荨一系列指标 豫纫韭共塑地。空置搠井 空置( 空量事) 分类统计按街生类受、地区、空置期分类 还按众多房屋特征等分类 商品房墟空置面积压3 年商晶房挺 奎置事汁算方法竣工面积之和) x1 0 0 ( 蓦! 臂虏膣衙有虏盛的恩量) 及其他计算方法均为非官方定义 x l 娩1 1 单位统一采用平方米为单位采用套为单位 一般认为，空置率达到1 0 就是房地产业过热的预兆。建设部前两年公布的空置 率为1 2 1 6 ，但却受到各方的质疑。“泡沫严重论 者认为这个数据太低，当前我 5 孙峤等：住宅空置统计的国际比较及借鉴意义) ，统计研究，2 0 0 5 年8 月 1 1 房地产热与商业银行金融风险防范第一章我国房地产业的发展现状 国商品房空置率已高达3 0 。“泡沫正常论一者则认为：当前商品房空置率正处在越 来越低的趋势中，还不到5 。因此在2 0 0 6 年3 月3 1 日，建设部下发紧急通知，要 求北京、上海、天津等4 0 个城市提供商品房供应和空置情况有关数据，以全面掌握 商品房、商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据。 计算方法不统一，空置率数据之间的矛盾也就不足为奇了。既然国际上公认的空 置率指标不能给我们一个确切的答案，那么我们不妨观察中国的绝对空置面积。早在 1 9 9 3 年，中国的商品房空置就达到5 0 0 0 多万平方米，1 9 9 7 年这一指标上升为7 0 3 8 万平方米，1 9 9 8 年底达到8 7 8 3 多万平方米，1 9 9 9 年为9 1 2 4 万平方米，2 0 0 0 年进一 步为9 7 3 5 万平方米，2 0 0 1 年达到了1 0 8 亿平方米，2 0 0 2 年7 月攀升到1 2 亿平方米， 而2 0 0 3 年建设部公布的这一指标则为1 2 8 亿平方米。2 0 0 6 年3 月底，全国商品房空 置面积为1 2 3 亿平方米。空置面积在1 0 年内翻倍有余，说明我国住房空置率已经相 当严重。 实际上，我国房地产业有自己的鲜明特征，低入住率是我国房产市场的特色之一。 空置率高，入住率必定很低；空置率低，入住率未必很高。前者反映开发商的销售业 绩，后者才触及市场的本质。空置率与入住率的双低现象，一方面反映房地产市场的 火爆，另一方面向人们昭示投资性房产需求旺盛，房产泡沫不断聚积。 五、我国房地产泡沫的成因 房地产泡沫的形成受到国内国际各种因素的影响，这些因素通过作用于房地产的 供给和需求，影响着房地产业的健康发展。 首先是房地产业泡沫的形成很大程度应归因为国内的政策及市场因素：( 1 ) 政策 因素：我国住房制度改革、土地改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信 贷、建设经济适用房等政策都直接推动了我国房地产市场的高速增长。如地方财政对 土地出售的依赖性使地价节节走高。除与房地产有关的政策之外，人口管理和教育资 源的分配政策也对部分城市的房价起着推波助澜韵作用矿如无固定住所孩子不能落 户，无户口无法享受同等的教育资源，等等。( 2 ) 消费者的乐观预期：房地产价格的 上升，导致消费者对房价继续上升的乐观预期，需求量增加，而房地产持有者惜售， 供给量减少，从而刺激价格上升。如2 0 0 2 年上海申办“世博会力成功，人们预期未 来房价上涨，房