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交房后为什么没有购房合同 篇一：交房常见问题 交房中常见问题解答 问题1：可能因道路、小区大门、围墙、岗亭、绿化?可能还在施工；电话、宽 带、煤气、有线电视都还没开通，无法使用。业主会质疑：工程还没竣工，尚不具备交房条件。 解释：根据购房合同约定，交房条件是“该商品房单体验收合格”（即单体验 收合格）。再则，按消防法规，消防必须验收合格才能交房，我司已取得单体验收、消防验收合格证明，所以已具备交房条件。按合同约定(出卖人承诺)：室内外通讯管线安装完毕，由买受人自行向电信部门申办装机手续；室内外有线电视管线安装完毕，由有线电视运营单位在条件具备时正式开通，由买受人自行向有线电视运营单位申办各项手续。市政道路、绿化等项目是否完工，非合同约定交房的条件。 问题2：可能因工程未取得竣工验收备案证明书，以及单体验收没有政府部门盖 章等。业主会质疑：工程尚未竣工或单体验收证明无效，尚不具备交房条件。解释：按合同约定交房条件是：“该商品房单体验收合格”（即单体验收合格）。 按国家规定，单体工程是由建设各责任主体单位按法定的流程组织进行，在各相关方确认后验收（不宜明确说明由施工、监理和设计四家单位联合验收，会给客户造成都是甲方或甲方的供方在验收，有种内部操作的感觉）。若业主对工程验收程序及相关规定仍有异议，可提示业主向建设局咨询。 问题3：毛坯房可能因房屋室内没有门扇门框、跃层没有楼梯扶手的问题。业主质疑：不符合设计要求或有偷工减料嫌疑。 解释：建设工程符合设计要求。此事项在购房合同中有约定(见附图和装饰标准 文字说明)。 问题4：可能因房屋地面或墙面有裂缝，厨房、卫生间楼板(天棚)有渗水，门 窗?有缺陷等问题。业主质疑：工程质量不合格，不具备交房条件。解释：合同约定房屋经单体验收交付使用，该工程已按规定程序通过竣工验收， 存在的一些缺陷或问题是建筑工程上的通病(因房屋是特殊商品，与一般的商品或工艺品有根据的不同)，属于保修范围，相信我司一定会依据工程质量保修有关法规和“两书”的承诺，抓紧给予整改。 问题5：若房屋存在裂缝、渗水、门窗?等质量问题，业主问何时能修好？或要 求我司承诺什么时间处理好。或直接要求我司必须在什么时间内处理好等。解释：因为目前还处于交房期间，劳力、材料的组织等多因素，具体的时间可能 无法直接确定，不过我们一定会敦促施工单位尽快把存在的问题整改好，并通知您。（不能明确提出时间的节点，因为当客户要求你将整改期限记录时，今后该份资料将有可能作为我方延期交房的证据） 问题6：在买房时，交房应达到通气，但目前煤气还未通气？是否具备交房条件；解释：确实存在着市政燃气管道配套建设滞后的问题，对此我们一直积极联系市政燃气管道工程的建设。小区内的燃气管道等，我司在交房前均已全部安装完成。问题7：消防栓无水、无水带、枪头，不符合消防安全； 解释：消防栓无水是为了保护电梯，因为目前交房期间和在今后的客户装修期间，由于客户未常住，一般的装修工人可能去开消防水，如无及时发现，将造成电梯进水、住户进水等诸都问题，因此，目前消防栓的水暂时全部关闭；无水带、枪头也是为了防止的装修过程中受到损坏，目前这些设备已经全部移交的物业单位手中。 问题8：没有xx年5月1日起开始执行的住宅工程质量分户验收表，该房不具备验收条件 解释：该类问题还包含两书（住宅质量保修书和住宅使用说明书），这些资料是在验房后下一个程序即“办理交房手续”过程中提供的。如客户想要看，验完后可以去核对一下。问题9：面积有偏差。 解释：产权证上的面积是由政府规划部门确定的专门的测量机构进行测量的，其测量成果记录到房屋面积实测表中，到今后办理产权证时会一并提交给客户，客户对其中面积的偏差可以参造合同相关条款约定进行处置。 （二）工程施工质量方面的问题 问题10：楼板、墙壁为什么会有裂缝？是不是质量问题？楼板裂缝是不是结构问题？解释：为粉刷层温度裂缝，板没有裂。对结构没有影响。 问题11：厨房、卫生间都有做防水，怎么还会渗水？你们是怎么验收过关的？是不是楼板有问题？水泥标号够不够？结构有没问题？不然为什么会漏？ 解释：个别防水层被破坏引起渗水，混凝土本身并不能保证绝对防水。楼板混凝土标号严格按照设计图纸文件。验收依据为国家相关规范、规程。 问题12：若业主质疑：层高不足3米，即使含楼板的厚度也不够。你们设计施 工的楼板是多厚？ 解释：设计层高有3米、2.9米两种情况，净高为“层高（板厚+找平层厚+其 他饰面构造层厚度）” 问题13：为什么有些房间没有预留空调洞？有的空调洞被外面的管道挡住，叫 人怎么使用？空调洞与套管之间没有打胶，下雨天渗漏水到室内怎么办？解释：按设计图纸施工。空调孔套管外装饰盖有打胶处理，可防止雨水渗漏。 问题14：给水管安装露出地面这么高，让人怎么装修？装修改造的费用须由你 们承担。 解释：？为确保用户今后便于装修预留，届时装修人员可以根据确定的标高进行割除。 问题15：推拉门底槽变形或受水泥浆污染，我买的是新房子，要求整扇重做。解释：个别底槽变型将更换。水泥浆污染将派人清理。 问题16：防盗门(或铝合金门窗)局部凹陷或刮伤，要求整扇门或窗重做，整个换掉。因我买的是新房子，所以要求所有设施设备应该都是新的。 解释：个别刮伤将请厂家专业技术人员修复如新。 问题17：梁、柱或窗台及框边的阴阳角怎么很多是歪的(不垂直、不水平、大小头等)？这是不是质量问题？这算合格吗？你们是怎么验收的？ 解释：个别偏差超规范的，会及时组织整改到位。验收合格文件依据为国家建筑验收规范。 问题18：其他常见存在问题 （三）工程设计方面的问题 问题19：厨房没有地漏，当家人上班或外出前正好停水，出门时厨房的水龙头 忘记关了，在回家前一但已有自来水，或人出差不在家时，万一水管爆了怎么办？如果室内的装修都泡坏了，你们应给予赔偿。解释：现规范允许不设地漏，便于防臭、防渗水。问题20：露台与室内高差太小，且雨水直接排到露台，下雨天倒灌进室内，把 我装修泡坏了你们赔吗？ 解释：露台和室内交接处一般都有做反口，可以解决倒灌问题。 问题21：与隔壁阳台可以爬来爬去，一点安全性也没有，物业管理又不让在外面做碰窗，只能做在里面，跟鸟笼一样，这样的房子怎么住？ 解释：阳台门可做防盗门，窗户内侧做防盗窗。 问题22：如5#0301反映变电房就在她家附近，辐射很大，这种房子不能住人，要求我司给予换房或退房，如果不能退不能换要求我司领导给予想办法解决。解释：变电所与住宅距离符合规范要求，变电所出线为低压电缆。 问题23：凸窗侧面的窗扇是活动的，没有合页怎么使用？ 解释：侧面窗无通风要求，仅在装空调时使用。 问题24：房间没有预留空调洞，需要通过隔壁才能通到外墙空调板，叫我怎么装修？不会难看吗？ 解释：为了室外机统一安装摆放，管道穿过尽量放在拐角处。 问题25：房间里面有反梁，影响使用空间，销售时没有告之，要求退房。解释：反梁是结构要求，住户可结合装修和空间划分处理。 问题26：5#、6#、7#顶层入户露台有两个不合理台阶 解释：该台阶是设计中为区分电梯公共部位与客户入户露台做的分割，也是防止住户入户露台的水或其他流进公共部位及房间内。如果客户依旧认为不合理（主要是绊脚），就解释将反映给设计院，由其提出响应防范措施。篇二：三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱 三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱 xx-01-0710:25:51我要评论(0)分享到:法律百宝箱导读：三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到 三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱 北京青年报 当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到什么程度)，当交房时这些条件达不到时，您可要求解除合同，退房退款。我国合同法第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”可见，当商品房买卖合同中约定的解除条件出现时，买房人有权根据合同法的有关规定行使解除合同的权利。同时，合同法第九十七条还规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 由此可见，当开发商违约导致合同解除时应承担由此给买家造成的损失。最高人民法院于xx年5月7日公布、6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，进一步明确规定，房屋质量不合格及不能如期取得房产证时，可退房和要求赔偿。-二是开发商不具备法定的销售条件时 如果贷款买房后发现开发商不具备法定的销售条件，销售行为违法等违约性情况导致合同解除时，您可要求退房退款。因为开发商与您签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同是属无效，按照合同法关于无效合同的处理原则，您有权要求开发商返还房价款，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失。对于银行贷款部分，您可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商偿还给银行，而对于您已支付的贷款利息，应由开发商予以赔偿。-三是当开发商交房延误时 当开发商交房延误时您可向开发商发出解约通知，解除购房合同，要求退房退款。开发商应 返还您先行支付的购房款本金。对于银行贷款部分，要求开发商做相应赔偿。 值得注意的是，解除与开发商的住房买卖合同并不同时、也不必然导致与银行的住房借款合同的解除，如因此停止向银行付款明显是违反借款合同义务的，会导致因购房人违反借款合同而造成购房者要承担违约责任。因此，您应在与开发商就解除合同达成一致后再到银行办理解除借款合同的手续。-文迟智广-陷阱一：“定金”写“订金” 王先生看中了某小区的一套房子，与开发商签订了认购书，交了1万元定金，但在认购书和收据中均写的是订金。事后，开发商因经费等原因导致工程停工。张先生要求开发商双倍返还，开发商只同意单倍返还。 点评 定金与订金只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不是一个法律概念，不能对合同起到担保作用。出现违约时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款进行处理，即接受预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，本案中，王某只能要求开发商单倍返还及赔偿其因此受到的损失。 提醒 购房人在签订认购书和拿到收款收据时，应注意审查其中的用词，不要把“定金”写成“订金”。-陷阱二：认购书中有陷阱条款 张某在与开发商签订的认购书中规定：“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同，否则，所收定金不予退还。”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜，但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。张某要求返还定金，遭到拒绝，开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。点评 该条款是一个陷阱条款，开发商通常坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金。并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。提醒 房屋买卖非常复杂，一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。因此，购房人在签订认购书时，可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”-陷阱三：商谈合同没有证据 刘某在与开发商签订的认购书中规定“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”在15日内，刘某依约前往，但因对房屋交付时间上存在分歧而未能签署合同。15日后，刘某前去索要定金，开发商以刘某在规定期限内没有与其商谈合同为由拒退定金。 点评 本案中，有关条款非常完备，但刘某是否一定能要回定金呢？通常情况下，答案是否定的，因为其一般无法拿出其曾经前来与开发商商谈合同的证据，所以只能吃哑巴亏。提醒 购房人前往与开发商商谈合同时，应注意保留证据。如签订会谈记录，或让开发商签署购房人前来商谈合同的确认书等。-陷阱四：无书面认购协议 方某看中了一套房屋，交了定金，但没有与开发商签订认购书，只有口头协议，定金收据上也没写所定房号。后开发商又将该房卖于他人。方某要求购买该房，遭到拒绝。点评 口头协议很难保护当事人的合法权益，而一张连房号也没写的收据对开发商没有任何约束力。 方某遭拒也就见怪不怪了。 提醒 购房人交定金前应与开发商签订书面认购协议，协议中应当包含合同的主要条款，如房号、价格、面积等。否则，该认购书只是一种意向，对开发商没有约束力。篇三：逾期交房违约补充协议房屋合同附件 永宁县“蓝山帝景.花间墅”商品房买卖合同违约处理协议 甲方：宁夏金色阳光房地产开发有限公司 地址： 法定代表人：祁立峰（性别、职务、身份证号码、联系电话） 乙方：购房者代表（姓名、性别、身份证号码、联系电话） 丙方：政府有关部门（负责人员姓名、性别、职务、身份证号码、联 系电话） 鉴于买、卖双方已签订了商品房买卖合同（以下简称“购房 合同”），合同编号为。为进一步明确双方的权利义 务，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产 管理法及其他有关法律、法规，甲、乙双方在平等、自愿、协商一 致的基础上，经售房者、购房者及政府监督者三方协商一致，特签订 如下补充协议(以下简称“本协议”)，共同信守执行。本补充协议与 购房合同具有同等法律效力。 甲乙双方在履行位于宁夏永宁县望远工业园区“蓝山帝景.花间墅” 商品房买卖合同过程中因甲方违反合同，未能按约定的房屋交付时间 进行房屋交付，甲方已发生违约行为，并且没有及时与乙方沟通。在 乙方主动寻找甲方询问相关事宜时，甲方也未能给出能够令乙方信服 和满意的答复，引起乙方的严重不满而产生纠纷。为了有效解决纠纷， 维护甲、乙双方的合法权益，维护社会稳定，明确甲方、乙方、丙方 的责任，经甲乙丙三方平等协商，达成以下协议： 一、甲方应继续严格履行与甲方签订的商品房买卖合同约定的各项义务。 二、甲方最迟应于xx年3月10日前开工，延迟交付商品房最长期 限为xx年11月30日。交付的房屋必须取得永宁县或银川市工程 质量监督单位的竣工验收备案证明文件，并同时提供住宅质量保证 书，住宅使用说明书方可正式向买受人办理交房手续。买受人 有权查阅房屋的建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验 检验报告。买受人对房屋工程验收记录、房屋地基基础和主体结构检 测报告，安全监督资料有知情权，出卖人必须配合。交付时绿化、车 位、道路、水、电、暖、通讯、网络、电梯等所有配套设施，必须达 到使用条件。甲方无条件在交房之日1-3月内（既xx年2月28 日前），办理完毕并交付房屋产权证，乙方全力配合并承担乙方 应承担的各项费用。 三、甲方给乙方提供xx年“花间墅”续建工程进度表，乙方业主 将成立“花间墅”续建工程监督小组，监督甲方施工进度，监测工程 质量，发现问题，及时通报永宁县政府相关监察部门及工程监理，并 要求执行相关程序； 四、如果乙方要求继续履行合同，甲方应向乙方支付合同约定交房日 至实际交房之日（xx年11月30日）总房款20%的违约金。违约金 篇一：购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案 购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联网上公示，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为，但是不能代替过户。 网签合同时，需要注意以下事项： 第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。第五，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 另外，在签约时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。 查看“五证”“二书”。 “五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。 3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 盯紧公摊面积。 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第_种方式处理： 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 关注房产证办理。 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第_种方式处理： 1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。 2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。 保留书面通知。 陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策： 1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。 搞清房屋坐落位置。 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 明确所售房屋抵押。 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。篇二：网签购房合同 网签购房合同与实际购房合同哪个有效？ 根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了现实生活中如果既有网签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢？ 案情简介 王某于xx年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为 违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。 律师点评 本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。 一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效？ 在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。 二、补充协议是否有效？ 根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。 三、违约责任如何承担？ 对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。 那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。 焕廷有话说 本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了，那如果两个合同都是有效的，应以谁为准呢？讲到这里，王某就不得不谈谈何谓网签购房合同，它的性质是什么？一、什么是网签购房合同 网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。 二、网签购房合同的流程 第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。 第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。 三、网签购房合同注意事项 如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相 关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。 总结：网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。篇三：如何签订正式的购房合同 ? 1.正式合同文本的签订 买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道，开发商对商品房买卖合同非常了解，都曾精心研究过，是签订商品房买卖合同的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。 (1)认准签约主体 仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(商品房预售许可证上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。 (2)仔细阅读合同内容 拿到商品房买卖合同后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。 (3)不要漏项 对商品房买卖合同中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。 在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。 (4)寻找谈判的机会 商品房买卖合同中有许多相关条款 都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。 (5)对于双方违约的处理应平等 在商品房买卖合同中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。 (6)关于房屋面积差异的处理 关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解：我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释和建设部商品房销售管理办法中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。 此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部商品房销售管理办法的规定。 (7)产权登记要明确 按国家商品房销售管理办法第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。城市房地产开发经营管理条例第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。 在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。 (8)配套设施要明确 在商品房买卖合同中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。 如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。 (9)不可轻视设计变更 很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。 (10)明确合同附件 合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购 购房合同十大误区 编者按：在购房过程中，消费者往往担心在签订商品房预售合同时遇到合同陷阱。但有时矫枉过正，却产生了对合同的种种误解。为了理清这些误解，帮助消费者消除误解，还楼市一个公道，记者会同法律专家，从当今楼市交易行为中提炼出了有关购房合同的十大误解，希望能给读者有所提示。 误解1：代定前期物管，并非霸王合同 伍先生在签订购房合同时，发现开发商已约定了物管公司。伍先生认为选择物管公司是业主自己的事，开发商不应该定下物管公司，侵犯了业主的权益。于是伍先生以开发商提交的购房合同是霸王合同为由，找到开发商，要求就物管公司的问题对合同进行修改，双方为此产生争议。后来事情甚至发展到伍先生联合一些业主集体向开发商发难，闹着要对簿公堂。 律师说法：根据物业管理条例，业主有选择物管的权利，但是在交房初期，由于没有成立业主委员会，物管条例允许开发商暂代业主选择物管公司，因此在合同上不存在侵权。业主可短期内由开发商代定前期物管，入住后及时成立业主委员会，再选择合适物管公司。 记者点评：本来开发商代定前期物管，是为方便业主前期入住，但结果出力不讨好，反而引起消费者误会。 误解2：“不可抗力”进合同，并非开发商找“挡箭牌” 老李夫妇在签订购房合同时，由于看到其中有“不可抗力免责”的条款，认为这对于开发商来讲，太好找理由推卸一些责任了，于是要求不签这一条，而售楼小姐却坚持一定要有这一条，双方为此协商不下。 律师说法：民法通则规定，“不可抗力”是指“不可预见，不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等”。依照此法，购房合同中设定有关“不可抗力”条款应该说是正确的。只要开发商没有对不可抗力进行无限扩大的解释，就不会对消费者的利益造成损害。 记者点评：“天要下雨，娘要嫁人”，有的事是人所不能预料的，如果要求开发商对这样的不可抗力也承担责任，开法商确实就是神了。所以“不可抗力”并非开发商故意找的“挡箭牌”。 误解3：抵制定金条款，拒签认购书 吴小姐看中了城西某楼盘的房屋，准备定房时听朋友讲，签订购房合同前如要签订认购书，则万万不可签订定金条款。于是吴小姐要求从认购书中删除有关定金的条款。但售楼人员却坚持要有定金的条款做合同信用担保，双方由此产生分歧，吴小姐拒签认购书。 律师说法：认购书在法律上属购房意向性协议，一般都是合法有效的。根据最高人民法院的关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。因此认购书的约定是双方的，不存在对开发商的单方有利。 记者点评：定金，其实是为了保证双方履行责任，是一种信用担保。如果买房这样重要的事没有信用担保，那开发商也会为很多轻易的合同受伤。所以大可不必闻定金而色变，拒绝认购书。毕竟，不良开法商还是极少数。 误解4：害怕补充协议，以为要触“地雷” 刘先生在与开法商签订购房合同时，售楼人员要求在购房合同之外，再签订一份补充协议。刘先生认为签那么多条条款款，很可能要中了开发商的“地雷”，于是在签订补充协议上与开发商发生分歧。 律师说法：由于每个楼盘都有可能有其自身的独特性，购房合同示范文本不可能涵盖全面，因此有必要通过补充协议来确认标准购房合同中没有提及的权利