（区域经济学专业论文）论我国房地产评估行业中存在的问题及对策.pdf

中文提要 、弋叠著我国住痨韦j 疫改革的不断深入发展和具体落实，房地产业 也避入丁一个氟的高潮，从而，使房地产评估这个蓊兴的行业得到 了社会的重辊和人们的关注：) 本文从概要分析了目前我国房地产评 恬行业现状的基础上，探孬房迷产市场与评佶行业的相互关系， 忻了房地立评估 亍业发展瑰状，遵耍指出了听丐在j ? 主要。j i 置， 最后提出了迄步宠善和发展我国痨遗产评佶i 亍业0 苦i 一对策，奉 k 认为曩夺逼芷这些对蓬，寸能德骞逸。浮估仔北塑慝爱襞，成为 我国经济增j 乏点和质二也产改革的重要步骤之一。 关键词：i 痿遣产 】 评岱i 亍哉m 饲遗n j 冀疑列镶 、 a b s t r a c t 、j mt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dt h ei m p l o m e n t a t i o no f t h ep o l i c yo fh o m i n gi n d u s t r yi nc h i n a , t h er e a le s t a t ei n d u s t r y h a sc o m ei n t oan e wa r e a a n db e i n go f t h i s an e wt r a d e t h er e a l e s l a l ea p p r a i s a lh a sm a d ea r a p i dd e v e l o p m e n t b a s e so na l la n a l y s i so nc u r r e n tr e a le s t a t ea p p r a i s a lmo u r c o t m t r y , t h ea r t i c l ed i s c u s s e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf i l er e a l e s t a t em a r k e ta n dt h er e a le s t a t ea p p r a i s a lm a r k e kc o n s t r u e st h e c b i t e n id e x r e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ea p p r a i s a lt r a d e n l ea r t i c l e a l s op a i n t so u tt h em a mp r o b l e mo nt h er e a le s t a t ea p p r a i s a lt r a d e t h ea r t i c l ea w sal o to fa d v i c eo nh o wt od e v e l o pt h er e a le s t a t e a p p r a i s e dt r a d ea n dm a d em o r cp r o g r e s so bi t t h ew r i t e rt h i n k s i f w et a k et h o s ea d v i c et h er e a le s t a s ta p p r a i s a lt r a d ew i l ld e v e l o p r a p i d l ya n di tw i l lb e c o m eo l l eo ft h em o s ti m p o r t a n ts t c p so i lh o w t op r o m o t eh e we c o n o m i cg r o w t hf o u e s i tw i l la l s om a k et h er e a l e s t 路ti n d u s t r yr c f o m a e d k e yw o r d ：1r e a le s t a s t a p p r a i s a lt r a d e p r o b l e m r s o l u t i o nva b s t r a c t s 论我国房地产评估行业中存在的问题及对策 一、前言 房地产评估在我国是一个新兴的行业。1 9 9 2 年党的十四大解决“姓衽姓资” 闯题以后，我国房地产业阔步走向市场，随而推动房地产评估在理论研究和实 蕲运作芳。面都取得了可喜豹成就；房地产评估割度开始建立，评估业务范围不 断扩大，汗佶孔伍和评估机构得以迅速发展，我国房地产评佶仨业的雏行也基 本形成。但是，正是由于这个行业形成和发展的时闻还不长，因此还存在一些 问题和不足需要我们认真地研究和解决。 二、 我国房地产评估的发展历程及其意义与作用 ( 一) 我国房地产评估行业发展历程 我国房地产评估工作起步较晓，仅有十几年的历史但却经f j 亍 了三个发展阶段。第一个阶段属于探索时期f 即奶始矿段) 在 l 年以前，我 围约房地产直实 亍住房前堰利政策和地无譬使用致。走痨：电亭币场处干封 | ：孑i 、停滞：状态。随着党的十四丈召开，住宅商晶化阳上遗膏麓q - 趣违麓的提击， 房地产市场随之解冻并开始活跃，房缝产泮估工咋也应运面生，当e j 的 古伊擎 车理论主要局琨于地租理论和城市遗基垃理论，信驴方法以级茎技益剐算法 为主：陋着市场经济的芨育和曷遗声币场的茂呸叠j 茸t 地茸秘茸j 毒 扣雩! 事 靛建立，住窖制熏抟改革，房屋商品池的推乎e ：受经垮。# 影改革白妁金业承鱼 经营贡任钪、合资、胶扮，最并、杰要等每和尘监垃曹吼南：骑正珂，五溅、；吾 贷、嚣险对房地产抵押、贷款、投器等等，使得贯穹乌地声业生产、渡逼、； 费三大环节之中的房地产评信业显示出其重要毪，使得房地产评佶业运渐地过 渡刘第二阶段全面引进图钋f 主要是欧美) 的评：_ 刍理论受方汪聍期，但由 于我国房地产制度，尤其是土地害j 度与欧美渚国差乒袭大，这样就寻致我国璃 地产评估工作进八了第三驴殴，却毛国外隽地声坪信堙沦与专法弓我同乓峰清 况相结合，形成具有中国特色的信价理论与方法的阶段，目前，我国驹皓价制 度基本确立，房地产滔盼在键连隽：皂声市场盱业乃至奎f 、国焉经济萤撞嗫嚣霹 莹了十兮藿要靛产晕。照是，我国致赛造声佶贮琵论在基本理论、基书专注_ ；三 是估价实践中都存在一些问题，研究和解决这些问题将育助于我国房地产估价 走向成熟。 ( 二) 我国房地产评估的意义和作用 房地产评估是确定房地产价值的基础性工作，可以统一房地产估价口径， 从众多的价格中找到一个基准防，为价格管理提供标准，为市场经济活动提供 确定房地产伊值及价格的依据、旁地产评偌贯穿了房地产生产、流通、消费过 程。做好房遗产评估工作是缝顺痨地声市场秩序，深仡房地产改革的基本步骤 之一， 房地产评俗j 步及到房地产经济和国民经济的各个方面，其意义与作用主要 最现：鍪： 1 、房地产价恪评估是国京对房地产资产管理的可靠依据 商度集中的产品经济向两晶经济转变，相应的管理手段也从行政干预转变 为经济管理，各类资产的管理方式。必然要求从注重实物量管理转到注重价值 量管理上。房地产是一项重要的资产，往往占一国总财富的极大比重。据有关 资料房地产价值占总财富的三分之一，美国的不动产价值约占其财富豹四分 乏三，葚t 寻上 电占3 3 勰o 。莲筑锄占5 ) ，属予段 色翻富酌仅占2 6 s 栌涟哉为 窍地产甲有 及丈一部分尚属团冢瓷声据粗略统计垒用避每旁：坦声莹价值超 过1 5 0 ( ) 0 亿元，在我国固定瓷产总渣甲占育很大比重。要管堙好这二瘫兀兹子 的国家资产仅仅停留在房地亭冀鱼位数量上是不够豹，旺可杖1 似匿上掌撑】主 项重要的资产趵总量、价值静二蓄值或贬直情况，才能耐其f ：肓设 管莲，i 赛 遗产：伊侮评估是实现育设营堙晌司冀浓据， ：、害地声f p 格评佶恳国家怼旁地产业财政预算扮重要藏据 国家财政预算包括预算支出和预算投入两项，对旁：也事业j 预算夏出主要 是指为在2 0 0 0 年达到小康居住水平，每年要建多少住宅，通迁多和投赛泉源投 资，其中政府要投入多少。忑运一投入量的多步就育顽于二，斜当苹式二、三南薜 建设成本等作出科学评 一。另 ，政府：为丁 暑域改造、：域晤重鲁迥兰! 芝冀、苛 耀产业、公共事业用池，郅需要支：j 莅地 j 墨黄，这费用的多少，董需要列 所征用房地声作价格评信，对骞地产的收入是指通过与房道产穹关的醺赞丽获 夸见审习寅迪产实务太垒、旃如j 趸 得的收入，包括房产税、土地使用税、营业税、土地增值税、房地产与其他 财产合征的财产税、遗产税、所得税、建筑税等。房地产自古以来是个良好 的税源在国外房地产业_ 投占财政收入的四分之一至三分之一，如香港房地 产业是香港四大经济支柱之一，是香港生财、聚财的重要部门。据统计，港英 政府每年从房地产业得来的直接收盏和间接收益占财政总收入的3 0 左右，1 9 8 1 年1 9 8 2 年，高达4 8 。而在我国商品经济发履较早的深圳等地区，房地产所 创造的财富直接支撼和促进了它们的经济发展。随着我国作为一个支柱行业的 房地产业的发展，房地产业所提供的税牧将会大大增加而这些税收，都是以 房地产的价值为课税基础的。为了确定掌握切实可靠的谋税基础，避免偷税、 漏税，课税人员都必须根据房地产价格评估结果计税，可见，房地产估价为政 府确定房地产税率和税费的制定提供权威性的计值依据。 3 、房地产价格评估是房地产经济活动的有效管理手段 房地产经济活动包括房地产投资、开发、交易、企业间的合瓷、合营、合 作及企业的相互兼并、房地产的抵押、保险等等。 ( 1 ) 、作为房地产投资者没有谁会在没育对所要开发的房地声作出投资 收益评估前盲目投资。典型的隽地产投资者并不会完全用自古资金授入，他们 往往会充分利用房地产价值这特征，逛入金融市场抵押，以求在最优枣妁贷 款利率、贷款固收期等诸条件下。获取最多的抵押贷款，从而尽可能地降低自 育资金的投入。照煎抵押黄纂为生盘性贷鼓，对于停岛费老为嗡得自已筘 所希的住腐，也，庄住依赖于詹铤牙羝押贷款，分期偿还。此类抵押贷款为i 费 毪j 氏押贳款。银行为了减少自身骑虱碲茂放们责款顽一碗要低干碍：j 鱼产够伊 值，冒此，银行需对抵押的房地产价值进行评信。为了保证抵押物在抵押赶i 不因意外破坏而蒙受损失，银行往往要求抵押人通过保险公司为抵押物提供惺 险，进而保险公司也需要对其房地亨价值逆仁评估以确认保险价值的保险条件。 ( 2 ) 、对于备类房产鸵买卖、疆赁、；i 卖，转让、交换等交易洁动，首先 碰到的是价梅问题，由于房地声的固定性和差副性，使得房地声的价洛与一毁 物品昀价搭不弼。不存在一个统一价格，要逻免交易中的欺价端价，从而澎 定出买卖双方、租赁双方都能接受且叉符舍市场价值的公平价侮就必须逆仁 价格评估。 f 3 ) ，从台赞、合营、合作、企业兼， 、企业闯债务处理、破产等需要来 看，都涉及房地广价值的核定。膀地产价值的多少，苴接影响着它们的股权和 利润分成。在实际生活中已出现r 企业的相互兼并，莨主要动机是，兼并 企业欲获取被兼并企业的场地和房屋，以取得生产和生活发展的场所。所以， 房地产价值的多少直接影响着被兼并企j i p 所得到的补偿或今后在兼并企业甲 的地位。同样，以土地和房屋作价合资、合作等形式办企业等活动，更是臼趋 额繁以土地入股为条件筹资兴建住宅、办公楼和商店，建成之后利益共事的 观豫也时常出现。所有这些，都露要对房地产进行价格评估。以便确定利益分 配。 f 4 ) 房地产是企业很大的的一项固定资产，对这部分房地产正确估值是协 明囤家、地方、企业利益关系的垫础工作，如企业经营承包责任制所涉及的国 家唆产的核算和增值企业提取折旧和大修理基金的计算标准等等。房遗产价 格评估是企业管理和发展的必要手段。 4 、房地产价格评估是住房制度改革和土地制度改革的重要基础 住房制度改革难点之一就是租金标准和旧公房售价标准的制订。包括租金 调整的水准、步骤都与市场上房地产商品价格水准和趋向有关，价格评估和有 关资料的积襄能为这些改革措施提供科学的测算数据。土地制度改革的方向是 将国有上地使j 月权如让给使用崩f r 偿胄收l l i 】地馊用。改革酋先碰到问题就是土 地价格的确定包括作为土地所有者的i 訇家在出让士地使用权时，如何测定 土地的底价；作为土地使用者，舀；参加土地竟投巾如何报出上地的购买价格； 对过去无偿划拨十地转t p 时补奄i 啦价的确宦，耐十地级差地租的收取标准等， 都前要通过j f 寸土地价格评估来获得。上地价洛的确定，直接关系到土地育偿使 用制度改革的进程，尤其是关系到通过房地产吸引外资工作的进步开屣。 5 、房地产价格评估是完善房地产价洛机制的前提条件 房地产价格评估是确定房地尹价格的基础性工作。目前，社会上房地产价 格丧现为一种多层次多元性的状态。从福利的公房低租金制到私房租金、商 品房租金里现个系列；从平价出售的公厉到一般商品虏、私房、侨汇房等不 同价格水准又呈现为一个系列；从各地悬殊较大的土地出让价格到土地使用税 费的混乱；在沿海城市实行有偿使f f j 上地的同时，内地大韶分城市还是无偿螂 拨七遣，等等币锶范的混乱局面。房地产价格评估就是提供一个科学的、公正 的测算扔：准和方法，并在此基础上统一测算口径。从诸多价格形态中等求一个 “标准价”为房地产价格管理提供准绳，并有助于价格管理工作规范化、科学 纯、从而完善房地产价格机制。 6 、房地产价格评估是保障人民生恬安定的重要措施 由于房地产方面的纠纷引起的诉讼，法院常常需要将评估后的房地产价格 作为解决纠纷和裁决的依据。这方面纠纷一类是交易各方对房地产买卖、租赁、 抵押、课税、入股、互换中有关房地产的价格或租金，执不同看法，这类纠纷 无疑需要公正、权威的房地产评估者进行房地产价格评估，确定纠纷各方面都 可接受的、合理的评估价格或租金另一类纠纷是遗产分配、共有财产分割等 引起的纠纷。要做到合理的分配或分割，简单的实物分配是不行的，特别是多 数情况下，房地产价格形态很难分割，这时实际的分配或分割是关于房地产价 格形态的划分，这就需要房地产价格评估来解决。 三、我国房地产评估行业目前存在的问题 ( 一)估价的基本理论存在的主要问题 估价的基本理论是阐述房地产价格形成与运动的基本规律，以及怎样遵循 这些蔓 ：规律 1 学、台理地对房地产价格进行评估的问题，它在房地产估价中 处于恢心地使。目，前，估价理论被概括为房地产价格理论，估价原则和估价程 序三个基本部分，茛中存在的主要问题育如下几个方面。 1 、没有科学地区分房地产价格的“形成法则”与评估原则 茂圜在开展房地产估价初期，政府有关文件中就对这项业务提出了基本要 求，即估价原则，在此之后，当我国介绍和研究国外的相关内容时仍然沿用( 更 确切地说是误译) 这一概念但从中外“估价原则”的内容上来看，两者是有 明显区副的。应该加以区分。与我国对房地产估价的基本要求0 古价原则相 对应，借鉴经济学上的“经济法则”这一通俗概念，将国外的相关内容称为房 地产价格的“形成法则”更为适宜。房地产价格的“形成法则”是对房地产价 格形成与运动的客观规律的简要概括；而估价原则是指在房地产价格评估过程 中估价人员应当遵守的标准或注意事项，它主要由估价行为惯例以及政府或有 5 关法规对估价师在估价活动上的总体要求这两部分构成因此，两者是育根本 区别的。前者是对客观规律的反映，具有较强的客观性；后者具有乏鼋强的操作 性包含一定的主观性依据房地产价格的“形成法则”与评估艇l l l i j 的内涵及 特征，我们可以将房地产价格的形成法则的内容概括为如下十项：( 1 ) 机会成 本法则；( 2 ) 供求法则；( 3 ) 替代法则；( 4 ) 变动法则；( 5 ) 收益与分配法则； ( 6 ) 牧益递增递减法则i ( 7 ) 均衡法则；( 8 ) 贡献法则；( 9 ) 适合法剐；( 1 0 ) 竞争法则等。而将估价原刚的主要内容概括为如下八项t ( 1 ) 最有效使用原则； ( 2 ) 相关比较原则l ( 3 ) 预测原则fr 4 ) 土地、建筑物分离估价匝则：r5 、估 价时点原则；( 6 ) 合法原则；( 7 ) 公平原则；( 8 ) 资料( 或信息) 充分啄则等。 由房地产价格的“形成法则”与评估原则的内容不难看出两者的关系是较为复 杂的，但苴基本关系可概括为如下两个方面：形成法则是估价原则的基础；估 价原则在一定条件下是形成法则在评估活动中被充分遵循的候让型北，堑目 前我国房地产业发展水平较低，估价业务尚不规范的条件下，应该对这两个力 面同时给予应有的重视。不能仅强调“形成法则”，或者仅突出佶f r 匣则。 2 、对房地产价格影响因素的认识不甚明确 我国的许多学者在阐述估价理论时重点剖析了房地产价格在运动过程中是 怎样变化的，这对准确进行评估无疑具有重要作用。但在阐述这一问题的过程 中，却没有将房地产本身与其价格影响因素加以区分，笼统地i 人为房地产价格 的影响因素或者包括个别因素、区域因素及一般因素三个层7 欠，或者包括如下 t o 类i ( 1 ) 供求因素；( 2 ) 物理困素；( 3 ) 环境因素；( 4 ) 行政因素；( 5 ) 经 济因素：( 6 ) 人口因素：( 7 ) 社会因素；( 8 ) 心理因素：( 9 ) 国际因素i ( 1 0 ) 其它因素。从房地产价格的形成与运动上来看，应将与房地产价格有关的诸多 因紊区分为房地产价格的构成因素与影响因素两大类。所谓影响因素应该是存 在于对象之外而作用于对象的因素，房地产价恪的影响因素当然也应该存在于 房地产之外而对房地产价格有影响的因素而不应该是构成房地产本身的因襞。 因此不能将个别因素或物理因素、环境围素等也称为房地声价格的影响闻素， 它们应该属于房地产价格的构成因素。区分房地产价格的构成因素与影响因素 主要具有如下三个意义：首先，有助于我们对房地产价格的相对研究，这类似 于对土地进行分等定级的作用；其次，有助手我们精确地认识宏观社会经济环 境列房地产价格变化的影响，有助于科学地阐述房地产价懈的运动 t 蟹：再浪 将有助丁：利用计算机进行信息处理，从而也有助了评估上f t 充分运h j 分家系统， 最大限度地减少估价人员的主观因素对评估结果的不电影响。估价理论是估价 方法的形成基础，估价方法足估价理论的具体化和应用形式。医此，估价理沧 存在的问题将程度不同地反q 嚏在估价方法和估价实践上。 ( 二) 、估价的基本方法存在的主要问题 估价的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法，这三种佶价方法在房 地产市场发达的国家和地区是非常成熟的，而且还被广泛地应用于资声评估上。 我国目前也开始普遍应用这三大基本估价方法，这列推动我国的估价上怍。尤 其是与国际惯例接轨将起到很好的促进作用。但由于这i 种基本依f f r 奇法在我 国普速应用的时闯较短，龙其是我国的土地制凄与欧美酱圉差另较。戈，圈此。 目前尚存在一些问题。 l 、市场比较法的操作步骤应该加以完善 市场比较法以替代原理为理论依据，符合现实的经济行为，因此，在房地 产市场比较发达的地区是应用最广泛、可信度最高、说服力最强的估价方法。 目前我国在住宅、写字楼、店铺以及土地等类扬业的评估上也开始广泛采用这 种方法。在应用过程中，随着实践经验的积累，对市场比较法的原理厦操作步 骤等也开始进行了深入的研究，但营遍忽况丁一个问题，即欧美的比较法是建 立在土地私有制这一基础之上因此，一般分为交易情况( 即交易 亍为) 修正、 交易日期修正、区域因素修正和个别因素锯正四个基本操作步骤。但由于我国 的房地产价格评估是建立在土地有偿有限期的使用制度这一基础之上的，同一 房地产，若使用年限不同，即使其他条件均不发生变化。则其价格也必定存在 较大的差异。因此，在我国运用市场比较法进行评估，必须增加使用年期修正 这一步骤。 如何进行使用年期修正，显然不能简单选用两宗房地产的剩余使阁年限之 比进行，根据资金的时间价值概念，房地产在近期的年收盏与在远期的年收益 的现值是育较大差异的，因此，我们应该依据收益法中的有限年期公式： p = 鲁x ( i 一再)中的年期修正系数一 ，= j 一万矗i ，i ， 进行年期修正，具体作法如下： ( 1 ) 当待佶房地产的剩余使用年限为n l ，比较实例房地产剥采使用年限为 n 2 时使用年期修正系数为： l k = | 二咝业l 一 卜再f ) 汇 式中r 待估房地产的还原利率 ( 2 ) 当待估房地产的剩余使用年限n i 与比较实例房地产的剩余使用年n 2 相 同即n i = n 2 时则年期修正系数为i 。 日前，由于我国的土地使用制度改革寸剐刚全面推开，在同一域市同整 土地的使用年期都比较接近。因此，不进行使用年期修正对估价结果的影响尚 不明显。但经过若干年以后。房地产剩余使用年限的差异将非常普遍年期修 正将成为市场比较法的基本操作步骤之一。 2 、成奉估价法存在的主要问题 与市场比较法不同，市场比较法在探作上需要根据我国土地制度的特点加 以完善，而成本估价法所存在的根本问题源于对其基本原理如何理解上。目前， 我国的代表性估价著作分三种情况来阐述成本估价法公式：第一，叛开发土地 的成本估价法公式为：新开发土地价格= 取得待开发土地费用+ 开发土地所需费 用+ 正常利税；第二，新建房地产的成本估价法公式为：新建房地产价1 f 备= 取得 土地费用+ 建造建筑物费用+ 正常利税。第三，f 日育房i | l 产的成本佶f f r 法公式为： 旧有房地产价格= 旧有房地产重新建造价值- 建筑物折旧。 而国外的成本估价法就没有进行类似的区分。其实，在我国将成木佶价法 区分为三种情况是没有必要的，尤其是没有必要区分新建房地产与旧育房地产 的成本估价法公式，虽然在客观上存在新建房地产与旧有房地亨遮一匡别，但 在运用成本估价法进行评估时却无法体现山i f 算公式上的差异。市史f ，列于 新建房地产其成本估价法公式也应表示为：新建房地只价格= 该舄地产的重新建 造价值建筑物折l ( 通常情况下该数额应为o ，但对于特殊情况也存在折旧， 参考房地产评估1 9 9 6 年6 月1 0 日出版薨7 页 如某地区的经济高速冀罹或变化较大，园目前竣一的搂字一般是盘两、三年前 开工建造的，虽束使用，但其市场适应性下降，经济寿命缩短，发生帽应的功 能折旧或经济折旧) ，而不能表示为：新建房地产价格j = 取得土地费垲+ 建造建筑 物费用+ 正常利税，这是因为房地产的开发建设周期铰长，一般为2 、3 年甚至更 长时间，在开发建设期内土地价格、建筑物建造费用等将笈生变f e ，困啦按 照当初取得土地的费用、建造建筑物过程中所支付的必要费用阻及正常利税之 和作为评估额将会出现错误。应该按照评估时点时的土地价格和建造费用等， 即重新建造价值进行评估。综上所述，在运用成本法进行评佶时，没育! 西要区 分薪建房地产与旧有房地产，其公式应统一为：房地产价洛一重新建造f 值一建 筑物折旧。另外目前比较普遍地认为：运用成本估价法评估非居学乌地产， 尤其是商业房地产一般是不会得出准确结果的，并由此进一步认为成本估价法 基本上不适宜于评估商业房地产。其实，这是一种偏砚，从理论上来舌，成本 估价法以生产费用价值论和机会成本原理为理论依据，是一种科学的估价青法， 而商业房地产的开发建造又离不开成本费用，因此，成本估价法是能够评估商 业房地产的。这样问题就集中在为什么在实践中成本估价法不能准确评估商 业房地产昵? 其实问题的关键在于成本估价法需要进一步完善，应该依据经济 学的基本原理，尤其是房地产价格和形成法则来加以完善。具体方法黾运用均 衡法则、适合法则、供求法贝j j 、贡献法则、收益递增递减原理等来调整佶算结 果，即待估房地产价格= 重新建造价值建筑物折i e i + 修正值( 该修正值一般应包 括附加价值，如商业大楼，写字楼的商业信誉等) 。 3 、关于收益法的纯收益与资本化率 收益法是依据房地产所产出的纯收益来评估其价格的。因此，从理论上来 看是非常完备的，在国内外被广泛地应用于有收益房地产的价格评估上。运用 收益法关键只有两点z 一是纯收益的求取；二是资本化牢的确定而在过两：芎 面，我国目前的认识及做法都是值得探讨的。 f 1 ) 在计算纯收益时，不应从总收益中扣除建筑物折旧 欧美在运用收益法评估计算年纯收益时，从总收益中j u 除了建筑物折旧， 这是正确的，。其原因在于：当产权人拥有七地的所有权时，土地的l 心盏可以无 限持续下去，这样在计算纯收益时扣除建筑物折旧，则当建筑物达到经济耐用 年限时，可用折旧费重新建造同样效用的建筑物从而f 孚征隽地声的现蛮【淀盏 无限持续下去，其计算公式为无限年期的收益计算公式：、= a 机因此，只有当 房地产的收益可无限持续，运用无限年期的收益计算公式时计算乌地产的年 纯收益才应从总收益中扣除建筑物折旧。但是，由于我国出让的市区土地为有 限年期的土地使用权，且出让年期一般都与建筑物的而、1 用年限相当，因此，仅 8 运用有限年期的收益计算公式v = 争 1 一i 南】。这样，园折旧费与收益在 有限年期的持续无关，因此在计算纯收益时，不应从房地产的总收益中扣除建 筑物折旧。对此，我们可以用一个极端的事例加以说明：假设某房地声的土地 没奄价值，则房地产的价值就集中在建筑物上，这时菪按年盍法提取建筑物的 折旧额则房地产的购买者既可以拥有房地产获得年纯收益+ 同时砭得到了折 旧年金。而房遗产的纯收益的现值之和即为房地产的价格，折旧年金的现值之 和也相当于房地产的价格。这样，购买者实际上相当于没有支付文币或者仅相 当于将货币转换成等额获取的年金就得到了房地产，这在经济上是无法证明其 合理性的。另外，我们还可以从有限年期的土地不提取折旧这一酸普遍认同的 事实中来进一步说明建筑物的折旧不应是计算房地产的纯收益时的扣除项目。 这是因为当土地为有限年期的使用权时。对于购买者来说，土地价值也是逐渐 减少的，当使用年期届满时，购买者将失去土地。土地价值对购买吉柬说也相 当于零。这与建筑物达到经济耐用年限而失去价值在经济上是完全相同的。 ( 2 ) 计算营业用房地产的纯收益时应从总收益中扣除经营利 润运用收益法评估营业用房地产，我国目前的评估一般是从该企业的年总收益 中扣除年总费用来确定房地产的年纯收益，其中普遍存在的问题是没有从总收 益中扣除企业的经营利润。从而导致运用收益法高估房地产价格的现象。而为 了便运用收益法评估出的收益价格与其它估价方法估出的价格比较接近。一般 是采用提高资本化率的做法，这样持续下去将严重损害收益法的严肃陛与 ：l 学 性，应引起足够重视。为了保证所确定的纯收益具有一定的客观r 主号合理性。 建议借鉴国外的通行做法：与类似房地产的租金收入加以比较修正来确宅待估 房地产的合理租金总收入然后再从租金总收入中扣除维修费、保险赞、管理 费以及租金损失准备费、房地产税等来确定房地产的年纯收益。这佯确定年纯 收益既比较客观。又可避免在计算过程中出现的种种失误。 f 3 ) 关于资本化率的实负 资本化率的确定是收益还原法的又一核心问题，如何确定资本f 匕幸有各 辛 各样的方法。但所有的方法都离不开对资本化率实质的i l 、识。目前。在我闻无 论从估价著作上来看，还是从估价寨例上来看都认为资本f 也宰是该房地产的 投资年收益率。这种认识是值得深入探讨的认识资奉化享的实厢，高不) f 收 益法的基本原理。从收益法的基本原理上来看，资本化宰足折观事却将房地 产的年纯收益折现为现值的利率。显然收益折现率与投资收益率在内涵上是有 差别的。因此不能简单地将资本化牢与投资收益率等同起来，基于以投资收益 率来确定房地产资本化率的种种方法也是欠妥的建议暂且采用市场提取法( 即 运用收益法公式通过类似交易寨例反求出资本化率、和实费利率公式书确定资 本化率。 4 、假设开发法中有存在的问题 假设开发法引申推导出了详细的计算公式，为评诂土地价格提汰了切实可 行的思路与方法。但纵观吾京所推导的公式，不建发现。一些看州姬n i f 葬 公式。其实未必有使用价值。 ( 1 ) 现行计算公式介绍 现实估价中假设开发法的。个具体的计算公式，为： 地价= 楼价- 建筑费- 专业费用利息- 租售费用- 税费开发商利润 如果式中专业费用按照建筑费的一定百分比率估计，设百分比为i ；甲】 息按全部预付资本，即地价、建筑费、专业费用三者之和乘以利息率n 计算； 销售费用楼价的百分比p 开发商刺润按全都预纣资本乘以利润率m 来计算；税 收是与将要交付的搂价育关的税收，为楼价乘以为按楼阶课税的税额与偻价 之比。 将以上假设代入式，并化简，可得： 砌f r ：整坚警靶t 塑型唑! 式被认为是较科学的假设开发法公式它是在不考虑楼价醍各项费用所发生 的时间不同的情况下。亦即不考虑贴现下推导出的表选式。该公式哲酸j 。泛地 参考房地产谓估 1 9 9 6 年第2 期第1 1 页 磁用于待开发地块地价的评佶，在一些书刊上也常常被用于评估凄州但往往 出现同一例题t 用该公式与不用该公式评陆结果相是自矗况。从c ，岜涟我h 】对 该公式的科学性产生了疑问，为揭示这个涧题，先看f 酾的讦估宴州； ( 2 ) 评估实例比较： f 嘶这个实例在有关书刊上多次堪现。 f 一) 估价对象概况 该房地产为一块七通一平的空地 土地面积为l o o o 平方米 允许用途为商业居住混台 允许容积率为7 允许覆盖率为小于5 0 出售时闻为1 9 9 1 年7 月 ( 二) 估价要求 需要评估出该块土地1 9 9 1 年7 月出售时的购买价格 ( - - ) 估价方法 1 、选择估价方法。该块土j 趣为待建土地，适合于用假设开发法进行估价， 故选用假设开发法。 2 、选择最佳开发方法。通过调奄研究得知这块土地最佳开发利用方式为： 用途为商业居住混合 建筑容积率7 建筑覆盏率5 0 建筑总面积7 0 0 0 平方米 建筑物层数1 4 层 各层建筑面积均为5 0 0 平方米 地上至二层为商店，总面积为1 0 0 0 平方米 地上三至十四层为住宅。总面积为6 0 0 0 平方米 3 、预计建设期。预计共需三年时间才能完全建造完成役入使瑁，即1 9 9 4 年7 月完成。 第一年需投入5 0 建筑费及相应专业费用。 第二年需投入3 0 建筑费及相应专业费用。 第三年需投入2 0 建筑费及相应专业费用。 4 、预计出售楼价。估计建造完成后。茸中商、眦楼即q 仝觏售止：f 它楼3 0 在建造完成后可售出。5 0 半年后才能当出，其余2 0 年后_ j 能售出。预计 商业楼出售当时平均售价为2 5 0 0 元，平方米，住宅辏心螺当时平均辫价为1 7 0 0 元，平方张。 5 、估计开发费以及开发商利润 估计总建筑赞为5 0 0 万元 专业费为建筑费的6 利息搴为1 0 利润率为2 0 税费估计为搂价的4 即建成出售时所需由出卖方承担的耶郫兮营业碰、 交易于续费等，其他类型税费已考虑在建筑费中。 6 、求取地价【方法一1 梭假设开发法的推导公式( 2 1 评佶结价结果：1 9 9 1 年7 月该地评估价格为2 0 7 万元( 币) 【方法二】披假设开发法的基本公式( 1 ) 汗估结价结果：1 9 9 1 年7 玛该地 评估价格为1 7 2 万元人民币。 ( 3 ) 、评估实例分析 同样一个评估实例。同样的评估思路和方法只因一个套用被认为是斟学 的具体方式，另一个按基本公式，而出现了不同的结果。相剐误差迂2 0 。原 因何在? 本人认为，假设开发法的一般公式是最基本的公式任何情况下用 假设开发法评佶都适用，而公式是在某些前提条件下推导出来，貌似斟学实 际存在严重缺陷。 第一房地产开发，从前期工作到租售入住，资金的投入是按计划育步骤地进 亍的计算投入资金的利息，不能简单地把地价、建筑费、专业费相n u 之和乘 利息率来计算。有趣的是一些书刊上前面介绍假设开发法确切公式r i ) ，而讲 评仙实例刚，却对此公式弃之不用，计算利息h q 仍按投入资金的币同时问分别 求萁利息，再相加求m 总j f i j 患，第一，利率魁单位时墙加的利嗣，b 啄龠酾2 比，如1 i 指单位时间，一般为年利率，有人也弥为利息率。刊息率t 了匣金额之 积并不等于利息，国浚考虑计恩用翳数。而公式的推导过程中把投资金 与利息率之积当成了利息。有的观点甚至认为：利息可依据未知的j 也价加上建 筑费、专业率之和乘以一定比率表示，这个比率即银行贷款利率：这种不考虑 资金运用时问长短，只把利息率与投入资金相乘而得出的数怍为刊息的作法是 错误的。 第三， 公式中的利息率r 应理鲫为地价、建筑费、业费三项顶h 资金所应 支俐的利息与三项资金之和的比率，并非利息率。 通过以上分析，本人认为，假设开发法的具体公式是不严密、不科学的 公式。主要问题有两个：一是末考虑投入资金的时间差异：二足f f j 利息率乘投 入资金即看成是截息，忽视了计算周期数，未考虑资金运用时间。如按此思路， 两个并发项目，只要地价、建筑费、专业费相同，利息率也相同，利息率也相 同那末一个一年开发建成，另一个两年开发建成。所支付的利鼠也是样的， 这显然不台理。 ( 4 ) 、综述 任何一种估价方法，都有相应的计算公式，这种汁算公式一般可分为两种： 一种可用确切的公式来表示。如收益法、路线价法的计算公式；另种只能喝 基本公式的形式来表示，实际评估时要按收集的资料进行分折计算寸鼹套用基 本公式，如假设开发法、成本法公式。笔者认为，运用假设开技法汀陆地f f 叫， 因建筑费、专业费、销售费用等支出的时间及比例不易确定。尤簋是开挺利润、 总利息的计算不能用地价、建造费及相关费用、利息，加上销售成本之后乘成 本利润率来求取。利息应用每项支出的时间长短、和息率按复利形式计尊，鬃 计之后才是总利息。因此，公式是一个错误的公式。该公式曾使许多入在书 刊及估价报告中使用，应引起注意。 5 、路线价法中存在的问题 ( 1 ) 路线价的估价原理与深度指数 所谓路线价估法。是对面临界、特定街道且可及性相等的城市土地设定 际准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附、坟在该街道上，此单价称 为路线价；然后据此路线价再配合深度价格指数和其他修正指数，用数学方法 计算出临接该街道的其他各末土地价格的种佶价方法。路线价估价法的评估 计算公式为： p = p 。ds 式中：p 为宗地总价格：p 。为路线价：s 为宗地面积：d 为宗地深痊价格指 数。 路线价估价法被普遍认为是一种迅速、公平合理，醍能节省凡力、财力的 适用于同时对大宗土地进行估价的方法，特别适用于土地课税、土地重划、，匝 地拆迁或其他需要在大范围内对大宗土地进行估价的场合， 路线价估价法的关键和难点在于深度指数的制作：深度指数的嚣i 学与否直 接决定路线价佶价法评估结果的可信程度。 深度指数叉称深度百分率是指随同一地块各部分距离临咎 蛇军廛地价 变化的相对程度。制作深度指数的原则是：地块各部分价笸，随远离街道黥程 度而有增减的趋势即宗地深度愈深，可及性愈差价值也就愈低，国外在估 价实践中已总结出了一系列深度指数的制作原则，如四二二法则、苏慕斯 ( s d m e r s ) 法则、霍夫曼f h o f f m a n ) 法则、哈柏( h a r p e r ) 法则等， 我国在采用路线价估价的过程中，关于深度指数的制怍基本上借鉴了台湾 的经验，而台湾的深度指数( 见表一) 在理论上存在着某些缺陷，它使计算结 果有时会失去公平合理- 陛。本文针对台湾的深度指数进行分析，指出其缺陷所 在提出深度指数的科学制作方法。 表一台湾临街地深度指数表 临街深度 未满4 m满4 m满b m满1 2 m满1 6 m 未满g m未满1 2 m未满1 6 m至l g m 深度指数( ) 1 3 01 2 51 2 01 1 0l ( l i ( 2 ) 利用台湾深度指数进行价格评估计算的缺陷 根据前文叙述地路线价估价原理及其估价计算公式，刊用台湾省的深度指 数表避行宗绝价格评估时，有时会行出一系硎矛盾的结果。 a d 钎 沁= 2 口口。无a j 柞l 倒( 见图) ，宗地a b c d 和宗地d e f g 均为临街矩形宗地，l 临? 蘑窆度均为 1 0 米，i l 缶街深度分别为i i 8 米和1 2 2 m 。查深度指数表( 见表) ，得 深度指数分别为： d a b c d = 1 2 0 ，d a b c d 1 1 0 。路线价p 。= 2 0 0 0 冠m 。由于阿宗地的面 积分别为： s a b c d = 1 1 。8 1 0 = 1 1 8 ms c e f g = 1 2 。2 x ：o = 1 2 2 m 两宗地的总地价分别为：p a b c d = 2 0 0 0 x 12 0 x 1 】8 = 2 8 3 2 0 0 j l ， p d e f g = 2 0 0 0 ( 1 1 0 ( 1 2 2 = 2 6 8 4 0 0 ( 元) 计算结果表明：面积铰小的宗地 ( s a b c d p d e f g ) ，这晶然是矛 盾的。 ( 3 )台湾路线价评估计算结果矛盾的原因分析 认路线价估价的计算公式f i ) 中可以看出，剥萁计算结果奇黔响 的因素是路线价( p 。) 、深度价格指数( d ) 和宗地面积rs ) ；对丁面临同一街 道的宗地，其路线价( p 。) 是相同的，影响地价的因章仗是深嘎价 惰鞭和宗 地面积了，计算结果矛盾的实质是由于深度价格指数的不叫学而产生们； 起的， 否则不会出现宗地面积大，反而其总地价还低和同一块宗地评估计算结果不同 的现象。 ( 4 ) 深度价格指数制作方法的改进 根据深度价格指数的制作原理可知，监临街地深度价格指数d 足宗地深度h 的函数，由于宗地的单位遗价是宗遗深度的连续函鼗，而宗地单 位地价与宗地深度价格指数的关系是：宗地深度价格指数= 宗地单位地价路线 价。可知宗地深度价格指数也是宗地深度的连续函数。因此，要避免路线价评 估计算结果的矛盾对深度价格指数进行改进的唯一方法，就是要导出深度价 恪指数d 关于宗地深度h 的连续函数d 仆) 。并以此来代丧现行的深度价格指 数表。 ( 二) 估价实践中存在的主要问题 估价实践中所存在的问题是不容忽视的：根据笔者的体会以下四个问题 参考房地产评估1 9 9 6 年第6 期第1 - 4 页 是亟待解决的。 l 、估价师执业资格考试所存在的问题 估价师足评估业务的主体，其索质高低是决定我国估价业务发展水平的主 要因素之一，为此，中华人民共和因域i 订房地产管理法明确规定：“国家实 行房地产价格评佶人员资格认证剐度”，执业资格考试是确保皓价人员基本索质 的有效手段。但从1 9 9 5 年举行的考试中不难发觋尚存在一些问题。首先，估价 师考试的利目覆盖面较窄，应借鉴发达国家的做法加以完茜；茛；欠，在考试过 程中。由于是各个省负责本地区的考务工作，这样难免在小同程攘上坪三成地方 保护主义。因此应该建立起考务工作的相互监督措施与办法。 2 、没有定嬲公布有关谔估标准 房地产估价是科学与艺术的统一，评估结果受估价人员主观因素影响比较 明显导致不同估价师评估同一宗房地产出现较大差异的普遗现象，这列估价 业务的严肃性是有所彰晌的。为此，许多国家及地区都确立丁定期公布有关估 价标准的制度。如日本的估价制度明确规定各级地方政府应于每年的1 月1 日 和7 月1 日公布本行政区域内的标准宗地价格及房屋重置成本。我国也实行了 相应的制度，在中华人民接和国城市房地产管理法第三十三条、苇二款中 明确规定了：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公 布”，从而使我国的估价工作规范化有了一定的法律保 正。但目前在许多地区尚 没有落实，使估价工作缺乏标准，估价结果难以核定，为失之公正的评估开了 方便之门。另外，关于基准地价和标定地价尚没有明确、公认的统一内涵，以 及如何确定的统一方法。这不仅影响各地区科学地确定并公布育关评洁标准， 而且也不利于通过各地区、各城市公布的有关价格资料分析房地产市场的状况。 3 ：政府有关职能部门垄断估价业务的现象普遍存在 目前在许多城市、政府有关的职能都门利用其行政管理权利、直接或间接 地垄断了该行政区域内的估价业务。这种现象的继续发展、将影响房地产评估 的社会化，难以适应未来发展对评估业务所提出的相应要求。 四、建立和完善房地产评估制度的对策 ( 一) 加强房地产评估的行业管理 目前，我国对房地产评估的行业管理主要是以政府主管部门为主，管理手 段以行政手段为主，髓着经济钵糊的转轨，应逐步走向政府主管鄯门和专业学 会组织共间管理。姒法律手段为主，伴以行政手段，经济手段、技术手段的综 合管理模式。为此，先要分清政府和学会的职能分工，哪些工f ：由政窬出面， 哪些工作应以学会为主，加强行业管理上既有分工，更有合f t 政府的管理工作主要足法制建设，通过制订和颁布法律、法规等进i ? 行业 管理。这是一种最具权威性的管理方式，政府的行政管理包括资质宙查、批准 评估机构的设立。学会的管理主要在业务方面如协助政府进行执业资恪考试、 估价人员的再教育，制订技术标准，开展学术理论研究及列外学术交流等。 在市场经济条件下房地产评估应由行业学会( 协会) 管理，建波分两步走： 第一一步从上至下成立估价师学会，建设主管簖门或房地产主管部门分层沃负责 估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试继续教育， 制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机均之间的民 间机构估价师学会负责管理。第二步待条件成熟屠所育评佶的管理工作在 政府宏观监管直由估价师学会承担，随着国家机构政芊_ 步伐j i j 快j 述职能的转 换也应加快速度，在转换过程中要理顺各个部门的关系，一方面迈多演化行政 管理职能，另一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师，注册会计师、 审计师等与从事房地评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制 的全国及各地房地产估价师学会。考虑到相关专业的相容性，称其为夺动产估 价师学会，其成员包岔获得各种相关职称和执业资格的估价人员。 ( 二) 实行政企分升 行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴