（金融学专业论文）我国住房储蓄金融创新模式研究.pdf

我国住房储蓄金融创新模式研究 中文摘要 伴随着我国经济的高速发展，我国居民的住房需求也呈现出需求量大，需求 层次多，成交量大等供求两旺的特点。尤其是1 9 9 8 年、2 0 0 3 年国务院相继出台了 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知和国务院关 于促进房地产市场可持续健康发展的通知之后，各大商业银行相继开始涉足到 住房抵押贷款业务领域，我国的住房金融从单纯的住房公积金制度实行福利分房 阶段转入到了住房金融多样化的新阶段。我国的住房金融迅速发展起来，截止到 2 0 0 8 年1 2 月底，我国的商业银行住房贷款余额达到了5 2 8 万亿元，房地产开发 贷款余额1 9 3 万亿元。 随着住房金融的高速发展，我国的住房金融也出现了新的问题和新的矛盾， 例如住房金融机构不健全、住房金融融资渠道单一等，这些问题不利于中低收入 者住房问题的解决，更不利于我国国民经济的长期稳定发展。尤其是，此次由美 国次贷危机引发的全球范围内经济的衰退更是把住房金融中的风险问题暴露无 遗，教训深刻，值得我们好好学习。本文就是在此背景下，结合我国住房金融的 发展轨迹和现状，在借鉴国际上的成熟的住房金融模式的基础上，提出构建我国 的住房储蓄金融新模式一住房公积金制度与住房储蓄银行联动的具有“先存后贷” 特点的住房金融模式。 关键词：住房储蓄金融；住房储蓄银行；住房公积金制度 我国住房储蓄金融创新模式研究 a b s t r a c t 晰t 1 1t h er a p i dd e v e l o p m e mo fc h i n e s ee c o n o m y ，c h i n e s ep e o p l e sh o u s i n gd e m a i l d i sa l s os h o w i n g d e m a n d ，i n u l t i p l e l e v e l so fd e m 锄d 觚ds u p p l y ，廿l ev o l 啪eo f c h a r a c t i 啦s t i c s e s p e c i a l l yi n19 9 8 ，2 0 0 3 ，m es t a t ec o u n c i l i s s u e dt h eo n ea b o u t 缸t h e r d e e p e nt l l er e f 0 mo fu r b a l lh o u s i n gs y s t e m ，a c c e l e r a t et l l en o t i c eo ft l l eh o u s i n g c o n 删i o na n dt h es t a t ec o u n c i lo np r o m o t i n gt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e m 破e ta i l ds u s t a i na _ b l e ”n o t i c eo ft 1 1 eb i gc o m m e r c i a lb a r 墩，i ns u c c e s s i o nt oh o u s i n g m o r t g a g eb u s i n e s sf i e l d ，c k n a t sh o u s i n gf i n a n c e 行o ms i m p l es y s t e mo fh o u s i n g a c c u m u l a t i o nf 妇de x e c u t e s 、e l f 打et od i v i d ei n t ot l l eh o u s i n gf i n a n c ed i v e r s i f i e ds t a g e s o fan e w s t a g eo fd e v e l o p m e m c l l i n a sh o u s i n gf i n a i l c er 印i d l yu r l t i l2 0 0 8a tt h ee n do f d e c e m b e r ，c l l i l l a t sc o 删 i l e r c i a lb a n k sh o u s i n gl o a nb a j a i l c e st 05 2 8 仃i l l i o n ”a i l ，r e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tl o a l lb a l a i l c e s1 9 3 仃i l l i o ny w m w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gf i n a n c e ，c l l i m sh o u s i n gf i n a n c ea l s o 印p e a r e da n e w p r o b l e m sa i l dn e wc o l l 仃a d i c t i o i l s ，s u c h2 l sh o u s i n g ，f i n a i l c i a li i l s t i t u t i o i l s i sn o tp e “e c t ，m eh o u s i l l gf m a i l c ef i n a n c i n gc h 锄e l s ，e t c ，m e s ep r o b l e m si ss i n g l e l o w - i n c o m eh o u s i n gp r o b l e ms o l v i n g ，m o r ed e t r i m e n t a lt oo u rn a t i o n a le c o n o m yo fa l o n g - t e 姗s t a b l ed “e l o p m e n t e s p e c i a l l y ，t l l eu s s u b p r i m em o i r t g a g ec r i s i sc a u s e db y t h eg l o b a lr e c e s s i o ni st h eh o u s i n gp r o b l e mi nm ef m a i l c i a lr i s k ，锄dt e a c hd e e pe x p o s e ， b ew o n hu st os t u d yw e l l m s 矾i c l ei si nt h i sc o n t e x t ，诵mc l l i 眦l sh o u s i n gf i n a n c e t l l ed e v e l o p m e n t 位i c ko ft h es 咖sq u oa n dt h e 硫e m a t i o n a lm a ：t u r eh o u s i n gf i n a j l c e m o d ei i lc 1 1 i 1 1 ai sp r o p o s e d ，b a s e do nt l l en e wm o d eo fh o u s i n gs a v i i l gt l l ef i n a i l c i a l s y s t e mo f h o u s i n ga c c 吼u l a t i o n 缸1 do fh o u s i n go fl i n k a g e 、析t l lm es a v i n g sb a n k sw i t l l b o n o w e d i 世e rb eb e i n gp u tf i r s tc h a r a c t 缸s t i c so f h o u s i n gf m a n c em o d e k e y w o r d s ：h o u s i i l gs a v 嵫f i i l a n c i a l ；h o u s i n gs a v i n g sb 卸止；h o u s i n gf u l l ds y s t e m i l 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师酌指导下独立完成的，对所研究的课题有新酌见解。据我所知，除 文中特别加咀说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发袁或撰 写过酌研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位中请人( 学位论文作者) 签名：鲎堕亟 2 0 o 年6 月弓目 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授予硕士学住。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学住论文( 纸质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学住论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 签名：堕啦茧 2 0 ，o 年6 月罗日 学住论文指导教师签名： 2 0 我国住房储蓄金融创新模式研究 第1 章绪论 1 1 研究背景 伴随着我国经济的高速发展，我国居民的住房需求也呈现出需求量大，需求 层次多，成交量大等供求两旺的特点。尤其是1 9 9 8 年、2 0 0 3 年国务院相继出台了 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知和国务院关 于促进房地产市场可持续健康发展的通知之后，各大商业银行相继开始涉足到 住房抵押贷款业务领域，我国的住房金融从单纯的住房公积金制度实行福利分房 阶段转入到了住房金融多样化的新阶段。我国的住房金融迅速发展起来，截止到 2 0 0 8 年1 2 月底，我国的商业银行住房贷款余额达到了5 2 8 万亿元，房地产开发 贷款余额1 9 3 万亿元。 世界范围内的住房金融模式可以简单的分为抵押贷款型模式、互助储蓄贷款 型和强制性储蓄贷款等三类模式。而我国的住房金融则主要是住房公积金制度和 商业银行个人住房信贷制度并存的模式。但是，随着中国房地产市场商品房价格 的过快、非理性的上涨，房地产市场的结构性矛盾也逐渐凸显出来。中国的整体 居民收入水平还处于一个普遍较低的阶段，中低收入阶层比重过高，并且其中8 0 左右的家庭对于过高的房价表示不能承受，再加上长期稳定的住房融资渠道选择 较少，现阶段，大多数中国居民的购房梦想尚不能完全实现，更不利于我国国民 经济的长期稳定健康发展1 。尤其是，此次由美国次贷危机引发的全球范围内经济 的衰退更是把住房金融中的风险问题暴露无遗，教训深刻，值得我们好好学习。 本文就是在此背景下，结合我国住房金融的发展轨迹和现状，在借鉴国际上 的成熟的住房金融模式的基础上，提出构建我国的住房储蓄金融新模式一住房公 积金制度与住房储蓄银行互助联动的具有“先存后贷特点的住房金融模式。 1 2 研究意义 本文的选题具有一定的理论意义和现实意义。理论意义在于希望通过构建购 2 0 0 3 年，国务院在国务院关于促进房地产市场可持续健康发展的通知中明确表明，房地产业已经成为 我国国民经济的支柱产业。 l 我国住房储蓄金融创新模式研究 房者、金融机构与政府等三方的利益模型，提出三者的利益博弈均衡解。现实意 义在于通过比较我国成熟的住房公积金制度和商业银行个人住房信贷制度与国外 发达的住房金融模式，构建出适合我国发展实际和居民需求实际的新型住房金融 模式，并结合剖析中德住房储蓄银行的生存现状，力图论证符合我国实际需求的 住房金融制度。旨在通过这一模式解决购房者缺乏长期稳定的购房信贷流动性需 求，降低住房金融对于金融系统的流动性风险和信用风险，最大限度的满足购房 者的需求，促进房地产产业的健康发展。 1 3 文献综述 世界范围内的住房储蓄起源于1 7 世纪的欧洲，在二战后在德国得到了长足的 发展，住房储蓄模式现在在欧美以及印度等国家发展较为成熟。国外学者的研究 大致上有以下的成果： 1 3 1 住房金融的政策和模式 b e r t r a n dr e n a u d ( 1 9 8 4 ) 在发展中国家的住房和金融机构概览中，系统的 论述了发展中国家的住房金融情况。i b b e r tm b u c 蚶e y ( 1 9 8 9 ) 的研究主要侧重于 发展中国家的经济发展程度、人口规模、基础设施建设情况和金融体系，运用制 度经济学的方法，从交易成本的角度确定了发展中国家的住房金融分析框架，分 析了发展中国家的住房金融制度。s u p a l l & s t h a l ( 1 9 9 1 ) 的研究重点则集中在总储 蓄率和住房储蓄的影响以及政府补贴对于住房金融参与率的效应分析。m i c i h a e l l e e & j a c e kl a l s z e k ( 1 9 9 8 ) 的研究成果集中于对住房金融模式的构思和运作机制的 完善。p e t e rk i n g ( 2 0 0 1 ) 对于住房金融的研究着重从政府的住房政策出发，其在 代表性著作解读住房金融一书中详尽的阐述了英国的住房金融政策的发展历 史和这些政策对于英国房地产行业的影响。 1 3 2 住房金融的融资问题 r a l l 捌( 1 9 8 8 ) 的研究以住房抵押贷款为切入点，对美国的住房抵押市场进行 了研究。研究表明，抵押贷款金融市场与商品住房市场是一种联动的契约关系。 2 河南大学研究生硕+ 学位论文 商品住房市场直接影响抵押贷款金融市场，并对抵押贷款金融市场的健康发展起 到重要的先导性作用。m a r kb o 鲫( 1 9 9 0 ) 的研究重点在于住房金融体系和住房金 融制度，他在住房金融一书中将住房金融的筹资路线分为直线型、契约型、 存款型和抵押储蓄型等四类融资系统。d a v i dg a n l e t t ( 1 9 9 1 ) 的研究结合了英国的 住房金融实际，提出了住房金融的三种融资模式：资本型融资、年收入支持型融 资和一般性收入支持型融资。他的研究表明，人们倾向于将储蓄和收入形成购房 资本，用于购买住房，或者改善居住质量。投资性的年收入则重点保障正常的流 动性收入，由于支付贷款成本和保持较高的生活质量。f r i e d e m 籼r o y ( 2 0 0 6 ) 在其 研究中全面的介绍了世界范围内的住房储蓄模式运行状况，并分析了住房储蓄模 式的运作机制，提出了住房储蓄应用的原因和出现的问题。 国外学者的研究对于住房金融的发展进行了梳理，在理论上为住房金融市场 和商品住房市场的繁荣发展进行了论证。但是，缺乏对于住房金融风险监管方面 的深入分析，因此，才有了次贷市场的不合理发展，正式由于住房金融监管的缺 位，才诱导了此次的世界范围内的经济衰退。 尽管我国的住房改革进行的时间不长，住房金融的发展并不是很完美，但是 对于我国住房金融研究的学者众多，代表性的学者和观点主要有：董寿昆( 1 9 9 1 ) 在其编著的住宅商品化与金融一书中率先详尽的阐述了我国的房地产金融学 理论体系。汪利娜( 1 9 9 5 ) 对于在我国开展住房抵押贷款金融业务进行了研究， 研究显示，住房抵押贷款金融业务的开展有助于国家开展住房体制改革，有助于 居民居住条件的改善，有助于我国金融市场的繁荣发展。田东海( 1 9 9 8 ) 的研究 贡献在于系统的分析了各国的政治、经济和技术特点对于制定和实施住房政策的 影响，在研究的基础上提出了构建我国住房发展政策体系的可行性对策。郁文达 ( 2 0 0 1 ) 的研究则在研究方法上进行了改进，他的研究重视运用金融结构理论和 新制度经济学的理论。王家庭( 2 0 0 2 ) 的研究结果显示，住房储蓄银行模式在补充 和纠正市场机制在住房金融资源配置中的局限性方面是存在优势的，能够成为完 善我国政策性住房金融的有效手段。刘和中( 2 0 0 4 ) 的研究表明，将商业银行的 我国住房储蓄金融创新模式研究 住房金融产品向大众化的方向普及有助于增加商业银行的住房金融业务，同时， 也将对于推动商品住房购买主体由社会转变为居民个人，改善居民的居住条件具 有积极作用。赵琴、张明秀( 2 0 0 6 ) 的研究表明了住房储蓄银行可以改变人们的消 费方式，使他们能够有规律的进行住房消费。方堞( 2 0 0 6 ，2 0 0 7 ) 的研究立足于购 房者、金融机构和政府这三个市场参与者的角度，对我国的住房金融体系中的三 方进行了风险收益分析，他认为住房储蓄银行模式可以有效的降低风险，有效的 满足中低收入者的住房需求。林永亮( 2 0 0 6 ) 的研究显示住房储蓄银行模式可以改 善政策性住房金融和商业银行住房金融的缺点，并能集合两者的优势，有效的提 高住房公积金的使用效率。郑捷( 2 0 0 7 ) 在研究中指出，住房储蓄银行的业务设计 流程可以满足居民住房资金积累与储备购房资金的需求，可以促进住房分配的货 币化进程。祝平衡、张帛宁( 2 0 0 4 ) 对中的住房储蓄银行的还款问题进行了研究， 他在研究中指出中德住房储蓄银行的一大缺陷在于贷款时间短而且还款压力大， 存款比例要求过高。充分说明了中的住房储蓄银行基本上能够适应我国的住房金 融现状，但是，尚存在可以改进的地方。 龚玉霞、张臻竹、张丽( 2 0 0 7 ) 在研究中通过分析中德银行的住房储蓄贷款的 优势劣势得出如下结论，中德储蓄银行的贷款产品对于4 5 岁以上、家庭收入稳定 的人群和已有存款储蓄需要换房的人群更为适合。中德储蓄银行的产品设计并不 能有效的满足我国居民的住房金融需求。 还有学者和政策研究部门对住房金融中的住房抵押贷款证券化、住房金融产 品、住房公积金等问题进行了研究。部分学者提出了在我国建立住房储蓄银行的 建议，并对我国住房储蓄银行的模式进行了研究。这些研究成果都立足于我国的 住房金融的现实，对于改进我国住房金融制度具有积极作用。但这些研究还没有 对住房储蓄银行模式进行系统的研究，本文就是在结合我国住房金融的历史发展 轨迹和现状的基础上，积极借鉴国际上成熟的住房储蓄金融模式，提出在我国构 建住房公积金制度与住房储蓄银行互助联动的新型住房金融支持模式的设想。 1 4 研究方法 4 河南大学研究生硕十学位论文 本文主要采用了规范性的分析方法和案例研究方法。使用博弈分析的方法对 购房者、金融机构和政府三方的风险收益进行了描述，利用规范性的分析方法对 构建我国的创新性住房金融模式进行了系统性阐述，并结合中德住房储蓄银行进 行案例研究，指出了中国的住房储蓄银行的优势所在和亟需改进之处。 1 5 技术路线和研究内容 ( 1 ) 技术路线 本文研究的技术路线如下图： i 绪论 l 1r i 我国住房金融的发展轨迹、现状、和问 1 r i 世界主要住房储蓄金融模式的比较 1r i 构建有中国特色的住房储蓄金融模式 1r l 研究结论及研究展望 ( 2 ) 研究内容 本研究可以分为五章： 第一章是绪论，主要介绍了本文研究的选题背景和意义，对国内外的研究现 状进行综述，介绍了文章的研究方法，提出了文章的研究技术路线。 第二章是我国住房金融制度的发展轨迹、现状、结构和问题，主要从四个阶 我国住房储蓄金融创新模式研究 段对我国的住房金融制度进行了梳理，客观的说明了我国目前的房地产发展状况 和住房金融状况，并提出了我国目前住房金融制度存在的不足之处。 第三章是世界主要住房金融模式的借鉴，以美国和德国的住房储蓄会融模式 的研究为重点，美国是住房金融最发达的国家，德国是住房金融模式运作比较成 功的国家，两者的借鉴意义对于指导我国建立新型住房储蓄金融模式具有重要意 义。 第四章是构建具有中国特色的住房储蓄金融模式。首先利用博弈分析的方法， 分别从有住房需求者、金融机构和政府三大角度介绍了住房储蓄金融模式的优势 所在，并在结合发达国家成熟的住房储蓄金融模式的基础上提出了构建我国的住 房储蓄金融的新模式体系设想。 第五章是研究结论与研究展望。介绍了本文主要的研究结论、创新之处及后 续的研究展望。 6 河南人学研究生硕士学位论文 第2 章我国住房金融制度的发展轨迹、现状、结构和问题 2 1 住房金融制度的发展轨迹 伴随着我国住房制度改革的不断深化和金融体制不断完善，以及房地产市场 的发展日趋成熟，我国住房金融制度也逐步发展和完善起来。从上世纪7 0 年代至 今，我们大致可以把我国住房金融发展分为四个阶段。 第一阶段：住房金融的导入阶段自上世纪7 0 年代至8 0 年代中期。改革 开放以来，伴随着我国市场经济制度的逐步确立，部分城市也开始对住房商品化 开始了探讨，传统的由财政负担的住房建设模式被打破，商品住房的信贷业务也 应运而生。但这个时期，我国的商品化住房刚刚起步，所以信贷规模较小，并且 信贷业务也仅限于商品开发的贷款，而没有涉及居民消费性贷款；承办住房信贷 业务的银行也只有建设银行一家，垄断性强，风险意识差；居民的住房消费意识 也没有得到适当引导。但金融机构的介入，对于我国开辟住房开发资金的新渠道、 强化房地产开发企业的经营意识、以及减轻国家财政负担都起到了重要作用，推 动了我国住房金融的进一步发展。 第二阶段：住房金融形成阶段8 0 年中期至1 9 9 3 年。1 9 8 8 年国发1 1 号关 于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案的出台，标志着我国初步 建立了住房金融经营管理体制。到8 0 年代末，我国住房金融机构、业务种类以及 其他与信贷相关的中介服务均取得了长足发展，住房储蓄银行成为了当时住房金 融业务的主体。但由于当时住房储蓄银行业务的局限性，未体现出政策性住房金 融的优势，加之存款利率较低，缺乏经营特色和吸引力，使我国住房金融的发展 进入了一个瓶颈。 第三阶段：住房金融的初步发展阶段1 9 9 4 年至1 9 9 7 年。在这一阶段，以 上海为代表的住房公积金制度在我国逐步建立；商业性住房金融业务开始向普通 住房建设倾斜，住房金融经营管理开始规范，住房金融品种不断丰富，个人住房 消费信贷也有所启动。但如何在扩大个人消费信贷的同时，化解银行自身的风险 以及如何提高金融机构对与住房有关设施融资的积极性仍是这一阶段我国住房金 7 我国住房储蓄金融创新模式研究 融存在的主要问题。 第四阶段：住房金融的全面发展阶段1 9 9 8 年至今。在这一阶段，伴随着 住房制度改革的进一步深化，住房市场供求结构性失衡的矛盾愈加显性化，要求 我国中央银行改变传统的住房信贷规模控制办法，给予各商业银行更大的经营空 间和自主权，从而使我国住房金融经营机构进一步扩大，经营力度也进一步增强， 住房金融产品也不断创新和更加普及。自此，住房消费信贷业务也进入了高速发 展期。 2 2 我国住房金融市场的现状 尽管我国的住房金融在最近十余年来取得了十分显著的成绩，住房分配货币 化的体系和机构体系也大体建立了起来，相关的法律法规相继出台，但与发达国 家相比，仍存在十分巨大的差距。 ( 1 ) 住房金融蓬勃发展，但各地发展态势不平衡 近年来，为深化住房制度改革，促进住房建设和消费，国家先后出台了一系 列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银 行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得 住房金融特别是住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展。我国住房金融结构 也发生根本性的变化，个人住房贷款比例大幅度上升，住房信贷的重点开始向个 人住房消费信贷倾斜。但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出区域间发展不 均衡的问题。由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发 展较快的地区多集中于东南沿海地区如上海、广东、北京、浙江、江苏、福建等 省市，占到贷款业务量的5 0 以上。中西部地区发展虽有起色但与东南沿海地区 相比仍较落后，这和该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信 度有着很大关系。在国家今后出台的住房金融政策方面应加强这方面的调整。 ( 2 ) 商业性住房金融居主导地位 我国的住房金融是伴随着住房体制改革的复杂背景而发展起来的，受大的经 济、金融体制改革任务的约束，从决策层到理论界，对于我国住房金融的最终发 8 河南大学研究生硕士学位论文 展模式一直没有进行系统的研究和界定。由于我国长期计划经济体制下在住房问 题上欠账太多，为我国房地产业发展繁荣留下了巨大的空间，而房地产业的迅速 升温无疑又为正处在大量资金无处可投的国内银行业提供了极佳的投资平台，所 以在这种双重背景下，商业银行住房信贷业务迅猛发展，形成了我国商业性住房 金融在我国住房金融业务中的主导地位。 ( 3 ) 我国住房金融有着明显的政府行政干预 我国住房金融从产生到发展始终是有着深刻的行政干预的烙印。从政策性金 融业务委托代理，到个人住房金融贷款业务的允许开办；从房地产贷款的对象规 定到房地产贷款的条件设计，从房地产贷款的期限安排到房地产贷款的利率确定， 从房地产贷款市场的准入到住房金融业务的创新等等无不是以直接的行政制度安 排确定，就连对房地产投资的宏观调控亦以人民银行对商业银行房地产信贷的硬 性管理规定来实施。这种行政干预的特征一定时期有可能促进住房金融的发展， 但也可能会导致住房金融发展道路的摇摆不定，制约了我国住房金融市场健康有 序的发展。 ( 4 ) 尚未形成完备的房地产金融体系 我国的房地产金融体系存在着很大的不完备性。就房地产金融一级市场而言， 中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用相 对落后，无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可 以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，证 券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国的房地产金融 的一级市场是残缺的，是缺乏市场信用的一级市场，而二级市场尚不存在，因此 中国房地产金融体系是不完备的。 ( 5 ) 住房金融机构不健全 住房金融业的发展需要住房金融机构建设的硬件支持。但我国目前住房金融 机构的建设明显滞后，不能满足我国住房金融市场的发展需求，突出表现就是缺 少一个专业的全国性的住房金融机构。我国先后设立蚌埠、烟台住房储蓄银行只 9 我国住房储蓄金融创新模式研究 停留在试点试验阶段，加之只是一个地方机构，作用有限，缺乏规模竞争优势， 导致资金的运营效率低下，不利于国家整体的宏观调控和管理。且由于我国目前 所有的商业性住房金融业务和政策性住房金融业务均有各国有商业银行的房地产 信贷部经营，缺少一个专业机构的统一管理，这样就容易出现各银行之间职责不 明确，相互推诿，各自为政，大大降低了我国住房金融资金的利用效率。在西方 发达国家，专业性住房金融机构已成为国家房地产业调控的重要力量，如美国的 联邦住宅信贷银行、加拿大的住房抵押贷款公司和住房公司等。我国要进一步促 进住房金融业的发展，真正实现“居者有其屋 的目标，专业性的住房金融机构 建设是重中之重。 ( 6 ) 住房融资中金融产品过于简单 目前我国住房融资中，金融产品设计较为单一，主要可以分为政策性住房融 资、商业性住房融资，不能完全满足不同层次的住房融资者的融资需求。同时， 在住房融资过程中存在着手续复杂，收费过高，环节设计不科学等缺陷，很大程 度上影响了我国个人住房融资的发展。 2 3 我国住房金融市场的结构 一个成熟的房地产金融市场由房地产信贷市场、房地产证券市场、房地产信 托市场、房地产保险市场等几个分市场组成，表现为金融业在各个业务领域和房 地产业的全方位融合。一方面，每个分市场都有一定的独立性，即表现为货币资 金在房地产市场的融通循环，资金从盈余单位通过金融中介或者直接通过证券市 场转移到房地产资金短缺单位。资金盈余单位是资金的供给方，从资金转移过程 中获得利息补偿或参与房地产投资收益分配；房地产资金短缺单位是资金需求方， 通过房地产金融市场获得资金方面的支持来改善自身的现金流，从而实现房地产 投资或者消费的目的。另一方面，每个分市场之间又有一定的关联性。譬如，为 了解决房地产抵押贷款的流动性问题，分散银行信贷风险，需要规范的房地产抵 押贷款市场( 一级市场) 和房地产抵押贷款的证券化市场( 二级市场) 。为了使房 地产抵押贷款更加安全和可靠，就需要发展房地产抵押担保市场和保险市场来建 1 0 河南大学研究生硕士学位论文 立完善的房地产抵押保险制度。 房地产信贷市场是房地产金融市场的主干部分，各国房地产业的发展都主要 依靠房地产信贷市场的资金供给。金融机构通过房地产储蓄市场筹集房地产信贷 资金，开发企业和居民通过房地产贷款市场获取开发经营和购买房地产的资金； 房地产证券市场主要分为房地产股票市场和房地产债券市场，其中一级市场为房 地产证券的发行市场，二级市场为房地产证券的流通市场。通过房地产股票或债 券的发行和流通可以融通房地产领域的资金。在资本市场和经济比较发达的国家 和地区，证券融资时房地产融资的主要方式，因此房地产证券市场的形成是一个 国家房地产金融市场步入成熟的标志；房地产保险市场是指投保人以缴纳保险金 的形式为其房地产及其相关利益投保，保险人对危险发生后的损害进行赔偿并依 托保险基金参与房地产投资的市场。房地产保险市场具有分散风险、经济补偿的 功能，它不仅为房地产业的正常运行提供了风险保障，同时也为房地产业的发展 提供了一个融资渠道；房地产信托市场是指货币所有者或者房地产所有者将其拥 有的资产委托给信托投资公司，由其全权代理进行房地产投资、经营、管理的市 场。我国目前的房地产信托市场仍处于初级阶段，但总体来讲已经表现出良好的 发展态势，最近两年来我国的房地产信托市场获得了持续快速的增长，随着国家 政策、行业规范的相继出台，信托投资公司加强了和房地产信托相关的信托品种 及其衍生产品的创新。专业化、标准化、规模化和流动性成为我国房地产信托市 场进一步重点发展的目标和方向。 2 4 我国住房金融目前存在的主要问题 成熟的市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完备的房地产金融市 场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督框架。相对而言，我 国住房金融目前仍是一个尚未完全发展成熟的新型行业，现阶段的住房金融体系 基本上是金融制度为顺应房改的要求，在原有的基础上形成的，属于诱导性的制 度变迁，房地产金融市场发展还很不充分，存在明显的滞后和不均衡现象，主要 表现在以下几个方面： 我国住房储蓄金融创新模式研究 2 4 1 房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系 我国目前的房地产金融市场主要是由商业银行和部分信托投资公司组成，在 一级市场( 即抵押贷款市场) 上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行， 难以形成多元化、竞争性的市场结构。专业化得房地产抵押贷款机构和投资、担 保机构还没有出现。而在发达国家成熟的房地产金融市场上，专业机构才是最重 要的房地产金融经营和管理机构。此外，我国房地产金融市场的中介服务体系还 没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等 专业化的中介机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属 关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全建立。更重要的是，房地产金融市 场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识淡薄。这些都不利于我国房地产金融市 场的健康发展。 2 4 2 房地产融资渠道单一，风险集中 据有关统计，我国8 0 左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自 商业银行贷款。在我国目前的房地产市场资金链中，银行贷款贯穿于土地储备、 交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。通过住房消费信贷、房地产开发贷 款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，我国商业银行实际 上直接或间接地承受了房地产市场运作的各个环节的市场风险和信用风险。部分 商业银行和其他金融机构经营不理性、不规范是造成这种现象的主要原因。商业 银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产 大力发展，在经营业务时容易产生 急功近利、放松信贷条件的倾向。另外，我国的个人住房信贷是最近几年才发展 起来的，基数较小且发展较快，加之个人住房贷款期限较长，一些问题容易被掩 盖和忽视。这样使我国房地产信贷的风险完全集中于银行系统身上，不利于我国 整个金融体系的稳定和发展。 2 4 3 对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善 目前我国各地住房金融机构模式存在较大差距，所以很容易造成多头管理、 1 2 河南大学研究生硕十学位论文 政出多门的局面。加之各机构、部门的职能范围不同、利益不同、着眼点不同， 很容易造成决策的差异。此外，我国房地产金融市场的法律法规建设相对滞后， 除商业银行法中有关银行设立和资金运用规定之外，还没有形成一个专门的、 完整的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规定也有待制定。在目前金 融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。 当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业对外开放的不断加强，促进了房地产金 融市场的快速发展，也在一定程度上加大了对房地产金融市场监管和调控难度。 我国住房储蓄金融创新模式研究 第3 章西方发达国家的住房储蓄金融模式比较 住房储蓄金融在我国的发展时间段，在经济高速发展的阶段，出现的问题较 多，但是西方发达国家的住房金融已经发展了很长阶段，模式已经比较成熟，对 构建我国的住房储蓄金融模式具有十分重要的借鉴意义。本小节则着重研究了美 国、德国和新加坡等典型国家的住房储蓄金融模式，并进行比较分析。 3 1 美国的资本市场型住房金融模式 美国依赖自身发达的金融市场，可以将住房抵押贷款证券化，从而实现资金 回流迅速，风险分散和利率市场化等一系列的利益，美国的住房金融系统也呈现 出资本市场型的发展模式。资本市场型模式的有点在于可以有效的解决资金的时 期配置矛盾，使资金可以快速的回流，以此控制利率风险、流动性风险，稳定其 经营效益。 3 1 1 美国住房金融的演变 1 9 世纪8 0 年代以前美国采用主要是以合同储蓄为主的住房金融模式，住房抵 押贷款证券化是伴随着美国的金融市场的不断发展而发展起来的，并且美国的住 房抵押贷款已经在美国的住房金融中占据了主导性的地位。美国的为购房者提供 住房抵押贷款的金融机构主要是具有强烈政府色彩的金融机构构成，最主要的是 房地美联邦住房抵押贷款公司( f e d e r a ih o m el o a nm o r t g a g ec o r p ) 和房利 美( f a n n i em a e ) 。 1 9 8 9 年初，美国金融环境发生了明显的变化，致使3 0 0 0 家储贷协会中，5 0 0 余家单位出现了丧失偿付能力的情况。根据有关商业银行和共同基金新法规的公 布，储贷协会丧失了原有的特许业务与功能中介。同时，恶性的通货膨胀和高利 率也让人们为了分享利率水平提高得好处，纷纷从储蓄机构提出存款，与此同时， 储贷协会为了稳定和吸引资金，不断的提高利率，导致资金成本剧增，高于以往 发的长期贷款利率，储蓄机构的利差成为负值收益的迅速下降和资产负债的失配 成为储贷协会危机的导火线。在解决储贷协会危机的过程中，美国逐渐形成了一 1 4 河南大学研究生硕士学位论文 种通过资本市场融通住房金融资金的体系。 美国资本市场型住房体系主要是通过住房抵押贷款证券化这项金融技术形成 的。即将储贷协会最大的主导资产住宅抵押贷款债权作为抵押发行证券，其 本质就是将贷款应收债权通过资本市场转换为可转让的有价证券工具。美国住房 金融模式的形成，并不是一个纯粹的市场化过程，而是政府干预与市场机制有机 结合的结果。首先，根据调控市场的需求，政府不断推出相关法案，增强抵押二 级市场走势的可预见性、公开性。其次，依法建立了很多官方或半官方机构，如 联邦住宅管理局、联邦住宅抵押协会、政府国民抵押协会等。这些机构一方面承 担政府调控职能，另一方面按市场规则从事市场动作。同时，政府还推动人寿保 险公司、养老基金等金融二级市场，参与一级市场，培育住房金融市场的机构投 资者。第三，根据独立经营、自求平衡的精神，促进从事二级抵押市场业务的主 题建立或完善自我融资和风险防范机制。 3 1 2 美国发达的二级市场与房地产的证券化 美国住房抵押贷款的二级市场经过7 0 多年韵发展，现已成为世界各国中最发 达的二级市场，其交易规模是世界上最大的，住房抵押证券的交易已经接近公司 债券的交易规模，二级市场的发展成为推动一级市场的重要因素。资本市场型模 式主要采用的是住房抵押贷款的证券化技术，通过资本市场筹集购房资金，同时， 在给与购房者评级之后在二级市场通过转让住房抵押贷款或者将住房抵押贷款证 券化回收资金，从而可以有效的解决一级市场上“存短贷长”的资金时期配置的 矛盾，形成一、二级市场的良性互动，也保证了收益，降低了相关主体的风险。 美国资产证券化对于整个金融模式的影响，在于通过资产证券化过程创造出 一种新的融资模式，更确切地说，是指一系列的有关融资的法律文件的安排。从 事资产证券化业务的机构，其行为主体事实上是一种虚拟的主体，它的存在主要 是便于进行一系列的融资结构安排。从总体上讲，资产证券化的出现，创出了可 以满足不同需要的金融产品，新的金融产品又提供了风险、收益、流动性的新组 合，从而扩大了资金使用的新途径。在资产证券化结构模式中，各参与方根据自 我国住房储蓄金融创新模式研究 己的偏好和长处，在自身所能承受并愿意接受的范围内，根据专业化分工原则， 发挥各自的比较优势，共同设计出各方都满意的融资结构，从而实现了风险和收 益的分担。 3 2 德国的合同储蓄型住房金融模式 3 2 1 德国的住房储蓄银行运作机理 德国住房金融体系的重要特征之一表现为独特的住房储蓄融资体系。其中， 最具代表性的就是住房储蓄银行。住房储蓄银行专业的住房金融业务银行，主要 业务也是围绕着住房金融展开，例如，吸收储户的储蓄存款，当储户的存款达到 一定的比例后，为储户购房提供贷款。这个比例一般这样规定，储户每个月按时 存入合同约定款项的0 5 ，连续存入期限不限，直至达到合同金额的5 0 。当储 户存款达到这一规定后，住房储蓄银行会贷款给储户，贷款金额包括5 0 的储户 存款和5 0 的储户贷款。贷款按照固定金额按月偿还。这些贷款只能用于购买、 翻修和改造住房或开发房地产，并且必须以贷款的使用对象为抵押。住房储蓄银 行的存贷款利率是固定不变的，且一般都会比市场利率要低，并且是固定的、不 受市场利率波动的影响。同时，德国政府还要对住房储蓄进行一定比例的资助。 德国建房储蓄机构共有3 4 家，其中2 1 家为私人建房储蓄机构。德国的住房储蓄 银行主要承担了对购房者的市场融资和对中低收入阶层进行购房社会保障双重职 能，住房储蓄银行的运作机理呈现出商业银行与政策性银行的联合特征。 3 2 2 合同储蓄模式的评价 德国的住房储蓄银行这种“先存后贷 的模式能够保证购房者稳定的资金来 源，可以有效的降低金融机构的风险，也增加了金融机构稳定收益的预期。由于 贷款利率是固定的，还款者的还款预期是固定的，这样有利于减轻购房者的资金 负担，也有助于稳定国民经济。 但是，自从2 0 世纪7 0 年代以来，在金融自由化程度不断加深的情况下，利 率波动幅度较大，政府对于住房储蓄的支持能力有所下降，同时，由于政府政策 1 6 河南大学研究生硕士学位论文 取向的变化等众多因素的作用，合同储蓄型的住房金融模式受到了较大挑战。合 同储蓄模式受到了极大的挑战，德屋建房互助储蓄信贷社危机便是最好的注脚。 3 3 新加坡的强制储蓄型住房金融模式 3 3 1 中央公积金制度 新加坡非常重视住房建设，独立后提出了“居者有其屋”计划，具体由政府 管辖下的中央公积金局实施。中央公积金局成立于1 9 5 5 年，实质是政府推行的一 种强制性储蓄，也是一种全民的社会保险。其特点是资金稳定性强、存款期限长、 筹资额巨大、并且成本较低。中央公积金制度规定：任何一个雇员或受薪者每月 必须按比例扣除一部分工资，雇主也必须按同样比例每月拿出一部分钱，记在雇 员名下，统一存到中央积金局，作为雇员的公积金，公积金提取比例不断提高， 1 9 6 5 年各5 ，1 9 7 5 年各1 5 ，1 9 8 3 年各2 3 ，1 9 8 4 年各2 5 。在宏观上，这一 制度减小了社会贫富差异，增强了社会保障能力，解决了居民住房问题，政府并 可以通过这比资金对经济进行宏观调控，以利于社会、经济和政治的稳定。 新加坡中央公积金制度作为一种政府推动的公益性的长期储蓄系统，其独特 特征包括： ( 1 ) “个有制”而不是“公有制”。新加坡中央公积金把每个成员的存款设立 三个账户：普通账户、保健账户和特别账户。普通账户的存款可用于购置房产、投 资股票交易；保健账户用于支付医疗费用：特别账户的存款即为养老金。这种“个 有制 把雇员缴存公积金的义务、权力和权益紧密地联系在一起。 ( 2 ) 可变的公积金缴存率。从1 9 5 5 年开始实行公积金制度以来，提取公积 金的比例出小到大，不断提高。1 9 5 5 年比例是雇员每月工资的5 ( 雇主也得交 5 ) ，1 9 7 5 年各交1 5 ，1 9 8 4 年以后各交2 5 。公积金的交纳比例最初定为雇员 工资的1 0 。雇员和雇主各半，之后该缴纳随着经济情况的变化而不断调整。本 世纪7 0 年代曾先后调整为各缴纳8 、l o 、1 5 ，到1 9 8 4 年曾高达雇主和雇员 各缴纳2 5 ，后因经济萧条降为各交1 0 ，四年又调整为雇主交1 5 ，雇员交 2 3 。如今5 5 岁以下的公积金会员的缴交率为雇员、雇主各交2 6 。会员交纳公 1 7 我国住房储蓄金融创新模式研究 积金享有存款利息，按月计算，计入公积金之内，利率由中央公积金局按四大银 行的定期储蓄存款的平均利率确定，但政府同时规定法定最低利率为2 5 ，以保 护公积金会员利益。雇员交纳公积金后可按规定支用，储蓄时间结束时，结余部 分全部归雇员个人。 ( 3 ) 存款利率与市场储蓄利率挂钩。新加坡中央公积金存款的法定年息开始 为2 5 ，随着经济发展后提高到6 5 。1 9 8 6 年，中央公积金局宣布存款利率根据 本地银行利率波动。同时，公积金存款利率不与通货膨胀率挂钩，但是因为银行 利率在一定程度上反映了通货膨胀率