（环境科学专业论文）成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究.pdf

r e s e a r c h e si n t op o t e n t i a le s t i m a t i o nf o r i n t e n s i v eu s eo fl a n do fc h e n gd uc i t y sc e n t r a l a r e a s c i e n c eo fe n v i r o n m e n t g r a d u a t e l ih a i b o s u p e r v i s o rz h o uj i e m i n g a b s t r a c t ：t h el a n dr e s o u r c e s e c o n o m i c a la n di n t e n s i v eu s ei sa l w a y s t h ef o c u sf i e l dt h a tt h es c h o l a rs h o w ss o l i c i t u d ef o ra th o m ea n da b r o a d s i n e el o n g t e r m o u rc o u n t r yh a sab i gp o p u i a t i o na n dl i t t l el a n d ， r e l a t i v e l ys p a r s ev a c a n c yo fl a n dr e s o u r c e s ，i n a d e q u a t ec u l t i r a t e dl a n d r e s e r v er e s o u r c e s c i t yl a n di sc o n f r o n t e dw i t hm o r ea n dm o r es e r i o u s s p a c ea n de n v i r o n m e n tp r e s s u r ew i t hi n d u s t r i a l i z a t i o n ，c i t ya n d t o w n r i z a t i o n sd e v e l o p m e n t ，t h ee x t e n s i o nd i l a t i o n ，r o u g hf i e l d ， p o o re f f i c i e n c ya r es t i1 1w a i t i n gf o rap r o b l e mt ob es o l v e do nc i t y l a n du t i l i z a t i o n 。s oa st og u a r a n t e es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fs o c i e t y a n de c o n o m y ，a d a p tt ob u i l ds a y i n gt y p es o c i e t y ，r e l i e v el a n di m b a l a n c e b e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d ，c h a n g er o u g ha n dp o o re f f i c i e n c yu s e t h i sa r t i c l et a k e st h eg r e a ti n v e s t i g a t i o no fl a n dr e s o u r c e s ”t h e p o t e n t i a le s t i m a t i o no fl a n di n t e n s i v eu s eo fc h e n gd o uc i t y ”a sab a s i s t a k e st h ec u r r e n tl a n du t i l i z a t i o ns i t u a t i o no fc h e n gd o uc e n t r a la r e a ( r e f e rt oj i nj i a n gd i s t r i c t ，w uh o ud i s t r i c t ，g a ox i nd i s t r i c t ，q i n g y a n gd i s t r i c t ，c h e n gh u ad i s t r i c t ，j i nn i ud i s t r i c to fc h e n gd o uc i t y ) a sat a r g e to fs t u d y ，t op r o m o t el a n di n t e n s i v eu s ea sag o a l o no n e h a n d ，t h r o u g haa n a l y s eo fu r b a na n dr u r a lc o n s t r u c t i o nl a n dw i t h 4 p o p u f a t i o na n de c o n o m i ci n c r e a s e t od e c i d el a n du t i l i z a t i o nt y p eo f c e n t r a la r e ao fc h e n gd o uc it y o nt h eo t h e rh a n d ，t h r o u g hc a lc ul a t in g i n t e n s i v ed e g r e eo fc o m m e r c e ，d w e l l i n gh o u s e ，i n d u s t r yf u n c t i o na r e at o d e e i d et h el a n du t i l i z a t i o nt y p eo fa 1 1f u n c t i o na r e a s f i n a l l y ，w e c a l c u l a t et h ep o t e n t i a lo fl o wd e g r e eu s ef u n c t i o na r e at of i n dt h e i m p r o v i n ga r e a ，q u a n t i t y ，a n dd e g r e e t h r o u g ht h ep o t e n t i a le s t i m a t i o n o fu r b a nl a n di n t e n s i v eu s et oi m p r o v ec o n t r o l1 e v e l ，a n dt os t r u c t u r e t h er e s o u r c e ss a v i n ga n da m i c a b l ee n v i r o n m e n t sc i t y ，a n dt op r o v i d e t h eb e n e f i c i a lr e f e r e n c ea n dl e s s o nf o rt h eg o v e r n m e n tm a k e sp o li c ya n d t h ef u r t h e rs t u d i e so fi n t e n s i v eu s eo fl a n d k e y w e r d s ：l a n di n t e n s i v eu s e ：i n t e n s i v ed e g r e e ；t h ep o t e n t i a lo f i n t e n s i v eu s e ；t h ec e n t r a la r e ao fc h e n gd uc i t y 四川师范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声髓：所呈交学位论文，是本人在导师厦佥筵指导下，独立迸 亍 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他 个人或集体曩经发表或撰写过的作品或成果。对本文豹研究做出黧要贡献豹个 人和榘体，均已在文中以明确方式标明。 本人承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而 ； 起的学术声誉上豹损失宙本人鑫负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学梭豹管理规定： 举校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文豹部分使用权，朝：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规定提交鼋】 刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索；2 ) 为教学和科研弱豹，学校可以将公开豹学位论文或解密后的学位 论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在校园网上供校内师生阅读、浏览。 论文储躲拓淑 成都市中心城区土地集约利号潜力评价研究第1 页共1 0 2 页 第一章绪论 一、前言 成都市作为四川省省会城市，西南地区会融、商贸、科技中心和交通通信 枢纽，西部地区社会经济实力最强的中心城市，国内商贸中心、陆路、航空运 输枢纽和通讯枢纽、国家级历史文化名城以及西南地区的科技中心之一，近年 来城市化发展非常迅速，城市土地外延扩展与耕地保护的矛盾日益突出，土地 供需矛盾日益加剧，如何有效提高土地利用水平，缓解建设用地需求压力是当 前和未来一段时间城市发展迫切需要解决的问题。 1 、相关概念的界定 1 1 集约利用概念的来源 集约与粗放是两个相对的概念，集约经营原指农业土地的一种经营方式 【l 】，后引申到其它领域，是指依靠科技进步和现代化管理，提高产品质量，降 低物质消耗和劳动消耗，实现生产要素的合理配置【”】。讲求经济集约经营最 早来自于李嘉图等古典政治经济学家在地租理论。李嘉图认为，所谓农业土地 集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动， 使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的 一种农业经营方式【4 羽，土地集约经营按照生产要素投入的构成不同，分为资 金集约型、劳动集约型和技术集约型。所谓资金集约型，正如马克思指出的“在 经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在 若干毗连的土地上f 3 】”。而所谓的劳动集约型，即为通常所说的精耕细作的经 营方式。值得一提的是，土地集约经营、土地集约使用和土地集约利用都是指 土地的经营和利用，其含义基本一致【6 】 1 2 城市土地集约利用涵义 城市土地集约利用是指在合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存 量土她投入、改善经营管理，充分发挥土地使用潜力等途径，使城市土地使用 效率和利用效益得到提高，同时保证土地的经济效益、社会效益和生态效益相 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究第2 页共1 0 2 页 互协调统一，兼顾当前利益和长远目标，促进城市土地利用结构优化和功能提 升的过程与状态【6 j 。因此，城市土地集约利用是一个综合的概念，具体来讲， 城市土地集约利用内涵主要包括以下几点： ( 1 ) 强调三大效益的统一性 城市是区域经济发展的中心，也是先进文化、科学技术、现代思想理念的 扩散与传播中心，物流、人流、资金流、信息流交换频繁，二三产业高度集 中，城市生态环境承载力有限，因而城市土地的集约利用一定要在考虑土地利 用经济效益的同时，兼顾城市土地利用的环境效益及土地利用对居民生活、城 市形象、社会发展的影响作用。 ( 2 ) 强调土地可持续利用 城市土地的集约利用不仅要求结构最优、使用效能最大，同时也要求土地 利用过程要以不损害未来土地开发潜能为根本前提。从土地供求关系来看，集 约利用既要保障国民经济各部门的土地需求，又要确保城市未来有足够的预留 空间与发展空间。 ( 3 ) 强调空间层次的差异性 不同的空间层次评价城市土地集约利用的方法和指标体系是不完全相同 的。对于以整个城市为空间尺度的总体评价层面，主要强调城市综合效益及用 地功能、结构的合理性；而功能区层面的土地集约化程度，则偏重于土地投入 产出的效果。 ( 4 ) 强调土地集约利用的动态过程 城市土地集约利用是一个动态过程，而不是一个静态的终极目标。随着经 济发展水平和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断地提高。城市土地集 约利用是一个土地价值稳定攀升、不断挖掘土地使用潜能的动态过程，而不是 一个静态的终极目标。随着经济发展水平和科学技术的进步，城市用地的效率 将会不断地提高，因此土地集约利用应是我们不断追求的一个长远的目标。 2 、研究背景 2 1 国内研究现状 当前我国城市土地集约利用研究主要集中在四个方面。 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究 第3 页共1 0 2 页 一是土地集约利用的直接研究：如李翅的土地集约利用的城市空问发展 模式、马新成的基于空问经济学视角下的城市土地集约利用，从理论和实 践上认识到土地配置不仅是对土地资源的配置，更重要的是对土地资产的配 置，将城市土地资源潜力的挖潜与城市级差地租显化、土地使用制度改革结合 起来，将城市土地增量扩张的发展模式转移到城市土地存量盘活模式上，将土 地资源的配置与土地利用产出效益结合起来等。但这些研究更多的是从城市土 地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段等方面定性研究城市土地利用 潜力。 二是与土地集约利用相关的指标研究：如黎一畅的江苏省城市土地集约 利用空间差异的主成分研究从区域空间的角度，建立城市土地集约利用指标 体系；史丽君的基于p s r 框架的徐州市城市土地集约利用评价研究从城市 土地利用的人地关系入手。探讨基于p s r 模型的城市土地集约利用指标体系， 但究竟各个城市的人口与土地的关系怎样为宜，城市人均用地指标、人1 3 密度、 城市人口规模、城市用地规模以及城市用地增长弹性系数( 城市用地增长率 城市人口增长率) 怎样为合理，农业用地与非农用地如何协调等等，一直是有 待深入探讨的问题。邓凌云的科学发展观下容积率的合理制定，陈昌勇的 城市住宅容积率的确定机制对合理容积率进行了研究，但目前也没形成统 一的观点。 三是土地评价领域的相关研究：自1 9 7 6 年发表4 - 地评价纲要以来， 土地评价研究有了更广泛深入的发展，不仅限于农业用地，在城镇、工业区、 旅游区、开发区等均已涉及。从我国土地评价研究的状况来看，7 0 年代后期 至8 0 年代中期，通过引进欧、美、澳土地评价理论和方法，进行了广泛的实 践和应用研究。8 0 年代中期和9 0 年代中期，土地评价研究开始涉及非农用地 评价，如旅游用地评价和城市用地评价。城市土地评价的类型也由最初的侧重 于城市建设自然条件对城市建筑影响的城市土地建设适宜性评价，发展到对城 市土地经济性进行评价，如对城市土地进行评价的城市土地分等定级，评定城 市基准地价。在土地集约利用评价方面，也有学者开始涉足对农业土地利用集 约度的量化研究。 四是城市发展规划领域的相关研究：这一领域的研究又分为两方面的内 成都市中心城区土地集约利用詹力评价研究第4 页共1 0 2 面 容。一方面是现代规划理论中的相关研究。城市规划理论是研究的一个莺要内 容。如霍华德罔园城市理论，柯布西埃的现代城市设想，恩温的卫星城理论、 沙摹宁的有机疏散理论、赖特的广亩城理论等研究的也是城市发展的集中与分 散问题。聚集与分散宜接关系到土地利用的强度，所以这些理论能给城市土地 集约利用研究以启示。另一方面是当代规划理论的相关研究。如刘贵全的对 规划理论研究现状的分析，杨帆的试论城市规划理论研究中的若干问题， 目前与土地利用集约度相关的研究主要体现在对城市环境容量研究上，评价环 境对于城市规模及人在城市中各项活动的强度提出的允许限度。也有提出研究 城市人口容量、自然环境容量、交通容量、建筑容量、城市用地容量的思想。 认识到高密度开发会使环境恶化，基础设施不足，导致容量过高产生负效应。 从生态环境方面研究城市环境容量与城市土地利用强度研究具有很强的相关 性。 2 2 国外研究现状 由于工业化和城市化的迅猛发展，城市土地同益紧张，地价飙升。摩天 大楼曾作为城市经济及科技实力的标志一度在过去的西方和亚洲的现在蓬勃 兴起。然而这个概念目前已经被西方国家所抛弃。其原因是高层建筑会影响城 市原有的环境尺度和文脉、影响光线、阳光、阴影和空气流动、景观视觉通廊、 人回归自然的感觉，还会带来密集人口和局部的交通拥挤与空气污染，等等。 前苏联学者则通过大量的经济成本分析研究了建筑层数的合理性问题，认为高 层住宅与五层住宅相比，就用地的经济性而言，九层住宅最经济。从世界土地 评价的发展看，近六七十年是评价方法和理论研究渐趋成熟的时期。特别是 1 9 7 2 年联合国粮农组织( f a o ) 在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专 家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统，并于1 9 7 6 年发表了土 地评价纲要，成为世界土地评价研究走向成熟化的重要标志。但此土地评价 的对象还是农业用地。另外：日本学者提出环境容量概念，由于城市是人类各 项活动最集中的区域，环境问题更加严重，因此人们开始专门研究城市环境容 量问题，评价环境对于城市规模及人在城市中各项活动的强度提出的允许限 度。并有提出研究城市人口容量、自然环境容量、交通容量、建筑容量、城市 用地容量的思想。认识到高密度开发会使环境恶化，基础设施不足，导致容量 成都市中心城区土地集约利用港力评价研究第5 页共1 0 2 页 过高产生负效应。从生念环境方面研究城市环境容量与城市土地利用强度研究 有相关之处，不过目前这方丽综合评价研究还比较少 2 3 存在的问题 对城市土地利用的研究才刚刚起步，如果说有理论，也只能是在总结前人 研究成果的基础上，零零散散的碎片式的理论探讨，未形成体系。有学者提出 了当前城市土地利用中存在着“六多六少”系列问题，概括如下：城市土地集 约利用概念性提出多，专门性系统性综合研究少；农业土地评价理论与实践研 究强，城市土地评价理论实践研究尚不系统完整；城市土地集约利用相关的单 项指标研究多。综合多因素影响评价研究少；城市土地集约利用相关的定性研 究多，定量研究少；城市土地集约利用的形态影响研究多，经济环境社会的影 响研究少；单学科的孤立研究多，多学科的综合协同研究少：城市土地集约利 用的系统性理论研究和定量化评价研究尚为空白点。 3 、研究内容和技术路线 3 1 研究内容 总体评价采用定性分析和定量分析相结合的办法，分析评价成都市的人 口、经济发展和用地增长的趋势协调程度，计算有关指标，从而对成都市城市 土地集约利用的总体水平进行评价。 功能区评价是在划定功能区范围的基础上，选择样本片区作为不同功能区 的代表，并运用极限评价法、综合评价法等方法评价样本片区的土地集约利用 水平，从而揭示居住、工业、商业等不同功能区的集约利用水平。 成都市中0 城区土地集约利用潜力评价研究第6 页共1 0 2 页 3 2 技术路线 成都市中0 城区土地集约利用潜力评价研究第7 页共1 0 2 页 4 、研究意义 4 1 城市土地集约利用研究深化了土地利用研究的内容 城市土地利用研究的过程，是一个理论与实践结合的过程。在这个过程中， 新思路、新理论的提出必须要有套完整的方法、翔实的数据来保证。因此， 城市土地集约利用潜力评价方案的提出就是一个由理论到实践的过程，在获得 大量翔实可靠的数据和信息的基础上，加以总结、提炼和升华，可以进一步完 善理论体系。城市土地集约利用潜力评价工作，就是要在获取大量信息数据的 基础上，建立一套能够较为准确地衡量城市土地利用状况的指标体系，并经过 多种数学统计与评价方法，完成对城市土地集约利用程度和潜力挖掘程度的分 析。这一评价能够对探索城市土地集约利用评价的新方法、新思路以及对土地 利用的理论的深化提供具体的佐证。 4 2 城市土地集约利用研究是缓解城市用地紧张的有效途径 我国人多地少，土地资源相对短缺，随着工业化、城市化的快速发展，我 国城市土地资源将面临越来越大的空间和环境压力，与此同时，在城市土地利 用上，讲求外延扩张的大城市思想抬头，导致用地粗放、效率低下，使我国的 经济发展与用地紧张的矛盾日益突出。本次城市土地集约利用潜力评价，就是 要通过大量的调查实践，摸清城市土地集约利用状况，挖掘土地的利用潜力， 保护耕地，缓解当前城市发展用地紧张的状况。 4 3 城市土地集约利用研究是优化配置城市土地的重要途径 城市土地集约利用潜力评价能为国家宏观调控土地市场提供依据，土地市 场能否健康发展，能否有效地配置资源，关键在于政府能否掌握充足的市场信 息，通过对土地合理的收购储备，科学地调控市场、合理的配置土地资源。城 市土地集约利用可以减少土地投入，提高城市用地布局和人1 3 分布的集聚程度 ”。我国是发展中国家，经济发展和城市建设都需要大量的投资，城市建设应 当尽量集中布局，集约利用土地，就是要通过合理配置城市各类用地，为城市 居民提供更完善的基础设施和社会服务，提高城市建设的经济效益和社会效 益。 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究 第8 页共1 0 2 页 4 4 城市土地集约利用研究对有效挖掘城市土地潜力，有效管理和监测城市土 地利用具有重要意义 城市土地集约利用总体评价是把城市城乡建设用地作为研究对象，以评价 研究区域的社会经济水平和土地利用水平来反映城市土地利用的程度。因此， 通过城市土地集约利用潜力总体评价，首先，有助于土地管理等相关部门充分 了解城市土地利用存在的问题，从而科学地制定土地利用的指导方针和对策， 正确引导城市土地的使用方向。其次，我国传统的供地计划主要是新增用地的 控制计划。缺乏存量土地的供给计划。城市土地集约利用研究有助于土地管理 部门了解城市存量土地的利用潜力，加强增量土地供给与存量土地供给的衔 接，使土地供应计划的制定依据更为充分，以确保各城市土地供给的科学性、 合理性和公平性。第三，城市土地集约利用的研究有助于土地管理部门和城市 规划部门制定和完善城市土地利用的有关法律法规。推进土地管理法制化的进 程。 功能区评价将城市土地按照主要功能划分为不同的功能区，通过评价功能 区，来研究城市不同功能区土地利用的布局和利用强度，从而找出城市不同功 能区用地中的过度利用、集约利用、适度利用、低度利用土地，并通过潜力测 算来分析城市通过进一步挖潜增效的土地利用潜力，有利于土地管理部门加强 低度利用土地的管理和规划部门调整城市规划，合理布局城市用地，发挥城市 土地利用的最大效益。 5 、研究区域的选择 截至2 0 0 5 年底，成都市行政范围内辖9 区4 市( 县级市) 6 县，即：锦 江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新 都区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 蒲江县、新滓县。其地域分布见下图： 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究第9 页共1 0 2 页 图1 1 成都市行政范围图 根据城市总体规划，全市被划分为三个圈层：中心城区、近郊区、远郊区 其中中心城区是指区人民政府所在地在城市规划范围内的区行政范围内所有 土地，包括锦江区、青羊区、金牛区、武侯区( 含高新区) 、成华区；近郊区 指第二个圈层，为距离成都较近的区、市、县，包括温江区、郫县、新都区、 青白江区、龙泉驿区、双流县；远郊区指距离成都较远的区( 市) 县，有蒲江 县、邛崃市、大邑县、崇州市、都江堰市、彭州市，金堂县。各区、市县2 0 0 5 年末城乡建设用地构成情况见表1 1 。 建制镇用地农村居民点独立工矿用地 城市用地( 亩) 合计 ( 亩) 用地( 亩) ( 亩) 锦江区3 8 7 0 8 8 1 2 6 57 7 2 6 22 1 9 5 24 8 7 5 6 7 青羊区 4 7 2 7 2 41 91 0 7 7 7 77 6 6 2 46 6 7 1 4 4 金牛区8 2 1 6 1 5 o1 3 8 0 4 61 2 4 1 4 31 0 8 3 8 0 4 武侯区6 1 0 4 1 1 01 1 7 9 0 51 6 0 1 3 78 8 8 4 5 3 成都市宇心城区土地纂约利用潜力评价研究第1 0 页共i 0 2 页 建制镇“j 地农村居k 点独立一l ：矿刚地 城市用地( 宙)合计 ( 亩)用地( 亩)( 亩) 成华区6 9 8 4 3 27 1 3 61 7 4 0 9 61 1 8 8 3 29 9 8 4 9 6 高新区 2 8 6 2 3 906 8 8 0 54 8 9 9 24 0 4 0 3 6 中心城区合计 3 2 7 6 5 0 98 4 25 8 3 8 9 15 5 0 6 84 5 1 9 5 0 龙泉驿区 2 4 8 2 7 32 3 4 6 9 65 9 3 9 0 81 6 4 9 8 91 2 4 1 8 6 6 青自江区 o1 8 2 5 6 ，85 6 8 4 4 45 8 2 8 68 0 9 2 9 8 温江区04 2 5 6 0 54 6 0 2 4 82 1 4 0 251 0 9 9 8 7 8 新部区 2 3 0 0 5 2 8 3 7 8 19 2 0 5 5 7 2 3 5 4 0 51 4 6 2 7 4 ，8 双流县 o 1 6 8 3 6 31 7 9 7 4 t35 9 4 0 0 ，62 5 5 9 8 4 2 郭县 1 0 6 8 6 93 4 8 9 48 4 5 9 2 22 1 0 5 0 31 5 1 2 2 3 4 近郊区县合计 3 7 8 1 4 71 6 4 3 9 5 35 1 8 6 5 5 21 4 7 7 2 1 48 6 8 5 8 6 6 彭州市 2 0 1 7 9 61 4 7 2 0 11 2 6 9 2 7 41 1 0 9 1 31 7 2 9 1 8 4 金堂01 6 0 5 7 1 3 3 7 8 7 2 7 0 8 9 81 5 5 9 3 4 大邑02 8 1 2 2 91 1 1 0 3 2 87 0 4 6 41 4 5 2 0 2 1 邛崃市 1 7 0 9 1 32 4 6 5 2 71 2 3 4 4 4 42 1 4 9 3 31 8 5 6 8 1 7 蒲江县 01 0 6 4 3 。66 9 8 8 3 89 3 2 9 38 9 8 5 6 7 新津县 01 3 5 9 0 76 8 0 2 4 61 5 3 0 8 19 6 9 2 3 4 都江堰市 2 9 5 0 3 58 3 9 51 1 0 7 7 6 32 8 2 5 3 61 7 6 9 2 8 4 崇州市 1 6 7 9 3 2 7 3 3 5 3 1 1 8 9 8 1 71 2 4 2 9 6 1 5 5 5 3 9 8 远郊区市县合计8 3 5 6 7 61 2 3 5 1 7 38 6 2 8 5 8 21 1 2 0 4 1 41 1 8 1 9 8 5 评价范匿 3 5 4 7 7 8 71 1 3 5 0 73 2 2 7 0 4 81 2 2 3 3 8 59 1 3 3 2 9 行政区合计1 2 1 3 8 2 32 8 7 9 1 2 61 3 8 1 5 1 3 4 2 5 9 7 6 2 8 2 0 5 0 5 7 1 注；n ) 加相字体的区为本次总体评价范厨内的区 ( 2 ) 数据来源干成都市土地统计各；i 2 通过图l l 和表1 一l 可以看出，作为城市土地利用的集约水平的反映应 当在地域分布上符合评价城市地域分布的特点。把近郊区市县、远郊区市县一 起纳入评价范围，难以反映目前成都市城市土地集约利用水平，因此本次评价 确定以成郎市中心城区为研究区域。 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究 第l l 页共1 0 2 页 二、土地集约利用相关理论和原理分析 1 、地租理论 地租理论是土地集约利用的一个重要理论。随着有组织的土地利用和土地 所有权的出现就产生了地租。任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的 直接生产者，生产者在土地利用中的剩余生产物为土地所有者所占有，就存在 着产生地租的经济基础。地租理论经过威廉配第、亚当斯密、大卫李嘉图 等阶段的发展，到马克思地租理论的形成，经历了一个相当长的历史时期。马 克思认为一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，是以所有权的存在毛彳穷 为前提的”1 。按形成条件和形式的不同，把地租分为绝对地租和级差地租。绝乒。 对地租是由于所有权的垄断而形成的，级差地租产生的原因是土地经营权的垄、 断。按地租理论的观点，土地本身的土壤肥力的高低以及土地的地理区位的好 坏，对土地的劳动生产率产生重大的影响，从而对土地的产出产生影响。土地 的生产经营者对土地的投入水平不同，也同样会对土地的生产率产生重大影 响。在城市土地集约利用及其潜力评价中，最具有指导意义的是级差地租理论， 级差地租往往是土地生产率、土地级差收益的重要体现，是我们进行土地集约 利用、评价土地集约利用潜力以及划分土地潜力级别、确定潜力大小的重要依 据，也就是说地租理论与集约利用有着密切的关系，对土地集约利用有重要的 指导意义。 2 、城市土地规划理论 乙 城市地区土地利用规划是对城市地区土地资源的开发、利用、整治和保护a 一c 在时间上和空间上所做的总体战略性安排，是加强城市地区土地利用宏观控制 和计划管理的需要。其主要内容包括：确定城市土地利用类型：城市建设用地 适用性评价；用地潜力分析；城市建设用地需求预测；确定城市建设用地的规 划结构；城市用地布局。城市土地规划是城市土地利用的龙头，决定了城市土 地利用的水平和城市土地利用的方向。城市土地规划中含有城市土地潜力分 析，用地潜力分析理论包括了土地集约利用潜力评价。为了促进合理的土地利 用和用地管理，可以参考土地规划中的土地利用目标制定区别性的税费政策。 对于粗放利用或过度利用的土地，运用经济杠杆和公共干预，促使其向集约利 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究 第1 2 页共1 0 2 页 用的方向转变。从长远来看，在土地利用规划的制定过程中应鼓励城市内部土 地高效集约利用，调控城市外延扩展，把外延扩展与内涵挖潜结合起来发展。 3 、土地报酬规律理论 土地报酬规律是优化土地利用投入产出关系与经营方式的根本依据”1 。当 其他投入要素不变，某一种要素不断增加的情况下，土地报酬递减规律主要分 三个阶段，第一阶段，边际收益不断增加，平均收益和土地总收益加速增加； 第二阶段，边际报酬开始减少，但是土地收益仍然在增加，直到土地收益达到 最大：第三个阶段，边际出现负增长，平均收益和土地总收益不断减少。可以 看出，土地收益、土地生产力的递增、递减，主要在于投入变量资源和土地的 比例关系是否配合得当。二者之间的配合比例上是否协调以及协调程度的大 小，决定着土地报酬和土地生产力。一般来说，不同的区域和不同类型的土地 上集约度存在很大的差别，城市用地集约度通常相对较高，但就城市用地内部 而言，也存在着集约利用和粗放利用。对于某种土地利用类型，如果土地投入 不够，土地报酬潜力将得不到挖掘，土地呈现粗放利用状态。随着土地投入的 增加，土地报酬也将增加，但土地收益并不随着土地投入的增加永远呈上升趋 势。一定时期内土地利用存在一个最佳集约度。这就要求我们根据土地报酬规 律，来更好地指导我们的土地利用实践，在城市土地开发利用过程中，在条件 许可的条件下，挖掘城市土地粗放利用土地、闲置土地潜力，提高土地利用的 集约度，争取达到最佳集约度，以便更好地组织集约经营和规模经营。 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究 第1 3 页共1 0 2 页 第二章成都市中心城区土地集约利用总体评价 一、总体评价指标选择 本文主要通过分析城乡建设用地、城镇工矿用地的增长与人口、经济增 长的匹配程度，对成都市城市土地利用类型进行总体评价。选取了土地利用协 调度指数、土地利用贡献度指数两大评价指数、四个分指数、六个分指数指标， 具体指标体系见下表 指数分指数分指数指标 人口协调度指数人口与城乡建设用地增长弹性系数 土地利用协调度指数 一= ：产业与城镇工矿用地增长弹性系数 经济协调度指数 财政收入与城乡建设用地增长弹性系数 人口贡献度指数人口与城乡建设用地增长贡献度 土地利用贡献度指数 一= 产业与城镇工矿用地增长贡献度 经济贡献度指数 财政收入与城乡建设用地增长贡献度 总体评价指标侧重于反映评价城市土地集约利用的总体水平，其指标内涵 如下： 1 、土地利用协调度指数 侧重于反映评价城市土地利用与人口、经济发展的协调程度，由人口协调 度指数、经济协调度指数构成。 ( 1 ) 人口协调度指数：通过人口与城乡建设用地增长弹性系数来体现， 内涵如下： 人口与城乡建设用地增长弹性系数，指基准年前3 年的人口增长幅度与与 同期城乡建设用地增长幅度的比值。 ( 2 ) 经济协调度指数：通过z - - - 产业与城镇工矿用地增长弹性系数、财 政收入与城乡建设用地增长弹性系数来体现，内涵如下； 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究 第1 4 页共1 0 2 页 二三产业与城镇工矿用地增长弹性系数，指基准年前3 年的二、三产业增 长幅度与同期城镇工矿用地增长幅度的比值。 财政收入与城乡建设用地增长弹性系数，指基准年前3 年的财政收入增长 幅度与同期城乡建设用地增长幅度的比值。 2 、土地利用贡献度指数 侧重于反映评价城市土地利用对入口承载、经济发展的贡献程度，由人口 贡献度、经济贡献度两个指数构成。 ( 1 ) 人口贡献度指数：通过人口与城乡建设用地增长贡献度这一分指数 指标体现，其内涵如下： 人1 3 与城乡建设用地增长贡献度，指基准年前3 年的总人口增长量占全国 或某一区域该指标的比重与城乡建设用的增长量占全国或某一区域该指标的 比重的比值。 ( 2 ) 经济贡献度指数：通过二三产业与城镇工矿用地增长贡献度、财政 收入与城乡建设用地增长贡献度两个分指数指标体现其内涵如下： 二三产业与城镇工矿用地增长贡献度，指基准年前3 年的二、三产业增长 量占全国或某一区域该指标的比重与城镇工矿用地增长量占全国或某一区域 该指标的比重的比值。 财政收入与城乡建设用地增长贡献度，指基准年前3 年的财政收入增长量 占全国或某一区域该指标的比重与城乡建设用的增长量占全国或某一区域该 指标的比重的比值。 二、指标数据收集、整理及测算 根据上述指标体系，本文通过查阅2 0 0 4 - 2 0 0 6 年的成都市统计年鉴、四川 省统计年鉴获得了人口、经济数据，通过四川省国土资源厅获取了成都市中心 城区的城乡建设用地和城镇工矿用地数据，见下表 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究第1 5 页共1 0 2 页 表2 2 成都市中心城区各指标原始数据表 、 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 成都市中心城区人口数( 万人)2 4 5 1 32 5 4 5 72 7 8 42 9 2 0 4 成都市中心城区二、三产业增加值( 亿元)6 4 4 4 97 4 0 3 28 5 8 7 21 1 2 1 6 3 成都市中心城区财政收入( 亿元) 2 4 7 i 2 8 7 8 3 6 1 64 6 3 7 成都市中心城区城乡建设用地( 公顷)2 6 0 6 7 9 3 2 8 2 9 0 1 0 2 9 5 8 4 9 33 0 1 3 0 成都市中心城区城镇工矿用地( 公顷)2 1 7 5 7 7 32 3 7 3 3 0 42 4 9 0 7 1 l2 5 5 7 0 7 2 四川省人口数( 万人)8 4 7 4 5 8 5 2 9 4 8 5 9 5 38 6 4 2 1 四川省_ 二、三产业产值( 亿元)3 8 2 7 1 7 4 3 2 7 7 l4 9 9 9 7 l 5 9 0 3 9 7 四川省财政收入( 亿元)2 9 1 8 73 3 6 5 93 8 5 7 8 4 7 9 6 6 四j l i 省城乡建设用地( 公顷) 1 2 8 1 1 8 1 1 2 8 9 2 5 2 1 2 9 9 0 7 81 3 1 2 0 0 9 四川省城镇工矿用地( 公顷) 2 5 0 3 7 2 2 5 7 9 0 1 3 82 6 7 5 4 2 3 7 2 8 3 0 6 5 表2 - - 3成都市中心城区各指标历年数据测算值表 匹配度 分指数分指数指标评价指标测算数据结果 指标 人口 人口与城乡建设用 基准年前3 年的人口增长幅度 1 9 1 4 1 2 3 城乡建协调度 地增长弹性系数 设_ i l j 地 指数 同期城乡建设用地增长幅度1 5 5 8 与人口基准年前3 年的总人口增长量 2 7 9 9 发展匹人口 人口与城乡建设用占四川省该指标的比重 2 1 2 配度贡献度地增长贡献度 同期城乡建设用的增长量占四 1 3 1 8 指数川省该指标的比重 城乡建 经济二三产业与城镇工 基准年前3 年的二、三产业增 7 4 0 3 设用地协调度矿用地增长弹性系长幅度 4 2 3 与经济 指数c数 同期城镇工矿用地增长幅度 1 7 5 2 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究第1 6 页共1 0 2 页 发展匹财政收入与城乡建基准年前3 年的财政收入增长 8 7 6 6 配度设用地增长弹性系幅度 5 6 3 数 周期城乡建设川地增长幅度 1 5 5 8 基准年前3 年的_ 二、三产业增 2 2 9 7 二三产业与城镇 ： 长量占四川省该指标的比重 1 9 7 经济矿心地增长贡献度 同期城镇工矿川地增长量占四 1 1 6 6 贡献度川省该指标的比重 指数 基准年前3 年的财政收入增长 1 1 5 3 财政收入与城乡建量占四川省该指标的比重 o 8 8 设用地增长贡献度 同期城乡建设用的增长量占四 1 3 1 8 焉 川省该指标的比重 三、测箅结果分析 1 、城乡建设用地与人口发展匹配度分析 人口发展与建设用地的关系我们可以通过人口与建设用地增长弹性系数 ( 指基准年前3 年的人口增长幅度与同期城乡建设用地增长幅度的比值) 、人 口与建设用地增长贡献度( 指基准年前3 年的总人口增长量占全国或某一区域 该指标的比重与城乡建设用的增长量占全国或某一区域该指标的比重的比值) 等指标来反映，我们将上述数据带入公式计算，得到人口与城乡建设用地增长 弹性系数为1 2 3 ，人口与城乡建设用地增长贡献度为2 1 2 。 2 、城乡建设用地与经济发展匹配度分析 经济发展与建设用地的关系我们可以通过二三产业与城镇工矿用地增长 弹性系数( 指基准年前3 年的二、三产业增长幅度与同期城镇工矿用地增长幅 度的比值) 、财政收入与城乡建设用地增长弹性系数( 指基准年前3 年的财政 收入增长幅度与同期城乡建设用地增长幅度的比值) 两个指标，同时再加上二 三产业与城镇工矿用地增长弹性系数贡献度( 指基准年前3 年的二、三产业增 长量占全国或某一区域该指标的比重与城镇工矿用地增长量占全国或某一区 域该指标的比重的比值) 、财政收入与城乡建设用地增长贡献度( 指基准年前 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究 第1 7 页共1 0 2 页 3 年的财政收入增长量占全国或某一区域该指标的比重与城乡建设用的增长 量占全国或某一区域该指标的比重的比值) 两个指标来反映，同样可以得出二 三产业与城镇工矿用地增长弹性系数为4 2 3 ，财政收入与城乡建设用地增长 弹性系数为5 6 3 ，二三产业与城镇工矿用地增长弹性系数贡献度为1 9 7 ，财 政收入与城乡建设用地增长贡献度为0 8 8 。 四、土地利用类型判断 根据成都市中心城区人口、经济发展与城乡建设用地、城镇工矿用地增长 关系的分析，除财政收入与城乡建设用地增长贡献度略小于1 外，其各项指标 数据均大于1 ，结合城市土地利用类型的判别原则，本文认为：成都市中心城 区土地利用类型属于集约扩张型。 指标值分 类别 数据情况趋势分析集约程度 布 人口、经济增指标值越大集约程 挖掘发展型 1 ；用地集约，且指标 集约扩张型协调度： 1 或值越大集约程度越较集约 长。用地增长 均值 高 人口、经济减 l 时粗放， 0 集约。且结果越小特殊型 少，用地减少 集约程度越高 人口、经济增 用地集约，且结果 过度扩张型 o 最粗放 长，用地增长越大集约程度越高 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究第1 8 页共1 0 2 页 第三章成都市中心城区土地集约利用功能区评价 一、功能区评价指标选择及说明 1 、指标选取 本文分别对居住、商业、工业功能区选取了不同的评价指标体系，三类型 功能区评价指标体系见下表。 表3 1 城市地集约利用功能区评价指标表 功能区类型指标 综合容积率 建筑密度 人口密度 居住功能区 基础设施完备度 生活服务设施完备度 绿化率 住宅地价实现水平 综合容积率 单位土地面积从业职：【数 商业功能区 基础设施完备度 商业地价实现水平 单位土地面积营业额 综合容积率 土地利用率 单位土地面积固定资产总额 工业功能区 基础设施完备度 单位土地工业总产值 单位土地面积工业利税 成都市中心城区土地集约利用潜力评价研究第1 9 页共1 0 2 页 2 、指标说明 2 1 居住功能区 居住功能区评价通过综合容积率、建筑密度、人口密度、基础设施完备度、 生活服务设施完备度、绿化率、住宅地价实现水平7 个指标进行各指标内涵 如下： ( 1 ) 综合容积率，指功能区内的各类建筑总面积与功能区土地面积的比 值，反映土地利用强度。 。 ( 2 ) 建筑密度，指功能区内的各类建筑基底面积与功能区土地面积的比 值，反映土地利用强度。 ( 3 ) 人口密度，指功能区内的居住人口与功能区土地面积的比值，反映 土地使用强度。 ( 4 ) 基础设施完备度，指功能区内的水、电、路等基础设施的配套程度， 反映土地投入状况。 ( 5 ) 生活服务设施完备度，指功能区内的学校、幼儿园等设施的配套程 度，反映土地投入状况。 ( 6 ) 绿化率，指功能区内的绿化用地面积与功能区土地面积的比值，反 映土地投入状况。 ( 7 ) 住宅地价实现水平，指功能区楼面地价平均值与所在级别的住宅基 准地价的比值，反映土地的经济效益。 2 2 商业功能区 商业功能区评价通过综合容积率、单位土地面积从业职工数、基础设施完 备度、商业地价实现水平、单位土地面积