（世界经济专业论文）中国住宅市场的宏观调控初探.pdf

一一 论文原创性声明内容： 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人完 全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期：泐8 年廖月7 日 学位论文使用授权声明： 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文 的电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制 并允许论文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论 文的内容编入有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他 方法保存学位论文。 学位 日期 导师签名： 日 日期滂翻年2 月g 日 论文题目：中国住宅市场的宏观调控初探 专业：世界经济 硕士生：覃琴 指导老师：周运源 摘要 自我国1 9 9 8 年城镇住宅实行商品化、住房制度货币化改革以来，住宅市场 得到了飞速发展，逐渐成为促涨g d p 的支柱产业。近年随着我国经济发展、人 民币升值及大量外资的涌入，以及在银行金融创新与金融支持下，进一步促进 了住宅产业的蓬勃发展。 随着住宅产业的发展，住宅市场所暴露出的供求结构性矛盾以及房价上涨 过快等问题已引起了社会各方面的关注。房价急速上涨，其涨幅己大大超出了 居民收入的增幅，虽然政府为了提升城镇居民对住房的购买能力，实行了货币 补偿、住房补贴、住房公积金制度等措施，但对于上涨过快的房价，居民对住 宅的购买能力仍呈相对下降趋势。越来越多的老百姓无房可住，住宅市场问题 已经不是一个纯粹的经济问题，而早已转化为社会问题。房价的急速上涨、住 宅市场的过度投资容易滋生房地产泡沫，从而导致金融危机、生产和消费危机， 也能引发社会危机，对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响。自 2 0 0 5 年3 月以来，政府通过一系列宏观调控措施，来遏止房地产业投资增长过 快及房价上涨过快的势头，但政策效力却较弱，房价仍然往上攀升。就住宅市 场而言，住宅价格是我国政府当前宏观调控关注的重要指标，而解决住宅的供 求结构性矛盾及建立住宅保障体系是宏观调控的重点所在。 因此本文对近年城市房价变动的原因进行深入的分析，对政府调控所采取 的相关宏观调控手段及政策效果进行研究，找出我国住宅市场存在的问题，正 确把握调控的时机和方向，对住宅市场的发展提出合理有效的宏观调控建议，以保 持住宅市场及整个房地产市场的健康发展，从而促进整个国民经济的健康发展。 关键词：住宅市场、宏观调控； 第l 页共5 9 页 t i t l e ：t h et e n t a t i v ee x p l o r et h em a c r o s c o p i ca d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s o ft h ec h i n e s er e s i d e n c em a r k e t m a j o r ：w o r l d se c o n o m y n a m e ：q i n q i n s u p e r v i s o r ：z h o uy u n y u a n a b s t r a c t s i n c e19 9 8 ，a c c o r d i n gt ot h er e f o r mo ft h ec o m m e r c i a l i z a t i o no f u r b a na n ds u b u r b a nr e s i d e n c e ，a n dt h er e f o r m o ft h eh o u s i n g m o n e t i z a t i o ni nc i t i e sa n dt o w n si n c h i n a ，t h er e a le s t a t em a r k e th a s b e e nd e v e l o p i n gr a p i d l ya n dh a sg r a d u a l l yb e c o m et h ep i l l a r i n d u s t r y w h i c hi s p r o m o t i n gt h ei n c r e a s eo ft h eg d po fc h i n a t h r o u g ht h e r e c e n tf i n a n c i a li n n o v a t i o na n ds u p p o r t ，m a n yn e w u r b a na r e a sh a v e f o r m e di nt h eh i g hg e a r w h a ti sm o r e ，w i t ht h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t o f c h i n a ，t h ea p p r e c i a t i o no fc h i n e s er e n m i n b ia n dt h ei n b u r s to f f o r e i g n c a p i t a l ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sb e i n gd e v e l o p e d v i g o r o u s l y w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，h o u s i n g p r i c e sa r e r i s i n ga tah i g hs p e e d t h ei n c r e a s i n gr a n g eo ft h eh o u s i n gp r i c e sg r e a t l y e x c e e d st h a to ft h er e s i d e n ti n c o m e p o l i c i e so f t h em o n e y c o m p e n s a t i o n ， t h eh o u s i n ga l l o w a n c ea n dt h eh o u s i n g p u b l i cr e s e r v ef u n dh a v eb e e n c a r d e do u tb yt h eg o v e r n m e n tt oc o m p e n s a t ei t ，b u tt h eh o u s i n g c o n s u m p t i o n c a p a c i t yo fu r b a nr e s i d e n t sh a sn o tb e e ni n c r e a s e d ，i n s t e a d ，r e d u c e db v 第2 页共5 9 页 t h eo v e r - i n c r e a s e dh o u s i n gp r i c e s m o r ea n dm o r ec o m m o np e o p l eh a v e n oh o u s et ol i v ei n t h ep r o b l e mo fr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa l r e a d yb e e n t r a n s f e r r e di n t oas o c i a lp r o b l e m ，n o tj u s tap u r ee c o n o m i co n e i ti s q u i t ee a s yt og e n e r a t et h ef o a mo ft h er e a le s t a t em a r k e ti nw h i c ht h e h o u s i n gp r i c e s a r e i n c r e a s i n gt o of a s t ，w h i c hw i l l i n h i b i tt h e d e v e l o p m e n to fo t h e ri n d u s t r i e s ，u n b a l a n c et h ee c o n o m i ca n ds o c i a l s t r u c t u r ea n dl e a dt of i n a n c i a l ，p r o d u c t i o na n dc o n s u m p t i o nc r i s i s i tw i l l a l s oc a u s es o c i a lc r i s i sa n dg r e a t l yi n f l u e n c en a t i o n a le c o n o m i co p e r a t i o n a n ds o c i a ls t a b i l i t y s i n c em a r c h2 0 0 5 ，as e r i e so fm a c r oa d j u s t m e n t s a n dc o n t r o l sm e a s u r e sh a v eb e e nc a r r i e do u tb yt h eg o v e r n m e n tt o c o n t r o lt h ei n v e s t m e n to nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h ei n c r e a s eo fh o u s e p r i c e s h o w e v e r ，t h ee f f e c ti sw e a ka n dt h ep r i c e so fh o u s e sa r es t i l l i n c r e a s i n g i nt h em a r k e to fr e s i d e n c ei n d u s t r y ，t h ep r i c e so fc h i n e s e h o u s i n ga r eo n ei m p o r t a n ti n d e xo ft h em a c r oa d j u s t m e n t sa n d c o n t r o l s s o l v i n gt h es u p p l ea n dd e m a n d i n gf a b r i cc o n t r a d i c t i o na n df o u n d i n gt h e g u a r a n t e es y s t e mo ft h er e s i d e n c e a r et h ee m p h a s e so ft h em a c r o a d ju s t m e n t sa n d c o n t r o l s t h e r e f o r e ，t h i sp a p e rw i l ld e e p l ya n a l y z et h ec a u s eo ft h ei n c r e a s e o fh o u s i n gp r i c e s ，s t u d yt h em a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l sm e a s u r e s t a k e nb yg o v e r n m e n ta n dt h e i re f f e c t s ，a n df i n do u tt h ep r o b l e mo fc h i n e s e r e a le s t a t ei n d u s t r y ，e t c ，i tw i l la l s og i v es o m er e a s o n a b l ea n de f f e c t i v e a d v i c et om a i n t a i nt h ed e v e l o p m e n to fc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y ，i n o r d e rt op r o m o t eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h ew h o l en m i o n a le c o n o m y k e y w o r d s ：r e s i d e n c em a r k e tm a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s 第3 页共5 9 页 目录 引言一( 6 ) 第一章政府对住宅市场进行调控的理论分析( 8 ) 1 1 住宅商品的特征一一( 8 ) 1 2 住宅市场的特征一( 11 ) 1 3 政府对住宅市场宏观调控的经济学分析一( 1 3 ) 第二章中国住宅市场的现状及房价上涨的原因分析( 2 0 ) 2 1 住宅市场的发展历史一( 2 0 ) 2 2 住宅市场的发展现状( 21 ) 2 3 住宅价格上涨的原因一- ( 2 4 ) 。； 2 4 房价高涨造成的负面影响一( 3 8 ) 第三章政府宏观调控政策及失效原因分析一( 4 1 ) 、 3 1 宏观调控政策的主要内容一( 4 1 ) 3 2 政策失效的原因分析一一( 4 2 ) i 、 第四章对策与建议一( 4 5 ) 4 1 明确地方政府在实施宏观调控措施中的地位作用( 4 5 ) 4 2 建立健全的住房保障体系一( 4 6 ) 4 3 优化中国住宅市场结构( 4 9 ) 4 4 发展多元化的房地产金融市场一( 5 0 ) 4 5 开征物业税一一( 5 2 ) 4 6 完善土地供应及招投标政策一( 5 3 ) 结束语一( 5 4 ) 参考文献一一( 5 5 ) 第4 丽其5 9 页 附录 后记 ( 5 7 ) 一一( 5 9 ) 第5 页共5 9 页 i 二 t ； 中国住宅市场的宏观调控初探 己i考 ，l 口 近年随着我国经济发展、人民币升值、大量外资涌入及在银行的金融创新 与金融支持下，房地产业得到了前所未有的蓬勃发展，成为启动内需、推动经 济增长的重要产业之一。但随着房地产业的发展，房价急速上涨，其涨幅大大 超出了居民收入的增幅，使居民对住宅的购买能力呈相对下降趋势，越来越多 的人们成为了“房奴”。住宅市场所暴露出的供求结构性矛盾以及房价上涨过 快等问题己引起了社会各方面的关注。住宅的社会性、公共性，就是指每一个 公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是住宅市场存在与发展不辩自明的 法则，住宅市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等都只能 在这个基础上建立、延伸与拓展。住宅产业不仅对国民经济的发展具有重要影 响，而且对社会的和谐发展也同样具有重要意义。现今面对高涨的房价，越来 越多的老百姓无房可住，住宅市场问题已经不是一个纯粹的经济问题，而早已 转化为社会问题。因此分析现今住宅市场出现的真正问题及原因所在，并针对 其提出合理有效的宏观调控建议，这对如何引导住宅市场的健康、与和谐社会 相协调发展具有重大的现实意义。 针对目前住宅市场发展出现的问题，可能蕴含着的金融危机、经济危机和 社会危机，在中央政府、学术界、经济界、金融界以及房地产界就政府如何调 控住宅市场，保障居民的基本居住权以及保障房地产业作为国民经济的支柱产 业的健康发展进行了激烈的探讨。从2 0 0 5 年开始，政府就采取了一系列的措施 去遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，但政策效力却较弱，房 价仍然往上攀升。鉴于上述原因，本文拟对政府宏观调控住宅市场问题作进一 步深入的探讨。 西方资本主义国家虽然奉行自由的市场经济，但是随着经济危机的发生、 市场的失灵，逐渐出现了政府干预调控的理论。而住宅及住宅市场由于其自身 的特征，例如外在性、社会性、不完全竞争性、供求的非均衡性、投资与投机 性等必须需要政府的调控以保障住宅市场的健康发展及居民的居住权。即使是 第6 页共5 9 页 美国这样高度市场化的国家，政府也要以行政法规和财政金融等手段对住房市 场的运行加以控制和调节。住宅作为保障人们基本人权居住权的必需品， 除了作为不动产商品遵循市场规律进行开发、交易外，政府还必须承担起自已 的责任，确保每个公民得到住宅。例如，在香港的公屋、韩国的公租屋、新加 坡的公共组屋、美国的廉价房等都有一套较完善的住房保障体系。 国内的许多学者、专家，对目前国内住宅市场的特征、问题、政府调控进 行了较多的研究，但因我国的房地产业起步较晚，我国的住房体系改革是由原 有的计划配置过渡到现有的市场配置，对于房地产业方面的制度、法律较少， 政府调控缺乏系统的理论及措施。在我国由于人1 3 众多以及城市化进程的加强， 商品住宅市场总量上来说是供不应求的，在我国要实现绝大多数人能买得起商 品房是不现实的，要使住宅市场调控出能使绝大多数人买得起的房价也是不现 实的，更不符合经济发展规律，还将严重影响房地产业乃至整个国民经济的发 展。因此，我国调整房价的合理增长，解决住宅市场的结构性矛盾，建立健全 的住房保障体系是政府宏观调控的目标所在。由于我国在住宅产业方面的制度、 法律缺乏，中央政府和地方政府在住宅产业及住宅保障方面的责、权、利不明， 出现地方政府因自身利益影响对中央宏观政策执行不力，以及住房社会保障体 系无法建立的问题。本文在我国其他学者对房地产市场调控的最新研究成果上， 独辟蹊径分析地方政府在宏观调控中的地位作用问题，试图找出地方政府与中 央政府在住宅市场调控中的平衡点及发挥各自的积极作用。 本论文试图通过对近年来我国的主要经济指标及住宅市场开发、销售、融 资等方面的具体数据进行实例分析，然后结合国家出台的财政、货币等宏观经 济调控政策实施前后市场反映的对比，剖析我国住宅房价高涨的原因、住宅市 场发展的症结所在及所潜在的危机，针对上述原因提出政府对目前住宅市场进 行宏观调控的对策和建议。本文围绕如下几个问题展开讨论：住宅市场为什么 需要政府宏观调控? 我国住宅市场的主要问题及原因是什么? 现今我国政府宏 观调控政策为何失效? 以及如何进行有效的宏观调控，以保障我国住宅市场的 健康发展及保障公民的居住权? 文章分为四大章节展开，各章节要点及其内在 逻辑关系如下：第一章，分析住宅及住宅市场的特征，解释住宅市场为什么需 要政府宏观调控，以及对政府宏观调控住宅市场进行全面的经济学分析。第二 第7 页共5 9 页 章，分析我国住宅市场的现状、出现住宅价格上涨的原因及造成的负面影响。 找出政府对我国住宅市场进行宏观调控的必要性。第三章，分析我国政府宏观 调控政策失效的原因，使读者对我国政府对住宅市场调控所出现的问题有一个 比较透彻的认识。第四章，针对我国住宅市场出现的供求结构矛盾、住宅保障 体系不健全、住宅价格上涨过快、投资增幅过快、投机炸作等问题，本文从政 府宏观调控的角度提出合理的对策与建议。 第一章政府对住宅市场进行调控的理论分析 1 1 住宅商品的特征 房地产是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总 称。在商品社会中，房地产具有商品属性，主要表现为：大众或团体可以占有、 使用和交易，在交易中表现出一定的价格，具有不可移动性、长周期性、多层 次性、稀缺性、增值性、异质性等基本特征。住宅作为房地产商品的一种特定 类型，属于居住类房地产，以服务人类居住为主要目的，除上述特征外，还具 有以下的特殊性： 1 1 1 外在性 外在性，又称外部经济影响，是指一个经济行为主体的经济活动对另一个 经济主体的福利所产生的效应，但这种效应并没有通过市场交易反映出来。外 在性有正负之分，分别为外在经济和外在不经济。在外在不经济时，私人边际 成本小于社会边际成本( 即带来外部成本) ，从而私人决策所生产的产量大于社 会最优产量；反之，如果存在外在经济( 即带来外部收益) ，则私人产量不足。 这两种情况都需要政府的干预，主要有政府通过征税或补贴来矫正经济当事人的私 人成本。 在住宅的生产和消费过程中就存在着广泛的外在性。比如一户居民扩建自 第8 页共5 9 页 已的房屋，结果挡住了邻居窗口的光线，那么外部成本就强加在邻居身上，消 除外部成本需要政府进行干预，如规定禁止违章改建或扩建，保护居民的通风、 采光权等。政府还可以增加房屋改善带来外部收益，这种外部收益在没有政府 干预时是无法获得的。例如，社区的房屋、环境、设施得到改善，个人会从中 获得很大的好处，但面临是否修缮时，个人会因为缺乏足够的利益驱动而选择 不修缮。这样，保养不善的房产就会降低周围房产的价值，导致外部成本。社 区的改善，政府可以促进集体决策( 例如各居委会促进小区成立业主委员会， 然后由业主委员会决策) ，使潜在的外部收益转化成现实的外部收益。 1 1 2 社会性 住宅商品的社会性使其区别于一般商品。 第一，获得适当的住宅是公民的基本人权。欧盟经济社会委员会( e u r o p e a n e c o n o m i ca n ds o c i a lc o m m i t t e e ) 在2 0 0 7 年3 月1 4 日回答欧洲议会关于住房与 区域政策问题提交的咨文中开头就指出：“住房毫无疑问是一项基本人权，而且 是决定其他人权和生命尊严能否实现的基本前提”。保证居民最低层次的居住要 求是保障人权的体现。联合国住宅人权宣言宣称：有环境良好适合于人的 住处，是所有居民的基本人权。显然，住房问题具有明显的政治色彩，不能完 全交给市场去解决。政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。甚至一些国 家把享有住宅的权利写入了宪法。例如西班牙宪法第4 7 章就明确规定：凡西班 牙公民都有权获得适当和足够的住宅，政府要创造条件、制定规则，保障公民 的这一权利得以实现。荷兰宪法第2 2 章规定：政府有责任确保公民得到住宅。 第二，优质住宅和社区是改善人类生活条件最有效和最直接的方式。保持 适宜的居住条件是家庭成员健康发展的必要条件，同时也是社会文明和社会发 展的必要条件。1 9 7 0 年，联和国会议就强调了( 城市) 住宅的两个主要职能： “( a ) 帮助个人、家庭和其他基础性的团体得到生活所需的住宅。( b ) 组织和 分配基本生活福利设施给个人和团体”。 第三，住宅作为家庭的基本物质生活条件，也反映出家庭与社会的种种联 系。由房价及其他因素造成的社区居民成分的区别也会给社区文化以及社会文 化的发展带来很大影响。 第9 页共5 9 页 第四，住宅建设是城市发展的重要因素。异乎寻常的城市化进程造成城市 人口的激增和住宅的严重短缺，要在短期内解决城市住宅问题需要政府介入市 场，在分配资源时优先考虑住宅，增加住宅的供给。此外，住宅与其他公共设 施的配套也需要政府的统筹规划。政府可以通过城市规划、环境保护等措施， 从中、长期的角度规划一个地区的发展，从而提高社会资源的有效利用率。 1 1 3 价值性及与土地的结合性 第一，住房价值巨大，但却不是奢侈品，这就要求社会保障的参与。在中 国的大城市，一套住房动辄几十万、上百万，工薪阶层没有政府的帮助是很难 解决好居住问题的。发达的实践早已证明，必须对市场竞争中的弱者和最低收 入者提供帮助和救济。这不仅是人道主义的体现，更是弥补市场机制缺陷的需要。 第二，住房是依附于土地的，在中国，参与建设的城市土地资源是公共资 源。土地的所有权属于国家，虽然开发商购买了其一定年度的土地使用权，但 这种交易其实是典型的土地租赁关系。土地使用权的价格要通过房价一并显示 出来，因此，当政府认为房价超出了购买者或承租者的承受能力，需要进行调 控时，通过建设用地规模、土地使用权出让价格和房地产税费标准的调控来干 预房地产市场，是理所当然的。 第三，房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自 然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。中国人均占有土地总面积不 足世界平均数的1 3 ，其中人均耕地仅为世界人均占有量的1 3 强。房地产的发 展意味着要扩大城市规划面积，免不了要占用耕地。但建设用地具有不可恢复 性，土壤耕作层被破坏后难以恢复。因此，政府要在保护耕地，合理利用土地， 科学制定城市规划的基础上调控房地产业的发展。 1 1 4 先导性及关联性 在国民经济发展中，房地产业起着先导作用，特别是在城市经济活动中， 其先导性表现尤为明显。住宅产业在城市居民改善居住条件及生活条件中尤为 重要。房地产的开发投资、经营活动先行是城市开发的普遍规律。而且，房地 产业贯穿生产、流通、分配和消费各个领域，其产业链条特别长，关联度也特 第1 0 页共5 9 页 别强，房地产的产前、产中、产后带动的相关产业多达5 0 多个产业部门、上千 种产品和服务。据我国国家统计，房地产业的增加值每增加1 个单位，就能使 相关产业的增加值相应增加1 5 2 个单位。住宅产业是房地产业中最重要的部 分，现今有7 0 的房地产投资是住宅建设。因此，在住宅产业的发展中，政府 在经济发展宏观上对其进行指导调控，使其充分发挥其支柱产业的作用，连动 相关产业和整个国民经济持续快速发展。 1 2 住宅市场的特征 房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场包括了土地 交易市场( 一级市场) 、新开发的商品房交易市场( 二级市场) 和存量房市场( 三 级市场) 。其中，商品房市场又可细分为商业房市场、办公楼市场、住宅市场等， 而住宅市场是目前房地产市场中最主要的市场，也是对国民经济发展和社会稳 定具有重要影响的市场。住宅市场具有以下特性： 1 2 1 不完全竞争性 住宅市场是不完全竞争的市场。完全竞争的市场必须具备四个条件：( 1 ) 市场上，厂商生产同质的产品；( 2 ) 市场上有众多的消费者和厂商，因而消费 者和厂商都只是市场价格的接受者；( 3 ) 市场上的消费者和厂商拥有完全信息； ( 4 ) 厂商可以无成本地自由进入或退出市场。住宅市场显然不满足这四个条件。 其原因首先是住宅商品的价值高、生产周期长、投入资金量大以及土地资源的 稀缺性等特点决定了房产商自由出入市场相对困难。第二，由于房产区域性的 差别，房产商生产的住宅不可能完全同质，房产商可以利用消费者对其产品的 特殊偏好索取更高的价格。第三，住宅交易的过程复杂，供求双方信息的不对 称性，交易成本高。由于住宅市场是不完全市场，所以它的均衡价格比完全竞 争时的高，而均衡数量比完全竞争时的少，市场无法自动实现帕累托最优状态。 因此即使是美国这样高度市场化的国家，政府也要以行政法规和财政金融等手 段对住宅市场的运行加以控制和调节。 1 2 2 供求的非均衡性 第1 l 页共5 9 页 均衡通常是指所有市场的供给与需求都达到平衡。即住宅市场的供给与需 求过到平衡，同时建造住宅的生产要素市场的供给与需求也达到平衡。如果现 实中并不存在这样的均衡，那么政府就会调节市场以达到令人满意的新的均衡。 第一，因为住宅的生产过程对资本、劳动的需求量大，生产周期长，所以 住宅的供给在短期是没有弹性的。而住宅的需求往往与工作地点相关，在城市 化的过程中，人们从乡村涌向城市，造成对城市住宅的需求猛增，供求严重失 衡。解决这种矛盾需要政府的干预和统筹安排。 第二，住宅的修建是以对土地资源和空间的占用为基础的。一般来讲，土 地资源的使用是由政府严格控制的。在西方国家，土地的使用主要是通过城市 规划条例、建筑条例以及住宅法令来管理的；在中国和其他一些国家，土地资 源归国家所有，土地的市场投放量是根据国家的宏观经济状况确定的。土地资 源是住宅商品得以生产的先决条件，因此住宅市场的供给量首先要受到政府土 地政策和土地投放量的影响。政府对住宅市场的调控是住宅市场发展不可忽视 的因素。 第三，住宅的价值高，住宅消费占了人们总消费支出的很大比例。人们在 购买住宅前，往往要积累一定数量的资金。这个积累过程可能与住宅的供给不 一致，导致供求不平衡。这种不一致也可以通过政府干预来减少，如政府可以 以提供低息贷款、担保或发放补贴等措施，缩短购房资金的积累过程，或增加 住宅的生产。 第四，住宅市场具有显著的地域性。由于地区发展的不平衡，可能出现局 部住宅的短缺或过剩的非均衡状况。而政府比单个厂商更了解经济全局的信息， 因此政府应当及时地提供这些信息，引导厂商的生产决策，避免供求的失衡。 1 2 3 价格差别性 一般的市场分层是厂商根据消费者收入水平、性别、年龄等消费属性自行 确定的，分层的目的是使产品针对不同消费群体或市场层次，在不同消费群中 分别实现收益最大化。与之相对应的市场价格也具有很大的差异性。但是，由 于低收入人群的购买力小，市场往往忽视他们的需要，社会资源的配置倾向于 高收入阶层，此时政府对市场干预和调节是必要的。为了保证低收入家庭的住 第1 2 页共5 9 页 宅需要，政府应该向最低收入家庭提供的廉租住宅，向较低收入家庭提供经济 适用住宅，或通过补贴、贷款等手段提高他们的住宅支付能力，并建立社会性 的住宅保障体系。 1 2 4 投资性和投机性并存 由于住宅建设资源的稀缺性以及住宅商品价值高，生产、使用周期长等特 点，使得房地产的使用价值不以时间的推移而减少，而使得住宅成为一种理想 的保值、增值的投资品。另一方面，住宅市场的高风险收益也会吸引一些投机 者，利用市场信息的不对称性进行楼盘、楼花的炒作，赚取高额利润。在这种 情况下，政府调控住宅市场有利于规范市场运作，减少投机行为对市场的干扰， 为供求双方提供良好的市场环境。政府应该制定的有关法律、法规，维护住宅 生产者和消费者基本权益。 1 2 5 强法律性 由于房地产的使用时间长、价值高，而且具有不可移动的特点，使房地产 市场交易行为必须以权属关系的转移来实现。其中不仅涉及到买方、卖方，还 涉及到国家税收、产权交易、登记部门以及银行等多方主体，交易程序复杂， 且又包含重要的法律关系。也就是说，为了维护房地产交易双方的利益，保证 房地产投资的安全和市场的整体效益，必须使房地产交易行为按照法定的程序， 以契约的形式确立、变更、转移有关各方面的权利、义务、责任等。而且要符 合国家的有关规定，如税收、土地政策、金融政策等，必须通过一系列的行政 手续，在法律的确认和保护下进行。房地产交易行为既是经济行为，又是法律 行为。 从以上分析可以看到，住宅市场最为突出的特点是政府对市场的关注和调 节大于一般市场。政府对市场的调控能够优化社会资源的配置，而且还有助于 实现社会公平。综上所述，住宅商品和住宅市场的特殊性，决定了政府应该在 住宅市场上有所作为。 1 3 政府调控住宅市场的经济学分析 第1 3 页共5 9 页 1 3 1 政府调控的经济学主张 1 、重商主义 最初的政治经济学流派是1 6 1 7 世纪时产生的重商主义，强调国家在经济 中的地位，主张国家的干预是国家致富的保证，并把增加财富当作国家的主要 功能，国家的经济政策的目的是获取金银。法国重商主义者孟克列钦在历史上 第一次提出“政治经济学”的名称。 2 、瑞士经济学家西期蒙第 瑞士经济学家西期蒙第( s i s m o n d i ) 主张政府干预，他在政治经济学新原 理一书的第一篇里就声明，他所得出的结论和亚当斯密的结论有重大分歧。 首先，他认为经济学研究的真正客体是人而不是财富，经济发展不仅要关 心少数人致富，更要保证社会上大多数人摆脱贫困。其次，西斯蒙第对自由放 任的哲学基础利已主义展开了尖锐批判。西斯蒙第指出在“看不见的手” 引导下，每个人都在追求自身的利益，但是只有强者会得到自己的利益，而这 种利益恰恰又是从弱者手中夺取的。如此下去，强者愈强、弱者愈弱的恶性循 环必然导致少数人称霸世界，而大多数人的正当权益得不到保障。再次，西斯蒙 第对市场的自发调节作用也持否定态度。他认为自发调节具有很大的盲目性，它 非但不能有效增加社会财富，反而会造成社会资源的巨大浪费和经济的严重波动。 在批判自由放任的经济哲学的基础上，西斯蒙第明确表达了赞成政府应积 极干预经济运行的价值取向。他认为政府首先应协调好经济发展中的各种比例 关系，保障经济的协调均衡发展。其次，政府应纠正不合理的分配状况，维护 劳动阶级的利益。此外，政府还应对不合理的经济制度进行改良，建立“平均 私有 的理想社会。 3 、德国历史学派的弗里德里希李斯特 李斯特强调国家对经济生活的干预作用。他反对古典学派的国际分工和自 由贸易理论，主张国家采取关税保护措施来扶持本国幼稚的工商业。1 8 4 1 年李 斯特写成政治经济学的国民体系一书。2 0 年后，普鲁士“铁血宰相”俾斯 麦掌权后，他信奉李斯特的国家干预特别是实行关税保护的主张，使得德国的 工商业迅速崛起。 第1 4 页共5 9 页 4 、凯恩斯的政府干预说 尽管有众多的经济学家主张政府干预经济，但是直到2 0 世纪3 0 年代，政 府干预的经济学说才成为西方经济学的主流学派，其代表人物是凯恩斯。在其 失业、利率和货币通论中，其论证了自发的市场经济运行必然导致有效需 求不足，不可能实现充分就业，因此国家必须加强对宏观经济的调节和干预。 他意识到财富与所得分配严重不均是造成有效需求不足的重要原因，而有效需 求不足又会导致严重的失业问题。凯恩斯看到了自由市场的弊端，主张政府应 运用财政、银行、税收、利息、利率、投资等经济杠杆对经济生活进行宏观调 控。他强调政府还必须在充分就业、物价稳定、长期经济增长、国际收支平衡、 收入均等化、社会资源的最优配置等六个方面付出努力。 5 、新干预理论 2 0 0 1 年诺贝尔经济学奖得主约瑟夫斯蒂格利茨( j o s e p hs t i g l i t z ) 的新干 预理论主张政府干预主要是弥补市场失灵及政府的经济职能理论。认为当市场 不完备、信息不完全、竞争不完全时，市场机制不会自动达到帕累托最优。它 所定义的市场失灵是以现实中普遍存在的不完全信息、不完全竞争、不完备市 场为基础的。市场失灵不仅仅局限于外部性、公共物品等狭隘范围，而是无处 不在的，这就为政府干预提供了广阔的潜在空间。为了弥补市场失灵，政府干 预应该遍布各个经济部门和领域，而不仅仅是制定法规、再分配和提供公共品。 而且斯蒂格利茨认为政府在资源配置的效率上并不比市场差，由于政府具有强 制性，能做许多市场不能做的事件，因而在纠正市场失灵方面具有明显的相对 优势。主要表现在：政府有征税权、禁止权、处罚权等。 1 3 2 市场经济中的政府职能 1 、建立和维护市场经济运行的制度基础( 确立产权) 市场经济是通过经济主体之间相互交换来实现社会分工协作的经济体系。 然而，交换行为的成立，是以进入市场的各主体之间达成某种共识，共同遵守 某种制度规范为前提的。它要求经济主体彼此承认对方拥有交换对象的所有权， 承认对交换对象的认定、测定规则及交易的一般规范，否则，交换便无法进行。 即市场经济的运行需要相应的产权制度基础，需要一系列的制度规范保障市场 第1 5 页共5 9 页 秩序。因此，建立、维护保障市场经济运行的制度规范，是市场经济国家政府 最早，而且是最重要的经济职能。 2 、保证经济的总量平衡和稳定增长 实现社会总供给和总需求的平衡是市场经济正常运行的条件之一。总供给 和总需求长期、大幅度的失衡，必然导致商品市场和要素市场的供求失衡，导 致非帕累托最优状况；必然会破坏价格机制，使价格这一市场经济中最有效的 信息传递机制、资源配置机制、激励机制丧失作用。政府应利用合理的货币政策、 产业政策或多种政策的配合使用，使总供给和总需求保持总量和结构上的平衡。 3 、克服市场失灵 ( 1 ) 不完全信息 市场均衡被破坏，在一定程度上是市场供求双方的信息不完全造成的。市 场竞争均衡的一个重要假设是“信息是完全的”，但在现实中信息通常是不完全 的。在这里，信息不完全不仅指绝对意义上的不完全，而且是指相对意义上的 不完全，即信息不对称。造成信息不对称的主要原因是获得信息需要付出搜寻 成本。相对于生产者而言，消费者存在着信息搜寻、鉴别上的规模不经济。而 且，生产者在利润最大化动机的驱使之下，总是企图通过设置信息障碍分割市 场、维持差别价格甚至垄断价格，这就加剧了消费者与生产者之间的信息不对 称。在很多情况下，市场的价格机制并不能有效地解决不完全信息问题，从而 出现市场失灵。信息在某种程度上属于公共物品，因此在改进信息不足，提高 市场效率方面，政府应当有所作为，它比单个的商品和要素的需求者自已搜寻 信息来得更经济。 ( 2 ) 不完全竞争 市场成功的条件之一是市场中所有参与者的行为都是竞争性的。在价格既 定条件下，他们按最优化的行为规则办事：消费者追求效用的最大化；生产者 追求利润的最大化。供求双方以及供求双方的内部展开竞争，达到均衡时实现 帕累托最优。优胜劣汰是市场竞争的必然结果，因而市场竞争在促进市场优化 配置、经济效率提高的同时，也必然导致市场中的集中与垄断趋势。当个别市 场主体获得支配市场、控制价格的能力之后，往往转而依靠维持垄断价格，而 不是像以前那样靠提高经济效率来实现自己的利润目标，从而造成资源配置的 第1 6 页共5 9 页 无效率及全社会的福利损失。因此，进行必要的干预，维护市场的竞争秩序， 是市场经济中政府的又一经济职能。 ( 3 ) 市场体系残缺 在经济生活中常常可以见到由于相关或互补产品的市场残缺，导致资源配 置的无效率。例如，房地产商在决定是否在某地区投资建房时，必然要考虑交 通、供水、供电、购物、娱乐等配套设施。而这些设施只有在该地区有足够数 量的住宅和居民时才能盈利。很显然，双方都关心对方的行为，而且只有当双 方都进行投资时，各自的投资才是有效率的。但是，只有现货而无期货市场， 双方都无法轻易地将自己的信息通过市场传递出去。这种由于市场体系残缺所 造成的市场失败，一般应当依靠发展完善市场体系、改善市场结构予以解决。 但是，市场的发育成熟，市场体系的发展完善是一个长期渐进的过程。因此， 在需要大规模协作的情况下，政府的调控与计划协调将有助于弥补因市场体系 残缺而造成的市场失败。此外，社会经济正常运行所需的公共基础设施的建设 也主要依靠政府的公共投资来完成。 ( 4 ) 外在性 外在性的存在，意味着竞争均衡的不存在。因为，存在外部成本的经济活 动把部分成本强加给其他经济主体或社会，而存在外部收益的经济活动却无法 回收全部的成本支出。也就是说，如果政府不进行适当的调控，那么市场主体 将过度地从事具有负外部性的经济活动，而尽可能少地从事具有正外部性的经 济活动。在市场经济条件下，政府可以通过法律手段，明确产权界定，使产生 外部性的权利可交易化险为夷或者应用必要的经济政策手段( 例如罚款、征税 等) 对负外部效应进行限制，而对正外部效应予以鼓励( 例如减免税、财政补 贴等) 。 4 、提供公共物品 公共物品( p u b l i cg o o d s ) 的资源最优配置条件表现为：社会成员付费之和 等于其边际生产成本。但是，由于公共物品在消费上具有非排它性，因此，它 被生产出来之后，每个人都可以从中受益，而生产者却无法利用市场机制收回 其生产成本，从而产生了“搭便车 ( f r e er i d e r ) 问题。市场主体基于个人利 益最大化的动机导致在公共物品供给上的搭便车倾向，使市场不提供公共物品， 第1 7 页共5 9 页 或者只提供极少量的公共物品。然而，一定数量的公共物品的存在又是市场经 济正常运行的基础条件，所以需要政府出面，合理地组织非市场领域的经济活 动，提供足够数量的公共物品。 5 、通过社会再分配，实现社会公平 社会公平与经济效率对于社会经济发展具有同等重要的意义，这是因为从 长远看没有经济的高效率发展就不可能实现社会公正，反之没有社会公正，经 济效率也不可能长久维持。社会公正，从经济角度上看，主要表现为收入分配 公正及必要的社会保障。但是，市场交换过程只能实现既定收入分配格局下的 帕累托最优，却不能改变原有的收入分配格局。但由于不同社会地位和自然禀 赋的影响，社会成员在进入市场时是不平等的，而在市场经济优胜劣汰作用之 下，竞争市场可能会带来很不公平的收入分配。通过政府的调控，实行社会再 分配体制，使社会财富能够按照公正的原则分配和使用，建立健全的社会保障 体系，为每个社会成员的全面发展提供平等的竞争机会，有助于社会整体效率 的提高。 1 3 3 现今国内对政府宏观调控住宅市场的理论研究 1 、易宪容教授政府要以铁腕方式进行宏观调控 易宪容教授指出，现今房地产市场的快速发展、房价飚升及银行信贷的快 速扩张，已经造成了经济过热。目前两大资产( 房产、股票) 价格的泡沫越吹 越大，且向纵深发展。“比如房地产企业从股市获得巨大的无成本的资金( 这是 房地产开发商的看法) ，他们必然会大量的圈地，把土地的价格推高。而且房地 产开发企业圈占到大量的土地后，又会把这些土地看作是房地产开发企业上市 或推高股价的资本。因为这两大资产价格的互动，不仅让两大资产价格泡沫越 吹大，也让其价格上涨传导到整个经济领域，同时也让银行的信贷快速扩张， 整个市场流动性泛滥，从而进一步吹大两大资产价格之泡沫。 他认为面对这种情况，政府不仅要调控，而且应着力增强宏观调控有效性， 要以铁腕方式进行宏观调控。近几年的宏观调控之所以成效不大，是因为政府 的职能部门各自为政，每一个部门都根据其部门的利益做出不是判断。根据其 政府要以铁腕方式进行房地产宏观调控，w w w , s o u f u n c o r n 房地产门户搜房网2 0 0 7 年0 9 月1 8 日 第1 8 页共5 9