（产业经济学专业论文）北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究.pdf

学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作所 取得的研究成果。除了文中已经注明引用的内容外，论文中不包含其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本声明的法律后果完全由本人承担。 作者签名：扭 日期： 力吖年 月2 ( 日 学位论文授权使用声明 本人完全了解北京工商大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生 在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京工商大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借 阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复 制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 学位论文电子版同意提交后，可于留当年口一年口二年后在学校图 书馆网站上发布，供校内师生浏览。 名：轴导师辚、喜坑吼少。甲曲 傅、专影乙 。 摘要 随着住房体制改革的不断深化和住房保障体系的大力推行，多层次的住房供应体系逐 步建立，房屋所有权结构发生了重大变化。北京作为我国的首善之区走在中国住房体制改 革的前列，形成了以商品房为主体的多样化的住宅产权格局。住宅市场的发展为物业管理 体制的转变和物业管理市场的发展提供了机遇和条件，同时住宅产权形式多样化也促进了 多样化物业管理模式的发展。特别是中华人民共和国物权法的颁布，为多种物业管理 模式并存扫清了障碍，不同产权形式住宅与多样化的物业管理模式并存的局面已经形成。 而这种局面加大了物业管理实践的复杂化。物业管理存在的矛盾和纠纷，不仅仅是物业管 理服务问题，也有管理机制的问题。对不同物业管理模式进行深入研究，提出长效的解决 方案，是我们正确认识物业管理相关问题、有效解决相关难题的重要前提。为此，本文以 北京市住宅产权形式和物业管理模式的基本状况为基础，通过对不同产权形式住宅物业管 理模式比较和对影响不同产权形式住宅物业管理模式发展的因素分析，预测北京市不同产 权形式住宅物业管理模式的发展趋势，并以建立与多层次住房体系相配套的物业管理体系 为目标，提出政策建议。 本文采用规范研究、实证研究和比较研究相结合的方法，理论联系实际，对北京市不 同产权形式住宅及不同物业管理模式进行分析研究。论文一方面，拓宽物业管理范畴，在 物业管理广义定义的基础上，涵盖所有物业管理模式，对不同产权形式住宅的物业管理问 题提供全面解决方案；另一方面，严格以产权为依据来区分住宅形式，从而更全面的审视 不同物业管理模式存在的问题。本文在对不同产权形式住宅物业管理模式的理论剖析、现 状总结和趋势预测的基础上，以建立与多层次住房供应体系相配套的物业管理体系为目 标，分别从物业管理市场化改革、政府指导、法制建设和行业自律等方面提出政策建议， 以期为北京市多种产权住宅物业管理模式的选择献计献策，促进物业管理市场体制改革的 发展。 关键词：物业管理；管理模式；住宅产权多样化；多层次住房供应体系 a b s t r a c t a st h ef u r t h e rd e v e l o p m e n ta n d o p e r a t i o no ft h eh o u s i n gr e f o r ma n ds e c u r i t ys y s t e m ， t h em u l t i - l e v e lh o u s i n gs u p p l ys y s t e mi s a l r e a d ye s t a b l i s h e da n dt h es 仃u c t u r eo fh o u s i n g o w n e r s h i ph a se x p e r i e n c e das i g n i f i c a n tc h a n g e b e i j i n g ，a st h ec a p i t a lo fc h i n a , h a sb e e n l e a d i n gt h eh o u s i n gr e f o r mw h i c hh a sa l r e a d ym a d ead i v e r s ep a t t e r no fr e s i d e n t i a l p r o p e r t yr i g h tb a s e do nt h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g t h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n g m a r k e tp r o v i d e sa ne x c e l l e n to p p o r t u n i t yf o rt h ec h a n g eo f p r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e m a n dt h ee n h a n c e m e n to fp r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e t ，w h i l et h ed i v e r s i t yo fr e s i d e n t i a l p r o p e r t yr i g h tf o r ms t i m u l a t e st h ef o r m a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n tm o d e t h ec o e x i s to f d i f f e r e n tf o r m so fr e s i d e n t i a lp r o p e r t yr i g h ta n dp r o p e r t ym a n a g e m e n tm o d et o l du st 1 1 a t p e o p l e sr e p u b l i co fc h i n ap r o p e r t yl a wa t t a i n e dag r e a ts u c c e s s h o w e v e r , t h ed i v e r s e f o r m so fr e s i d e n t i a lp r o p e r t yr i g h ta n d p r o p e r t ym a n a g e m e n ta l s oc a u s et h es o p h i s t i c a t i o n o fp r a c t i c eo f p r o p e r t ym a n a g e m e n t t h ep r o b l e mb a s e do nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tn o t o n l yc o n c e r n st h es e r v i c ep a r t ，b u tc o n c e r n st h em a n a g e m e n t m e c h a n i s m h a v i n gad e e p e r r e s e a r c ho nt h em o d e so fd i f f e r e n tp m p e n y s o l u t i o n sb e c o m et h ei m p o r t a n tp r e r e q u i s i t et o m a n a g e m e n ta n da d v a n c i n gt h ep e r s i s t e n t s o l v et h et o u g h p r o b l e m sa b o u tt h ep r o p e r t y m a n a g e m e n t s o ，t h ep a p e r , b a s e do nt h ec o n d i t i o n so fm o d e so fp r o p e r t ym a n a g e m e n t , b e g i n n i n gw i t ht h ep r o b l e m se x i s t i n gi nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t ，t r i e dt of i n da w o n d e r f u lm e t h o dt os o l v et h ep r o b l e me x i s t i n gi nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tm o d eo f d i f f e r e n tf o r m so f r e s i d e n t i a lp r o p e r t y r i g h t t h ep a p e r a d o p t e dt h em e t h o do fc o m b i n a t i o no fn o r m a t i v er e s e a r c h ，e m p i r i c a ls t u d v a n dc o m p a r a t i v es t u d y , w h i c hm e a n tt om a k ea nf u l l a n a l y s i sa b o u tt h ed i f f e r e n tf o m s h o u s e sw h i c hh a v ed i v e r s ep r o p e r t yr i g h t sa n dd i f f e r e n tm o d e so f p r o p e r t ym a n a g e m e n t o nt h eo n eh a n d ，t h e p a p e rb r o a d e n e dt h er a n g eo fp r o p e r t ym a n a g e m e n t c o n t a i n e da l l m o d e so fp r o p e r t yr i g h t sa n do f f e r e dac o m p r e h e n s i v es o l v es t r a t e g yf o rt h ep r o b l e m e x i s t i n gi nt h ed i v e r s eh o u s e sw i t hd i v e r s ep r o p e r t yf i g h t ，b a s e do nt h ed e f i n i t i o no f p r o p e r t yr i g h t o nt h eo t h e rh a n d ，t h ep a p e ro f f e r e dam o r ec o m p r e h e n s i v ea s p e c tt o e v a l u a t et h ep r o b l e m sb r o u g h tb yt h ed i v e r s ec o n c e r n i n gt h em o r es t r i c tc l a s s i 6 c a t i o no f h o u s i n g t oa c h i e v et h eg o a lo fb u i l d i n gp r o p e r t ym a n a g e m e n t sf i t t i n gt h ed i v e r s el e v e lo f s u p p l y o fh o u s i n g ，t h e p a p e ra d v a n c e dm a n ys u g g e s t i o n sf r o mt h e a s p e c t o f m a r k e t o r i e n t e dr e f o r m s ，l e g a ls y s t e mc o n s t r u c t i o n ，g o v e r n m e n tg u i d a n c e ，d e v e l o p m e n to f t h ei n d u s t r ya n di n d u s t r ys e l f - r e g u l a t i o n ，w h i c hc o n t r i b u t e dt ot h e d e v e l o p m e n to fs e l e c t i o n i i o fm o d e so fp r o p e r t ym a n a g e m e n ta n ds t i m u l a t e dt h e f u r t h e rp r o g r e s so fp r o p e r t y m a n a g e m e n tm a r k e tr e f o r m k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t , m a n a g e m e n t m o d e , p r o p e r t yf i g h t d i v e r s i f i c a t i o n ，m u l t i - l e v e lh o u s i n gs u p p l ys y s t e m i i i 目录 第l 章绪论。l 1 1 论文研究的背景、目的与意义1 1 1 1 论文研究的背景l 1 1 2 论文研究的目的与意义1 1 2 国内外有关物业管理研究现状2 1 2 1国外物业管理研究现状2 1 2 2国内物业管理研究现状3 1 3 论文的结构安排和研究方法3 1 3 1 论文的结构安排一3 1 3 2 论文的研究方法4 1 4 论文的创新之处4 第2 章住宅物业管理的理论分析6 2 1 物业管理的相关概念6 2 1 1 物业管理的定义6 2 1 2 住宅物业管理及物业管理模式6 2 1 3物业管理在房地产业中的作用7 2 1 4 物业管理在产业结构中的作用7 2 2 住宅产权的理论诠释8 2 2 1产权及住宅产权的基本概念8 2 2 2 住宅产权管理8 2 2 3 住宅产权结构9 2 3 住宅产权形式多样化和物业管理之间的关系l o 2 3 1物业管理中的产权复杂性1 0 2 3 2 产权主体变化对物业管理关系的影响1 0 2 3 3 产权性质对物业管理模式的决定性影响1 0 2 4 住房需求层次理论一1 1 2 4 1住房需求层次理论1 1 2 4 2 住房需求层次理论与多层次住房供应体系的建立1 2 2 4 3 住房需求层次理论与多层次物业管理体系的建立1 2 2 5 公共产品与公共选择理论1 2 2 5 1公共产品与物业管理。1 2 2 5 2 公共选择与物业管理13 2 5 3公共产品、公共选择理论与物业管理政府规制14 i v 第3 章北京市多种产权形式下住宅物业管理模式分析1 5 3 1北京城市住宅产权形式现状15 3 1 1 概况1 5 3 1 2 具体的产权形式结构1 5 3 2 北京市物业管理模式现状16 3 2 1市场化物业管理模式16 3 2 2 行政化物业管理模式16 3 2 3 业主自行管理的模式l8 3 3 不同物业管理模式之间的比较与分析1 8 3 3 1不同物业管理模式之间的比较1 8 3 3 2 不同物业管理模式的比较优势分析2 l 3 4 不同产权形式住宅的物业管理模式选择与分析2 1 3 4 1不同产权形式住宅的物业管理模式选择2 1 3 4 2 影响不同产权形式住宅对物业管理模式选择的因素分析2 3 第4 章多种产权形式住宅物业管理模式发展趋势分析2 4 4 1影响多种产权形式住宅物业管理模式发展的内部因素2 4 4 1 1 产权清晰问题2 4 4 1 2 物业管理模式选择及更换问题2 5 4 1 3 开发商遗留问题2 5 4 1 4 物业服务内容与标准问题2 6 4 1 5 业主大会及业主委员会问题2 6 4 1 6 业主自治与居委会及街道办关系问题2 7 4 1 7 物业服务费收取问题。2 8 4 1 8 物业纠纷解决渠道问题2 9 4 2 影响多种产权形式住宅物业管理模式发展的外部因素2 9 4 2 1 经济因素2 9 4 2 2 政策法律因素3 0 4 2 3 社会因素31 4 3多种产权形式住宅物业管理发展趋势分析31 4 3 1从市场化改革角度分析3 1 4 3 2 从住宅房地产市场发展角度分析3 2 4 3 3 从国外物业管理发展角度分析3 3 4 3 4 从政策法律制度角度分析3 4 4 3 5 发展趋势综述3 4 第5 章政策建议3 6 v 5 1改革目标3 6 5 2 具体改革建议建议3 6 5 2 1 促进物业管理的市场化改革发展3 6 5 2 2 加强政府指导和服务3 7 5 2 - 3 完善物业管理法制建设3 8 5 2 4 加强物业管理协会的地位和作用4 0 结论一4 1 参考文献4 2 攻读硕士学位期间发表的学术论文与研究成果4 4 致谢一4 5 v i 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 第1 章绪论 1 1 论文研究的背景、目的与意义 1 1 1 论文研究的背景 随着住房体制改革的不断深化和住房保障体系的大力推行，多层次的住房供应体 系逐步建立，房屋所有权结构发生了重大变化。北京作为我国的首善之区走在中国住 房体制改革的前列，形成了以商品房为主体的多样化的住宅产权格局。住宅市场的发 展为物业管理体制的转变和物业管理市场的发展提供了机遇和条件，同时住宅产权形 式多样化也促进了多样化物业管理模式的形成。这种住宅产权形式与物业管理体制结 构上的重大变化，构成了本文所研究问题的基本背景。 在住房体制和物业管理体制发生巨大变化的同时，物业管理市场也有了突飞猛进 的发展。从1 9 9 2 年北京市注册的第一家物业服务企业开始，到2 0 0 7 年，全市已有 2 7 0 0 多家物业服务企业，实行物业管理的住宅项目达到3 2 0 0 多个。但由于市场发展 迅速而相应的物业市场发展环境不成熟、相应市场管理措施滞后、非理性维权高涨， 物业纠纷不断产生。从2 0 0 3 年物业管理条例颁布到2 0 0 7 年9 月，北京市发生物 业纠纷的住宅项目达2 0 0 多个，这些纠纷持续时间长，涉及人员多，社会影响大。住 宅物业管理不断产生的纠纷已经严重影响了人们的日常工作与生活，解决不同产权条 件下住宅的物业管理问题已成为当务之急。 1 1 2 论文研究的目的与意义 物业管理本来就是需求多样、支付意愿各异，而住宅产权形式的多样化和物业管 理模式的多样化，造成了物业管理实践的复杂化；物业管理存在的矛盾和纠纷，不仅 仅是物业管理服务问题，也有管理机制的问题。如何对物业管理的各种情况进行类型 化、区分化，是我们正确认识物业管理相关问题、有效解决相关难题的重要前提。 对不同产权形式住宅物业管理问题的研究有利于社会稳定和人民群众生活水平 的提高。通过实施物业管理，为业主提供全方位服务，创造并保持安全、舒适、文明、 和谐的生活与工作环境和氛围，从社会学角度看，不仅有利于减少烦恼、矛盾、摩擦 乃至危害社会行为的发生，还会形成互助、互谅、和谐、友爱的社会风气，提高人的 道德修养，这是社会稳定和人民群众生活质量提高的重要前提和保障1 。 论文将在对不同产权形式住宅物业管理模式的理论剖析、现状总结和趋势预测的 基础上，以建立与多层次住房供应体系相配套的物业管理体系为目标，分别从物业管 理市场化改革、政府指导、法制建设和行业自律等方面提出政策建议，对北京市物业 管理市场化改革的发展提供实质意义的借鉴。 1 王青兰环境心理研究居住环境质量评价与物业管理华东师范大学博： ：学位论文1 9 9 4 年第1 3 3 1 3 4 页 l 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 1 2 国内外有关物业管理研究现状 1 2 1 国外物业管理研究现状 国外学术界对物业管理的研究分为微观层面和宏观层面。 在微观层面，主要是对物业管理的界定、物业管理运作层次、物业管理行为、物 业管理的发展趋势进行了研究。 首先，皮特巴瑞特等( b a r r e t t ，19 9 5 ；b a r r e t ta n db a ld r y ，2 0 0 3 ) 把物业管理界 定为“以战略性的体系的方式，对建筑设施进行维修、养护，并提供必要服务，从而 创造一种能够实现基本生活目标的环境。”他还指出了物业管理体系的主要特征。他 认为物业管理体系应当以适宜居住为明确目标，以客户为导向，并能够实现健全发展。 其次，亚历山大( a l e x a n d e r ，1 9 9 6 ) 等人则认识到需要在四个层面考虑物业管理， 即公司的层面、战略的层面、战术的层面和运作的层面。在公司层面，物业管理公司 高层管理人员必须做出服务规划，制定政策并进行现场管理。其次，在战略层面，管 理人员应当对物业管理的有效性、领导团队的任务及发展物业管理业务的建议等承担 责任。在战术层面，物业经理应当确保服务质量，实施风险管理战略，确保运作控制 在绩效监督的视线之内，提供创新服务的责任应当有效地分配在服务提供者身上。最 后，在运作层面，物业经理应当为运行和维修及所提供的服务承担责任。对这些层次 活动的认识有助于解释和澄清物业管理的概念、方法和技术，并有助于解决物业管理 发展中产生的争议。 第三，格林伍德和李文等人( g r e e n w o o da n dl e v i n ，1 9 9 8 ，s k a r e te ta l ，2 0 0 1 ， a l e x a n d e re ta l ，2 0 0 3 ) 认为，这一领域本质上的实践性质意味着，对物业管理的研究 应当通过对具体的物业管理活动进行研究。 第四，国外的研究者还试图通过研究来揣测和展望物业管理的未来发展趋势。格 里姆肖赫( g r i m s h a w ，1 9 9 9 ) 从二十世纪末的社会、经济和政治变革的广阔背景下 审视物业管理问题。他认为，由于外部力量的冲击，与物业管理相关的一些基本因素 都发生了实质性变化。他因而提议，我们需要更深入地理解那些围绕后现代主义讨论 所产生的问题，因为这些问题正在也并将持续对物业管理的发展施加影响。格里姆肖 和凯恩斯( g r i m s h a wa n dc a i r n s ，2 0 0 0 ) 还试图发现影响物业管理未来发展的潜在力 量。他们认为，为了应付未来的挑战，需要重构支持物业管理发展的结构，这包括物 业管理的知识生产体系，同时需要一个能够整合研究与实践的新的知识模型。瓦克 ( v a r c o e ，2 0 0 0 ) 通过对物业实践的调查，得出了物业领域的变革趋势，他还试图利 用这些发现来识别这些变化是如何引领这一产业迸一步发展的。纳特( n u t t ，2 0 0 0 ) 探索了四种面向未来的物业管理轨迹。这些轨迹来自于四种构成物业管理功能基础的 资源。这四种轨迹是：财政资源轨迹、人力资源轨迹、物质资源轨迹以及知识资源轨 迹。通过对这四种轨迹的考察，风险与机会并存。纳特从中提出了物业管理赖以发展 2 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 的战略建议。 国外在对物业管理的宏观层次的研究方面，主要集中在对物业管理的理论来源的 研究。有关物业管理的理论思想来源主要来自于相关的管理学理论，以及经济学理论 中的产权理论、公共选择理论、委托代理理论等。关于这部分理论，后面还有详细论 述。 1 2 2 国内物业管理研究现状 从国内研究状况看，概括地说，取得的成果主要体现在以下方面： 1 关于物业管理特点方面的研究成果。物业管理从观念、模式以及管理的广度和 深度上都明显地区别于原来的房地产管理，具有全新的特点，主要表现为变多个产权 单位、多个管理部门的多家管理为物业管理公司的统一管理：变过去单纯的房屋维修 为对建筑物及附属物、场地和环境、安全等实施全方位的管理和服务；变政府部门行 政化、福利型管理为企业化、经营性的有偿服务；变管理单位的终身制为由业主选择 且通过合同方式的聘用制。 2 关于物业管理与业主关系方面的研究成果。随着房地产业迅速发展，居民对居 住质量的要求越来越高，因而迫切需要一个全新的管理模式。传统的单一房屋管理模 式己不再适合这一发展目标，专业化的物业管理公司应运而生，并日益成为房地产业 的热点。通常情况下，物业管理公司的管理包括居住性物业和非居住性物业两部分。 住宅面积占城市房屋面积一半左右，居住区条件的舒适、便利与否直接影响到人们的 工作效率和业绩，因此住宅区的物业管理是物业管理的重头戏，参与城市社区建设， 是物业管理的核心。 3 关于我国物业管理存在的问题及推行路径方面的研究成果。存在的问题集中反 映在管理体制不够合理、资金来源不足、物业管理法规缺乏、业主参与管理意识不强 等。为解决上述问题，促进物业管理健康、快速发展，其措施包括加快物业管理的建 章立制工作、畅通物业管理的融资渠道、规范物业管理公司的运行机制、提高物业管 理人员的整体素质等。 1 3 论文的结构安排和研究方法 1 3 1 论文的结构安排 本文围绕北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题进行了系统的分析，具体 内容如下： 第l 章：绪论。主要介绍本文的研究背景和意义、国内外研究现状、论文的基本 框架、研究方法和创新之处。 第2 章：住宅物业管理的理论分析。本章主要从理论方面，对住宅物业管理相关 概念进行解释，并从住宅产权理论、需求层次理论和公共产品与公共选择理论等方面 3 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 为后续分析做出相关的理论铺垫。 第3 章：北京市多种产权形式住宅物业管理模式分析。本章在回顾历史和审视现 状的基础上，总结了北京市产权形式与结构和物业管理模式状况，对北京市不同产权 形式住房物业管理模式进行比较，分析了不同管理模式的比较优势和影响不同产权住 宅物业管理模式选择的因素，为进一步的分析奠定了现实基础。 第4 章：多种产权形式住宅物业管理模式发展趋势分析。这一部分首先从内部和 外部两方面分析影响北京不同产权形式住宅物业管理模式发展的因素。在此基础上， 分别从市场化改革、住宅房地产市场发展、国外物业管理发展和政策法律制度等方面 对多种产权形式住宅物业管理模式发展趋势进行分析。综合结果得出北京市多种产权 形式住宅物业管理模式的发展趋势就是建立与多层次住房体系配套的物业管理体系。 第5 章：建立与多层次住房体系相配套的物业管理体系。本章在第2 章的理论基 础和第4 章发展趋势分析的基础上，结合北京市的实际情况，提出建立与多层次住房 体系相配套的物业管理体系的发展目标，并针对该目标，从市场化改革、政府指导、 法制建设和行业协会等方面提出政策建议，希望能够为北京市多种产权住宅物业管理 模式的选择献计献策，促进物业管理市场体制改革的发展。 1 3 2 论文的研究方法 本论文采用规范研究、实证研究和比较研究相结合的方法，理论联系实际，在物 业管理基本理论的指导下，紧密联系现实，对北京市不同产权形式住宅及不同物业管 理模式进行分析研究。一方面，从理论方面对产权形式与物业管理模式之间的关系进 行剖析；另一方面，从现实层面对不同产权形式住宅及不同物业管理模式之间的问题 进行详尽的研究。并在此基础上对不同产权形式住宅物业管理模式的发展趋势进行分 析，从而为解决不同产权形式住宅物业管理模式问题提供坚实的基础。 1 4 论文的创新之处 本文力求在以下几方面有所创新： 1 在拓宽物业管理范畴的基础上，提出解决不同产权住宅物业管理模式存在问题 的政策建议。现有的理论研究和各地区物业管理条例大多是以物业管理的狭义定义为 范畴的，没有涵盖公房和业主自治等物业管理模式。本文将在物业管理广义定义的基 础上，对现有物业管理条例进行拓展，涵盖公房和业主自治等物业管理模式，为不同 产权条件下住宅的物业管理问题提供全面的解决方案。 2 严格以产权为依据来区分住宅形式，从而更全面的审视不同物业管理模式存在 的问题。以往的研究，大都忽视公房的物业管理问题，或是将公房的物业管理问题与 老旧小区物业管理问题混为一谈，一并研究。本文将以产权形式为依据，分别研究不 同产权形式的住宅，可以严格将公房与老旧住房区分开来，从而提出更有效、更切实 4 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 可行的法律法规政策建议。 3 解决思路的创新。提出建立与多层次住房体系相配套的物业管理体系的解决方 案，从全新角度解决不同产权形式住宅物业管理模式问题。 5 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 第2 章住宅物业管理的理论分析 2 1 物业管理的相关概念 2 1 1 物业管理的定义 物业管理的定义，一般有广义和狭义之分。狭义的定义以国务院物业管理条例 对物业管理的界定为代表，该条例将物业管理界定为“本条例所称物业管理，是指业 主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。”广义的定义以建设部2 0 0 3 年颁布的房地产业基本术语标准对物业管 理下的定义为代表，该标准对物业管理的定义是：“物业产权人对物业负责区域内共 同利益进行维护的行为”。 2 0 0 7 年出台的物权法虽未对物业管理做出定义，但该法对物业管理的范围做 出了明确界定，规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务 企业或者其他管理人管理。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区 划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”这个界定，显然认同了“物业管理” 的广义说，既明确了业主在物业管理中的主体地位，又改变了将“物业管理”仅局限于 物业服务企业管理的不当规定，是一个明显的进步。 通过对物业管理定义的分析，结合本文的主要研究内容，本文所采用的是物业管 理的广义定义，即”物业管理应是指物业产权人及其他相关主体对物业管理区域内各 类物业依法合理利用并对物业共同利益、公共秩序进行维护管理的行为。l 物业管理 的功能不仅局限于设施的管理，有效的物业管理也是物业保值增值的重要保障。 2 1 2 住宅物业管理及物业管理模式 1 住宅物业管理 依据物业的类别，物业管理可划分为住宅物业管理、工业区物业管理、写字楼物 业管理、商场物业管理、酒店式公寓物业管理等。针对不同的物业，物业管理的内容 和重点亦有所不同。住宅物业管理主要是指业主及其他相关主体对住宅区域内各类物 业依法合理利用并对住宅区域内共同利益、公共秩序进行维护管理的行为。住宅物业 管理的目的主要是维护住宅区域内的公共秩序，保护业主的合法权益，创造良好的居 住环境。 2 住宅物业管理模式 住宅物业管理模式主要是指住宅物业管理的组织实施方式。制度因素，特别是住 房供应制度，对住房物业管理模式具有直接的制约作用。我国是土地公有制国家，住 房产权形式多样，各种类型房屋的居民收入水平及房屋用途差别很大，为了满足各层 1 1 陈枫，王克非物业管理北京人学出版社2 0 0 7 年第1 4 页 6 奎盟! j ! 壅壹丕旦主壑堡室塑些笪垄堕壅垦塑苤塑壑婴窒 次收入水平的居民的需求，照顾社会各阶层的利益，必须分类型、分等级、多模式共 存地发展物业管理。物业管理模式根据不同标准，可以有多种划分。例如，根据管理 团体是性质不同和设置的管理机关不同，可以划分为法人化管理、管理人管理和非管 理人管理；根据住宅的产权形式不同，划分为商品房物业管理、公房物业管理、廉租 房物业管理等。 本文对住宅物业管理模式的划分，主要是根据物业管理组织内部运作管理方式不 同，将住宅物业管理模式分为“行政化管理”、“市场化管理”和“业主自行管理”三种模 式。笔者认为，这三种住宅物业管理模式可以完全涵盖所有不同产权形式住宅现行的 物业管理模式。其中“行政化管理”主要包含了直管公房、自管公房的物业管理，同时 也包括了由居委会、街道办实行的住宅物业管理；“市场化管理”包含了商品房、经济 适用房、限价商品房和部分廉租房的物业管理；“业主自行管理”则包含了各种产权形 式中，规模较小的住宅区由业主自行管理的情况。 2 1 3 物业管理在房地产业中的作用 房地产业包括房地产的生产、流通和服务，物业管理是房地产服务的重要环节， 其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。对产品和服务的重视，是房地产业发展的根 基所在。而物业管理正符合对房地产产品和服务的要求。从某种意义上来说，物业管 理相当于房地产的“售后服务”，由于房子的特殊属性，所以这样的“售后服务”还承担 着物业保值增值的重要任务。同时加强物业服务，能够提升地产品牌的客户忠诚度， 从而促进房地产企业的项目开发。由此可见，物业管理消除了房地产消费者和投资者 的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。 物业管理还是房地产全寿命管理中的重要一环。从房地产建设和实施的全过程来 分析，房地产全寿命管理过程包括：在项目决策阶段的开发管理、实施阶段的项目管 理和使用阶段的物业管理。在房地产全寿命管理过程中，房地产开发环节创造物业的 设想与构思，项目实施阶段是房地产产品实物形态形成的过程，而物业管理则是实现 所有设想与构思、完成房地产产品使用功能的环节，也是在房地产全寿命周期管理中 实施管理行为时间最长的一个环节。因此，如果说医生对人类社会的贡献与作用在于 使人的生命增值，而物业管理对房地产的贡献与作用就在于使房屋建筑物增值。 2 1 4 物业管理在产业结构中的作用 在我国国民经济供求关系中所表现出来的主要矛盾是结构性矛盾，要解决好这一 问题，大力进行产业结构调整和优化是必然的选择。加快第三产业的发展步伐，尽快 提高其在三个产业中的比重，是产业结构调整和优化的关键。房地产业及物业管理属 第三产业。第三产业和房地产业的迅速的发展，为物业管理的迅速发展奠定了坚实的 物质基础。 我国的物业管理经过近3 0 年的发展，已经形成了庞大的产业经济规模。目前全 7 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 国实行物业管理的房屋面积超过1 0 0 亿平方米，物业管理覆盖率已接近5 0 ，北京等 较发达城市的覆盖率达7 0 ，深圳、上海已达9 0 以上。物业管理所创造的增加值 在一些大城市占g d p 的比重也在逐年增加。北京、深圳、上海三座城市物业管理企 业创造的产值已占当地国民生产总值的2 左右。物业管理是一个劳动密集型行业， 全国物业管理企业已超过3 万家，其中一级资质企业3 0 0 多家，从业人员超过3 0 0 万人。物业管理产业的迅速发展，大大提高第三产业的产值比重，促进了产业结构优 化升级。 作为介于生产型服务和消费型服务之间的一种特殊服务形式，物业管理已经成为 我国城市居民生活中的必需品，物业服务手段日益拓宽，从清洁、保安、维修延伸到 商务、娱乐、教育等居民生活的方方面面。同时物业管理行业的内涵和外延得到前所 未有的提升，和上下游及相关行业的产业链已经联通，与房地产业、商品零售业、信 息产业、金融保险业、旅游业、物流业、家政服务业、教育业、文化娱乐业等行业充 分交融，构筑了合理的多链条式物业管理产业结构，从而产生与放大了物业管理行业 的社会效益和经济效益。 2 2 住宅产权的理论诠释 2 2 1 产权及住宅产权的基本概念 产权是指财产所有权及其在经济运行中所形成的与其有关的一系列财产权( 典 权、抵押权等) ，它是由国家依法专门确定或认可，并由国家依法专项管理的财产所 有权。住宅产权作为产权的一种表现形式，是指住宅的所有者对住宅所拥有的占用、 使用、收益和处分等权利- 。 住宅产权具有物化性、历史性和“外部性”特点。物化性是说，住宅产权以房屋的 物质形态为载体，权寓于物之中；历史性是说，住宅产权只存续于房屋寿命周期内， 房屋的灭失必然伴随着权利的消亡；外部性是说，此产权主休与他产权主体活动效应 的重叠现象，这主要有两种情况：一是不同产权的权能范围交叉部分所发生的外部性， 如在公共楼道里，某人堆放了杂物，有碍他人行走；二是不同产权的权能范围相邻区 域发生的外部性，如某户发出高分贝声响会对邻居造成干扰。 2 2 2 住宅产权管理 产权是一种特殊的所有权形式，对其确认、使用、处分等都需要由国家有关部门 依法进行，住宅产权也不例外，在我国对住宅产权的确认与发证、相关产权的行使与 处分等都必须由房地产管理部门审核管理并同意。根据城市房屋权属登记管理办法 的规定，城镇住宅产权登记即是指包括住宅所有权及他项物权( 抵押权、典权等) 在 内的相关权利登记，包括权属总登记、初始登记、转移登记、他项权利登记、注销登 1 何伯洲，邹玉平房地产法律制度中国建筑工业出版社1 9 9 5 年第3 5 页 8 李丹：北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究 记等项内容。 我国城市土地国有及土地使用权可以独立存在并流动的法律规定，使我国的住 宅产权具有房、地权利形态互异的特征公民或法人可以拥有房屋所有权而对土地 只能拥有使用权。因此，我国住宅产权的确认与移转过程中，确认与转移的仅是房屋 的所有权和土地的使用权。 2 2 3 住宅产权结构 从住宅产权结构来看，随着我国住宅市场从计划经济体制向社会主义市场经济体 制逐步转变、城镇住宅从公有为主向私有为主的转变，住宅产权结构类型也发生了巨 大变化。在改革开放前，我国的住宅的产权结构以公有住宅( 包括国家所有和集体所 有) 为主，城镇居民私人建房只占当时整个住宅建设相当小的比例。而商品住宅，作 为改革开放以后一种新兴的住房形式，在八十年代初才见雏形。十一届三中全会上中 央做出的有关公有住房可以有限制地进行买卖的决定标志着我国住宅市场进入了一 个新的阶段，住宅的权属形态开始向私有化的方向发展。一方面，以消费者个人作为 主要销售对象的商品住宅的建设在整个住宅建设中占据着越来越大的比重；另一方 面，公有住房的出售全面铺开；同时，大量以出售为最终目的的经济适用房、限价商 品房等保障性质的准商品住房的建设也大规模展开。 现阶段我国住宅从产权结构上来划分，主要包括： 1 私有产权住宅 私有产权住宅中又分为完全产权私有住宅和部分产权私有住宅。 完全产权的私有住宅主要包括商品房。这类住宅产权清晰，拥有完全的土地使用 权和房屋所有权，可以自由流通。 部分产权的私有住宅主要包括经济适用房