（城市规划与设计专业论文）南京主城区高层商务空间组织特征研究.pdf

t her e s e a r c hf o rt hec h a r a c t e ro f o r g a ni z a t l o no fhi gh l e v e lb u s ine s s sp a celnt hema inc i t yofn a n j ln g at h e s i ss u b m i t t e dt o s o u t h e a s tu n i v e r s i t y f o r t h ea c a d e m i cd e g r e eo fm a s t e ro fe n g i n e e r i n g b y x u ed a n s u p e r v i s e db y a s s o c i a t ep r o f s uns h i - j i e s c h o o io fa r c h i t e c t u r e s o u t h e a s tu n i v e r s i t y m a y2 0 1 0 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名：赴日 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：耻导师签名：蚣日期： 摘要 一 论文提要 摘要 随着城市化进程的不断加速，经济转型、产业升级以及第三产业的快速发展，城市里涌现出许 多承载新型产业以及现代生产性服务业的空间载体高层商务办公建筑。它们不仅在城市空间范 围内扩张、在特定空间内上集聚，而且越来越深刻的地影响着南京城市社会经济以及空间形态的发 展与变化。 本文以“商务产业”和“商务空间”为两条研究主线，从南京商务产业和高层商务办公建筑的 发展历程入手，从宏观与微观两个层面研究商务产业与商务空间的组织特征与模式，找出其发展的 内在机制与动力，并对南京商务空间的发展提出一定的策略建议。 第一章简要分析了上个世纪八十年代以来南京商务产业和高层商务办公建筑的发展历程。 第二章主要研究南京主城区内的商务空间格局体系，由规模格局入手，运用层次分析法，构建 了一套适应于南京商务空间的等级评价体系。 第三章主要研究南京主城区内的商务产业格局体系，目前，南京商务产业的局部专业化态势已 经形成。 第四章从微观的角度，研究新街口四环片区内的商务空间组织特征，总结出商务空间垂直分布 的布局模式。 第五章也是文章最后一章，是对南京商务空问的影响因素和发展的动力机制总结，并提出了南 京商务空间发展的相关对策。 全文约6 0 0 0 0 字，图表约8 0 幅。 二 关键词 南京主城区高层商务建筑商务产业商务空间等级评价体系 东南大学硕士学位论文 i a b s t r a c t a b s t r a c ，i i w i t ht h ea c c e l e r a t i n gp r o c e s so fu r b a n i z a t i o n ，t h et r a n s i t i o no fe c o n o m i cd e v e l o p m e n t p a t t e r n s ，t h eu p g r a d i n go fa ni n d u s t r i a ls t r u c t u r ea n dt h er a p i dd e v e l o p m e n t o ft e r t i a r yi n d u s t r y , t h e r ee m e r g e san u mb e ro fh i g h r i s ec o m m e r c i a lo f f i c eb u i l d i n g sw h i c hi st h es p a c ev e c t o r s f o rm a n yn e wi n d u s t r i e sa n dm o d e r np r o d u c e rs e w i c e i t se x p a n dw i t h i nt h ei a r g es p a c e sa n d g a t h e ri nt h es p e c i a ls p a c e s ，t h e yh a v em o r ea n dm o r ei m p a c to nt h ed e v e l o p m e n ta n d d i v e r s i f i c a t i o no fs o c i o - e c o n o m i ca n dt h es p a t i a if o r m s i nt h i sp a p e r w ed i s c u s st h e ”b u s i n e s si n d u s t r i a l ”a n dt h e ”c o m m e r c i a is p a c e ”o fn a n j i n ga s t h et w om a i na s p e c t s w i t ht h ef o u n d a t i o no ft h ep r o c e s so ft h ed e v e l o p m e n to ft h e b u s i n e s si n d u s t r ya n dh i g h - r i s ec o m m e r c i a lo f f i c e b u i l d i n g i n n a n j i n g ，w ed o s o m e r e s e a r c h e so ft h ee x i s t i n gb u s i n e s s e sa n do ft h ec h a r a c t e r sa n dm o d e l so ft h eo r g a n i z a t i o no f b u s i n e s ss p a c e sf r o mt h em a c r oa n dm i c r oi e v e is t a t u si nn a n j i n g w ew i l if i n dt h ei n t e r n a i m e c h a n i s m sa n dt h ep o w e r so fi t sd e v e l o p m e n t ，a n dm o r e o v e rw ew i l lg i v es o m es u g g e s t i o n s f o rt h ed e v e l o p m e n to fb u s i n e s ss p a c ei nn a n j i n g i nt h ef i r s tc h a p t e r w ed os o m ea n a l y z ei ns u m m a r yo ft h ep r o c e d u r eo ft h ec o n s t r u c t i o n sa n d d e v e l o p m e n t so ft h eb u s i n e s si n d u s t r ya n dt h er e s t r u c t i o n so fh i g h - r i s ec o m m e r c i a lo f f i c e b u i l d i n gs i n c e19 8 0f o rs u m m a r y int h ec h a l p t e rii w ed or e s e a r c ho ft h ep a t t e r ns y s t e mo fb u s i n e s ss p a c ei nt h ed o w n t o w no f n a n j i n g ，c o n s i d e r i n gt h es c a l ep a t t e ma n dw i t ht h em e t h o da h p a n dt h er e l a t i v eq u a n t i t a t i v e r e s e a r c hm e t h o d s ，w ec o n s t r u c tas e to fe v a l u a t i o ns y s t e m sw h i c ha d a p tt h eg r a d eo ft h e b u s i n e s ss p a c ei nn a n j i n g i nt h et h i r dc h a p t e r , w op a ya t t e n t i o nt ot h ep a t t e r ns y s t e mo ft h eb u s i n e s si n d u s t r yi nt h em a i n d o w n t o w no fn a n j i n g w ec a ns e et h a tw eh a v ef o r m e dt h es i t u a t i o no fi o c a is p e c i a l i z a t i o ni n t h eb u s i n e s si n d u s t r y 1 nt h ef o u r t hc h a p t e rf r o mfe,them i c r op e r s p e c t i v ew ed os o m er e s e a r c h e so ft h ea t u r eo ft h e o r g a n i z a t i o no ft h eb u s i n e s sp a c ew i t h i nt h ef o u r t ha r e ar i n go fn a n j i n gx i n j i e k o ua n d s u m m e du pt h el a y o u tm o d eo ft h ev e r t i c a id i s t r i b u t i o no ft h en a n j i n gb u s i n e s ss p a c e c h a p t e rva st h ei a s tc h a p t e r , j sas u m m a r yo ft h ef a c t o r sa n dd y n a m i cr e g i m e so ft h e d e v e l o p m e n to ft h ec o m m e r c i a ls p a c e i n n a n j i n g f i n a l l y 。w ep r o p o s et h e r e l a t e d c o u n t e r m e a s u r e sf o rt h ed e v e l o p m e n to fc o m m e r c i a is p a c ei nn a n j i n g f u l l t e x th a sa b o u t6 0 0 0 0w o r d sa n dd i a g r a m sh a sa b o u t8 0s i t e s k e yw o r d s h i g h r i s ec o m m e r c i a lb u i l d i n g ；b u s i n e s si n d u s t r y ；b u s i n e s ss p a c ee v a l u a t i o n s y s t e m 目录 目录 摘 要i 【一】论文提要一l f 二】关键词1 a b s t r a c t i i 【i 】a b s t r a c t 。 【i i 】k e yw o r d s i i 目录i l i 绪论1 一、研究背景1 二、研究对象界定1 ( 1 ) 时间界定1 ( 2 ) 范围界定一1 ( 3 ) 内容界定1 ( 4 ) 概念界定1 三、相关研究综述2 ( 1 ) 商务办公空间研究发展阶段综述2 ( 2 ) 九十年代以来我国商务办公空问研究体系综述3 ( 3 ) 不同时期国外学者对企业空间格局影响因素研究综述4 四、研究目的及意义5 五、研究方法与技术路线5 ( 1 ) 研究方法5 ( 2 ) 研究路线。6 第一章南京高层商务办公空间体系发展演变7 1 1 第三产业发展阶段分析及商务产业构成演化一7 1 1 1 前期积累阶段( 1 9 7 8 - - 1 9 8 9 年) 8 1 1 2 爆发性增长阶段( 1 9 9 0 - - - 1 9 9 3 年) 。9 1 1 3 适应性调整阶段( 1 9 9 4 1 9 9 9 年) 9 1 1 4 稳步快速增长阶段( 2 0 0 0 - - - 2 0 0 8 年) 1 0 1 2 高层商务办公建筑空间发展阶段1 2 1 2 1 启蒙发展时期( 1 9 8 5 1 9 9 6 年) 1 3 1 2 2 爆发性增长时期( 1 9 9 7 - 2 0 0 2 年) 1 4 1 2 3 稳定增长时期( 2 0 0 3 2 0 1 0 年) 1 4 1 3 南京商务空间结构发展演化特征1 5 东南大学硕士学位论文 1 3 1 单中心集聚1 s 1 3 2 商务格局雏形基本呈现1 5 1 3 3 多中心多层次商务格局体系1 5 1 0 4 南京商务产业发展与商务建筑发展的内在联系1 6 1 5 本章小结1 7 第二章南京高层商务空间格局1 8 2 1 商务空间格局1 9 2 1 1 现状分布特征1 9 2 1 2 商务空间集聚格局2 1 2 1 3 南京高层商务空间布局结构类型总结2 6 2 2 商务空间等级评价2 9 2 2 1 评价方法2 9 2 2 2 指标体系建构3 0 2 2 3 评价因子分析3 1 2 2 4 权重确定3 3 2 2 5 商务空间格局等级评价3 5 2 3 本章小结3 7 第三章南京高层商务产业格局3 8 3 0 l 商务产业的空间特征3 8 3 1 1 商务产业空间集聚3 8 3 1 2 商务产业发展潜力3 9 3 2 商务体系的产业格局特征4 1 3 2 1 商务产业的空间分布特征：o oooooooooloo 0 0 4 1 3 2 2 商务空间格局的商务产业特征4 8 3 3 本章小结5 3 第四章微观层面的商务空间组织特征新街口四环片区5 4 4 1 商务空间格局s 4 4 1 1 商务建筑等级评定5 4 4 1 2 商务建筑空间使用特征5 5 4 1 3 商务空间开发强度s s 4 2 商务产业特征s 6 4 2 1 商务产业空间构成s 6 4 2 2 商务产业空间开发s 7 4 3 商务建筑垂直产业布局5 8 4 3 1 商务产业垂直分布的混合性。5 8 4 3 2 商务产业垂直分布的空间选择性5 8 4 4 本章小结5 9 第五章南京商务空间发展动力机制及发展策略研究6 0 目录 s 1 商务空间布局影响因素6 0 5 1 1 区位因素以及商务配套服务设施影响6 0 5 1 2 地块产业经济要素影响6 0 5 1 3 交通可达性及通达性影响6 1 5 1 4 城市自然历史形态与文化生活习惯影响6 1 5 1 5 城市规划影响6 2 s 2 商务空间分布演化肌理6 2 5 2 1 城市经济形态转型促进商务空间的结构演化6 2 5 2 2 城市功能调整引导商务活动的地区专业化6 2 5 2 3 城市现代化与居住空间的拓展催生商务郊区化集聚6 2 5 2 4 商务空间的开发强度决定了其区域集聚与辐射能力6 3 5 2 5 城市规划的引导推动了商务多中心网络结构的形成6 3 s 3 南京商务空间发展策略总结6 3 5 3 1 巩固复兴原有城市中心区的商务功能6 3 5 3 2 选择带形结构组织商务空间，提高专门化程度6 4 5 3 3 选择重点地段，培育新的商务空间增长极6 4 5 3 4 组织商务产业配合模式，作为商务空间的产业发展选择项6 4 5 3 5 城市规划决策者的协调引导6 4 s 4 本章小结6 5 结 仑6 6 一、研究的主要结论6 6 ( 1 ) 南京商务产业及商务空间发展历程6 6 ( 2 ) 南京商务空间等级评价体系6 6 ( 3 ) 南京商务产业格局。6 6 ( 4 ) 新街口高层商务建筑的商务产业垂直布局模式6 6 二、研究的不足与展望6 7 ( 1 ) 研究的不足一6 7 ( 2 ) 研究的展望。6 7 参考文献6 8 作者简介6 9 致谢7 0 v 绪论 一、研究背景 绪论 经济全球化和信息技术的快速发展，深刻地影响了城市所处的经济社会环境，使得城市产业经 济结构出现了新特征以管理、销售和服务等高利润附加值为特征的高端产业与劳动密集型产业 相互分离，并且在空间上呈现背向发展的格局，由此带来了城市空间形态的巨大变化。随着城市化 进程的不断加速，经济转型、产业升级以及第三产业的快速发展，城市里涌现出许多承载新型产业 以及现代生产性服务业的空间载体高层商务办公建筑，并且在城市空间范围内扩张、在特定空 间上集聚，越来越深刻地影响着我国现代城市的社会经济以及城市空间形态的发展与变化。 作为江苏省省会，南京是长江三角洲中心城市之一，在沿长江经济区和华东开放格局中具有独 特的区位优势，目前已经初步建立了以国际贸易、国内贸易、金融为核心的主体产业支撑发展，保 险、旅游、房地产、邮电、社会服务、技术服务等六大专业化服务业为配套的商务产业体系。 截止2 0 0 9 年底，南京商务写字楼的总供应量已达到3 0 0 万平方米以上，高层商务办公建筑已经 成为商务产业发展的重要空间载体，也是城市社会经济发展、产业升级的重要物质表现。 二、研究对象界定 ( 1 ) 时间界定 本文着重研究从1 9 8 5 年南京商务办公建筑的发展起源开始，直至论文调研截止时间2 0 0 9 年1 0 月，并以现有资料( 2 0 0 5 年南京主城区地形图) 为主要绘图界面。 ( 2 ) 范围界定 本文以南京市主城区范围内的商务办公建筑为主要研究载体。 南京主城区范围以长江和绕城高速公路为空间界定要素，二者围合而成。 选择南京主城区以内的商务办公建筑为主要研究对象有以下两个原因：其一，南京快速的城市 化建设以及用地规模扩张迫使城市发展突破老城，在更大的主城区范围内形成城市空间格局；其二， 保持研究区域在城市层面上的完整性。 ( 3 ) 内容界定 本文以南京主城区范围内的商务办公建筑为研究对象，从宏观和微观两个层面，分别围绕“商 务空间”以及“商务产业”两条研究主线，总结出商务空间和商务产业的组织特征，并构建了一套 南京商务空间的等级评价体制，提出了商务体系发展的空间策略以及产业策略。 ( 4 ) 概念界定 商务产业概念 l 东南大学硕士学位论文 从行业构成方面来说，服务业十分接 近第三产业。服务业分为生产性服务业与 生活性服务业。生活性服务业包含：批发 和零售业，住宿餐饮业，旅游业，居民服 务业；生产性服务业包含：金融保险业， 房地产业，信息传输、计算机服务和软件 业，咨询信息服务业和各类技术服务业， 交通运输、仓储和邮政业。 本文研究的生产服务业，主要是指商 务办公服务业，参考侯学钢、宁越敏在 生产服务业的发展与办公楼分布相关 研究的动态分析一文中对商务产业的定 义商务产业必须依托高层商务办公 建筑为载体的生产服务业，包括：金融保 险业，房地产业，国内贸易，国际贸易， 交通物流及邮政，科技服务，商务服务， 教育及文化等服务活动为主体构成的服 务性产业。 南京商务产业由贸易办公、金融保险 以及专业化服务业三大部分构成，细分下去又可以分为金融保险、贸易、房地产、总部与管理、科 技服务、商务服务、文化产业、个人服务业八大类( 见图0 - i ) 。 高层商务办公建筑 办公楼顾名思义，是指由一间间办公室组成的、主要用做办公用途的楼宇。它是一种以通过出 租或出售办公空间以盈取利润的物业；办公楼在特定的空间集聚区，客观上必须包括o f f i c e 的3 个 内涵以及周边环境的培育和小区配套建设的过程。为了研究方便，我们把办公楼、写字楼、商务楼 和商住楼等以办公建筑面积为主的大楼界定为商务办公楼。 本论文所研究高层商务办公建筑是指8 层以上的商务建筑，其中不含机关事业单位楼宇。 三、相关研究综述 ( 1 ) 商务办公空间研究发展阶段综述 本文从研究时期，研究主体学科、研究内容、代表人物以及相关研究成果几个方面，总结了近 8 0 年间国内外商务办公空间研究发展概述( 见表0 - i ) 。 2 0 世纪2 0 年代，西方国家开始对商务办公空间进行研究城市地理学科学者对有关生产服 务业空间进行理论研究：2 0 年代到5 0 年代中的3 0 年间，西方国家没有再对其进行相关方面的研究； 直到2 0 世纪5 0 年代，城市规划学科学者们开始关注商务办公空间与城市的互动关系以及商务空间 规划；到了六七十年代，商务办公空间的区位理论研究相继成为热点方向；2 0 世纪9 0 年代，改革 开放以后，我国开始了有关商务办公空间的研究，经过十多年的发展，以及相关学科研究人员的不 懈努力，我国的理论界已初步形成了办公空间研究的内容体系和理论框架。 2 绪论 衰o - l 商务办公空问研宄重点阶段概述 研宄阶段学科体研宄内容代表人物相关成果一。“ 。8 ： 蠲 ， 系 罐 吐。t 。r。 世纪2 0城市地关于生产性服务业空间的相罗伯大都市增长和管理的主要经济因素一书 年代西方理学关研究特m 黑格将办公业作为一种管理功能的活动从商业活 动中独立出来。该功能活动在城市中心区的 发展机制是向心集中 2 0 世纪5 0城市规办公区规划成为当时国外城 h o o v e rem 主要针对办公业在城市中的区位决策及其作 年代，西方划学科市规划研究的前沿领域 v e r n o na 用的分析 2 0 世纪 城市地大都市区办公活动区位研究 d a n i e l sp 在市场经济条件。f ，企业的分布格局是其自 6 0 - 7 0 年理学科兴起于7 0 年代，侧重予探讨 飘：g o d d a r d 身进行区位选择的结果 代，西方商务企业的空间布局以及商jb 务办公活动的关联性等等 2 0 世纪7 0产业经在战后人规模的郊区化浪潮盖德主要从功能、组织结构和空间形态等方面， 年代中期，济学下，办公就业的集聚与分散( g g a d ) 等对战后办公业的发展与分布特征进行研究， 西方在继居住、工业和商业的分人并且以多伦多城市为例，阐述了影响办公业 散之后，成为7 0 年代中期以分布的区位因子 来西方城市内部结构研究的 一个重点 2 0 世纪9 0多学科1 办公活动、办公业概念讨闰小培，姚我国基本形成了办公空间的理论体系框架， 年代一至 研究体论；2 商务办公空间的区位一民，顾朝包括：对办公空间选址与区位特征的简单描 今，系 与布局研究；3 办公产业空林，甄峰，述、空间集聚与扩散的空间结构论、空间行 中国 间研究；4 总部经济空间研 张京祥，侯为理论等理论框架；还包括各大城市的实证 究；5 c b d 空间研究；6 办公学钢，宁越研究，如：南京、上海、广州、北京等，极 空间与城市发展的相互关系敏等大地充实了我国商务办公空间研究体系 研究 资料来源：笔者整理 ( 2 ) 九十年代以来我国商务办公空间研究体系综述 商务办公空间研究主体 根据研究主体的不同，关于商务办公空间的研究，各学科从各自不同的体系出发，发展并深化 了商务办公空间理论体系( 见表0 - 2 ) 。 表o - 2 各学科对于商务办公空问的相关研究 一“ r 研究主体 研宄内容代表人物 经典案例 研究范式j 城市地理关注商务办公活动的空间区位、分布特征及其组合关侯学钢上海：生产性服务实证研究 学系，强调商务产业在理性组织下的相互作用宁越敏业与办公楼分布的定量分析 阎小培等动态关系研究定性分析 城市规划关注商务办公活动( 业) 的实体空间，强调商务办公杨俊宴南京：商务产业与 理论探讨 学空问场所的概念，建筑实体、所依托的城市c b d 地区等c 即的联动发展 房地产经 从市场的供给与需求出发，分析城市商务办公楼的市 唐晓莲上海：办公楼区位； 济学 场状况，以及商务楼宇评价、租金确定方法等李翠敏 重庆：甲级写字楼 吕迅租金定价方法研究 资料来源。笔者整理 3 东南大学硕士学位论文 商务办公空间研究内容 商务办公空间研究的内容体系主要包括：对办公业、办公活动的概念讨论、办公空间的区位与 布局研究、办公产业空间、总部经济空间、城市c b d 空间以及商务办公空间与城市发展的互动关系 等方面。目前的商务办公空间的研究主要是证明办公空间的经济重要性，为研究制定和实现政策服 务。商务办公空间在区域一城市地域空间重构中的作用应当成为今后研究的一个重要内容，其中信 息技术和产业空间对城市发展的影响将是未来研究的核心内容之一。 商务办公空间研究理论框架 商务办公空间研究的理论框架包括：基于办公空间选址的空间区位论、基于集聚与扩散趋势的 办公空间结构论和基于企业行为主体的空间决策论。 商务办公空间研究方法 商务办公空间研究方法包含了从对商务空间简单的定性描述到空间模式的归纳与总结，并且注 重理论解释、逐步趋向于用数量和模型进行理性分析。2 商务办公空间研宄案例城市 广州：闰小培，姚一民等人，选择广州作为研究对象，在分析办公活动增长趋势的基础上，对 广州办公活动空间分布格局的变化特征进行了讨论。结果表明，广州市办公活动空间分布呈现出与 西方国家大都市办公活动空间分布不同的特征，进一步分析发现，政策是形成广州办公活动空间分布 格局的关键因素。 北京：张景秋、蔡晶等人从城市经济发展的视角，将北京商务办公业的发展在城市变化过程中 划分了四个阶段，反映了城市办公业发展历程与所在城市变化发展的阶段性的互动作用。 上海：侯学刚、宁月敏探讨了生产服务业、办公楼和城市空间结构三者相互联系、栩合互动的 密切联系，尤其是对办公楼区位分布的研究动态进行了高度的概括和评析。戴军、李翠敏等对上海 市中心城区商务办公区区位进行了实证研究，认为“海市中心城区已初步形成多个不同规模的商务 办公区，且商务办公区呈等级分异，并探讨了上海商务办公区的发展趋势。 杭州：吴一洲、陈前虎、吴次芳根据实地调研所得的杭州主城区商务楼宇及其内部使用企业情 况，借助g i s 分析手段，对杭州主城区的商务经济的总体空间格局、功能特征、开发强度和空间结构 演化历程等进行分析。 西安：秦泗刚、王慧以1 9 9 0 年代以来西安市开发新建的2 2 6 个商务办公楼宇项目以及第二次基本 单位普查资料中2 4 9 6 个经济活动单位为主要样本，对以生产性服务业为主体的现代商务活动在西安 市的发展状况及其空间动态进行了分析。 南京：杨俊宴、吴明伟以南京c b d 为案例，立足于1 9 8 4 年以来2 0 年跟踪研究的数据，结合城 市空间与产业经济的发展，对其进行了充分全面的剖析，进一步阐明c b d 形成与发展背后深刻的产 业经济原因。 ( 3 ) 不同时期国外学者对企业空间格局影响因素研究综述 国外对于商务企业空间格局影响因素的研究从2 0 世纪初已经开始，研究成果的时间跨度长、数 量多、内容全，主要观点如表所列。 2 研究综述部分内容从温锋华，李立勋，许学强的( 2 0 世纪9 0 年代以来我国商务办公空间研究综述一文中总结。 4 绪论 表o - 3 不同时期国外学者对企业空间格局影响因素 年份 学者，。 影响空问格局的主要因素 ；。，i ：i j ：，一，! 。，。i i 震 1 9 韦伯 运输成本、劳动力成本、集聚冈素 1 9 5 6 格林赫特需求因素、成本因素、个人因素 1 9 6 4阿郎索 地租因素 1 9 7 1史密斯运输系统、市场占有率、劳动力、政策优惠、产业政策、运输方式、劳动工资、公 共设施、土地成本、个人偏好、交通成本、建设成本、税金、市场接近性 1 9 7 4道尔地区发展因素、劳动力供给、劳动力成本、政府服务、竞争对手、中心性、土地成 本、环境品质 1 9 8 0布朗宁 自然条件、交通运输条件、地区发展因素、相关产业、市场占有率、劳动力、都市 计划、产业政策、劳动力成本、公共设施、中心性、土地成本、社区冈索、税金 1 9 8 3哈宁顿运输系统、劳动- t 资、政府服务、税金、市场接近性 1 9 8 5 丹尼尔斯集聚经济、人力资源，基础设施 1 9 8 9拜尔斯市场、交通和通信通达性、基础设施、使用成本、公司决策者的个人爱好、劳动力 素质 1 9 8 9 鲍曼产业政策、劳动力成本、地区发展因素、地缘关系、税金 1 9 9 0戈埃与不同企业团体特别是人型企业之间的联系 1 9 9 0 伊勒斯高素质的劳动力市场、接近信息源、整体商务环境、成本因素等 1 9 9 1马蒂内利 信息技术、交流成本、地理接近性、专业化水平 1 9 9 2克里斯蒂安森接近客户、本地市场情况、劳动力的整体素质、决策者的个人区位爱好等 1 9 9 3 克考拉克等接近消赞者，信息获取、互补性行业、交通条件、专业技术人员 1 9 9 5帕斯尔 接近客户，交通可达性、劳动力市场、便捷的信息交流、低成本、环境和知名度等 1 9 9 5 马歇尔和伍德可接近性、易达性、环境相关性 2 0 0 0布赖森 信息技术，制度环境 资料来源：吴一洲、陈前虎、吴次芳，城市商务经济空间区位格局及其机理研究以杭州主城区为例 四、研究目的及意义 至2 0 0 5 年，南京市主城区范围内g d p 总量为2 1 3 5 6 2 亿元，三产比例为2 4 ：5 0 1 ：4 7 5 ，制 造业增加值占g d p 的比重为4 3 9 ，城市化水平为5 6 3 。南京主城区范围已处于工业化后期向后工 业化过渡的阶段。在工业分散和后工业化时期，商务办公区将是城市空间结构变迁的主导空间。3 商务办公空间在城市层面上的战略地位和重要影响作用已经不容小觑。而目前的商务空间研究 体系中，尚缺乏在城市层面上的对商务办公建筑空间等级结构、商务产业功能结构以及其发展的动 力机制的系统性研究文章，本文意图以城市规划学科为学科研究背景，在一定程度上弥补目前商务 空间研究的不足。 五、研究方法与技术路线 ( 1 ) 研究方法 3 石菘城市空问结构演变的动力机制分析【j 1 城市规划汇刊，2 0 0 4 ( 1 ) 。5 0 5 3 s 东南大学硕上学位论文 表0 - 4 本论文研究方法 h 一 4 ? f 叩”； 甲”i 7 + 7 ，5 确 方法1 对象 成果 。- 。，。、： 实地调研南京高层商务建筑的空间分布商务空间规模格局 高层商务建筑入驻企业普查及 高层商务办公产业空间的组织结构 所属产业分析各商务产业发展状况及其集聚程度 资料搜集南京各阶段用地性质南京商务空间发展阶段划分 南京市统计年鉴的查阅南京商务产业发展阶段 商务办公空间理论研究高层商务办公空间发展理论概述 数字技术应用南京高层商务建筑布点南京商务办公空间发展演变分析及模拟 南京商务产业 八大商务产业空间格局 层次分析法南京高层商务建筑南京商务空间评级体系建构 资料来源：笔者整理 ( 2 ) 研究路线 6 第一章南京高层商务办公空间体系发展演变 第一章南京高层商务办公空间体系发展演变 1 1 第三产业发展阶段分析及商务产业构成演化 作为长三角和沿海重要省会城市，南京的第三产业经历了不平凡的发展历程。1 9 7 8 年以前，南 京第三产业长期发展缓慢，比重偏低。改革开放以后，1 9 8 4 年中央提出大力发展第三产业的方针、 1 9 9 2 年做出加快发展第三产业的重大战略决策，和全国一样，南京第三产业进入了全面快速发展阶 段，在经济中的地位也日益突出。 如今，第三产业己成为支撑南京经济发展、吸收劳动力、缓解社会就业压力的重要力量( 见表 1 - 1 ) 。南京第三产业增加值比重由1 9 7 8 年的2 0 上升到2 0 0 5 年的近4 7 ，第三产业从业人员比重也 呈明显的上升趋势，由1 9 7 8 年不到2 0 上升到2 0 0 5 年的近5 0 。1 9 8 9 年至今，南京基本建设投资 力度提高了1 5 2 倍，新增的投资大量地转向各类商务设施，城市建设用地中第三产业用地所占比重 由1 9 9 0 年的4 4 5 在短短十几年内扩张到6 6 3 ，原先商业用地商务用地均衡发展的格局逐渐演变 为城市中心区范围内商务设施集中建设的局面。 进入新世纪以来，作为区域性中心城市，南京市面临着完善提升城市功能的现实要求城市 产业发展以第三产业为主导，重点发展商务产业中的总部经济、以及现代服务业、高科技研发产业 和都市型工业等。 袭1 - 1 重要年份第三产业发展情况 年份 1 9 9 01 9 9 5，1 9 9 92 0 0 5 第三产业占国内生产总值比例 3 2 9 4 5 9 5 1 2 4 7 9 第三产业用地面积k f 6 1 9 k m z7 2 7 k m 29 2 9k m 23 8 1 6 5k m 2 第三产业用地占城市建设用地比例 4 4 5 5 2 1 6 4 9 4 6 6 3 数据来源；南京统计局网站 第三产业发晨 簇霉；妊睾 哺桷积一1 9 9 0 _ 麓式戢 州量胜髓 晰 靛姐 2 0 0 8 图1 - 1 第三产业发展阶段分析图 图片来源t 自绘 由于受城市经济和文化的影响，第三产业在发展变化的过程中，南京的城市规模与结构也处于 不断变化和调整之中。我们以第三产业产值的发展变化和年增长效率为参考指标( 见图卜1 ) ，研究 7 东南大学硕士学位论文 第三产业近三十年的发展历程，可以看出第三产业产值增长折线没有较大波折，处于直线上升趋势， 并在2 0 0 0 年以后，由于第三产业产值基数的增大，总产值上升较快；第三产业产值年增长率在1 9 9 3 年达到最高值，说明当时增长最快，其后，在经历了1 9 9 5 年短暂的回落之后，于1 9 9 7 年继续保持 在年增长率1 5 以上。 参考杨俊宴老师于2 0 0 4 年在其博士论文中对南京商务产业发展阶段的界定，本文将第三产业的 历史发展过程大致划分为“前期积累阶段( 1 9 7 8 - 1 9 8 9 年) ”、“爆发式增长阶段( 1 9 9 0 - 1 9 9 3 年) ”、 “适应性调整阶段( 1 9 9 4 1 9 9 9 年) ”以及“稳步快速增长阶段( 2 0 0 0 - 2 0 0 8 年) ”四个相对稳定的时 期。4 在此发展结构的基础上，本文根据不同发展阶段对商务产业内部的产业构成演化及其相对应的 空间分布变化进行分析。 本节研究的基础数据来源于南京市统计局网站，包括南京市历年统计年鉴以及南京市历年统计 公报，由于数据统计口径的不一致性给论文数据的采集与分析造成了一定程度上的困扰，另外各类 商务产业产值很难从第三产业中剥离开来，成为商务产业内部构成发展变化的研究瓶颈。 i 1 1 前期积累阶段( 1 9 7 8 - - 1 9 8 9 年) 1 ) 产业发展 一 建国后的三十年内，南京城市经济建设的基本内容是工业生产，城市经济由计划经济体制主导， 严格意义上的城市商务体系并不存在，城市的功能结构、产业结构长期失衡。 1 9 7 8 年改革开放之后，南京的经济处于一个持续稳定的增长时期，到1 9 8 9 年之间，国民生产总 值的年增长率平均为1 9 5 。1 9 8 9 年南京国内生产总值1 1 0 2 亿元，比1 9 7 8 年高出3 1 0 倍( 见表1 - 2 ) 但当时南京第三产业规模低于国内领先城市，如北京、天津、上海和广州、深期i 、武汉等，商务产业 规模总体偏小，在全国主要经济城市中居于