宅基地登记发证问题调研报告.doc

_宅基地登记发证问题调研报告进一步增强和规范农村个人宅基地发证工作，有利于节约集约用地，有利于促进农村社会稳定和经济可持续发展,但是在农村宅基地登记发证工作中，还存在很多问题，当前就农村宅基地发证工作中如何处理存在的问题作一些讨论，提出一些对策和建议。一、宅基地使用权的特点宅基地使用权是依法审批由农村集体经济组织分派给其成员用于建造房屋的没有使用期限限制的集体土地使用权，属于用益物权，宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权益，是无偿获得、无偿使用的；宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保证,宅基地使用权处理了农民的基础寓居问题。宅基地使用权的特点：权益主体具有非凡性，只有本集体经济组织的成员才能获得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得获得宅基地使用权。农村村民房屋用地要经由乡人民县政府审核，经县人民政府同意；依照法律规定可以承继，宅基地使用权获得、行使和转让，必须依照土地管理法、物权法、土地登记办法等法律法规的规定；按照土地管理法明确规定，宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规定的面积；农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。物权法中规定：“宅基地使用权人经本集体同同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分派前提的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购买宅基地。”农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地前提的，依法享有宅基地使用权；非农村集体经济组织内部成员,不得申请获得宅基地使用权，尤其禁止城镇居民在农村获得宅基地；农村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格禁止非本集体经济组织成员之间流转，宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。二、农村宅基地登记发证存在的问题（一）部分农民群众没有充分认识到宅基地登记的必要性，农民群众自愿请求宅基地登记的认识不强，给宅基地登记发证工作带来被动。农民以为本人的住房是本人的私有财富，土地使用权登记不登记无所谓；本人的房屋是本人建造的，本人居住他人又不会抢去和占用。因为我国现行法律规定，农村宅基地使用权不能独自流转，不允许出让、转让。关于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多大意义；都是等到改建、扩建房屋，擅自买卖后由买方购置住房时才知道没有土地使用权证才去登记。还有部分农民外出打工、经商或村民外出打工很多年，在外地安家落户，家里只留下年迈的老人，行走不方便，有的甚至无法联络，给农村宅基地登记发证工作工作带来很多不便。（二）因为宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权益，是无偿获得、无偿使用的，导致农村一户多宅比较遍及,还有跨村、到外乡镇购房的，形成“一户多宅”。因为我国近几年出台了很多惠农政策、减免了很多处理土地登记的费用，以致农村房屋买卖日益增多，很多农民纷繁在城镇和交通便当的农村购置房屋，跨行政村购房很多，一是有前提的农民纷纷到交通便利的农村购置房屋；二是为了便利孩子们上学,在离学校邻近的农村购置房屋。外乡、外村居民不具有获得农村宅基地使用权主体资格,因为农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的,所以农村跨行政村或到外乡镇购买房屋，当前还不能办理宅基地使用权改变登记，必需是本村村民才能使用本集体土地使用权。依据中华人民共和国土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”。但因为各类原因，在实践中存在着不少村民“一户多宅”的现象，发生这种现象的原因有很多，具体包括：一是建新未拆旧，农民为改善居住条件而提前建新房，旧房未拆，构成现实上的一户多宅；二是因为村民属于继承房屋形成一户多宅或村民承受赠与形成的一户多宅；三是村民因为购置房屋形成的一户多宅；五是有很多村民已搬走，旧房未拆除；依据2008年国务院关于促进节省集约用地的通知（国发【2008】3号）文件精神，一户只能请求登记一宗宅基地，并且用地面积不得超越各省、直辖市现定的用地面积，农村村民一户多宅现象普遍存在，当前还有很多农村宅基地无法进行土地登记，依照文件规定要逐渐清查历史遗留的“一户多宅”问题。（三）不少农民群众法律意识淡漠，在建房时批少占多。依据土地管理法第六十二条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规定的标准。”但是在农村，他们需求房间堆放粮食和耕具，往往占有大面积的土地，他们以为只需不超越国家规定的面积即可。农村宅基地带有福利性，目前国家出台很多文件减免费用；只要求按程序办个用地审批手续，又不必交任何费用，节省用地认识淡漠，有的农民群众甚至认为办理手续太费事，任何手续都不办理，又不占用他人的土地，是本人的田地或空地就私自建房，等国土资源部门办事人员每年上门办证服务时，再去、办理审批手续，又不必跑路。（四）当前国土资源管理方面存在法律力度不强，国土资源管理部门本身没有强迫拆除权。依据土地管理法第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对已建成的违法占地建造的建筑物、建筑物，国土资源管理部门本身没有强制拆除权，只能按照法定程序请求法院强制执行；程序复杂、时间长,很难操作。三、处理存在问题的对策建议(一)充分认识农村宅基地使用权登记的必要性,大力宣传国土资源有关法律法规,给农村宅基地登记提供了有力的司法保证。加强农民对本身正当权益的认识，在建房时尽量占用村内空闲地和旧宅基地。让广大农民群众深入认识宅基地登记是一种物权维护。乡镇国土资源所要明确工作职责，积极争夺各乡（镇）政府及相关部门的关注和支持，要积极与各乡镇政府、村委会工作衔接，要改变工作作风，加强服务认识，提高工作效率，积极为农民群众办理土地登记，充分发扬基层点的农村宅基地使用权登记中的效果。(二)宅基地使用权进行登记时，要采取与户籍证实相统一的实名制，让每宗土地都有“身份证”，严格杜绝“一户多宅”景象。执行信息化档案管理，让每宗土地信息内容存入电脑里，便于群众公开查询，规范档案管理。在办理土地登记时在土地使用权证上注明多个共有使用权人，防止呈现钻政策空子，有的一家几口人可以到本地公安机关独自立户，成为户主，再进行买房或批地建房，有的办理用地审批手续后建新房，把旧宅出租和出卖，呈现“一户多宅”的状况。国土资源管理部门要真正做到严格把关、持证用地，依法依规管地用地的优良社会氛围。严格杜绝“一户多宅”。(三)制订相关的奖励政策，由乡镇人民政府与各村干部签订层层责任状审核，作为年关审核的内容，削减“一户多宅”现象。关于那些建房户，村民请求新建住房时，必需签订承诺书，承诺期限内拆除旧房，按规划和审批手续建房不得超占面积，建新房后在规定的期限内，限期将旧宅基地拆除后交村集体。监督村干部现场督促拆除旧房，限期交出旧宅基地，这样可以削减在农村大面积占新不腾旧形成的“一户多宅”现象。这项工作靠乡镇人民政府、国土资源管理部门、规划部门和各村委会一起协调才干做好。在村民没有拆除旧宅之前，土地登记机构不得办理新房发证登记工作。 (四)对宅基地权属存在争议、产权不明晰的，要按照土地权属争议调处处理办法依法处置，关于复杂疑问的权属问题，各基层所要积极共同乡（镇）人民政府，做好土地权属争议的查询处置工作，不断完善国土资源协管员准则。因为基层国土所人员偏少，处理登记人员过少的问题。可通过增加协管员的办法，由协管员协助国土所做好法律常识宣传,保护好耕地、关于违法行为实时避免和迅速向国土所申报,关于一些简略的地籍查询,表格填写可由村协管