（技术经济及管理专业论文）我国房地产市场假设开发法应用研究.pdf

摘要 自改革开放以来，随着推行房屋商品化政策，改革住房制度和土地使用制度，我国 现代房地产业得到了迅猛的发展，市场规模日益扩大。当前，房地产业已经成为了我国 国民经济的支柱产业之一，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。随着 我国房地产经济活动日益活跃，房地产估价等经济鉴证类业务频繁发生，关于房地产估 价的理论和方法得到了更多关注和研究，投资研究活动也逐渐被投资者和政府管理者充 分重视。 为了合理地判定房地产权益的价值，为房地产经济活动提供更好的服务，无论房地 产估价还是房地产项目投资评价，都运用到了房地产估价的重要方法假设开发法。 因此本文就以我国房地产市场为着眼点，研究假设开发法在房地产经济活动中的实 际应用情况。本文的研究首先从假设开发法的基本理论出发，细化了假设开发法在我国 房地产市场中的应用模型，总结分析了假设开发法的应用情景，并探索假设开发法应用 于我国城市房屋拆迁补偿估价的可能性，然后本文采用定性和定量分析，指出了假设开 发法在实际应用中存在的难点，比如获取准确信息资料难度大，模型中参数的内涵和匹 配容易混淆，折现率难以确定，对静态、动态方法的内涵和区别不能恰当理解等，并对 这些应用难点进行解析和探讨，最后还分析了外部环境构建如何影响假设开发法的应 用。 当前，我国经济已融入全球化的进程，市场经济体制逐步完善，房地产业日益成为 影响国民经济的重要因素，房地产经济活动频繁，房地产估价的作用和地位日益提高， 本文以此为背景进行研究，目的是为我国房地产估价和房地产投资项目评价等经济活动 提供更为有力的假设开发法应用理论依据和方法支持。 关键词：假设开发法，房地产投资项目评价，公开市场价值，现金流量折现法 a b s t r a c t s i n c ec h i n ah a v ep u r s u e dp o l i c yo fr e f o r ma n dt h eo p e n i n gt ot h eo u t s i d ew o r l d ，t h e m o d e mr e a le s t a t ei n d u s t r yo b t a i n saf a s tf i e r c ed e v e l o p m e n t , t h em a r k e ts c a l ee x t e n d s i n c r e a s i n g l y , a l o n gw i t he a r r i n go u tp o l i c yo ft h eh o u s ec o m m e r c i a l i z a t i o n ，r e f o r m i n gt h e h o u s i n gs y s t e ma n dt h el a n du s i n gs y s t e m p r e s e n t l y , t h er e a l e s t a t ei n d u s t r yh a sa l r e a d y b e c o m eo n eo fp i l l a ri n d u s t r i e sa n di sp l a y i n gt h ew i t a lr o l et oi m p r o v et h el i v el e v e lo ft h e p e o p l ea n d t op r o m o t et h ee c o n o m i cg r o w t hi nc h i n a t h er e a le s t a t ea p p r a i s a l 、t h er e a le s t a t e i n v e s t m e n to ft h er e a le s t a te c o n o m i ca c t i v i t i e sa n ds oo na r eb e c o m i n ga c t i v ea n df r e q u e n t o c c u r r e n c e t h er e a le s t a t ea p p r a i s a ls e r v i c ei sb e c o m i n gm o r ea n dm o r e ，t h ea p p r a i s a l t h e o r i e sa n dt h em e t h o da b o u tt h er e a le s t a t ea l s oo b t a i n e dm o r ea t t e n t i o na n dr e s e a r c h ，t h e r e s e a r c ho fi n v e s t m e n ti sa l s op a y e da t t e n t i o nt ob yt h ei n v e s t o ra n dt h es t a t ec o n t r o l l e rf u l l y i no r d e rt od e t e r m i n et h er e a s o n a b l er e a le s t a t er i g h t sa n di n t e r e s t sv a l u ea n dp r o v i d ea b e t t e rs e r v i c ef o r t h er e a le s t a t ee c o n o m i ca c t i v i t i e s ，n o m a t t e rw h e t h e rt h er e a le s t a t ea p p r a i s a l o rt h ee c o n o m i ce v a l u a t i o nf o rp r o p e r t yd e v e l o p m e n ti n v e s t m e n t ，b o t hu t i l i z e do n eo fr e a l e s t a t ea p p r a i s a li m p o r t a n tm e t h o d h y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n tm e t h o d t h e r e f o r et h i sp a p e rt a k e st h ec h i n e s er e a le s t a t em a r k e ta sa no b j e c t i v ep o i n ta n dd o e s r e s e a r c ho nt h ep r a c t i c a la p p l i c a t i o ns c e n eo fh y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n tm e t h o di nt h er e a l e s t a t ee c o n o m i ca c t i v i t i e s t h i sp a p e rh a ss u m m a r i z e dt h eb a s i ct h e o r i e s o fh e p o t h e t i c a l m e t h o df i r s t ，t h e na n a l y z e dt h ea p p l i c a t i o nm o d e l so fh y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n tm e t h o di n c h i n e s er e a le s t a t em a r k e ta n ds u m m a r i z e da p p l i c a t i o ns c e n eo fh y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n t m e t h o d ，a n de x p l o r e di t sa p p l i e dp o s s i b i l i t ya n dr a t i o n a l i t yi na p p r a i s a lo fc o m p e n s a t i o ni n c i t yr e a l e s t a t er e l o c a t i o ni nc h i n af r o mt h eb a s i ct h e o r i e so fh y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n t m e t h o d ，a l s oh a sp o i n t e do u ts o m ed i f f i c u l t i e s o fp r a c t i c a l a p p l i c a t i o n i n h y p o t h e t i c a l d e v e l o p m e n tm e t h o di nt h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dt h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，f o ri n s t a n c et h e d i f f i c u l t yt og a i na c c u r a t ei n f o r m a t i o nw a sb i 舀i ti sh a r dt od e t e r m i n et h ed i s c o u n tr a t e ，t h e p a r a m e t e ri sn o te a s yt ob ec o r r e c t l ym a t c h e d w i t hi nt h em o d e l ，t h em i s u n d e r s t a n d i n gi nt h e s t a t i ca n dd y n a m i cm e t h o d sc o n c e p ta n dt h ec o n n o t a t i o n ，a n ds oo n ，t h ep a p e rc a r r i e do nt h e a n a l y s i sa n dt h ed i s c u s s i o ni nt h e s ed i f f i c u l t yo fa p p l i c a t i o n ，f a n a l l y , t h ep a p e ra n a l y s i s e dh o w d o s ee x t e r n a le n v i r o n m e n ti n f l u e n c eh y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n tm e t h o dt o b ec o r r e c t l y u t i l i z e d p r e s e n t l y , t h ee c o n o m yi nc h i n ah a si n t e g r a t e dt h et h ea d v a n c e m e n t o fg l o b a l i z a t i o n ，t h e c h i n e s em a r k e te c o n o m ys y s t e mh a sc o n s u m m a t e dg r a d u a l l y ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi s b e c o m i n gi m p o r t a n ta t t r i b u t i n gt o a f f e c tt h en a t i o n a le c o n o m y , t h er e a le s t a t ee c o n o m i c a c t i v i t yi sf r e q u e n t ，t h ef u n c t i o na n dt h es t a t u so ft h er e a le s t a t ee s t i m a t ee n h a n c ed a yb y d a y t h ep a p e rt a k i n gt h i ss i t u a t i o n a sb a c k g r o u n d ，i st op r o v i d et h em o r ea d v a n t a g e o u s t h e o r y sb a s i sa n dt h es u p p o r t i n gm e t h o do fh y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n tm e t h o df o rr e a le s t a t e a p p r a i s a l 、t h ei n v e s t m e n ta p p r a i s a lo fp r o p e r t yo ft h ee c o n o m i c a c t i v i t i e si nc h i n a , a n ds oo n k e yw o r d s ：h y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n t m e t h o d ；e v a l u a t i o nf o ri n v e s t m e n tp r o j e c ti nr e a l e s t a t e ；o p e nm a r k e tv a l u e ；c a s hc u r r e n tc a p a c i t yc o m m u t a t i o nl a w 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 王j 、硷 7 口辟6 月2 日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：王。) ，硷 导师签名： ，审年6 月2 日 2 ，川年6 月日 长安大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 本文研究的理论基础 i i 1 房地产市场及房地产估价 房地产市场是指特定的商品房地产在市场参与者之间进行交换或因交换所产 生的各种关系的总和。由于房地产的特殊性，使房地产在其生产和交换的历史发展过程 中，衍生出各种流通形态，如土地使用权的出让、转让、抵押、租赁；房地产的买卖、 租赁、调换以及派生出的房屋抵押、典当、信托等。房地产市场中具有交换价值的是房 地产权益，这些权益包括房屋所有权、土地使用权或与其相关的他项权益( 包括占有权、 使用权、收益权和处分权) 。 由于房地产市场是典型的区域性市场，因此房地产权益交易价格绝不仅仅针对建筑 物本身，更多是区域经济水平、土地资源特点、城市基础设施、生活环境等多方面的综 合评价。而且，城镇的房地产开发、流通与使用受国家计划、政策和城市规划的严格约 束，影响了房地产市场的自由度，这样就使房地产的交易价格判定更加困难，因此房地 产交易价格是否得到合理评估，将在很大程度上影响房地产市场中的各种经济活动正常 进行和各种交易活动顺利完成。 为保持房地产市场的持续健康发展，房地产估价业随之兴起。房地产估价目的主要 是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格或价值尺度。房地 产估价是市场经济的产物，是专业机构和人员按照国家法律法规和房地产估价准则，根 据特定目的，遵循评估原则，按照有关程序，选择恰当的价值类型，运用科学方法，对 房地产价值进行评定和估算的行为。现实生活中对房地产估价的需要是多方面的：有交 易的需要，有抵押的需要，有典当的需要，有房地产保险和损害赔偿的需要，有税收的 需要，有房地产征用拆迁补偿的需要，有处理房地产纠纷和有关法律案件的需要，有企 业合资、合并、买卖、租赁经营、改制、上市、破产清算的需要等等。这些都离不开房 地产估价。实践证明，房地产估价行业的发展，对保障房地产市场的健康运行，维护市 场有关主体的合法权益，促进国民经济的建设，都起到了很好的作用。 1 1 2 房地产开发项目投资评价 在市场经济中，房地产作为一种商品还是一种良好的投资对象。房地产投资是指国 家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管 理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。房地产投资从本质上说是一 1 第一章绪论 种放弃即期收益而期望获得未来更大预期收益的经济行为。房地产投资带动了相关产业 的发展，促进了家庭合理消费，改善了城市环境，还可以抵御通货膨胀的影响，因此积 极增加房地产投资，对促进房地产业乃至整个国民经济的发展，都有非常重要的作用。 房地产投资前需要进行项目投资评价或投资分析，投资评价的重要内容之一就是项目经 济评价。房地产开发项目经济评价过程中也经常运用到房地产估价的思路和方法，给投 资者提供了他们想要的项目投资决策依据。 为合理的判定房地产权益的价值，为房地产市场中的经济活动提供更好的服务，无 论房地产估价还是房地产开发项目投资评价，都运用到了房地产估价的重要方法假 设开发法。假设 丌发法不仅在房地产估价领域里足重要的应用方法，同时也在房地产丌 发项口投资评价、房地产可行性研究等房地产开发经营活动中具有较人的应用价缸和较 强的可操作性。 1 2 假设开发法评估理论与实践的发展 1 2 1 房地产估价和假设开发法的渊源及现状 房地产估价属于资产评估的一个重要内容，甚至在一些发达国家，因为信息透明和 法律完善，除不动产外的其他资产几乎不用专业的评估人员进行评估，从而某种程度上， 资产评估的主要内容就是房地产估价。现代房地产估价起源于英国，早在1 8 8 4 年英国 就出版了房地产估价专著。由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法理论和实践 应用的发展也不同。 对于房地产估价，日本、德国、荷兰、澳大利亚和我国台湾地区等，有专门的法律。 除了专门的房地产估价法律，在国外综合性的法律中也有一些对房地产估价作了规定， 例如，英国的业主和承租人法( l a n d l o r da n d t e n a n t a c t ) 、城乡规划法( t o w na n d c o u n t r yp l a n n i n g a c t ) ，德国的建设法典( b a u g e s e t z b u c h ，缩写为b a u g b ) 、评估法、 土地购置税法、 o 时：恒有( 1 + r ) 1 1 ( 1 + n r ) ，当x 越大，r 越高，1 1 越长， 二者的差别就越大。因此，复利计息方法比较客观地反映了资金运动的客观规律，充分 反映了资金的时间价值，是比较完善和准确的计息方法。假设开发法中的计息一般指复 利计息。 ( 2 ) 折现 若把将来某个时点价值换算为现在时，计算的等值资金称为“折现 或“贴现。 若v 为将来某时点价值，未来资金v 现在的等值资金为x ，折现率为r ，1 1 为折现期，则 折现公式为x = v ( 1 + r ) m 0 这里指将来未来价值y 与现时的x 等值。 计息与折现这种资金等值计算的过程，都是资金价值在假设开发法实际应用中的具 体体现。 3 3 2 假设开发法在两种操作方式下若干参数的确定 1 传统法 在传统方法下，投资利息和开发利润都单独显现出来，本章3 1 、3 2 对假设开发法 的应用模型细化以及模型参数的确定已合并考虑过其他参数，这里仅对投资利息与开发 利润这两项参数的具体确定进行必要说明。 ( 1 ) 投资利息 计算投资利息时，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销 长安大学硕士学位论文 售，应计息的项目包括：需要求取的待开发房地产的价值( v ) 、投资者购买待开发房地 产应负担的税费( v 购买税费率) 、开发成本( d c ) 和管理费用( m c ) ，销售费用和销 售税费一般不计息。采用复利计息，其简化公式为： 投资利息一( v + y x 购买税费率) x 【( 1 + 贷款年利率) 开炭期一l 】+ ( d c + m c ) x 【( 1 + 贷款年利率) 开炭别2 1 】( 3 1 1 ) 上述简化公式中( d c + m c ) 设定在整个开发期平均投入，实际估价时可根据每年 预计投入额分段计算，开发期2 可替换为0 5 、1 5 、2 5 、3 5 、4 5 等。 ( 2 ) 开发利润 开发利润通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平 均利润率。根据通常使用的情况，参考借鉴房地产估价理论与方法( 柴强主编) 有 关成本法的分析，本文将传统法中常采用的利润率总结为下列几种： 计算基数= 土地取得成本+ 开发成本 开发利润t 直接成本利润率【土地取得成本+ 开发成本】( 3 1 2 ) 计算基数= 土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+ 投资利息+ 销售费用 开发利润= 成本利润率xf 土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+ 投资利息 + 销售费用】 ( 3 13 ) 计算基数= 开发完成后的房地产价值( 售价) 开发利润硝售利润率开发完成后的房地产价值 ( 3 1 4 ) 计算基数= 土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用 开发利润号j ! 乏资利润率x 【士地取得成本+ 开发戍芩+ 管理费用+ 销售费用】 ( 3 1 5 ) 2 现金流量折现法 ( 1 ) 现金流量折现法的含义 现金流量是指一个项目( 方案或企业) 在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现 金流量分为现金流入量( c i ) 、现金流出量( c 0 ) 和净现金流量( c i c o ) 。资金的收 入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额 称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。 净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量= 现金 流人量一现金流出量。 现金流量折现法的一般公式为 第三章我国房地产市场假设开发法的应用模型 i ! i p v f f i 了( c i - c o ) 。( 1 + i ) 叫( t = o ，n 为折现期数，0 表示期初时点) ( 3 1 6 ) 例 n p v 一一净现值，估价时点房地产价值 i 折现率 从公式中可以看出，房地产价格等于其未来净现金流量的值利用一个折现率i 进行 贴现后的相加，折现率的关键作用可窥见一斑。 折现率，是将房地产的未来价值转换成现时价值的比率，是房地产估价方法中假设 开发法的一个重要计算参数，其实质上是一种投资收益率。折现率i 可以理解为是投资 者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低的期望收益率。任何投资行为一 旦所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为就不会发生。折现率也应等同于 同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它体现了资金的利息和开发利润 两部分。 ( 2 ) 现金流量折现法的模型 在现金流量折现法中投资利息和开发利润一般情况下都不单独显现出来，而是隐含 在折现过程中，此种情况下折现率既包括安全收益部分( 通常的利率) ，又包含风险收 益部分( 利润) 。 依据假设开发法的基本模型公式，现金流量折现法下具体的应用模型公式为： 待开发房地产的价值= 开发完成后的房地产价值( 现值) 一开发成本( 现值) 一管理费用一销售费用一销售税费 一投资者购买待开发房地产应负担的税费 ( 3 1 7 ) 其中，管理费用一般按开发成本( 现值) 为基数的一定比例计算，销售费用、销售 税费一般按开发完成后的房地产价值( 现值) 为基数的一定比例计算，投资者购买待开 发房地产应负担的税费一般按待开发房地产的价值的一定比例计算。在实务操作中尚需 扣减不可预见费【一般按开发成本( 现值) 为基数的一定比例计算】。 ( 3 ) 使用现金流量折现法的关键点 开发周期和租售周期要估计准确，则折现期就可以比较准确。 各项收入支出在何时发生及发生的数额要估算，则各时点现金流量值就比较准 确。 折现率的大小要估定准确，则资金等值计算才能准确。 3 两种方式下参数确定的比较 长安大学硕士学位论文 在运用假设开发法模型进行估算时，我们可以体会到，传统方法与现金流量折现法 模型参数的确定主要有下列三大区5 i i j ( 1 ) 对开发完成后的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方 法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时 的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数 额，即要进行现金流量预测。 ( 2 ) 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间 上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑 预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同， 即首先要将它们折算到同一时间点上的价值( 最终是折算到估价时点上) ，然后再相加减。 ( 3 ) 从两种方法的基本公式可以看出，主要差异在于开发利润与投资利息的显现与 否。在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都 不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。从理论上来讲，现金流折现法中以折现体现 的预期收益应等于传统方法的开发利润与投资利息之和。 4 两种方式的优缺点 有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后 者。 其实，它们之间的区别只是表面上的，从理论上来讲并不存在优劣，只是具体出发 点不同而已：在考虑资金的时间价值时，传统法的计算时点是在开发完成后，而现金流 量法则是在购买待开发房地产时( 即估价时点) ，前者是体现的是终值原理，后者体现 的是现值原理。之所以引起差异的原因是由于开发年利润率采用的是静态近似值，它使 传统方法中的投资利息与开发利润两项之和所形成的投资收益，不等价于现金流折现法 中以折现方式所体现出的投资收益，所以造成误差，如果两者等价其结果应该是一致的， 二者应该是等价的。所以有人认为，传统方法测算的参数比较粗略，但相对要简单；现 金流量折现法测算的参数比较精确，但比较复杂些。就它们的精确与粗略而言，在现实 中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”：开发经 营期、各项支出、收入发生时间和数额都要估计准确。由于存在众多的未知因素和偶 然因素会使预测偏离实际，准确地预测也是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金 流量折现法，在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。 第三章我国房地产市场假设开发法的应用模型 3 4 本章小结 本章对假设开发法在我国房地产市场中的实际应用模型进行了总结阐述，提出了以 下几点： 1 根据估价对象和待估房地产开发完成后经营方式细化了假设开发法应用模型。 2 介绍了确定应用模型中各项参数的一般方法。 3 因考虑资金时间价值的方式不同而产生了假设开发法两种操作方式一传统法和 现金流量折现法，两种方式的应用模型和若干参数确定也有所不同。两种方式的最大区 别是投资利息和开发利润是否先显现。 4 传统法和现金流量折现法并无优劣之分。 长安大学硕士学位论文 第四章我国房地产市场假设开发法的应用情景 本文第三章阐述了假设开发法在我国房地产市场经济活动中的具体应用模型和公 式，为我们实际应用假设开发法提供了方法支持。根据我国国情实际，假设开发法在我 国房地产市场中主要应用于两大领域：房地产估价和房地产开发投资评价，总结两大领 域里假设开发法的应用情景，是研究假设开发法应用的一大任务。 4 1 用于房地产估价的情景 在我国房地产市场，假设开发法应用于估价可以从估价对象和估价目的两种角度分 类。根据估价对象将假设开发法应用情景进行分类，可以参照本文第三章假设开发法应 用模型的细化，有土地( 包括生地、熟地) 、旧房、在建工程、待拆迁房地产等情景。 若根据估价目的对假设开发法应用情景进行分类，则每一种估价目的下待评估房地产也 都包含着多种估价对象类型。因此，假设开发法应用于不同估价目的，其具体应用模型 和公式可与第三章3 1 1 所列模型和公式一一对应，本章不再对各种估价目的下的应用 模型进行赘述。 根据我国房地产市场中的交易形式，现实中房地产估价的目的是多方面的，不同估 价目的对估价方法都有所侧重与选择，其中以土地使用权出让、房地产转让、租赁、房 地产抵押、企业有关经济活动和房地产管理等为估价目的的估价活动都是以假设开发法 作为常用或重点选用的方法之一。 4 1 1 国有土地使用权出让价格的评估 国有土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年 限内让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前出让方 式按照法律所规定有协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。 国有土地使用权出让价格评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需 要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部门在对所在城市国有土地使用权出让前， 需要对其宗地出让价格或出让底价进行评估。国有土地使用权出让价格评估为政策估价 范围，应该采用公开市场价值标准。 规范指出土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、 基准地价修正法。假设开发法是评估国有土地使用权出让的常用方法之一。因为假设开 发法充分考虑了宗地自身情况、将来可能带来的土地收益，是一种针对性、适应性强的 方法。它的运用前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批，只有在 第四章我国房地产市场假设开发法的应用情景 此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案预测得 到开发建设后的房地产价值剔去建筑物部分的剩余土地价格。 目前，我国的房地产市场不断发育、成长，国家有关房地产开发的政策、法规及税 法逐步完善。特别是目前大中城市的房地产价格不断攀升，采用成本法及基准地价系数 修正法评估的土地价格严重背离公开市场价格，而采用假设开发法估算的土地价格比较 接近公开市场价格，在今后一段时间内，采用假设开发法估算土地价格，必将获得更加 广泛的应用。 4 1 2 房地产转让价格评估 规范6 2 3 规定：房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成 本法，其中待开发房地产转让价格评估应采用假设开发法。房地产转让价格评估，采用 公丌市场价值标准。 城市房地产管理法中的第三十六条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过 买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。城市房地产管理规定 对房地产转让的概念和其他合法方式作了进一步细化：一是以房地产作价入股、与他人 成立企业法人，房地产权属发生变更的；二是一方提供土地使用权、另一方或者多方提 供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；三是因企业被收购、 兼并或者合并，房地产权属随之转移的；四是以房地产抵债的：五是法律、法规规定的 其他情形。 本节把企业的各种经济活动涉及房地转权属转移的估价，以及以房地产合并、分割 为目的的估价都归于房地产转让一类，来进行论述。 1 企业各种经济活动中涉及的房地产转让估价 企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、 上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了 解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其 次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保 持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属 于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并 类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。 企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定以 房地产作为出资的出资方的分配比例服务。企业在合资、合作时，一般应根据新设立公 长安大学硕上学位论文 司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生改 变。如发生用途改变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经 济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，可采用假设开发法和收益法进行估价。 2 房地产分割、合并估价 房地产合并的必然结果就是相邻的属于两个所有者的两宗房地产的权益归属于一 个所有者，也就是说房地产合并是一种房地产转让行为。房地产分割估价就是房地产合 并估价的逆向操作。相邻土地合并后，往往会使效用增大，价值升高，从而产生额外的 增值。因此，邻地合并经营能使双方获得额外收益，而一方购买一方的土地，卖方的要 价一般会高于土地本身正常的市场价格。无论是邻地双方合并经营还是一方购买另一方 的土地，都需要进行土地价格评估，以便确定各自的出资额即卖方的合理要价。 而解决这个问题的办法和步骤为：首先运用假设开发法进行合并后房地产的估价， 减去邻地双方土地本身的价值之和，计算出增值额；根据相应的计算方法确定邻地权益 所有者合理的增值分配率，将增值额向待合并房地产进行分配，评估出待合并房地产各 自应得的增值收益，最终达到转让评估的目的。这里假设开发法主要用于计算合并后的 房地产价值。 运用假设开发法计算房地产合并后价格，一定要注意合并前后各项因素的变化导致 房地产价格水平的差异。比如房地产是否符合法定转让条件、合并土地是否因其中一方 土地取得方式是划拨因而评估价值需要考虑扣除应补缴的土地出让金、待合并房地产原 先规定的土地用途对合并后房地产最高最佳使用情况的影响、以及待合并房地产土地使 用权剩余年限对合并后房地产价值的影响1 。 4 1 3 房地产抵押价值的评估 根据我国现行法规，估价机构的房地产抵押价值评估实质上是评估抵押房地产在设 定抵押权时某估价时点的公开市场价值作为抵押贷款活动的价值参考。房地产抵押价值 评估，应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影 响。它的服务对象是金融行业，是抵贷双方。抵押价值评估的方法主要是成本法，也可 使用市场法、收益法，但以下类型就可以使用假设开发法： 1 以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估 土地抵押价格是指以抵押方式将土地作为债权担保而设定抵押权时的土地使用权 价格。土地抵押价格是将抵押权人对未来市场风险对土地价格影响程度的估计等因素 1 柴强房地产估价理论与方法【m 】中国建筑工业出版社，2 0 0 5 - 第1 9 0 1 9 3 页 3 1 第四章我国房地产市场假设开发法的应用情景 考虑后的土地使用权价格。它比公开市场条件下正常交易的土地使用权价格要低。这里， 依法不得抵押的土地，没有抵押价格；首次抵押的土地，该土地的价格为抵押价格；再 次抵押的土地，该土地的价格扣除已担保债权后的余额部分为抵押价格。 土地抵押价格的评估，可先用假设开发法求取公开市场条件下的正常土地使用权价 格，再对它进行未来市场风险等修正。修正值一般确定在2 0 左右。 以出让方式取得的土地使用权设定抵押，则按宗地评估基本方法评估土地出让剩余 年限的土地使用权市场价格。以具有土地使用年限的土地抵押的，评估其抵押价值时应 考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。还应注 意，土地使用权抵押时，购地的税费就不予扣除，因为已经取得土地使用权，该税费已 经缴纳。 另外还应注意，以所有权人设定的土地租赁权设定抵押，在估算抵押价格时，主要 考虑土地租金标准的调整情况及抵押年限和租赁年限的影响。 2 在建工程抵押估价 用假设开发法来对在建工程进行估价，必须注意有一个前提条件，即该项目的开发 方向是合理的。具体而言就是该在建工程所设计的建筑物用途、容积率、覆盖率、户型 等是适合其土地所在区位的，即该开发方向是该区位土地的最佳利用方式。另外，运用 假设开发法时，必须正确判断土地开发完成后的土地连同建筑物的售价以及正确确定尚 未投入的开发成本费用和正常利润。在建工程抵押是以合法取得土地使用权连同在建工 程进行抵押，对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、确定权属 性质、注意切实的进度和相应可实现的权益，此时评估只能反映房屋未建成时的某一时 点的价值。 在运用这种方法评估时，需要注意的在建工程评估的几大误区： ( 1 ) 对在建工程的含义理解模糊不清 在建工程是指在评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目。在 建工程是对整个建设项目而言的，它是一个整体，不能分割，其中的几套房或是几层楼， 不能称之为在建工程，只能说是整个在建工程的一个组成部分。 ( 2 ) 歪曲在建工程抵押的含义 中华人民共和国建设部令( 第5 6 号) 城市房地产抵押管理办法规定：“本办法所 称在建工程抵押，是指抵押、为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得 的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还 3 2 长安大学硕士学位论文 贷款履行担保的行为。其定义要求用整个在建工程项目作为抵押，而且取得的贷款资 金必须用于该工程项目的继续建造。不得挪作它用，资金的运用还须接受银行的监管。 但是现在有的开发商只拿出在建工程的一部分办理抵押贷款，有时他可能把住宅塔搂预 售了，剩下商业裙楼卖不出去，于是就拿来做抵押，而有的估价师却还是采用在建工程 评估的方法出具评估报告。这其实是歪曲了在建工程抵押的含义。在建工程是一个整体， 仅仅拿出其中一部分来评估、抵押，是投有任何意义的。对一个尚未完工的项目而言其 中只将一个楼层拿出来评估，不论采用那一种评估方法都不舍适，因为它根本没有单独 存在的价值。对在建工程项目只有整体处置才是可行的。 ( 3 ) 续建投资利润率的取值值得商榷 运用假设开发法求取在建工程价值的公式时，对续建投资利润的求取一般采用“续 建成本利润率”的做法，很多估价师经常采用法定利润率，有的甚至低于法定利润率。 这种做法，我们认为值得商榷。法定利润率通常较低，而房地产开发的实际利润率往往 远远高于法定利润率，也就是说，由于低估了续建投资利润这一项，从而高估了在建工 程价值。因此，在运用假设开发法公式计算的时候，一定要认真调查分析该项目的合理 的利润水平，否则评估出的在建工程价值是不准确的。估价师通常认为采用假设开发法 评估在建工程的价格偏高，其实重要的一个原因就在于投资利润率的取值严重偏低。如 果是银行抵押贷款的评估，往往会因此高估在建工程的价值，从而给银行带来极大的风 险。 ( 4 ) 对销售税费的内涵没有正确理解 假设开发法是成本法的倒算法，其中在建工程的销售税费的概念在成本法的计算公 式中虽然也是指销售开发完成后的房地产所需的各项税费，但它的开发完成程度并不是 指房地产已经建成，而是开发至评估时在建工程的完工程度，即开发至评估时在建工程 的状况，也就是说这时的“销售税费 是指销售在建工程所需缴纳的各项税费。而假 设开发法里的“销售税费则是指房地产已经建成销售时所需缴纳的税费。因此，虽 然公式中虽是采用同一概念，但其内涵却并不一定相同，需要我们认真分析。 4 1 4 土地租赁权价格评估 规程7 4 1 规定：国有土地租赁权分为土地所有权人设定的租赁权和土地使用权 人设定的租赁权。前者因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应 当有偿使用而设定，并可依法转租、转让或抵押：后者因土地使用权人以租赁方式利用 土地而设定，经出租人许可可以转租、转让，但不能抵押。评估计算的租赁年期不得超 第四章我国房地产市场假设开发法的应用情景 过同类土地使用权出让的法定最高年期。土地租赁权价格可用年租金表示，也可用未来 年租金的贴现值累加表示。 所有权人设定的土地租赁权价格，可用假设开发发法进行评估。其价格内涵与土地 使用权相同。土地使用权人设定的土地租赁权价格，以公开市场原则下双方签订的租赁 契约租金中的土地纯租金为依据评估。以房屋租赁为形式的土地租赁，应从房屋租金中 分离出土地纯租金。土地租赁权价格的租赁年期修正与土地使用权的年期修正相同。 4 1 5 待拆迁房地产补偿价值评估 1 假设开发法的运用有其合理性 规范6 7 6 规定：依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共 利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿 估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的 剩余年限所对应的正常市场价格进行。 目前我国城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价( 简称拆迁估价) 中较为普 遍使用的是市场比较法和成本法。在具体实施过程中，由于被拆迁房屋的交易实例很少 或没有，使得被拆迁房屋价格评估的办法难以采用市场法。目前大多数城市房屋拆迁的 方法是重置成本法。按重置价格结合成新率确定安置补偿的价格标准偏低。一些城市的 拆迁补偿标准按重置价格结合成新率对被拆迁人的房屋进行补偿安置，由于财力和节约 原因，房屋重置成本不高，减去累计折旧后，价值所剩无几。但被拆迁居民则希望房屋 评估价格能与市场的变化和实际情况贴得很近，作为拆迁工作管理机构从宏观角度出 发，希望房屋评估价格与市场实际行情尽量合拍，能为各方所接受。由于房地产市场供 求结构失衡、阶段性的房价上涨过快，导致拆迁补偿标准滞后于市场发展水平，被拆迁 人所获补偿款实际收入明显下降，出现了补偿后购房难的现象，由此引发拆迁矛盾。因 此，按照各地规定的可选用的估价方法来评估拆迁房屋价格，必然会使被拆迁人的利益 受到损害。假设开发法从估价的原理、估价的思路以及估价的程序上看相对于成本法及 市场法有其优越的适用条件，具有客观性，被拆迁人可以参与分享建设成果，同时保护 了被拆迁人的利益，也有利于维