房地产技术报告案例.doc

河源市致诚土地房地产评估有限公司 地址：兴源东路1号华怡大厦12楼 电话地估价技术报告项目名称：河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估受托估价单位: 河源市致诚土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：河致土评报字2009第09086号土地估价技术报告编号：河致土评技报字2009第09086号提交估价报告日期: 二九年八月十四日关键词：河源市源城区抵押河源市致诚土地房地产评估有限公司二九年土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估。二、委托估价方委托单位：河源市东日纸品制造有限公司法人代表：张日权地 址：广东省河源市新塘工业区3号三、受托估价方受托估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司法定代表人 ：张增强地 址：河源市兴源路东路1号华怡大厦12楼电 话地评估中介机构：C200644河01四、估价目的河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场价值，为其抵押贷款提供价格参考。五、估价依据（一）有关法律法规1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（三）其他资料1、河源市土地利用总体规划2、河源市土地资源3、2008年河源统计年鉴4、委托方提供的有关资料5、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料6、河源市基准地价评估技术报告及修正系数表六、估价基准日二九年八月十日七、估价日期二九年八月十日至二九年八月十四日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地使用权市场价值。委估土地办理有国有土地使用权证，证号为河国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内部分场地有建（构）筑物，评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。待估宗地实际用途、实际开发程度、设定用途、设定开发程度、法定最高年限等状况详见土地估价结果一览表。九、估价结果 经估价人员现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估在估价设定用途、使用年限、开发程度及现状利用条件下，于估价基准日的土地使用权价格。详见土地估价结果一览表。宗地面积：6591.50平方米单位地价：328元/平方米总 地 价：2162012元大 写：贰佰壹拾陆万贰仟零壹拾贰圆整（注：货币种类为人民币）十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、委估宗地来源合法、权属明确,并支付有关税费。2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、委托方提供的资料属实。（二）估价结果和估价报告的使用1、此项估价是在估价基准日2009年08月10日，在评估设定土地开发程度下的土地使用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途及规划的改变，委估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。2、本报告估价结果只为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告估价结果无效。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。（三）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）其他需要说明的事项1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的准确性负责。2、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。3、本报告由河源市致诚土地房地产评估有限公司负责解释。十一、土地估价师签字估价师姓名 估价师证书号 签章张增强 2004440272郭明银 2002440321十二、土地估价机构估价机构负责人签字： 二九年八月十四日22河源市致诚土地房地产评估有限公司 地址：兴源东路1号华怡大厦12楼 电话地估价结果一览表估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司估价报告编号：河致土评报字2009第09086号 估价期日：2009年08月10日 估价期日的土地使用权性质：出让宗地编号估价期日的土地使用者宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途设定容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限(年)面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）地价(元)备注110211256河源市东日纸品制造有限公司（张日权）河源市东日纸品制造有限公司用地河国用（2007）第001701号市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边工业工业2红线外“五通”和红线内有构建筑物红线外“五通”和红线内场地平整506591.503282162012合计6591.502162012一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无。2、基础设施条件：评估设定开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。3、规划限制条件：有。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项1、估价对象土地面积及权利状况等,以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为准。2、本评估报告仅作为委托方抵押贷款提供土地使用权市场价格参考。3、评估结果有效期自估价期日起以一年内有效。4、表中土地使用权年限为法定土地最高使用年限,剩余使用年限为48年。 估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司 二九年八月十四日河源市致诚土地房地产评估有限公司 地址：兴源东路1号华怡大厦12楼 电话第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况估价对象是指河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边一宗土地，办有国有土地使用权证，土地总面积为6591.50平方米，土地登记情况详见下表：证号使用权人位置地号用途类型终止日期面积(m2)河国用（2007）第001701号河源市东日纸品制造有限公司（张日权）市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边110211256工业出让2057年01月25日6591.502、土地权利状况委估宗地所有权属于国家所有,土地使用者为河源市东日纸品制造有限公司，土地使用权取得方式为出让，土地使用权取得时间：2007年11月，批准使用年限为50年，剩余使用年限为48年。他项权利状况：未抵押，未查封。3、土地利用状况委估宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内部分场地已建设（宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，宗地四周建有围墙），评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况 （1）地理位置河源市位于中国广东省东北部、东江中上游。其范围是东经114度14分至 115度36分，北纬23度10分至2独27分。东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关、惠州市，北与江西省交界。全市面积1.58万平方公里。河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市； 京九铁路、广梅铁路、105国道、205国道、何惠、河梅、粤赣高速公路构筑了河源四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。（2）自然环境河源市是地貌类型多样的地区，有高山、丘陵、台地、平原和山间盆地等，以中低地为主。（3）气候、水文河源市地处低纬度，阳光充足、雨量充沛，水热同季，属亚热带气候。平均降雨量1881.8毫米，年平均相对湿度77%，年平均日照2051.1小时。水资源丰富，水质良好。（4）资源状况河源市土地肥沃，资源丰富。全市有耕地11万公顷，山地136万公顷，水域6.4万公顷。矿产资源储量大，且品种多，已探明的有40多个品种，其中铁、钨、锡、萤石、稀土等储量居广东首位。华南最大的两座水电站新丰江水电站和枫树坝水电站位于市内。全市森林覆盖率达71.7%，林木年生长量6.2万立方米。是广东重点林业基地之一。（5）行政区划河源是一九八八年经国务院批准成立的地级市，辖源城区和东源、龙川、紫金、和平、连平等五县一区。地处粤东北，全市总面积1.58万平方公里，总人口324.9万人2、房地产制度与房地产市场状况（1）房地产制度河源市土地使用制度实行土地有偿使用制度和出让使用制度并存，对出让的商业、旅游、娱乐和商品住宅实行公开拍卖，对需挂牌的土地一律实行抵押，对闲置的土地市政府逐渐进行收回储备，严格审批和控制新的建设用地的供给。为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，市政府严格执行中央有关调整房地产市场税费的文件精神，减轻了企业和个人购买房地产的负担，有力地促进了当地房地产市场的发展。（2）房地产市场状况在全球金融危机及国内经济增速放缓的背景下，2008年市区房地产市场受国家宏观调控政策影响明显，市场需求观望气氛较浓，商品房交易量大幅下降；市场供给方资金链条绷紧，市场供应量减少，房价小幅下跌。2008年市区房地产市场运行特点 a、投资放缓、施工竣工面积下降2008年通过年审的房地产开发企业101家，施工项目58个，累计施工面积172万平方米（含往年未竣工项目），同比下降27%；商品房竣工面积82.2万平方米，同比上升43.7%；2008年实际完成开发投资12.71亿元，同比下降10.99%。b 、商品房供应减少，销售量锐减2008年商品房批准预售项目28个，批准预售面积为85.86万平方米，同比下降46.28，批准预售商品房套数7424套，同比下降37.76%。2008年市区商品房预（销）售面积68.98万平方米，同比下降47%，销售额23.63亿元，同比下降39%，预（销）售套数5272套，同比下降46.8%。二手房交易面积32.51万平方米，同比增加2.4%，交易套数2014套，同比下降7%，成交金额3.78亿元，同比增加39%。c、商品住房价格回落2008年商品房销售价格从年初开始增幅逐步减少，到下半年受经济形势进一步恶化影响，房价下跌，12月份商品住宅销售加权平均价格为每平方米2920元左右，环比下降2%。除个别楼盘采取较大幅度降价外，大多数楼盘房价仍然坚挺。d、住房结构调整力度加大，中小户型商品房供应比例增加市区从2006年开始在规划报建等环节加大住房结构调整力度，2008年新建项目单套住房建筑面积90平方米以下的比例由调控前的24%左右提高到目前的51%；2008年批准预售的别墅建筑面积8万平方米，占商品房供应总量9.3%。e、商品房空置压力加大受全球经济危机影响，消费者对经济预期不乐观，一些原准备换房或投资的购房者普遍持观望态度，而一些需要首次购房的消费者也在观望房价是否会继续下调，导致有效需求萎缩。根据统计，目前市区可供销售的商品房仍有82万平方米、6500套左右。工业园区大部分楼盘销售不理想，总体销售率为58%，尚有9.62万平方米、1458套商品房未销售，特别是公寓式商品房,因工业园区工厂配套建设的宿舍比例较大，很多工厂员工宿舍可以自己解决，使需求急剧下降，投资风险加大。2009年房地产市场展望展望2009年，市区房地产市场将步入调整期，市场需求短期内难以出现较大反弹，商品房销售量预计在4500套左右，房价将小幅下跌。但在国家“促内需、保增长”的利好政策影响下，市区房地产市场发展谨慎乐观。产业政策突出“工业立市”发展战略，扩大内需，调整农业经济结构、整顿和规范市场经济秩序。进一步扩大房地产开发、交易市场。全面推进依法治税，加强税收征管，深化税收征管改革，建立以信息化加管理专业化为主的现代征管模式和机制。城市规划与发展目标河源在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到年全市城镇化水平达到。根据河源市总体规划，确定城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。努力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。城市社会经济发展状况2008年，源城区生产总值43.8亿元，比上年增长11.8%。三大产业结构由2007年的4.954.141 调整为4.657.537.9。工业稳步推进，全社会工业总产值70.8亿元，工业增加值26.9亿元，比上年分别增长12.7%和17.5%；新增规模以上工业企业10家，规模以上工业增加值24.7亿元，比上年增长18.6%。财税收入逆势飘红，取得了财政总量、增幅和综合增长率全市县区第一的历史性突破，地方一般预算收入2.45亿元，比上年增长21.5%；财政质量明显提高，非税收入占地方财政收入比重17.9%，财政综合增长率达22.3%；税收总收入4.1亿元，比上年增长23.9%，其中国税收入1.79亿元，地税收入2.26亿元，比上年分别增长26.1%和22.3 %。投资消费出口持续增长，全社会固定资产投资27亿元，比上年增长3.3%；实际利用外商直接投资4427万美元，进出口总额2.93亿美元，比上年分别增长0.6%和1.1 %。社会消费品零售总额29.5亿元，比上年增长18 %；全年接待游客172.6万人次，旅游总收入7.6亿元，比上年分别增长20.9%和20%。单位生产总值能耗下降2.5%。（二）区域因素1、区域概况 源城区地处河源市的南大门，是全市的政治、经济、文化中心。全区人口约31万人，全区面积为364.8平方公里。近年来源城区积极招商引资，加大建设工业开发区的力度，使当地经济持续稳定发展。2、交通条件源城区公共交通较完善，公交车路线遍及主要街道。河源距深圳、广州均为100公里，惠河高速公路开通后，源城已纳入珠三角“两小时经济生活圈”。随着河龙、河梅高速公路的开通以及粤赣高速公路的全线通车，再加上京九、广梅汕两条铁路“双龙”过境，使源城一跃成为粤东北重要的交通枢纽，成为南接珠三角、北连内陆地的“桥头堡”，成为珠三角产业的延伸区。3、基础设施条件供水状况:城市给水网络以环状为主，支网为辅，供水保证率100%。供电状况:河源市市区内拥有广东省最大装机容量的新丰江水电站，供电保证率在99%以上。电讯状况: 河源市区通讯业发达，市话及移动电话普及率高，通讯通畅无阻。排水状况:区域排水为雨污分流方式，排污管分区辅设，自成系统，呈辐射状分布，排水通畅。医院、卫生设施状况:市区内配备有医院、卫生院，卫生设施完善。文化、体育设施条件:市区拥有学校40余所及体育馆一座，文化设施较完善。4、环境条件河源市旅游城市初具规模。新丰江与东江在市区交汇，碧水绕城，花团锦簇，空气清新，污染度低，是全国13个大气环境质量达到国家一类标准的城市之一，也是广东省环境保护教育基地，被誉为珠江三角洲和香港的“后花园”。市内旅游资源丰富，景区景点遍布城乡。这些景区景点，以及筹建中的高尔夫球场和恐龙世界公园等，这些景区景点，都是以“青山绿湖碧水城”创建中国优秀旅游城市的具体内涵。投资开发优势明显。河源市是东南沿海进入内陆的必经之地，属于港澳和广东珠三角经济发达地区与次发达地区的结合部，成为不可多得的同时享受国家、省对山区和沿海开放区优惠政策的特殊地区。5、产业集聚状况源城区十年来，充分利用优越的地理条件，发挥享受沿海开方区政策的优势，广泛开展外引内联活动，采取合资、独资、合作等形式、积极引进国内外资金、技术、设备和管理经验，大力发展“三资”企业和“三来一补”企业，打破了原来以农业生产为主的经济格局，逐步建立起以外向型经济为主的多元发展的经济体系。如今，高速发展中的河源市已初步形成六大龙头工业园：以汽车组装及配套为主的银龙汽车工业园、以模具行业世界五强之一香港龙记集团为龙头的模具工业园、以日用小家电产品为主的美平工业园、韩国IT工业园、精密电子和陶瓷工业园。6、规则限制 待估宗地所在区域土地利用性质为工业用地，以工业用地为主，从有关部门调查得知该区域规划限制条件为：容积率：2.0，建筑密度：30%，绿化率：30%。（三）个别因素委估宗地位于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边，土地面积为6591.500平方米，评估设定用途为工业，宗地一面临路，宗地形状规则，地质条件一般，地势坡度平坦，城市规划对委估宗地所在的区域有一定限制，宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地已有建（构）筑物。第三部分 土地估价一、估价原则1、最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式其所能为权利人所带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。本次评估设定委估宗地获得最有效利用。2、替代原则根据市场运行规律，在同一种商品市场中，商品和提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品和服务同时存在时，商品和服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。3、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来给权利人带来的利润总和，即收益价格。4、协调原则土地总是地处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。5、多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据委估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。二、估价方法与估价过程根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。根据估价人员现场查勘和当地市场分析，本次估价采用基准地价修正法进行评估。基准地价修正法1.计算基准地价（1）.基准地价内涵本次估价采用的基准地价是依据广东省物价局、广东省国土资源厅2003年6月13日（粤价2003193号）“关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知”。本次制定的基准地价是城市不同级别、“五通一平”土地开发程度下，平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。用途按商业、商业服务业、工业区分，各用途土地使用年限为法定最高年限。基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价基准地价K1K2K3（1K）式中： K1期日修正系数 K2土地使用年限修正系数 K3容积率修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（2）.确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于河源市源城区新塘工业区北环路东面、万绿大道东北边，根据土地级别图，为二级工业用地。该区域工业用途50年期的基准地价(级别价)为275元/平方米（3）.确定期日修正系数（K1）根据中国统计局公布的数据显示，上年的物价指数为100，2004至2009年2月的物价指数分别为103.9、101.8、101.5、104.8、105.9、102.7期日修正系数为103.9%*101.8%*101.5%*104.8%*105.9%*102.7%=1.22。4.确定土地使用权年期修正系数（K2）由于基准地价为50年土地使用权价格，此次评估待估宗地剩余土地使用年期为48年，进行年期修正，即土地使用年限修正系数公式：k=11/（1r）n/11/（1r）m11/（10.06）48/11/（10.06）500.9929公式中：k-使用年限修正系数r-土地还原率，本次报告取6%m -基准地价设定土地使用年限n -待估宗地设定使用年限5.确定容积率修正系数K3工业用地容积率修正表容积率0.511.522.5容积率修正系数0.50.60.811.18容积率33.54容积率修正系数1.351.461.6注：当宗地容积率在0.5-3之间时，容积率修正系数需根据上述有关数据内插计算得到设宗地容积率为2，则容积率修正系数为1。6.确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（K）根据住宅用地地价影响因素说明表及修正系数表（见后表），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。(1).基准地价中修正系数说明表二级工业用地地价影响因素指标说明表影响因素影响因子优较优一