（产业经济学专业论文）房地产价格影响因素研究.pdf

i _ ， 房地产价格影响因素研究 具体说来，人们的收入越高，房地产价格就越高。而投资额与竣工面积的增加会 使得房地产价格下降。 第5 部分是抑制房地产价格过高的措施与建议。针对我国当前的房地产现 状，结合制约我国房地产发展的一些因素，结合论文定量分析的结果，对我国房地 产业的发展提出一些建议和对策。 关键词：房地产价格成本因素供需因素 i i - 北京丁商大学硕士学位论文 a b s t r a c t d u r i n gt h ep a s ts e v e r a ly e a r s ，c h i n e s er e a l e s t a t ei n d u s t r yh a sb e e n d e v e l o p e dr a p i d l yy e a rb yy e a r , h o w e v e r , a s e r i e so fp r o b l e m sh a v eb e e n o c c u r r e ds i m u l t a n e o u s l y t h i sr e p o r tw i l lc o n c e n t r a t eo nt h ec o m m e r c i a l h o u s ep r i c e ，w h i c hi so n eo fm o s ti m p o r t a n tp r o b l e mw e a r ef a c i n gr i g h t n o w ： t h ep a p e rf i r s ti n t r o d u c e sc h a n g e si nt h er e a le s t a t et h e o r ya n dt h e n o u t l i n e ds o m eo ft h er e a le s t a t ep r i c e so fb a s i ck n o w l e d g e ，n o t ef r o mt h e r e a le s t a t ep r i c ef a c t o r s ，a n dt h e s ef a c t o r sa r ed e s c r i b e db r i e f l y a n dt h e n ic h o o s eb e i ji n ga st h eo b je c to fs t u d yt o d ot h ep r o p e r t yp r i c e q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s i e s t a b l i s hm u l t i p l er e g r e s s i o ne q u a t i o n so ft h e p r i c e ，t h ep o p u l m i o n ，t h e a m o u n to fi n v e s t m e n t ，i n c o m el e v e l sa n d c o m p l e t i o na r e a t h er e s u l t sd e m o n s t r a t e dt h a t ： ( 1 ) f o rt h es t a t eo fr e a l e s t a t ep r i c e sp o p u l a t i o ni sas i g n i f i c a n t f a c t o r i ts h o w st h eg r o w t ho ft h er e s i d e n tp o p u l a t i o ni n c r e a s ei s a s i g n i f i c a n tr e a s o no f t h ep r i c eo fr e a le s t a t e ( 2 ) t h ea v e r a g ei n c o m e ，t h ea m o u n to f i n v e s t m e n ta n dc o m p l e t i o n o fa na r e af o rr e a le s t a t ep r i c e sa r es i g n i f i c a n t s ot h eh i g h e rt h e i n c o m e ，t h eh i g h e rt h ep r i c eo f r e a le s t a t ei s a n dt h ei n c r e a s e s o ft h ei n v e s t m e n ta n dc o m p l e t i o na r e aw o u l dr e s u l ti nr e a le s t a t e p r i c e s f a l l i n g 1 l i - 一一一一 北京t 商大学硕士学位论文 目录 摘要 a b s t r a c t 一 目录 第1 章绪论 1 1 研究背景 1 2 国内外研究状况综述 1 2 1 国外研究现状 i 。i 1 0 r 1 2 2 国内研究现状 1 3 研究意义! ； 61 4 研究方法及框架 1 5 论文的主要内容与结构安排。 第2 章房地产价格理论 2 1 房地产价格的概念 2 2 房地产价格构成 房地产价格一般特征 2 3 1 房地产价格的特殊性 2 3 2 房地产价格变化的规律 2 3 3 房地产价格的形成主体与要求 2 4 土地价值理论 2 4 1 土地无价值论 2 4 2 土地收益论 。1 6 2 4 3 土地商品价值论 2 4 4 土地效用价值论 2 4 5 土地使用价值论 2 4 6 土地价值二元论 2 5 房地产价格决定理论 1 8 2 6 房地产市场供求价格机制论 2 6 1 房地产需求 2 6 2 房地产供给 1 8 1 9 2 6 3 房地产的均衡价格 第3 章房地产价格主要影响因素分析一 3 1 房地产价格影响因素 3 1 1 经济因素 3 1 2 物理因素 3 1 - 3 行政因素 3 1 4 环境因素 3 1 5 人口因素 3 1 6 社会因素 3 0 3 0 3 1 7 ，心理因素。 3 1 8 国际因素 3 1 9 房地产价格影响因素的特点 3 2 灰色关联度分析 v 3 2 3 3 3 4 房地产价格影响因素研究 3 2 1 灰色关联度分析方法介绍3 5 3 2 2 关联度分析3 6 3 2 3 结果分析3 8 3 3 房地产成本因素3 9 3 3 1 土地取得成本：= 3 9 3 3 2 开发成本以及相关税费4 1 第4 章房地产价格影响因素的实证分析4 4 4 1 模型的假定4 4 4 2 房地产价格的数理模型。4 5 4 3 模型的数据分析4 6 4 4 方程结果的解释及误差分析。4 8 4 4 1 方程结果的解释4 8 4 4 2 模型的误差分析5 0 第5 章房地产市场发展建议5 1 5 1 制约我国房地产业发展的因素5 l 5 2 房地产业发展建议5 2 5 2 1 政府间接化调控房价5 2 5 2 2 鼓励竞争，建立一个良好的竞争环境5 4 参考文献：5 6 注释：5 8 v i 北京t 商大学硕士学位论文 1 1 研究背景 第1 章绪论 近年来，我国房地产业发展迅速，已经成为支撑我国经济增长的引擎和支 柱产业。世界经济发展的历史表明，工业化、现代化以及随之而来的城市化， 都需要大量的土地及房屋与之相匹配，从而成为推动房地产业不断发展的动力； 同时房地产业的发展，也在很大程度上直接或间接影响着工业化、现代化和城 市化的进程。房地产对于人们的日常生活有着极为重要的作用。房屋是人们日 常生活不可缺少的要素之一，与人们的日常生活息息相关，因此房地产价格越 来越成为人们最为关注的热点问题之一。 房地产业是整个商品经济体系中的要素经济，是任何社会活动，特别是城 市经济活动所必需的物质条件。因此，它的健康发展，是整个国民经济不断发 展的基础。此外，房地产业因为具有供应链错综复杂的特点，不仅直接关联了 建筑、材料、金融等众多行业，而且间接关联了钢铁、化工、塑料、机电等基 础工业和制造业的发展，带动了家用电器、家具等民用工业和旅游、园林、商 业、服务等第三产业的兴起和繁荣。目前，随着城市化、工业化进程的加快、 住房制度改革的推进，在我国房地产业已经超过汽车、钢铁，成为拉动国民经 济快速增长的最多的产业。 在看到成绩的同时，我们不能忽视问题的存在。当前我国房地产市场发展还 不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，一些地区房地 产市场存在的问题还相当严重，主要表现在： ( 1 ) 房地产供需矛盾出现两极化发展态势。 近段时间我国房地产宏观调控政策相继出台和实施，对一线和二线城市 产生的效果并不完全相同：对一线城市的影响较大，房地产供应开始吃紧；对二 线城市的影响较小，投资热浪不减。我国房地产指数系统办公室2 0 0 6 年首次以 一、二线城市的分类方式归纳了全国5 6 个主要城市的房地产走势。数据显示： 2 0 0 6 年前1 0 个月上海、北京、深圳等一线城市商品房供给明显下降，而天津、 房地产价格影响因素研究 重庆、杭州等二线城市房地产新开工面积却持续上升。就供给而言：线城市 紧缩，二线城市升温。根据中房指数研究院统计：2 0 0 6 年前三季度，北京、上 海、深圳的商品房新开工面积同比下降，其中上海降6 、深圳降5 l ，一线 城市中仅广州上升。房地产竣工面积北京、上海、深圳分别同比下降3 9 、8 、 1 9 。相比之下二线城市新开工面积却在上涨。除武汉等少部分城市有所下降 外，大多数二线城市的房地产开发仍持续升温，前三季度天津上升1 5 ，重庆 上升4 0 ，成都则上升9 4 ，这是一线城市开发成本过高、投资转入二线城市 造成的后果。就价格而言：一线城市开始回调，二线城市稳步升值。除北京、 深圳等个别一线城市房价仍上涨外，上海、广州和南京等大多数城市同上年同 期相比房价都有所回调。相比之下，二线城市的房价没有受到太大影响，主要 原因是这些城市之前的房价较低，存在升值空间。 ( 2 ) 部分地区房地产结构性矛盾突出。 一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协 调，部分房地产开发企业盲目上大户型、高档项目，超过一般家庭的承受能力， 销售不容乐观。一些地区中低价位商品住房供不应求，对经济适用住房建设支持 力度不够、对建设标准和购买对象没有严格的把关。 ( 3 ) 宏观调控加速了市场的新走向。 国家的宏观调控政策使不同人群有了不同的反映。自己买房居住者观望的 心情更加强烈。随着国家对房地产业调控力度的不断加大，这一部分人对房价 下降的愿望更加强烈。“早买不如晚买、晚买不如不买”的想法开始出现，持币 观望现象日益严重。买房投资者逐步退出房地产领域，资金转投实业和资本市 场。中介机构的发展遇到瓶颈，房产交易成本上升和购房后5 年内的转让限制， 使得中介机构的业务量大大减少，很多小中介商难以为继，纷纷减少店面。银 行之间的房贷创新大战一触即发。随着严格控制房贷、贷款加息和坏账增加， 银行成为最矛盾一方，一方面不愿失去优质的大客户，另一方面又怕开发商由 赢转亏，所以各商业银行都加大政策研究力度，不断推出新的房贷品种。房地 产开发商资金紧缺，不得不采取自救措施。资金链的异样和断裂己成为必须解 决的头等大事，出让股权，转手土地和寻求合作的自救方式已经成为房地产开 2 一一一一一 一_ 北京t 商人学硕：i ：学位论文 发商的共识。时间证明，在消费者和开发商的这场博弈中，消费者逐渐处于优 势的地位。 ( 4 ) 房地产市场运行、监管和调控体系不完善。 当前我国房地产开发企业数量众多，但经济实力和市场竞争力参差不齐。房 地产开发和交易行为不够规范，各种虚假广告、合同诈骗以及中介服务、物业管 理中的违法违规行为还没有得到有效控制。政府对房地产市场的调控和监督有 待进一步加强。必须加紧制定行而有效的政策并严格执行。 ( 5 ) 部分项目陷入搁置危机。 北京市房地局表示：近期有3 0 0 多个房地产开发项目遭遇财务和原始资料 清查，令京城房地产业风声鹤唳。房地产宏观调控各项政策的出台，打乱了一 些开发商原有计划，遭遇资金链断裂危机的开发商，又遭遇到规划难以通过， 延期开工甚至搁置项目的危机。北京亚奥商圈标志性中心的大型房地产项目已 经陷入停工状态。新规则的出台，使得上海和深圳等一线城市也有部分项目在 规划报批阶段陷入搁置或推迟审批。开发商不得不开始想方设法解决这种因规 划审批受阻而造成的企业损失问题。 ( 6 ) 楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡。 主要表现在供需价格差异：低价位房的供应量不足，中高价位房的供应量过 量。市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构有矛盾。与商品房空置量日益 增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我 国房地产业存在着严重的供求错位矛盾。 因此，在目前这种背景下，对房地产业的发展研究就有着非常重要的现实 意义和理论意义。本文正是在这种背景下写成的。相信本文的研究结论会对我 国房地产业的发展有一定的意义。 3 虏地产价格影响因素研究 1 2 国内外研究状况综述 1 2 1 国外研究现状 欧美国家的房地产业较早地走上了市场化、商品化的道路，因此在房地产价 格分析的理论和实践方面的研究比较早，他们把效用论、均衡论应用于房地产业 的理论与实践，出现了一批关于房地产价格的学术著作。如【美】伊利尔沙里宁 著城市的发展衰败与未来，【美】盖伦格里尔等著房地产投资决策分析， 迪帕斯奎尔等著城市经济学与房地产市场等。其中，迪帕斯奎尔教授和惠顿 教授合著的城市经济学与房地产市场以城市经济学理论研究为基础，研究房 地产市场的运行规律，为人们进行房地产市场价格分析提供分析方法，帮助人们 理解影响房地产市场供给以及需求的经济因素并进行有效的决策，现己成为包 括哈佛等美国著名高校在内的房地产等相关专业的经典教材，在房地产研究领 域具有很高的学术地位。欧美学者也较早开始了利用计量方法进行房地产价格 研究的尝试，用数学模型来预测未来经济走势。1 9 8 1 年克莱因【美】撰写了作为 决策指导的计量经济模型一书，该书全面阐述了计量经济模型在进行经济预测 和帮助决策等方面所发挥的积极作用。在这些理论的影响下，欧美国家的房地产 市场研究更多地使用经济计量模型，用数据和模型来分析房地产市场发展的内 在规律。实践证明这种研究更有说服力，更能反映房地产市场的现状和未来。 1 2 2 国内研究现状 我国住房制度改革从1 9 7 9 年开始，但严格意义上的中国的房地产市场是 1 9 9 2 年之后开始发展的，但由于传统观念的阻挠和条件的限制，1 9 9 8 年以前实质 仍在实行福利分房制度，以集团消费和卖方市场为主。政府和企业都不注重分析 市场发展趋势和需求，房地产理论界一直停留在我国住房制度改革的目标模式 的讨论上，因此住房市场需求分析的理论研究开展的也比较晚。 姚先国和黄炜华进行了“地价与房价的关系 研究，他们认为地价与房价 有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其 他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升 才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支 4 北京- t 商大学硕士学位论文 付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。 尚梅对“宏观经济因素对建筑产品价格的影响”进行了分析，认为如果建 筑产品价格的时间序列与某宏观经济变量的时间序列密切相关，且这些经济变 量的变化周期超前于建筑产品价格的变化周期，那么这些宏观经济变量就可能 成为建筑产品价格变化的晴雨表。所列举的对建筑产品价格水平具有影响的宏 观经济变量有：建筑业投资、失业率、工业品产出、人均国民收入、银行贷款利 率等等。 陈多长和踪家峰对“房地产税收与房地产资产价格”研究后认为，对房地 产未来价格的预期会影响现期价格，如果预期未来其上升，则现期房价会马上 上升；若存在房地产转让投机，再加上不确定性和税收等因素影响，资产性价格 将会发生振荡。税收对房地产资产价格的影响是双重的：它既改变投机者的价 格预期( 影响预期资本性增值) ，也改变房地产资产的收益流量( 影响资产的净现 值) 。 姚大全对“土地储备对房地产的影响”进行了研究，土地储备对房价的短 期影响是从两方面产生的，一是土地供应价格对开发成本的影响，二是土地供 应机制对房屋开发总量的影响。 张大亮和周丽梅在顾客需求的变化对房地产价格的影响中，认为随着 购买主体、购买动机、功能需求及价值观念的变化，影响了顾客需求的变化。 顾客需求的变化影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化。房地产价值的 实现程度与顾客对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关。 1 3 研究意义 在目前我国房地产业发展的现状下，本文的研究结果具有重要的理论和现 实意义。 1 本文的结果对国家制定宏观经济政策、从而引导房地产业的健康发展、 解决老百姓最基本的住房问题、促进经济协调发展具有重要的参考价值；同时， 5 房地产价格影l 响因素研究 本文的结果对于引导房地产开发走向理性发展、良性丌发，避免盲目投资、资 源浪费等方面，具有重要的指导意义。当然，对于普通的房地产投资者或房地 产消费者，本文的结果也可以作为对未来房价走势进行判断的一个参考，帮助 人们判断何时是买房的最佳时机。 2 对房地产价格影响因素的分析，不仅具有重要的理论意义，更具有实践意 义。具体来说，本项研究在实践上有以下几方面的作用； ( 1 ) 为政府制定政策、加强房地产的宏观调控起指导作用。 抑制房价过快上涨是当前我国政府进行房地产调控的核心任务。解决好房 价上涨问题，不仅是宏观经济问题，而且是重大的政治和社会问题。这需要从改善 制度供给、坚决执行已有调控政策等多方面努力。 ( 2 ) 研究房地产价格因素有利于中国房地产市场持续、稳定、健康的发展。 保持房地产市场供求的基本均衡发展、避免市场的大起大落是我国政府的 目标，也是保证房地产市场稳定健康发展的前提。通过对房地产价格影响因素的 研究，可以探求稳定市场价格的因素，有利于我国房地产市场的可持续发展。 ( 3 ) 可以为房地产供求双方提供分析工具。 通过对房地产价格影响因素的分析，可以帮助市场交易主体了解房地产价 格的基本知识、发展趋势以及判断当前价格是否合理，可以帮助人们正确进行投 资和决策。 1 4 研究方法及框架 论文将理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基础，实证分析为重点，定 性分析和定量分析相结合，定量分析为主，定性分析为辅。涉及的主要理论有房地 产价格理论、土地价值理论、房地产供给、房地产需求及房地产价格构成的理 论。方法主要包括模型方法和计算方法，是研究的工具和手段。 论文以房地产价格影响因素为核心展开研究，主要技术线路参见下图： 6 l 房地产挤格理论 i 实证分析 1 5 论文的主要内容与结构安排 论文研究了房地产价格影响因素，并对房地产价格影响因素作了定量分析， 在此基础上提出了一些调控房地产价格的策略。论文共分为五章： 第1 章绪论。论述了论文研究的背景、研究的目的及意义，对国际国内研究 现状进行了综述。介绍了论文研究的主要方法和技术线路、论文的主要内容和 结构。 第2 章房地产价格变化理论研究。对房地产价格的概念、构成、特征以及 变化规律等进行了阐述，并介绍了土地价值理论、房地产价格决定理论等和房 地产价格息息相关的理论内容，对文章的三、四章内容奠定了理论基础。从房 地产的供给与需求方面分析了一些因素对房地产价格的影响过程。 第3 章房地产价格影响因素的定性分析及定量分析。整体说明各种对房地 产价格有影响的因素及它们是如何影响价格的。 第4 章房地产价格影响因素的实证分析。建立了房地产价格影响因素的理 论模型与实际模型。并且选择北京市作为研究的对象进行定量分析。 7 ， 第5 章抑制房地产价格过高的措施与建议。针对我国当前的房地产现状，结 合制约我国房地产发展的一些因素，结合论文定量分析的结果，提出一些建议和 对策。 8 北京工商人学硕： 二学位论文 第2 章房地产价格理论 2 1 房地产价格的概念 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使 用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地 产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的 货币表现。 关于房地产价格的形成的概念表述不尽相同，按照劳动价值论的观点可表 述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价 值与土地所有权价格综合的货币表现。按西方效用价格理论，房地产价格可表 述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用 而产生的对房地产经济价值的货币表现。这两种理论都描述了房产所有权和使 用权在经济上的实现，成本因素和供求因素共同影响房地产的价格走向。 2 2 房地产价格构成 房地产价格一般包括土地价格或使用费、前期开发费、建筑安装费、开发 管理费以及房地产开发企业的利润和税金。具体如表2 1 ： 9 ， 表2 1 房地产价格构成 1 0 北京工商大学顾l ：学位论文 房地产价格构成要素解释 ( 1 ) 土地价格或使用费 土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产价格中占很大的比重。由于 房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度 的不同存在很大的差异。即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因 为房地产所处区位的不同而存在明显差异。 ( 2 ) 前期开发工程费 前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证 费，在我国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、 施工用电、旌工用水的配置和平整施工场地。 ( 3 ) 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。 它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。 ( 4 ) 开发管理费 开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。 ( 5 ) 房地产开发企业的利润和税金 由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企 业的经营管理水平。 2 3 房地产价格一般特征 2 3 1 房地产价格的特殊性 房地产作为整体，其价格与其他的般商品价格相比，既有相同之处，又 有不同之处。相同之处在于：都是价格，都用货币的形式来表示；都有价格波 动，都按质论价，质优则价高，质劣则价低。但是，同其他商品相比较，房地 虏地产价格影响因素研究 产价格又具有其本身的特殊性。 ( 1 ) 房地产价格实体构成具有二元性 房地产价格在其内涵上具有双重实体价格的性质，其中j 部分来源于土地 开发和房屋建筑安装活动所形成的价值，另一部分则来源于资本化了的地租。 土地作为一种自然之物，不是人类劳动创造的，本质上没有生产成本。土地价 格反映的主要是作为土地资源和资产的价值，其产生的直接原因是由于土地的 所有或使用具有垄断性。而土地开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现， 但这部分开发性价格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益。至于房屋价 格则与一般商品价格相同，是在房屋建造过程中耗费的活劳动及物化劳动所创 造价值的货币表现。这种二元性是房地产价格最重要的特征，以下许多特征都 是由此派生的。 ( 2 ) 房地产价格是关于房地产权属利益的价格 由于房地产的自然地理位置有不可移动性，交易过程中所转移的并非房地 产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权及其他权属利益，所以房地 产价格实质上是这些无形的权属利益的价格。由于每种权属利益都能形成价格， 同一宗房地产，转移的权属利益不同，就有相应不同的价格。例如，所有权、 使用权、抵押权、租赁权、典权等等，都有相应不同的价格。 ( 3 ) 房地产价格一般表示为交换、使用和收益的代价 房地产价格主要表示为交换代价的价格，同时也可以表示为使用和收益代 价的租金。房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求取价格， 只要能把握纯收益和还原利率，即可根据收益还原法求得。相反，若要求租金 时，只要能把握价格和期望利率，就能求得纯租金。因此，在同一房地产市场 上，房地产的价格与租金之间是能相互比较的。 ( 4 ) 房地产价格具有单件性 任何两个房地产品总会有所不同，如地理位置、建造成本、规格和质量等， 所以其价格也难以规范统一。因此，一般房地产只能依据某些原则和标准，进 行个别估价，而很难象一般产品那样形成统一的规范的市场价格。即使本身没 1 2 北京t 商人学硕士学位论文 有多大区别的两个房地产产品，由于其周围环境不同也会带来价格的很大差别。 而且环境总是不断变化的，所以房地产产品必须逐一定价。其他一般商品可以 开展样品交易、品名交易，同类同质的产品均可按某一确定的价格进行交换。 而房地产产品由于具有不可移动性和个别性等的特性。不能将其搬到一处作比 较。要认识一宗房地产到底如何，只有亲自到所在地观察，所以其价格只能随 着交易的需要而个别形成。 ( 5 ) 房地产价格具有较强的计划性 土地是国家的重要资产，房屋直接影响国计民生。两者在整个社会经济中 具有特殊的重要性。因此，政府必然要对房地产价格实行有效的管理和调控， 而市场对其价格的自由调节作用则被限制在一定程度之内。例如：政府对土地 使用权价格的控制，对经济适用房的政策性限价等，都集中表明房地产价格在 一定程度上受到国家政策法规的制约。这一点，即使在西方国家也是如此。由 于房地产在整个社会经济生活中的重要地位，从而使得各国政府必须从国家以 及全社会的角度对其价格加以干预。 ( 6 ) 房地产价格具有明显的区域性 房地产价格受房地产所处地理位置的影响很大。南方和北方、沿海和内地、 城市和乡村、大城市和小城市、市区和郊区因土地条件、环境气候、基础设施 以及经济发展水平等方面不同，房地产价格在市场上表现为同质同量而不同价 的区域性特征。即使在同一城市内，建筑结构、标准、形式、年代、用料、装 修设备、使用性质完全相同的房屋只是由于建筑地段与环境条件的不同，房屋 的价格往往也有很大差别，地处市区繁华地段的房屋价格要比偏僻地段的房屋 价格高出很多。这种差价实质是种超额利润，属于级差地租收益。其大部分 应归土地所有者即国家收回，而不应全部归房地产产权人所有。 ( 7 ) 房地产价格具有多样性 由于房地产具有使用期限长、用途广泛、价值量大等特征，决定了其价值 实现形式的多样化。用于市民居住的房地产，其价值可以随着房屋出售一次性 实现，也可以通过租赁形式经过多年逐步实现。用于企业生产和经营的房地产， 1 3 房地产价格影响冈素研究 均属于固定资产，其价值需通过折旧的形式摊入产品成本，并随着该企业产品 价值的实现而逐年加以实现。房地产价值实现形式的多样性和灵活性，就决定 了房地产价格的多样性。 ( 8 ) 房地产价格具有趋升性 这是指同类房地产商品所内含的社会实际购买力在长期时间序列上，呈现 递增趋势的一种市场经济现象。在社会物价指数一定时，房地产升值等同于房 地产市场价格的上涨。导致城市房地产升值的主要原因有以下几点：首先，土地 具有稀缺性、不可替代性、不能再生性等特点，其供给弹性很小：与此同时，由 于社会经济发展和人口不断增加，对土地的需求总是持续增加的，因而土地价 格呈现不断上升的趋势。其次，随着城市经济的发展，房地产的环境改良投资 不断追加积累，环境质量日益提高，从而造成房地产的相应升值。再次，由于 城市经济发展无限性和土地开展供给有限性的矛盾客观存在，建筑地块的容积 率会不断上升。而在房屋价格水平一定的条件下，容积率指标值越高，土地的 价格也越高，两者成正比关系。此外，由于房地产使用性质的趋利性改变，即 通过改变房地产原有的使用性质来增加收益，也会导致房地产价格提高。 2 3 2 房地产价格变化的规律 房地产价格的变化规律，主要体现在： ( 1 ) 房地产价格波动由循环波动和趋势波动共同构成 从统计学角度上看，因影响因素的不同作用，任何经济现象的总波动可以 分解为长期趋势、季节波动、循环波动和不规则波动四类。同样，房价波动也 可以认为由这四类分量构成，即： 房价波动= f ( 长期趋势、季节波动、循环波动和不规则波动) 考虑到房地产产品的建设周期较长，因此房价波动受季节的影响较小：另 外，由于不规则波动是因各种意外事件影响而产生的随机波动，难以计算和预 测，也难以消除或抗拒其影响。因此，房地产价格的波动可以理解为仅由长期 趋势和循环波动两类分量构成，即： 1 4 北京工商大学硕r j ：学位论文 房价波动= f ( 长期趋势、循环波动) 由于受人口增加、社会经济不断发展、土地资源和资金约束等因素的影响， 房地产价格呈现波浪式上升的长期趋势波动。在房价总波动中扣除方向明确的 长期趋势后，房价的起伏变化就表现为波动间隔、飞度及影响并不完全相同， 但波动模式基本相似，即以上涨与下跌交替运行方式构成的循环往复、起伏波 动。这样，趋势波动和循环波动两种波动形态的叠加，构成了房地产市场上最 终的房价波动形态。 ( 2 ) 土地价格波动比房屋价格波动有更强烈的波动性 房地产价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，具有二元性特征。其中， 新增房产的价格由相关的建造或生产成本决定，原有房产价格取决于房屋建筑 物的重置成本。与房产不同，土地作为一种自然产物，与人类劳动创造无关， 并且也不能通过任何的生产过程增加供给，因此土地的价格不是由生产成本决 定，而是根据预期未来收入的现值决定，而宏观经济状况、人口总量与结构、 租金水平甚至人们的对经济的信心和态度都会对预期产生影响，所以，地产价 格相对房产价格具有更强的波动性。1 9 8 0 1 9 9 2 年，英国的房地产用地价格在 1 9 8 5 1 9 8 7 年短短三年内上升到原来的3 倍，而随后发生的房地产危机使土地 价格在两年多的时间里下跌了6 0 。同一时期英国房屋价格波动要平稳得多， 价格水平最高的1 9 8 8 年与1 9 8 5 年相比，价格只上升了5 0 ，而衰退的过程中 价格也只下降了2 0 左右。 ( 3 ) 房地产价格波动具有明显的区域性特征，在经济发达地区波动更为剧烈 与一般商品价格的形成机制不同，房地产产品的位置固定性和产品异质性 等特点决定了房地产价格并非主要取决于成本和效用，而在很大程度上由级差 地租决定。在不同城市甚至是同一城市内，不同的地段、基础设施和周边环境 等造成的级差地租导致房地产价格具有同质同量但不同价的区域性特征，并且 这一特征也相应地体现在房地产价格的变动上。 另外，房地产价格的运行趋势与区域经济之间具有密切的关系。一般来说， 地区与城市的经济发展水平是房地产价格上涨的基础，经济增长和城市化进程 1 5 虏地产价格影响因素研究 加快会导致房地产价格逐渐上升，同时，因经济发展形势良好而产生的居民对 未来经济的良好预期也是房地产价格上涨的推动力量。因此，房地产价格的运 行趋势与区域经济之间的关系可以表述为：经济繁荣一购买力提高一住房消费增 加一房价上涨一经营成本增n - 收益减少一投资转移一经济衰退一购买力递减一房价 下跌。由此不难看出，在经济发达的大城市，房地产价格波动性会更强。 ( 4 ) 房地产价格波动具有传递效应 相对于消费型商品而言，房地产的生命周期较长，具有消费的耐久性加上 土地的稀缺性，房地产也就具有了很强的保值增值性，成为人们理想的投资工 具，并极易产生投机炒作行为，加剧房地产价格的波动。由于房地产市场的信 息严重不对称，市场参与者表现出不同的羊群行为，从而促使房价的波动趋势 向周边城市蔓延并波及其它地区的房地产价格变化。 ( 5 ) 当房地产价格与实际经济联系减弱时，房地产价格偏离其基本价值 从总体上看，经济基本面和房地产价格之间存在着相对稳定的均衡关系。 长期以来，人们习惯于用人口、实际收入、利率与失业率等经济基本面指标来 解释和预测房地产价格的波动，结果发现，宏观经济基本面及其波动确实影响 着房地产价格的波动。但是，一些研究也表明，当房地产价格的变化与实际经 济变量的联系减弱时，仅有这些因素是不足以对房地产价格的波动给予充分解 释的。此时，可以认为房地产价格有偏离其基本价值的倾向。 2 3 3 房地产价格的形成主体与要求 房地产价格的形成是指房地产价格按照什么规律和方式加以确定。房地产 价格形成首先要反映决定房地产价格变动的众多影响因素，其次要反映市场对 房地产价格的影响，第三要反映社会财富的分配状况，第四要反映社会经济条 件及上层建筑的要求，房地产价格的形成还要受历史的、自然的甚至心理的影 响。 房地产价格形成主体包括直接主体即房地产商和需求者，间接主体也叫宏 观调控主体是国家和政府。也就是说，商品生产者、需求者、国家或政府都会 对房地产价格的形成施加影响。房地产商品对每方来说意义都不一样，造成 1 6 北京工商人学硕上学位论文 了他们对房地产价格的具体要求各不相同。房地产商希望房价越高越好，从而 获得尽可能多的利润；房地产需求者希望房价尽量低，以减少自己的花费；而 国家或政府希望房地产价格能反映市场的供求状况，处于一种合理的价位，既 能满足房地产商的适当利润要求，也使广大需求者能够买得起，这样，房地产 市场才能够健康地运行和发展，人民群众的生活水平也能不断提高。 2 4 土地价值理论 房地产价格是房产价格和地产价格的统一，土地价格是房地产价格的基础， 因此，在研究房地产价格之前，首先要研究土地价格的相关理论，即土地价值 相关理论。自从我国土地使用制度改革以来，有关土地价值的理论我国土地经 济理论界争论较多，分歧较大且至今尚未统一，归纳起来，大致包括如下几种 观点。 2 4 1 土地无价值论 土地无价值论可以分为土地资源无价值论和土地整体无价值论两种价值 观。土地资源无价值论者认为，“土地是一种自然资源，不具有价值。”q 1 j 这是因 为“作为自然资源的土地不是劳动凝结的产物。”1 2 土地整体无价值论者认为： ( 1 ) “土地开发总费用中，真正用于加工整治土地、真正能在土地上形成价值量 的，比重很小。城市建筑地段只是在加工平整之后，兴建建筑物之前这个特定 阶段，才凝聚少量的价值。平整土地而凝聚在土地中的价值，确是转移到建筑 物上，并且随着建筑物寿命终结而消失殆尽。 p l ( 2 ) “开发土地的劳动，限于土 地的有限性，不可能由众多的个别劳动者去竞争，难以形成社会必要劳动，因而不 可能形成价值。开发土地的劳动只有个别劳动，而无社会必要劳动，因而社会 必要劳动时间无法确定，价值量无法计量。开发土地的劳动耗费，都远远低于 地价格。显然，用劳动价值去说明土地价格是行不通的。开发土地的劳动 不形成土地价值，只形成土地资本或土地资金。 1 4 1 因而土地是无价值的。 1 7 房地产价格影响因素研究 2 4 2 土地收益论 土地收益论认为，“土地价值就是通过土地转移到土地所有者手中的一部分 、 社会价值总量。讨论土地有无价值，就看土地是否能为其所有者带来经济利益。 影响土地价值的因素有土地垄断、土地制度、土地性状、土地用途。确定土地 价值量的方法，是土地所有者和资本所有者按定的比例分割总剩余价值。这 个比例值的大小是由土地和资本各自的供求关系决定的。”【5 l 。 2 4 3 土地商品价值论 商品价值论认为：“城市土地具有劳动产品和自然资源的二重性。地段或城 市土地这个劳动产品，具有商品属性，必然有价值。地租的价值由凝结在地皮中的 劳动量所决定。土地价值是地租的基础，地租是土地价值的转化形式。”f 6 j 2 4 4 土地效用价值论 效用价值论认为土地价值或经济价值等于实际使用价值、选择价值、存在 价值三者之和。“其中，使用价值为土地在拥有期限内预期回报经过贴现计算的 现值；选择价值为潜在收益的价值；存在价值是人们为保证其存在或不消失而 愿意支付的货币价值。 1 7 l 2 4 5 土地使用价值论 使用价值论认为，“城市土地价值总量，与形成城市土地使用价值的总劳动 量是相适应的 ，【8 i 但“在具体城市、具体地段、具体用途上的土地价值量的 分配，并不按该用途地块所直接包容的社会劳动分配，而是按其使用价值级差 效应原则分配的”。鲫 2 4 6 土地价值二元论 二元论者认为，经过人类开发的土地，“是由土地物质和土地资本两部分组 成”。f 1 0 j 土地购成的二元性决定了土地价值的二元性。以劳动价值为尺度，土 地自然资源量是无价值的或者说它的价值是虚幻的，而土地固定资产的价值则 是真实的，这就是二元的土地价值的基本概括。 1 8 北京工商大学硕士学位论文 二元论者认为，经过人类开发的土地是由土地物质和土地资本二部分组成。 土地构成的二元性决定了土地价值的二元性。土地物质的价值特征大体表现为： ( 1 ) 土地物质具有使用价值，但不具有由劳动创造的价值；( 2 ) 土地物质的经 济收益地租、地价，是以劳动价值为零的物品为基础而索取劳动价值的垄断收益， 称之为“零基垄断收益”；( 3 ) 上述垄断收益是随土地物质的供求状况而变动。 土地资本的价值特征表述为：( 1 ) 土地资本以其中凝结的人类抽象劳动作为价 值实体，其价值量以凝结在其中的平均社会必要劳动量来计量；( 2 ) 其价值具有 持续性、积累性；( 3 ) 其价值量不可能因不断积累而有增无减：( 4 ) 大型土地 固定资产的效益具有扩散性，受其影响而具有不同强度效益的各个地块的土地 的价值，相应地有所不同，其价值的总和即整个土地固定资产的价值；( 5 ) 大型土 地附着物的效益，同样具有扩散性，对土地价值会产生或正或负的影响，但土地附 着物的劳动价值并不扩散到附近的土地上，成为土地资产价值的组成部分。总之， “以劳动价值为尺度，则土地自然资源量是无值的基本概括，这正是土地价值与 普通商品的价值的根本性区别。u i j 也有学者认为，“土地资本价值是通过第二种意义上的社会必要劳动时间来 实现的，从而使社会对土地资本支付过多的东西，于是便产生了土地资本的虚假 的社会价值”。因而，“土地物质的无价值和土地的虚假的社会价值构成了土地 价值的二元性，这是土地价值的真正内涵。”【1 2 l 2 5 房地产价格决定理论 尽管房地产产品与一般商品有所不同，但是归根到底也是一种商品。要研 究房地产价格决定理论，首先要关注商品价格决定理论。 关于商品价格决定的理论主要有四种：供求决定论、价值决定论、效用决 定论、和收益决定论。 供求决定论认为，商品本身并没有一定的价格，商品的价格是由市场上的 供求双方决定的。 劳动价值论认为，决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货 1 9 房地产价格影响冈素研究 币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，即劳动是创造价值的唯一源 泉，商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。 效用决定论认为，商品的价格取决于商品的效用，效用大，价格就高，效 用小，价格就低。效用是商品能够满足人们某种需要或欲望的能力。 收益决定论认为，商品之所以有价值，是因为商品能够在未来给商品拥有 者带来收益。 对于房地产价格的决定，是房地产经济学中最重要也是最为复杂的一个问 题之一，到现在为止也没有一个理论得到全世界学者的普遍接受。马克思主义 政治经济学和西方经济学在这个问题上分歧较大，但是都承认的一个观点，即 供求会影响商品的价格。因此，人们认为，房地产的价格的形成受多种因素的 影响或制约，最终这些因素都是通过影响房地产市场的供求来影响房地产的价 格。 2 6 房地产市场供求价格机制论 房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素都是通 过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。其中，待售的房地产( 包括 新开发的房地产和已有的存量房地产) 形成了市场的供给面，房地产的买者形 成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地 产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给 和需求来实现的。 从这个意义上讲，要想知道某种状况或某个政策和事件将如何影响房地产 的价格，应先考虑它将如何影响房地产的供给和需求。因此认识房地产的供给 和需求及其与房地产价格的关系，对于房地产价格的分析来说十分重要。 2 0 北京工商大学硕上学位论文 2 6 1 房地产需求 2 6 1 1 房地产需求的种类 经典经济学理论认为：需求包括两方面含义，即需求意愿和需求能力。我 们通常所说的需求是指需求意愿，而在本章讨论的“房地产市场供求价格机制 论”中，涉及的房地产需求是指有效需求，即消费者在特定时间、按特定价