（产业经济学专业论文）政府惩罚的可信性对住房开发商诚信的影响研究.pdf

硕士学位论文 摘要 摘要 目前我国住房开发商的诚信经营问题正在引起我国政府和消费 者的普遍关注。一般认为企业在实施欺诈行为时，会面对来自两方面 的惩罚：一方面是一种基于重复购买的自发的惩罚力量，另一方面是 政府发现后的强制性处罚。从博弈的角度来看，住房开发商与购房者 的交易基本上不存在重复性。在这种形式的博弈中，主体的利益选择 很容易导致失信行为。由于住房市场缺乏自发抑制失信行为的重复博 弈机制，因而政府的惩罚作用就显得尤为重要。 文章通过对政府惩罚的可信性分析表明由于“激励悖论”的存在， 政府运用加大惩罚力度的方法在长期来看会加大执法者渎职的概率， 反而使得开发商背离诚信的愿望有增无减。要想在长期内减少住房开 发商失信的概率，仅做到法律完备是不够的，同时应更注重对执法者 的监督和对渎职者的惩罚。 因此，要使开发商做到诚信经营最优的选择必须是增强政府惩罚 的可信性。应该体现在三个方面：一方面是立法，法律保障充分意味 着法律对购房者正当权益的保护力度够大，对侵害购房人利益者有足 够的震慑作用；另一方面是执法，建立有效的法律实旌机制，使得法 律面对违法开发商时不再是“空头威胁”；最后一方面是监督，建立 有效的监督机制，加强对执法者的监督和对渎职者的惩罚，杜绝腐败 和寻租等行为的发生。 关键词住房开发商，诚信缺失，惩罚可信性，博弈 硕士学位论文a b s t r a c t a b s t r a c t t h eg o o df a i t h p r o b l e mo fd e v e l o p e r si nh o u s i n gm a r k e th a s a t t r a c t e do u rg o v e r n m e n ta n dc o n s u m e r s a t t e n t i o n s t h ei m p l e m e n t a t i o n o ff r a u di ng e n e r a l ，w i l lh a v et of a c et w of r o n t s ：o nt h eo n eh a n d ，t h e p e n a l t yi sap u n i s h m e n tf o rr e p e a tp u r c h a s i n gp o w e ro ft h es p o n t a n e o u s ， a n do nt h eo t h e rh a n di ft h eg o v e r n m e n tf o u n dt h a ti tw i l lg i v et h e mt h e m a n d a t o r yp e n a l t i e s t h i sp a p e ro nt h eh o u s i n gm a r k e ts h o w e dh o u s i n gi s b a s i c a l l ya o n e o f fg a m e d u et ot h el a c ko fs p o n t a n e o u sp u n i s h m e n t , t h e r o l eo f g o v e m m e n ti sp a r t i c u l a r l yi m p o r t a n t t h r o u 曲a n a l y s i so ft h ec r e d i b i l i t yo ft h eg o v e r n m e n tp u n i s h m e n t , i t p r o v e st h a tt h eg o v e r n m e n ti n c r e a s e sp e n a l t i e si nt h el o n gr u nw i l l i n c r e a s et h ep r o b a b i l i t yo fd e r e l i c t i o no fd u t yb e c a u s eo ft h e ”i n c e n t i v e p a r a d o x ”，i tc o u l dl e a dd e v e l o p e r st od e v i a t ef r o mt h ed e s i r et oi n c r e a s e e r e d i b i t i 够i nt h el o n gr u nt h eg o v e r n m e n ts h o u l dp a ym o r ea t t e n t i o nt o t h es u p e r v i s i o no fl a we n f o r c e m e n ta n dt h ep e n a l t i e sf o rd e r e l i c t i o no f d u t y t h e r e f o r e i fw ew a n td e v e l o p e r st od ob u s i n e s sh o n e s t y , i ti st h e b e s tc h o i c et oe n h a n c et h e c r e d i b i l i t yo ft h eg o v e r n m e n t s h o u l db e r e f l e c t e di nt h r e e a s p e c t s ：o n e i s l e g i s l a t i o n ，g u a r a n t e e f u l l l e g a l p r o t e c t i o nb yl a w sm e a n st h a tt h ep r o t e c t i o nf o rt h el e g i t i m a t er i g h t sa n d i n t e r e s t so fh o m eb u y e r si sl a r g ee n o u g h ，a n dg i v e st h ed e v e l o p e r sw h o a g a i n s tt h el a w ss u f f i c i e n td e t e r r e n te f f e c t ；t h eo t h e ri se n f o r c e m e n t ， e s t a b l i s ha ne f f e c t i v el a we n f o r c e m e n tm e c h a n i s mt oe n s u r ee f f e c t i v e i m p l e m e n t a t i o no f t h el a w , t h el a w i sn ol o n g e ra n ”e m p t yt h r e a t ”；f i n a l l y s u p e r v i s i o n , e s t a b l i s ha ne f f e c t i v em o n i t o r i n gm e c h a n i s m ，s n e n g t h e nt h e m o n i t o r i n ga n de n f o r c e m e n to ft h ep u n i s h m e n tf o rd e r e l i c t i o no fd u t y , a n dt oe l i m i n a t ec o r r u p t i o na n d r e n t - s e e k i n ga n do t h e ri l l e g a la c t i v i t i e s k e yw o r d sd e v e l o p e ro fh o u s i n g m a r k e t ，b r e a k i n gf a i t h , t h e c r e d i t a b i l i t yo f g o v e r n m e n tp u n i s h m e n t , g a m et h e o r y n 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研 究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注 和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究 成果，也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用 过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文 中作了明确的说明。 作者签名：苎! 塑： 日期：翌!年上月生日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公 布学位论文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段 保存学位论文；学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位 论文。 作者签名：垒1 亟：导师签名：盥日期：丛年旦月兰日 硕士学位论文第一章导论 1 1 选题背景及研究意义 第一章导论 1 1 1 住房开发商诚信问题的提出 诚信缺乏是我国市场经济活动中一个较为普遍的问题，也引起了近几年我国 理论界的热烈讨论，讨论遍及经济学界、法学界、社会学界等各个学科。而住房 开发企业的诚信缺失是这些热点中的难点问题。 2 0 世纪9 0 年代以来，中国的房地产业经历了积极创建、开发热潮和冷静运 作阶段，为国民经济发展做出了重要贡献，取得了巨大成就。但在房地产呈现出 快速发展的趋势，在极大改善人们住房条件的同时，也带来了种种问题。比如目 前我国房地产企业的诚信经营问题正在引起我国政府和消费者的普遍关注。 房地产市场是一个商业欺诈的高发地带，开发商虚假宣传，房地产合同欺诈， 房屋质量低劣、面积缩水、物业不配套等问题，历来是消费者投诉的热点。近几 年，消费者有关商品房的投诉一直居高不下。经分析，其中大部分纠纷是由于房 地产企业经营上的不诚信行为造成的。来自中国消费者协会的统计资料显示，消 费者近年来针对房地产的相关投诉数量急速上升( 详细数据见表1 - 1 ) ，有关商 品房的投诉内容也是方方面面，主要集中在产权证、广告、价格、延期交房、面 积计量误差、房屋质量、物业管理等方面。其中，房屋质量、虚假广告、合同违 约占据投诉前三位。然而商品住房因其标的额大、“地方保护”明显，依靠消费 者自身的力量解决起来非常困难。然而久拖不决，常常会引发几十、上百甚至几 百人的群体投诉。 表1 11 9 9 9 - 2 0 0 5 年全国商品住房( 不舍装修) 投诉情况 钫 项目 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 投诉( 件) 2 0 2 3 5 2 2 1 7 92 5 1 1 64 0 6 8 54 4 6 0 94 5 6 6 74 0 3 2 5 变化幅度( )t9 6t 1 3 2t6 2t9 6t2 41 1 1 7 资料来源：根据中国消费者协会网站上各年全国商品房投诉情况汇总得出 硕士学位论文第一章导论 根据以上统计数据显示，商品房投诉总量在连续六年大幅度上升的情况下， 到了2 0 0 5 年纠纷增长率以及总量都首次有了大幅度回落。虽然在投诉总量上有 所回落，但其中商品房质量方面的投诉与2 0 0 4 年相比仍有所上升。由于标的大、 鉴定难、相关法规不健全等原因，房地产投诉解决起来难度也更大，解决率一直 排在倒数第一位。在2 0 0 6 年上半年中消协未能解决的2 0 7 0 6 件投诉中，房地产 投诉占有相当高的比例。业界普遍认为，提高住房开发商的诚信度，消除诚信危 机的制约，建立规范、合理透明、高效的诚信制度与体系，已成为保持我国房地 产市场持续增长的当务之急。 1 1 2 选题的研究目的与研究意义 2 0 世纪9 0【来，随着我国住房制度改革的不断深入，人们生活水平的 不断提高，房士哇得长足发展，为居民的住宅建设做出巨大贡献，房地产业 已发展成为我匡 至济的重要支柱产业之一。房地产是一种特殊的商品，它的 交易、产权转移一种契约关系，由于其涉及交易金额巨大，使用年限漫长的 特点，消费者列一i 品的诚信要求也就愈高。我们知道，每一个房地产项目从 其开发到投入使用，牵涉到的利益组织如同一个有机“链条”，如政府、开发商、 银行、承建商、中介公司、物业管理企业、消费者等等，这个链条中的每一个组 织或个人的诚实守信构成整个房地产业的诚信。当然，房地产开发企业的诚信和 信用保证成为链条中不可或缺的组成部分。但是由于房地产市场存在监督机制不 健全，少数房地产开发商片面追求短期利益，失信于民，导致住房市场投诉率居 高不下。房地产业的诚信危机问题已成为制约房地产业发展的关键性问题之一。 “诚信”说到底是一个社会问题，诚信对于个人、团体、乃至国家的兴旺发 达都很重要。但是从一个团体、一个行业的角度来说，房地产企业的诚信对居民、 对城市、对社会的影响尤为突出。用通俗的比喻，就好像医院这类行业，是人命 关天的事业，如果丧失了诚信这个基本的职业道德，所产生的后果比其他行业就 更明显、更严重。因为到目前为止，城市中大多数居民买一套住房还是需要倾其 一生储蓄，而没有诚信的企业很可能造出有居住安全隐患、令城市感到羞辱的垃 圾建筑，买房受骗对人们精神和生活打击很大，这也会间接影响到社会的安定， 所以房地产企业诚信作用的敏感度超过了其他行业。 目前商品房投诉量居高不下，它造成的影响能够波及到整个房地产市场，并 对消费者的购房心理产生重要影响。广大消费者要求房地产市场建立诚信体系， 构建公正、诚信购房环境的呼声日趋高涨。在我国目前构建和谐社会进程中，“诚 信”已不可或缺，尤其在商品房买卖的大宗交易中，“诚信”原则更不能少。 2 硕士学位论文 第一章导论 因此，把住房歼发商的诚信或失信作为研究课题，并对其进行系统的研究与 探讨，寻找出尽量避免和减少失信行为的方法，对于整顿房地产业的经济秩序， 改善房地产市场经济环境，都有着很强的理论意义和现实意义。 1 2 文献综述 1 2 1 国外研究综述 在国外，特别是西方市场经济发达国家的经济学家，很早以前就十分重视信 用和诚信与人类经济行为关系的研究，并取得了一系列理论研究成果。遍布世界 各地的伪造假货、欺诈勒索、会计丑闻现象长久以来屡禁不绝，这些都是社会缺 乏信用、诚信或信誉的结果，造成交易成本剧增，社会分工受阻，严重影响经济 发展。为此，许多学者开始探讨市场经济的道德基础问题，认为运行良好的市场 秩序需要某种道德支撑。经济学家大都认为信誉或诚信是市场经济最重要的道德 基础。国外经济学界讨论诚信的理论集中在这样几个方面： 第一，以声誉或信誉为主题进行分析，大量利用了信息经济学和博弈论的方 法。重复博弈文献中的无名氏定理证明，对于相同的个体进行无限次重复博弈， 如果参与人具有足够的耐心，则互利的结果可以作为子博弈精炼均衡出现。 k r e p s 、m il g r o m 、r o b e r t s 和w i l s o n 则通过将不完全信息引入重复博弈，进一 步证明参与人对其他参与人支付函数或战略空间的不完全信息对均衡结果有重 要影响，尽管重复博弈的次数不是无限的，互利结果同样可以作为均衡结果出现 衄。无名氏定理以及“四人帮”声誉模型成为个人实施机制存在的理论基础。以 上的工作构成2 0 世纪8 0 年代声誉理论的主要进展。在产业组织理论中，这一理 论应用得非常广泛。2 0 世纪9 0 年代以来，中世纪欧洲声誉制度的组织形式重新 成为经济学家关注的热点。与以往的研究方法不同，以m j 、n o a h 、w e t h g a s t 、 k e i n 、6 r e i f 、k a n d o n 等为代表的经济学家吸收了现代博弈理论和新制度经济学 的研究成果，形成了有关声誉制度研究的丰富文献。由于声誉制度在市场经济健 康运行的重要影响，对其形成和作用方式的研究对于正在进行经济转轨的中国具 有特别重要的借鉴意义。考察世界经济发展史，我们会发现，在不同的国家或地 区，不同的时代曾出现过多种各具特色的声誉制度组织形式。这些制度组织形式 对于社会实施机制的有效运作发挥了根本性作用。它们成为经济学家和社会学家 研究声誉制度发展和演变的珍贵资料嘲，并构成今天我们理解市场经济中至关重 要的声誉机制的形成和维护的基础。 3 硕士学位论文第一章导论 第二，在很多具体问题上广泛讨论了诚信问题。其一是关于政府货币政策的 争论。这一争论的核心实际是政府的政策如何取信于民，是一个政府诚信闷题。 卢卡斯引入理性预期指出了政府政策有效性和政府诚信之间的关系“1 ；基德兰德 和普雷斯科特在一个动态博弈的环境中分析了政府诚信对政府和公众之间政策 博弈的影响“1 。其二是银行中的借贷关系，在相关研究中强调了信息是否完全和 博弈是否重复进行对诚信的影响。凯默雷和韦格，麦克凯韦和帕夫雷分别撰文， 从实验经济学的角度讨论了借贷关系中诚信机制的建立过程和对经济活动的影 响嘲“1 。其三是委托人一代理人问题。败德行为和逆向选择多与此有关。相应的 解决方案则是设计合适的机制，诱发诚信。 第三是对群体诚信的讨论。康杜里指出，群体的成员越少，则越容易建立起 诚信。维持这个诚信的方法是“传染性惩罚机制”嘲。 1 2 2 国内研究综述 上述国外尤其是西方市场经济发达国家关于市场经济的道德基础即诚信或 信誉的理论与实践活动，不仅为诚信的研究提供了较为系统的理论借鉴，而且也 提供了较为丰富的经验材料。但由于各国的社会政治经济文化环境存在着显然不 同的差异，因此我们不可简单地照搬硬套这些理论与经验，而应以本国的实际情 况为基础来研究诚信问题。 1 、诚信缺失的根源何在 ( 1 ) “信息不对称”观点 吴敬链认为发生信用风险根本原因在于信息不对称，为控制这种风险，当 务之急是建立整套严格的信用管理体系。童琳“”等人针对现阶段出现的大量购房 交易纠纷，引入信息不对称理论，结合住宅产品固有的特点分析了住宅市场信息 不对称的易发性，建立了住宅市场信息不对称模型，并提出了相应的管理对策。 蔡四青o ”认为由于市场信息的不对称，使得信誉行为缺乏必要的预算约束与制度 约束，造成了市场诚信关系的严重扭曲和普遍的道德风险行为。李建华等人“” 认为由于房地产不同于一般的商品，非专业人士很难在较短的时间内充分了解房 地产商品的质量，造成了房地产市场交易中买卖双方存在着严重的信息不对称闯 题，并着重分析了房地产市场的信息不对称所带来的逆向选择和道德风险对市场 效率的影响。蔡宁“”将微观信息经济学中信息不对称理论应用到当前的房地产市 场上，分析了房地产市场上的逆向选择和败德行为及其后果。欧阳华“4 3 认为经济 社会要求企业必须做到诚信，但企业在现实的经营过程中，其表现往往是不诚信 的。出现这一矛盾的根源，在于信息的不对称分布。 4 硕士学位论文第一章导论 ( 2 ) “制度安排不合理”观点 陈宝杰等人“”认为，不合理的制度安排对入们的行为有不良诱导作用。信誉 缺失在很大程度上是由于目前相关制度安排的不合理所致。尽管在传统社会有较 完备的信誉机制，然而由于目前的一些制度安排的不合理及人们观念所受到的各 种冲击，信誉机制并没有随着时代的发展日臻完善。许永兵“”运用博弈论对诚信 机制进行的讨论，使我们看到建立和完善企业诚信机制是一项涉及产权制度等因 素的复杂系统工程。产权制度的基本功能是给人们提供一个追求长期利益的稳定 预期和重复博弈的规则，从而使人们自觉的遵守诚信原则。没有产权的约束，是 不可能建立起诚信的。李洪彦“”认为产权主体缺位，也直接导致了企业经营行为 的短期化。企业只顾眼前利益，不作长远打算，其后果只会带来企业的不守信经 营。黄正新“”认为：在没有内外制约的情况下，博弈方的失信行为能获得额外收 益，博弈的结果无疑是失信。在有失信惩治和守信褒奖的良好社会信用环境下， 守信策略是博弈方的理性选择。我国社会信用问题的最大症结就是守信激励与失 信惩戒双重机制的缺失。 ( 3 ) “法律体系不健全”观点 李积华“”指出从我国房地产市场诚信问题的原因探究看，主要来自房地产市 场的信息不对称和诚信契约的不完善，其根源是不完善的房地产市场诚信制度和 不健全的房地产市场法治体系。梁红卫指出由于我国在新中国成立后前3 0 年 长期奉行计划经济体制，完全摒弃了市场经济，新中国成立后的头3 0 年里，法 律的尊严和地位没有得到应有的重视。自改革开放以来，我国的立法不断增多。 在一些法律中已经有关于诚实信用的规定。但从总体上看，我国法制建设相对于 迅猛发展的经济形势明显滞后。与此同时，在有关诚信监管的制度也不够健全， 目前我国尚未建立作为发达市场经济中信用体系基础的信用记录征信组织和监 督制度。殷建国“”认为出现失信现象的原因之一在于缺乏专门的信用管理部门和 法律。诚信的建设和诚信秩序的建立，需要进行政策引导和支持，尤其需要有法 律和相应的部门制度进行规范。张向励等人删认为开发商不讲诚信的主要原因是 缺乏严格的法律制约。一方面，我国房地产业法律体系还不很健全，现有的法律 法规对市场上的各种失信行为不能形成有效的法律约束和有力的惩罚机制。 2 、如何解决企业的失信行为 ( 1 ) “增强信息透明度”观点 张慧嘲用一次博弈和重复博弈模型来说明信誉机制在欺诈行为产生及其演 变过程中所起的作用，并以相应的结论来说明市场中信息的透明度以及信息的传 播方式与手段等因素对信誉机制发挥作用的影响。林鸿熙讲在参与者不固定并且 信息不完全的情况下，构建企业博弈模型。模型引入信息透明度参数，刻画信息 5 硕士学位论文 第一章导论 对企业行为的影响。他的研究表明：如果信息透明度低于一定阀值，会出现失信 扩散的恶性循环；反之，会出现相互诚信的现象。因此，增加信息透明度，建立 高效的信用传递机制是解决信用缺失的关键。王奕俊等人认为由于缺乏有效的 信用和信息传递机制，企业的不良信用行为很难为别的消费者知晓。企业每一次 都和不同的消费者进行着交易，因此企业考虑的是短期利益，每一次企业都有采 取不良信用行为的积极性，消费者则在信息不对称的情况下购买企业低劣的产 品。如果企业的不良信用行为能在较短的时间内被广大消费者了解，使其失去继 续欺骗消费者的可能性，企业从其自身长期利益考虑，就很可能改变原先的博弈 策略。程广字3 认为信用是一种基于信任、信念等道德和心理的因素，从而产生 对行为的伦理要求。因此，要用法律的手段对信用进行约束有相当的难度，必须 通过建立道德的内在规范，使信用概念成为普遍的经济制度为人们所理解。这种 道德规范的建立，不能完全通过政府的强制力来达到，而是需要通过众多的民间 团体( 或者说众多行业协会) 来实现。通过行业协会建立起的公开曝光机制，相较 政府作为信息的披露方有其自身的优势。钟洪荣指出消费者与开发商双方的信 息不对称带来高昂的交易成本，阻碍了市场的正常运转。由银行介入商品房的销 售环节，引入信用证制度将有效地解决这个问题，使市场上潜在的购买力充分释 放出来，促进房地产市场的繁荣。林永廷嘲1 认为开发商诚信缺失的根源在于消费 者与开发商之间的信息不对称。开发商需要一个载体把专业的信息打包起来简化 后传递给消费者，这个载体就是品牌。品牌天生就带有诚信的内容，是解决交易 双方信息不对称的桥梁。陈燕指出为了让更多的房地产市场的参与者能够更方 便简洁地了解到其所需要了解的房地产开发企业的资信资料，达到资源共享。现 代网络技术是资源共享的最佳选择。因此利用现代网络技术建立基于w e b 页的房 地产开发企业资信评价体系是非常有研究和实用价值的。 ( 2 ) “完善法律体系和加大惩罚力度”观点 顾锋啪1 指出，当前经济秩序的问题是改革和发展过程中的阶段性产物，需要 从多个方面进行综合治理。其中进一步完善社会法律体系和社会信用管理体系是 维护经济秩序，督促理性主体诚实守信的重要措施。李伍荣和胡德宝“”认为，可 以通过建立一套完整的操作性强的精简可行的法律程序来减少消费者维权过程 中的阻力，公平、公正、迅速地对问题做出判决，坚决地执行，监督机关应加大 监督力度，使处于弱势群体地位的消费者确实得到有效保护。赵云君0 2 1 针对我国 市场交易过程中当事人的交易行为，从博弈论角度分析了在不同的制度环境下人 们选择守信或失信都是建立在各自的理性基础上。要使人们的守信成为理性选 择，就必须有完善的法制制度来改变博弈双方的力量以形成新的纳什均衡。 ( 3 ) “进行新的制度安排”观点 6 硕士学位论文 第一章导论 林毅夫”认为，当前建设社会信用制度非常重要，必须制定社会信用信息法， 改变目前社会信用中介机构在征集企业和个人信用信息时无法可依的状况。高尚 全“3 认为，解决企业诚信问题的根本出路在于制度创新，社会信用建设的重点是 企业。代礼忠”1 等人认为，在信息不对称和有限博弈条件下，信用建设往往陷入 “囚徒困境”之中。在现阶段，要走出信用建设困境，改变我国信用缺失状况， 必须按“重复博弈”的要求对信用建设进行新的制度安排。欧阳华“”认为企业要 真正做到诚信，就要增加重复博弈的机会，变一次博弈为重复博弈。沈创业 认为政府的行政管制规范和完善市场的效果并不好，反而提供了许多作假庇护所 和寻租场所，在一定程度上阻碍了信用经济的运行。因此，政府应该逐步退出市 场，更多的从建立完善的市场经济体制入手，保护企业的产权和自由竞争权利， 帮助建立有效的中介机构，保障信用经济的正常运行。陈燕等人汹3 认为，缓解信 息不对称、治理金融信用缺失的有效制度安排是建立声誉机制。具体措施包括： 完善资信评级制度和信息披露制度、建立激励与惩罚机制以培育企业声誉资本 等。李伍荣等人。”认为，产权制度的基本功能在于给人一个追求长期利益的稳定 预期和重复博弈的规则。只有确保产权所有者既为失信行为的相应职责的承担 者，同时也是市场交易人信誉价值的索取者，他们才有足够的耐心把博弈进行下 去，寻求重复博弈。这样才能从根本上抵制失信行为，使守信成为企业的理性选 择。陈红艳”认为要充分利用媒体舆论，完善监督机制。完善的监督机制可以保 障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用以及保证市场运行 的透明和公平。同时在房地产商欺骗被发现时，通过舆论媒体予以公布，会相应 增大欺骗行为一种无法估量的重要成本商誉。从而增加房地产商诚实守信的 积极性。郝凌云”1 认为房地产企业经营上的不诚信行为产生的本质原因正是由于 非对称信息的存在。由于房地产开发环节多，周期长，出现质量问题在所难免。 问题是出现问题后如何解决，关键是要建立质量赔付机制和纠纷处理机制。陈世 发认为在分工和不对称信息结构下，住宅生产者和住宅消费者之间存在不同的 协调机制，住宅商品化的推行改变了传统的分工规则，引进了新的协调机制，在 提高了分工经济的同时，也产生了以房产纠纷为表征的大量的内生交易费用。解 决现阶段住宅经济活动中的两难冲突，有赖于深化住房体制改革。李晏墅1 认为 要想在全社会形成一种良好的诚信经营的环境和氛围，我们每个企业必须建立起 一种奖罚分明的诚信经营的奖惩机制。张青“认为单次博弈中交易者的最佳选择 是失信，如果对失信有监管发现机制和惩罚，或者存在多次博弈，诚信就是交易 者的最好策略。信用体系的建立就是促使市场交易者在交易中选择诚信策略。刘 炯”认为与诚信背道而驰的经济“机会主义”行为在谋取自身效用最大化的同时， 不仅损害他人利益，而且最终大大降低市场运行的效率。市场经济制度作为一种 7 硕士学位论文 第一章导论 完整的制度体系，它解决这一问题的根本途径在于建立一套完备的交易制度，因 为制度作为搏弈的规则，是供给和维持人们之间诚信关系的关键。正是从这个意 义上，我们说诚信是一个制度问题。此处的制度，包括社会规范、商业文化以及 各种各样的社会组织制度。因此健全市场经济制度是构建诚信机制的根本途径。 ( 4 ) “强化道德对企业失信行为的约束”观点 杨欢进和董葆茗“”从社会环境的角度对企业失信行为进行了分析，他们认为 道德规范主要是使企业中的人从思想上认可诚信，并心甘情愿地遵守它。一个人 如果只是由于害怕受到法制的惩罚而遵守某项规章制度，丽在思想上不认可它， 那么，当外界给其足够多的诱惑时，他同样会铤而走险。因此，要想从根本上解 决失信问题，道德的约束必不可少。具体可以通过加强道德建设来对企业高管人 员的行为加以约束。马宜章m 1 指出社会存在决定社会意识，经济发展和道德进步 相辅相成，辩证统一。市场经济蕴含着进步的伦理精神。社会主义市场经济发展 既能使市场经济固有的进步伦理精神充分张场，又能有效地抑制其负面影响，必 然促进道德不断进步。李洪彦“”指出企业违信行为造成了市场信用秩序的混乱， 更为严重的是侵蚀了人们的心理和观念，扭曲了人们的价值判断和行为方式。要 从根本上杜绝企业违信行为的发生，登须加强企业的信用文化建设，通过企业文 化创建活动，将信用意识深深植根于企业的经营理念、价值观念、行为准则之中， 使诚实经营、守信履约成为企业员工的自觉行为，为市场竞争和企业发展奠定坚 实的文化基础。姜晶花娜1 从诚信心理的学理入手，分析、阐释了诚信产生的心理 机制，包括四个方面：诚信心理认知、诚信心理需要与心理激活、诚信心理意志 与心理持续及诚信信息反馈与心理平衡。针对诚信道德产生的心理机制，对诚信 道德的培育问题提出了建议。 1 3 本文要解决的问题及结构安排 1 3 1 本文的创新点及拟要研究的内容 企业的诚信缺乏是我国市场经济活动中一个较为普遍的问题，也引起近几年 我国经济学晃的热烈讨论，从国内的研究综述中可以看出，学者们也围绕开发商 诚信问题作了大量的研究。总的来说，绝大多数学者的研究内容为： ( 1 ) 大部分学者从信息不对称角度出发，运用信息经济学理论进行分析， 说明开发商失信的根本原因之一为非对称信息，并会导致房地产市场的逆向选择 和道德风险。 ( 2 ) 绝大多数学者讨论的是双向选择问题，即企业与企业之间的诚信和信 8 硕士学位论文第一章导论 用，将信用定义为囚徒困境下的重复博弈自行演化的一种共有信念。只要交易者 能够重复相遇，双方又有足够的耐心，那么受骗方终止未来所有与对方的交易机 会的威胁将有可能遏止双方的机会主义行为从而形成诚信的共有信念。因此，解 决诚信缺失的好办法是将一次博弈转化为重复博弈。 ( 3 ) 从法律的角度来探讨诚信缺失的原因和治理方法。开发商失信的主要 原因之一为法律体系不全，打击和惩罚的力度不够。并且仅有定性分析，给出笼 统的对策，没有做到定量分析。 本文的研究内容：一般认为企业在实施欺诈行为时，会面对来自两方面的惩 罚：一方面是一种基于重复购买的自发的惩罚力量，另一方面是政府发现后的强 制性处罚。而本文首先对住房和住房市场的特点分析表明住房的重复购买率低， 住房交易基本上属于一次性博弈。由于住房市场缺乏自发抑制失信行为的重复博 弈机制，因而政府的作用就显得尤为重要。接着，本文主要从政府惩罚的可行性 角度对住房开发商诚信问题进行研究。说明政府运用扩大惩戒范围和加大惩戒力 度的方法，在短期内能迫使开发商选择诚信的均衡策略；而在长期来看，这又会 加大执法者渎职的概率，使得开发商背离诚信的愿望有增无减。要想在长期内减 少住房开发商失信的概率，仅仅做到法律保障充分是不够的，在政府完善立法的 同时应更注重对执法者的监督和对渎职者的惩罚，建立和健全法律的实施机制和 监督机制。制定法律与执行法律是同样重要的两个环节，政府不仅要重视立法的 完整性，还要加强执法的公正性、及时性以及纯洁性。二者相互结合，将能够最 大限度地督促理性的住房开发商遵守诚信原则，自觉维护住房市场经济秩序。通 过以上分析，文章在最后从增强政府惩罚可信性的角度对提高住房开发商诚信水 平给出相应的措施建议。 在本文的研究过程中，主要有两处体现了作者的创新精神：一是用新的博弈 模型对住房开发商诚信问题进行了分析。博弈论的灵魂在于灵活性与竞争性的结 合，用其来分析市场经济条件下住房市场主体行为很具有说服力。作者通过学习 借鉴，设计出新的博弈模型对问题进行分析。二是从新的角度对住房开发商诚信 问题进行研究。作者从政府惩罚的可信性角度来研究如何增强住房开发商的诚信 行为，这能为防止我国住房开发商诚信进步缺失，为全面消除住房开发商的欺 诈行为给我国居民和社会发展带来的危害提供新的思路。 1 3 2 本文的结构安排 文章整体分成三个大的部分，第一章和第二章为背景研究，在这一部分主要 介绍了选题的背景、研究意义以及文章的内容结构，并且基于调查案例对住房开 9 硕士学位论文第一章导论 发商失信的现状进行了分析，最后指出由于住房交易的特点使得住房市场缺乏抑 制失信行为的重复博弈机制，来自政府的惩罚对于住房市场尤为重要。第三章是 本文的核心内容，本章通过两个购房博弈模型和两个监管博弈模型分析了政府惩 罚可信性的作用机理，这也是本文的核心内容。第四章和第五章是本文的落脚点， 分别为对策研究和结论展望。文章的逻辑框架详见下图卜1 。 回 w s l 以及消费者的不知情，开发商也是理性的经济人，因此在这 个单向选择问题中，开发商的最佳策略是欺诈。而作为购房者预期开发商大都会 选择欺骗，因此购房者在第一阶段会选择不信任。因而，( 买、诚信) 也就不可能 构成均衡策略，从而房地产交易中诚实行为很少见。因此，在无政府参与情况下， 选择不信任和欺诈完全是住房市场交易双方的理性选择。 ( w b l ，w s l ) ( w h 2 ，w s 2 ) 买 0 ) 图3 - 1 无政府参与下的住房开发商诚信缺失博弈模型 当购买后购房者发现上当受骗，由于其采取“私了”的策略，使开发商赔偿 的成本很小，这更增加了开发商采取欺诈行为的可能性。其原因在于：第一，由 于购房者与开发商存在严重的信息不对称，交易之前购房者在购买时发现劣质商 品房的概率较小，厂商能较顺利地实现其最大收益。第二，交易之后，来自购房 者的惩罚较小( 一般只是退房或适当补偿而已) 。第三，购房者宁愿选择“私了” 的策略而不愿向有关部门投诉，纵容了开发商的欺诈行为，使通过消费者的传播 而达到对开发商惩罚的扩散负效应1 没有发挥出来。所以，在这种情况下，该开 发商虽然做了欺骗消费者的事情，但却对其信誉影响不大。第四，最重要的是开 发商没有未来的赌注他预期到与市场中的购房者没有未来的交易，也不会有 未来的收益，即只有“一锤子买卖”，这时对于理性的开发商而言，欺诈是最好 的策略选择。 在单向选择问题上，开发商采取欺诈行为策略是他唯一最优的选择。这是他 获取最大利益的捷径。作为一个理性经营者，在对其欺诈行为进行惩罚的成本较 小的情况下，信誉的培植对于他来讲成本大于潜在收益。所谓潜在收益是指由于 1 扩散负效应是指消费者会通过个人的经历( 如上当受骗) 来影响其周围人群的消费选择，即 一个人上当会使一群人都不再选择该欺诈者的商品。 硕士学位论文第三章政府惩罚可信性作用机理的博弈分析 消费者不一定会因为该厂商讲信誉而再次购买他的商品而产生的不确定性。这种 不确定性导致厂商预期到未来没有固定的收益，则其在现期采取欺诈就会获得最 大的利益。 3 3 2 有政府参与下的三阶段博弈模型的建立与分析 上一节构造的是一个无政府干预情况下住房市场交易人的行为选择模型。在 有政府干预和监管的情况下，政府通过制定法律、法规对交易中欺骗行为进行严 厉的惩罚，增加欺骗行为的违约成本。此时，市场交易人将视政府监管力度的大 小而相应改变其行为模式。在上一章的两阶段博弈模型的基础上，我们构造存在 政府监管情况下的住房市场交易人行为选择的博弈模型，来对欺骗行为的原因迸 行进一步的分析。 假设一和假设二与上节模型的假设相同。 。 假设三：当购房者发现上当受骗后，有两种行为可以选择，一种是通过“私 了”来息事宁人，另一种是向政府求助，诉诸于法律。如果购房者求助于法律， 这样政府获取市场中有关开发商欺诈行为的信息反馈程度比较高，依靠政府强制 力来惩罚欺诈行为主体的可能性增大。 假设四：开发商所有的不诚信行为都可以被发现且得到或多或少的惩罚。 博弈分为三个阶段：第一阶段，购房者选择买与不买；第二阶段，房地产企 业选择是否诚信；第三阶段，购房者在开发商不诚信的情况下选择是否打官司。 括号里的前后数据分别代表各种情况下购房者和开发商的收益，图中的“打”指 “打官司”。 w 5 3 ) 图3 - 2 有政府参与下的住房开发商诚信缺失博弈模型 硕士学位论文 第二章政府惩罚可信性作用机理的博弈分析 第一阶段购房者选择购房或者不购房，做此选择时他关心的是开发商是否诚 信，如果他选择不购买则博弈结束，他能够保住本钱但是得不到房产。 如果他选择购房则博弈进入第二阶段，如果开发商信守承诺地提供价格与价 值相匹配的房屋，则双方各自获得较好的收益，两者皆大欢喜：购房者得到满意 的住房，开发商获得合理利润。购房者的收益为： w b l _ u r p ( 3 1 ) 其中u g 代表购房者购买优质房屋的效用，p 代表房屋价格，u g o ，w b l o ， 开发商的收益为： w s i = p - c 。 ( 3 - 2 ) 其中p 为房屋价格，c 。为优质房屋的建造和销售等各种成本费用。w s l o 。 如果房地产企业为了获得超额利润，而不信守承诺，向购房者提供“物无所 值”的低质量的住房，则博弈进入第三阶段，购房者选择打官司或者不打官司， 如果选择不打官司则收益为： w b 2 = u b - p ( 3 3 ) 其中u b 为购买到未实现承诺的房屋的效用，u b w s l 。 面对开发商的失信，如果购房者选择打官司来获得补偿的话，则购房者获得 的收益为： w b 3 = w b 2 + p ( d - c 1 ) + ( 卜p ) ( - c 1 ) = w b 2 + p d c 1 ( 3 5 ) 其中d 为打官司且打赢官司所获得的收益，p 为胜诉的概率，c i 为打官司过程 中购房者所付出的成本，包括经济成本和所耗精力的机会成本。对应的开发商的 所得为： w s 3 = w s 2 - p b ( 3 6 ) b = d + c 2 + c 3 ( 3 7 ) 其中b 为消费者维权成功时开发商所付出的代价，b 等于d 加上诉讼费用c 2 以及 其它间接成本c 3 ( 比如影响未来销售) 。开发商打官司输的概率等于购房者赢官司 的概率。 这是个典型的动态博弈模型，利用逆向归纳法可以分析这个动态博弈。从博 弈的第三个阶段开始分析，购房者选择打或者不打官司，如果w b 2 o ，购房者选择购房；当p b o 时购房者选择购 买，w b 2 w b 2 时购房者仍然选择购买，也就是说，打官司的赔偿 所得能够弥补效用所失时，购房者还是会选择购买，否则不购买。 2 p d 0 ) ( 买，诚信，钌” w d w d ( p d y c l ) 欺诈( p b 0 ) ( 买，欺诈，不打) w d w b 3欺诈( w ? w s 2 ) ( p d c 1 ) 不购买( w b 2 c 。一c b 两个条件，可得房地产企业诚信的条件是： p ( c1 + c g - - c b ) ( b + d ) ( 3 8 ) 满足以上条件时，博弈的结果：开发商的策略为诚信，购房者的策略为购房 和打官司。因此，如果满足条件p ( c1 + c 。- - c b ) ( b + d ) ，在这样的情 硕士学位论文 第三章政府惩罚可信性作川机理的博弈分析 况下住房开发商诚信，购房者购房，就能够促进住房市场健康稳定的发展。 3 3 3 法律保障充分是政府惩罚可置信的必要条件 按照科斯定理：若交易成本为零，无论权利如何界定，都可以通过市场交易 达到最佳配置，而与法律规定无关。这就是说，如果交易成本为零，通过市场机 制本身就能实现资源的最优配置，无需借助于外力的帮助。但是，现实生活中， 交易成本不可能为零，有时甚至是十分高昂的。这时就需要一个社会契约( 制度) 来降低交易成本，实现市场交易的正常进行。法律作为一种由政府制定或认可的 具有明确权利义务关系的规则，其使命在于为社会各阶级和每个社会成员提供一 种相对自由、完全、有序的状态，从而让所有的社会成员都因避免了不必要的交 易成本支出而从中受益。法律作为一种可以减少交易成本的制度( 契约) ，成为保 障房地产市场有序进行的一个基本机制。一个没有法律制度的社会不可能有真正 的市场经济。 由表3 1 可以看出，购房者如果不拿起法律的武器来维护自己的权益，那么 开发商的策略选择必然是欺诈。然而即使是开发商预期到所有的购房者在权益受 到侵害时会打官司，他仍有诚信或欺诈两种行为方式可以选择，也就是说开发商 的选择仍有可能是不诚信的。那么如何才能使开发商在消费者会打官司的前提下 放弃欺诈而选择诚信呢? 这里涉及到法律保障是否充分的问题。 ( 1 ) 法律保障不充分导致政府惩罚的不可置信 这里说的法律保障不充分指的是法律对具有欺诈行为的开发商的惩罚力度 不够大( 开发商为欺诈行为付出的成本小于欺诈行为获得的收益( pb c 。- - c b ) ) ， 并且购房者打官司存在各种各样的障碍( 如购房者为打官司付出的成本大于打官 司获得的收益( p d c 1 ) ) 。这样一来当开发商欺诈行为发生时，购房者打官司 对他来说是不可置信的威胁，并且随之而来的严重的惩罚也是不可置信的。 如果pb c 1 ) ) 。 这样一来当开发商欺诈行为发生时，购房者打官司对他来说是可置信的威胁，并 且随之而来的严重的惩罚也是可置信的。 在第二章的两阶段博弈模型中，购房者选择“不买”虽然能够保住本钱但也 不会有更多的效用；选择“买”时，若开发商遵守诚信原则，购房者能实现效用 的增值，即w b l 0 ，但如果开发商采取欺诈行为的话，购房者的效用有可能为