（国际法学专业论文）美国住房抵押贷款法律制度研究.pdf

学位论文完成同期： 指导教师签字： 答辩委员会成员签字： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以下 事项： 1 、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。 2 、学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以 采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学”中 国学术期刊( 光盘版) 电子杂志社”用于出版和编入c n k i 中国知识资源总库， 授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 扣等巾 签字同期：却p 年l f 月7 同 导师签字 签字帆加f o 年6 月7 日 广 住房抵押 仅形成了规模 券化业务，解决了住房抵押债权长期不流动性难题，盘活了一级市场的资金。美 国在规范住房抵押贷款上，制定了一系列的法律规范，在一级市场上建立政府担 保与私人商业保险相结合的保险机制，保障抵押贷款一级市场的稳定性，同时在 二级市场上，又设立政府或准政府机构以联邦政府信用参与住房抵押贷款资产证 券化，从而构建了衔接娴熟的住房抵押贷款一二级市场。 在住房商品化的大背景下，我国住房抵押贷款规模也迅速增长，但我国住房 抵押贷款法律制度还不成熟，尤其是有关住房抵押贷款证券化法律制度仅处于起 步阶段。因此，深入研究美国较为完善的住房抵押贷款法律制度，对于推进我国 住房抵押贷款法律制度建设具有重要的作用。 本文以美国住房抵押贷款法律制度为研究对象，采用比较分析和理论联系实 际方法，全面系统地分析美国住房抵押贷款一级市场和二级市场的法律制度，并 结合我国住房抵押贷款法律制度现状，在对比分析的基础上，对我国住房抵押贷 款一级市场的法律制度、推行住房抵押贷款证券化及构建住房抵押贷款证券化法 律监管框架方面提出完善建议。希望能对我国住房抵押贷款制度的理论研究和实 际操作起到有价值的参考作用。全文共分为六个部分： 第一部分简要对住房抵押贷款法律制度进行综述，包括住房抵押贷款的概 念、法律特征、法律主体以及法律关系。 第二部分简要介绍了美国住房抵押贷款法律制度的形成和发展过程。 第三部分具体介绍了美国住房抵押贷款法律制度。一级市场的法律主体、运 作模式和法律关系，一级市场的住房抵押贷款种类，抵押贷款的担保与保险等。 二级市场法律制度内容主要包括住房抵押贷款证券化的概念和种类，运作模式、 房抵押贷款支持证券的发行制度及监管制度。 第四部分具体介绍了中国住房抵押贷款法律制度。第一节对住房抵押贷款一 级市场法律制度进行了介绍，包括一级市场的贷款制度、担保制度和保险制度。 第二节主要介绍了住房抵押贷款证券化的法律现状，包括住房抵押贷款支持证券 的发行制度、交易制度及监管制度。第三节具体分析了中国住房抵押贷款制度存 在的问题。包括贷款制度程序上缺乏可操作性、抵押法律制度实践中存在法律冲 突，担保与保险机制不健全以及住房抵押贷款证券化立法与风险监管不完善。 第五部分提出对中国住房抵押贷款法律制度的完善建议。 第六部分是结语，概括总结全文。 关键词：住房抵押贷款；住房抵押贷款证券化；美国法律制度；中国完善建议 a b s t r a c t m o r t g a g ea sa ne f f e c t i v ew a y o f h o u s i n gf i n a n c ei nt h eu n i t e ds t a t e sh a sm a d e c o n s i d e r a b l ep r o g r e s s u n i t e ds t a t e si sn o to n l yf o r m e dal a r g ep r i m a r ym a r k e t ，b u t a l s ol a u n c h e sc r e a t i v em o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i e s ，t os o l v et h el o n g - t e r mm o r t g a g e d e b tp r o b l e ma n dt oa c t i v a t et h ep r i m a r ym a r k e tf u n d s ，w h i c hi sn o tl i q u i d i t y i nt h e p r i m a r ym a r k e ta n ds e c o n d a r ym a r k e t ，u n i t e ds t a t e sm a k e sa s e r i e so fl e g a ls y s t e m ， m c l u d i n gt h ec o m b i n a t i o no fp r i v a t e c o m m e r c i a li n s u r a n c ew i t hg o v e r n m e n t g u a r a n t e e s ，t op r o t e c tt h es t a b i l i t yo ft h ep r i m a r ym a r k e tm o r t g a g el o a n s i nt h e s e c o n d a r ym a r k e t ，t h e ys e tu pg o v e r n m e n to rq u a s i g o v e r n m e n t a lo r g a n i z a t i o n st o p a r t i c i p a t ei nf e d e r a lm o r t g a g ec r e d i ta s s e ts e c u r i t i z a t i o n t h u si ti se s t a b l i s h e dal i n k s k i l l e ds e c o n d a r ym a r k e t c o m m e r c i a l i z a t i o ni nt h ec o n t e x to fh o u s i n g ，t h es c a l eo fh o u s i n gm o r t g a g e l o a n sh a sa l s oi n c r e a s e dr a p i d l y , b u tt h es c a l eo fm o r t g a g ed o e sn o tm a t u r el e g a l s y s t e m ，e s p e c i a l l y t h es e c o n d a r ym a r k e ti ss t i l la tt h ei n i t i a ls t a g eo ft h el e g a l s y s t e m t h e r e f o r e ，t h ef u r t h e ri n v e s t i g a t i o no f t h eu s m o r t g a g el e g a ls y s t e m ，i ti sv i t a l i m p o r t a n tt op r o m o t ec h i n a sl e g a ls y s t e mo fm o r t g a g el o a n s t h i sa r t i c l eu s e sd i f f e r e n tm e t h o ds u c ha sc o m p a r a t i v ea y a l y s i s ，t h e o r yl i n k e d w i t hp r a c t i c em e t h o dt oa n a l y s i sa n dr e s e a r c ht h el e g a ls y s t e mo nh o u s i n gm o r t g a g e i nu n i t es t a t e sc o m p r e h e n s i v e l ya n ds y s t e m a t i c l y , p u tf o r w a r ds o m ei n i t i a li d e a so n i m p r o v i n gt h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n s i th o p e s t h a ti tc a np l a yav a l u a b l er e f e r e n c et o t h et h e o r e t i c a ls t u d ya n dp r a c t i c eo ft h eh o u s i n gm o r t g a g es y s t e mo fo u rc o u n t r y t h i s a r t i c l ei sd e v i d e di n t os i xp a r t s ： p a r ti ：i n t r o d u c e dt h ec o n c e p to ft h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n sa n dt h el e g a l f e a t u r e sb r i e f l y t h ec o n c e p to fh o u s i n g ，m o r t g a g e ，l o a n s ，a n dt h eh o u s i n gm o r t g a g e l o a n s ，t h el e g a lf e a t u r e so ft h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n s ，t h er e l e v a n tl e g a ls u b j e c ta n d t h e i rl e g a lr e l a t i o n s h i p ，a n dm a k ec o m p a r i s o n sb e t w e e nc o n c e p to fh o u s i n gm o r t g a g e a n do t h e rc o n c e p t s p a r ti i ：i n t r o d u c e dt h ef o r m a t i o na n dt h ed e v e l o p m e n to fl e g a ls y s t e mo ft h e h o u s i n gm o r t g a g el o a n si nu n i t e ds t a t e p a r ti i i ：d e t a i l e dd e s c r i p t i o no ft h eu s 1 e g a ls y s t e mo fh o u s i n gm o r t g a g e l o a n s sb a s i cc o n t e n t ，l e g a lr e l a t i o n s h i ps u b j e c t si nt h ep r i m a r ym a r k e t ，o p e r a t i o n m o d e ，l e g a lr e l a t i o n s h i p ，a n dt h ei s s u a n c eo f t h eh o u s i n gm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i e s ， t h et r a d i n gs y e t e ma n dt h er e g u l a t o r ys y s t e m p a r ti v ：d e t a i l e dd e s c r i p t i o no u rc h i n a sl e g a ls y s t e mo ft h eh o u s i n gm o r t g a g e l o a n sb a s i cc o n t e n ta n dt h ep r o b l e m s s e c t i o ni ：i n t r o d u c et h el e g a ls y s t e mi np r i m a r y m a k e to ft h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n s c o n t a i n s ：l o a ns y s t e mi nt h ep r i m a r ym a k e r , s e c u r i t ys y s t e ma n di n s u r a n c es y s t e m s e c t i o ni i ：i n t r o d u c e t h el a ws t a t u so ft h e h o u s i n g r n o r t g a g e s e c u r i t i z a t i o n c o n t a i n s ：t h e i s s u a n c es y s t e mo f t h eh o u s i n gm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i e ，t r a d i n gs y s t e ma n dt h er e g u l a t o r ys y s t e m s e c t i o ni i i ：e d t a l i l e d a n a l y s i st h ep r o b l e m so ft h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n si nc h i n a c o n t a i n sf a u l t i n e s so f t h el o a ns y s t e m ，d e f e c to ft h em o r t g a g es y s t e m ，g u a r a n t e e sa n di n s u r a n c es y s t e ma r e n o tw e l la n dt h e l e g a l b a r r i e r so ni m p l e m e n t i n gt h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n s s e c u r i t i z a t i o n p a r tv ：m a j o ri n t r o d u c e dh o wt oc o n s u m m a t et h eh o u s i n gm o r t g a g es y s t e mi n c h i n a a c c o r d i n gt o t h ea n a l y s i s i n gr e s u l to fp a r ti v , l e a m i n ga n v a n t a g ef r o mt h e l e g a ls y e t e mo ft h eh o u s i n gm o r t g a g e l o a n si nu n i t e ds t a t e ，p u tf o r w a r dt h e s u g g e s t i o no nc o n s u m m a t i n gt h el e g a ls y s t e mo fh o u s i n gm o r t g a g el o a n s k e yw o r d s ：r e sid e n t iai m o r t g a g e ；t h eu s ie g a i s y s t e m ；m o r t g a g eb a c k e d s e c u r i t i z a t i o n ；m e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n st oc h i n a 目录 引言1 第一章住房抵押贷款法律制度综述3 第一节住房的概念和特征3 一、住房的概念3 二、住房的特征3 第二节抵押4 一、抵押的概念4 二、抵押的法律性质4 三、住房抵押的概念5 四、住房抵押权的设立和实现5 第三节住房抵押贷款7 一、贷款与住房抵押贷款的概念7 二、按揭8 三、住房抵押贷款的基本要素9 四、住房抵押贷款的法律特征1 0 五、住房抵押贷款的法律关系1 1 第二章住房抵押贷款法律制度的形成与发展1 2 第一节住房抵押贷款法律制度的萌芽阶段1 2 第二节住房抵押贷款法律制度的形成1 2 一、设立政策性政府贷款机构，完善余融贷款机构体系1 3 二、设立政府性抵押担保机构，加强住房抵押市场管理1 4 三、住房抵押贷款市场形成三方参与模式1 4 第三节住房抵押贷款法律制度的发展：1 5 一、形成互补的双层住房信贷系统1 5 二、形成住房抵押贷款二级市场的抵押与担保机制1 6 三、创新住房抵押贷款证券化融资模式1 7 第三章住房抵押贷款法律制度的基本内容1 8 究 五、抵押法律制度2 4 六、担保与保险法律制度2 5 第二节住房抵押贷款二级市场法律制度2 7 一、住房抵押贷款二级市场概述2 7 二、住房抵押贷款支持证券的法律性质及法律主体3 1 三、住房抵押贷款支持证券的发行制度3 3 四、住房抵押贷款支持证券的监管制度3 5 第四章中国住房抵押贷款法律制度3 6 第一节中国住房抵押贷款一级市场法律制度3 6 一、中国住房抵押贷款一级市场概述3 6 二、贷款法律制度3 6 三、担保法律制度3 8 四、保险法律制度4 2 第二节中国住房抵押贷款证券化法律制度4 4 一、住房抵押贷款证券化市场概述4 4 二、住房抵押贷款支持证券的法律性质及法律主体4 4 三、住房抵押贷款支持证券的发行与交易制度4 5 四、住房抵押支持证券的监管制度4 6 第三节中国住房抵押贷款法律制度存在的问题4 6 一、贷款制度程序上缺乏可操作性4 6 二、抵押制度实践中存在法律冲突4 8 三、担保与保险制度法律机制不健全；4 9 四、住房抵押贷款证券化立法不足，缺乏有效的风险监管体制5 l 第五章对中国住房抵押贷款法律制度的完善建议5 5 8 8 9 1 2 1 1 l 2 2 第一节 二、构建政府性贷款机构与商业性贷款机构互补型金融机构体系5 5 三、构建政府主导型的住房抵押贷款担保与保险机制5 6 四、健全个人信用体系，规范住房抵押贷款申请5 8 五、引进贷款种类，推行贷款种类多样化5 8 第二节完善住房抵押贷款证券化立法与风险监管的若干建议5 9 一、完善住房抵押贷款证券化的立法体系5 9 二、构建政府监管机构为主的多层次有效监管体系6 l 第六章结语6 5 参考文献6 6 致谢7 0 个人简历7 l 发表的学术论文7 1 引言 住房抵押贷款作为一种有效的住房融资方式，成为各国推行住房金融的首要 选择。住房抵押贷款( m o r t g a g e ) 法律制度源于英国，在其他发达国家得到不同 程度的演变。美国对住房抵押贷款进行创新，建立了发达的住房抵押贷款一级市 场和二级市场，并通过建立完善的住房抵押贷款法律体系，规范一、二级市场的 运作。目前美国关于住房抵押贷款的法律法规主要有住宅金融法、住宅抵押 贷款法、住宅金融机构组织法、住宅抵押贷款保险、( 1 9 3 3 年证券法、房 地产信托投资法及抵押证券税收法案等法律法规，相对完善的法律体系为 住房抵押贷款中的多方当事人权益保护提供了司法保障。 在住房商品化的国际大背景下，我国住房体制改革也不断深入，房地产市场 繁荣发展，住房抵押贷款越来越受到国内购房者的青睐，抵押贷款规模在各商业 银行资产中的比重大幅度上升。但目前我国住房抵押贷款发展仍属于一级市场阶 段，二级市场即住房抵押贷款证券化仅仅处于试点阶段。虽然我国已经初步建立 了住房抵押贷款的法律制度框架，制订了贷款通则、个人住房贷款管理办法、 金融资产管理公司条例、信贷资产证券化试点管理办法、商业银行中间业 务暂行规定、商业银行内部控制指引、房地产抵押贷款证券化试点管理办 法、金融机构房地产抵押贷款证券化试点监督管理办法及资产支持证券信 息披露规则等法律规定。但是由于相关立法层次过低，甚至在某些立法方面还 存在空白，使住房抵押贷款发展缺乏法律依据或存在法律冲突。同时，住房抵押 贷款市场缺乏政府担保机制，保险公司开展住房抵押贷款业务较少，贷款制度程 序上缺乏可操作性以及市场监管不到位等一系列问题，严重影响我国深入丌展住 房抵押贷款业务。 住房抵押贷款法律制度作为房地产法学的重要内容，同时与金融法也有交 叉，因此系统研究美国住房抵押贷款法律制度对房地产法学和会融法学均有重要 意义。但是，专家学者们多是抓住一个或几个方面去研究，比如从物权法或债权 的角度研究住房抵押贷款法律制度，或者是仅仅研究住房抵押贷款二级市场证券 化法律制度，真f 从整体上系统研究美国住房抵押贷款法律制度的并不是很多。 笔者认为美国住房抵押贷款一级市场和二级市场是一个不可割裂的拯体，二级市 美国住房抵押贷款法律制度研究 场的规范运行得益于一级市场的稳定，需要从整体上系统研究住房抵押贷款一二 级市场的法律制度。在我国住房抵押贷款法律制度建设与住房抵押贷款市场发展 不协调的现状下，系统研究美国较为成熟的住房抵押贷款法律制度，不论是完善 我国住房抵押贷款一级市场法律制度还是构建住房抵押贷款证券化法律体系都 有非常重要的作用。 因此，笔者选取美国住房抵押贷款法律制度作为研究对象，深入分析美国住 房抵押贷款的法律制度，从理论上分析美国住房抵押贷款一级市场和二级市场的 法律体系，尤其是一级市场政府担保与商业保险体制、政策性住房金融机构，二 级市场以联邦政府信用为担保，政府机构或准政府机构高度参与住房抵押贷款证 券化等法律机制，仔细推敲总结值得我国借鉴之处。 本文通过理论联系实际和系统分析方法首先对住房抵押贷款法律制度进行 了简要介绍，包括住房抵押贷款的基本概念、法律关系及法律主体。进而介绍美 国住房抵押贷款法律制度的形成和发展历程，对美国住房抵押贷款法律制度有一 个总体的脉络。然后重点分析美国住房抵押贷款的法律制度，主要从一级市场和 二级市场两个方面进行阐述，深入了解其精髓所在。并通过比较分析的方法，介 绍了我国住房抵押贷款法律制度的主要内容，找出目前我国在住房抵押贷款法律 制度方面存在的问题，以此为基础，提出完善我国住房抵押贷款法律体系的可行 性建议。 2 美国住房抵押贷款法律制度研究 第一章住房抵押贷款法律制度综述 美国是世界范围内住房抵押贷款业务最发达的国家。早在1 9 4 5 年，房地产 抵押贷款债务就达到了2 7 0 亿美元，1 9 7 9 年更是突破了1 万亿美元大关，到了 2 0 0 1 年，全国住房抵押贷款总量超过6 万亿美元1 。 第一节住房的概念和特征 住房的概念 住房指在土地上，通过投入人类劳动和各种生产资料，生产出来的能够供人 类居住休憩的建筑物，属于生活消费品性质，而且是一种特殊的、最重要的生活 消费品。从财产的法律属性来看，住房属于一项不动产。按照恩格斯的分类，住 房既是生活资料，又是享受资料、发展资料和生产要素。如果从人是劳动力这个 生产要素的意义上分析，由于人们要利用住房来修养生息、繁衍和抚育后代，因 而住房又是劳动力再生产的重要物质条件。2 二、住房的特征 住房作为一种进入市场流通领域进行交换分配的商品，具有特殊性： 第一，住房价值大，使用寿命长。住房作为一项不动产，使用寿命长，其价 格也往往数倍甚至数十倍高于家庭收入，使购房人很难在购买住房时一次性付清 所有房款。因此，购房人通常选择以所购房屋或其他合法财产为抵押向银行申请 住房抵押贷款，达到融资购房的目的。 第二，住房是建设在土地上的建筑物，具有不可移动性。不可移动性是住房 与其他商品最大的区别，因而地理位置对住房的功能和价格的影响也比其他商品 更为重要。 第三，住房本身具有唯一性。由于住房地理位置的不可移动性，决定了每一 套住房都是唯一的和独特的。 第四，住房具有投资消费的双重性。住房作为一项财产，不仅可以用于居住 。阿列克斯施瓦兹：爻困伟房政策 m ，第一版，中信版 i ：，2 0 0 8 年，第4 7 页。 2 包宗华：发达陶家住房管理制度 m ，第一版，时事版 i ：，2 0 0 1 年，第1 贝。 3 美国住房抵押贷款法律制度研究 生活等消费活动，因其本身的保值和增值性，又可以作为投资的工具。 一、抵押的概念 第二节抵押 抵押属于担保物权的一种，来源于大陆法系国家的法律规定，指债务人或第 三人将一定的财产以转移占有的方式向债权人作担保，债务人不履行债务时，债 权人有权就该抵押财产变价或折价的价款优先受偿。1 美国财产法第三次重述：抵押1 9 9 7 年第1 1 条也对抵押作出明确规定， 抵押指为担保债务的履行而转让不动产权益的行为。一般而言，如果借款人( 抵 押人) 未按照主合同( 借款合同) 的约定还款或者以其他方式拖欠债务，出借人 ( 抵押权人) 可以出售用以担保的不动产并用出售收入折抵未尝付的债务。2 在中国，物权法和担保法均将抵押作为担保方式的一种，属于担保 物权。指财产所有人为担保债务或取得贷款及实现其他特定目的，将其合法拥有 的财产质押给他人，以保证依照约定到期偿还贷款、履行债务或完成其他承诺的 行为。债权人因设定抵押而取得的权利成为抵押权，称为抵押权人，提供财产的 债务人或第三人成为抵押人。3 二、抵押的法律性质 大陆法系一般将抵押认为是一种让与担保，在美国有关抵押的法律性质则存 在三种不同的理论。 第一，优先受偿理论( l i et h e o r y ) 。该理论认为抵押权人只能享有担保权 益而不能取得产权。如果发生抵押人拖欠债务的情形，抵押权人可以在不动产上 实现抵押权，但是，在实现抵押权之前，不享有占有权，此种理论为美国主流观 点，大约有三分之二的州遵循。4 第二，产权理论。该理论认为抵押是债务清偿之前把产权转移给抵押权人的 普通法观念。抵押权人在理论上无须实现抵押权就有权占有担保不动产，因而可 。庄妍：中荚住房抵押贷款法律制度研究，f 硕i 二论文 ，人连海事人学2 0 0 5 年，第2 页。 2 荚 约翰g 斯酱兰克林：戈因财产法精解 m ，第一二版，北京人学： l 版社，2 0 0 9 年，第3 4 5 页 3 施舍亮： m ，第一版，北京师范人学i l 版社，2 0 0 8 年，第2 8 0 贞 2 2 美国住房抵押贷款法律制度研究 借款人向贷款商提出贷款申请，并如实填写统一住房贷款申请表。包括 抵押贷款类型和贷款条件、所购房屋情况和贷款目的、借款人的家庭与婚姻信息 ( 婚姻状况、家庭规模及需抚养子女) 、借款人的职业信息( 雇主、职业、工作 年限、职务) 、借款人的月收入与房屋开支状况( 月收入包括基本工资收入、加 班费、奖金、佣金等；房屋开支状况包括抵押贷款本息、灾害保险及房地产税等) 、 借款人的资产和负债( 包括汽车贷款、循环收费账户、房地产贷款、赡养费、子 女抚育费及股票质押等) 。 贷款商收到借款人的贷款申请后，需要对借款人的资格进行审查。包括在借 款人的授权下，由借款人的存款金融机构向其出具借款人存款余额证明、由借款 人的雇主向其出具借款人就业现状证明包括收入、职位及工资等级。然后向信用 报告机构查询借款人的信用状况，并委托专业的评估机构评估借款人拟担保的不 动产价值，最后贷款商依据调查的汇总信息，对申请人的资信进行评估，决定是 否批准借款人的申请。 ( 三) 申请抵押贷款的类型 借款人在填写统一住房贷款申请表时，第一栏会要求借款人填写抵押贷 款的类型。 申请抵押贷款的类型主要分为常规贷款和非常规贷款。常规贷款指的是由美 国联邦政府提供保险和担保的贷款，又分为标准抵押贷款和非标准抵押贷款。非 常规抵押贷款主要指由联邦住房管理局( f h a ) 和退伍军人管理局( v a ) 提供的住 房抵押贷款。 标准抵押贷款要求借款人满足三项要求：借款人的同常开支总额不得超过月 总收入的2 5 - - 2 8 ，月开支加上其他长期债务偿还额不能超过月总收入的3 6 ； 信用等级良好：批准贷款所要求的现金，般相当于购房款的2 0 。 非标准抵押贷款也叫次级贷款，借款人的信用和收入证明存在缺陷，由于联 邦及各州法律并没有对其确定一个指导方针，因此各贷款商内部实行的贷款申请 标准也不相同。 f h a 贷款和v a 贷款分别针对的是中低收入家庭和退伍军人提供的住房抵押 贷款。 ( 四) 贷款会额、利率、还款期限及分期偿还计划 美困住房抵押贷款法律制度研究 贷款金额受相应的借贷比率的限制。依据不同的贷款商及借款人提供的担保 物价值、其资信等情况，而有所不同。利率可以是固定利率也可以是可变利率， 最终视借款人选择的还款方式来确定。一般住房的还款期限最长可达3 0 年。 分期还款计划由借款人和贷款商协商确定。约定借款人偿还贷款的具体办 法、每月偿还额及偿还日期。次级住房抵押贷款往往不完全采取分期付款方式， 常采取漂浮偿还的方式，最后分一次或多次偿还大笔贷款余额。1 五、抵押法律制度 借款人与贷款商签订借款合同以后，贷款商为了规避借款人的信用违约 风险，一般要求借款人以所购房屋或其合法拥有的不动产进行抵押，以保证将来 借款人不能履行还款义务时，贷款商可通过执行抵押物，来保证其贷款额的收回。 抵押在某些州也叫做“委托书”，其实质是一个担保契约。抵押原则上无须 登记而完全有效并具有约束力，但是实践中多是进行抵押登记，以公示抵押权人 的权益。2 在借款人出现违约时，由于各州对贷款商执行抵押物的法律程序不同，给抵 押贷款债权二级市场的抵押流转带来不便。实践中，为了规避这种不便，各贷款 商多采用联邦协会认可的标准化格式抵押文本。 借款人与贷款商签订抵押合同后，一般需要在公共档案系统进行备案， 抵押合同文件存放在各县的房地产档案中，形成以贷款商为受益入的留置权。3 借 款人对所购房产的维护、支付不动产税以及办理房产投保负有义务。 如果借款人违约，贷款商可以对抵押物实现抵押权，通常做法有两种：一种 是司法实现抵押权，一种是非司法实现抵押权。这两种抵押权实现方式在第一章 已有介绍，在此不再重述。 还有一种方式很少用，指贷款商拥有绝对止赎权，目前在美国新罕布什尔州 和康涅狄格州适用，即不需要售卖，法庭诉讼开始后，允许借款人在一定的时问 内偿还债务，一旦期限己过，抵押物产权将归属贷款商所有。 美 约翰g 斯普兰克林著，钟书峰译：美国财产法精解 m ，第一版，北京人学i i 版社，2 0 0 9 年，第 3 5 1 贞。 2 荚 约翰g 斯普兰克林著，钟书峰泽：荚国财产法精解 m ，第一版，北京人学：l ：版社，2 0 0 9 年，第 3 4 8 页。 3 美 威康布朗切克：房地产投资商融资秘诀 呻】，第一版，机械工业i i 版社，2 0 0 6 年，第1 2 贞 2 4 美国住房抵押贷款法律制度研究 六、担保与保险法律制度 住房抵押贷款保险，是指发放住房抵押贷款的贷款商，为了确保贷款的安全， 在发放贷款时，规定借款人需在抵押贷款的基础上，由政府或者私人金融机构提 供保险或者充当保证人，以保单作为取得抵押贷款必要条件的制度。1 ( 一) 保险基本形式2 1 、全额保险。保险机构承担因借款人违约给贷款商带来的所有正常损失， 包括借款人所欠本金、利息以及处理房产所需要的各种费用( 律师费、税费、评 估费、维修费等) 。 2 、限额保险。保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额 损失，超过的部分由贷款商承担。 3 、共同保险。损失额在原始贷款本金的一定百分比内完全由保险公司承担， 超过这一限制的部分，按相同的比例在贷款商和保险公司之间分配损失额。 4 、自我保险。即贷款商承担全部的违约损失。 ( 二) 国家政策性保险与担保制度 为了规避抵押贷款风险，联邦住房管理局和退伍军人管理局构成了囤家政策 保险与担保的主体。 l 、联邦住房管理局( f h a ) ( 1 ) 服务对象 f h a 的担保服务对象主要是中低收入家庭、边远地区居民和首次购房者。 ( 2 ) 保险形式 f h a 采取全额保险制，j x l 险较大。为了控制风险，f h a 除了对贷款额度和贷 款比例有限制外，在审批保险单时还综合考虑借款人收入、信用、工作经历、每 月开支等状况。 ( 3 ) 贷款限额 f h a 的贷款限额过去在整个国家都是统一的，担保的贷款也多为常舰抵押贷 款，即固定利率、期限为1 5 - - , 3 0 年，首付款为3 0 左右的住房抵押贷款。由于 各地区房价的不均衡，导致一些地区保险短缺。现在f t l a 对贷款限额作出了适当 序妍：中荚1 丰房抵押贷款法律制度比较研究。 硕i ? 论文 ，火连海事人学2 0 0 5 年，第2 3 页 2 张恩照：中固住虏金触刨新研究 m ，第一版，中困余融 l j 版 i ：，2 0 0 3 年，第1 7 5 贝。 2 5 美国住房抵押贷款法律制度研究 调整，例如房价高的地区此限额调整为该地区中等房价的9 5 ，对夏威夷、阿拉 斯加则调整到一般限额的1 5 0 。1 ( 4 ) 保险费 保险费实行首付加每年支付的方式。2 如果贷款提前还清则可以部分返回首 付的保险费。贷款比率在9 5 以下的，年度保险费为贷款余额的0 5 ；贷款比率 在9 5 以上的，年度保险费为贷款余额的0 5 5 。年度保险费支付时间取决于首 付款的比率。 ( 5 ) 保险项目的贷款比率及保险年限 由于f h a 的客户主要是中低收入家庭、边远居民及首次购房者，其贷款比率 ( 贷款房价) 和偿债比例( 月偿债额月收入) 均比较高，担保风险较大，因此 f i t a 规定对于其担保的项目，只有当抵押贷款额完全付清时，保险才取消。 2 、退伍军人管理局( v a ) v a 的抵押贷款有固定利率与可变利率之分，般采取限额担保的形式( 担保 比例依抵押贷款的金额而定) ，在整个市场上的份额较小。 ( 三) 私人商业性保险制度 私人商业性抵押贷款保险( p m i ) 主要是由私人保险公司向借款人提供保险， 以防止借款人违约给贷款商带来损失。1 9 5 7 年威斯康星州出现了全美第一家专 门为非政府担保的抵押贷款提供担保的公司，随后成立住宅担保保险公司 ( h j i c ) 、投资者抵押保险公司( i m i c ) 、联合担保公司( u g c ) 等1 4 家大的私人 保险机构。在1 9 7 3 年成立美国抵押保险协会，用以负责私营抵押保险业的行业 协调与行业自律。 1 、服务对象 p m i 面对的服务对象广泛，基本上是涵盖了f h a 和v a 担保项目以外的所有 住房抵押贷款项目。 2 、承保项目的贷款限额和保险形式 p m i 对拟承保贷款项目的贷款限额没有限制，为了控制风险，采取共同保险 的方式。 1 美 阿列克斯旌瓦兹著，黄瑛译：美国住房政策) m ，中信出版社，2 0 0 8 年，第5 2 页。 2 张思照：中国住虏金融创新研究) 叫 ，第一版，中国金融出版社，2 0 0 3 年，第1 7 5 页 2 6 较低 分公 的权 ( 一) 住房抵押贷款二级市场 住房抵押贷款二级市场主要指抵押贷款被创造出来以后在储贷协会、政府机 构、储蓄银行及保险公司之间转手买卖，并不与抵押借款人直接发生关系。2 二 级市场目的是盘活一级市场缺乏流动性的住房抵押贷款，回笼金融贷款机构的资 金，用以一级市场的再发展。住房抵押贷款的二级市场具体的结构模式如下图 3 - 2 所示3 。 为了降低投资抵押贷款的流动性风险，为偏好不同投资期限的投资者提供期 限不同的投资机会，1 9 7 0 年联邦国家抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会创 造性地推出了第一支住房抵押贷款支持证券。4 此后，住房抵押贷款支持证券成 为住房抵押贷款二级市场的主要形式，抵押贷款的二级市场也主要是住房抵押贷 款证券化市场，下文也主要介绍住房抵押贷款证券化的内容。 1 张恩照：中困住房会触创新研究 m ，第一版中冈；：融版 i ：，2 0 0 3 年，第1 8 3 贝。 2 i i 淑敏，钉信谊：虏地产会融实务 m ，第一版，清产人学版礼，北京交通人学 l j 版i ：，2 0 0 9 年，第 6 1 贝。 ”l ： j ! ：中国房地产证券化运行机制 m ，1 ：海财经人学：i ：版十t ，2 0 0 5 年第1 2 2 页。 刘朝哗：美国住宅抵押贷款证券化经验及启一 j ，j ：市公d ，2 0 0 3 年第l 期。 2 7 美国住房抵押贷款法律制度研究 一级市场二级市场 图3 2 ：二级市场运行图 二级抵押市场上，购买住房抵押贷款债权的机构主要有政府机构、准政府机 构和私营公司三类。政府机构指联邦国民抵押协会，主要购买f l t a 和v a 提供担 保的住房抵押贷款。联邦住宅贷款抵押公司和政府国民抵押贷款协会为准政府机 构，拥有美国困库的紧急提款权。私营公司主要有雷曼兄弟公司、索罗门兄弟公 司、美林证券公司等，专门从事非常规住房抵押贷款的证券化。 ( 二) 住房抵押贷款证券化概念、分类 l 、住房抵押贷款证券化的概念 住房抵押贷款证券化( m o r t g a g eb a c k e ds e c u r i z a t i o n ) 是指金融贷款机构将 缺乏流动性的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来，形 成贷款组合，卖给从事抵押贷款证券化业务的特殊目的机构( s p e c i a lp u r p o s e v e h i c l e ，简称s p y ) ，并从s p v 取得出售抵押贷款的资金，然后，由s p y 以这些 资产作为抵押发行资产抵押证券，再由二级市场的中介机构即承销商将这些证券 化的抵押贷款销售给投资者，从投资者处获得销售资金的融资行为。与之相对应 的证券化投资工具被称为住房抵押贷款支持证券( m o r t g a g eb a c k e ds e e u r it i e s ， m b s ) 。1 2 、住房抵押贷款支持证券的分类 庄妍：中美住房抵押贷款法律制度比较研究 ， 硕士论文】，大连海事大学，2 0 0 5 年，第2 6 贞 2 8 美国住房抵押贷款法律制度研究 住房抵押贷款证券的主要种类是转支付债券( p a s s t h r o u g h ) 、担保抵押债 券( m o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i e s ) 、浮动利率担保抵押债券、纯利息债券和纯 本金债券。1 转支付债券是发行人作为中介机构将住房抵押贷款债权组合作价发行债券， 抵押贷款债权违约风险由投资人负担，发行人将原抵押贷款所代表的己方资产转 移到表外项目。2 担保抵押债券( m b s ) 是住房抵押贷款证券的主要形式，通常是发行人以一 定数量的住房抵押贷款作为抵押，发行多个固定利率但期限不同的债券组合，m b s 持有人只拥有对发行人的债权，风险比转支付债券低。 ( 三) 住房抵押贷款证券化的运作 住房抵押贷款证券化的运行模式有两种。一种是金融贷款机构( 如商业银行) 将一定标准形式的抵押贷款组合，并以此形成的现金流作为偿付基础在资本市场 上发行住房抵押贷款债券，向个人和机构投资者出售。另一种是金融贷款机构( 如 商业银行) 把按一定标准形成的抵押贷款组合出售给“特殊目的公司”( s p v ) ， s p v 以此为基础发行债券向个人和机构投资者出售，筹集资金支付给出售抵押贷 款组合的金融贷款机构。3 第一种模式中，商业银行直接与投资人发生关系，属于商业银行结构性融资， 并没有真正实现抵押贷款基础资产的“真实出售”，也称为表内住房抵押贷款证 券化。而第二种模式才是真正意义上的住房抵押贷款证券化，属于基础资产的“真 实出