（森林工程专业论文）适合住宅产业化的房地产企业发展模式研究.pdf

摘要 房地产企业是实现住宅产业化的一个重要环节，因此本论文将适合住宅产业 化的房地产企业的发展模式作为研究对象，目的是为了更有效的推进住宅产业化 的实旌，帮助企业分析市场趋势和发展机遇，从而赢得竞争。 本文将我国房地产企业的运作看作推进住宅产业化中需要剖析的重点，结合 产业化、可持续发展、核心竞争力等理论，对房地产企业的发展模式进行分析和 研究，具体过程是：首先从房地产市场发展现状、推行住宅产业化的意义等方面， 分析实施住宅产业化的必要性及目前存在的问题，明确了房地产企业在产业化进 程中的重要地位及研究其组织、管理等发展模式的必要性；接着阐述了国内外房 地产企业的典型发展模式，分析得到适合住宅产业化的房地产企业发展的九个要 素；最后，结合要素和房地产企业现状，分别阐述房地产企业的组织、管理及开 发模式。 本文创新之处在于：将房地产企业发展模式的选择同住宅产业化的需求紧密 结合起来，在分析住宅产业化具体目标和借鉴国外先进经验的基础上，研究归纳 了适合住宅产业化的房地产企业发展要素，进而针对性的论述了房地产企业应采 用的发展模式。在本文的研究过程中，主要得出以下结论： ( 1 ) 在环保节能、经济高效的行业导向中，材料、技术、产品、生产方式的 创新等均需要通过房地产企业进行推动和转化，房地产企业承担着服务、引导市 场的重任，因此房地产企业应该调整发展模式对接住宅产业化生产方式。 ( 2 ) 房地产企业面对生产材料将要以产品标准化、供应系列化、生产工厂化、 施工装配化、服务定制化为特征的产业集群方式获取时，必须在开发、组织、管 理等关键点上设计应对策略，在住宅产业化趋势下获得竞争资本。现阶段，房地 产企业应在上游供应环节进行部品材料研发，并应用于自身住宅开发，从而在物 料采购上逐渐形成和完善企业标准。 ( 3 ) 大型企业集团可以选择集中化战略、一体化战略等集团化发展模式，促 使企业具备产业现代化综合体的优势，完成从分散式、外延型发展走向集成式、 内涵型发展的住宅产业化目标。 ( 4 ) 房地产企业应深入研究基于客户价值的客户细分，将新技术应用到住宅 建设中，促进科技转化为实际生产力，并通过品牌的创建达到巩固企业市场地位、 满足客户个性化需求和推进住宅建设整体水平提高的目的。 ( 5 ) 房地产企业研究和实践集成式全装修可以推进住宅产业工业化、实现住 宅建设的集成化，同时随着全装修的不断完善，将解决长久困扰客户的装修难题。 关键词：住宅产业化；房地产企业；发展要素；发展模式 d e v e l o p i n gm o d e s o ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e c o r r e s p o n d i n gt oh o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n a b s t r a c t t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ei sa ni m p o r t a n tl i n kt oc a r r yo u th o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n ，s od e v e l o p i n gm o d e so fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r et a k e na st h e r e s e a r c ho b j e c ti nt h i sa r t i c l e ，i no r d e rt om a k eh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o nw o r k e f f e c t i v e l y ，h e l pr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n a l y z em a r k e tt r e n de x a c t l ya n dt h e ng r a s p d e v e l o p i n go p p o r t u n i t i e s t h eo p e r a t i o no ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ei st a k e na st h ee m p h a s i sn e e d e dt o p a r s ei nt h ea n i c l e c o m b i n i n gw i t ht h e o r i e s ，s u c ha si n d u s t r i a l i z a t i o n ，e o n t i n u a b l e d e v e l o p m e n t ，c o r ec o m p e t i t i o na b i l i t y ，t h ed e v e l o p i n gm o d e so fr e a le s t a t e e n t e r p r i s ea r ea n a l y z e d ，t h ec o u e s ei sa sf o l l o w s ：f i r s t l y ，s e t t i n gf o r t h d e v e l o p i n g a c t u a l i t yo fr e a le s t a t em a r k e ta n dt h em e a n i n go fc a r r y i n go u th o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n ，t h e na n a l y z i n gt h en e c e s s i t ya n dp r o b l e m so fb r i n g i n gh o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o ni n t oe f f e c t ，f r o mw h i c hw ec o m f i r mt h es i g n i f ys t a t u so fr e a l e s t a t ee n t e r p r i s ea n dt h en e c e s s i t yt oa n a l y z ei t sm o d e so fd e v e l o p - m e n t ，s u c ha s o r g a n i z a t i o nm o d e ，m a n a g e m e n tm o d ea n de x p l o i t a t i o nm o d e i ns u c c e s s i o n ， e x p a t i a t i n gt y p i c a id e v e l o p i n gm o d e s o fo v e r s e aa n dd o m e s t i cr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h e ns u m i n gu pn i n ef a c t o r sf o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n tw h i c h c o r r e s p o n d i n gt oh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n a tl a s t ，c o m b i n i n gw i t ht h ef a c t c i sa n d t h ea c t u a l i t yo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，d i s c u s s i n gt h eo r g a n i z a t i o n m o d e ，m a n a g e m e n tm o d ea n de x p l o i t a t i o nm o d eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h ei n n o v a t i o ni nt h ea r t i c l ec o n s i s t si nc o n n e c t i n gt h em o d e so fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n tw i t ht h er e q u i r e m e n t so fh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n c o n c r e t e l y ，o nt h eb a s i so fa n a l y z i n gt h eo b j e c t i v eo fh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o na n d u s i n ge x p e r i e n c eo fo v e r s e ah o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o nf o rr e f e r e n c e ，c o n c l u d i n gt h e f a c t o r sf o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n t ，t h e nd i s c u s s i n gt h ed e v e l o p i n g m o d e so ft h e mp e r t i n e n t l y d u r i n gt h er e s e a r c h ，s o m ec o n c l u s i o n sc a nb eg a i n e d ： f i r s t l y ，w h i l ee n v i r o n m e n tp r o t e c t i o n ，e c o n o m ya n de f f i c i e n c yb e c o m et h e r e q u i r e m e n t so fi n d u s t r y ，t h ei n n o v a t i o no fm a t e r i a l ，t e c h n o l o g ya n dp r o d u c t i o n s n e e dt h ee f f o r t so fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sb e a rt h ei m p o r t a n t t a s k t ol e a d i n gt h em a r k e t ，s ot h e yh a v et oa d j u s tt h e i rd e v e l o p i n gm o d e st om e e t h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n s e c o n d l y ，w h e nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sf a c et ot h er e a l i t yt h a tt h ep r o d u c t i o n sa n d m a t e r i a l sw i l lb ep r o v i d e di nt h ef o r mo fi n d u s t r i a l i z - a t i o n ，t h e ym u s td e s i g n s t r a t e g i e si nt h ek e yp o i n t ss u c ha so r g a n i z a t i o n ，m a n a g e m e n ta n de x p l o i t a t i o n n o w a d a y s ，r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc a nr e s e a r c hm a t e r i a l sw i t ht h eu p r i v e r p r o v i d e r s ，a n dt h e na p p l yt h e mt ot h eh o u s e s ，t h e ng r a d u a l l ye s t a b l i s ht h es t a n d a r do f e n t e r p r i s e si nt h et a c h eo fp e r c h a s i n gm a t e r i a l t h i r d l y ，l a r g ee n t e r p r i s e sc a nc h o o s et h ed e v e l o p i n gm o d e ss u c ha sc e n t r a l i z e d s t r a t a g e ，i n c o r a t es t r a t a g e ，w h i c hc a nl e tt h e mp o s s e s st h ea d v a n t a g e sp fs y n t h e s e s a n dc h a n g ed i s p e r s i v em o d ei n t oi n t e g r a t e dm o d e f o u r t h l y ，r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ss h o u l dr e s e a r s hh o w t of r a c t i o n i z ec u s t o m e r s d e e p l y ，a n da p p l yn e wt e c h n o l o g i e st oh o u s e s ，i no r d e rt oc h a n g et h e mi n t oa c t u a l p r o d u c t i v i t y r e a le s t a t ee n t e r p r i s e so u g h et oe s t a b l i s ht h es t a t u si nt h em a r k e ta n d m e e tc u s t o m e r s v a r i o u ed e m a n d si nt h ew a yo fc r e a t i n gs c u t c h e o n f i f t h l y ，r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ss h o u l dr e s e a r c ha n dp r a c t i c ee n t i r e l yf i t m e n t ，t h e n a c c o m p l i s ht h ei n t e g r a t e do fh o u s i n gi n d u s t r - y ，w h i c hw i l ls o l v et h ep r o b l e m st h a t f e a z et h ec u s t o m e r sm u c h l y k e y w o r d s ：h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n ；r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ；f a c t o r so fd e v e l o p m e n t ； d e v e l o p i n gm o d e 本学位论文知识产权声明 本学位论文是在导师( 指导小组) 的指导下，由本人独立完成。 文中所引用他人的研究成果均已注明出处。对本论文研究有所帮助的 人士在至蹙谢中均已说明。 基于本学位论文研究所获得的研究成果的知识产权属于南京林 业大学。对本学位论文，南京林业大学有权进行交流、公开和使用。 研究生签名： l 司斗7 耵 导师签名 n ， 濑气 黟：抑- 7 6 坷 致谢 本文是在杨平教授的悉心指导和帮助下完成的，在此我首先向杨老师表 示衷心的感谢! 在准备毕业论文的这一年里，杨老师给予我认真而全面的指 导，从论文选题、提纲、设计、结构布局，到修改定稿，杨老师倾注了大量 的心血老师严谨的治学态度，丰富的知识，可贵的实践经验和勇于创新的 精神深深地激励着我，对我未来的学习，工作和生活都必将产生积极而深远 的影响，在此我深表敬意! 我要感谢我的父母，还要感谢关心和支持我论文写作的同学和朋友，谢 谢他们给予了我热情的帮助和鼓励。 周楠 2 0 0 7 年6 月于南京林业大学 1绪论 1 1 论文研究背景和意义 国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的 敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为主要内容和 前提的。 我国亦不例外。首先，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，住宅作为 人们的生活必须品和房地产业的主干，以其使用的广泛性和产品的普及性，拉 动多方面经济增长，并对水泥、钢铁、玻璃、家具等上百种产品的发展产生了决 定性的影响。其次，自1 9 9 8 年实行住房分配货币化政策以来，城镇居民的住宅消 费积极性得到充分调动，住宅消费大幅度增长。再次，进入2 l 世纪以来，- 我国城 市化步伐不断加快，城市化水平大幅提高，从2 0 0 1 年的3 1 提高到2 0 0 5 年的4 3 ，预计2 0 5 0 年前后将达到7 0 左右。而城市化水平每提高一个百分点，新增加 的城市人口大约为1 5 0 0 万，而新增1 5 0 0 万城市人口，又需新投入1 2 0 0 多亿元，用 于建设各项配套设施，住宅建设自然成为其中最为重要的一项。最后，部分人 群收入的不断增长，使消费结构发生了巨大变化，突出表现为人们对房屋内在品 质和健康舒适居住环境的追求。 基于以上原因，近十年来，我国投入了大量的人力、物力、财力，从而维持 了住宅建设的持续快速增长。但是由于我国住宅产业起步晚，工业化水平低、占 地面积大劳动生产率低、能源消耗和原材料消耗大、材料和部件不配套，系统 化的成套技术集成和整合水平差、规划设计不合理、住宅的综合质量低等诸多问 题的存在，决定了中国的住宅产业仍处于租放型的初级阶段。 这些问题如不能得到妥善和根本解决，不仅影响房地产市场的健康发展，也 会对国民经济的可持续发展带来巨大隐患。一切问题归根结底是我国住宅产业依 靠传统的技术、粗放的经营方式和资金、资源和能源投入来维持高增长的落后生 产方式己无法适应现今社会和人们的要求。要适应我国住宅建设和国民经济发展 的需要，就必须加速推动我国的“住宅产业化”，加快住宅建设从粗放型向集约 型转变，逐步提高住宅建设的整体水平，以达到降低成本、提高住宅生产效率与 品质的目的，最终推动我国住宅市场走上健康持续发展之路。 然而，现有的国情、政策体系及房地产企业的现状决定了住宅产业化的推行 在我国面临的问题多而复杂，主要体现在以下方面： ( 1 ) 市场监测机制尚未形成，宏观调控手段有待改善，住宅产品开发不规范， 综合配套不完善，质量通病没有得到很好解决； ( 2 ) 住宅品质不商，技术对住宅建设贡献率低； ( 3 ) 住房金融体系亟待完善； ( 4 ) 推进住宅产业化的技术、经济政策没有大的突破； ( 5 ) 住宅销售、中介服务、物业管理质量有待迸一步提高； ( 6 ) 长期以来的生产方式难以迅速转变，仍是以传统的、粗放的、手工业操 作为主，现场湿作业多，劳动强度很大； ( 7 ) 房地产企业发展现状的制约。 针对以上现状，住宅相关行业和企业面对住宅产业化应该采取措施，引导市 场走向规模化、产业化的发展道路。就推行住宅产业化的主体一一主要面对住宅 开发的房地产企业而言，该如何通过企业自身的构建和发展来适应住宅产业化所 带来的要求和变化，并在为企业谋求进一步发展壮大的同时推进住宅产业化加速 实现，成为摆在每一个房地产开发企业和研究人员面前的重要课题。 基于以上问题和设想，本文旨在通过分析和研究住宅产业化的具体需要，结 合房地产企业的发展现状及存在的主要问题，提出适合住宅产业化的房地产企业 发展模式，从而引导房地产企业以市场和住宅产业化具体要求为中心，以注重节 约、提高效率、降低成本为根本，创新开发模式，改善经营管理，调整组织结构， 在发展中创立品牌、增强竞争能力，为推进住宅产业化的实现做好各方面准备。 1 2 国内外相关研究现状 1 2 1 国内研究现状 随着国内住宅产业化的推迸及产业竞争环境晶益透明化，房地产企业必须加 深对住宅产业化和当前市场需求的研究，同时借鉴住宅产业化发达国家的先进经 验，以选择适合自己的发展模式。在此方面，国内有关研究人员做出了研究分析。 李忠富认为，住宅产业化过程表现为两个相互联系的方面；一是企业的平均 生产规模扩大，同类产品的相对集中；二是大企业的生产能力和产量在该部门( 或 地区) 全部生产能力中所占的比重越来越大。“1 同时分析指出，各部门、各企业、 各工种以资金、技术、人才、设备、产品等为纽带，在生产中建立的相互联系， 对生产实行统一经营、统一管理，进而联合成为一个整体，是提高劳动生产率、 降低成本、提高效益的重要手段。 冯凯通过对劳动投入、资金、技术进步三要素对住宅产业化贡献率的研究， 为明确目前我国住宅产业仍属于劳动、资金密集型产业提供了理论依据。他认为 住宅产业的发展属投资拉动型，技术进步所起作用仍待提高，并预n z 0 0 5 2 0 1 0 年住宅产业由技术研究、开发以及工业化和技术改造带来的优势逐渐显现出来， 对经济发展的巨大推动作用。乜1 陈开朝认为，房地产企业未来发展模式将表现出这样的特征：规模化、品牌 化将逐步加强：企业以联合、兼并、重组形式的集团化进程加速；房地产开发企 业的专业化程度进一步加深。( 3 】 2 在这样的市场趋势下，企业面临压力和机遇。钱辉建议房地产企业关注以下 两方面h 1 ：( 1 ) 生存要素：合适的土地储备、具备市场竞争力的产品定位和产品 组合、资金链的保障；( 2 ) 可持续发展要素：明确的企业发展模式、高水平的战 略管理能力、优秀的企业文化。 谢泗薪则强调当前我国房地产企业最需要系统地借鉴和吸收世界最先进的 发展模式、理论与实践经验，循序渐进，敢于创新，锻造我国房地产企业的核心 价值链，不断提高核心竞争能力。“1 究竟什么是房地产企业应该关注的发展模式，武玉英立足我国现状提到，房 地产企业是在进行价值创造，价值大小往往取决于企业战略、运作模式和管理模 式。面临当前土地、信贷等政策调整，企业必须注重制定正确的企业发展战略， 规范独特的企业运作模式和管理模式，打造出企业的品牌价值，才在竞争的市场 上站稳脚跟。”1 王国新也提到企业运作模式和管理模式的重要性，此外，他还认为，要更好 地实现企业的预定目标，必须建立企业的快速反应机制，即在面临市场环境的变 化时，企业要具备适应市场环境的能力。”， 项保华则从需求演化的角度分析得出，顾客价值链需求的零星征象已在不断 显现出来，部分房地产企业针对基于顾客价值需求的这一变化趋势，开始积极调 整战略，提出了整合服务理念，并通过构建企业在行业中的核心地位，整合产业 资源，以为顾客提供具有个性化的全程服务，来赢得顾客信任和顾客满意。”1 李峰认为，房地产行业的竞争与发展具有联动性，而房地产市场竞争发展 到今天，已达到一个新的境界，在这旷日持久的竞争中，企业要取得持久竞争的 优势，就必然需要全方位、多层次企业的合作和产业联盟。这也必将是新经济、 新形势下的房地产行业竞争的发展方向。1 以上的研究包含了住宅产业化、房地产企业发展的多个重点和途径，但都仅 从市场和企业发展的角度来谈问题，并没有针对性的提到在住宅产业化的目标和 趋势下，房地产开发企业应有的考虑和具体举措。 1 2 2 国外研究现状 美国、日本等国家的房地产公司的发展建立在住宅产业化高度发达的基础 上，有很多东西给予我们启发，一些房地产公司为我们提供了更好的选择和方法。 m u s k a h n 指出，房地产公司的成熟发展模式应关注以下转变：( 1 ) 经营管理 向专业化与职业化方向发展，开发商应是发现机会、构思产品、组合资源、协调 各方完成项目的职业化组织；( 2 ) 注重对生产模式等柔性工艺技术的研究，在信 息技术的促进下，将从大规模生产模式转向大规模定制；( 3 ) 吸引保险金融公司 以及部分投资基金进入到房地产市场，使融资方式多元化；( 4 ) 由开发为主逐步 转为开发和资产管理并重，追求现金流量最大化，并由此引来自身开发模式的转 变；( 5 ) 房地产企业在进行多元化发展时首先考虑本产业内的相关发展机会。1 c l a r e f o x 认为，一些合作伙伴关系的创造使投资者能够得到很好的回报， 美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流 通产业链非常完整并相互协调发展，开发商只是吸引资金、把控中介和流通的组 织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者 投资商成为房地产市场的主导者。n ” 基于开发商这样的市场定位，b a d e r s t e d t 建议用用信息社会的思考模式和技 术手段改造传统房地产业务的商业模式和组织构架，适应社会的要求，最终变化 成一个具有连续现金流量，低负债，高弹性，受资本市场欢迎的企业。“” 此外，如何打造房地产企业核心竞争力也是国外学者关注的重点，r o b e r t d m a s o n 认为核心竞争力是企业持续竞争优势的源泉，能持恒性创造出企业可持 续性的竞争优势，使企业在竞争中保持长期主动性。“”而核心竞争力是否能转变 成竞争优势，取决于相应的转换机制和环境条件是否促进这种转换。所以在确定 企业长期发展目标的过程中，还需要按照是否有利于提升企业的核心竞争力，是 否有利于企业持续竞争优势的转化，定期对企业的组织结构、流程制度、管理风 格、企业文化、资源状况等进行评估，以此决定在哪些方面进行多大程度的改进 和创新。1 m i e h a ee 1 p o r t e r 也研究核心竞争力，他在对房地产企业成功案例的梳理中， 得出一个明确的论断，“他们的成功之道惊人相似，都可归结为对客户价值把握 上的准确和精到，而客户细分则是萃取客户价值的必选利器。”“们 日本经济战略学家大前研一，在对3 0 0 余家企业进行调查研究后，提出了有 名的“归零法则：“任何一个处于落后，弱势负数状态的企业，欲进入良性发展 状态，第一步不是前进和进攻，而是自我调整消除一切负面因素，完全遏止倒退 的惯性，认清所有潜在的优势，进入一种结束旧阶段，进入新阶段的状态。”“钉 这条法则对现阶段我国多数房地产企业都适用。 国外先进的研究理论和实践经验使我们了解到，学习优秀企业的成功经验、 善于运用信息技术、重视核心竞争力的培育对于房地产企业是非常重要的。但不 同的住宅产业化水平、经济体制和企业现状决定了我国房地产企业不能生搬硬 套，而应立足国情和企业发展实际，有选择地借鉴，以寻求好的发展。 1 3 本文主要研究内容 ( 1 ) 绪论介绍本论文的研究背景和意义、国内外研究现状及研究的主要内容。 ( 2 ) 阐述住宅产业化的含义及目前我国实施住宅产业化的必要性，在分析住 宅产业化发达国家的模式和经验的基础上，总结其发展过程中的主要特点；结合 我国住宅产业化发展现状，研究当前存在的主要问题；最后根据我国住宅产业化 现状借鉴发达国家成功的因素，讨论推进住宅产业化与房地产企业发展的关系。 ( 3 ) 给出发展模式的含义，确定适合住宅产业化的发展模式中主要应包括组 织模式、管理模式和开发模式，并从可持续发展和核心竞争力两个理论角度，探 4 讨其与制定房地产企业发展模式的相互关系，并从能力的角度出发提出这两个理 论对企业发展模式的具体要求：研究国内外典型房地产企业的适应住宅产业化的 发展模式，然后归纳为一组我国房地产企业可借鉴的发展模式；最后把这些模式 实质提炼出来，得到适合住宅产业化的房地产企业发展要素。 ( 4 ) 结合房地产企业发展现状及适合住宅产业化的发展要素，分析得出发展 模式必须重点关注的两方面内容；然后从这两方面内容着手，分析适合住宅产业 化的房地产企业的组织模式、管理模式和开发模式：重点讨论了成立住宅产业集 团及全装修对于住宅产业化的推动意义，同时本文考虑到由于住宅产业化是个漫 长的过程和管理模式对于企业发展的特殊重要性，特别结合大连华居的实例分析 了一种标准型场变管理模式，以供房地产企业在产业化的不同发展阶段迅速、正 确的调整自身管理模式。 ( 5 ) 结论总结本论文的研究结论，提出下一步的研究建议。 2 住宅产业化 新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。 面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来， 就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保护需求、培育需求和刺激需求的 核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠 科技创新和科技进步。因此，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然 趋势，通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量、提高住宅生产 的劳动生产率、降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。也只有 在实现住宅产业化的过程中，我国的住宅产业才能持续健康发展，并像国外一些 住宅产业化水平高度发达的国家一样，对国家经济发展发挥越来越重要的作用。 2 1 住宅产业化的理解 2 1 1 定义 住宅产业化( h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n ) ，是指通过工业化方式生产住宅，以 提高建设效率，降低成本。具体说，就是从投资、建设开始，直到进入居住的全 过程所形成的产业链中，实行工业化生产，运用科技进步，使住宅产业的劳动密 集、资本密集型的外延式增长转变为技术密集型的内涵式增长，并提高住宅质量， 满足人民群众日益增长的住房需求和住宅市场的持续健康发展。它包括住宅的规 划、设计、施工，住宅材料和部品的研发和生产、住宅经营、维护、管理和服务 等，是个以现代科学技术和管理方法，提升住宅产业的建设效率、效益和价值 的过程。m 1 简单的说，与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经 营方式相比，住宅产业化是以生产“住宅”这种最终产品为目标，采用一体化经 营方式使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置。其中，通 过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力，从而减少现场湿作业、简化现场操 作、改善工作条件，最终达到提高住宅质量和性能、降低劳动强度、提高劳动生 产率的目的是实施住宅产业化的根本所在。 2 1 2 含义m ， 住宅产业化的含义体现在四个方面，一是住宅建筑标准化，二是住宅建筑工 业化，三是住宅生产经营一体化j 四是协作服务社会化。 ( 1 ) 住宅建筑标准化 在住宅设计中采用标准化的设计方案、构配件和设计体系，按照一定的模数 6 规范住宅构配件和部品，形成标准化、系列化的住宅产品，减少单个住宅设计中 的随意性，并使施工简单化。住宅建筑标准化是建筑工业化的必备条件，同时也 是建筑生产进行社会化协作的必要条件。实行标准化还需要考虑住宅的多样化， 避免出现住宅建筑的千篇一律。 ( 2 ) 住宅建筑工业化 建筑工业化是一个国家建筑业技术与管理水平的综合体现。住宅建筑工业化 的程度决定了住宅产业化的技术水平和层次。建筑工业化是用大工业规模生产的 方式生产建筑产品，主要是指住宅构配件生产工厂化、现场施工机械化、组织管 理科学化。即将原本在现场完成的构配件加工制作活动相对集中地转移到工厂中 进行，实现快速优质低消耗的规模生产，为实现现场施工装配化创造条件。同时， 在住宅旌工中采用合适的机械，有效地逐步地代替人的手工劳动，用机械完成主 要的构配件装配工作。在住宅构配件生产与现场旌工的过程中应始终贯穿科学的 组织管理，即按照建筑工业化这种新的生产方式的特点，采用与之相适应的组织 管理理论、方法和手段。 ( 3 ) 住宅生产经营一体化 在住宅建筑工业化的基础上，以为用户提供优良的住宅产品和优质服务为目 标，将住宅建设全过程的建筑设计、构配件生产、住宅建筑设备生产供应、施工 建造、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，实现住宅产供销一 体化。住宅生产经营一体化以住宅生产企业为龙头，以专业化协作的方式，采用 合同、联营、长期协作等手段将部品供应、施工建造等各专业化生产部门联合起 来、协调起来，按用户的要求提供优质的住宅产品与售后服务。 ( 4 ) 住宅协作服务社会化 住宅协作服务社会化，是将分散的个体的生产转变为集中的、大规模的社会 生产的过程。住宅协作服务社会化表现为住宅生产的集中化、专业化、协作和联 合化。 住宅生产集中化 集中化是社会发展和科技水平进步的客观要求和体现，其最大优点就是可以 发挥出规模生产的规模效益，有利于提高质量和降低成本。住宅生产由于其特殊 性，它的集中化主要是构配件工厂生产的集中化和少数集团型企业的住宅生产集 中化。 住宅生产专业化 住宅生产专业化是指某些企业专门从事某种特定构配件或部品的生产。生产 专业化与集中化密切相关。专业化有利于提高产品生产的规模和质量、降低成本， 是组织社会化大生产、提高经济效益的重要手段知良好形式。 住宅生产协作 协作是指各部门、各企业、各工种在生产中建立的相互联系。随着专业化的 发展，要求各企业之问的协作必须加强，使生产过程在时间上缩短、空间上扩大， 7 保持生产的连续性和均衡性，弥补专业化产品单一的不足，实现优势互补。 住宅生产联合化 生产联合化是指同一部门或分属不同部门的若干企业，以资金、技术、人才、 设备、产品等为纽带，联合成为一个整体，对生产实行统一经营、统一管理。它 通过强强联合，在不花或少花社会投资的情况下，充分发挥联合各方的优势，采 用新技术、新工艺、新材料，充分利用技术设备的生产能力，提高综合生产能力， 较大幅度地提高劳动生产率和经济效益，创造出一种新的社会生产力。由于联合 企业生产工艺复杂，综合性强，因此对企业管理水平和企业管理者要求较高。 上述住宅产业化的“四化”之间不是独立的，而是相互联系，互相作用的。 标准化是产业化的前提，工业化是产业化的核心，体化是产业化的集中体现， 而社会化则是产业化各因素综合作用的结果。 2 2 我国实现住宅产业化的必要性分析n 6 1 2 2 1 ，住宅产业化是解决房屋质量问题的迫切需要 2 1 世纪初的前三十年是中国社会经济稳定快速发展，经济实力明显增强， 产业间协调快速发展，人民生活水平大大改善的时期。人们对住宅质量的要求， 已经从施工质量提升到设计质量、产品部件质量、设备设施质量、环境质量和服 务质量等内涵丰富的广义质量。为了适应这种转变和要求，必须全面推进住宅产 业化，提高住宅工程的科技含量，注重室内外居住环境的整洁优美和住宅功能设 计的合理，灵活，在结构、装修、防水、保温、卫生器具的施工方面达到优质， 为用户提供经济、合理和舒适的住宅产品，真正实现居者有其屋，居者优其犀 2 2 2 住宅产业化是实现由粗放型向集约化转变的有效手段 我国过去几十年中住宅建设的技术和手段一直比较落后，住宅作为商品的生 产，仍然比较粗放，一直习惯以手工劳动为主。为了适应经济发展和全球竞争的 需要，在建造住宅这种面大量广，功能和造型变化不大的产品时，必须彻底改变 传统、落后的生产模式，变现场建造为工厂制造、变湿作业为千作业，减少繁琐 及笨重的工序，减轻劳动强度。提高劳动生产率，降低成本，保证质量，缩短工 期，加快资金的周转利用率。 2 2 3 我国城市化进程的加快需要住宅产业化的支持 随着经济的发展，我国城镇人口比重大幅度提高。据专家预测，到2 0 1 0 年 我国城市化率将达到4 6 ，城市人口将达到6 4 亿人。 i 盯 根据发达国家的经验，在我国城市化进程飞速发展的这一阶段实行住宅产业 化的确是非常必要的。如果按目前入均住宅建筑面积的2 4 平方米计算，那么到 2 0 1 0 年仅满足新增加的1 9 亿城市人口，就需要建设4 1 8 亿平方米住宅。“” 8 而现有的住宅生产方式基本上不具备规模效益，劳动生产率低下、住宅成本与价 格过高等问题得不到根本解决，这都将在很大程度上限制大多数居民对住宅的需 求，因此我们需要生宅产业化的支持，来改变现有的生产经营方式。 2 2 4 推进住宅产业化将带动相关产业的发展 按照住宅的建设和使用过程，住宅产业辐射并带动多个相关产业( 见图 2 - 1 ) 。据日本、美国等国家的经验数据显示，住宅产业每增加1 个单位的生产值， 可带动其相关产业增加1 5 2 个单位的生产值。我国统计数据表明，住宅产业 的诱发系数为1 7 2 2 ，即住宅建设投入l 万元，可以诱发相关部门产出1 7 2 2 万元。“”因此，住宅产业化的发展将极大地影响我国经济的发展。 2 2 5 住宅产业化有利于我国相关产品的出口 我国的许多建材和住宅部品价廉物美，进入日本等国市场很有竞争力。但这 些国家的住宅产业化程度都很高，对住宅相关部品部件都有一整套严格的模数制 度和标准化认证，如果我国的产品能再在住宅标准、模数、产品认证等方面与国 际接轨，符合日本等国的产品标准和其他方面的要求，对中国的建材和住宅部品 进入日本等国际市场是非常有利的。 图2 - 1住宅产业的相关产业示意图 2 2 6 实现住宅建设和社会经济的可持续发展 在住宅建设过程中，原材料、能源与人工消耗量巨大，而在一些材料的生产 过程中又会消耗大量的能源，并产生大量的污染物，破坏环境生态平衡。另外， 我国房屋建筑的保温隔热性能差，供暖效率低，采暖地区的能耗为相同气候条件 下发达国家的三倍，严重制约住宅建设发展的后劲，并对整个国民经济的发展带 9 来负面影响。因此从住宅建设与社会经济可持续发展的角度，这种以资源、能源 和劳动力的大量投人、环境生态的巨大破坏为代价的粗放型发展模式将不能再长 久持续下去。推进住宅产业化，发展新型住宅结构体系，应用新型材料和制品， 改变住宅建设生产方式，提高住宅建设的科技含量，是实现住宅建设目标、实现 新世纪可持续发展的根本途径。 2 3 国外住宅产业化研究 2 3 1 几个发达国家的住宅产业化状况 由于受到“二战”的严重创伤，欧洲五、六十年代对住宅需求非常大，为此， 进入8 0 年代以后，建筑工业化是世界各国建筑业发展的一个共同方向。五十年 代，欧洲一些国家为解决房荒问题掀起住宅建筑工业化高潮，采用了工业化的装 配式，建造了大量住宅，并形成了一批完整的、标准化、系列化的建筑住宅体系， 到六十年代普及欧洲各国并扩及到美国、加拿大、日本等经济发达国家。其住宅 建设不仅解决了居民的居住问题，而且对这些国家六、七十年代经济腾飞起到了 巨大作用。随着房荒问题的缓和，住宅产业化发展有所转向，开始转向注重住宅 功能和多样化发展，各国进一步探索和实施，使建筑工业化更加全面地向前发展。 ( 1 ) 瑞典1 瑞典从5 0 年代开始推行建筑工业化政策，并由民间企业开发了大型混凝土 预制板的工业化体系，以后大力发展以通用部件为基础的通用体系。目前瑞典的 新建住宅中，采用通用部件的住宅占8 0 以上。有人说，瑞典也许是世界上工 业化住宅最发达的国家。在瑞典推行建筑工业化过程中，呈现出以下特点： 在较完善的标准体系基础上发展通用部件。瑞典早在4 0 年代就着手建筑 模数协调的研究，并在6 0 年代大规模住宅建设时期，建筑部件的规格化逐步纳 入瑞典工业标准( s i s ) ，如浴室设备配管标准、门扇框标准、主体结构平面尺寸 和楼梯标准、公寓式住宅竖向尺寸及隔断墙标准、厨房水槽标准等。部件的尺寸、 连接等的标准化、系列化为提高部件的互换性创造了条件，从而使通用体系得到 较快的发展。 政府推动下的货款制度。为了推动住宅建筑工业化和通用体系的发展，瑞 典1 9 6 7 年制定的住宅标准法规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑 标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。瑞 典通用体系的发展是完善的标准化和政府贷款制度的结合。 住宅建设合作组织起着重要作用。居民储蓄建设合作社( h s b ) 是瑞典合作 建房运动的主力。h s b 也开展材料和部件的标准化工作，它制定的h s b 规格标准 更多地反映了设计人员和居民的意见，更能符合广大成员的要求。 ( 2 ) 丹麦1 丹麦是世界上第一个将模数法制化的国家，国际标准化组织的i s o 模数协调 1 0 标准就是以丹麦标准为蓝本的。丹麦推行建筑工业化的途径是开发以采用产品目 录设计为中心的通用体系，同时比较注意在通用化的基础上实现多样化。丹麦住 宅建筑工业化具有以下特点： 模数标准较健全并且强制执行。丹麦通过模数和模数协调实现构配件的通 用化。1 9 6 0 年制定的全国建筑法规定，所有建筑物均应采用l m ( 1 0 0 m m ) 为基 本模数，3 f 为设计模数，并制定了2 0 多个必须采用的模数标准。这些标准包括 尺寸、公差等，保证了不同厂家构件的通用性。同时国家规定，除自己居住的独 立式住宅外，一切住宅都必须按模数进行设计。 以发展产品目录设计为中心推动通用体系发展。丹麦将通用部件称为目录 部件。每个厂家都将自己生产的产品列入产品目录，由各个厂家的产品目录汇集 成通用体系产品总目录，设计人员可任意选用总目录中的产品进行设计。主要的 通用部件有混凝土预制楼板和墙板等主体结构构件。这些部件的连接形状都符合 于模数协调标准，因此不同厂家的同类产品具有互换性。同时，丹麦十分重视目 录的不断充实完善，与其它国家相比，丹麦的通用体系产品总目录是较为完善的。 此外，丹麦较重视住宅的多样化，甚至在规模不大的低层住宅小区内也采用 富于多样化的装配式大板体系。 ( 3 ) 美国”“ 美国物质技术基础较好，商品经济发达，且未出现过欧洲国家在第二次世界 大战后曾经遇到的房荒问题，因此没有走欧洲的大规模预制装配道路，但他们的 建