地产融资租赁政策及现状解读.docx

地产融资租赁政策及现状解读一、 融资租赁定义融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。二、 地产融租赁法律法规目前国家还未出台融资租赁法，现行相关法规及依据为： 1. 合同法第14章“融资租赁合同”。2. 金融租赁公司管理办法，国银行业监督管理委员会2014年3月13日发文。三、 地产融资租赁模式简介一般的融资租赁标的物即租赁物以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具，不动产融资租赁比较少。房地产调控下，房企多元化融资需求强烈，这块业务越来越受到关注，一些融资租赁公司还成立了专门的不动产业务部。目前与房企合作的方式很多，最基本的有两种：常规的售后回租和支持并购重组。所谓售后回租，是指卖主即承租人将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主处租回，俗称“回租”。在售后融资租赁中，资产的原所有者在保留对资产使用权的前提下，将固定资产转化为货币资本，满足了融资需求。具体到房地产业务，一般是不满足银行贷款条件的房企，以一定的折扣将自身持有的物业出售给租赁公司，获得资金，用以充抵新开发项目的资本金；再与租赁公司签订一份租赁协议，继续经营原来的房地产项目，形成现金流。融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。另外，针对一些资金量不够充裕又有逆市扩张需求的房企，租赁公司还可以提供并购支持服务。即由租赁公司代为收购并暂时经营被收购企业的资产，收购方按期支付利息和管理费用，等有足够的资金时再进行回购。据了解，房地产融资租赁在商业地产领域运用较多，比如以收购改造烂尾楼见长的光耀东方以及大连著名商业品牌百年城都采用过这些方式。另外，也有个别案例涉及到住宅市场。商业物业运营周期长，资金沉淀量较大，尤其调控时期很多房企转战商业地产，对我们这些服务很感兴趣。”一位租赁公司人士表示。除了融资需求，融资租赁业务还可以在会计处理上加速折旧，起到延迟纳税、合理避税的目的。不过，由于租赁公司超过一半的资金都来自银行，部分融资类租赁业务被认为有“变相贷款”之嫌。尤其是在房地产市场调控的背景下给房企输血，更是为人诟病。业内分析，此次被监管层叫停，正是防止房地产行业在银行、信托等渠道外，再新增一条规模不易控制的融资渠道。另外，作为金融企业，房地产标的在租赁期间所有权归租赁公司，容易异化成不动产投资，尤其是一些银行系金融租赁公司通过类似业务将银行资产做大。违背银行业金融机构的相关规定。2011年央行出台的文件规定，金融租赁公司要加强实行租赁投放规模控制，将日租赁投放数据每日上报监管层，同时租赁资产余额、资产规模、租赁期限等指标按照属地原则上报监管层，并通过“融资租赁登记公示系统”对融资租赁企业提供登记，依托应收账款质押登记公示系统对租赁物权利实施公示。四、 地产融资租赁现状调控时期，地产金融领域一直在上演这样的循环：传统融资渠道收紧新融资方式涌现监管层指导整顿相关业务再度受阻继续突围创新。不过，对房地产融资租赁业务来说，这一切似乎来得太快。还没来得及在业内广而告之，就已经被监管层“委婉叫停”。“银监会的态度是，建议我们不要再开展和房地产有关的业务。” 北京一家银行系金融租赁公司的不动产业务经理告诉地产记者，从今年年初开始，他们已经不再接手新的房地产租赁业务。而几个月前，他们还在“拿着钱找项目”，并在各种会议上憧憬房地产融资租赁的广阔前景。由于商务部监管的内资和外资租赁公司不在此次窗口指导范围之内，相关业务仍有开展。不过，由于法律风险、税收成本等一系列问题，其业务扩展也受到诸多限制。当前，融资租赁行业，正在经历一场“去房产化”运动。1. 和很多房产交易一样，税收过重是发展不动产融资租赁业务的一大障碍。除营业税、契税、印花税，还可能涉及到高额累进土地增值税。而且一进一出两次征税，在一定程度上降低了租赁公司的盈利空间，也打击了承租人的热情。据了解，有些房地产融资租赁业务为了避税，在首次房产出售时并不真正过户，只是双方签订一个协议规定房产权属。但是，这样的协议效力有限，产权实际还归出售一方。如果其将房产重复出售或再度抵押，另一方就面临很大的经营风险。2. 对于不动产融资租赁的合法性，业内一直没有明确认定。2007年施行的金融租赁公司管理办法中规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。一种观点是，不动产是法律用词。金融租赁公司管理办法对租赁物的界定是固定资产，借用了会计概念，不动产属于固定资产。开展不动产融资租赁的公司也都是出于这样的认识。而另一种观点是，融资租赁需体现资产融资特性。设备生产能创造价值，房地产是消费品，在使用中不能给社会创造价值；设备是不断贬值的产品，房地产是价格在不管变化的产品，主流趋向是升值的。因此房地产不能享受融资租赁的政策待遇，不受合同法保护。由于我国的融资租赁法迟迟未出台，这样的争议一直伴随着不动产业务的开展。之前，监管层对于不动产融资租赁业务采取了默许态度。不过，业内人士透露，最高人民法院很可能在今年上半年出台相关司法解释，这将直接决定这项业务的生死。之前，最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（讨论稿）已多次下发至行业内征求意见。3. 除了法律风险，房产融资租赁不适合经营的另外一个原因是房屋的价格不稳定，风险非常大，赶上升值时，升值的好处不会给租赁公司，赶上暴跌的时候，房屋的价格可以瞬间跌到50%以下，风险全部加载到租赁公司身上，是风险非可控的非常规业务。日本最大的融资租赁公司日本租赁公司就是因为经营房地产租赁而破产的。“因此，不到万不得已，千万不要开展房地产融资租赁。成本高，风险大。尤其是在房地产市场调控时期，更不要逆势而行。” 相关分析人士强调。目前，融资租赁在国内尚不算一个主流的融资渠道。由于相关政策制度不合理、不完善以及租赁公司自身定位不准确，融资租赁行业在我国还没有获得真正的发展。五、 地产融资租赁发展前景房产融资租赁集租赁、买卖、借贷三者于一体，能够实现消费者、开发商、经营者、政府、产业发展等多方共赢。于是房地产融资租赁经营有其自身的优势，对于挖掘房地产市场潜力，启动房地产市场，进而刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促进作用。房地产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，通过房地产融资租赁，可以实现住宅消费的梯次推进，保证了社会的秩序，使家庭、国家长效稳定发展。故无论是经济的角度还是社会的角度都有着很大的发展空问。 但好事多磨，目前在法律上、观念上、监管上、筹资上、操作上等方面，都还不具备成熟条件，加上国内房地产企业不规范、市场透明度不高等问题亟待解决。尽管我国房产融资租赁业还面临着不少困难，但可以预见，购置房产采用融资租赁方式这一观念在我国将越来越被人们所接受，其在我国也必将有很大的发展潜力。而且我国的融资租赁队伍也在进一步发展、壮大，我们也高兴地看到，不少新公司业绩稳进，发展势头良好。一些老公司在政府担保项目欠租问题解决之后，坚定了投资信心，有的继续开展新业务，有的打算通过股份转让或资产充足等方式继续展期经营。如果目前房地产融资租赁业发展过程中出现的问题能够得到有效解决，并能对入世后面临的挑战有所准备的话，相信在不久的将来，融资租赁业在我国应该可以成为于银行、保险、信托、证券等并驾齐驱的行业，今后房地产市场融资方式的创新将进一步被关注和尝试。六、 案例分析2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租保理”融资项目正式签约沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。 并非“空手套白狼”目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20及以上上升到了35及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈判，然后通过售后回租方式增加企业的自有资金，以他独有的解决问题的力，帮助房地产公司满足他们的融资要求。 创新租赁形成“三赢” 这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。 首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业（即承租人）将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取25的融资租赁费用。然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金），或者投资其他任何项目（而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目）。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。融资成本并不高宋为民解释说：“在目前直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过售后回租保理项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。”为此，针对直接的银行贷款和通过金融租赁公司的租赁融资两种不同的方式，宋为民进行比较，专门算了一笔帐：办理银行抵押贷款一般为67折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行中介的费用）并不低。而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的78折计算，融资6亿元只需8亿元的房产；金融租赁公司收取25的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收12；加上银行约6的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。这样看来，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。据了解，租赁在国外能得到迅速发展主要是靠税收优惠来支持的。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦租赁支持的企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。这个经