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兰州大学各住宅区部分已售房产估价报告（摘要）估价项目名称：兰州大学各住宅区部分已售房产估价委托方：兰州大学估价方：兰州中瑞房地产咨询估价有限公司法定代表人:王伟单位地址：兰州市城关区武都路171号（长青大厦九层）单位资质：房地产评估资质级别 壹级资质证号：建房估证字2009082号 营业执照：注册号6201002700779联系电话：（0931） 8450013 估价人员： 金立强估价作业日期：二O一一年八月三日至八月二十日估价报告编号：兰中瑞估字（2011）第0730号一、估价结果报告一、估价目的：是为贵校办理房屋产权调换提供房屋的市场价值参考依据。二、估价时点：二OO九年三月二十二日政策依据：1. 参考兰州市城市房屋拆迁管理办法；2. 参考国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号）；3.（校后勤字【2009】1号）文的发布时间2009年1月9日；4. 点房缴款日2009年3月22日。三、价值定义：（一）本次估价结果的房地产抵押价值包括估价对象地上建筑物价值、应分摊的土地使用权价值及可使该房屋达到正常使用功能的设备设施。（二） 本次评估中委估对象用途设定为住宅。四、估价依据：1. 中华人民共和国城市房地产管理法；2. 建标199948号房地产估价规范GB/T50291-1999；3.中华人民共和国土地管理法；4. 国家建设部、省、市人民政府颁布的有关政策法规；5. 委估方提供的房屋详细信息一览表；6. 评估人员现场勘察及调查了解获得的有关资料；7. 本公司掌握的房地产市场信息资料。二、房地产估价技术报告一、个别因素分析1. 建筑物状况 委估房地产有砖木、砖混及钢混结构，建成年代有50年代、70年代、80年代及90年代。2. 委估对象权属状况委估对象已经过房改，产权归各教职工所有。二、区域因素分析 委估对象为兰州大学位于其本部、一分部、二分部、草业学院及医学校区等处的住宅，地处兰州市住宅一、二级用地范围内（根据甘肃省发改委最新公布的兰州市基准地价划分范围）。三、估价方法选用：估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据委估对象的状况和特点，考虑到委估对象同一供求圈内二手房市场交易实例较多，根据房地产估价规范评估规则，本次估价确定对单套住宅采用市场法进行评估计算。市场法原理：即选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，在交易情况、市场状况、房地产状况等方面对它们的成交价格进行适当的调整，从而来求取估价对象价值的方法。基本计算公式：估价对象价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况修正系数区位状况修正系数权益状况修正系数实物状况修正系数四、估价测算过程：（一）本部、二分部、草业学院及医学校区标准房的计算1. 标准房的设定本次估价，本部、二分部、草业学院及医学校区的砖混结构标准房设定为本部家属院的24#楼201室，2/5，建成于1983年，户型为三居室（两朝南、一朝北）一厨一卫，无天然气。钢混结构标准房设定为二分部家属院的11#楼201室，2/8，建成于1998年，户型为三室（两朝南、一朝北）一厅（朝南）一厨一卫，水、电、暖、天然气等设施配备齐全。2. 砖混结构标准房的计算（1）选取可比实例根据替代原则，选取附近近期交易的三个项目为可比实例。实例A：位于兰州市城关区火车站南路某单位家属院，该家属院位于火车站南路中段，附近有“海天新都”、“仁恒国际”等大型品牌住宅小区；实例B：位于兰州市城关区天水南路某单位家属院，该家属院位于天水南路与民主东路交叉处北侧，附近住宅小区众多，距离兰州大学本部家属区很近；实例C：位于兰州市城关区东岗东路五里铺小学附近的气象局家属院，该小区处于“东部品牌批发市场”斜对面，南临东岗东路，北隔鱼池邻东湖小区，与气象局办公区处于同一院落内。砖混结构房屋比较因素说明表（一）项 目待估房产实例A实例B实例C位 置麦积山路火车站南路天水南路东岗东路交易单价（元/m2）待估317136123136交易情况现房现房现房现房正常正常正常交易日期2009.022009.032009.03区位状况分析繁华程度较好一般（-2）较好一般（-2）交通便捷程度便利较差（-3）便利较差（-3）环境一般一般一般一般景观较好一般（-2）一般（-2）一般（-2）公共配套设施公共配套设施齐全公共配套设施齐全公共配套设施齐全公共配套设施齐全城市规划限制无无无无权益状况分析土地他项权利无无无无房屋所有权100%100%100%100%房屋是否抵押无无无无房屋是否出租否否否否 砖混结构房屋比较因素说明表（二）实 物 状 况分析物业名称兰大本部无名无名商学院家属区建成年代1983年1997年（+5）1995年（+4）1992年（+3）建筑结构砖混砖混砖混砖混楼层/总层2/53/6（+1）3/6（+1）6/6（-1）物业用途住宅住宅住宅住宅建筑面积(m2)53.9851.0070.0050.00户型三居室二室一厅三室一厅二室一厅采光南北南北南北南北通风通透通透通透通透装修普装普装普装普装生活设施齐全有天然气（+2）有天然气（+2）有天然气（+2）维护保养良好良好良好良好物业管理普通普通普通普通土地形状较为规则较为规则较为规则较为规则地质良好良好良好良好地势平整平整平整平整 （2）对各比较实例进行四项修正 A、交易情况修正主要考虑各比较实例是否在公开市场、正常交易环境条件之下成交。各实例的价格均为正常成交价格，不存在买方市场或卖方市场等信息不对称状况，设定估价对象房地产以100为基数，则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100。B、市场状况修正在房地产价格随时间有明显变化的情况下，交易日期不同，成交价格不同。因所选取的各实例均为近期成交实例，故无须交易日期修正，设定估价对象房地产在估价时点的价格以100为基数。则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100。C、区位状况修正区位状况修正主要考虑各比较实例与估价对象在交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素差异。根据房地产比较因素说明表，设定估价对象房地产以100为基数，则实例A为93；实例B为98；实例C为93。 D、权益状况修正 权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况，根据可比实例与估价对象权益状况的比较，设定估价对象房地产在估价时点的价格以100为基数。则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100。E、实物状况修正 实物状况是构成房地产本身的使用功能、质量好坏的因素，主要考虑面积、形状、临街状态、位置、地势、土地使用年限、容积率、生熟程度、建筑结构、施工质量、装修标准、楼层、新旧程度等影响房地产价格的因素。设定估价对象房地产在估价时点以100为基数，则实例A为108；实例B为107；实例C为104。 （3）对比较实例的修正计算各项修正系数见下表实例A实例B实例C交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区位状况修正100/93100/98100/93权益状况修正100/100100/100100/100实物状况修正100/108100/107100/104修正系数合计0.99560.95371.0339实例A：3171.00元/m20.9956=3157.05元/m2实例B：3612.00元/m20.9537=3444.76元/m2实例C：3136.00元/m21.0339=3242.31元/m2 标准房价格以三个比准价格的算术平均值计算，（3157.05+3444.76+3242.31）3 3281（元/m2） （4）修正系数的确定 A、区位修正，标准房位于兰州大学本部，二分部区位状况与本部相仿，此项系数为1.00；而医学校区在小区环境、繁华度及交通方面也相仿，本次估价此项系数取1.00；草业学院在环境及交通方面稍差，此项系数取0.96。 B、结构修正，砖木结构相对于砖混结构在抗震性及耐用性方面稍差，本次估价此项系数取0.96。C、年代修正，与标准房相比，两年修一个百分点，譬如，新两年，系数为1.01，旧两年，系数为0.99。D、楼层修正，详见下表：楼层3层楼房4层楼房5层楼房6层楼房7层楼房10.990.990.990.990.9921.001.001.001.001.0031.001.011.011.011.0141.001.011.011.0151.001.011.0160.991.0070.98E、通风修正，通透的房屋为1.00，单面朝向的房屋为0.99，拐角的房屋为0.995。 F、采光修正，主要房屋朝南的户型系数为1.00，主要房屋朝东或朝西的户型系数为0.99，主要房屋朝北的户型为0.970.98。 G、户型修正，一室一厅或两居室的房屋为0.98，平面布局不规则且影响使用的为0.98，二室一厅、二室二厅或三居室的均为1.00，与邻居共用卫生间的小户型为0.97。 H、设施修正，标准房无天然气，有天然气的系数为1.02，无天然气的仍为1.00。2. 钢混结构标准房的计算（1）选取可比实例根据替代原则，选取附近近期交易的三个项目为可比实例。 实例A：位于兰州市城关区定西路“团结新村小区”； 实例B：位于兰州市城关区天水南路“德林小区”； 实例C：位于兰州市城关区定西路“团结新村小区”； 实例D：位于兰州市城关区红星巷某单位住宅小区。钢混结构房屋比较因素说明表（一）项 目待估房产实例A实例B实例C实例D位 置麦积山路定西路天水南路定西路红星巷交易单价（元/m2）待估3564372839063725交易情况现房现房现房现房现房正常正常正常正常交易日期2009.032009.032009.022009.03区位状况分析繁华程度较好较好较好较好较好交通便捷程度便利便利便利便利稍差（-2）环境一般一般一般一般一般景观较好较好较好较好较好公共配套设施公共配套设施齐全公共配套设施齐全公共配套设施齐全公共配套设施齐全公共配套设施齐全城市规划限制无无无无无权益状况分析土地他项权利无无无无无房屋所有权100%100%100%100%100%房屋是否抵押无无无无无房屋是否出租否否否否否钢混结构房屋比较因素说明表（二）实物 状况分析物业名称兰大二分部团结新村小区德林小区团结新村小区无名建成年代1998年2003年（+2）2003年（+2）1998年1998年建筑结构钢混钢混钢混钢混钢混楼层/总层2/82/86/85/8（+1）7/8（-1）物业用途住宅住宅住宅住宅住宅建筑面积(m2)75.0055.0046.00138.0049.46平面布置三室一厅一室一厅（-2） 一室一厅（-2） 三室二厅 一室一厅（-2） 采光南北朝东（-1）南北南北南北通风通透单面（-1）通透通透通透装修普装普装普装精装（+2）普装生活设施齐全齐全齐全齐全齐全维护保养良好良好良好良好良好物业管理普通普通普通普通普通土地形状较为规则较为规则较为规则较为规则较为规则地质良好良好良好良好良好地势平整平整平整平整平整（2）对各比较实例进行四项修正 A、交易情况修正主要考虑各比较实例是否在公开市场、正常交易环境条件之下成交。各实例的价格均为正常成交价格，不存在买方市场或卖方市场等信息不对称状况，设定估价对象房地产以100为基数，则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100；实例D为100。B、市场状况修正在房地产价格随时间有明显变化的情况下，交易日期不同，成交价格不同。因所选取的各实例均为近期成交实例，故无须交易日期修正，设定估价对象房地产在估价时点的价格以100为基数。则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100；实例D为100。C、区位状况修正区位状况修正主要考虑各比较实例与估价对象在交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素差异。根据房地产比较因素说明表，设定估价对象房地产以100为基数，则实例A为100；实例B为100；实例C为100；实例D为98。 D、权益状况修正 权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况，根据可比实例与估价对象权益状况的比较，设定估价对象房地产在估价时点的价格以100为基数。则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100；实例D为100。E、实物状况修正实物状况是构成房地产本身的使用功能、质量好坏的因素，主要考虑面积、形状、临街状态、位置、地势、土地使用年限、容积率、生熟程度、建筑结构、施工质量、装修标准、楼层、新旧程度等影响房地产价格的因素。设定估价对象房地产在估价时点以100为基数，则实例A为98；实例B为100；实例C为103；实例D为97。 （3）对比较实例的修正计算各项修正系数见下表实例A实例B实例C实例D交易情况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100区位状况修正100/100100/100100/100100/98权益状况修正100/100100/100100/100100/100实物状况修正100/98100/100100/103100/97修正系数合计1.02041.00000.97091.0520实例A：3564.00元/m21.0204= 3636.71元/m2 实例B：3728.00元/m21.0000=3728.00元/m2实例C：3905.00元/m20.9709=3791.36元/m2实例D：3725.00元/m21.0520=3918.70元/m2 标准房价格以三个比准价格的算术平均值计算， （3636.71+3728.00+3791.36+3918.70）3 3769（元/m2） （4）修正系数的确定 A、区位修正，标准房位于兰州大学本部，二分部区位状况与本部相仿，此项系数为1.00；而医学校区在小区环境、繁华度及交通方面也相仿，本次估价此项系数取1.00；草业学院在环境及交通方面稍差，此项系数取0.96。 B、结构修正，框架剪力墙结构相对于普通框架结构在抗震性及耐用性方面稍好，本次估价此项系数取1.02。 C、年代修正，与标准房相比，两年修一个百分点，譬如，新两年，系数为1.01，旧两年，系数为0.99。 D、楼层修正，详见下表：楼层7层楼房8层楼房17层楼房10.990.990.9921.001.001.0031.011.011.0141.011.011.0151.011.011.0161.001.001.0270.980.991.0280.971.0291.03101.03111.03121.04131.04141.04151.05161.05171.03E、通风修正，通透的房屋为1.00，单面朝向的房屋为0.99，拐角的房屋为0.995。F、采光修正，主要房屋朝南的户型系数为1.00，主要房屋朝东或朝西的户型系数为0.99，主要房屋朝北的户型为0.97。 G、户型修正，一室一厅或两居室的房屋为0.98，平面布局不规则且影响使用的为0.98，二室一厅、二室二厅或三居室的均为1.00。 H、设施修正，标准房有天然气，无天然气的系数为0.98，带电梯而无天然气的系数为1.00。（二）一分部标准房的计算1. 标准房的设定本次估价，一分部钢混结构标准房设定为一分部家属院的2#楼208室，2/17，建成于1997年，户型为三室（两朝南、一朝北）一厅（朝北）一厨一卫，水、电、暖、天然气等设施配备齐全。2. 选取可比实例 实例A：位于兰州市城关区嘉峪关南路“华城小区”； 实例B：位于兰州市城关区嘉峪关南路“佳裕小区”； 实例C：位于兰州市城关区嘉峪关南路“恒峪小区”。钢混结构房屋比较因素说明表（一）项 目待估房产实例A实例B实例C位 置嘉峪关西路嘉峪关南路嘉峪关南路嘉峪关南路交易单价（元/m2）待估349134523589交易情况现房现房现房现房正常正常正常交易日期2009.032009.022009.04区位状况分析繁华程度一般一般一般一般交通便捷程度便利稍差（-2）稍差（-2）稍差（-2）环境一般一般一般一般景观较好较好较好较好公共配套设施公共配套设施齐全公共配套设施齐全公共配套设施齐全公共配套设施齐全城市规划限制无无无无权益状况分析土地他项权利无无无无房屋所有权100%100%100%100%房屋是否抵押无无无无房屋是否出租否否否否钢混结构房屋比较因素说明表（二） 实 物 状 况分析物业名称兰大一分部华城小区佳裕小区恒峪小区建成年代1997年2000年（+1）1998年1998年建筑结构钢混钢混钢混钢混楼层/总层2/178/8（-3）8/8（-3）6/8物业用途住宅住宅住宅住宅建筑面积(m2)69.9996.02105.61114.69平面布置三室一厅二室二厅 三室二厅 三室二厅 采光南北南北南北南北通风通透通透通透通透装修普装普装普装普装生活设施齐全无电梯（-2）无电梯（-2）无电梯（-2）维护保养良好良好良好良好物业管理普通普通普通普通土地形状较为规则较为规则较为规则较为规则地质良好良好良好良好地势平整平整平整平整3. 对各比较实例进行四项修正 A、交易情况修正主要考虑各比较实例是否在公开市场、正常交易环境条件之下成交。各实例的价格均为正常成交价格，不存在买方市场或卖方市场等信息不对称状况，设定估价对象房地产以100为基数，则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100。B、市场状况修正在房地产价格随时间有明显变化的情况下，交易日期不同，成交价格不同。因所选取的各实例均为近期成交实例，故无须交易日期修正，设定估价对象房地产在估价时点的价格以100为基数。则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100。C、区位状况修正区位状况修正主要考虑各比较实例与估价对象在交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素差异。根据房地产比较因素说明表，设定估价对象房地产以100为基数，则实例A为98；实例B为98；实例C为98。 D、权益状况修正 权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况，根据可比实例与估价对象权益状况的比较，设定估价对象房地产在估价时点的价格以100为基数。则各实例修正系数实例A为100；实例B为100；实例C为100。E、实物状况修正 实物状况是构成房地产本身的使用功能、质量好坏的因素，主要考虑面积、形状、临街状态、位置、地势、土地使用年限、容积率、生熟程度、建筑结构、施工质量、装修标准、楼层、新旧程度等影响房地产价格的因素。设定估价对象房地产在估价时点以100为基数，则实例A为96；实例B为95；实例C为98。4. 对比较实例的修正计算各项修正系数见下表实例A实例B实例C交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区位状况修正100/98100/98100/98权益状