（民商法学专业论文）业主拖欠物业服务费问题研究.pdf

i 摘 要 在物业管理服务行业快速发展的同时，伴随的却是业主与物业服务企业之间的矛 盾和纠纷。比较典型的是业主由于各种理由拖欠物业服务费而引发的与物业服务企业 之间的矛盾纠纷。本文以业主与物业服务企业最激化的矛盾为主轴，立足于理论层面， 就物业服务合同中最突出的物业服务费纠纷进行论述，通过合同法中的抗辩权、违约 责任等理论来阐述。通过立体的、全方位的实体与程序方面的理论探索，化解业主与 物业服务公司之间的矛盾纠纷。针对我国物业管理服务中存在的主要法律问题，借鉴 发达国家及港台地区的物业管理服务发展模式采取比较的研究方法，结合我国物业管 理服务的实践，选取典型案例就实践中有争议的问题进行了分析和研究，并提出相应 的对策和建议，从完善法律、规范物业服务企业、制定拖欠物业服务费解决机制等方 面结合我国当前物业管理服务的具体情形，研究解决拖欠物业服务费纠纷的对策，为 我国物业管理服务法律问题的完善提供一些思路，真正做到既能保护业主的合法权益， 又能促进物业管理服务业的健康发展，实现居民生活的“长治久安” 。 全文共三个部分： 第一部分阐述了物业服务费纠纷的类型、原因，并分析了发达国家及我国港台地 区关于拖欠物业服务费纠纷的解决机制能给我国物业管理服务行业带来的启示。 第二部分对于拖欠物业服务费问题进行理论探析，从物业服务合同、拖欠物业服 务费行为的性质、抗辩权的行使等相关问题进行理论分析。结合我国目前拖欠物业服 务费的各种情形，选取典型案例进行实证分析。 第三部分对于我国目前关于拖欠物业服务费问题的解决机制进行分析，指出存在 的不足，并提出相应的对策和建议。 关键词：物业服务收费；物业服务合同；抗辩权 ii abstract in the rapid development of estate service industry, while it is accompanied by the frequent conflicts and disputes between the owners and estate service companies.typically, the owners refused to pay or less pay for estate service charges because of various reasons ,which lead to disputes between owners and estate service companies.in this paper, the owners and estate service companies revolves around the intensification of conflicts, to be based on the theory, estate service contract on the property the most outstanding estate service charge dispute addressed by defense of the fight, liability for breach of theories to elaborate estate management services of our country that now exists in the major legal issues, learn from developed countries and hong kong and taiwan region, estate service the development model adopted a more research methods, combined with the practice of chinas estate service to select typical cases for empirical analysis on the practice of controversial issues of analysis and study and put forward corresponding countermeasures and suggestions, from the sound legal, regulatory, development of the property service charge arrears settlement mechanismand and other aspects of estate service business with our contrys current.the specific circumstances of the estate service to study and resolve outstanding disputes in response to the estate service charges for our estate service, the improvement of the legal issues to provide some ideas really can protect the legitimate rights and interests of the owners, but also to promote the healthy development of the estate service sector , which keep the residents long- term stability. the paper can part three parts: the first part describes the type of estate service charge disputes, causes, and analysis of the developed countries and chinas hong kong and taiwan region on the arrears of estate service charge dispute settlement mechanism, the second part of the estate for arrears of service charges theory of issues, from estate service contracts, service charge arrears and property related issues for analysis. combination of chinas current situation in arrears of estate service, select typical cases for empirical analysis. iii the third part of the arrears of the estate for the chinas current service costs for the mechanism to solve the analysis, pointing out shortcomings and put forward corresponding countermeasures and suggestions. keywords: estate service charge；estate service contract；defense of the fight 烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经 发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中 以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文使用授权说明 本人完全了解烟台大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在非保密的论文范围内，学校可以公布论文的部分或全部内容。 （保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 版权声明 任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者同 意，不得将本论文转借他人，亦不得随意复制、抄录、拍照或以任何方式 传播。否则，引起有碍作者著作权之问题，将可能承担法律责任。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 引 言 近年来，随着社会主义经济市场的蓬勃发展，房地产持续升温，物业管理服务行 业作为一个新兴事物迅速发展起来。物业管理服务行业的繁荣发展给城镇居民带来了 全新的生活方式，同时也带来了各种复杂的问题。如今，物业纠纷曝光率逐渐攀升， 商品房买卖市场的不完善，物业服务企业运作的不规范，加之业主欠缺消费意识和法 律意识，引发了许多复杂而尖锐的矛盾冲突，影响了物业管理服务行业各方之间关系 的和谐。 目前，物业管理服务行业的发展存在一种问题，业主由于各种原因对物业服 务企业存在不满，进而拖欠物业服务费，而物业服务企业却很难有效地阻止业主的拖 欠行为，于是就出现了物业服务企业继续降低服务质量、业主继续拖欠物业服务费连 锁反应的尴尬局面。物业收费问题是关系到每个业主自身利益的敏感话题，也是矛盾 集中出现的地方。 目前，由于物业服务费用纠纷越来越普遍，业主与物业服务企业之间的对抗战逐 渐升级。这不但影响了业主与物业服务企业之间的和谐关系，而且也影响了物业管理 服务行业的发展前景。物业服务费用纠纷既是业主关注的焦点，也是物业服务企业管 理的难点，更是政府主管部门工作的重点。安居乐业是人类追求的根本，构建和谐社 会是社会主义市场经济发展的必然要求。因此，了解物业管理服务行业的相关法律原 理，探讨物业服务纠纷解决的有效途径，促进物业管理服务行业发展的法制化与规范 化，是迫在眉睫的。 杨轲： 我国物业服务合同纠纷的成因及对策研究 ，硕士学位论文，南昌大学法学系，2 0 0 7 年，第 3 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 第一章 拖欠物业服务费问题概述 第一节 我国拖欠物业服务费的现状 一、我国目前拖欠物业服务费的基本情况 近年来， “3 . 1 5 ”消费者权益日，关于物业管理服务的投诉呈逐渐上升趋势，成为 全国第二大投诉热点。 在我国，由于物业服务收费引发的矛盾已经成为社会关注的热 点，成为媒体曝光的聚焦点。在实践审判中，由于业主拖欠物业服务费用引发的矛盾 冲突是目前物业管理服务行业最主要的问题。例如上海市静安区人民法院 2 0 0 8 年受理 的 1 5 3 件物业服务纠纷案件中，就有 1 4 2 件是物业服务企业起诉业主拖欠物业服务费， 占受理案件的 9 2 . 8 1 % ，因业主不满物业服务企业的管理服务拖欠物业服务费引发的纠 纷占受理案件总数的近 6 0 % 。 据国内某知名网站在线调查，当被问到“如果对小区物业的服务感到不满，你会 采取什么方式解决”时，在 6 2 5 1 名被调查者中有 5 6 . 8 % 的人选择会采取“拒交物业服 务费”的方式，选择“更换物业公司”和“集体抗议”的也分别占 2 6 % 和 1 4 % ，而选择 “协商解决”的仅有不到 4 % 。 由上诉调查可知，目前我国小区业主在对物业服务企业 存在不满时，所采取的最主要的解决方式就是拖欠物业服务费用，因为与采取诉讼或 者通过协调机制解决问题相比起来，这是最直接最方便的办法，但事实上却无法真正 有效地解决业主所面临的问题，只会使矛盾逐渐升级。 二、我国目前拖欠物业服务费的基本类型 目前，我国由于拖欠物业服务费而引发的纠纷多种多样，但归纳起来，拖欠物业 服务费纠纷大致可以分为以下三种类型： （一）业主与开发商之间的物业纠纷 新建小区前期物业往往由开发商指定或与开发商有某种隶属关系，一些开发商片 黄正东： 住宅小区物业管理纠纷及对策探讨 ， 安阳师范学院学报2 0 0 4 年第 5 期， 第 1 3 7 页。 上海市高级人民法院各院动态 ，2 0 0 3 年 1 2 月 1 8 日。 周雷： 对于物业管理中若干法律问题的思索 ，硕士学位论文，兰州大学法学系，2 0 0 7 年，第 9 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 3 面追求经济利益，只注重速度与效益，忽视结构和质量或者开“空头支票” ，许诺业主 以优惠的物业服务费。当业主入住后发现房屋质量不合格、配套设施不完善、绿化不 到位，而开发商不兑现承诺导致的物业纠纷比比皆是。 （二）业主与物业服务企业之间的物业纠纷 业主与物业服务企业之间的物业纠纷是多种多样的，例如物业服务企业在绿化、 清洁、安保、共用部分和公用设施设备维护等方面未尽到职责，擅自改变物业用房、 共用部分用途等。但是业主与物业服务企业之间的矛盾主要反映在物业服务企业不按 规定收取物业服务费、服务质量低等问题上。比如，物业服务企业提供的服务质量与 合同中所规定收取物业服务费的价格标准存在质价不符的情形；有些物业服务企业擅 自提高价格标准、没有根据多收费甚至乱收费；物业服务企业除固定向业主收取物业 服务费之外，还代替社会公众部门向业主收取本不应由其收取的水电费、暖气费等， 当业主因为巨大的收费压力而感到窒息时，矛盾便一触即发了。 （三）业主之间的物业纠纷 业主之间往往因乱停交通工具、随意堆放杂物、违章搭建及饲养动物等影响小区 环境或者影响邻居休息的日常行为而产生矛盾纠纷。 当物业服务企业不能及时调解双 方矛盾、解决问题时，业主便将矛盾的焦点对准物业服务企业，认为这是由于物业服 务企业管理不善，没有尽到应尽的义务所造成的，应当承担相应的责任，但是事实上 此种行为并不属于物业服务企业的职责义务，因而业主在物业服务企业拒绝承担此种 责任时，便以拖欠物业服务费的方式抗辩。 三、我国拖欠物业服务费问题的原因分析 （一）物业管理服务相关法律法规不健全 物业管理这一概念是在 2 0世纪 9 0年代中期才引入我国的新兴事物，所以在物业 工作的开展中存在大量的问题，容易引发矛盾冲突，造成物业各方的极大困扰。我国 现行法律法规不完善，缺乏系统的体系，加之物业管理服务工作中所存在缺陷和漏洞， 张虹： 物业管理纠纷问题探析 ， 武汉科技大学学报( 社会科学版) 第 6 期第 8 卷，2 0 0 6 年，第 4 8 4 9 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 4 为物业纠纷的产生提供了人为的环境条件。 我国关于物业管理服务的法律法规不健全，所以在物业管理服务的实践操作中就 缺乏系统规范的理论体系的支撑。其次，我国现行的物业管理法规、规章笼统且过于 原则化，部分规定含糊不清，没有很好的与物业管理服务的实践相结合，没有形成系 统的、成熟的物业管理服务体系。 虽然物业管理条例已颁布实施多年，但许多地 区制定的的物业管理条例实施细则仍然照抄物业管理条例的条文，缺乏细致的规 定标准，使得物业实践中出现的各种复杂问题无章可循。在实践审判中，通常将民 法通则 、 合同法的相关规定做为处理物业服务费纠纷的法律依据，但由于这些法 律只是民事法律基础性的规定，实际操作中难以把握对具体问题标准化的处理。 物权 法的出台减少了物业管理服务领域对有些问题的争议，在一定程度上促进了物业管 理服务行业的健康发展，但物权法中对于物业管理服务的具体规定并无太多涉及， 或者对问题的处理存在与其他法律之间的冲突。所以，目前我国物业服务纠纷缺乏解 决的依据，增加了各方在处理此类案件时的困难，使得物业管理服务中产生的大量物 业纠纷无法得到真正有效地解决，阻碍了物业管理服务的规范化发展进程。 （二）我国物业服务收费体制不完善 首先，目前我国物业服务收费项目混乱，性质难以界定。在实践中，物业收费项 目的归纳类型不明确，性质不清晰，而且部分物业服务企业并没有按照法律规定或者 合同的约定对物业服务费进行科学地计算，也没有透明地进行物业收费工作，各种出 现在业主账单上的收费项目来源不清、性质不明，有的甚至缺乏收费的根据。而且， 在现代物业中，物业服务企业不断推出新的物业种类，但这些新生物业服务项目并没 有法律的明确规定，在业主对这些新生物业服务项目性质和应用的认识非常有限的情 况下，极易认为这是物业服务企业乱收费的一种表现，在实践中引发矛盾。另外，物 业服务企业代替社会公用部门，直接向业主收缴本不属于其收缴范围的水电费、暖气 费等行为，使得物业服务企业成为各项费用的第一催款人，无形中增加了物业服务企 业自身的经营风险。 其次，目前我国物业服务收费的标准不明确、不统一。物业管理服务行业是我国 夏善胜： 物业管理法 ，北京：法律出版社，2 0 0 3 年版，第 3 3 5 页。 赵丹凌： 我国居住物业服务收费制度研究 ，硕士学位论文，四川大学法学系，2 0 0 6 年，第 2 1 页。 卢玉文： 国物业管理的问题分析和对策研究 ， 特区经济2 0 0 5 年第 7 期，第 2 4 9 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 5 新兴的行业，物业服务企业作为新兴行业的管理服务主体在物业服务水平方面对物业 性质的正确判断失误，缺乏统一的管理服务经验，并且在物业收费方面缺乏统一的收 费标准。各地区的经济发展水平不一致，对收费标准的认定也不一致，各地政府对收 费标准的规定也就不相统一。各地区对于物业服务收费的制定标准不同，并没有在实 际操作中形成统一的收费价格标准，加之物业管理部门信息的不公开，因此，业主很 难全面了解收费标准制定的过程与依据。 再者， 每个业主对物业服务质量的需求不同， 对物业收费标准的认知不同、评判标准也不同，所谓众口难调，物业服务企业很难取 悦全部的业主，即使物业服务企业提供的服务满足了 9 9 % 的业主，但仍有可能有 1 % 的 业主对此不满意，拖欠物业服务费的现象也仍可能继续发生。 其次，目前我国的物业服务收费监督机制不完善。我国物业服务收费管理办法 第十二条规定： “物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预 决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的 物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当 及时答复。 ”虽然法律进行了明确的规定，但我国实践中物业服务收费监督机制并不到 位，物业服务水平标准与收费标准的制定不公开，运作过程不透明，对物业服务企业 只作形式上的监督，致使物业服务企业的工作得不到有效地监督，法律规定成为虚设 之物，进一步加剧了物业服务企业与业主之间的矛盾。 （三）开发商遗留问题 现实中，由于开发商遗留问题所引发的纠纷占物业服务纠纷的 7成左右。许多住 宅小区的开发商不讲信用，在售房前期对房屋购买者进行虚假承诺，并且没有对房屋 的监管环节落实到位，直到业主购买房屋并拿到钥匙入住后才发现，开发商并没有兑 现先前的承诺，房屋的质量存在问题或者房屋的配套设施不完善。大多业主认为物业 服务企业与开发商都属于房屋买卖中的盈利者，是导致业主受损的直接侵害者。物业 服务企业是开发商后续工作的继承者，是开发商权益的代言人，自然也就是开发商责 任的承担者。因此，业主就会要求物业服务企业承担本应由开发商承担的责任，并以 拖欠物业服务费这种看似最有效的方式表示抗议。但物业服务企业并不想成为开发商 的“替罪羊” ，便与业主展开了物业服务费的战争，对业主的拖欠行为无计可施的情况 张永汉、宋宁： 对物业管理立法的探险索 ， 中国机关后勤2 0 0 2 年第 1 1 期，第 1 5 页。 张虹： 居住性物业管理费拖欠间题透析及应对 ， 武汉职业技术学院学报第 5 卷第 3 期，2 0 0 6 年，第 2 1 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 6 下便诉诸于法律，而法院通常判决业主败诉， 这为物业服务企业今后的工作带来了极 大的困难，也不利于物业管理服务行业的发展。 （四）业主与物业服务企业的观念错误 业主和物业服务企业应当是主人和管家之间的关系： “家( 房产) ”归主人所有，管 家是受雇为主人服务的。 业主与物业服务企业是通过市场机制进行双向选择，在双方 地位完全平等的前提下建立的民事合同关系，属于民法中的概念。但现实中，物业服 务企业并没有理解 “管理”与“服务”的概念，错误地将自己摆在小区管理者的地位， 认为小区的业主都应服从其管理与指挥，例如以断水断电、罚款等强制手段迫使业主 服从其管理，将权利视为权力，将方式视为手段。 另一方面，小区业主错误地认为物业服务费仅仅是物业服务企业的盈利收入，而 没有清楚地认识到物业服务费的大部分都用在了小区设施的养护与维修上，物业服务 费在使用上实质上是维护全体业主的权益。许多业主认为物业服务企业的管理服务工 作简单不复杂，比如保洁、保安等工作不必要由专人进行，对物业管理服务的必要性 产生怀疑，认为物业管理服务只是物业服务企业借以进行的营利活动的借口。所以业 主通常以挑剔的眼光看待物业服务企业的工作，一旦物业服务企业提供的服务稍有瑕 疵，业主就会为自己支付的物业服务费用所不值，与物业服务企业展开拖欠物业服务 费之战。而且，欠费业主常常借助已缴费业主这面大旗将自己藏匿于其身后，在享受 物业服务时将自己与交费业主紧紧捆绑在一起，而在缴费时却是尽可能的分开计算， 这种免费搭车的现象，反映了业主物业服务的消费观念的欠缺。 第二节 目前发达国家及我国港台地区关于拖欠物业服 务费的解决制度 我国现行的法律法规、体制等各方面对业主拖欠物业服务费问题的解决都不尽完 善，法律上对拖欠物业服务费行为并没有规定处罚措施，实践中也欠缺切实可行的解 决机制。纵观国内外，发达国家及我国香港、台湾地区有着比较成熟的制度与丰富的 赖一飞、李立： 论构建和谐的物业管理社区 ， 科技创业月刊2 0 0 7 年第 2 期，第 1 4 7 页。 崔艺红： 商品住宅物业纠纷问题的法律思考 ， 西安财经学院学报第 1 7 卷第 5 期，2 0 0 4 年 1 0 月，第 8 7 9 1 页。 赵彩艳： 关于物业管理纠纷的思考 ， 法制与社会2 0 0 8 年 1 月（上） ，第 8 0 页。 周敏： 住宅小区物业管理法律问题研究 ，硕士学位论文，南京航空航天大学法学系，2 0 0 7 年，第 4 4 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 7 经验，对于拖欠物业服务收费问题能够充分有效地进行解决，其制度与处理方式值得 我们学习与借鉴。 一、美国关于欠费问题的解决制度 美国各个物业小区的管委会都会制定针对本小区的欠费催缴程序，并经小区业主 大会集体审议后严格执行。小区的欠费催缴程序中规定业主拖欠物业服务费要缴纳滞 纳金，物业小区管委会在业主欠费第一个月和欠费第二个月之后向业主发出欠费通知， 如果业主仍拖欠物业服务费，小区管委会将委托物业小区聘请的律师与欠费的业主进 行交涉，律师将在第三个月对欠费业主发出催缴通知。如果业主仍然拒缴物业服务费， 业主协会将对欠费业主的房屋设定不动产留置权，并取消欠费业主留置房屋的回赎权， 并有权申请法院按照法律程序强制拍卖欠费业主的房屋，将拍卖所得价款优先偿还欠 缴的物业服务费以及利息、滞纳金、因催缴欠费所支出的诉讼费和律师费。 在美国，法院一般均判决拖欠物业服务费的业主无条件补缴服务费，业主缴纳物 业服务费是无条件的，具有强制性，业主不能以业主协会没有完全履行相应的义务作 为自己拖欠物业服务费的抗辩理由。 二、英国关于欠费问题的解决制度 在英国，业主若拖欠物业服务费，物业服务企业可以向法院申请采取小额索赔程 序来进行解决。小额索赔审理程序规定的诉讼标的额不能超过 5 0 0 0 英镑。小额索赔审 理程序分为三个步骤：审前准备、初期审理和最终审理程序。小额索赔审理程序相对 于一般的民事诉讼程序较为简便，在法官的办公室或者在当事人的家里或营业地即可， 而无需在正式场合进行。当事人在调取证据时不用进行庭前宣誓，只要法院认为其符 合程序公正的要求即可，法官还可以限制当事人进行交叉询问的权利，只有当出现严 重违反诉讼程序或者法院适用法律错误的情形，适用小额索赔审理程序的当事人才有 权利进行上诉。 参照周树基编著： 美国物业产权制度与物业管理 ，北京：北京大学出版社，2 0 0 5 年，第 7 6 页。 兰金梅： 物业管理法律关系之研究 ，硕士学位论文，厦门大学法学系，2 0 0 7 年，第 3 5 页。 参照饶杰编著： 物业管理收费理论问题研究 ，硕士学位论文，华中师范大学法学系，2 0 0 6 年，第 1 1 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 8 三、日本关于欠费问题的解决制度 日本政府在规约中明文规定了业主的缴费义务，业主在签订规约前必须 提供自己的银行帐号，并附委托该银行代扣代缴的授权书，以便于物业服务企业收取 物业服务费工作的稳妥进行。当业主银行帐本有赤字出现可能会危及物业服务费的收 缴工作的情形时，银行可以对业主直接进行催缴。业主无正当理由超过 3个月拒缴物 业服务费用的，银行应告知物业服务企业由物业服务企业委派律师与业主进行物业服 务费用的交涉。 另外，对于拖欠物业服务费用的业主，经催缴仍不支付满 6 个月的， 物业服务企业还可以采取支付命令的方式，如果业主在支付命令发出后 2周内提出异 议的，则进入民事诉讼程序。 四、我国香港地区关于欠费问题的解决制度 香港建筑物管理条例第十九条第一款规定： “如公契规定，业主没有缴付公契 所订应付的任何款项，某人即可将业主的土地权益出售，或于土地注册处针对该业主 的权益注册一项押记，则尽管公契的条文有所规定，法团而非该人亦可以循同样方式， 受同样条件的限制，行使上述出售土地权益或注册押记的权力，犹如法团乃公契所提 述的人一样。 ”对于急于转让房屋的欠费业主，房产管理局有权对其房屋产权登记及转 让加以限制，在缴清物业服务费之前，业主不得将房屋进行转让；对于不急于转让房 屋的欠费业主，法院有权对其房屋实行强制拍卖，将拍卖所得价款优先偿还欠缴物业 服务费。另外，物业服务企业还可以采取向小额钱债审裁处申请审裁的审理方式，这 种审理方式处理的标的额为 5万元以下，审理程序极为简易、快速，诉讼费用比普通 民事诉讼低，具有程序灵活等特征， 小额钱债审裁虽然属于诉讼程序，在实行中却适 当简化了诉讼案件的审理过程，方便了物业双方当事人对拖欠物业服务费问题的解决， 节约了当事人大量的时间与精力，这实际上类似于英国的小额索赔审理程序。 五、我国台湾地区关于欠费问题的解决制度 台湾地区的公寓大厦管理条例第二十二条规定： “住户有下列情形之一者，由 参照邹益华编著： 海外物业管理 ，南京：东南大学出版社，2 0 0 1 年，第 3 1 0 页。 参照陈枫、王克非编著： 物业管理 ，北京：北京大学出版社，2 0 0 7 年，第 2 5 7 页。 彭海： 从物业服务收费困境看物业服务之公共性 ，硕士学位论文，上海交通大学法学系，2 0 0 7 年，第 1 9 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 9 管理负责人或管理委员会，促请其改善，对于三个月内仍未改善者，管理负责人或管 理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离：一、积欠依本条例规 定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者；二、 违反本条例规定， 经依第 3 9 条第一项第一款至第 4 款处以罚款后， 仍不改善或续犯者； 三、其他违反法令或规约，情节重大者。前项之住户如为区分所有权人时，管理负责 人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院，区分所有权人出让其区分 所有权及基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手 续者，管理负责人或管理委员会得申请法院拍卖之。 ”如果业主经物业管理负责人或管 理委员会督促仍然拖欠物业服务费的，法院可对欠费业主的房屋实行强制拍卖，并将 拍卖所得价款优先支付欠缴的物业服务费。该法第三十八条还规定对于怠于执行第二 十二条的管理负责人或管理委员会可以进行适当的行政罚款，以督促责任人在物业监 督管理中严格履行自己的职责，这间接加强了对拖欠物业服务费的追缴力度，因此， 台湾地区收缴物业服务费并不是难题，如台北地区的收缴率在 9 8 % 以上，台中、高雄地 区的收缴率也在 9 5 % 以上。 从上述发达国家以及我国港台地区的法律规定可以看出，物业服务费纠纷的解决 通常是通过法律规定欠费业主的制裁与惩罚措施，加大了物业服务费的追缴力度。主 要做法是向法院申请拍卖欠费业主房屋的方式，利用各种强制措施限制欠费业主对其 房屋的所有权或者采取小额诉讼的方式由行政机关、司法机关对物业服务费追缴采取 强制措施，制止业主随意拖欠物业服务费的行为。 发达国家及我国香港、台湾地区已经形成了比较成熟的物业收费管理制度，这种 完善的制度有助于规范物业服务企业的物业管理服务，有助于物业服务企业的优胜劣 汰，进而达到提高物业管理服务水平，降低物业管理服务成本的作用。 完善的物业收 费管理制度与催缴程序对于规范物业各方的行为，促进物业管理服务行业的健康发展 起到了保障作用。发达国家以及我国港台地区关于物业收费制度的规定为我国内地进 行物业收费制度研究提供了参考，为我国物业收费措施的制定提供了借鉴，其有效的 物业服务费追缴方式值得我们研究与学习。 莫文： 关于建立物业服务收费新机制的思考 ，2 0 0 7 年 9 月 1 5 日， h t t p : / / w w w . s y w u y e . n e t / i n d e x . p h p 3 ? f i l e = d e t a i l . p h p 3 & k d i r = 2 9 2 8 8 0 1 & n o w d i r = 2 7 2 3 5 6 4 & i d = 9 6 7 7 6 5 & d e t a i l = 1 ， 2 0 0 9 年 8 月 2 7 日。 彭海： 从物业服务收费困境看物业服务之公共性 ，硕士学位论文，上海交通大学法学系，2 0 0 7 年，第 2 0 页。 姚长飞： 物业管理收费法律问题研究 ，硕士学位论文，中国政法大学，2 0 0 4 年，第 1 8 1 9 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 10 第二章 拖欠物业服务费问题理论探析 第一节 收取物业服务费的根据物业服务合同 一、物业服务合同的性质 目前，理论界对于物业服务合同的性质存在着较大的争议。物业管理服务是物业 服务企业接受业主或者业主委员会的委托，对物业小区进行管理服务的活动，所以物 业服务企业与业主之间签订的物业服务合同也是基于委托关系产生的，并且在我国实 践中，法院主要是根据类推委托合同的方式来解决物业服务纠纷。笔者认为，虽然物 业服务合同在某些方面具有委托的性质，但是与委托合同应属于两个不同的分支，两 者存在实质性的区别： 1 从合同有偿、无偿性的角度进行分析：委托合同可为民事合同也可为商事合同， 故可约定为有偿，也可为无偿。基于公司之间的事务管理签订的合同属于有偿合同， 基于亲朋好友关系而建立的委托则大多是无偿合同。而物业服务合同只能是有偿合同， 即业主需要向物业服务企业支付物业服务费。 2 . 从合同形式的角度进行分析：委托合同可以采取口头形式或者书面形式，是非 要式合同，而物业服务合同应当由物业双方根据自己的真实意思签订，是一种要式合 同。 3 . 从合同订立与解除条件的角度进行分析：委托合同的成立以全体委托人的意思 表示一致为要件，而物业服务合同只需要 5 0 % 以上的业主同意即可；委托合同的解除以 单方意思表示来实现，委托方与受托方可以随时取消委托，而物业服务合同的双方当 事人应当依据合同的约定或者法律的规定，即“应当经专有部分占建筑物总面积 2 / 3 以上的业主且占总人数 2 / 3 以上的业主同意”才可以解除合同。 4 . 从归责原则的角度进行分析：根据合同法第四百零六条“有偿的委托合同 因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同， 因委托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿。 ”所以，委 托合同适用过错责任原则。而物业服务合同则适用无过错责任原则，即物业服务企业 无论是否存在过错，只要没有提供物业服务或者提供的物业服务不符合合同的要求， 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 11 就应当承担违约责任， 除非有免责事由。 5 . 从法律后果归属的角度进行分析：委托合同中，受托人是为委托人利益而从事 的受托行为，所以由委托人承担委托行为所产生的法律后果。而物业服务合同则不同， 业主对物业服务企业的独立民事行为并不承担任何法律责任。 6 . 从处理事务根据的角度进行分析：委托合同的受托人应当以委托人的名义来实 施，按照委托人的指示亲自处理委托事务，并且附有报告处理情况的义务。而物业服 务合同的物业服务企业以自己的名义依照物业服务合同的约定对小区物业进行物业管 理服务。 7 . 从可否转委托的角度进行分析：委托合同中的受托人经委托人同意可以转委托， 但物业服务企业不得将整项服务业务委托他人，只可将管理区域内的专项服务另行委 托。 从上述分析可以看出，物业服务合同与委托合同存在许多实质性的差别，不能将 两者混为一谈。物业服务合同是涉及保管合同、承揽合同、仓储合同等多层次多领域 的民事合同集合体，委托合同只是物业服务合同中所包含的内容之一。因此，物业服 务合同只是具有委托合同的部分性质，应该属于一种服务合同。值得庆幸的是，国家 建设部 2 0 0 4 年 9 月 6 日颁布的 前期物业服务合同 （示范文本） 不是以 2 0 0 2 年的 中 国民法典草案建设稿第五十二章所规定的“物业管理委托合同” ，而以“前期物业服 务合同”为标题，这说明建设部已经认识到物业服务合同的性质与委托合同存在差异。 我们只有认清物业服务合同的性质，了解收取物业服务费的根据，才能避免在实践中 完全按照委托来处理物业服务纠纷案件所出现的不适当情形，这是我们在解决物业服 务纠纷时保持一个正确思路的前提。只有认识物业服务合同的性质，才有可能适当地 解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。 二、物业服务合同对物业双方的约束力 （一）物业服务合同对物业服务企业的约束力 物业服务企业是依据公司法设立的自主经营、自负盈亏，能够独立承担权利 义务的民事主体。物业双方是基于物业服务合同关系而产生的，是在自愿平等的基础 许步国： 物业管理法研究 ，北京：中国民主法制出版社，2 0 0 6 年，第 1 6 0 页。 许步国： 物业管理法研究 ，北京：中国民主法制出版社，2 0 0 6 年，第 1 6 1 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 12 上形成的民事法律关系。 物业管理条例第三十六条规定： “物业管理企业按照物业 服务合同的约定，提供相应的服务。 ”物业服务企业按照合同的约定向业主提供物业管 理服务，并根据所提供的服务收取物业服务费，而业主在享有物业服务的同时支付由 此产生的费用，公平合理。所以，业主在履行支付物业服务费用义务的同时，就有权 利要求物业服务企业根据合同的约定，提供保质保量的物业管理服务。 物业服务企业应该依据双方权利义务相一致的原则，按照法律规定和合同约定的 内容行使权利、履行义务，如果物业服务企业没有履行义务，就应当视为对合同义务 的违反，业主可以要求物业服务企业承担违约责任，并在符合条件的情况下与物业服 务企业解除合同。根据 2 0 0 9年 1 0月 1日实施的最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定： “物业服务企业不履行或者不完全 履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、 管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失 等违约责任的，人民法院应予支持。 ”本款正是依据合同法的原则对物业服务企业违反 合同的行为所做出的补救措施。 物业双方的民事关系决定了权利地位的平等，即便是双方之间产生纠纷，也应属 于民事纠纷的范畴。物业服务企业与业主之间是服务与被服务的关系，但在现实中， 物业管理服务中的“服务”性质被“管理”性质弱化了，部分物业服务企业过度追逐 利益，不按照合同约定提供相应的服务，出现质价不符的情况，一些物业服务企业擅 自处分本应由业主处分的事务，侵犯业主权益的现象时有发生。 这是由于物业服务企 业没有真正弄清物业管理服务的概念，对自己与业主之间有了错误的定位而导致的。 随着我国房地产市场的繁荣，物业管理服务行业逐渐进入市场化的发展模式，物业服 务企业与业主之间已经不再是传统的管理与被管理的关系，而是平等主体之间的服务 与被服务的关系。物业服务企业要转变意识，摆正自己的位置，按照合同的规定尽好 自己的义务做好服务型企业，使物业的功能发挥到最大值，给小区创造一个良好的生 活环境。 （二）物业服务合同对业主的约束力 物业服务企业为业主提供物业服务，业主则支付物业服务企业费用，作为享有服 国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司、建设部住宅与房地产业司编，谢家瑾、冯俊、王振江主 编： 物业管理条例释义 ，北京：专利文献出版社，2 0 0 3 年，第 1 1 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 13 务的对价，在这种物业关系中，提供物业管理服务和支付服务费用是物业服务企业和 业主的主要义务。 业主应当协助物业服务企业开展工作，在享受服务的同时按照合同 的约定缴纳各项费用并履行其他义务。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四 条规定： “业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管 理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责 任的，人民法院应予支持。 ”条款明确了业主违约后的责任承担问题，以合同法为主要 依据在具体实践中对业主的责任进行细化处理，对拖欠物业服务费情形的救济方式加 以明确规定。 该法第一条还规定： “建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以 及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有 约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 ”第八条第二 款规定： “物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠 物业费的业主另行主张权。 ”这就明确规定了业主作为物业服务合同的当事人应当直接 承担义务，解决了长期以来一直困扰理论界与实践中关于究竟谁才是物业服务合同中 的责任人，物业服务企业是否可以直接要求业主承担责任的难题，使业主不能够再隐 匿于业主委员会的身后成为第二责任人。这些规定使得原先物业服务企业与业主委员 会之间的间接对话变成为物业服务企业与业主的直接对话，更利于找寻物业服务费拖 欠问题的症结，有利于纠纷地有效解决。 三、收取物业服务费的标准 物业服务企业对业主进行物业管理服务的价格，是业主应该支付的对价。物业服 务费是物业服务企业进行小区物业管理服务的资金保障，是维护小区物业设施正常运 行的前提，是物业服务企业生产商品的价值体现。我国于 1 9 9 6 年就已实施了住宅小 区物业收费办法 ，各地政府也纷纷制定了具体的收费管理条例，但是由于我国的物业 服务管理行业的发展还处于不完善的阶段，物业服务管理的运行缺乏统一的管理制度 与收费标准，使得许多物业服务企业在小区物业管理服务中不规范自己的行为，比如 不按规定收费、变相收费甚至乱收费等。这不但加重了广大业主的负担，而且阻碍了 李晓静： 论物业管理合同 ，硕士学位论文，黑龙江大学，2 0 0 7 年，第 3 0 页。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 14 物业管理服务行业自身的发展前景。要想规范我国物业服务行业，首先就要了解我国 的物业服务收费制度。 （一）物业服务费的定价方式 我国目前规定的物业服务收费的定价方式有政府指导价和市场定价两种。物业服 务收费实行政府指导价的目的在于防止开发商与物业服务企业之间恶意串通，随意规 定物业服务收费项目、肆意提高物业服务费收费价格。政府指导价要依据物业服务 收费管理办法第七条的规定“有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产 行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度， 并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物 业服务合同中约定。 ”在物业服务收费中，政府指导价一般适用于： 1 . 公共性服务收费， 包括对业主所提供的公共卫生、清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共 性的服务进行的收费；2 . 公共代办性服务收费，包括代收代缴的水电费、煤气费、有 线电视费等公众代办性质的服务收费。 另外， 由于经济适用房是政府提供了优惠政策、 限定了建设标准的政策性商品房，所以经济适用房不能完全参照市场价