海口市2010年4月房地产市场研究报告.doc

*海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 中国房产信息集团 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真2010 年中国房产信息集团版权所有 Page 2 of 64 目目 录录 本月导读：本月导读： .3 3 易居视点：易居视点： .4 4 数字楼市：数字楼市： .6 6 关注楼盘：关注楼盘： .8 8 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇.1010 第一章第一章 政策资讯政策资讯.1010 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇.1616 第二章第二章 土地市场土地市场.1616 第三章第三章 商品房市场商品房市场 .1818 第四章第四章 商品住宅市场商品住宅市场.2323 第五章第五章 产品篇产品篇.3939 第六章第六章 营销媒体市场营销媒体市场.4545 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇.6161 第七章第七章 区域数据区域数据.6161 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 中国房产信息集团 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真2010 年中国房产信息集团版权所有 Page 3 of 64 本月导读：本月导读： 4 4 月，海口市第一块位于西海岸的土地开始预公告月，海口市第一块位于西海岸的土地开始预公告 西海岸长流起步区 6 号地中的三个地块共 86858.94 平方米开始预公告，准备出让。 ( ( 详见第二篇第二章详见第二篇第二章 1717 页页) ) 4 4 月，商品房供应市场回升，供应量为月，商品房供应市场回升，供应量为 18.6618.66 万平方米万平方米 4 月商品房市场供应量为 18.66 万平方米，环比上升 76.34%，同比去年 4 月下跌 42.89% ( ( 详见第二篇第三章详见第二篇第三章 1818 页页) ) 4 4 月，商品房备案成交量为月，商品房备案成交量为 109.63109.63 万平方米，实际当月成交量万平方米，实际当月成交量 33.4133.41 万平方米万平方米 本月商品房成交量为 34.42 万平方米，较上月增加 8.27 万平方米。 ( ( 详见第二篇第三章详见第二篇第三章 1818 页页) ) 4 4 月商品住宅成交量为月商品住宅成交量为 102.85102.85 万平方米，其中实际当月签约成交量万平方米，其中实际当月签约成交量 30.1930.19 万平方米，万平方米， 环比下降环比下降 4.73%4.73%，但同比去年上升，但同比去年上升 71.21%71.21% 2010 年 4 月商品住宅实际当月成交量为 30.19 万平方米，环比上月下降 4.73%，同比 去年上升 71.21%。 ( ( 详见第二篇第四章详见第二篇第四章 2323 页页) ) *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 中国房产信息集团 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真2010 年中国房产信息集团版权所有 Page 4 of 64 易居视点易居视点： 市场趋势稳定，后市走向两难市场趋势稳定，后市走向两难 据易居 CRIC 系统监测，2010 年 4 月，海口商品房市场供应量为 18.66 万平方米， 商品房备案成交量 109.63 万平方米，其中 4 月份实际签约量 33.4 万平方米，商品房成交 均价 7589 元/平方米，商品住宅均价 7824 元/平方米，成交量和成交均价有所回调，伴随 着市场淡季的到来，再加上本月国家和地方政策的调控频出，市场进入调整期。 本月是一个政策月，国务院及各部位联合出手，调控政策频出，为了遏制房价过快上 涨，国务院出台了被称为“史上最严”的新政，从信贷政策，市场监管及土地供应多个方 面进行调控，体现出力度之大，决心之强。各部委和各省市地方政府纷纷表态，要致力于 房价的调控，北京、深圳先后出台一系列旨在调控房价的政策。 由于海口市 5 月 1 日起，将实行网上签约备案，因此本月集中备案量较大，但从其 中实际的成交量也可以看出，楼市相对稳定，市场看似平淡无奇，观望着众多，实则成交 较为稳定，媒体的大肆宣传看似消磨了众多购房者的决心，但打击不了真正的需要者。 本月博鳌亚洲论坛顺利举行，重点研讨了海南房地产市场的发展，中国旅游地产峰会 也在三亚举行，为中国和海南旅游地产发展指明了方向，第 13 届春季房展会也如期而至， 都表现出各方对海南的热度仍然不减，对海南的房地产市场也充满了期待；但新政对海口 楼市也产生了一定的影响，银行信贷政策的改变将会使部分岛外客户无法满足一次性付款 的高要求，市场上观望气氛也更加浓厚，众多新盘和大盘纷纷推迟开盘计划，更多的把时 间推迟到下半年开始发售。 尽管淡季将要到来，但历年 4 月份作为五一黄金周到来前的月份，供应量都会大量 增加，但今年却并未出现如此，成交市场较为稳定，虽略有下降，但高于 30 万平方米的 成交量，仍然可以看出海口楼市供不应求之态仍在，较为稳定。 琼山区经过前几月的热销后，存量不多，因此 4 月成交较少，其他区域成交均较大， 美兰区依然是位于成交榜首。中低价位的二房和三房是市场的主要热销产品，二房既满足 于自住又方便出租，而三房是更多刚性置业者的选择。严冬过去，候鸟飞回，小户型成交 量骤然下降。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 中国房产信息集团 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真2010 年中国房产信息集团版权所有 Page 5 of 64 新兴板块的崛起一般都带着新兴项目的推出和热销，滨江板块等新兴板块由于前期推 出项目已接近售罄，因此本月成交不是特别明显，但本区域目前形象楼盘较多，未来将会 是一大重点供应区域。传统的海甸岛、新埠岛板块，西海岸板块等再次发力，仍然是海口 市商品房市场的主要成交区域。 新政下的楼市走向何方，开发商如何抉择，淡季的到来本已上海口楼市的走向充满了 各种声音和猜测，土地市场的恢复出让，将会增强海口商品房市场的有力保障，为海口市 场的稳定发展贡献力量。经济的上行压力越来越大，通货膨胀的预期已经走强，加息迫在 眉睫，连续不振的金融市场，都为楼市带来了一些不可预期的影响，所以综合以上判断， 海口楼市将进入一个调整期，并维持几个月的时间。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 中国房产信息集团 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真2010 年中国房产信息集团版权所有 Page 6 of 64 数字楼市：数字楼市： 4 4 月海口市商品房供应量月海口市商品房供应量 18.6618.66 万平方米，同比去年下降万平方米，同比去年下降 42.89%42.89%，环比上月上涨，环比上月上涨 76.34%76.34%。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 50 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.1009.1109.1210.1 10.2 10.3 10.4 元/平方米 万平方米 供应量成交量成交均价 数据来源：CRIC 4 4 月商品住宅供应量为月商品住宅供应量为 15.9915.99 万平方米，环比上升万平方米，环比上升 277.37%277.37%，同比去年下降，同比去年下降 45.57%45.57%，商品住宅备案成交量为，商品住宅备案成交量为 102.85102.85 万平方米，其中本月实际签约成交量万平方米，其中本月实际签约成交量 30.1930.19 万平方米，环比上升万平方米，环比上升 0.04%0.04%，同比去年上升，同比去年上升 71.21%71.21%。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 0 10 20 30 40 50 09.409.509.609.709.809.9 09.10 09.11 09.12 10.110.210.310.4 元/平方米万平方米 供应量成交量 数据来源：CRIC 商品住宅供求比为商品住宅供求比为 1 1：1.891.89，供求比例回调，供求比例回调 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 10 20 30 40 09.409.509.609.709.809.909.10 09.11 09.1210.110.210.310.4 万平方米 供应量成交量 数据来源：CRIC *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 中国房产信息集团 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真2010 年中国房产信息集团版权所有 Page 7 of 64 20102010 年年 4 4 月份，海口商业供应量和成交量均出现微涨，供应面积为月份，海口商业供应量和成交量均出现微涨，供应面积为 1.381.38 万平方米，万平方米， 本月商业成交本月商业成交 1.891.89 万平方米，成交均价万平方米，成交均价 58965896 元元/ /平方米，均价也有所提升。平方米，均价也有所提升。 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 09.409.509.609.709.809.9 09.10 09.11 09.12 10.110.210.310.4 元/平方米 万平方米 供应量成交量成交价格 数据来源：CRIC 20102010 年年 4 4 月商品住宅项目成交量排行榜月商品住宅项目成交量排行榜 排名排名项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 ()() 成交套数成交套数 ( (套套) ) 成交均价成交均价 ( (元元/)/) 1 荣域美兰 262752239519 2 外滩中心龙华 1349813912086 3 奥林匹克花园龙华 11976856648 4 兆南丽湾美兰 11847708223 5 观澜公寓秀英 11697977585 6 厚土珊瑚湾美兰 114701607203 7 兆南和园秀英 110181067788 8 阳光西海岸秀英 9220757552 9 明光国际龙华 894714812019 10 长信海岸水城秀英 7822689304 数据来源：CRIC *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 中国房产信息集团 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真2010 年中国房产信息集团版权所有 Page 8 of 64 关注楼盘：关注楼盘： 推荐楼盘推荐楼盘水云天水云天千年龙湖居千年龙湖居 项目名称项目名称水云天千年龙湖居 项目位置项目位置海口市丘海大道 56 号 物业类型物业类型公寓 开盘时间开盘时间2010 年 4 月 16 日 销售价格销售价格11800 元/起 开发商开发商海南迪纳斯投资有限公司 物业公司物业公司待定 建筑形态建筑形态3 栋小高层 推荐原因：水云天二期升级，千年龙湖居荣耀问世推荐原因：水云天二期升级，千年龙湖居荣耀问世 区位：交通便利，生活配套完善区位：交通便利，生活配套完善 项目位于海口市丘海大道凤凰花城内，是比较成熟的大型社区集中地，出行方便，生 活配套设施齐全，拥有天然湖资源，可以充分享受城市中的私有湿地，适合居住。 产品优势：产品优势： 产品皆为小高层，楼间距宽阔，无论从哪个角度观看都可以获得最佳的视野，板式大 宅，南北通透。 ( ( 详见第二篇第七章详见第二篇第七章 3737 页页 ) ) *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 9 of 64 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 10 of 64 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章第一章 政策资讯政策资讯 一、政策法规一、政策法规 表表 1-11-1：20102010 年年 4 4 月政策法规月政策法规 数据来源：CRIC 易居视点：易居视点： 4 月 14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 10.4.13 国土部招拍挂有合理性 国土部 13 日认为招拍挂有其存在的合理性， 但应增加民生用地的供应。 10.4.14 国务院常务会议新国四条 会议确定了以下措施：一，抑制不合理住房需 求。明确规定了各种购房标准下的信贷政策和 利率执行标准。二，增加住房有效供给，三， 保障性安居工程建设，四，加强市场监管。此 次出台的政策，从银行到房地产供求再到市场 监控全都做出了明确的规定，被称为“史上最 严”的政策。 10.4.17 国务院 国务院关于坚 决遏制部分城市 房价过快上涨的 通知 90 平米以上购房首付 3 成，第二套执行首付 5 成利率为基准利率 1.1 倍。加强税收政策和市 场监管等。 10.4.12 海口市住建局 开发商必须于 5 月 1 日前完成已 售商品房的备案 各开发商必须在 5 月 1 日前完成，所有已售商 品房的备案，并选派人员进行网上签约培训 10.4.27 住建部 违规出售出租经 适房将被收回 违规出售和出租经适房将被收回，违规者 5 年 内不得再次申请，买房人高消费需主动说明， 中介不得代卖。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 11 of 64 价过快上涨的政策措施（简称“新国四条” ） 。此后在 4 月 17 日，国办又发布了国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （简称通知 ） 。对“新国四条”进一步地细 化、完善。 表表 1-11-1：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要点要点 要点主要内容影响评级 实行更为严格的差 别化住房信贷政策 90 平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于 30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准 利率的 1.1 倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据 风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购买住房贷款。 发挥税收政策对住 房消费和房地产收 益的调节作用 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个 人房产收益的税收政策。 加强对房地产开发 企业购地和融资的 监管 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放 新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重 组。 建立考核问责机制 对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定 的，要追究责任。 加大交易秩序监管 力度 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规 定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价 对外销售。 增加居住用地有效 供应 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排 用于普通住房建设。 调整住房供应结构 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房 建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适 用住房和限价商品住房供应。 加快保障性安居工 程建设 确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务 自 10 年后政府不断表态要调控房价，防止房价过快上涨，各部委也先后出台一系列 政策，但是调控结果不够明显，房地产市场价格持续上涨，为了保持社会稳定和人民生活 水平，国务院此次出台和制定了此次新政，无论从深度和广度上都堪称是“史上最严” 。 本次政策，我们得出以下看点：第一，将房价的稳定上升到社会稳定的高度，并明确 提出实习考核问责机制，对不能调控房价，不能顺利推进保障性住房建设的地方政府官员 将要进行问责，第二，明确信贷细则，制定更为严格的信贷标准，坚决区分自住和投机需 求，打击炒房者，第三，严格开发商管理，对开发商企业的信贷和商品房的预售做出更加 明确的规定，第四，重视民生，把保障房建设上升到高位，并明确提出要调整住房结构。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 12 of 64 海口市住建局：为了更好的贯彻实施国务院关于调控房价的政策以及实施 5 月份开始 将要在海口市实行的网上签约备案新政，海口市住建局发出要求，房地产开发企业必须把 所有已售的商品房全部于 4 月 30 日前备案，并于下月起开始实行新的商品房买卖合同及 实施即签即备案的措施。 住房和城乡建设部：4 月 27 日，住房和城乡建设部，发出通知，称违规出售和出租经 适房将被收回，违规者五年内不得再次申请，力求保证经适房真正给予需要的人民，通知 一并指出，房价过高地区可加大经适房供应，且中介不得代卖，以满足需求。 土地方面：国土部 13 日表示招拍挂制度有合理性，但应增加民生用地，从而驳斥了 部分人士提出的招拍挂制度是催生地王产生的谬误。地方上，北京市进行招拍挂政策大改 革，拟对土地进行限价。 二、市政动态二、市政动态 海口将重点改造海口将重点改造 1212 个片区，拟引社会资金进入个片区，拟引社会资金进入 海口市第二期旧城区(城中村)改造片区 2010-2011 年计划获海口市常务会议原则 通过，该计划提出将选择 12 个片区作为旧改工作的重点，涉及土地约 5049 亩，约 12100 户、40914 人，建筑面积约 240 万平方米。 国际旅游岛拉升，海口西海岸成未来海南中心国际旅游岛拉升，海口西海岸成未来海南中心 西海岸，海口 CBD，海口新市政府所在地。海景，公园，五星级酒店临海而建，目前 海口市最大的会展中心已经开始动工建设，未来将成为一个国际性的会议会展中心，海南 省看海口，海口看西海岸。 海口将建有海口将建有 4 4 个物流园区，个物流园区，5 5 至至 1010 个专业批发市场个专业批发市场 海口市已编制出海口市现代物流业发展规划，正在送审批当中。根据规划内容， 海口将建有四个物流园区，5 至 10 个专业批发市场，物流被列为仅次于旅游的重点发展行 业。 海口将滨海大道列为示范街，将进行旅游化改造海口将滨海大道列为示范街，将进行旅游化改造 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 13 of 64 海口市召开的“建设国际旅游岛，打造宜居宜业宜学宜游品位之城”理论座谈会上， 已将滨海大道列为示范街进行旅游化改造，功能定位为集交通、生活、旅游功能为一体的 综合性城市干道，将在道路旅游交通功能化、街区功能复合化、景区功能休闲化、城市风 貌特色化等方面进行系统的改造。 东环铁路海口段主体施工完成，东环铁路海口段主体施工完成，1212 月投入运营月投入运营 海南东环铁路海口段桥梁、钢轨铺设等工程已全部完成，配套的电气设施、站台站房 等主体施工也已进入最后冲刺阶段。沿线电气化设施、各大停靠站点土建工程也已经进入 全面收尾施工阶段，今年 12 月东环铁路将投入运营。 海南将建省体育中心，项目选址海口长流一号路海南将建省体育中心，项目选址海口长流一号路 从海口市规划局获悉，我省将建海南省体育中心，目前项目的选址已经确定，该中心 将规划建设一座约 5 万6 万个座位的主体育场和一座约 6000 个座位的体育馆。 海南东环铁路新海口站场及周边地区控规批复海南东环铁路新海口站场及周边地区控规批复 海南东环铁路新海口站场及周边地区控制性详细规划日前获市政府批复。该规划 区内将规划建设新海口火车站、大型公交场站和长途客运站，形成便捷的城市交通枢纽和 重要的景观节点;同时合理开发利用车站广场周边空间，完善配套设施，带动周边的商业、 服务业发展，打造海口新的客流和商业中心。 海口将建三大物流园区，物流配送中心带动农村海口将建三大物流园区，物流配送中心带动农村 海口市将建设临港物流园区、临空物流园区和临路物流园区，并规划到 2020 年，海 口市将建成集国际物流、区域物流、市域物流为一体，以国际物流为战略重点，以区域物 流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点城，实现物流业跨越式发展。 海口海口 5 5 月启动廉租房申请工作，确保公平公开分配月启动廉租房申请工作，确保公平公开分配 作为海口今年的 1 号民生工程，保障性住房建设一直备受关注。2010 年海口保障性住 房建设任务为 16208 套，按计划分两期开工建设，其中第一期建设 5133 套，将于 5 月份 动工;第二期将于 9 月底启动建设。今年廉租房申请标准将于 5 月份公布，并同时启动申请 工作。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 14 of 64 三、市场资讯三、市场资讯 表表 1-31-3：20102010 年年 4 4 月海口市市场咨讯月海口市市场咨讯 数据来源：CRIC 时间时间重大事件重大事件主要内容主要内容 10.4.15 3 月份海口二手房交易 面积和价格均下降 海口市住房和城乡建设局：今年 3 月份，海口市二手房交易面积大幅减少， 销售价格相对前两月也有了不同程度的回落，海口市二手房市场呈现稳中回 落的发展态势。 10.4.20 房贷新政即将落地海南 海口楼市观望气氛浓厚 中央政策落地海南，海口楼市各方观望情绪更浓。 10.4.24 一季度全国城市地价涨 幅收窄 海口领涨 根据中国城市地价动态监测系统最新统计快报，2010 年第一季度，全国地 价涨幅收窄，个别二三线城市涨幅突出，海口居住地价环比、同比涨幅均列 本季度第一。 10.4.25 百城新政一周观察：海 口二手房市场有房无市 4 月份由于新政的出台，海口市受影响较大的不是一手房，而是二手市场， 房源大增，却少有人问津。 10.4.29 中国旅游地产论坛峰会 在三亚喜来登酒店举行 由易居，新浪等五家上市公司举办的中国海南旅游地产论坛峰会在海南三亚 成功举行 10.4.30 海口第十三届春季房展 会开幕 第 13 届春季房展会在海口会展中心举行，参展的有 40 多家企业的 60 多个 楼盘 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 15 of 64 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 16 of 64 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第二章第二章 土地市场土地市场 一、土地政策资讯一、土地政策资讯 表表 2-12-1：20102010 年年 4 4 月土地市场政策月土地市场政策 数据来源：CRIC 易居视点：易居视点： 两会刚过，地王即出，高地王的出现让更多的人把高房价的矛头指向了土地的供应方 式上，指责招拍挂催生了地王的出现。国土部 13 日发表通知称，招拍挂在目前是合理的， 但应增加民生用地的供应。 海南省自 1 月份停止土地出让之后，土地市场已经冷淡了 3 个月，至本月终于重新开 始新的土地出让，也标志着海南国际旅游岛获批之后，海南省房地产市场的正式起步。 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 10.4.13 国土部招拍挂有合理性 国土部 13 日认为招拍挂有其存在的合理性，但 应增加民生用地的供应。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 17 of 64 二、市场综述二、市场综述 4 4 月海口土地市场供应状况月海口土地市场供应状况 本月经营性土地开始恢复出让，土地供应面积为 86858.94 平方米。 本月海口市挂出了海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告即 2010 第 0001 号公告， 公开出让位于海口市西海岸长流起步区内的一块土地。 宗地名称宗地名称土地用途土地用途 土地面积土地面积 （平方米）（平方米） 建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米） 容积率容积率 起始价起始价 （万元）（万元） 长流起步区 0601 30253.9375634.88 长流起步区 0602 28627.7871569.45 长流起步区 0604 城镇住宅 27977.1969942.98 2.530731.1273 4 4 月海口土地市场成交状况月海口土地市场成交状况 本月海口土地成交为 0。 易居视点：易居视点： 备受关注的海南土地政策解禁终于在本月实行，海口市于 4 月 10 日对海口西海岸长 流起步区内的一地块进行了预公告，并将于下月正式挂牌出让。从预公告中可以看出海口 市出让此块土地是经过慎重考虑的，一来西海岸成为海口未来发展的重心，西海岸土地也 将成为开发商企业想要争夺的香饽饽，因此减少了流拍的可能性，另外从此次挂牌土地的 出让底价也相比去年的同区域地块价格要高，体现出国际旅游岛的带动效应。 纷扰的新政，变化的市场，而土地市场也终于重新启动，更是让人对海南国际旅游岛 下的房地产市场充满了期待。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 18 of 64 第三章第三章 商品房市场商品房市场 一、一、市场综述市场综述 4 4 月海口市商品房供应量月海口市商品房供应量 18.6618.66 万平方米，同比去年下降万平方米，同比去年下降 42.89%42.89%，环比上月上涨，环比上月上涨 76.34%76.34%。 4 4 月海口市商品房备案成交量月海口市商品房备案成交量 109.63109.63 万平方米，其中万平方米，其中 4 4 月实际签约成交量月实际签约成交量 33.4033.40 万平万平 方米，较上月减少方米，较上月减少 1.011.01 万平方米，环比下降万平方米，环比下降 2.94%2.94%。商品住宅成交量为。商品住宅成交量为 30.1930.19 万平方万平方 米，较上月减少米，较上月减少 1.681.68 万平方米，环比下降万平方米，环比下降 4.73%4.73%，但同比去年上涨，但同比去年上涨 86.38%86.38%。 办公市场有所回升，成交量上涨，共办公市场有所回升，成交量上涨，共 成交成交 108108 套，成交面积套，成交面积 1.91.9 万平方米。万平方米。 商业市场暗淡无光，成交面积商业市场暗淡无光，成交面积 0.750.75 万平方米，环比下降万平方米，环比下降 60.36%60.36%。 图图 3-13-1： 20092009 年年 4 4 月至月至 20102010 年年 4 4 月海口市商品房供求走势月海口市商品房供求走势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 50 09.409.509.609.709.809.909.10 09.11 09.1210.110.210.310.4 元/平方米 万平方米 供应量成交量成交均价 数据来源：CRIC 表表 3-23-2：海口市：海口市 4 4 月商品房各类指标变化表月商品房各类指标变化表 指标指标20102010 年年 3 3 月月20102010 年年 4 4 月月同比增长（同比增长（% %）环比增长（环比增长（% %） 供求比供求比1：3.251：1.79 - 供应量（供应量（万万 mm2 2） 10.5818.66-42.8976.34 成交量（成交量（万万 mm2 2） 34.4233.4081.19-2.94 成交价格（元成交价格（元/ / mm2 2） 78357589 53.65-3.13 成交总额（亿元）成交总额（亿元） 26.9725.35178.40-5.98 数据来源：CRIC *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 19 of 64 二、供应市场分析二、供应市场分析 商品房供应量商品房供应量 18.6618.66 万平方米，较上月上涨万平方米，较上月上涨 76.34%76.34% 持续两个月的市场供应缩水之后，4 月份商品房供应市场稍微放量，供应 18.66 万平 方米，较上月大幅上涨 76.34%。经历过前几月的疯狂和理性回归，开发商除继续观望外， 也开始进行少量试水。新盘上市较少及延迟开盘成为众多开发商的选择，新上市推案量小， 市场供应仍然不足。 表表 3-33-3：海口市：海口市 4 4 月商品房供应明细表月商品房供应明细表 物业类别物业类别项目名称项目名称区域区域面积（平方米）面积（平方米）套数套数 碧湖湾龙华 40195286 达嘉豪园龙华 692364 白龙新城美兰 17479156 荣域二期美兰 706348 水云天二期秀英 18261196 鸿洲江山一期美墅美兰 1826550 紫园 B 区秀英 40226392 文博府二期秀英 11463105 住宅 小计 1598751297 商业水云天二期秀英 13597 碧湖湾龙华 56201 长信海岸水城秀英 124798 文博府二期秀英 171071 荣域二期美兰 136099 车库 小计 25334199 办公 - 汇总 1865681503 数据来源：CRIC 4 4 月，海口商品房供应市场中住宅占总量月，海口商品房供应市场中住宅占总量 86%86% 4 月商品房供应市场供应物业以商品住宅和车库为主，二者合起来占到了总供应量的 99%。其中商品住宅本月占比 86%，较上月大幅上升，共有 8 个项目供应，既有旧盘加推， 也有新盘上市。商业供应量缩减，与欣欣向荣的国际旅游岛建设中的旅游业，商业发展的 要求不相符。本月无办公供应。 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 20 of 64 图图 3-43-4：海口市：海口市 2010-42010-4 月商品房供应物业分类表月商品房供应物业分类表 86% 13% 1% 0% 0% 住宅车库商业办公其他 数据来源：CRIC 三、销售市场分析三、销售市场分析 4 4 月海口市商品房备案量月海口市商品房备案量 109.63109.63 万平方米，实际签约成交量为万平方米，实际签约成交量为 33.433.4 万平方米，实际万平方米，实际 环比上月下降环比上月下降 2.94%2.94%。 为了更好的监测海南房地产市场，深入贯彻落实“琼版国十一条” ，海口市住房和建设 局决定从 5 月 1 日起，全市商品房买卖实行网上签约，为保证商品房买卖合同网上签约工 作的顺利实施，保障商品房交易双方当事人的合法权益，该局要求各房地产企业 4 月 30 日前须完成已签订商品房买卖合同的网上备案工作，因此自 4 月中旬起至月末，海口市商 品房日备案量均在数百套之上，形成了虚高，导致了 4 月份商品房成交量达到了惊人的 109.63 万平方米，其中 4 月实际签约面积为 33.4 万平方米，签约套数 3054 套，与上月基 本持平，以往的火爆销售场面早已不见，商品房市场渐趋回归理性，进入了调整期。 图图 3-53-5：20092009 年年 4 4 月月-2010-2010 年年 4 4 月海口市商品房成交量走势月海口市商品房成交量走势 0 10 20 30 40 50 09.409.509.609.709.809.909.10 09.11 09.1210.110.210.310.4 万平方米 *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产研究所 海口市国贸大道 2 号时代广场 27 层 电话传真：0898- 66597500 2009 年上海易居房地产研究院版权所有 Page 21 of 64 数据来源：CRIC 4 4 月办公用房成交实现突破，共成交月办公用房成交实现突破，共成交 108108 套，成交面积套，成交面积 1.91.9 万平方米万平方米 长期以来一直萎靡的办公市场在本月表现突出，成交套数大幅增加，达到 108 套，成 交均较也较上月有所上升，为 5515 元/平方米。海南省发布一季度的经济数据表明，受海 南国际旅游岛效应带动，海南经济高速增长，各项经济指标均居全国前列，刺激了海口办 公市场的发展。 图图 3-63-6：20092009 年年 4 4 月至月至 20102010 年年 4 4 月海口市办公房市场成交情况对比月海口市办公房市场成交情况对比 0 0.5 1 1.5 2 09.409.509.609.709.809.909.10 09.11 09.1210.110.210.310.4 万平方米 数据来源：CRIC 图图 3-73-7： 20102010 年年 4 4 月海口市商品房成交物业类型分类表月海口市商品房成交物业类型分类表 数据来源：CRIC 4 月商品房成交物业分类中显示本月各物业类型成交比例变化不大，商品住宅一家独 大，与上月基本一致。海口市以住宅为主的置业需求仍然没有改变，商业和办公市场仍然 只是占据一小部分。 商品房成交均价为商品房成交均价为 75897589 元元/ /平方米，小幅回落平方米，小幅回落 商品住宅 91.9% 商业 2.3% 办公 5.8% *海口市*2010 年 4 月房地产市场研究报告 海口易居房地产