（区域经济学专业论文）城市住宅价格上涨的原因、效应及监控研究.pdf

硕士学位论文 m a s t e st h e s i s 中文摘要 住宅产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身 利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给住宅市场的发展带来了良 好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二 手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲。 面对住宅价格的快速上涨，业界人士发出了不同的声音。一种观点认为价 格上涨合理，反应经济发展水平，抑制价格上涨会导致经济衰退。一种观点认 为泡沫已经出现，必须警惕，否则后果严重，应以史为鉴。还有一种观点认为 房价整体合理，局部过热等。 本文认为，对于住宅价格快速上涨这一现象应该区分看待，既要看到由于 经济发展水平的提高、人民生活水平的改善导致的价格理性的上涨，又要看到 由于市场各相关主体的不规范行为导致的价格非理性的上涨。价格理性的上涨 是经济发展的必然，是市场规律作用的结果，符合经济的发展一般规律；价格 的非理性上涨是市场机制不完善的表现，损害了广大消费者的利益，不利于经 济的持续发展和人们生活水平的提高，甚至会危及社会的经济安全。因此，我 们必须进行严格监督和调控。从另一角度看，价格理性的上涨会产生一些积极 的效应，而价格的非理性上涨会带来相当多的负面效应。 本文依据市场机制运行所遵循的基本原则拟定了一套监控住宅价格水平 的监控指标体系，并对价格的非理性上涨提出了调控建议。 关键词：住宅价格；上涨；原因；效应：监控 a b s t r a c t t h ei n d u s t r yo ft h eh o u s en o to n l yc o n c e r n st h ed e v e l o p m e n to fn a t i o n a l e c o n o m y b u ta l s ot h eu r b a n i t e sv i t a li n t e r e s t sd i r e c t l y i nr e c e n ty e a r s t h ec o n s t a n t q u i c k e n i n g o fu r b a n i z a t i o na n di n d u s t r i a l i z e d p r o c e s s h a v eb r o u g h tt h e g o o d o p p o r t u n i t yf o rd e v e l o p m e n t o ft h eh o u s em a r k e t t h el a s t i n gg r o w t ho ft h eh o u s e p r i c ea n d s a l e sv o l u m eh a s a p p e a r e d f o rs e v e r a ly e a r si ns u c c e s s i o n i nt h ef a c eo ft h ef a s tr i s eo ft h e p r i c eo ft h eh o u s e ，s o m ee x p e r t sh a v e e m i t t e d d i f f e r e n ts o u n d si nf a m i l yp r o p e r t y o n ev i e wt h i n k si ti sr e a s o n a b l ef o rp r i c et og o u p ，r e s p o n d i n ge c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e l ，s u p p r e s s i n gp r i c ec a n c a u s ee c o n o m i c r e c e s s i o n ak i n do fv i e wt h i n k sf o a m sh a v ea l r e a d ya p p e a r e d ，t h a tm u s tb e c o n s i d e r e ds e r i o u s l y , o rt h ec o n s e q u e n c ei ss e r i o u s a n o t h e rk i n do fv i e wt h i n k s t h eh o u s e p r i c e i sr e a s o n a b l ea saw h o l e ，t h o u g has m a l lp a r to fi ti su n r e a s o n a b l e it h i n kw es h o u l da n a l y z et h ef a s tr i s eo ft h ep r i c eo ft h eh o u s er a t i o n a l l y w e s h o u l ds e te y e so nt h er i s eo fr a t i o n a lp r i c ew h i c hi sc a u s e db yt h ei m p r o v e m e n to f t h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e la n dt h el i v i n gs t a n d a r d so ft h ep e o p l e a l s ow e s h o u l di d e n t i f yt h er i s eo fi r r a t i o n a lp r i c ec a u s e db yt h es u b s t a n d a r db e h a v i o ro f e v e r y r e l e v a n tm a i nb o d yo ft h em a r k e t t h er i s eo fr a t i o n a lp r i c ei st h en e c e s s i t yo f e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，a c c o r d i n gw i t ht h ee c o n o m i cr u l eo fd e v e l o p m e n t ；t h e i r r a t i o n a lr i s eo ft h ep r i c ei st h er e s u l to ft h ei n c o m p l e t e n e s so fm a r k e tm e c h a n i s m ， w h i c hw i l ld a m a g et h ei n t e r e s t so ft h em a s s e so fc o n s u m e r sa n dw i l lb eu n f a v o r a b l e t ot h ee c o n o m i cs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a n di te v e nw i l lt h r e a t e nt h es e c u r i t yo f e c o n o m y o ft h es o c i e t y s o ，w em u s t c a r r yo n t h es t r i c ts u p e r v i s i o na n da d j u s t m e n t a n dc o n t r 0 1 f r o ma n o t h e rv i e w p o i n t , t h er i s eo fr a t i o n a lp r i c ew i l lp r o d u c et h e p o s i t i v ee f f e c t ，a n dt h ei r r a t i o n a lr i s eo f t h e p r i c e w i l lb r i n gal o to fn e g a t i v ee f f e c t b a s e do nt h ef a s tr i s eo ft h ep r i c eo ft h eh o u s e i 击a f tas e to fc o n t r o li n d e x s y s t e m so fc o n t r o l l i n gt h el e v e lo ft h ep r i c eo ft h eh o u s e ，a n dh a so f f e r e dt h e s u g g e s t i o n so fa d j u s t i n ga n dc o n t r o l l i n g t h ei r r a t i o n a lr i s eo ft h ep r i c e k e y w o r d s ：t h e p r i c e o fu r b a nh o u s e ：r i s e ：r e a s o n ：e f f e c t ：c o n t r o l i i 硕士学位论文 m a s t e r ist h e s i s 华中师范大学学位论文原创- | 生声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈变的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所 取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表 或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名南彩 日期：埘砖年岁月日 学位论文版权使用授权说明 本人完全了解华中师范大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本 人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可 以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密论文在解密后遵守此规定。 论文作者签名：南兹 日期：彬年岁月马电 导师签名： 日期：删咯 本人已经认真阅读“c a u s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的学 位论文提交“c a l l s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中规定享 受相关权益。匝重监塞埕銮后进厦：旦坐生i 旦= 生；旦三生蕴查。 论文作者警岛务 日期：渺f 年，月巧目 导师躲砌磊以 日期：廿j 一年，月鸟、日 硕士学位论文 m a s 盟st 眦s i s 引言 房地产业是国民经济的重要产业部门，其发展和进步对推动我国的工业 化、市场化、城市化、生态环境优化等方面，都有着十分重要的地位和作用。 城市住宅是房地产的一个重要组成部分，它不仅直接关系到国民经济的发展， 而且直接关系到城市居民的切身利益。住宅是社会性质和社会文明程度的重要 标志之一。解决城市住宅问题，不仅是城市的重大经济课题，也是重大的社会 课题。 随着我国经济体制改革的深化和市场机制的逐步建立与完善，住宅市场也 逐步成为配置资源、为居民提供住房的重要手段。而价格是市场运行的重要信 号，要了解住宅市场的状况，必须从住宅市场价格这一信号出发，应该说价格 信号是我们研究市场运行的出发点和落脚点，既是原因又是手段，既是过程又 是结果。另一方面，由于我国近年来经济的快速发展，同时人们对市场这一资 源配置手段的研究更加理性和科学，理论界对现阶段住宅价格普遍上涨这一现 象存在较多的争论。一种观点认为价格上涨合理，反应经济发展水平，抑制价 格上涨会导致经济衰退。一种观点认为泡沫已经出现，必须警惕，否则后果严 重，应以史为鉴。还有一种观点认为房价整体合理，局部过热等。有鉴于此， 笔者认为应该对住宅价格及其上涨原因进行一系列的仔细探讨，从而得到相应 结论。 第一章绪论 第一节城市住宅价格研究综述 一、住宅价格内涵 本文讨论的主体是城市住宅价格。住宅价格相对其他价格而言有其特殊 性。只有在明确了住宅价格的概念、结构、特殊性等内容后，对城市住宅价格 的探讨才能更加深入。另外，本文涉及到的住宅价格都是指的市场价格。 ( 一) 住宅价格概念 价格是商品价值的货币表现，也是商品经济特有的一个重要经济范畴。商 。绕会林，城市经济学，东北财经大学出版社1 9 9 9 ，3 9 7 1 硕士学位论文 m a s t e k st h e s i s 品的价格首要地是由商品价值决定，即取决于生产商品所耗费的社会必要劳动 时间，并通过价格围绕价值上下波动来体现的；其次，供求关系直接决定现实 的价格水平，供过于求时，价格适时降低，供不应求时，价格适时上调；第三， 价格还取决于商品价值、供求关系以外的一系列因素，包括替代商品价格、市 场发育及完备程度、市场参与者的价值取向等。 住宅的市场价格是为购买住宅而实际支付的货币数量，是房屋建筑物价格 和地产价格的统一，是住宅商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现，是 住宅效用、供给的相对稀缺性以及住宅的有效需求三方面相互作用的结果。 ( 二) 住宅价格结构 住宅价格的结构包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销 售税费和开发利润6 大项目。其中，土地取得成本是取得开发用地所需的费用、 税金等。通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出 让金等；通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁 补偿安置费和土地使用权出让金等。通过在市场上“购买”取得的，土地取 得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费( 如交易手续费、 契税) 等。开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直 接费用、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本， 主要包括勘察设计和前期工程费、基础设旌建设费、建筑安装工程费、公共配 套设施建设费和开发过程中的税费。管理费用包括开发商的人员工资、办公费、 差旅费等。投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它 们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。销售税费是销售开发完成 后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费，包括销售费用( 如广告宣传、 销售代理费) 、销售税金及附加( 包括营业税、城市维护建设税和教育费附加) 和其他销售税费。利润是资金的报酬，在现实中表现为一种结果，是由销售收 入减去各种成本、费用和税金后的余额。 ( 三) 住宅价格具有特殊性 住宅是商品，因而具有商品的一般属性：然而，住宅又是一种特殊的商品， 。柴强，房地产估价理论与方法，中国物价出敝社，2 0 0 2 ，1 4 2 1 4 5 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 其价格与一般商品价格相比，具有如下一些不同的特征：第一，住宅价格既可 表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金。租金能较准 确地反映商品房实际价格，因为真正需要住宅商品的人，是租用住宅的人，是 他们看中了住宅商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为 一种投资去购买住宅，用于保值、升值，他看中的是住宅商品所具有的收益性， 住宅的价值最终是体现在使用者身上。第二，住宅价格实质上是关于住宅权益 的价格。住宅自然地理位置不可移动，可以转移的并非住宅实物本身，而是有 关该住宅的所有权、使用权。第三，住宅价格受长期因素影响。一宗房地产通 常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是其社 会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格受长期因素影响较大。第四，住 宅的现实价格一般随着交易而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作 用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产 不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的 自身条件、供求状况而接受不同的价格。 二、城市住宅价格的形成机制 ( 一) 城市住宅价格形成的原因 从市场作用原理来看，城市住宅价格形成主要有以下原因： 1 城市土地的稀缺性 由自然原因产生的土地稀缺是绝对稀缺。在短期内，城市土地总量是恒定 的，本期土地需求增长不会刺激下一期土地供给，土地总供给独立于土地需求。 通过改变土地用途增加某类土地供给不会增加土地总供给。 由经济原因产生的土地稀缺是相对稀缺。可持续化发展要求实现土地供给 的长期化配置，势必加剧短期土地稀缺性。土地因无法移动而成为“非贸易品”， 无法通过区际土地贸易消除土地的绝对稀缺。与此同时，城市土地使用者获取 的高附加值，刺激了土地的需求，使得土地供给的增长速度远小于需求的增长 速度，土地相对稀缺。 2 住宅的消费或投资作用 “民以食为天，家以居为先。”住宅是人类最基本的生活需要。尤其是在中 国这样个传统观念中非常重视“家”的社会氛围里，创建一个像样的居住环 硕士学位论文 m a s t e k st h e s i s 境是所有人的追求，甚至某些人要用一辈子的时间来实现。 随着人们富裕程度的提高以及投资意识的增强，人们逐步认识到住宅不仅 可以满足自己居住的需要，而且是一项风险较低、回报丰厚的投资品。一方面， 只要宏观经济水平不断上升，城市建设不断改善，住宅的价格总体上里上涨趋 势，这意味着投资在增值；另一方面，把投资的住宅用于出租也是一项长期稳 定的收入。 3 居民的有效需求 有效需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格下愿意而且能够购 买的该商品的数量。显然有效需求包括两个方面，一方面是“愿意”，即该商 品能够满足人们某方面的需求；另一方面是“能够”，即该商品的价格能为人 们所接受，人们具有购买能力。显然，住宅可以满足人们居住的需求，而且不 同档次的住宅相应满足人们不同层次的需求。但是只有住宅价格在人们可承受 的范围内，住宅才能为人们消费，否则人们只能“敬而远之”。 ( 二) 城市住宅价格的形成过程 由于上述三方面原因的存在，城市住宅市场中的供给和需求关系形成，并 共同作用形成均衡价格水平。由于城市住宅供给水平受城市土地供应量、价格 水平、建筑材料的供应、税收政策以及开发商对未来市场的预期等因素的影响， 一定时期内这些因素变动较小，因此短期内城市住宅供给是缺乏弹性的。 住宅均衡价格只有在市场信息充分，住宅产业景气且发展稳定的情况下才 能获得。在现实生活中，城市住宅价格还受其他诸多因素的影响，但这些因素 的影响作用是通过改变供求关系实现的。因此，城市住宅价格形成原理和均衡 价格原理相同，只是供求曲线的形状或位置改变，进而形成新的价格。 三、城市住宅价格上涨的原因综述 贾生华教授把杭州市价格坚挺的原因归结为：1 宏观经济因素。认为宏观 经济环境的好转是住宅市场繁荣的基础。2 区域经济因素。认为区域较高经济 发展和城市化水平为城镇住宅市场发育提供了坚实基础。3 政策因素。认为杭 州市的住房政策是刺激消费者购房的原因。4 住房供给因素。认为住宅供给受 到土地资源有限和成本上涨的刚性约束，进而强化了住宅价格长期上涨的市场 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 预期，推动住宅价格连续走强。5 住房需求因素。” 虞晓芬教授认为浙江省住宅价格快速上升的原因有：l _ 区域经济发展强劲 是浙江房价快速上升的有力支撑。2 有效总需求超过总供给是拉动房价上涨的 根本原因。3 居民普遍对未来楼市的良好预期是推动房价上涨的重要力量。4 房地产信贷规模的扩张为房价上升打开了空间。5 土地招标拍卖制对房价上升 起了推波助澜作用。 上海经济管理干部学院研究员朱林兴认为房价攀高的原因在于：房地产市 场存在某些不正常因素，确切地说，是房地产业的利润率偏高存在投机因素作 祟的问题。 当然，还有很多学者对住宅价格上涨的原因提出了多种解释，有与上述学 者不谋而合的地方，也有另辟蹊径的地方，由于篇幅关系在此无法一一列举。 第二节选题依据及意义 目前，对住宅市场的价格偏高或正常的争论已经持续了两年，而且双方都 有确切的数据和有力的论证，相持不下。笔者认为，研究住宅价格问题，不仅 要从当前静态的层面进行，而且应该从动态的角度来研究，即从当前价格的形 成和发展的过程来研究。应该说，住宅价格是随着很多因素而呈现上涨的趋势， 这一点为大家公认。于是，我们在研究的时候，有必要将导致价格上涨的因素 划分为两大类：理性因素和干扰因素。理性因素导致住宅价格理性上涨，干扰 因素导致价格非理性上涨。 理性因素指经济正常运行时影响市场供求关系变化的因素。如需求增加、 成本上涨等因素。这些因素导致价格上涨是被人们认识和接受的，其影响程度 应该和经济发展的水平相适应，而且，往往这些因素的形成和影响都是长期的， 是相对温和的，因此这些因素的影响可以看做是积极的，对其进行适当的监督 引导即可。 干扰因素指那些使得价格脱离实际需求或导致价格的形成不公平等因素。 如投机、营销炒作等因素。这些因素使樗价格严重脱离了价值，也严重脱离了 。贾生华，周方，杭州市住宅价格坚挺的原因和对策分析，中国房地产，2 0 0 1 ，9 ：2 9 3 2 。庭晓芬，浙江省住宅价格快速上升的成因分析与控制研究中国房地产，2 0 0 3 ，i ：1 9 2 2 。朱林兴，房价攀高成因分析及其平抑之策，探索与争鸣，2 0 0 5 1 ：1 9 2 0 5 硕士学位论文 m a s t e r ，st h e s i s 供求关系，使得市场交易结果不公平。而且这些因素对价格的影响是大幅的， 并且在短期内就能显现出来，不仅严重影响了市场的正常运行，甚至可能危及 整个国民经济的安全。因此有必要对其进行严格的监控，并运用相应的手段对 其进行调节。 对上述两种因素的划分，使得我们更清楚的认识到价格上涨不能一概而 论，对其合理的部分我们应该理解和支持，对其不合理的部分我们应该及时监 控和调节，这样才能保持经济的健康快速运行。 第二章城市住宅价格上涨原因的剖析 第一节城市住宅价格理性上涨的原因剖析 一、城市佳宅投资成本的增加 本文通过对2 0 0 3 年全国3 5 个城市住宅市场数据的分析，从质和量两个方 面说明投资成本的变化对住宅价格的影响。 ( 一) 城市住宅价格数据收集 出于数据收集的方便和有效性，笔者引入影响城市住宅价格的三个因素， 即人均国内生产总值( g d p ) ( 当年价) ，住宅投资指数( 城市住宅每平方米的 投资指数) 和城市居民的人均工资，对全国3 5 个城市2 0 0 3 年住宅的数据进行 分析。 ( 二) 城市住宅价格数据分析 假设y 代表不同城市2 0 0 3 年的住宅价格水平，g 代表不同城市2 0 0 3 年的 城市人均g d p ，t 代表2 0 0 3 年不同城市的投资指数，w 代表不同城市居民2 0 0 3 年的人均工资水平。由此建立城市住宅价格水平影响因素模型一： y = a + b g + c t + d w 其中a 代表常数；b ，c ，d 分别代表各因素的影响程度系数。根据这个模型 对中国3 5 个城市的数据。采用最小二乘法进行回归，结果如下： y = 9 3 8 4 6 3 0 ( 3 2 6 8 5 5 0 ) + 0 0 0 8 2 * g ( 0 7 7 3 0 9 5 ) + 2 8 8 8 5 5 * t ( 4 4 0 8 7 1 8 1 ) + 0 0 1 7 8 2 * w ( 2 1 2 1 9 1 7 ) 。 。数据来源：2 0 0 4 年中国统计年鉴 6 硕士学位论文 m a s t t ! st h e s i s r2 = 0 7 6 1 2 7f = 1 9 3 1 3 2 8 从模型可以看出，人均产值gdp 对城市住宅价格的影响显著性较低，对 此我们设想中国城市的人均gdp 对城市住宅价格的影响较小，剔除这个变 量。下面运用另外两个影响因素，接着进行回归分析。 设定模型二： y = e + dt + fw 其中e 表示常数；d 、f 表示影响因素系数。根据这个系数对这个因素再 次进行回归分析，结果如下： y = 8 8 6 0 2 0 4 9 ( 3 2 0 9 9 7 4 ) + 3 2 5 8 4 7 1 9 * t ( 7 3 5 3 3 ) + 0 0 1 8 9 9 6 5 5 7 * w ( 2 3 2 5 4 5 9 ) r2 = o 7 5 3 3 4f = 2 9 0 1 4 6 9 从模型二中，发现城市的住宅投资指数和城市居民人均工资对城市住宅价 格影响显著，它们的影响系数分别为3 2 5 8 4 7 1 9 和0 0 1 8 9 9 6 5 5 7 。这反映出城 市住宅投资成本是住宅价格的重要决定因素，城市居民的人均收入水平也在一 定程度上影响城市住宅的价格。 根据上面的统计结果，文中选取的三个影响因素中住宅投资成本对城市住 宅指数影响较明显，这符合价格形成的一般规律。另外，人均工资水平对城市 住宅价格也会产生一定影响。城市居民人均工资是城市住宅有效需求的重要决 定因素，其影响的存在表明城市住宅具有需求的敏感性。计量结果表明，在现 阶段，城市人均g d p 对城市住宅价格之间没有直接影响。 ( 三) 投资成本上升原因 住宅投资成本对住宅价格的影响是显著的，因此，住宅投资成本的上升是 导致住宅价格上涨的一个重要因素。而住宅投资成本的上升又是由以下几个方 面引起的。 1 楼房本体工程造价提高。由于建筑用的原材料涨价和人们消费水平的提 高，以及国家设计规范调整，使房屋的本体工程造价逐年增高。楼房本体工程 造价已从1 9 9 3 年平均4 2 0 元平方米上升到2 0 0 3 年平均6 4 0 元平方米，上 升幅度达5 2 4 0 。其中原材料价格上涨占4 3 ，如建筑用的红砖原来每块0 1 1 元，现在价每块0 1 5 元，水泥每吨3 4 0 元，现在价每吨3 6 0 元，钢材每吨1 8 0 0 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 元，现在价每吨2 7 0 0 元，都不同程度地上涨。 另外由于房屋科技含量提高带 来的成本增加也占了较大比重，如新型保值墙体，保温门窗，新型电表漏电保 护器，阳台暖封闭，电、水、气三表出户，分户计量采暖，楼字防盗门、声控 灯、变电设施、电话及有线电视的暗线设置等。 2 拆迁成本价格大幅增加。由于国家和地方拆迁政策的多次调整，房屋建 设成本中的拆迁成本增幅较大。以江苏省某市为例，该市从市场评估的原则出 发，2 0 0 2 年2 月制定了相应的城市房屋拆迁政策。确定了不同区位的补偿价格， 保证被拆迁人按区位价加房屋重置价评估补偿后，基本能达到同区位二手房市 场交易价格的水平。如当时市区一类区位确定的评估区位价每平方米为1 3 5 0 元。2 0 0 2 年下半年，针对拆迁带来的二手房热销价格普遍上涨的情况，将区位 价评估标准提高了3 个百分点。2 0 0 3 年初，由于该市房地产价格的快速上涨， 拆迁区位补偿价格又提升了1 4 8 ，被拆迁住宅评估标准达到1 5 5 0 元平方 米。圆 3 可供建筑用地供给不足，带来土地价格上涨。多年来，住宅建设均采用 政府给予优惠政策补贴的方式进行1 日城区改造，并鼓励大中型企业进行集资建 房，鼓励房地产开发企业建设经济适用住房，以推动住宅建设。在这些政策性 建房中，土地采用划拨方式供应是对住宅建设的最大优惠。在政府调整了政策 性建房的方式和数量，土地从过去的行政批复方式改为净地竞价方式出让。与 政策性建房比较，开发商除需要承担土地出让金外，尚需要承担因土地竞价而 增加的各种费用，使住宅成本中的土地成本所占比重大幅度增加。而且，由于 先前用地规划的不科学、制度的不完善，大多城市都出现了对土地的“透支” 现象，以致未来土地的供给非常紧张，对土地的争夺、尤其是区位较好的土地 的竟价大幅提高。 4 小区品质提升。小区品质的提升，使小区的整体品位得到提高，但小区 建设费用增加了，有效建筑面积减少了，使得住宅建设成本加大。一是小区的 环境配套水平提高，突出了绿化、小区、业主委员会办公用房、小区中心广场、 中心绿地建设，使小区整体品位得到提高，这部分成本增加依不同的小区差别 。数据来源：常亚滨，张迎丽，我市住宅价格上涨因素剖析，克山师专学报，2 0 0 4 ，1 ；第7 页 。数据来源：江阴市城市房屋拆迁补偿评估基准价及补偿标准 8 硕士学位论文 m a s t e r st 耻s i s 较大，中档小区一般在每平方米建筑面积3 5 元左右，较高档花园式小区可达 到每平方米建筑面积1 0 0 多元，而十年前此类费用仅在每平方米建筑面积1 2 一1 4 元左右。二是规划要求楼间距、绿地率的调整使住宅建设成本加大。小 区内的楼间距过去执行楼高的1 5 一1 8 倍标准，到2 0 0 0 年底已调整到1 。8 倍。绿地率2 0 0 0 年前的指标为3 0 ，2 0 0 0 年后调整为4 0 等。 通过上述的回归分析可以证实住宅投资成本的增加是导致住宅价格上涨 的关键因素之一。而住宅投资成本的增加又具体体现为上述的四个方面。进一 步分析得到，工程造价的提高应该说是经济良性循环、物价有序上涨的结果； 拆迁成本的增加、土地的供给不足都可以看做是土地相对稀缺的产物，是土地 的自然属性和经济特性作用的产物；小区品质的提升是人民生活水平改善的需 要。可见，这四个方面都是经济发展和社会进步的必然产物，同时也是促进经 济发展和社会进步的因素，他们对价格的影响是能够被社会认识和接受的。这 四个因素导致住宅价格的上涨是合理的，是符合经济、社会发展规律的，是对 经济、社会发展做出的积极反应。因此，只要其对价格的影响幅度同相关因素 协调作用，政府就不需要对其进行调控。 值得说明的是，建筑成本在短期内对住宅价格的影响是不显著的；长期而 言，是影响住宅价格变动的重要因素。因为在短期内，住宅的供应量是固定的， 所以短期的住宅价格基本上由需求决定。而建筑成本是“过去的成本”已经确 定，开发商考虑更多的则是住宅当前的市场价格以及空置所引起的利息或机会 成本。从长期来看，倘若建筑成本上涨，开发商则必须考虑未来的价格扣除成 本后能否有预期的利润。开发商会根据未来市场的情况调节开发速度。如果市 场低迷、楼价偏低，而成本上涨，则开发商预期利润会下降，结果开发商会减 少投资额来调节住宅的供给量，当需求大于供给时，住宅价格便会上升。 二、有效需求的增加 ( 一) 需求层次的划分 需求是决定价格的重要因素之一，根据马斯诺需求理论，需求本身也有不 同的层次，人们对住宅的需求也是随着需求层次的加深而变化。 生存需求：这是最为基本的需求，住宅首先便是一种生存资料，满足人的 。数据来源：常亚滨，张迎丽，我市住宅价格上涨鼠素刹折，克出师专学报，7 0 0 4 ，l ：第8 页 9 硕士学位论文 m a s t e k st h e s i s 生存需求是它的必然属性。生存需求主要表现在两个方面：一个方面是价格的 可接受性，住宅的价格巨大，但有关住宅的支出不应挤占其他生存资料的支出。 也就是说，当住宅支出超过收入的一定比例后会影响到生存需求，因此人们只 能根据自己的收入情况进行住房消费。生存需求的另外一个方面表现就是生活 配套设施是否齐全，水、电、路、煤气、有线电视、电话以及网络的接入口， 这些都已成为现代生活中必不可少的部分，缺少其中任何一项都将对现代人的 生存产生困扰。 安全需求：在现代社会中，则表现为多方面的需求：如住宅的结构及设施 的可靠性，住宅的防火抗震性，住宅周边的治安情况等等。这和生存需求一样 是保健因素，即对于任何一个房地产开发项目人们都会有的基本需求。 享乐需求：当住宅满足了人们生存这一根本需求以后，它作为享受生活的 享乐资料性质就凸现出来了。人们对享乐的追求，主要体现在以下几个方面： 宽适度：社区的容积率是一个重要指标，除此以外，户型的设计和功能划 分也是消费者十分关注的方面，如何做到动静分区，主客分区，是设计时需要 考虑到的问题。以居住面积为例，如果人在较小的空间里容易出现精神压抑等 症状，这也是人们愿意购买大面积住宅的一个原因。 健康性：目前住宅消费者日益注重对健康的投资，追求绿色环境，清新的 空气、安静的空间、阳光、流水以及社区里的健身设施，这些因素都明显带有 享乐主义的痕迹。 便利度：也就是指所生活的社区的服务环境，一般消费者趋向居住在社区 服务配套设施比较齐全的区域，包括日常购物、娱乐、医疗、银行、邮局、文 教环境等诸多方面。此外，交通对于现代人而言也是极为重要的，尤其对于城 市近郊的房产而言，公共交通的便利程度也是一个需要的因素。 社会归属感和爱：住宅及社区需要有足够的空间，让近邻们能够互相交流、 接触，使社区富有人情味，也会使居民有归属感。一处赏心悦目的房产也是一 道风景，现在越来越多的开发商也开始重视对景观的设计。在对景观的设计的 过程中就需要考虑与住宅消费有关的聚类需求，主要是对住宅外观的设计，以 及社区内景观的设计，消费者是否有认同感。住宅在进行外观及内部设计时， 如果能够考虑到住宅的聚类性，就能够吸引批有相近兴趣、爱好、思想的消 1 0 _ 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 费者，就会获得极大的成功。“某某教师小区”、“某某白领家园”卖得如火如 荼就是很好的例证。 自我价值实现的需求。当人们对住宅的上述需求得到满足后，就会把注意 力转移到如何把住宅的价值最充分的体现出来，当对住宅价值的判断与实际情 况相符并能从中获益时，人们的自我价值在一定程度上就得到实现。换句话说， 人们对住宅需求的最高阶段就是能通过投资住宅而获益，不仅仅把它当做一种 日常消费品，而且是一种投资品，并且是一项能够提供一定回报的较好的投资 品。从而，人们的自我价值，这里表现为一种理财潜能，得到很好的实现。 应该说不同层次的人( 包括社会地位、收入水平、文化程度等) 对住宅的 需求层次是不同的，总的来说，层次相对较低的人对住宅的需求层次较低，相 对较高的人需求层次也较高。但是任何层次的需求都构成了住宅的有效需求， 都是影响住宅价格变动的重要因素。 ( 二) 需求增加的分析 具体而言，不同层次的需求可以表现在以下几个方面。 1 城镇化水平是推动住宅价格上涨的重要因素。通常情况下，城市化进程 可划分为3 个阶段：初期阶段，城市化水平在3 0 以下，城市化速度缓慢； 加速发展阶段，城市化水平在3 0 - - 7 0 ，城市化速度明显加快，城市化水平 在短期内迅速提高；后期阶段，城市化水平大于7 0 ，城市化速度又开始变 缓。我国目前刚进入城市化加速发展阶段，根据国家有关部门预测，到2 0 2 0 年我国城市化水平将达到5 0 ，到2 0 5 0 年我国城市化水平将达到7 0 。如果2 0 1 0 年我国城市化水平达到4 0 ，全国城镇比2 0 0 0 年增加人e l1 4 7 亿人，按人均 住房建筑面积2 0 ( 2 0 0 0 年我国城镇人均住房建筑面积) 计算，需要增加住宅 2 9 4 0 亿平方米；按人均住房建筑面积2 5 m 2 计算，需要增加住宅3 6 7 5 亿平 方米；按人均住房建筑面积3 0 m2 计算，需要增加住宅4 4 1 0 亿平方米。依此可 得到2 0 2 0 年和2 0 5 0 年的相应数据。城市化进程的加速，迫切需要发展房地产 业，尤其是普通住宅和城市生活配套设施。城市化与房地产业之所以成为一对 孪生“兄弟”，是因为住宅既是城市的功能要素，同时又是城市市民必不可少 的、最昂贵的生活资料。世界各国的经验表明，一个国家在进入城市化加速发 展阶段后，在人均住房建筑面积达到3 0 - - 3 5 m 2 前，该国将保持较为旺盛的住 1 1 硕士学位论文 m a s t e st h e s i s 房需求。因此，城市化的进程使得我国的房地产市场在今后的几十年内都会是 有力的支持。 2 人们生活水平的提高对居住条件的改善要求强烈。上文在有效需求中提 到，当人们满足了基本的生理、安全需求后，就逐渐朝着追求享受的要求前进。 因此，现在的居民不再仅仅满足于有地方住、能住就行，而是追求居住的质量 和品位。住宅的购买者经历了从买“房子”到买“小区”，从关心“绿化率” 到强调“生态住宅”，从注重房子“质量”到重视物业管理。所以，近几年来 由于改善居住条件消费的要求增大，尤其是福利分房取消后，个人购房增长迅 速。 3 房地产信贷规模的扩张为需求的扩张提供了支持。房地产需求的扩张离 不开资金的推动。居民对住宅市场实际购买力来自于鼹部分：居民个人积蓄中 能转化为住房消费的金额和银行个人住房贷款数额。因此在房价整体水平升高 的时候，由于实际购买力受到明显约束，总需求曲线将呈向下倾斜，即随着价 格上升，对住宅的需求量呈下降趋势。但是当个人住房贷款规模不受约束时， 居民实际购买力将随个人住房信贷规模的扩张而扩张，在房价整体水平升高 时，对住宅的需求量仍会保持原来水平，甚至出现上升趋势。而当前个人住房 贷款是银行所有贷款品种中最优质的资产，据浙江省某商业银行统计，个人住 房贷款不良率仅为0 0 5 。个人住房贷款业务所具有的风险低、收益稳定等特 点吸引了各家银行纷纷抢占市场，扩大信贷规模。浙江省个人住房贷款新增额 ( 发放额一回收额) 1 9 9 9 年为5 7 8 亿元，2 0 0 0 年为1 0 4 亿元，2 0 0 1 年为1 2 3 亿元，年增长率分别为8 0 和1 8 3 ，巨额资金注入支撑了居民购买力，支 撑了房价上升。另一方面银行信贷资金大量投入房地产开发，又推动地价上升。 2 0 0 1 年浙江省房地产开发企业贷款2 0 1 8 5 亿元，比2 0 0 0 年增长了9 7 9 ， 银行信贷支持为开发商敢于高价位竞标土地提供了强有力后盾。 4 个人投资需求的增长。一方面投资需求的产生源于中国百姓的投资渠道 缺乏。这几年我国股市低迷，很多人把资金从股市中撤出，而这笔撤出的资金 并不是都存入银行，其中一部分便进入到房地产市场中，以杭州为例：杭州房 。联合国人居中心2 0 0 1 年发表的世界城市状况报告 。虞晓芬，浙江省住宅价格快速上升的成因分析与控制研究，中国房地产，2 0 0 3 ，i ：1 9 2 2 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 价从1 9 9 8 年的2 0 0 0 - - 3 0 0 0 元平方米到2 0 0 4 年的6 0 0 0 - - 7 0 0 0 元平方米，应 该说很大程度上依靠民间资本的力量，仅浙江就有8 0 0 0 亿元民间资本。另一 方面，居民普遍对未来楼市的良好预期是推动房价上涨的重要力量。预期是人 们参与经济活动时对未来状况的一种判断，预期可以使房价发生变化。当需求 者预期价格将下跌时，会产生持币待购行为，需求曲线向下方移动，需求量减 少；当需求者预期价格将上升时，追求利益的本能使许多人入市，需求曲线向 上方移动，进一步刺激房价上扬。而人们对未来价格的预期又往往受到现时经 济发展状况、近期房价走势的影响。近几年经济发展强劲，楼价一直处于上升 通道，使人们对未来房价走势持乐观态度。在对1 1 0 0 户居民调查中认为房价 仍会上涨的占2 3 ，认为房价保持平稳的占5 6 ，认为房价将下跌的仅占9 。 对未来房价走势的良好预期促使许多人提前进入楼市，推动房价上涨。o 不同层次的人对住宅的需求是不同的，有的仅仅希望购买一套能够正常生 活的住宅，有的则希望拥有一套安全舒适的住宅，有的更希望能从住宅中体现 其身份和地位，还有的希望从住宅投资中获得一定收益。但是，他们的需求构 成了社会对住宅的总的有效需求，其需求的增加在假定其他条件不变的情况下 必然会带动住宅价格的上涨。 同样我们也可以看到，这类需求的增加是社会经济发展的产物，是人们不 断提高自己生活质量、提升自己需求层次的结果。因此，这类需求增加导致的 价格上涨与社会发展是相适应的，也是积极促进社会进步的条件。对这种需求 的增加我们应该积极引导，并给予相应的政策支持，包括金融、法律、行政等 支持，从而促进社会的和谐发展与进步。 三、购房心理的影响 消费者偏好和消费心理对于消费行为来说是至关重要的因素。消费心理促 成购买动机的形成，也就是使消费者愿意购买。只有成熟的消费心理才能构成 稳定的有效需求。因此，消费心理的变化对于消费者需求的影响是显而易见的。 ( 一) 投资信心增强 由于房地产市场逐步规范，以及房地产开发企业的理性运作，人们对购房 。贾生华周方，杭州市住宅价格坚挺的原因和对策分析，中国房地产，2 0 0 1 ，9 ：2 9 3 2 。该数据是作者根据武汉市2 0 0 3 年房交会调查统计得到 1 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的顾虑在减少，对信誉较好的开发企业销售的房产，人们想买、敢买，许多开 发企业销售期房已是主要业务，在房屋竣工时，已无现房可卖。从购房者的投 诉来看，最近几年对住宅的投诉主要集中在物业管理的问题以及房屋质量问题 ( 如渗漏水、裂缝等) ，几乎没有因为购房者交付预付款后开发商卷款雨逃或 因资金等问题工程“半途而废”的投诉，因此现在的消费者购房时更多的考虑 的是这套房屋的保值增值能力，相对而言没有其他的顾虑，尤其是对那些国内 知名企业或曾经开发过几个成功楼盘的开发企业非常信赖。购房者购房信心增 加，投资风险减少，这也是购房者敢于投资的一个重要原因。 ( 二) 购房中“买涨”的心理习惯 几年来许多人认为房屋要落价，持币待购错过了许多机会而在房价上涨 过程中，一旦有机会就会积极选购。此外，随着城市改造加快，中心城区的好 地段已为数不多，对人们购房欲望刺激较大。几乎所有的居民都认同一个观点： 城市中心地带的房地产一定不会贬值。所以只要是城市中心地带的房地产人们 都愿意投资，敢于投资。 投资信心对投资的影响是巨大的。经济学家往往把投资信心作为衡量市场 繁荣与否的一个重要指标。投资信心的增强是人们对投资环境改善的反应，也 是人们对市场繁荣的预期，这些变化都是人们在获取了相应的信息后逐步发生 的，因此可以认定投资信心的增强导致投资增加是对市场的理性反应，是经济 人的理性行为，值得提倡。 购房心理也是如此，是人们长期经验与实证的总结，是在充分考察价格的 变化态势后做出的理性判断。 当然，行为的理性并不代表结果的最优，理性的投资并不一定必然带来丰 厚的利润，但可以提高获得最优结果的概率。 第二节城市住宅价格非理性上涨的原因剖析 一、非理性预期、