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厦门东部写字楼市场开发研究 摘要随着中国城市的发展与产业结构的升级调整，写字楼经济成为城市经济的重要组成部分，所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。文章通过对厦门岛内写字楼市场供需情况、项目周边写字楼运营情况和其自身特点的研究，对项目入市前景进行分析。 关键词写字楼经济；运营分析；入市前景 作者简介吴昊，厦门市土地开发总公司，福建厦门，361012 中图分类号 F293.346 文献标识码 A 文章编号 1007-7723（2010）10-0061-0003 一、前言 目前，写字楼市场交易受此次全球金融危机影响较大，部分外资基金公司及投资公司业务范围逐渐缩窄，在中国房地产市场的投资正逐步减小。但伴随宏观经济触底反弹，预计未来35年其投资意愿提升，将带来新一轮的房地产投资增长。写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分。随着中国城市的发展与产业结构的升级调整，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大1。 写字楼在空间上高度集聚，以其优质的办公环境和发展空间吸引了大批高品质的企业入驻，大批的企业高度集聚，从而创造巨大的税收和经济效益，并产生强大的空间集聚规模效应，形成金融集聚、贸易集聚、信息服务集聚、专业服务集聚，以及会展经济、旅游经济等空间集聚效应2。 厦门作为国际旅游名城，产业经济基础较为薄弱，单靠旅游业不足以支撑整个城市发展的需要，而岛内东部写字楼经济迅猛地兴起将给厦门带来新的发展契机。本文在研究厦门岛内写字楼市场供需情况、东部新建写字楼区运营情况和项目自身特点的基础上，探讨项目自身开发特点和入市前景。 二、厦门写字楼市场整体供需情况研究 目前，厦门岛内写字楼市场主要可划分为传统商务区和新兴在建商务区。其中：传统商务区主要包括：鹭江道、湖滨南、湖滨北、莲板、江头和东渡；新兴在建商务区主要包括：观音山、软件园和五缘湾。传统商务区市场写字楼供应总体量约212万m2，东部新兴在建商务区已建成办公物业建筑面积约180万m2。 除2007年厦门软件园二期项目集中放量，导致岛内局部供应过量，20032009年厦门写字楼销售市场呈现供不应求局面。20032007年写字楼销售均价成快速增长势态，但进入2008年以来，受外部环境及新增供应档次偏低影响，销售均价大幅下降2。未来35年岛内写字楼供应总建筑面积预计328万m2，主要集中在厦门岛东部。 通过对香港、台湾为主及东南亚知名企业的调查，受访企业进驻厦门意向较为明显，有计划进驻厦门开展业务的占70.7%（其中未来35年占50%）。本地受访企业也有扩大业务，计划购买和增加写字楼租用面积。由此可见，未来高端写字楼项目仍将是市场追捧热点。 三、项目区位及概况 厦门会展北片区（图2）位于厦门本岛东部，厦门国际会展中心北侧。片区规划定位为以会展、商务、居住、光电产业研发为主要功能的城市综合区，以厦门国际会展中心为主体具有城市综合功能的城市副中心。规划区总用地面积284.36公顷，用地构成主要以国际会展中心为核心，配套金融、信息、商务、行政办公、文化娱乐等用地和一定规模的居住用地。 该项目坐落于会展北片区，其周边配置高端写字楼项目、国际会议中心、五星级酒店、领事馆、剧院、游艇码头、高端住宅等一系列高标准国际性配套。该项目是由三栋超过200m超高层写字楼、现代剧院和商业配套构成的城市综合区。其中： 1号楼为金融及金融监管机构办公用房，建筑层数48层，建筑高度210m，地上一至四层为配套用房，五层以上为办公层总建筑面积13.58万m2，地上建筑面积为8.53万m2。 2、3号楼为姊妹楼，塔楼层数均为48层，建筑高度212.5m。通过5层商业裙房和一个1414座的现代剧场将两个塔楼连接为一个城市综合体。总建筑面积38.50万m2，其中：地下建筑面积13.25万m2，裙房面积6.69万m2，现代剧院面积1.42万m2，2号塔楼面积8.36万m2，3号楼面积为8.77万m2。 鉴于未来数年厦门会展产业即将进入高速发展上升通道，会展北片区必将成为厦门岛东部高端商务区，该项目定位与片区发展态势相得益彰。 四、周边建成项目运营情况分析 近几年随着集美大桥、环岛路、成功大道、BRT及翔安隧道等多条网状快速干道建成，将岛内东部以及集美、翔安、同安紧密相连，会展片区、观音山片区、五缘湾片区和湖边水库片区竞相崛起，五缘湾商务营运中心、软件园二期和观音山商务区等项目竞相投入运行，对该项目入市影响较大。 五缘湾商务运营中心位于环岛路西侧，西临环湾路，南临五通生态居住区，规划建成海湾商务新区，总用地面积约12万m2，总建筑面积40万m2，共10栋中高档写字楼，项目已于2008年底到2009年初全部基本建成。目前片区均符合交付使用条件，片区商务氛围尚未形成，处于招商阶段，物业租金较低。 厦门软件园二期，位于吕岭路北侧，环湖里大道以东。总用地面积约97.34公顷，总建筑面积145.47万m2，包括研发楼、服务配套、酒店式公寓、停车场。目前60栋写字楼已全部竣工投入使用。园区对入园企业设定了条件，进入园区的企业必须是软件企业和信息技术服务企业，同时也享受相关政策优惠。园区优惠政策吸引了大量软件及信息技术服务类企业关注，目前申请入驻的企业达410家，已通过审批的企业294家，已签约企业223家，已入驻企业30家。 观音山国际商务运营中心位于环岛路以西，吕岭路以北。其商务运营区总占地面积约43.4万m2，建筑面积138万m2。启动区写字楼基本被认购完毕，已交付使用。自建区一期共23块地块，占地22万m2，总建筑面积约92万m2，目前地块已全部招商完毕。自建区一期首批入驻的8家企业预计2010年建成投入使用，第二批8家企业预计20102011年建成投入使用。片区商务氛围尚未形成，配套亦未成熟3。 与传统商务区相比，新兴商务区发展存在以下主要问题： （1）受周边配套和商业氛围的影响，商务区招商难度较大，项目出租率不高，经济效益较低。 （2）除观音山自建区为知名民企总部办公楼外，进驻企业规模较小，缺乏知名大企业进驻，部分企业经营状况步履维艰。 （3）同质竞争激烈，未能形成专业化经营优势，对经济和税收的增长贡献有限。除厦门软件园二期项目招商意向定位为软件企业和信息技术服务公司外，其余项目招商意向均不清晰，招商时只要有企业愿意入驻即可。 （4）因写字楼空置率较高，相应物业公司经营长期处于亏损状态，物业管理水平较低，缺乏吸引高端客户的基本条件。 五、项目优劣情况分析 通过对五缘湾营运中心、软件园二期和观音山营运中心运营情况的分析，不难发现该项目的优势和劣势： 该项目优势：（1）依托会展商务的高端形象，吸引高端客户入驻，易于打造厦门高端商务形象；（2）项目自身的产品硬件、品质高于其他片区项目，更具备吸引高端客户的基本条件；（3）片区市政配套较完善、高端的商务配套规划，具备打造高端商务片区的条件；（4）人民银行及相关政府监管机关的入驻，为片区吸引金融及相关行业高端客户奠定基础；（5）片区优势的景观资源为项目提升形象提供有利条件；（6）片区发达的交通设施规划，为片区长远发展提供保障。 本项目劣势：（1）开发成本高，价格让利空间有限，面临观音山营运中心、软件园二期的低价竞争；（2）片区商务氛围尚未被客户认可，商务氛围的培养需要较长时间，增加项目开发风险；（3）片区要求整体统一开发才能形成有强大影响力的高端商务片区，面临整体开发不协调的风险。 六、结语 从地理区位来看，厦门传统核心城区位于厦门岛西南部，是城市的商务及商业中心、居住聚集区。伴随城市的发展，核心城区面临城区老化、用地紧张的矛盾，逐步制约城市的升级发展。 目前，厦门城市规划的中心和岛内开发的重点已经从西部移至东部，从西海域转至东海域，从老城区转向新城区。同时，伴随城市地位的提升，亦需要新的城市名片来代表厦门，东部无疑成为最好的选择。 在高起点、高规划、完善配套的东部片区综合开发的背景下，可以认为，商务中心的东移是厦门写字楼市场发展的必然趋势，该