【易居克而瑞】2017西安楼市年度分析报告.ppt

,西安楼市年度分析报告,2017年,易居（中国）企业集团西北区域-克而瑞西安机构2018年01月,调控持续加码，全面升级限购、限贷、限售,紧,商品住宅成交规模连续三年保持1500万方以上水平,稳,一年内涨幅超35%，西安商品住宅进入万元时代,涨,全国型房企垄断TOP10，市场集中度升高,统,免责声明,报告是易居（中国）企业集团股份有限公司克而瑞西安创研中心及其研究人员对2017年房地产相关信息和数据的连续跟踪和积极分析，但不保证所载信息的精确性和完整性；我机构将随时补充、修订或更新有关信息。本报告版权归“易居（中国）企业集团股份有限公司西安机构”所有，未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“易居（中国）企业集团股份有限公司西安机构”，且不得做违背原意的删减。报告中的信息或所表达意见并不构成研究结论或投资依据，望善加利用并谨慎决策。,统计口径,报告涵盖地区以西安主要行政区为主，不包括西咸新区（原隶属咸阳区域）、长安区、阎良区、高陵区、鄠邑区、蓝田县和周至县报告数据时间范畴为2017.1.1至2017.12.31报告宏观经济数据来源国家统计局和西安市统计局报告土地供求数据以国土资源局官方公告为准，统计经营性用地报告土地成交价格均为“招拍挂”价格，不含拆迁费用等费用报告统计物业为商品住宅、商业和办公3种物业报告商品房数据以CRIC系统数据为主；由于统计口径可能与政府官方数据可存在偏差，数据会及时更新报告存量指狭义存量，即已取得预售证未售货值,CONCENTS,政策,持续加码全面升级,土地,平稳增加供求,住宅,量稳价涨库存降低,1,2,3,商办,挤出效应库存压力大,4,排行,全国型房企垄断,5,未来,风险与机遇并存,6,PART01,政策篇,篇章导读,党中央提出“房子是用来住的”的指导方针,全国范围内，各城市纷纷出台楼市调控政策；西安从年初到9月4次颁布调控政策，限购、限贷、限售多管齐下,全国政策：2016年9月底开始，各城市纷纷出台楼市调控政策，主要为限购、限贷、限售、限价几大措施,限购限制购房资格，减少购房客户,限贷提高首付比例，提高购房门槛,限售限制二手房交易年限，控制投机购房,限价限制预售价格，稳定市场价格,本地政策：,调控政策频繁出台，限购、限贷、限售多管齐下,2017年1月,2017年4月,2017年6月,2017年9月,自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）,扩大限购范围，提高首付比例，首套房最低30%，三套房限贷；商品住房及二手住房，需取得不动产权证书后满2年方可上市交易(买卖、赠与),推迟商品房上市交易时间；外地纳入限购范围，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证,城六区限购,限贷、限售,外地人限购全面限购,在限购区域内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房,房地产调控：持续收紧,PART02,土地篇,篇章导读,土地市场在上半年也保持活跃；经历平淡的4季度，年底土地市场回暖,全年土地供求规模、楼板价等指标较2016年都有增长,市场概况：,土地供求均呈增长局面；楼板价小幅上涨,成交面积（万方）,成交楼板价（元/）,19.4%,3.3%,28.2%,3.9%,供应面积（万方）,680.10万方,554.42万方,596.72万方,465.64万方,1822.53万方,1621元/,1568元/,330万元,2017年/2016年土地市场对比,22.7%,成交亩单价（万元）343万元,成交建筑面积（万方）1526.95万方,土地供求：,市场供应量环比增加22.7%，突破680万；成交量增加28.2%，接近600万；供求均创近三年新高,1400120010008006004002000,2015,2016,2017,供应面积,成交面积,图：2013-2017年西安经营性用地供求走势（万）,300250200150100500,城东,城西,城南,城北,城内,高新,长安沣东（西安）,土地供求表现,成交量：596.72万m2环比增加：28.2%,供应量：680.10万m2环比增加：22.7%,供应规模最大区域：城东供应面积：290.72万,成交规模最大区域：城东成交面积：201.69万,20132014图：2017年西安土地市场区域供求对比（万）,上半年土地供求较为活跃；下半年相对平淡，年底土地市场有回暖,0,20,40,8060,100,120,140,160,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月11月,12月,供应面积,成交面积,图：2017年西安土地供求走势（万）,土地年度走势,供应走势：上半年供应充足，年底加大放量全年月均供应规模约56.68万，主要集中在2月、5月和12月，单月供应规模超100万,成交走势：前3季度成交较为活跃全年月均成交规模约49.73万，前3季度土地市场相对活跃，1月、3月和6月的单月成交规模超过80万,土地供求：,土地供求：,商住用地成交占比接近70%；住宅用地占比不足10%；商业用地占比提升,0,20,40,60,80,2013,2014,2015,2016,2017,供应面积,成交面积,图：2013-2017年住宅用地供求走势（万）,图：2013-2017年商办用地供求走势（万）,300250200150100500,2013,2014,2015,2016,2017,供应面积,成交面积,0,200,400,600,800,1000,2013,2014,2015,2016,2017,供应面积,成交面积,图：2013-2017年商住用地供求走势（万）,住宅商住商业,图：2017年各类型土地成交面积占比,土地价格：,成交亩单价小幅下降至330万元；从区域看，城内领跑，城南和城北位列二三位,200,260230,290,320,350,2016,2017,图：2013-2017年西安土地亩单价走势（万元）,2700240021001800150012009006003000,城东,城西,城南,城北,城内,高新,长安沣东（西安）,土地价格表现,成交均价：330万元环比下降：3.9%,均价区域TOP3：城内、城南、城北成交均价：2321万元、409万元、340万元,201320142015图：2017年西安土地市场区域亩单价对比（万元）,土地价格：,成交楼板价小幅上涨突破1600元大关；从区域看，城内领跑，城南和城东位列二三位,1000,1200,1400,1600,1800,2016,2017,图：2013-2017年西安土地楼板价走势（元/）,7000600050004000300020001000,城东,城西,城南,城北,城内,高新,长安沣东（西安）,土地价格表现,成交均价：1621元/环比上涨：3.3%,均价区域TOP3：城内、城南、城东成交均价：6472元/、2360元/、1762元/,201320142015图：2017年西安土地市场区域楼板价对比（元/）,年初价格震动明显；年中平稳上涨；年末经历回调后继续上涨,100,160,220,280,340,400,460,500,1000,1500,2000,2500,1月,2月,3月,7月,10月11月12月,4月5月6月楼板价（元/）,8月9月亩单价（万元）,图：2017年西安土地价格走势,价格年度走势,楼板价走势：波动中整体走高,上半年价格震动较为剧烈；6月起，价格整体向上，经历10-11月的回调，12月价格回升到2000元以上,亩单价走势：年初/末震动激烈，年中平稳上行上半年价格震动较为剧烈；6月起，价格整体向上，经历10-11月的回调，12月价格回升到400万元以上,土地价格：,土地价格：,住宅用地楼板价下降近40%，超2000元位居榜首；商住用地呈增长局面，楼板价超1600元,600,1200,1800,2400,3000,3600,2013,2014,2016,2017,住宅,2015商住,商办,图：2013-2017年西安各类型土地楼板价走势（元/）,土地价格表现,住宅成交均价：2077元/环比下降：38.9%,商住成交均价：1649元/环比上涨：26.3%,商业成交均价：1443元/环比下降：27.2%,土地价格：,住宅用地亩单价下降近45%，375万元位居榜首；商住和商办用地呈增长局面，亩单价在310-330万元,100,200,300,400,500,600,700,2013,2014,2016,2017,住宅,2015商住,商办,图：2013-2017年西安各类型土地亩单价走势（万元）,土地价格表现,住宅成交均价：375万元环比下降：45.0%,商住成交均价：331万元环比上涨：8.2%,商业成交均价：314万元环比上涨：5.1%,土地价格：,正规拍卖竞地，溢价率在50%的最高限价范围内；地块都集中在城东,土地编号：CB3-4-98土地竞得人：碧桂园楼面地价：4259元/,01,02,03,50.57%,49.79%,49.43%,土地编号：CB3-6-152土地竞得人：碧桂园楼面地价：4338元/,土地编号：CB6-2-2222土地竞得人：陕西荣德楼面地价：5342元/,CB3-4-98,CB3-6-152,CB6-2-2222,土地流拍：,全年有3宗土地超溢价熔断，2宗土地流拍，1宗土地流挂，4宗土地熔断后补拍成交；主要以商业用地为主,熔断HT01-8-18-1（商业）HT01-8-18-2（商住）HT01-8-18-3（商业）溢价100.86%熔断占地面积：78644.30,流拍CA01-56-6（商住）占地面积：49298.35HT01-6-14（商业）占地面积：27732.19,流挂BQ7-1-2（商业）占地面积：87530.83,熔断后补拍成交CB3-4-98（商住）CB3-6-152（商住）CB6-2-2222（商住）WY8-57-156（商住）,PART03,住宅篇,篇章导读,主城区成交面积连续3年保持1500万方规模,产品在刚需基础上，改善型占比继续放大；三环外市场份额增加明显房价受库存、政策等因素影响，上涨明显；年末增加供应，价格有小幅下调,市场概况：,主城区供不应求，供应加大放量，成交规模保持小幅增长；库存下降，接近1000万方；年均价格涨幅达28%,成交面积（万方）,库存（万方）,28.0%,30.8%,3.0%,18.1%,供应面积（万方）,1331.84万方,995.38万方,1573.95万方,1528.44万方,9603元/,年均成交均价（元/）7505元/供求比,0.85,0.65,1092.76万方,1334.88万方,2017年/2016年住宅市场对比,33.8%,住宅供求：,市场供应环比增加33.8%；成交规模小幅增加3%，连续3年保持1500万方以上的规模；整体表现供小于求,150014001300120011001000900800,1600,2015,2016,2017,供应面积,成交面积,图：2013-2017年西安住宅供求走势（万）,480400320240160800,城东,城西,城南,城北,城内,高新,住宅供求表现,成交量：1573.95万m2环比上涨3.0%，连续3年主城区住宅成交规模保持1500万以上规模,供应量：1331.84万m2环比上涨：33.8%,供应规模最大区域：城南供应面积：365.43万,成交规模最大区域：城南成交面积：459.56万,20132014图：2017年西安住宅市场区域供求对比（万）,供应自2季度起较为充足，年底受库存和价格上涨压力，集中放量；地方调控政策对市场有短暂影响，整体较为强劲,0,50,100,150,200,250,300,350,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,供应面积,成交面积,图：2017年西安住宅供求走势（万）,近一年供求走势,供应走势：2季度起供应较为充足全年月均供应规模约111.61万，主要集中在4月、6月、9月和12月，其中12月单月供应超250万,成交走势：调控对市场有短暂影响,全年月均成交规模约131.17万；受地方调控政策的颁布，1月、7月和9月的成交规模有较明显下滑，传统销售旺季9-10月销售较为冷淡；4月受新政影响，开发商集中备案，单月成交突破300万大关，年末市场有明显回升,住宅供求：,住宅存量：,城南,住宅库存表现,库存量最高为325万,库存量：1092.76万,去化周期：约8.3个月（按2017年去化计算）,图：2017年西安住宅市场各区库存量（万）和去化周期（月）,城内,去化周期最长114个月,0.00,20.00,40.00,60.00,80.00,100.00,120.00,0,50,100,150,200,250,300,350,城东,城西,城南,城北,城内,高新,整体存量约1093万方，去化周期约8.3个月；城南库存约325万方，位居各区域之首,住宅价格：,全年成交均价上涨28%突破9600元；从区域看，高新、城南等区域成交均价突破11000元,6000,6800,7600,8400,9200,10000,2015,2016,2017,图：2013-2017年西安住宅价格走势（元/）,1100095008000,12500,14000,城东,城西,城南,城北,城内,高新,住宅价格表现,套均价：112.76万元环比上涨：45.7%,成交均价：9603元/环比上涨：28.0%,均价区域TOP3：高新、城南、城北成交均价：13941元/、11383元/、9336元/,20132014图：2017年西安住宅市场区域价格对比（元/）,7000,8000,9000,10000,11000,12000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月11月12月,图：2017年西安住宅价格走势（元/）,价格近一年走势,价格走势：2季度起，价格快速上涨；年底有一定回落,1季度价格较为平稳，基本维持在7900元/上下波动；4月限购升级，成交价格涨幅超8%突破8500元/；随后价格一直保持上涨态势，8月成交单价涨幅更是突破12%，成交价格突破11180元/；随后价格在高位徘徊，年底受供应量放大的影响，价格回调至10600元/,住宅价格：伴随调控升级加码和库存减少，成交价格激增至11180元；受供应量放大，价格小幅回落，但仍保持相对高位,单价方面，主力价位为10000-12000元/和12000-15000元/，10000元以上累加占比超40%,住宅价格：,图：2013-2017年西安商品住宅成交单价结构占比,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2013年5000以下9000-10000,2014年5000-600010000-12000,2015年6000-700012000-15000,2016年7000-800015000-20000,2017年8000-900020000以上,单价结构,单价排行TOP3：10000-12000元、12000-15000元、9000-10000元本年度成交单价整体上涨；其中，10000-12000元和12000-15000元两个单价段占比为17.2%和15.2%，10000元以上累加占比超40%，环比增加33个百分点；8000元以下累计占比31.5%，环比减少44个百分点,总价方面，80-100万和100-120万为主力价位，150万以上累加占比超25%,住宅价格：,80%70%60%50%40%30%20%10%0%,100%90%,2016年,2015年60-80万元,2013年50万元以下100-120万元200-250万元,2014年50-60万元120-150万元250-300万元,150-180万元300-400万元,2017年80-100万元180-200万元400万元以上,图：2013-2017年西安商品住宅成交总价结构占比,总价结构,总价排行TOP3：80-100万元、100-120万元、60-80万元本年度成交总价整体上涨；其中，80-100万元和100-120万元两个总价段占比为19.1%和15.5%，150万元以上累加占比超25.7%，环比增加15个百分点；80万元以下累计占比26.5%，环比减少30个百分点,在满足刚需基础上，改善型需求继续放大,住宅产品：,图：2013-2017年西安商品住宅成交面积结构占比,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2016年,2017年,80-100,2015年100-110,2013年70以下144-160,2014年70-80160-180,180-200200-250,110-125250-300,125-144300以上,面积结构,面积排行TOP3：80-100、125-144、110-125,其中，80-100和100-120两个面积段占比为25.4%和20.4%，125以上累加占比超40.8%，环比增加1个百分点,三房和四房占比继续放大，累加占比接近70%,住宅产品：,20%10%0%,30%,40%,50%,70%60%,80%,100%90%,2015年,2017年,2013年2014年一房二房三房四房五房及以上,2016年跃层别墅,图：2013-2017年西安商品住宅成交房型结构占比,房型结构,房型排行TOP1：三房,三房占比首次超过50%，环比增加4个百分点四房占比18.6%，环比增加近3个百分点二房占比19.4%，环比减少近7个百分点,住宅集中度：,16%14%12%10%8%6%4%2%0%,18%,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,TOP10,TOP10-20,TOP20-30,市场成交前10位的项目占比基本维持在16%左右，前20为占比超1/4,项目集中度依然保持较高占比，TOP10占比基本维持在16%左右，市场集中度进一步提升图：2013-2017年西安商品住宅TOP30占比,伴随城市扩容，近郊住宅市场成交量增加明显，三环外成交占比接近40%，城市外溢现象明显,住宅区域：,0%,20%,40%,80%,100%,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,环城内,二环内,三环内,60%三环外,图：2013-2017年西安商品住宅成交环线结构占比,环线结构,环线排行TOP1：三环内,三环以内占比超过50%，环比减少8个百分点三环以外占比39.7%，环比增加10个百分点,浐灞、曲江二期、未央湖、沣东新城等板块是热点板块,住宅区域：,板块热度,板块排行TOP3：浐灞、曲江二期、未央湖NO.1浐灞255.81万8644元/NO.2曲江二期182.98万10276元/NO.3未央湖110.45万7921元/NO.4沣东新城（西安部分）105.93万8349元/NO.5曲江板块80.87万14279元/NO.6航天产业园板块67.81万8965元/,NO.7鱼化寨板块,64.83万9651元/,PART04,商办篇,篇章导读,调控政策对商办类产品有一定挤出效应，成交规模与成交价格均有增长尽管供应减少，但仍面临巨大的库存压力,市场概况：,商办市场供求比下滑；商业量价齐涨，存量小幅增加；办公（含公寓）成交量价增长明显，存量下滑10%,成交面积（万方）,成交均价（元/）,供求比,库存（万方）,24.6%,40.6%,4.4%,15.8%,62.5%,35.5%,72.0%,26.5%,10.8%,商业市场,办公市场,供应面积（万方）,153.41万方,123.67万方,115.21万方,179.35万方,25599元/,12941元/,1.33,0.69,915.56万方,458.77万方,2017年商办市场概览,11.3%,商业供求：,市场供应量环比下降24.6%，成交量增加26.5%，单年供求比为1.33，整体表现供大于求,350300250200150100500,2015,2016,2017,供应面积,成交面积,图：2013-2017年西安商业供求走势（万）,100,20,30,40,50,城东,城西,城南,城北,城内,高新,商业供求表现,成交量：115.21万m2环比上涨：26.5%,供应量：153.41万m2环比下降：24.6%,供应规模最大区域：城北供应面积：40.17万,成交规模最大区域：城北成交面积：30.51万,20132014图：2017年西安商业市场区域供求对比（万）,商业存量：,整体存量超900万方，去化周期近9年；城东库存接近250万方，位居各区域之首,0,50,100,150,200,250,城东,城西,城南,城北,城内,高新,图：2017年西安商业市场各区库存量（万）,城东,商业库存表现,库存量最高为243万,库存量：915.56万,去化周期：8.0年（按2017年去化规模）,城内,库存量最低为20万,商业价格：,成交均价上涨11%达到25599元；从区域看，高新、城南等区域成交均价突破27000元,12000,15000,18000,21000,24000,27000,2015,2016,2017,图：2013-2017年西安商业价格走势（元/）,260002300020000,29000,32000,城东,城西,城南,城北,城内,高新,商业价格表现,套均价：326.83万元环比下降：31.2%,成交均价：25599元/环比上涨：11.3%,均价区域TOP3：高新、城南、城东成交均价：30156元/、28364元/、27824元/,20132014图：2017年西安商业市场区域价格对比（元/）,下半年供求均呈强势状态，年末双双放量；上半年成交价格上涨明显，下半年价格回落，但整体平稳,0,5,10,15,20,25,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月11月,12月,供应面积,成交面积,2300020000,26000,29000,32000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月11月,12月,图：2017年西安商业供求走势（万）,图：2017年西安商业价格走势（元/）,商业年度走势,供应走势：集中在年中阶段全年月均供应规模约12.8万，主要集中在9月、6月和8月，月供应规模超17.78万，年末供应量放大成交走势：下半年成交走强全年月均成交规模约9.6万，6月起成交规模增长明显，月成交规模稳定为10-13万，经历10-11月短暂回落，12月单月成交规模突破19万价格走势：先涨后降上半年成交价格增长明显，5月成交价格突破29000元/，后价格回落，下半年价格稳定在24000-26000元/,商业走势：,办公供求：,市场供应量环比下降35.5%，成交量激增72%接近180万方；单年供求比为0.69，整体表现供不应求,250200150100500,300,2015,2016,2017,供应面积,成交面积,图：2013-2017年西安办公供求走势（万）,80706050403020100,城东,城西,城南,城北,城内,高新,20132014图：2017年西安办公市场区域供求对比（万）,办公供求表现,成交量：179.35万m2环比上涨：72.0%,供应量：123.67万m2环比下降：35.5%,供应规模最大区域：城南供应面积：34.99万,成交规模最大区域：高新成交面积：75.37万,办公存量：,整体存量约460万方，去化周期近3年；高新库存约166万方，位居各区域之首,0,40,80,120,160,200,240,城东,城西,城南,城北,城内,高新,图：2017年西安办公市场各区库存量（万）,高新,办公库存表现,库存量最高为166万,库存量：458.77万,去化周期：2.6年（按2017年去化规模）,城内,库存量最低为4.7万,办公价格：,成交均价上涨16%达到12941元；从区域看，高新、城南等区域成交均价突破14000元,8000,9000,10000,11000,12000,13000,2015,2016,2017,图：2013-2017年西安办公价格走势（元/）,1500014000130001200011000100009000,城东,城西,城南,城北,城内,高新,办公价格表现,套均价：142.63万元环比上涨：11.9%,成交均价：12941元/环比上涨：15.8%,均价区域TOP3：高新、城南、城北成交均价：14540元/、14121元/、11127元/,20132014图：2017年西安办公市场区域价格对比（元/）,单月成交整体保持平稳；成交价格年中出现激增，回落后保持平稳上涨局面,35302520151050,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月11月,12月,供应面积,成交面积,180001700016000150001400013000120001100010000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月11月,12月,图：2017年西安办公供求走势（万）,图：2017年西安办公价格走势（元/）,办公年度走势,全年呈平稳向上的态势，6月成交价格有明显增长，7月更是在曲江万众国际等高端项目的带动下突破16000元/，后价格回落，下半年价格稳定在12000-13500元/,供应走势：3月单月供应超30万全年月均供应规模约10.3万，主要集中在3月和7月，3月供应规模超30万成交走势：4月和7月成交超20万全年月均成交规模约14.95万，全年成交较为平稳，4月和7月的单月成交规模超过20万价格走势：年中激涨，落后保持平稳,办公走势：,PART05,排行榜,篇章导读,伴随全国型房企全面进入西安市场，TOP10门槛有大幅提升，行业集中度加强,2017年企业销售金额TOP10,2016