漯河商业调.doc

_目 录一、 漯河商业综述二、漯河大商新玛特市调三、漯河中汇广场市调四、新天地市场调查五、永冠百货及温州商贸城调研六、 我司项目业态比例及租金定位建议 漯河项目招商部 2010-10-13漯河市商业分布及调查一、 漯河商业综述漯河市的商业主要分布于源汇区，以人民路与交通路交叉口为十字中心向周边伸展，2005年以来漯河市商业项目急剧增加，先后出现了“胖德荭”、 “中汇广场”、“漯河新天地”商业步行街、“温州商贸城”、 “永冠百货”、“千盛百货”、大商“新玛特”等商业项目。目前温州商贸城已经转手家润多；中汇广场和漯河新天地一楼商业街部分经营的还可以，而对于二楼来说漯河新天地目前主要经营电玩、网吧、ktv、培训、康体、等业态租金10元每月每平米，优惠政策采取交一年租金送一年租金。中汇广场商业街大部分则在闲置。对于千盛百货和大商新玛特来说，虽然目前没有闲置面积，但是大商的2家店在漯河一年要亏损3200万。二、漯河大商新玛特市调漯河大商新玛特位于漯河市交通路与滨河路交叉口的城市中心城区，地处市中心商业区，漯河新玛特店总建筑面积达到56000平方米，负一层至三层单层面积12000平方米，4层面积8000平米。设施设备有扶梯14部，货梯3部，客梯3部，观光电梯2部，规划有200个车位的大型停车场总面积为12000多平方米。新玛特购物广场负一层为大型购物超市， 1层经营包括外租区域，名表、珠宝、化妆品、鞋、皮具、部分女装,二层经营少女装、少淑、淑女、贵妇、内衣和男装（男正装、男商务休闲、男士单品等），三层经营业态相对较多，包括运动装、休闲装、羊绒、童装童玩、家纺家饰、3c电器，四层为电影院（大地影院4000平米）、餐饮、游戏图书音像等休闲项目，构造一个集餐饮、休闲、娱乐、购物等多种业态为一体的大型购物中心，为漯河百货业态最全，商品最广，档次最高的购物广场。大商新玛特楼层业态分布新玛特1楼主要经营化妆品，名表、珠宝、皮具、鞋、女装。品类面积价位品牌备注珠宝450平米周大福、周大生、金鑫、金美福、金伯利、戴梦得、中国黄金、佑爱、瑞爱丽银饰、福源详、玉之林、等16个品牌化妆品1100平米价格带：数十元至1500多元，主要集中在200至400元每套欧莱雅、欧珀莱、梦妆、za、束装、美宝莲，玉兰油、DHC、泊美、佰草集、悠莱、卞卡、自然堂、卡姿兰、清妃、可贝尔、汇美舍等24个品牌名表350平米价格带：1200至2.6万，价格主要集中在3000至5000天梭、swatch集合店（欧米茄、帝驼等4个品牌）、爵尼、梅花、依波等鞋3300平米价格带：120至900元价格集中在180至400元百丽、天美意、kisscat、星期六、哈森、达芙妮、红蜻蜓、康利、路贝加、索菲亚、欧罗巴、吉尔达、苹果、金利来、卡迪乐、富贵鸟、策乐、圣大保罗、富贵鸟、3515/等48个品牌皮具500平米价格主要集中在240至600之间金利来、playboy、梦特娇、花花公子、迪莱克斯、红苹果、米提、袋鼠、贝蒂、万里马、七匹狼保罗等18个精品女装2000平米价格主要集中在1200至2000元歌力思、哥弟、纳帕佳、红人、郎姿、阿日黛等10个品牌1楼建筑面积1.2万平米，使用面积9100平米，除去外租区域1800平米，百货经营面积7700平米此外1楼外租有德克士、豪爽来中西餐厅、中国建行、九牧王、哥弟、松鹰、鄂尔多斯等外租区域租金在100至120元每月每平米。二楼经营品类主要是男女装及内衣品类面积价位品牌备注女装4800平米价格只要集中在250元之600元间欧时力、声雨竹、JNBY、史努比、迪斯尼、简、斯尔丽、艾格、艾格周末、哥弟、影儿国际、伊华欧秀、曼亚努、秋水伊人、三彩、唐朝、风。米兰登、莎莎、阿依谷、贵夫人、玖姿、拉夏贝尔、ES、帮宝、格罗瑞斯，名师路、一扬、致魅等46个品牌男装3000平米价格主要集中在350至800元，男单集中在180至400间雅戈尔、罗蒙、jeep、九牧王、大红鹰、虎豹、金盾、太平鸟、鹿王、圣大保罗、都彭、鄂尔多斯、杉杉、皮尔卡丹、袋鼠、南佐波士、派尔森、恒源祥、顺美、洛兹等30个品牌。内衣1800平米价格主要集中在200至400元每套古今、桑扶兰、宜而爽、黛安芬、花雨伞、安莉芳、猫人。曼亚努、快乐屋、梦樊迪、达尔丽、婷美、快乐屋等21个品牌二楼建筑面积1.2万平米，使用面积9600平米。女装占整个楼层的50%，4800平米，男装及内衣分别为3000平米及1800平米。三楼经营品类有运动装、休闲装、羽绒、童装童玩、家纺家饰、3c电器品类面积价位品牌备注运动2000平米价格集中在220至500元阿迪达斯、nike、茵宝、匡威、kappa、乔丹、安踏、李宁、木林森（户外）、贵人鸟等16个品牌休闲1500平米价格集中在200至400间马克华菲、魔高，小魔鱼、ALT、班尼路、邦威、自由空间、百世吉、佐顿、维尼维希等14个品牌童装童玩1000平米价格集中在200至400间Jojo、安奈尔、好孩子、小猪班纳、迪士尼、圣宝伦度、可可鸭、巴布豆等18个品牌家纺家饰900 平米富安娜、梦洁、艾莱依、凯盛、提舒雅、圣夫鸟、依恋等10个品牌羽绒800 平米波司登、冰洁等7个品牌3c电器3500平米海信、美的、松下，索尼等三楼使用面积为9700平米百货部分使用面积总计2.76万平米，各品类占比如下表：新玛特百货各品类占比品类面积百货总面积占比珠宝450276001.63%名表350276001.27%化妆品1100276003.99%皮具500276001.81%鞋33002760011.96%女装68002760024.64%男装30002760010.87%内衣1800276006.52%运动2000276007.25%休闲1500276005.43%童装1000276003.62%羽绒800276002.90%家纺家饰900276003.26%电器35002760012.68%新玛特4楼主要定位为餐饮娱乐业态 大商新玛特4楼业态定位为餐娱，包括大地数字影院，目前由于消防原因一直没有开业，面积在4000平米，租金30元/月。电子游戏城与儿童乐园面积合计有1000平米，儿童乐园面积300平米，合作方式为扣点，点位在26%。大商新玛特美食城面积1200平米，经营商户数量有18家，每户使用在20至28平米不等，每户租金在1600至2000元 /月，公共就餐区面积在700平米，其他商务条款有物业管理费300元每月，包含保洁、收洗餐具等，电费水费一表一户计量，另有一部分餐饮区域在空置。大商负一楼新玛特超市大商新玛特B1为大商新玛特超市，单层面积1.2万平米，超市外租，1000平米，租金在80元每平米，出租面积以使用面积计租。超市经营面积9000平米，包括生鲜、熟食、洗化、食品、日用百货等，剩余面积为超市仓库与设备用房。大商新玛特购物广场建面5.6万平米，是以百货为主题的零售商业，餐饮及娱乐几乎没有占多大的比例，经营面积只有9000平米左右（含1楼德克士400及豪爽来西餐400），百货经营面积在3.5万平米，超市经营面积在1.2万平米，零售面积总计4.7万平米，因此大商新玛特大的业态比例为零售业态：餐娱业态为=47:9，餐娱业态仅占零售的19%。大商新玛特为漯河辐射区域最大，经营面积最大、百货品牌最好、漯河最高端的百货商场，09年销售1.7亿元（含超市），09年亏损1800万。新玛特定位主要针对漯河有一定收入水平的人员。除1楼外租区域及4楼的餐娱部分按照租金的方式进行经营外，大商超市为自营，其余全部按照扣点方式进行合作，整体扣率在12%z至18%个点，3楼的大商电器扣点2%，由大商集团下的大商电器采购供货并独立核算。关于其他费用，如进场费，虽说是每户3000元，但在实际操作中很难实现，周末及节假日的促销费用一般大商承担较多。三、漯河中汇广场市调中汇广场位居漯河市一级商圈交通路，漯河新天地的正对面，中汇广场近临火车站、汽车站，是豫中南地区最大的商业黄金商圈，其日人流量超过 10 万（节假日达 12 万），是漯河市人流量最大的地区。商业总建筑面积5.4万平米，其中大商千盛百货3.6万平米，商业街1.2万平米，另有一个商业单体6000平米，原规划为娱乐，调整多次，一直没有做活，目前正在空置，目前整个商业娱乐业态仅有六七百平米的一个酒吧，餐饮方面仅有一家KFC。其余部分全部为百货零售。 漯河大商千盛百货B1至4层，单层面积7200平米，B1为超市和停车场，超市仅有2400平米，1至4层为百货，经营品类及商品价位和大商新玛特百货部分几乎一样，09年销售1.46亿元（含超市的1200万元），09年亏损1200万。中汇广场商业街商业面积为1.2万平米，全部已经销售出去，目前返签协议已经结束，平均每间商铺面积30至35平米，年租金2.4万至3.6万不等，商业街南街租金单价在70元至90元每平米每月，商业街北街租金单价在90元至140元每平米每月，临主干道交通路租金达到220元每平米每月，只有4个商铺，分别是达芙妮，劲霸、卡迪乐鳄鱼，S.Deer。中汇广场经营品牌品牌面积租金位置备注劲霸200平米180元临交通路租3家商铺，价位不一为平均租金达芙妮80平米自由物业临交通路买价3万/平米Jeep6065元南街南街生意较差，商铺少，生意差邦威300120元北街北街中心森马200100元北街北街中心金羽杰6090元北街北街东段艾莱依3080元北街北街东段阿曼施3090元北街北街东段左派3090元北街北街东段朵以30120元北街北街西段大班30100元北街北街东段3515强人30120元北街北街西段米商30120元北街北街西段千格30100元北街北街东段红豆3090元北街北街东段卓多姿30130元北街北街西段卡迪乐30210元 北街临交通路万纯3080元北街北街东段中汇广场经营业态几乎全部为零售，餐饮、娱乐几乎没有，同时中汇广场的商业街租金为漯河商业租金单价最高的商业街，但二楼经营的相当不好，大部分面积在空置。四、新天地市场调查新天地位于漯河市商业走廊交通路与人民路交汇处,总占地171.45亩.五大中心广场,五大主出入口,涵盖了数码广场、丹尼斯生活广场、家具广场、交通路鞋城、书城、儿童城、,美盛大厦底商、商务快捷酒店等11万平米商业 ,是一个集购物,休闲,娱乐,餐饮,办公,酒店,居住等十位功能与一体的（城市综合体），满足漯河乃至周边消费人群的多层次消费需求。丹尼斯：临人民路，位于漯河新天地的中轴位置，总建筑面积约25000平，地下一层为停车场，一层约7000平米的百货卖场，经营方式为租赁，经营化妆品，香水，珠宝首饰，名表，箱包皮具，服饰等，一层租金均价为93元/平/月，合同为一年一签，属于托管物业。统一收银，半月账期。二三层为丹尼斯大卖场，丹尼斯大卖场的租金为18元/平/月，合同期为15年，属于新天地自有 物业。数码广场分东西2个店, 西店位于人民路,文化路,友爱街交汇处,是漯河首个数码主题步行街,一层为自由经营租，租金在60至70元,二楼为统一卖场,面积2300平,基本满铺,租金均价为35元/平/月。东店（原经营电玩，电玩倒闭后09年中调整为IT）位于交通路与人民路交叉口美盛大厦后面龙街2楼,面积2400平,目前满铺经营,租金为25元/平/月.新天地IT面积4700平米，经营相对稳定。美盛大厦:漯河首家甲级商务公寓,位于人民路与交通路十字路口,东临麦当劳,西侧是丹尼斯及商务快捷酒店,建筑面积 3万余平，目前尚余700平未租赁。美盛底商有3000平米，一层集中了漯河顶尖的品牌.利郎,才子,柒牌,七匹狼,李宁,阿迪等租赁价格在250300元/平/月. 二层是金汤豆捞,租赁价为35元/平/月,三层是糖果KTV.租赁价为18元每平.4楼以上全部办公，租赁价大体在20元左右.书城儿童城位于新天地的核心地带,与丹尼斯,中心广场相邻,总面积近6000平,框架结构,一层以童装为主,租金在65元左右,二层一家电玩一家溜冰场(电玩由于经营原因,目前正在办理撤场,未计入娱乐统计内).租金在20左右,三层为台球租金为10元.家具广场,ABC三座共计13000余平,一层租赁价为22元,二层为17元.金街龙街2条商业街总计1.8万平米，2条商业街尾新天地的中央大动脉,直通中央广场,全部为独立产权.一层7000平米经营服饰,鞋帽、内衣等零售百货,目前进驻商家经营状况较好。租金价格在7085元每月.二层为主题休闲街,酒吧,美容,婚纱摄影灯,目前经营状况较差,目前大部分已经停业，准备撤场，租金为10元,前期招商政策为交一年租金送一年.交通路鞋城,建筑设计共三层,总面积3600平,目前一层主要为服饰散户,租金在80100元.二层现在为三福百货,租金为25元,三层为一婚纱摄影楼,租金为10元.中央广场五栋主题商业楼:位于中央广场周围,三层,每栋小楼单层500700平,年租金在34.5万80万之间。新天地3c家电类主要分布在交通路沿线及人民路沿线，其中国美电器2家店交通路店人民路店共计4500平米，2家万宝手机城在1100平米、力华手机城400平米，手机城租金在90元每平米每月，国美电器都位于2楼租金30元每月每平米。新 天 地 业 态 比 例 调 查业态面积(平米)租金(平/月)所占比例备注百货零售1654050至200不等15.04%高租金临人民路餐饮700025至100不等6.36%较大的餐饮均价在30左右,小餐饮均价50左右丹尼斯超市160001814.55%合同期15年,租金21娱乐10000209.09%均价在20左右3C电器5600355.09%国美3500平,均价30，手机市场在一层,均价为80IT730031.366.64%二层为专业卖场共4700平,均价为31.36一层均价70家具130002011.82%一层均价22，二层均价17酒店13000自营11.82%美盛大厦215601819.60%总面积110000100.00%漯河新天地品牌调查新天地商业街品牌调查品牌位置面积租金价位楼层备注利郎新天地人民路170自有10030001楼自营柒牌新天地人民路17026010020001楼使用利郎的店面七皮狼新天地人民路25026010020001楼阿迪达斯新天地人民路25030010020001楼李宁新天地人民路85030010010001楼楼下4间，楼上600361新天地人民路32030010010001楼才子新天地人民路17026010020001楼路贝加新天地交通路1202601楼阿依莲新天地交通路858520010001楼三福百货新天地龙街160025104001楼楼上1200平合同5年阿依莲新天地龙街30013020010001楼自营210平，租赁90平水云间新天地龙街16011030020001楼合同期4年，每年涨2万圣玛田新天地龙街3002010010001楼外铺140平自营，租赁内铺鸿星尔克新天地龙街1002101008001楼25万的租金10万转让费3515新天地龙街200561007001楼楼上楼下面积一样大希色新天地龙街658730040001楼三祥百货新天地龙街30025103001楼双星新天地龙街200801005001楼海贝新天地龙街1008010010001楼拓谷新天地龙街301002007001楼香飘影新天地龙街160423009001楼楼上楼下面积一样大巴拉巴拉新天地商业街160471004001楼楼上楼下面积一样大流行色新天地商业街30681004001楼大自然新天地商业街80801005001楼街头流行馆新天地商业街120652006001楼内铺80平租金20乔丹新天地商业街1809410010001楼一半为内铺吸引你眼球新天地商业街30651004001楼垭力达新天地商业街35701005001楼胖美人新天地商业街20651003001楼80裤业新天地商业街4060801楼好妹妹新天地商业街458510010001楼逸阳新天地商业街60901008001楼内外铺浪漫满屋新天地商业街60651005001楼内衣坊新天地商业街12065105001楼外铺一间30平，内铺20元爱慕新天地商业街3065103001楼魏式内衣新天地商业街3065102001楼猛士龙新天地商业街607010010001楼步步高新天地商业街60651003001楼魅衣味道新天地商业街60651004001楼淘气贝贝新天地商业街80631005001楼慧兰新天地商业街30651008001楼花衣无罪新天地商业街30651005001楼男人装备新天地商业街70851020001楼卡仕奇新天地商业街30651007001楼嘉利诗新天地商业街80653010001楼都市丽人新天地商业街9075103001楼备注：新天地二楼几乎没有百货零售，以上为经营较好、比较稳定的商户，商业街商铺一般在30平米左右。新天地从08年初开业至目前已经淘汰至少3遍商户，淘汰率300%。漯河新天地商业街1楼商务政策：1、优惠条件：漯河新天地07年前期招商优惠政策一般是交10个月房租免2个月的房租。由于目前新天地的开发商与业主返签协议已经到期，目前该优惠条件很多业主已经不用，仅有2楼交一年租金送一年租金的政策2、租金支付方式：大部分半年付。3招商初期押金：2000元5000元不等。 目前大多数为转让费，一般转让费在5万之8万左右，临交通路及人民路的转让费达到15万甚至更高。4、合同期限：1-3年的较多，面积需求大的商户及位置较好的商铺有签5年至10年的，三年以上的有递增，递增率为3年5%（国美电器、丹尼斯（15年合同）等。5、物业管理费：漯河新天地的物业管理费为2元每平米。6、水电费：电费为0.89元/度，支付方式为买卡打点式，其中电表及卡押金共计1000元/户，零售商户的水费为0，餐饮商户水费：一户一表，按照市政商业用水价格收取。7、税务费用由商户办理及缴纳。新天地丹尼斯1楼百货经营品类品类品牌面积租金价位品类占比珠宝中国黄金、戴梦得、老凤祥800100元每月2000300018.10%化妆品欧莱雅、玉兰油，欧伯莱，自然堂，丸美、清妃、高夫、卡姿兰200130元每月100至3004.52%鞋骆驼、3515、双凤200110元每月3004.52%服饰老爷车，花花公子（全是冒牌货）200080至110平价折扣，20元至二三百元45.25%小家电新飞、飞科、飞利浦、美的180120元每月30010004.07%名表卡西欧、40130元每月80000.90%家纺梦洁、富安娜200110元 每月5004.52%餐饮德克士、苏氏牛肉面80090元每平米5018.10%新天地丹尼斯商务政策：1、 优惠条件：招商初期招商政策交10个月房租送2个月，目前没有什么优惠政策。2、 租金支付方式：统一收银，租金收取从营业款扣除，每次扣三个月。3、 招商初期押金：1月租金标准。4、 合同期限：1年1签。5、 水电费、物业管理费、空调费、税收全部含在租金里面。新天地餐饮品牌位置面积租金人均消费备注麦当劳交通路400扣7%25金汤豆捞人民路15002570合同期6年每年涨1元阿香婆人民路10002530香香羊人民路8001830苏氏牛肉面人民路丹尼斯4009025兰州拉面餐饮街304015勤俭街小吃消费对象以低收入人群为住九百碗餐饮街603520面积基本以30为主.租金在3050之间，远低于商业街的百货零售租金湘县闷面餐饮街303010沙锅餐饮街303510漯河市餐饮除了酒店之外，大部分以小地摊、小门面经营为主，而且很多经营者为原1楼的住宅改成小餐馆自己经营，生意相当得红火，对于租赁经营者来说，租金也不是太高，平均在25元左右，位置好点的达到50元每月每平米。新天地娱乐品牌位置面积租金人均消费备注糖果KTV人民路250020合同期8年,每年涨一元城市猎人电玩科技市场40035位于1楼欢乐电玩(网吧)五栋小楼120024年租金为34.5万乐都电玩五栋小楼135030位于1楼 年租金为48万网吧五栋小楼60014广场D座2楼星牌台球儿童城3层10009交一年送一年星牌台球丹尼斯地下3008爵士台球国美三层70011五、永冠百货及温州商贸城调研 永冠百货市场调查永冠百货处于交通路与受降路交叉口，南邻新大新服饰购物广场，北面有大商新玛特，背临中华市场，地处市中心商业圈，永冠百货建筑面积8400平方米，负一至六层，单层面积有1200平方米，设施设备有货梯一部，扶梯14部观光梯2部，门前没有停车场。 永冠百货用的是自己旗下的房产，每年给公司交200万元费用，根据品牌卖价、及租金情况属于中端消费市场， 永冠百货消费无主题，主要是工薪阶层，有一定收入的顾客群体，根据调查，日均人流量可达2000人，永冠百货的主体分为 负一层：生活超市，经营日用百货、生鲜、日化熟食、超市属于自营个体。 一层：经营品种有，化妆品、小家电、餐饮、鞋、箱包、特价服饰，经营品种有，化妆品有玉兰油、欧莱雅、美宝莲、自然堂、瑾泉、伊莎美尔。鞋，奥康、3515等，租金价位在150200元（按实用面积出租）。 二层：经营品种有休闲装、少淑装、牛仔、个性男装，经营品种有卡丹路、佐丹奴、阿依莲、魔高、花样伊，其余部分为散户。租金价格为80160元每平方米。按使用面积出租。 三层：经营品种有，贵妇装，内衣，主要品牌只有一家紫澜，其余也为散货。租金价格为85160元每平方米，按实用面积出租。 四层：经营品种有男装，裤区，没有品牌，全部为散货，租金价格为80130元每平方米，按使用面积出租。 五层：经营品种有，童装，童玩，儿童乐园，床上用品。儿童乐园和童装为公司经营部分其余为出租，租金价位在70元每平方米，按使用面积出租。 六层：经营品种为羽绒服，被波司登一家全包，租金价位为40元每平方米，按使用面积出租。 永冠百货，属统一管理、统一收银、结账周期为十天、合同一年一签。商场只承担公共区域和商户顶部照明，增容部分属商户，空调税收属商场承担。永冠百货面积较小，楼层经营品类杂而乱，但相对有一定的营业额，年销售在7500万，坪效产出是大商新玛特的2倍多，因此租金单价相对其他项目租金相对较高。业态几乎全部以零售为主。温州商贸城市场调查温州商贸城是一座百货商场，右邻火车站，汽车站，右邻中华市场，源汇市场，幸福巷，大新街，周边交通运输发达，更带来巨大客流，温州商贸城城分上5层、总经营面积3万余平方米，门前有3000平方米的超大休闲广场，有50多个停车位。设施设备有扶梯10 个，观光梯2部，货梯2部，客梯2部。原温州商贸城主要经营批发同时兼零售，负一楼为鞋业大卖场2700平米，1楼经营女装、内衣、饰品、箱包，2楼鞋、内衣、儿童乐园，家润多接手前2楼空置近2000平米，空置率占到45%左右，3楼经营全部经营全部经营男装，空置900平米，空置率20%，四楼部分为钱柜KTV，2000平米，剩余部分空置，空置率达50%。因此温州商贸城百货实际经营面积仅有1.37万平米，钱柜ktv2000平米（钱柜租金每年15万）整体空置率达到50%以上。现家润多接手温州商贸城，租赁面积2.8万平米，年租金为400万元，主要经营品类有：服饰、珠宝、化妆品、家居日用，大型超市，餐饮娱乐等，为一体涵盖各阶层消费者的大型购物广场。 家润多购物广场现阶段开始招商，现定于2010年12月1日开业，目前家润多招商方案及商务政策未出，招商规划为： B1层 大型综合超市，超市经营面积有4000多平方米是家润多自己经营。 一层 黄金珠宝 银饰玉器 化妆品 医药超市 男女皮鞋 现定位(100120)平方米按实用面积出租，是统一管理，统一收银，规划业态面积未定，据招商情况而定。此楼层的实际经营面积为4600平方米左右 二层 品牌男装 女装 内衣 羽绒服 孕婴装 租金定为（80100）平方米按使用面积出租，经营制度同一层。实际经营面积在4600平方米左右 三层 平价女裤 男装 裤区 现租金标准（6080元）平方米 经营制度同一层，楼层实际经营面积也为4600平方米。 四层 美食广场 电玩 水吧 休闲地带 儿童乐园， KTV 租金定价为30元每平方米，总经营面积为4000平方米。根据以上定位；家润多购物中心走中低端路线，此商场根据专柜专厅自行装修，公共区域的照明由商场承担，专柜专厅