物业服务合同纠纷诉讼时效.doc

物业服务合同纠纷诉讼时效 一、案情简述： xx年1月11日北京某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付xx年9月1日至xx年4月30日的物业费总计人民币30452.85元，并支付违约金人民币119378.37元。 原告诉称： 被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了物业管理协议书和客户手册，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然物业管理协议书中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至xx年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。 被告王某辩称： 1、原告在2000年6月30日与开发商签订物业全权委托管理合同时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。 2、原告所主张的xx年9月1日至xx年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。 3、原告物业服务不符合法律以及物业管理协议书中的约定，依据合同法相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。 4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然物业管理协议书中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起至xx年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。 证据材料： 在审理过程中，原告提交了物业全权委托管理合同、物业管理协议书、客户手册、北京物业管理资质合格证书、物业费说明、北京市物价局批复、北京邮政同城快件单据以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。 经法庭审理查明： 被告王某系该小区业主。房地产开发商（甲方）与原告（乙方）签订物业全权委托管理合同符合相关的法律、法规和政策。并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。 物业管理协议书中约定，本物业管理服务费收费标准暂定为：住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至xx年8月30日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。 二、判决结果： 本院认为，物业全权委托管理合同系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。原告受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期 间的意见，本院予以采信。被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。综上，原告要求被告支付部分物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照中华人民共和国合同法第一百零七条之规定，判决日下： 一、被告于本判决生效后七日内给付原告xx年9月1日至xx年4月30日期间的物业管理费8363.17元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 三、案例分析： 上述案例是未成立业主委员会的社区中经常发生的典型案例。因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示机构维护他们的合法权益。 物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。但事实的物业管理合同并不等同于书面物业管理协议书中权利义务的延续，因此本案中虽然在物业管理协议书中明确约定“违约金为合同标的的千分之三/每日”，但最后法院仍认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，故最终驳回了原告的诉讼请求。故在审查法律关系时，应当注意区分事实物业管理合同和书面物业管理合同之间的区别。 另外，本案在法庭辩论过程中，争议的焦点为物业管理合同应当如何适用普通民事诉讼时效制度？原告依据北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）第二十六条的规定，主张在审理物业管理合同纠纷时适用诉讼时效时不宜过苛，其一直在积极主张权利，因此诉讼时效应当发生中断的效果。并且提交了物业公告栏中催缴物业费通知的照片以及北京邮政同城快件单据等证据材料证明其积极主张权利。 同时被告提出相应的抗辩理由认为北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）第二十六条的规定只是一个指导性规定。其中适用诉讼时效不宜过苛，也绝不可扩大解释为：当原告不能证明其存在诉讼时效中断的 情形时，可以不承担举证不能的不利后果，可以不适用诉讼时效两年之规定。这也是法院最终以采信被告的答辩意见的原因。 因此，在适用北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）第二十六条的规定时，只是在主张权利连续性上对物业管理企业不得过苛，并不是在适用民事诉讼时效上不宜过苛，应当加以区分。即只要物业管理企业能够证明其有积极主张权利的行为，即使主张权利缺乏连续性，也应当认为其主张的权利未过诉讼时效，应当予以保护。 此外，在物业管理企业主张权利的举证证明问题上，特别是没有业主委员会的小区中，物业管理企业必须针对欠费的单个业主逐一主张权利，且主张权利时应当做好证据保全工作，最好以上门催收要求业主确认签字或者EMS等邮寄送达的方式要求业主签收。 最后，我国对物业管理企业的立法在逐步完善过程中，对其监管方式和监管力度不断改进，特别体现在物业管理费的确定上。按照1996年出台的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的规定普通住宅小区和经济适用房小区的物业费都采用政府指导价和政府调节价结合的管理办法，物业管理企业的收费办法应当受到相应的监管部门的审批和监督，调价变价也应当获得审批。直至xx年1月1日北京市物业服务收费管理办法(试行)正式实施后才将普通住宅小区的物业管理收费纳入市场调节价的收费监管的行列中去，无需经过物价部门的审批。故在司法实践过程中，对于一些历史遗留问题，应当依据当时的政策和法律法规区分对待，以维护当事人的合法利益。 四、实践提示： 诉讼时，应当注意： 1、应当首先认定物业管理企业进驻小区是否符合法律规定。明确区分无因管理法律关系和事实物业管理合同法律关系。 2、应当区分事实物业管理合同和书面的物业管理合同之间的区别。 3、应当注意审查物业管理企业收费是否符合相关法律政策的规定。 4、应当审查物业管理企业的请求权是否已过诉讼时效。 5、应当注意提示当事人做好诉讼的证据保全工作。 物业管理费纠纷诉讼时效 一、时效与诉讼时效 时效是指一定的事实状态持续地达到一定期间而发生一定法律效果的法律制度。时效是一种期限，但与一般期限不同，时效是法定的。从适用的权利和法律效果区分，可以分为取得时效和消灭时效，取得时效也称占有时效，是适用于物权的时效，我国法律没有规定。诉讼时效，也称消灭时效，是债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的时效。我国民法通则等民事法律规范规定的时效，就属于诉讼时效。 二、诉讼时效的法律要件 1、须有请求权的存在。 诉讼时效是督促请求权人行使权力的，请求权有无是时效发生的首要条件。从最高人民法院的相关规定和学理通说看，诉讼时效应仅适用于债权请求权，不适用于物权请求权。 2、有怠于行使权利的事实。怠于行使权利是过错不行使权利的状态。如果权利人不知其权利存在，或者虽知晓其权利存在，但无法行使其权利的，一般时效期间不开始起算。 3、怠于行使权利状态持续存在达到法定期间。怠于行使权利处于持续状态，中间如有行使权利或义务人认诺的，时效就中断;持续状态达到法定期间，是要求不行使权利持续到法律所规定的时间，这一期间即时效期间。 三、诉讼时效的法律效果 1、胜诉权消灭。法律规定中，将诉讼时效期间届满所消灭的权利限定为是“向人民法院请求保护”的民事权利，即诉讼时效期间届满时，权利人丧失的是胜诉权，而非实体权利。诉讼时效届满，依然可以起诉到法院。因为诉讼时效是否已经届满，只有通过审判才能查明。 四、诉讼时效的期间及其起算 依据民法通则以及相关法律规定，可分为以下几类： 1、一般诉讼时效。民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。 2、短期诉讼时效。如民法通则第136条规定：“身体受到伤害要求赔偿的”、“出售质量不合格的商品为声明的”、“延付或者拒付租金的”以及“寄存财物被丢失或者毁损的”“劳动纠纷”五种情形，诉讼时效期间为1年。 3、特殊诉讼时效。环境保护法第42条规定的“因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年”、合同法第129条“涉外合同纠纷4年”。 4、最长诉讼时效。民法通则第137条规定，从权利侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。 上诉诉讼时效起算，即民法通则第137条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。 五、诉讼时效的中止、中断和延长 1、诉讼时效的中止。 第139条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。其法定事由主要有“不可抗力”、“最高院民通意见第172条规定的，在诉讼期间的最后6个月内，权利被侵害的无民事行为能力人，限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失代理权，或者法定代理人本人丧失行为能力，可以认定为因其他障碍不能行使请求权，适用诉讼时效中止。” 2、诉讼时效中断。 第140条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 3、诉讼时效的延长。 民通意见第169条权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的“特殊情况”。这一规定是对民通137条所做的解释，实际是对诉讼时效的延长所做的解释，诉讼时效的延长不仅可适用于一般与短期时效，而且还可适用于最长容忍期间(20年)。时效延长是为了保护当事人的权利，于中止、中断外而保留的救济空间。所以169条可以看作是一个兜底性的解释条款，它没有具体的内涵，外 延宽泛，只要是符合常人理智的公平、正义的“特殊情况”都可以看作是客观障碍。当然这必然涉及法官的自由裁量权问题。 六、如何处理物业管理费诉讼时效? 从上述规定，可以看出物业管理费属于普通的债权债务，受2年诉讼时效的约束，如前所述，业主同物业服务企业，至开始建立服务于被服务关系时起，矛盾层出不穷。而物业服务行业属于低利润行业，对每个欠费的业主拒付接近2年，均诉至法院，诉讼成本太高，也不利于行业的发展，当然法院的诉讼压力会大幅度增加，社会也会处于不安定状态。 笔者认为，作为物业服务企业要运用好上述诉讼时效中断的规定。先发出请求并保存好证据，如： 1、上门催缴，让业主签收好催缴回执单; 2、张贴催缴通知单，拍照取证; 3、通过“ems”，但是这种方式一定要在信封上注明“物业管理费催缴函及欠费期间”保存好回执单。 4、申请人民调解委员会调解。 通过上述方式向业主发出请求，诉讼时效中断，那么物业管理费的诉讼时效从新计算2年。 大多数法官在讨论中主张应从最后一期物业费履行期限届满之日起算，主要理由归纳有五点：第一，从诉讼时效制度的价值取向考虑，诉讼时效制度的价值目标是平衡保护当事人的利益，在其本身不利于保护债权人利益的情形下及在法律对此无明确规定时，应作有利于债权人的理解和考虑，才能真正实现当事人之间的权利平衡。第二，从连续性债务具有整体性、关联性、独立性角度分析，尽管各期债务确实因时间经过而不断产生，而不是在合同签订时就已经形成，但由于其是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的继续性债权的一次性或统一约定，各期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性。第三，从审判角度考虑，有利于节约诉讼成本，提高审判效率，更具有可操作性。第四，与同一笔债务分期履行一样，都存在为维护当事人之间的合作关系而不在每一期债务履行期限届满后即主张权利的情形，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效，有利于保护当事人的合理信赖利益，促进商业交易，增加社会财富。第五，从物业服务企业方面考虑，在物业服务企业催交物业费面临困难的情况下，判定物业服务企业追索物业费的诉请超过诉讼时效期间将导致其收费不足额，进而导致服务质量降低或难以维持，最终受累的还是多数业主。初看物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算的理由充分，但仔细推敲，深入分析不难发现该意见在逻辑上和操作上不可行。除非物业服务企业是在物业服务合同履行完毕或解除或终止后才起诉业主支付连续拖欠或间断拖欠的物业费，便很容易地确定“最后一期物业费履行期限届满之日”，否则，在合同履行期间起诉物业费，就无法确定“最后一期物业费履行期限届满之日”。事实上，出于管理和服务之便，物业服务工作具有相对的连续性和稳定性，物业服务合同履行期限一般较长，少有一年期的，多则几年甚至十几年期，物业服务企业一般都是在合同履行期间提起物业费诉讼，少有拖到物业服务合同履行完毕或解除或终止后才提起，除非物业服务合同属一年或两年短期履行合同。持该意见者会辩解称截止到起诉之日，业主连续或间断拖欠的物业费，就是“最后一笔物业费履行期限届满之日”，即为物业费的诉讼时效期间起算日，如此说来一定是被“至上教育”烧环了脑子。从上述五点理由看得出持该意见的法官既有图省事的审判思路，也有富商、助商的情结，有的法官甚至开口闭口都称“物业管理费”，思维仍停留在物业服务企业与业主之间管理与被管理的关系上，总是以“官官相护”的审判思维审理物业费纠纷案件。本文对应作如下反对意见的分析。第一，诉讼时效制度的价值取向是平衡保护当事人的利益，其首要的立法目的就是督促权利人行使权利，通过对权利行使在时间上作些限制，禁止权利被滥用，以保护义务人基于时间经过而享有的认为权利人不再行使权利的合理信赖利益，避免义务人受到不正当请求或过时请求的干扰，使义务人的财产只为现在及将来的债务提供担保，以维护法律关系和社会交易秩序的稳定，进而维护社会公共利益。意见的第一个理由中称“在其本身不利于保护债权人利益的情形下及在法律对此无明确规定时，应作有利于债权人的理解和考虑”，读得出来其意指，在业主人数众多、连续或间断拖欠物业费较多的情形下，如果物业费的诉讼时效期间起算点确定为“每一期物业费履行期限届满之日”，就是“不利于保护债权人利益的情形”。这一观点笔者不敢苟同。从业主拖欠物业费的原因分析，住过商品房的人都知道，既然买得起商品房，就不会付不起物业费的，业主一般不会拖欠小额的物业费。究拖欠原因，主要有三个：1、以物业服务企业提供的服务质量有瑕疵为由拒付物业费，以示行使抗辩权。2、业主与其承租人、借用人或 其他物业使用人之间存在支付物业费纠纷导致拖欠物业费。3、因业主的主客观原因拖欠物业费。三个原因中，第一个原因居多（且多为集体拖欠），第二、三个原因次之。据审判实践经验，物业服务企业提起物业费诉讼，业主基于第二、三个原因拖欠物业费，理由不成立的，大多数案件都能调解结案。根据物业费拖欠的三个原因分析，主张“物业费的诉讼时效期间自每一期物业费履行期限届满之日起算”不利于保护债权人的利益的观点，没有事实依据。当然，在涉及诉讼时效问题的案件审理中，确实有侧重保护债权人利益的情形，如债权人举证证明主张过权利或诉讼时效中断的事由，出现证据不充分或证明标准不够的情形，法官可侧重保护债权人的利益，采纳或采信其举证证明的内容，适用诉讼时效的规定第十条规定的四种情形就是此类情形的审判实践总结。又如义务人未提出诉讼时效抗辩的，法官不应对诉讼时效问题向其释明及主动适用。但在确定物业费的诉讼时效期间起算点上，不能以“诉讼时效的适用应侧重保护债权人的利益”为借口，选择