派拉蒙主题公园选址报告课件.ppt

,派拉蒙主题公园选址报告,TheSiteSelectionReportofParamountThemePark,前言,派拉蒙的落户选址考虑因素：1、派拉蒙如何择优落户广州与深圳；2、派拉蒙如何对接市场的竞合关系；3、派拉蒙如何吸引珠三角乃至全国客源市场。,派拉蒙主题公园的落户将成为国际性主题公园旅游度假区！全球第三大影视主题公园、全球影视文化旅游产业基地和好莱坞中国梦想城，派拉蒙主题公园的落户选址承担着建设国际主题公园旅游度假区的重要职责！,针对目前就派拉蒙主题公园在粤落户的问题，一直迟迟未定，其主要原因是在落户地区的综合指标考量。本次选址报告主要从广州与深圳两地的政策条件、竞合实力以及市场成熟度等方面综合考虑出发，制定本次选址报告。,1、概况2、全球分布3、发展状况4、对中国市场的倾向性5、在中国市场的布局6、选址基本要求,派拉蒙主题公园,概况,派拉蒙主题公园隶属维亚康姆旗下，是继迪士尼、环球影城之后的世界第三大主题公园。维亚康姆集团是美国第三大传媒公司，包括拥有39家地方电视台的电视集团、制作节目超过55000小时的派拉蒙电视集团。派拉蒙主题公园是以派拉蒙影视、动漫为主题，采用现代的高科技和多层次空间活动的设置方式、集诸多娱乐内容、休闲要素和服务设施於一体的高端人文旅游项目。,派拉蒙全球化布局思路派拉蒙主题公园有15年历史，开发中的项目包括派拉蒙西班牙、派拉蒙伦敦、星际迷航招募中心约旦及一系列派拉蒙品牌的门户酒店、目的地度假村、豪华住宅和主题公园酒店。派拉蒙倾向于选择一些受到政府特别支持的项目以及在区域中有竞争优势的项目，这样能够进一步增加项目的吸引力或者是吸收以前老项目曾经重复的消费力，并且促进土地资产的增值。据派拉蒙电影公司主题公园与度假村副总裁介绍，派拉蒙进入中国，主要是输出世界级品牌和娱乐体验，在主题乐园运营管理上和开发商合作提升项目吸引力，实现资产增值。派拉蒙提供品牌、经验丰富的管理团队、创意团队和长期合作关系，潜在合作伙伴则应拥有土地、政府支持、开发经验、资金资源和历史业绩。,概况,全球分布,最直接面向国际一线客源市场主要分布于世界性大都市周边全球运营5个，在建4个，规划2个,注：包括在建和规划中的项目,派拉蒙主题公园（伦敦，在建）,亚特兰蒂斯主题公园（三亚，在建）,派拉蒙主题公园（河北，规划）,派拉蒙主题公园（奥兰多，运营）,派拉蒙皇岛主题乐园（俄亥俄州，运营）,彭梵得花园（加利福尼亚州，运营）,仙境主题公园（安大略省，运营）,派拉蒙主题公园（弗吉尼亚州，运营）,得拉-米迪卡派拉蒙公园（巴伦西亚区，在建）,STARTREK互动景点（拉斯维加斯，运营）,派拉蒙主题公园（广州/深圳）,派拉蒙主题公园（迪拜，在建）,发展状况,对中国市场的倾向性,中国近年旅游发展趋势不断升温,数据来源：中国旅游研究院在北京发布中国旅游经济蓝皮书2015年中国旅游经济运行分析和2016年发展预测,2015年中国接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入突破4万亿元，比2014年分别增长10%和12%。入境旅游在近3年来首次出现增长，2015年接待入境旅游1.33亿人次，较上一年增长4%，入境旅游外汇收入1175.7亿美元，同比增长0.6%。,根据维康亚姆的“全球化经营，本土化落实”的经营发展策略，派拉蒙已着手在全球化布局，其中国内一线城市为首选，派拉蒙进入中国，市场成熟度、品牌错位以及选址优惠条件等方面是其考虑的重要因素。为满足中国政府、企业和市场需求，派拉蒙也考虑在保证安全和质量的前提下加快脚步，派拉蒙的长期计划是在中国建设3至4座主题公园。,随着新主题公园不断增加、旧主题公园更新换代，中国长期以“门票经济”这种单一的盈利模式经营难以为继，中国市场竞争形势亦不断升级，有品牌的主题公园是现下很好的解决方案，并向国际性旅游目的地的方向发展，将最直接面向国内一线都市的旅游消费群体，中国将成为世界主题公园巨头竞争的主场地。,派拉蒙的全球化布局,中国主题公园进入全新发展明期,在中国市场的布局,行动中的派拉蒙2013年10月，派拉蒙亚特兰蒂斯主题公园在海南三亚落户，预计在2016年底建成，并于2017年开业，项目计划投资超100亿元，占地约806亩。2014年6月12日，美国派拉蒙旅游度假及主题公园公司副总裁TomRenger先生一行考察了武汉东湖高新区，拟在光谷中华科技园建设派拉蒙主题公园和度假村等项目，该项合作还在进行深入交流中，若该项目能成功落户，武汉又将添一个大型旅游文化项目。2015年5月，派拉蒙好莱坞中国梦想城在河北迁安落户，项目拟占地面积约10平方公里，总投资约300亿元。2015年11朋，好莱坞(中国)投资集团已对深圳、广州进行多次项目考察，未来有可能在其中一个区域落地项目，该项目未来共分三期工程，总投资预计将达100亿美元。与迪士居、环球影城等几大世界巨头抢夺中国市场，基本布局在中国几大主要城市圈或国际性旅游目的地,选址基本要求,派拉蒙主题公园注重区位选址，选址好坏是影响成功与否的重要因素。园址的确定根基于对周边客源市场的详尽分析和实地考察基础上，充分重视市场分析定位和市场占有，对消费群体和市场出游做出正确的商业价值判断，提高重游率和投资收益比，并通过旅游乘数效应带动当地其他行业的发展。,从北美派拉蒙主题公园的整体布局和市场定位上看，派拉蒙主题公园对几大基本要素的依赖程度表现为：客源市场高铁高速土地竞合机场政策港口经济水平资源条件配套基础地方文化,1、背景条件2、竞合实力3、市场成熟度,广州与深圳的落户综合比较,背景条件,数据来源：广州统计信息网,广州在用地、游客量、交通及人口方面具有相对优势,竞合实力,竞合实力,珠三角城市主题公园统计表,数据来源：广州统计信息网,竞合实力,数据来源：广州统计信息网,竞合实力,广州主题公园相对少，整体水平不高，占总体旅游份额少，竞争压力小，市场空间大，互补性项目多,2014年广州市旅游景区接待游客情况表,近3年广州十大热门售票景区接待游客人数排名,深圳最受欢迎的旅游景区排名,数据来源：深圳市统计局,深圳几大主题公园接待游客量统计表,竞合实力,深圳主题公园多，占总体旅游份额大，竞争激烈，市场空间小，互补性项目少,市场成熟度,广州主题公园还未发展成熟纵向发展，同行业衍化拓展,深圳主题公园呈现饱合状态横向发展，向全国和世界进军,深圳世界之窗,长沙世界之窗,深圳欢乐谷,上海欢乐谷,北京欢乐谷,武汉欢乐谷,成都欢乐谷,深圳华侨城,西安华侨城云南华侨城成都华侨城,广州长隆旅游度假区,长隆欢乐世界,长隆野生动物世界,长隆水上乐园,长隆国际大马戏,广州鳄鱼公园,珠海长隆国际海洋度假区,长隆海洋王国,长隆国际马戏城,长隆横琴湾酒店,长隆企鹅酒店,长隆夜间动物园,小结,广州与深圳选址综合比较,广州客源吸引强,广州土地开发和使用宽裕广州市场竞争小，互补好,广州旅游消费水平高,派拉蒙主题公园更适合落户广州广州在客源市场、交通、用地、竞合及经济水平等方面更具相对优势,1、基本条件筛选2、市场条件筛选3、重要条件筛选,广州地区的综合比较,广州新一轮战略规划提出了“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的城市发展战略。,两个新城区：南沙滨海新城东部山水新城三个副中心：花都副中心增城副中心从化副中心,基本条件筛选,基本条件筛选,数据来源：广州各区2013年和2014年政府统计公报网,注：萝岗区2014年划入新黄埔区，数据暂未归入上表,基于广州11个行政区的基本条件分析，综合派拉蒙主题公园选址的基本要求，进行比较，旧城区、交通拥挤和用地紧张的行政区可以淘汰出去。即荔湾区、越秀区、海珠区、天河区和白云区不适宜考虑选址。,广州11个行政区基本条件统计表,市场条件筛选,花都区受航空港经济区土地划分管理，土地供给紧张，同时，还受航空噪音、航空限高和航线空间管制等因素制约，限制了土地规模偏大的开发项目的介入。,2019/12/14,25,可编辑,市场条件筛选,2014年广州各区接待人数前十位景区统计表,2015年广州4A及以上景区统计表,番禺区景区密布，市场基本由长隆旅游度假区占据，土地紧张且分布零散，市场很难切入。,数据来源：广州各区2013年和2014年政府统计公报网,市场条件筛选,基于以上筛选出的4个行政区，从市场饱和度、土地供给紧张、限制因素多、竞争激烈和市场空间小等因素考虑，番禺区和花都区不适宜派拉蒙主题公园的落户。,重要条件筛选,数据来源：广州各区2013年和2014年政府统计公报网广州旅游资讯网,基于以上各个区的统计数据可以看出，在旅游酒店配套和旅游消费档次上都存在很大市场空间，以上表可以看出从化区和南沙区是最缺高端酒店配套和档次提升的主题旅游度假产品，客源市场上从化与增城区表现突出。,重要条件筛选,4个行政区在广州的区位、机场、高铁和港口等交通方面整体格局上各有长短处。,重要条件筛选,4个行政区在珠三角高速路网布局，高速通达条件排序依次是南沙、黄埔、从化和增城，从等级高速公路旅游带动和南北客源市场对接角度上看，旅游重要性排序依次是从化、南沙、增城和黄埔。,重要条件筛选,重要条件筛选,从广州11个行政区的基本条件、市场条件和重要选址条件三方面进行比较筛选后，虽然从化区在高铁和港口方面不具优势，但在国家级旅游高速、离广州中心城区和旅游客源市场以及竞合方面更具明显优势派拉蒙主题公园更适合在广州的从化区落户。,从化客源吸引较强国际性航空交通便捷,从化土地开发成本低，土地宽裕集中,从化项目资源互补强,从化旅游消费水平高,从化在高铁和港口方面存在不足,1、银林湖概况2、银林湖思考3、银林湖优势分析4、银林湖具备派拉蒙落户的论证,选址银林湖的论证,银林湖属广州从化市太平镇，位于从化市南部，南与广州市白云区紧紧相连，范围为京珠高速以西，范围的南、西、北以太平镇行政边界为界，地块覆盖面积约1511.7公顷。,银林湖概况,银林湖地块范围内主要以丘陵为主，地形地貌主要以花岗岩丘陵为主，山地起伏平缓。银林湖地块于流溪河的中上游，属华南亚热带湿润地区，气候温和，面临南海，季风环流非常显著，雨量充沛，强度亦大。银林湖地块内有银林湖和大坑水库两个水库，现状为山体提供蓄水和排洪作用；多条自然形成的河流，及有人工开挖的鱼塘。处于于北回归线附近，目前国内，横跨北回归线的林地，仅有广东鼎湖山、南昆山和云南的西双版纳，银林湖地块山清水秀，风光旖旎，山林、水库、农庄为特色的山水文化资源十分丰富，乡土气息浓郁，生态环境较好。,银林湖概况,银林湖概况,银林湖区位图,位于从化南部，太平镇西北部，东靠近京珠高速公路，规划片区距离太平镇中心约6km，距离从化中心城区约12km，距离白云国际机场22公里，距广州中心城区约40km，处于“广州1小时交通圈”内，地理区位良好。,银林湖,银林湖交通图,东临京珠高速公路，东南侧为大广高速（街北高速），北侧为城鳌大道和神棋公路，周边大交通区位优势明显。,银林湖概况,银林湖地块包括石联村、银林村、格塘村三个自然村，地块面积约15.11平方公里。其中格塘村4.35平方公里，银林村5.44平方公里，石联村5.32平方公里。三个自然村皆以传统农业和水果种植为主。三个自然村村民年收入约为7000元（2014年数据）。,银林湖概况,石联村,银林村,格糖村,银林湖地块,根据国土局提供资料，各地块用地权属主要为各村社集体用地，权属明确单一。用地构成主要有城市建设用地和零散分布的村庄建设用地和农林用地、水域组成，其中城市建设用地主要布置于银林湖周边，面积为68.42公顷，村庄建设用地零散的分布于京珠高速西侧，面积约为12.39公顷；农林用地面积约为1372.81公顷；水域用地面积为44.71公顷。,银林湖概况,周边有珠江生命健康城、九龙湖度假区、岭南中草药博览园、茂墩郊野公园等重点项目，以打造健康、药膳、运动等主题为主，且规划片区临近太平镇政府及流溪河景观带，周边旅游景点基础较好，结合规划片区内丰富的山水元素，可将地块与周边共同打造成为以影视文化、旅游度假、养生、健康、绿色产业为主的国际性创意旅游产业区。,近期拟引进银林湖国际养生养老基地项目，建设集医疗中心区、综合服务中心、度假服务中心、养老片区、养生疗养中心和养生疗养区6个功能片区为一体的健康养生养老基地。,银林湖概况,银林湖思考,1、银林湖土地集中大规模，权属明确，适宜建设性强。2、银林湖是从化区距离广州最近的区域。3、银林湖处于几大重要高速公路之间，是承接北上客源市场的第一站，是重要的交通转换节点。4、依括于银林湖，周边山清水秀，风光旖旎，山水资源十分丰富。5、处于地理北回归线附近，纬度和海拔以及气候条件最佳。6、周边养生、医疗、健康、温泉等产业结构丰富，可与周边地区协同发展。7、旅游市场环境氛围强烈，项目互补性强。,银林湖区别于从化其它镇待地块的思考：,银林湖优势分析,1、用地方面用地宽裕，集中成片且规整，用地性质多元化。包括有农林用地、建设用地、湖泊银林湖，商业服务业用地和旅游用地等。2、环境资源方面银林湖、风光旖旎，山水资源丰富。3、地理区位北回归线上，是全球著名旅游景点资源分布的纬度。4、区位格局从化范围内离广州最近的一块地方，是太平镇的处女地，是环广州城游憩带的重要一部分。5、条件成熟广州中心区趋于饱和，逐级向城市副中心延伸发展，而银林湖是从化副中心延伸轴线上的重要节点。6、市场广阔既可对接广州珠三角客源地市场，又能截流南下的旅游高速自驾客源。,银林湖整体优势：,银林湖具备派拉蒙主题公园落户的论证,由于许多银林湖及从化的基础数据资料的欠缺，银林湖的落户论证将更多地从派拉蒙主题公园落户选址的基本要求出发，对比银林湖与从化其它区域的综合指标进行主观评定和论证。