华都置业项目可行性分析报告.doc

宏观经济分析 基础分析 商业研究 写字楼研究 酒店研究 住宅/公寓研究 定位分析近年房地产政策和宏观调控措施频频出台，全国范围内的主要包括： 物权法：已经于2007年10月1日正式实施，为规范和调节房地产市场的发展提供了法律依据，目的更在于规范市场的长期和稳定发展。 国务院关于加强土地调控有关问题的通知明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。实行工业用地招标拍卖挂牌出让制度，有效控制土地供应总量，遏制工业用地压价竞争、低成本过度扩张。 “国六条” ：调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。 九部委“十五条” ：建筑面积90平方米以下仍执行首付20%，而90平方米以上执行30%；要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%等。 济南市针对当地房地产市场实际情况，也出台了一些地方性的举措： 济南市经济适用住房管理办法和新的济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法即将颁布实施：全市经济适用住房面积控制为中小套型，新增的廉租住房实物配租今年将在500户家庭试点。 为了贯彻人民银行下发的关于加强商业性房地产信贷管理的通知要求，济南分行对购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例可放宽到20%，贷款利率可按照人民银行公布的基准利率执行。 济南市商品房预售款监管实施细则：开发商有拖欠施工单位工程款行为的，一律不给办商品房预售证；房地产开发企业将预售款全部存入银行监管专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金。这笔资金只能用作购买本项目建设必需的建筑材料、设备以及支付本项目建设的施工进度款、法定税费等，不得挪用等。 目前济南市正在制定经济适用房以及廉租房标准，加强全市保障性住房供应，预计在未来2-3年内形成规模 有计划的片区拆迁将大幅提高城区土地利用效率 工业用地的价格将随着管理的加强和土地出让制度的规范而上涨 随着符合“两个70%”标准的住宅项目产生并逐渐增多，济南整体住宅价格涨幅有望放缓，呈现平稳增长的态势 一系列国家和地方政策的实施将拉高开发成本，同时限制较高CB Richard Ellis | Page 12总体来说，济南市的经济发展还有很大的空间，各类型的物业市场相对来说发展滞后。在房地产开发时可以充分借鉴先行者们的经验和教训。优势 济南的人均收入水平较高，消费能力较强，尤其对商业和住宅类物业的需求大 山东省的政治中心和文化中心，全国知名的旅游城市劣势 外商投资额比较小，市场不够开放，引资的力度不够 写字楼的总体水平不高，入住率相对较低 购物中心、百货商店差异化不明显，国际品牌少，地方保护比较严重机会 近期可能会有更优惠的政策吸引外商投资，直接造成对济南各类型中高档物业的需求 中高档次的大型综合购物中心供不应求 市场化运作的高档酒店很缺乏威胁 面临省内及沿海城市对优质企业、优质行业及外资的争夺 近、中期内有大量的商业和写字楼物业入市，对个别市场的租金和售价形成压力 国际零售商、品牌及酒店管理集团的进入济南市宏观经济分析从济南整体的片区规划上看，东部新城主要包括两个分区：大辛河分区和巨野河分区。 目前已经初步成型或者完成规划方案的主要片区如表所示，其中，贤文片区(高新区)、龙洞片区(包括奥体文博片区)和茂岭山片区将是东部新城中最为重要的三个区域： 贤文片区：距市区最近的成熟片区，兼备高科技产业、商业、办公、会展等重要区域功能，是市区通往东部其他片区的重要结点。 龙洞片区：受2009年全运会影响开发速度较快，将迅速成为一个市级体育配套中心，同时兼备居住、办公等功能。 茂岭山片区：未来的省会城市新中心，省直单位的新址所在地，未来将聚集大量的行政办公人员。商业规模大：本项目是目前高新区唯一一个可以提供大于5万平米商业面积的大型综合性物业，商家认为在一定规模内，商业的规模与其影响力、辐射规模、业态综合度正相关，而高新区具备发展58万平米综合型购物中心的机会；通达性、可视性：地块临工业南路，是驾车由市区进入高新区所最先进入视线的大型建筑群，具有很好的标识性，对商业吸引客群、进行市场宣传有利；工业南路路面宽阔，通达性较好，有效促进商业向西部的辐射力度；周边物业：与会展中心广场相对，可实现与广场人群的互动；周边楼盘与本项目均在步行可达距离，楼盘居住者构成商业主要消费客群；发展时点：目前入住人口过少，高新区剩余地块规划仍未最终确定，商业发展时点偏早；预计商业可在20092010年开发，2011年前后开始运营；位置：工业南路南侧以商务物业为主，楼宇较为分散，建筑密度较低；工业南路北侧聚集较多的新建住宅物业；工业南路对目标客群进入本项目形成阻隔，可利用地下通道、过街天桥等加以改善；CB Richard Ellis | Page 99商业需求研究零售商家访谈小结本项目的发展与济南商业市场发展同步，处于较好的发展时机本土商家积极拓展，外埠/外国连锁商业积极选址为本项目争取大型知名连锁门店提供较好的机会市场机遇本项目规模大、可视性、通达性好，是高新区唯一的大型商业地块，具有发展成为地标型综合商业项目的机会；不同业态的商业对本项目兴趣度不同，本项目可调整开发时点，等待市场进一步成熟，以获得多种业态商业的支持；项目机遇根据经验，受访商家对租金问题较为保守，本项目进入平稳运营期后，根据区域的发展，租金将有较大上浮空间；可考虑扣点抽成、与商家股权合作等多种模式分享商家营业额收益；可考虑物业升值的溢价，整售本项目；项目收益CB Richard Ellis | Page 130总体写字楼市场研究未来趋势和小结 济南写字楼供应主要分布在经四路、泺源大街、山大路/东二环及高新区四大区域，其他区域写字楼供应非常少 随着济南商务中心区规划（CBD）的实施，经四路将成为西部未来写字楼供应集中的区域 东二环区域和高新区土地供应充足，随着城市重心的东移，市政基础实施及道路交通条件的不断改善，未来将成为最重要的商务区 由于市场规模较小，过去几年写字楼需求不旺，价格较为稳定 散售进程中的价格和销售速度很难两全，对于开发商来说收益将受到影响 随着供应和需求的同步增加，核心区域优质写字楼租金和售价将维持稳定，而普通写字楼项目由于受价格较低公寓项目的影响，售价将可能出现下降 现有写字楼市场以中小投资者为主，整售交易不活跃，案例较少 以自用为目的的整栋购买投资需求将有所增加, 如中润广场、IT总部基地等。但整售投资者对项目的地理位置、交通便利度、地标性、规模和档次等都有较高要求市场分布市场表现投资市场 从市场表现上看，普通写字楼销售周期普遍较长，回报率较低，而优质写字楼对地段有苛刻的要求。本项目位于高新区的中心商务区核心地带。现已有国际会展中心和多家国内国际大企业入驻，在中长期又有市政府东迁、奥体中心建设等经济推动力，只要本项目的写字楼开发定位正确、营销得当，前景看好。产品特征 随着市场竞争的加剧，未来供应项目应在产品设计上超越现有市场，到达真正意义的甲级写字楼标准CB Richard Ellis | Page 140东部写字楼市场研究小结（高新区） 随着济南市“东拓”战略的推进，市政府东迁、奥体中心建成和孙村新区的开发，高新区市政基础设施、道路交通条件以及商业配套的不断改善，为高新区中心区的第三产业发展提供的机遇。第三产业的发展是写字楼市场需求的源泉。 随着供应和需求的同步增加，高新区优质写字楼租金和售价将维持稳步上升，而普通写字楼的租金和售价会面临更大的竞争压力。 高新区的写字楼成交案例基本以企业自用为主，也有少数中小型投资者。未来出现以投资为目的的整售案例的机会较小。在建的IT总部基地，有整栋购买的案例，但都是以企业自用为目的。宏观经济市场表现投资市场 目前市场上尚无高档次的写字楼项目，大多数的写字楼还具有孵化器的特征。但是，随着商业和商务活动的增加，预计未来几年新增优质写字楼项目在产品档次上将有大幅提升。产品特征 市场普遍预期高新区（中心区）的商业和商务环境将在今后的3-5年内趋于成熟。结合本项目的地块优势和目前市场竞争的特点，开发格局灵活的中高档写字楼风险相对较小。从开发商的角度看，建议先持有/经营，到入住率达到90%以上、租户相对稳定了再整体抛售，这样获得的收益应该是比较有保障的。CB Richard Ellis | Page 271住宅/公寓需求分析 32%可承受5-6千元/平米，极少6-7千 总价范围集中于20-60万 能一次性付款的有16% 能接受每月物业费1.6-2.0元的7% 42%可承受5-6千元/平米，少数6-7千 总价范围集中于40-80万 能一次性付款的有20% 能接受每月物业费1.6-2.0元的超过10%价格敏感度和支付能力 公寓购房者对生活空间的舒适度要求不高，以紧凑实用为主 以改善居住条件为主要目的的购房者需要较舒适的公寓产品 功能空间需求方面，根据不同目的购房者特征不同有所区别，基本以使用率高的空间要求舒适，使用率低的空间要求紧凑为原则 自住及改善居住条件为主要购房目的，兼顾给孩子买房， 二次置业和买房投资的比例都比住宅购房者大 自住及改善居住条件为主要购房目的，兼顾为自己养老，买房投资比例较小（5.3%） 初次置业为主，二次置业者也占一定的比例购房目的 看重上班方便、路况/交通和价位 倾向于多层、小高层板楼 关注户型设计，建筑类型和小区配套 二居、三居室的需求都大 面积以81-100平方米为主要需求 居室以满足家庭使用，紧凑、实用为主 看重上班方便、居住档次和区域的成熟度 倾向多层、小高层板楼住宅 关注户型设计，小区配套和建筑类型 三居室和两居室的需求较大 面积以91-120平米为主要需求 居室以满足家庭使用，实用、舒适为主产品需求 事业成功、有身份地位的购房者，具有较强的购房能力，对生活空间的要求更高，需要舒适度较高的舒适型住宅产品 有一定的社会阅历、工作、事业处于稳定发展期的购房者，具有一定的购房能力，需要相对舒适的居住型住宅产品 家庭、事业处于上升阶段的购房者，受到购房能力的限制，需要实用功能较强的实用型住宅产品需求特征 主要购房群体为白领阶层、小型企业主/个体经营者、国有及普通企业管理层、自由职业者、特殊职业者等 中等收入水平为主，个人收入相对较高 私家车拥有率接近1/3 主要购房群体为白领阶层、小型企业主/个体经营者、国有及普通企业领管理层、特殊职业者（教师/警察/军人/医生等）等 中等收入群体为主，部分收入水平较高 私家车拥有率超过1/3客群背景公寓住宅住宅和公寓购房者需求对比共性特征自住及改善居住条件为购房主要目的，投资的比例都很小主要购房者以企业普通职员（白领阶层）为代表，平均年龄33岁差异特征住宅购房者的资金实力强于公寓购房者住宅购房者的面积需求大于公寓购房者住宅购房者以实用、舒适为主要需求，公寓以紧凑、实用为主要需求 济南近年来房价处于上升趋势，2007年市内五区均价已经达到5,723元/平米，年均增幅15.2%。 未来整体价位仍体现上浮趋势，促进因素包括： 整体道路交通建设和市政配套完善 购买力和可支配收入的持续增长 旧城改造、棚户区拆迁带来的强大需求 重大事件的刺激作用，如京沪高速铁路中转站济南站的建设、济南承办第十一届全运会 在整体市场成熟稳定的机遇下，预计未来两年(2009-2010年)房价上涨幅度趋缓在每年8-10%左右。全市价格走势 区域内公寓均价均价50005250元/平米左右。 2007-2008年间，增长率达25%。 未来区域价格将在以下几个因素的促进下保持上涨趋势： 区域供应量有限，带来可供产品竞争压力降低 东部奥体中心的建设带动区域成熟 政府东迁、会展经济带动购房需求 高新区自身成熟，带动后期自然升值 预计未来1-2年的涨幅趋于平缓，每年涨幅在15-20%左右。第二部分 项目区域范围内竞争项目的个案分析第三部分 项目市场宏微观分析一 项目简介二 项目定位针对高新开发区的客户群的特点，建筑以现代时尚简约风格为主，定位应以“单身公寓、复式以及小复式。针对年轻一族，中产阶级，人口较少的家庭。小区配套，健身中心、茶座、阅览室、洗衣店、美容店、棋牌室、24小时便利店等，小区居住对象适合于公务员、高级白领、现代年轻时尚一族等。 三 形象定位 小复式，大理由，让大家享受高档商务酒店般的生活，只需要首付1万余元起，月供300余元起，22岁便可拥有自己的房子，让你成为有产阶级，作城市的主人，不需要发费很多钱，便可拥有自己空间刚刚好的房子，一举两得，限量精装小复式，让你的生活成为别人眼中的旗帜。随楼赠送（空调热水器洁具 微波炉 抽油烟机 整体橱柜）。主要推出各种小户型、小复式户型，送精致装修、空调。首付低、月供低，首付1万几起，连工薪一族也买得起的房子。“金色领地”每平米3800起价，如果想在河源安家的话或着投资都是很好的选择，河源的空气好，万绿湖的水很出名，很适合人类居住，精装修带部分家电而且说价格优惠。四、SWOT 分析优势：1、 地段优势：位于济南迅猛发