招商局物业客户财产控制程序.doc

程序文件受控号：文件标题：客户财产控制程序文件编码： CX7.5-B-02版本号：B总页数：4生效日期：2002.9.26拟制人：姚俊梅拟制日期：2002.9.18审核人：孙进凯审核日期：2002.9.22批准人：李 彪批准日期：2002.9.24(盖受控章处)北京招商局物业管理有限公司客户财产控制程序 文件编号：CX7.5-B-02 版本号：B修改状态：无1 目的对物业管理范围内与客户有关的财产给予保护。2 适用范围适用于对委托方交付的物业、客户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。3 职责3.1 公司总经理负责主持成立物业验收接管领导小组。3.2 公司发展策划部负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。3.3 公司各部门协助物业的验收接管工作。3.4 物管中心工程部当班维修工负责对客户提供的物品进行验证、安装服务等。3.5 物管中心安保部负责各类车辆的综合管理。4 程序4.1 客户的财产一般包括：4.1.1 接管的物业，包括各类建筑物及公共设施；4.1.2 客户提供的用于维修安装用的物品；4.1.3 管辖区内车辆的管理；4.1.4 其他与客户有关的财产。4.2 验收接管物业的控制应加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准。4.2.1 物业验收应具备的条件4.2.1.1 新建物业验收应具备的条件：A 建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；B 供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；C 房屋幢、户编号经有关部门确认。4.2.1.2 原有物业验收应具备的条件：A 房屋所有权、使用权清楚；B 土地使用范围明确。4.2.2 在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设计资料组、工程土建组和机电组，接管小组负责日常事务运作。4.2.2.1 专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。接管小组负责人组织编制物业接管计划，报总经理批准实施；4.2.2.2 各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。4.2.3 参与竣工验收的物业4.2.3.1 在验收前的资料准备：对公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建筑单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。4.2.3.2 物业的竣工验收：验收接管小组了解开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法、房屋接管验收标准等规定组织的竣工验收工作。4.2.4 对已竣工、在用物业的验收接管工作：4.2.4.1 各专业组根据分工范围负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防、管线等）进行现场检查验收并填写相关记录；4.2.4.2 验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将相关记录的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。4.2.5 物业移交内容：4.2.5.1 建筑物移交A 各类房屋清单及配套钥匙；B 单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图；C 住宅区规划图、竣工总平面图；D 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽工程验收签证）。4.2.5.2 资料移交移交的资料应包括：产权资料和工程技术资料两大类。资料负责人对各类资料的核对、接收，并根据文件控制程序规定进行分类编号，列出清单。4.2.6 对新竣工的物业，验收接管组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任保修期限和费用来源。4.2.7 按全国优秀管理住宅小区标准，应加强对客户的房屋及维修的管理，努力做到：4.2.7.1 房屋外观好、整洁。4.2.7.2 建筑物有明显标志及方向指引。4.2.7.3 房屋完好率应达到95%以上；4.2.7.4 房屋维修及时率达95%以上，合格率达98%；4.2.7.5 房屋资料档案齐全，便于查阅。4.3 业主和客户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制：对业主、客户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、客户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。4.3.1 物管中心工程部及各专项服务组（如房屋装饰等）负责对业主、客户提供的物品进行维修、安装、服务。4.3.2 当工程部收到物管部转来的维修通知单时，维修人员依据维修通知单上的信息，持维修通知单前往客户区域提供维修服务。4.3.2.1 维修工在维修前，应先对客户提供的物品进行检查，确认该产品能达到维修安装要求后方可进行安装；4.3.2.2 对不合格的物品，维修工应告知客户更换产品以达到要求。如果客户坚持安装，则维修工须在维修通知单上“维修结果”栏内清楚说明情况，经客户签字确认，方可维修安装；4.3.2.3 维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请客户验收，同时在维修通知单上“维修结果”栏内签名方可离开。4.3.2.4 公司其他专项服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格检查，妥善保管和使用，防止发生丢失、损坏。4.3.2.5 安保部负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。4.3.3 车辆管理服务登记及在管辖区域的行驶/停放管理参见各