新型农贸市场项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章第一章 总总 论论 .2 1.1 项目名称：辰溪县黄溪口镇黄溪口农贸市场建设项目.2 1.2 拟 建 地：怀化市辰溪县黄溪口镇街道.2 1.3 项目单位：怀化市富泉房地产开发有限公司.2 1.4 项目单位简介 .2 1.5 编制单位 .2 1.6 编制的依据及范围.2 1.7 研究结论 .3 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性.7 2.1 项目建设背景 .7 2.2 项目建设的必要性 .16 第三章第三章 市场分析与市场营销市场分析与市场营销.19 3.1 市场分析 .19 3.2 市场建设规模 .40 3.3 建设规模方案比选 .41 3.4 市场经营模式 .42 第九章第九章 项目实施进度计划项目实施进度计划.46 9.1 方案实施 .46 9.2 工程进度计划 .46 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.48 11.1 投资估算依据 .48 11.2 投资估算 .48 11.3 资金筹措 .48 11.4 固定资产投资估算 .48 第十二章第十二章 经济评价经济评价.51 12.1 财务评价 .51 12.2 行业影响分析 .56 12.3 区域经济影响分析 .56 第十三章第十三章 社会评价社会评价.58 13.1 项目对社会的影响分析.58 13.2 项目对所在地区互适性分析.59 13.3 社会评价结论 .61 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议 .63 14.1 结论.63 14.2 建议.64 怀化市工程咨询中心 第 2 页 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称：项目名称：辰溪县黄溪口镇黄溪口农贸市场建设项目 1.2 拟拟 建建 地：地：怀化市辰溪县黄溪口镇街道 1.3 项目单位：项目单位：怀化市富泉房地产开发有限公司 项目负责人：米浩天 1.4 项目单位简介项目单位简介 怀化富泉房地产开发有限公司，地址：怀化市河西神龙北路与舞阳 大道交汇南侧（市政协大楼） 。法人代表：米浩天；公司注册资金： 1000 万元人民币。 1.6 编制的依据及范围编制的依据及范围 1.6.1 编制依据编制依据 (1) 国家发展改革委、建设部（发改投资20061325 号） 关于印发 建设项目经济评价方法与参数的通知 （第三版） ； (2) 国家现行财税制度和价格体系； (3)辰溪县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； (4)辰溪县商业网点规划（2010-2020） ； (5)湖南省加快小城镇建设统筹城乡协调发展的意见 ； (6)湖南省城乡集贸市场管理条例 ； (7)辰溪县农村环境综合整治工作方案 ； (8) 国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的关于加快农 产品流通设施建设的若干意见 ； (9) 国家、省、市现行的相关规范、规程、标准、定额等； (10) 国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基 怀化市工程咨询中心 第 3 页 础资料。 1.6.2 编制范围编制范围 本次研究对项目建设的必要性，项目建设规模、总体方案、环保分 析、实施进度、投资估算及经济效益等方面进行研究。 1.7 研究结论研究结论 （1）辰溪县位于湖南省西部，怀化市北部，沅水中游，地处东径 1095411032，北纬 27532813之间。东界溆浦县， 西接麻阳、泸溪县，南连中方县，北邻沅陵县，土地总面积 1989.81 平 方公里。辰溪县通过撤区并乡后共辖 8 个镇 22 个乡。全县人口 51.2 万 人，其中非农业人口 9.49 万人。各少数民族占总人口的 8.23%。从全国 经济地理来说，湖南省辰溪县属于中西部经济区，从经济实力来看，仍 属欠发达的湘西地区，历史悠久，资源丰富。 （2）辰溪县黄溪口镇是是湘西地区重要商贸集镇，是“三县”的 边陲重镇，黄溪口片区“六乡一镇”的政治、文化、交通、商贸、物流 中心。因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合 服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产 业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使 辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集 群。 （3）本项位于项目选址位于辰溪县黄溪口镇镇区中心，场地北临溆 浦县、南靠黄溪口镇中学、西至正在建设中的黄溪口镇车站，场地是黄 溪口镇发展的核心地带，是未来黄溪口镇的中心区。交通发达，环境优 美，地理位置十分优越。是黄溪口镇医疗、教育、通讯、餐饮、娱乐配 套完善的地区。 （4）项目主要建设内容如下 怀化市工程咨询中心 第 4 页 表表 1-1 主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表 序号项目计量单位数值备注 总用地面积 42319.9合 63.48 亩 净用地面积 41163.31 其中 代征道路面积 1156.6 2建筑占地面积 18909.0 总建筑面积 57100.0 商业 56115.4 市场管理用房 858.6 3 其中 垃圾站、配电房 126.0 4建筑密度%45.94 5绿地率%29.0 6容积率 1.39 7停车位个218 首层停车位个98 其中 地面停车位个120 项目规划用地面积 42319.9 平方米，折合约 63.48 亩，规划总建筑 面积 57100.0 平方米，其中商业面积 56115.4 平方米，市场管理用房 858.6 平方米，垃圾站、配电房 126 平方米。配套建设水、电、路、绿化等设 施。 （5）从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条 形建筑平行式结构进行布置，均为 3 层。场内建筑是按东西朝向布置， 各建筑依靠 1 层走廊进行连接，各区主要依靠中央主街道进行连接，人 车分流的设置使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场的黄龙公 路设 1 个进出口，其中在该农贸市场西侧，拟设一个进出该市场的主要 进出大门，为集散广场，并同时也可通行车辆。场内拟建道路的纵坡均 不大于 3%。 （6）根据项目与相关标准，总投资为 4980.00 万元。其中建筑安装工程 费为 3790.46 万元，占总投资的 76.11%；其他工程费用 952.40 万元，占 怀化市工程咨询中心 第 5 页 总投资的 19.12%；基本预备费 237.14 万元，占总投资的 4.76%。 （7）本项开发建设资金全部由怀化市富泉房地产开发有限公司自 筹解决。项目建设期为 2 年。 （8）本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利 润率为 35.5%（税前） 、26.63%（税后） ；全投资财务内部收益率为 38.4%（税前） 、28.6%（税后） ；全投资财务净现值(Ic=12%)为 1354 万 元（税前） 、856 万元（税后） ；全投资静态投资回收期为 2.56 年（税前） 、2.7 年（税后） ，全投资动态投资回收期为 2.72 年（税前） 、2.88 年 （税后） 。资本金投资利润率为 75.61%（税前） 、56.71%（税后） ；资本 金财务内部收益率为 38.4%（税前） 、28.6%（税后） ；资本金财务净现 值(Ic=12%)为 1354 万元（税前） 、856 万元（税后） ；资本金静态投资回 收期为 2.56 年（税前） 、2.7 年（税后） ，资本金动态投资回收期为 2.72 年（税前） 、2.88 年（税后） 。说明本项目具有良好的盈利能力。同时经 过不确定性分析，本项目具有良好的靠风险能力，因此，该项目在财务 上可行。 （9）该项目建设，将为黄溪口镇及周边地区的产品流通创造更为 有利的条件，使该区域的产品能按照现代流通方式的要求，在更大范围 内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代 流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村 经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的 发展，使农民在进行优质农副产品生产的同时，其经济收入也可明显地 增加，同时也满足了广大消费者对优质农副产品的消费需求。因此，项 目建设是很有必要的。 该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。项目不 仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也有较显著的社会效 怀化市工程咨询中心 第 6 页 益。项目的效益主要体现在社会综合效益上。 怀化市工程咨询中心 第 7 页 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.1 地方经济建设背景地方经济建设背景 1、辰溪县经济发展状况、辰溪县经济发展状况 2011 年，面对国际经济形势复杂多变、国内经济结构性矛盾突出、 通胀压力增大等不利因素，县委、县政府团结带领全县人民，奋力拼搏， 攻坚克难，全县经济社会保持平稳较快发展，实现了“十二五”开门红。 县域经济平稳较快增长。初步核算，2011 年全县实现生产总值 65.4 亿 元，居全市第 4 位，按可比价计算比上年增长 15.3%，排全市第 3 位。 图图 2.1 辰溪县辰溪县 GDP 增长示意图增长示意图 2、产业结构、产业结构 2011 年其中第一产业增加值 10.5 亿元，增长 4.2%；第二产业增加 值 29.1 亿元，增长 22.0%；第三产业增加值 25.8 亿元，增长 12.5%，三 怀化市工程咨询中心 第 8 页 次产业结构比为 16.1：44.5：39.4。从 2007 年起，连续五年保持 13%以 上增速，年均增长 14.4%。 2011 年，全县完成农林牧渔服务业总产值 19.9 亿元，完成增加值 10.5 亿元，比上年增长 4.2%。其中，农业产值 10.9 亿元，增长 7.9%； 林业产值 0.6 亿元，增长 3.0%；牧业产值 8.0 亿元，下降 1.6%；渔业产 值 0.2 亿元，增长 5.3%；农林牧渔服务业产值 0.2 亿元，增长 1.7%。 2011 年，全县规模工业累计完成总产值 82.8 亿元，比上年增长 52.4%，其中国有企业完成产值 12 亿元，比上年增长 37.8%，集体企业 完成产值 6.5 亿元，比上年增长 51.4%，股份制企业完成产值 52.7 亿元， 比上年增长 54.7%，其他经济类型企业完成产值 11.6 亿元，比上年增长 59.8%。 图图 2.2 辰溪县产业增长示意图辰溪县产业增长示意图 2011 年，全县固定资产投资完成 44.7 亿元，比上年增长 37.8%。全 年城镇以上投资施工项目 177 个，其中本年新开工 139 个，分别比上年 增长 6.6%、12.1%。投产项目 135 个，新增固定资产 42.3 亿元，比上年 增长 110.6%。全年城镇以上投资完成 40.6 亿元，比上年增长 15.1%。 怀化市工程咨询中心 第 9 页 其中第一产业完成投资 6.4 亿元，增长 52.4%，第二产业完成投资 11.7 亿元，下降 36.0%，第三产业完成投资 28.6 亿元，增长 81.1% 从上图可看出，数据显示第二、三产业所占比重逐年增加，工业化 进程明显加快，城市化进程正在加速，城市逐渐转变为以服务和工业双 头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为 经济持续发展提供了有力的保障，有利于促进辰溪县的城市化的发展。 3、人均、人均 GDP 图图 2.3 辰溪县产业增长示意图辰溪县产业增长示意图 辰溪县 2011 年人均 GDP 为 12409.87 人民币。 4、金融状况、金融状况 怀化市工程咨询中心 第 10 页 图图 2.4 辰溪县存、贷款示意图（亿元）辰溪县存、贷款示意图（亿元） 2001 年-2011 年，辰溪县各金融机构存款余额由 8.72 亿元增加到了 56.90 亿元。贷款余额由 8.06 亿元增加到了 30.50 亿元。存款余额的大 幅度增加，说明辰溪县社会经济正在高速发展。 5、收入和消费水平 辰溪县 2011 年城镇的人均可支配收入为 12849 元，农村人均可支 配收入为 3840 元，说明辰溪县处于加速发展时期。由表可以看出目前 辰溪城镇居民生活水平处在富裕水平。 图图 2.5 全县居民收入情况示意图全县居民收入情况示意图 6、人口、人口 怀化市工程咨询中心 第 11 页 图图 2.6 辰溪县人口增长图辰溪县人口增长图 辰溪县人口已经达到了 52.7 万以上。 近年来，辰溪县居民收入稳步增长，有力的促进了消费需求增长， 稳定的经济增长使得人们对经济前景。 2.1.2 产业政策规划背景产业政策规划背景 集贸市场建设与管理指南（试行） ：集贸市场建设坚持基础设 施公益性、经营性管理企业化的方向；坚持产地与销地结合，硬件与软 件结合，国家扶持与多渠道投资结合；统筹规划，合理布局，均衡发展， 促进形成统一的全国性的农业品批发市场网络。 2004 年中央一号文件即中共中央国务院关于促进农民增加收入的 若干意见发布，其内容分为九大部分，其中第五部分为“发挥市场机 制作用，搞活农产品流通” 。文件提出：“进一步加强产地和销地批发 市场建设，创造条件发展现代物流业。 ” “加快发展农产品连锁超市、配 送经营。 ” 2005 年中央一号文件即中共中央国务院关于进一步加强农村工作 提高农业综合生产能力若干政策的意见提出：“改造现有集贸市场， 发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快 建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施 建设用地按工业用地对待。 ” “在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同 时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电 子商务等新型业态和流通方式。 ” 2006 年中央一号文件即中共中央国务院关于推进社会主义新农村 建设的若干意见提出：“加强农村现代流通体系建设。积极推进集贸 市场升级改造，促进入市农产品质量等级化、包装规格化。鼓励商贸企 怀化市工程咨询中心 第 12 页 业、邮政系统和其他各类投资主体通过新建、兼并、联合、加盟等方式， 在农村发展现代流通业。积极发展农产品、农业生产资料和消费品连锁 经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系，改善农村市 场环境。 ” 2007 年中央一号文件即中共中央国务院关于积极发展现代农业扎 实推进社会主义新农村建设的若干意见提出：“建设农产品流通设施 和发展新型流通业态。要合理布局，加快建设一批设施先进、功能完善、 交易规范的鲜活集贸市场。大力发展农村连锁经营、电子商务等现代流 通方式。支持龙头企业、农民专业合作组织等直接向城市超市、社 区菜市场和便利店配送农产品。 ” 2008 年中央一号文件即中共中央国务院关于切实加强农业基础建 设进一步促进农业发展农民增收的若干意见提出：“加强农村市场体 系建设。建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。继续实施 万村千乡 、 双百市场和集贸市场升级改造等工程，落实集贸 市场建设用地按工业用地对待的政策。加强粮食现代物流体系建设，开 展鲜活农产品冷链物流试点。 ” 2008 年 10 月党的十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村 改革发展若干重大问题的决定 ，是指导今后相当长时期农村改革发展 的纲领性文件。该文件在描述分析农村改革发展“面对不少困难和挑战” 时指出：“农村经济体制尚不完善，农业生产经营组织化程度低，农产 品市场体系、农业社会化服务体系、国家农业支持保护体系不健全，构 建城乡经济社会发展一体化体制机制要求紧迫。 ”文件强调指出：“坚 持放开市场，积极搞活流通，完善产销衔接。 ” “引导加工、流通、储运 设施建设向优势产区聚集。 ” “开拓农村市场，推进农村流通现代化。健 全农产品市场体系，完善农业信息收集和发布制度，发展农产品现代流 怀化市工程咨询中心 第 13 页 通方式，减免运销环节收费，长期实行绿色通道政策，加快形成流通成 本低、运行效率高的农产品营销网络。 ” “按照现代化水平高、覆盖范围 广的要求，加强集贸市场网络建设，加快建设现代粮食物流体系和鲜活 农产品冷链物流系统。 ” 2009 年中央一号文件即中共中央国务院关于 2009 促进农业稳定 发展农民持续增收的若干意见提出：“加强农产品市场体系建设。加 大力度支持重点产区和集散地集贸市场、集贸市场等流通基础设施建设。 推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。 落实停止收取个体工商户管理费和集贸市场管理费政策。支持大型超市 和农产品流通企业开展农超对接，建设农产品直接采购基地。 ” 近些年来，根据党中央、国务院上述一系列部署和要求，国家有关 部委出台相关政策，着力扶持推进以集贸市场升级改造为中心的农产品 市场体系建设。 国家发展改革委从 2003 年至 2009 年，已连续 7 年安排国债资金和 基本建设投资，重点扶持了 650 个大型集贸市场的信息系统和农产品质 量检测系统建设。 财政部从 2005 年起，每年安排农村物流服务体系建设专项资金， 重点扶持农产品和农资物流配送企业（含集贸市场）的公共信息服务平 台、配送中心和冷链系统建设。 农业部自 1995 年起在全国推行定点集贸市场联系支持制度，在全 国选择一批规模大、设施条件较好、管理比较规范的集贸市场作为农业 部定点市场。至 2008 年底，经各省农业部门初审上报、农业部审核批 准的定点市场共 14 批 708 个。 “十一五”期间，农业部在全国组织实施 集贸市场“升级拓展 5520”工程。即：5 年内重点扶持建设 500 个集贸 市场设施改造升级 10 项、拓展市场业务功能 10 项。其中，市场设施改 怀化市工程咨询中心 第 14 页 造升级 10 项为：市场地面硬化，水电道路系统改造，交易厅棚改扩建， 储藏保鲜设施，加工分选及包装设施，客户生活服务设施，市场信息收 集发布系统，市场管理信息化系统，质量安全检测系统，卫生保洁辅助 设施。拓展市场业务功能 10 项为：实行（市）场（生产基地）地挂钩， 开展加工配送，监管质量安全，推进包装规范，强化信息服务，发展现 代流通，壮大市场主体，开拓对外贸易，维护安全交易，完善公共服务。 为推进集贸市场升级改造，农业部与中国农业银行于 2007 年 6 月 签订了共同支持集贸市场建设合作框架协议 。按照该协议 ， “十 一五”期间计划支持 500 个集贸市场建设，农业银行提供 100 亿元人民 币信用额度，用于支持市场升级改造和服务功能完善。截至 2008 年底， 中国农业银行已给集贸市场累计发放贷款 25.3 亿元。 商务部于 2006 年开始组织实施“双百市场工程” ，重点扶持 100 家 集贸市场和 100 家大型农产品流通企业。同时，组织实施“万村千乡市 场工程” ，扶持有实力的流通企业在乡镇和行政村开设面向农民的生活 消费品和农业生产资料供应连锁店。 2008 年底，针对全球金融危机对我国经济发展带来的不利影响和冲 击，为加快经济增长方式从粗放型向集约型转变、经济发展战略由出口 导向型向内需市场拉动型转变，国家明确把健全农产品市场体系和农村 流通网络，作为扩大消费、提振内需保增长的重要战略决策。 2009 年 3 月，国务院把物流业列入我国振兴十大产业的组成部分之 一，下发了物流业调整振兴规划（国发200918 号） 。该规划将 农产品和农村物流列入振兴物流产业九大“重点工程”之一，明确指出： “加强城乡统筹，推进农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建 设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜 怀化市工程咨询中心 第 15 页 活农产品冷藏运输比例。 ” 2009 年 5 月，国务院下发了关于当前稳定农业发展促进农民增收 的意见 （国发200925 号） ，该文件将“促进农产品流通发展”作为八 项重大措施之一，重申：“继续支持骨干集贸市场进行升级改造，加快 培育大型农产品流通企业，支持大型连锁超市开展农超对接 。加快 培育农产品经纪人，提高流通组织化程度，促进解决农民卖难问题。 ” 综上所述，进入新世纪以来，根据发展现代农业和建设社会主义新 农村的需要，适应保农产品市场供应、保农民持续增收、保社会稳定的 新形势、新要求，加快推进集贸市场升级改造、建设现代农产品市场体 系，已成为我国农产品市场流通领域改革发展的主线。 2.1.3 地方规划背景地方规划背景 党的十七大报告指出：要加快转变经济发展方式，推动产业结构优 化升级。发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。辰溪县 黄溪口镇还没有一个上规模、上档次的农贸市场，零散的门店经营模式 不仅不利于大规模商品的集散、流通，而且严重影响了城市交通和城市 市容，给辰溪县黄溪口镇日益繁重的物资运输和商品流动造成了极大的 压力。经济和旅游业的发展使辰溪县黄溪口镇对集中规模的农贸和农副 产品交易、仓储和物流专业市场的需求越来越急切。主要表现在：一是 建立综合性的集交易、仓储和物流为一体的农贸大市场，有利于提升城 市形象和层次，是黄溪口镇城市远期发展和经济发展的现实需要。二是 有利于吸引更多的国内外游客进行旅游消费和经销商入场经营，促进规 模效益的提高，刺激和扩大商品需求，加快本地农产品流通，增加旅游 业对县域经济的贡献率，带动区域经济的发展。因为零散的门店经营规 模局限、品种门类欠缺，既不利于商品的集散，又制约了市场竞争机制 怀化市工程咨询中心 第 16 页 的发挥，已难以满足经济发展的需要。三是有利于规范市场，强化城市 管理，是有效化解城市执法管理难的手段之一，是建设和谐社会的需要。 政府城市管理最头疼的是治理“三乱” ，而传统的驱赶、罚款等强制措 施只能治标不治本，更激起被处罚人的逆反心理，导致矛盾激化。而专 业市场的建成，解决了传统经营门店客观占道经营， “上车难” “下车也 难”的问题，理顺了堵与疏的关系，将充分发挥出政府管理职能中的引 导功能，是建设和谐城管、和谐黄溪口镇的需要。黄溪口镇黄溪口农贸 市场项目在此背景下应运而生。 根据辰溪县商业网点规划（2010-2020） ，黄溪口镇具备符合规划 重点乡镇商业的优势,按照辰溪城镇体系等级结构和人口与商业环境等客 观因素，辰溪县乡镇规划区分区域乡镇商业中心、重点乡镇商业中心和 一般乡镇商业中心三级进行规划。 表表 2-1 辰溪县重点乡镇商业中心一览表辰溪县重点乡镇商业中心一览表 序号名 称位 置商业业态设置备注 1 龙泉岩 商业中心 以乡政府所在地为核心规 划建设 近期 建设 2 大水田 商业中心 以乡政府所在地为核心规 划建设 近期 建设 3 谭家场 商业中心 以乡政府所在地为核心规 划建设 近期 建设 4 仙人湾乡商业中 心 以乡政府所在地为核心规 划建设 近期 建设 5潭湾镇商业中心潭湾镇商业中心 以政府所在地为核心规划以政府所在地为核心规划 建设建设 近期近期 建设建设 6田湾乡商业中心 以乡政府所在地为核心规 划建设 近期 建设 7 小龙门乡商业中 心 以乡政府所在地为核心规 划建设 近期 建设 8寺前镇商业中心 以乡政府所在地为核心规 划建设 鼓励设置综合型连锁超 市、农贸市场、专业店、 专卖店，适度设置便利 店、美容美发店、照相 馆、餐饮店、便利店， 限制设置购物中心、百 货店、仓储商店和家居 建材市场。 近期 建设 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 辰溪县在湖南省城镇空间布局中被纳入怀化城镇组群。随着国家西 怀化市工程咨询中心 第 17 页 部大开发和省域经济的逐步西移，将形成以怀化为中心，包括洪江、麻 阳、辰溪等城镇在内的交通枢纽城镇组群。国家大力实施西部大开发战 略新政策，辰溪县处于东部经济向西部经济转移的内陆前沿站，将迎来 新的历史发展机遇。辰溪素有“云贵门户”之称，历来为物资集散中心 和商家性急之地，县际、区际贸易十分活跃。在经济发展和小城镇建设 扩张的大好环境下，辰溪县黄溪口镇人口逐步增长、镇区规模不断扩大， 随着交通的日益便捷，黄溪口镇的旅游资源得到进一步的开发，黄溪口 镇优良的生态环境下出产的农副产品被越来越多的认可和赞扬，外界对 这些农产品的需求也越来越大。但目前辰溪县黄溪口镇农产品贸易和商 业经营及城镇开发也存在如下问题： 2.2.1 品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力 辰溪县黄溪口镇物产丰富，这里是黄溪口片区的商贸、物流中心， 正在打造宜居宜业小城镇。改革开放以来，随着交通运输和信息交流的 发达，辰溪县黄溪口镇也兴办了一些从事农产品加工和贸易的公司和农 业产业化龙头企业，同时随着湘西地区城镇化人口的增加，城市居民对 农副产品的需求也在增加。虽然湘西地区和辰溪县黄溪口镇的农产品加 工和贸易的能力不断加强，市场规模不断扩大，商业机会也不断增加， 但是辰溪县黄溪口镇还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不 完善，从原材料、加工、销售及相关配套行业都十分欠缺，也缺乏一个 专业的市场来提供交易和初级加工的场所，导致对周边地区市场影响力 不大和知名度都不高。 2.2.2 产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道 虽然辰溪县黄溪口镇农产品的产量逐年提高，但是在销售上大多是 以散户各自开拓市场为主，没有充分发挥出辰溪县黄溪口镇物产丰富、 质优价廉的集群优势，一户一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的 怀化市工程咨询中心 第 18 页 发展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。辰溪县 黄溪口镇也缺乏专业的农产品贸易市场，专门规模化专业化销售辰溪县 黄溪口镇的名优农副产品，总体市场份额较小。 2.2.3 镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场 辰溪县黄溪口镇是湘西地区重要商贸集镇，但是随着经济的发展， 周边集镇的繁荣，辰溪县黄溪口镇的商贸优势地位也在日趋衰落。农产 品加工和贸易是辰溪县黄溪口镇的传统优势产业，也是辰溪县黄溪口镇 最具有发展潜力的产业之一，因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪 口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪 口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资 源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动 成为一个完善的产业集群。 项目的建设按照全国市场规范化管理办法的要求，重点加强市 场经营环境、经营设施、基础设施、消防安全、卫生条件、经营管理、 服务体系等方面建设。立足本地优势资源，使之成为一个有区域影响力 和辐射带动能力的规范化农贸综合市场。 怀化市工程咨询中心 第 19 页 第三章第三章 市场分析与市场分析与市场营销市场营销 3.1 市场分析市场分析 3.3.1 宏观集贸市场现状及未来发展方向宏观集贸市场现状及未来发展方向 3.3.1.1 中国集贸市场现状中国集贸市场现状 改革开放以来，我国集贸市场蓬勃兴起和快速发展。随着国民经济 从高度集中的计划经济体制逐渐转向社会主义市场经济体制以及农业市 场化改革以及国际化进程的不断推进，集贸市场在促进产销衔接、保障 农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。在 市场经济条件下，我国集贸市场在整个农产品流通体系中处于中心地位， 是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物流、信息流 的集散中心，并承担着农产品集中、分散和价格形成功能。在促进农业 生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化和农产品大市场、大流 通格局的形成，以及在引导农民调整农业结构、实现增产增收和保障城 镇居民的“菜篮子” 、 “米袋子”供应等方面，我国集贸市场发挥着不可 替代的重要作用。 从国际经验和国情来看，在今后相当长时期内，集贸市场在农产品 流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中央、国务院连续发布 的一系列一号文件和十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改 革发展若干重大问题的决定 ，都明确提出要把加强集贸市场的升级改 造和农村现代流通体系建设，作为发展现代农业、推进社会主义新农村 建设的重要支撑。 一、农产品市场流通体系改革发展的历程 建国 60 年来，我国农产品市场流通体系改革经历了艰苦探索和曲 怀化市工程咨询中心 第 20 页 折发展的过程。 新中国成立至 1978 年以前，城乡集贸市场屡遭遏制取缔，集贸市 场缺乏赖以孕育、生存的体制环境和物质基础。 1978 年至 1984 年，开放集市贸易以及“菜篮子”产品的产销体制 改革率先取得突破，集贸市场开始萌芽。 1985 年至 1991 年，国家全面改革农产品统购统销制度，集贸市场 蓬勃兴起与发展。 2001 年至今，集贸市场由数量扩张转向质量提升，在抓好基础设施 升级改造同时，重点完善市场信息化、质量安全监管等现代物流功能。 进入新世纪特别是加入 WTO 以来，我国农业转入战略性结构调整 的新阶段，这是实现农业增效、农民增收、农产品市场竞争力增强重大 目标的关键时期。与此同时，随着城乡居民生活水平日益提高，人们更 加关注农产品和食品消费的质量安全问题。在这样的农产品供给与需求 背景下，我国集贸市场经过 10 多年快速发展，基本构建起以批发市场 为中心的市场体系，批发市场建设发展由数量扩张为主转入以稳定数量、 优化布局结构、提升质量档次为重点的新阶段。 二、我国集贸市场发展现状 （一）市场发展基本概况 我国集贸市场历经 20 世纪 90 年代快速发展，此后进入市场布局调 整、经营品种结构调整和市场基础设施改造升级、市场管理向规范化现 代化迈进的新阶段。据国家工商行政管理局统计，自 2001 年以来全国 集贸市场数量稳定在 4100 多个至 4300 多个之间，而单体市场的交易规 模明显扩大。 怀化市工程咨询中心 第 21 页 图图 3.1 2009 年全国集贸市场按主营品种分类比重图年全国集贸市场按主营品种分类比重图 另据农业部 2009 年不完全统计，全国共有集贸市场 3600 多个，年 交易总额 14488.9 亿元，平均每个市场年交易 4 亿元。在这些集贸市场 中： 按经营农产品种类分：粮油类 212 个，蔬菜类 992 个，水果类 390 个，畜禽类 320 个，水产品类 182 个，特产类 246 个，综合类 1264 个。 按市场性质分：产地（含产销结合）型市场 2631 个，占集贸市场 总数的 72.9%；销地型市场 975 个，占 27.1%。 从年交易额情况看，全国共有年交易额亿元以上（含亿元）的市场 1709 个，占集贸市场总数的 46.9%。其中年交易额亿元以上的产地（含 产销结合）市场 1151 个，销地市场 558 个。 怀化市工程咨询中心 第 22 页 图图 3.2 2009 年全国集贸市场按产地型和销地型分类比重年全国集贸市场按产地型和销地型分类比重 资料来源：中国农产品市场发展报告 2010（农业部市场与经济信息 司） （二）市场建设与改革发展取得重要成果 1布局与结构调整初见成效。近些年为适应农业结构战略性调整 和建设现代农业的需要，以及伴随着城市建设扩容和消费群体的集聚， 集贸市场在发展中调整、以调整促发展，目前已基本形成了由产地市场、 销地市场、集散地市场相互衔接配置，专业市场与综合市场优势互补的 全国集贸市场网络，形成了全国农产品大市场、大流通的基本格局。 2基础设施条件明显改善。一大批集贸市场在国家专项资金的引 导扶持下，对市场内交易棚厅、场地道路、水电通讯等基础设施进行了 怀化市工程咨询中心 第 23 页 改造升级，市场交易条件明显改善。特别是大中城市的不少销地批发市 场，根据城市建设发展和解决交通拥挤问题的需要，进行了市场搬迁。 这些迁建的新市场在基础设施方面普遍加大了投入，提升了档次。 3市场服务功能逐步配套。许多集贸市场建立了市场信息收集发 布平台、农产品质量安全检测系统，为进场商户提供餐饮、居住等配套 设施；部分市场发展了农产品冷藏加工、分级包装和统一配送等业务， 有些市场建立了垃圾污水处理系统。 4产权制度改革取得实质性进展。 2000 年以前，全国集贸市场中，国有和集体所有的市场约占 2/3 以 上。2001 年以来