（产业经济学专业论文）上海市房地产泡沫破裂波及影响研究.pdf

摘要 摘要 近几年，上海市房地产市场快速增长，与此同时，房价的迅速增长，已经 远远超过了g d p 和居民可支配收入的增长，购房者的消费压力已经大大增加。 房价问题已经成为当今上海市的焦点问题，它不仅受到许多学者的广泛关注， 而且也牵动着广大老百姓的心。那么，上海市房地产市场是否已经过热，是否 已经出现了泡沫，程度如何，对国民经济及相关产业又会产生怎样的影响呢? 本文通过对上海房地产市场进行历史回顾和现状分析的基础上，研究近几 年上海市房地产价格飞速上涨的原因，并且通过指标法对目前上海房地产市场 是否存在泡沫进行了论证。然后，运用投入产出分析法对上海市房地产业的有 关系数进行分析，对上海市房价下降对上海市整个国民经济和相关产业所造成 的波及影响进行预测。 房地产业的健康发展与上海市经济发展紧密相关，国外由于房地产泡沫而 引发经济危机的现象也已给我们敲响了警钟。本文在实证分析的基础上，对如 何运用政策调控上海房地产市场进行了研究，这些研究相信能为政府宏观调控 上海房地产市场，使上海市房地产泡沫“软着陆”提供一些有价值的参考。 关键词：房地产泡沫，投入产出分析，关联行业 a b s t r a c t a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s , t h er e a le s t a t em a r k e ti ns h 衄g l l a ih a sg r e a t l yd e v e l o p e d h o w e v e r , t h ei n c r e a s i n gr a t eo ft h er e a le s t a t ep r i c ei sm u c hh i g h e rt h a nt h e i n c t e a s i u gr a t eo fg d fa n dd i s p o s a b l ei n c o m e t h ep r i c eh a sb e e nh i g h e rt h a n c o n s u m e r sc a na f f o r d a sar e s u l t ，t h er e a le s t a t ep c eh a sb c a x ) m eah o ti s s u eo f s h a n g h a ia n dg o tt h ea t t e n t i o nf r o mb o t he x p e r t sa n ds h a n g h a ip e o p l e h a sr e a le s t a t e m a r k e t 纽s h a n g h a ib c o o m eo v e rh e a t e d ? i ft h e r eh a db e e nb u b b l e s , w h a tw a st h e d e g r e ea n dh o w w o u l di ti n f l u e n c et h er e l a t e di n d u s t r i e sa n dt h es h a n g h a ie c o n o m y ? b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h eh i s t o r ya n dc u r r e n ts i t u a t i o no ft h er e a le s t a t e m a r k e ti ns h a n g h a i ，t h i st h e s i sw i l lf i n do u tw h a ta r et h ec a u s e so ft h er a p i d l yr i s i n g p r i c e , p r o v et h ee x i s t e n c e o ft h eb u b b l eb yt h em e t h o do fi n d e x e s ，a n a l y z e c o e f f i c i e n t so ft h es h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e tb yt h em e t h o do fi n p u t - o u t p u ta n a l y s i s , a n dp r e d i c tt h ei n f l u e n c e so ft h ed e c l i n i n gp 酊c eo nt h er e l a t e di n d u s t r i e sa n d s h a n g h a ie c o n o m y s h a n g h a ie c o n o m yc a nn o td e v e l o pw i t h o u tah e a l t h yr e a le s t a t em a r k e t w e s h o u l dl e a r nal e s s o nf r o mt h ef i n a n c i a la i s e si no t h e rc o u n t r i e sw h i c hw e r ec a u s e d b yt h ep o p p i n go ft h e kr e a le s t a t em a r k e t s t h i st h e s i sa l s og i v e ss u g g e s t i o n so nh o w t oc o n t r o lt h er e a le s t a t em a r k e tb ym a n a g i n gp u b l i cp o l i c y 黜t h e s i sw i l lp r o v i d e t h eg o v e r n m e n t 州t hv a l u a b l ei n f o r m a t i o na b o u tas a f el a n d i n go ft h es h a n g h a ir e a l e s t a t em a r k e t k e yw o r d s ：r e a le s t a t eb u b b l e ，i n p u t - o u t p u ta n a l y s i s , r e l a t e di n d u s t r i e s 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容；按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：弓汤之毛 沙d 7 年月f 。日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容夕卜，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名：劫囊 沙。7 年力月r 。e t 第1 章导论 第1 章导论 1 1 问题的提出 房地产业因其具有产业链长、带动作用明显等特点，它的变动通常会对宏 观经济以及众多的相关产业产生较大的冲击。房地产业的健康发展可以支撑和 带动整个国民经济的发展，但是其价格过度的、远远偏离基础价值的持续的上 涨就有可能引发房地产泡沫的产生，各国各地的经历反复证明，房地产泡沫的 破裂不仅对整个宏观经济、金融系统、房地产业本身以及其它的相关产业都会 造成极大的破坏而且会产生持久的影响。例如2 0 世纪8 0 年代日本的房地产泡 沫、9 0 年代美国的房地产泡沫，1 9 9 7 年亚洲金融危机时泰国、马来西亚、中国 香港等地以及我国上世纪9 0 年代初广西北海、海南发生的房地产泡沫，这些泡 沫最终都导致破裂，并且对经济都造成了极大的破坏，有的至今仍未完全消除。 因此对房地产业的正确认识。特别是当房地产泡沫形成时，对泡沫破裂波及影 响的预测以及对泡沫风险的防范对房地产业的持续发展，进而使整个宏观经济 保持长期的稳定发展有重大的意义。 我国在。九五”期间就把以住宅建设和房地产业为主体的建筑业作为国民 经济的四大支柱产业之一，作为国民经济新的增长点1 9 9 9 年新的一轮房市开 始启动到2 0 0 4 年，上海市房地产市场快速增长，经历了复苏、繁荣与高涨的发 展周期，房价也已经从3 4 2 2 元平方米涨到6 4 8 9 元平方米，翻了近一番。如 此快速的房价上涨，远远超过了g d p 和居民可支配收入的增长，购房者的消费 压力已经大大增加。那么，为什么上海市房价能一路走高，保持如此强劲的上 涨势头昵? 房价问题已经成为当今上海市的焦点问题，它不仅受到许多学者的广泛关 注，而且也牵动着广大老百姓的心那么，上海市房地产市场是否已经过热， 是否已经出现了泡沫，程度如何，对国民经济及相关产业又会产生怎样的影响 呢? 国外由于房地产泡沫而引发经济危机的现象己给我们敲响了警钟，上海市 房地产业发展中出现的问题更需要从实证的角度进行验证，从理论上进行总结， 同时政府在政策的制定和实旌上也需要正确切实的理论支持，更好地进行宏观 第1 章导论 调控。但是，到目前为止，国内学者对房地产泡沫影响的研究还比较少，有限 的研究多集中在理论和对统计资料的整理，并且研究的重点多放在对整个宏观 经济的影响和金融业的影响，对房地产泡沫破裂后对其他相关联行业的影响分 析较少。基于以上原因我们有必要对我国的房地产泡沫现象以及可能引致的风 险进行系统深入的理论和实证分析。 1 2 文献综述 1 2 1 国内外对房地产泡沫破裂影响的研究回顾 “泡沫”现象最早可以追溯到发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎的 “密西西比泡沫”及英国发生的“南海泡沫”等。最早可考证的房地产泡沫是 发生于1 9 2 3 年- 1 9 2 6 年的美国佛罗里达，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街 股市大崩溃，并最终导致了2 0 世纪3 0 年代的全球经济大危机。2 0 世纪9 0 年代 以来，日本房地产泡沫的破灭以及东南亚金融危机中房地产泡沫带来的影响引 起了人们对地产泡沫现象的重视，国外研究机构和经济学家对房地产泡沫破裂 的影响也进行了深入的研究。 国外的研究机构中以i m f 的研究最多也最有权威。i m f ( 2 0 0 3 ) 研究报告指 出在总结了战后工业国家泡沫经历后发现：股票泡沫破裂每1 3 年出现一次，而 房地产泡沫爆裂的发生却没有那么频繁，但是持续的时间是股票泡沫的两倍长， 大约为5 年，造成g d p 约8 的损失，比起股票，房地产市场的繁荣与衰退联系 的更加紧密在调查的样本中，有4 0 的国家，房地产泡沫产生后，破裂随之 而来。经过统计发现，在房地产泡沫破裂之前消费对g d p 的贡献率为6 1 5 ， 之后仅为3 6 5 ，固定资产投资对g d p 的贡献率由破裂前的1 9 8 降到- - 1 9 1 ，g d p 的平均增长速度也由3 4 降到0 8 。 国外经济学家对泡沫破裂影响的研究多集中在研究房地产泡沫破裂对金融 业及整个宏观经济的影响m c k i n n o n p i l l ( 1 9 9 6 ) k r u g m a n ( 1 9 9 8 ) 认为房地产 泡沫的破裂将导致大范围的银行危机，银行危机将导致整个国家经济的衰退、 产量的降低r i c h a r dh e r r i n g s u s a nw a c h t e r ( 2 0 0 2 ) 研究了房地产业与金 融业之问的关系后发现，在以银行为主要融资渠道的经济体中，房地产泡沫的 破裂将会导致银行系统危机的产生。s c h w a r t z ( 2 0 0 3 ) c a r u a n a ( 2 0 0 3 ) 在前人的 基础上，研究发现配合着银行贷款增加的房价的上涨，对经济将会有一个更大 2 第1 章导论 的破坏力，并且房价上比较小的下降就会对经济造成很大的破坏。 b e m a n k e g e r t l e r ( 1 9 9 9 ) 通过研究2 0 世纪9 0 年代美国经济衰退的原因时发现，先 前房价过高是造成1 9 9 0 年美国经济衰退的一个重要的原因。m e n g a l e ( 2 0 0 0 ) 认为房地产泡沫短期对经济有好处，但是，长期看来会导致资源分配的不合理 和泡沫的最终破裂。i h n i oo k i n a s h i g e n o r is h i r a t s u k a 通过研究日本的房地产泡 沫破裂后的影响发现，房地产泡沫发生后通过财富转移效用减少了消费和投资。 国内学者对房地产泡沫破裂的影响研究多集中在对日本以及东南亚等国家 和地区。李非( 1 9 9 5 ) 研究了台湾泡沫崩溃后的影响时还发现“泡沫经济”的 破灭也导致非银行金融机构的经营恶化，房地产价格的暴跌使台湾实体经济受 到重创，由于资金不到位，有些项目不能进行，台湾不得不重新修订建设计划。 张松峰( 2 0 0 5 ) 等人也对日本的房地产泡沫破裂进行研究，发现泡沫的破灭引 起的巨大连锁反应使日本经济重创、财政危机、通货紧缩、产业抑制、金融危 机、需求不振。季光伟( 2 0 0 5 ) 通过研究日本1 9 9 1 年房地产泡沫破裂后的影响 发现，房地产泡沫破裂会产生很大的负财富效应，而且房地产泡沫破裂对金融 系统有迅速且极强的冲击力，将会引发银行不良贷款的急剧增加。田传浩等 ( 2 0 0 5 ) 在研究了泰国、马来西亚的房地产泡沫破裂后，发现泡沫破裂除了对 经济造成严重影响外，还可能会引发政治和社会危机。尹伯成( 2 0 0 5 ) 从经济 以及社会发展角度出发，认为上海市房价持续猛涨潜藏十大隐患，其中包括加 大通货膨胀压力、减少消费、滋生金融风险、加大宏观调控难度等。 通过已有的研究回顾，我们可以发现，国内外机构和学者结合已经发生的 实例，从不同的侧面、多角度的对房地产泡沫破裂的影响进行了研究。但是， 他们的研究多集中在理论分析和对现有统计资料的整理，同时，由于研究的侧 重点不同，多数的研究显得比较分散，不够系统；有的局限在表面层次，仅仅 从房地产泡沫破裂对国民经济和金融业等少数几个角度进行分析，忽略了房地 产业对其他相关产业的影响，没有能够运用系统的研究方法，全面揭示房地产 泡沫破裂后所产生的波及影响因此，在借鉴他们的研究成果的基础上，运用 科学的理论、可靠的研究方法，全面、系统、深入的分析房地产泡沫破裂后对 国民经济及相关产业的影响，显得更加具有现实意义。 1 2 2 静态投入产出分析及在房地产业上的应用回顾 静态投入产出分析法是由美国的经济学家列昂惕夫提出来的。在二次世界 3 第1 章导论 大战期间，列昂惕夫编制了美国1 9 3 9 年大约5 0 个生产部门的投入产出表，并 用静态投入产出法来预测和计划战后美国恢复工业的能力和需求。c h e n e r y 和 w a t a n a b e 等人首先尝试用投入产出方法进行产业关联分析，现有的产业关联系 数测量方法都是建立在他们的研究基础之上。r a s m u s s e n 最先用列昂惕夫逆矩阵 计算完全后向关联程度；戴维哈金斯等人在静态投入产出法之后，开始研究动 态投入产出模型；英国著名经济学家斯通首次提出“r a s ”法。对直接消耗系数 进行调整。 我国的投入产出分析工作是从上世纪六十年代初开始的，1 9 8 7 年投入产出 表的成功编制标志着我国运用投入产出技术的开始，基于1 9 8 7 年投入产出表之 上，我国进行了适度投资规模分析，产业结构分析，消费分析，预测分析等。 中国科学院系统科学研究所薛新伟、王东等认为经济系统除了依靠物质基础还 要依靠非物质基础，因此将只考虑物质投入和占用投入的投入产出表称为白色 投入产出表；把同时考虑非物质因素的投入产出，称为灰色投入产出表，陈锡 康研究员提出了投入占用产出表，将投入产出分析相应的称为投入占用产出分 析。这种表包含更多的信息，可以分析、预测更多的指标。近年来，由于逐渐 认识到投入产出分析的重要性，国内的学者开始把投入产出分析应用到许多的 领域，并且为经济发展作出预测。 国内外在房地产业应用静态投入产出法的先例很多。w o r l db a n k ( 1 9 9 4 ) 根据房地产的产业关联性，测算出房地产建设投资以及商品房销售对国民经济 的带动作用，并保守估计需求带动系数为3 。日本总务厅( 1 9 9 7 ) 运用投入产出 分析方法，研究了住宅建设对国民经济的贡献率，并且通过诱发系数测算出诱 发建筑业生产额以及对整个国民经济诱发的生产总额，并测算出生产诱发系数 为1 9 2 上海社会科学院( 1 9 8 1 ) 对我国投入产出表的研究表明我国住宅业增加 会带动其他2 3 个相关产业增加投资。张宇祥( 2 0 0 0 ) 通过计算1 9 9 5 年我国的 投入产出表，得出房地产投资对建筑业的诱发最高，其次是金融保险业，各种 制造业；另外对采矿业，房地产业本身，电力煤气自来水供应业，货物运输业， 农业，社会服务业等都有诱发。王骐骥( 2 0 0 0 ) 认为房地产业的拉动或“波及 效应”特强，我国建筑成本中7 0 9 6 是材料消耗，第三产业的主要生产资料是房屋， 房地产品消费特别是住房消费是综合性消费，波及和带动生活消费的方方面面。 李启明( 2 0 0 2 ) 也得出了相似的结论。李铁、张宇( 2 0 0 2 ) 通过静态投入产出 4 第1 章导论 分析法计算出我国房地产业的完全消耗系数。孔凡文，刘宁，娄春媛予( 2 0 0 5 ) 运用灰色系统理论方法对房地产业与相关产业的关联度进行定量分析，也得出 了相似的结论。王国军、刘水杏( 2 0 0 3 、2 0 0 4 ) 在得出房地产业的直接消耗系 数和分配系数的基础上，找出我国房地产业的前项与后项关联行业，并且与美、 日、英、澳四国进行比较，从产业关联上找出我国房地产业发展与发达国家房 地产业的差距。 综观对投入产出分析法应用到房地产业的大量研究成果可以发现，虽然国 内外的学者都非常注重房地产业的投入产出分析，但是他们的研究大都是建立 在对国家投入产出表分析的基础之上，仅有王国军、刘水杏等少数的学者对单 独的地区进行过论证。而且，所得的数据大多都缺乏相关的计算过程，所作的 论述也多属于描述性的，都集中在论述房地产业对国民经济和少数产业的带动 作用，缺乏一定的系统性，对于预测房地产业的变化对经济发展和其他相关产 业的影响方面，研究的很少因此，在他们的研究基础之上，运用投入产出分 析论证房地产业的发展对单独地区的经济和相关产业的影响，显得非常的迫切。 1 3 研究的目的和意义 房地产业具有的特殊性质，决定了房地产业很容易产生价格泡沫，并引发 金融危机，影响经济的正常秩序，对经济发展造成严重的危害。本文主要从静 态投入产出分析的现有理论出发，通过房地产业的产业关联研究，进而得出上 海市房地产泡沫破裂对上海市宏观经济和其他相关产业的波及影响。将静态投 入产出分析探讨性的应用到房地产泡沫破裂波及影响当中，从实证分析的角度 为预测房地产泡沫破裂所造成的危害，提供一些借鉴。并激发对房地产泡沫破 裂危害的进一步研究。 近年来，上海市房地产泡沫现象日趋明显，并且所处的阶段在很多方面都 类似于2 0 世纪8 0 年代的日本和9 0 年代的泰国，都是经济发展速度快、货币政 策宽松、对土地需求大，地价快速上升所造成的。因此对上海市房地产业的研 究具有很大的现实意义。 我国现在虽然对房地产泡沫的研究比较多，但是多集中于研究泡沫的判定 和成因，对房地产泡沫破裂产生的波及影响研究较少。并且仅有的研究也多集 中在对日本、泰国、中国香港等地房地产泡沫破裂前后宏观经济的对比，没有 5 第1 章导论 研究房地产泡沫破裂对相关产业的影响。本文通过2 0 0 2 年上海市投入产出表对 上海市房地产业的关联系数进行分析，预测房地产泡沫破裂对上海市宏观经济 以及相关行业的波及影响，对识别房地产的泡沫风险，正确引导上海市房地产 泡沫“软着陆”，促进上海市房地产业持续健康的发展有一定的现实意义。同时， 也为上海市相关部门制定合理有效的政策，提供一定的依据。 1 4 研究方法及主要内容 本文以上海市房地产泡沫破裂的波及影响为研究对象，采用静态投入产出 分析法及上海市2 0 0 2 年价值型投入产出表的相关数据对房地产泡沫破裂波及影 响进行探讨性的研究力求通过定量与定性相结合的方式，对上海市房地产泡 沫破裂对上海市宏观经济以及其相关产业所产生的影响作出预测，文章的主体 共分为六个部分： 第1 章是导论，揭示本文的研究背景，提出本文研究的主要问题，回顾国 内外有关的研究综述，主要包括房地产泡沫破裂的危害及静态投入产出在房地 产应用的相关研究。并筒述研究的目的、意义、基本的方法和主要内容。 第2 章是论文研究的理论框架，介绍静态投入产出的相关理论，为本文的 后续研究提供基本的假设前提和必要的理论基础。 第3 章介绍上海市房地产业发展的状况，并且通过指标法论证上海市房地 产市场存在泡沫现象，然后进一步分析上海市房价上涨的原因，为后续的研究 提供现实基础。 第4 章将静态投入产出法运用到上海市房地产泡沫研究中，并通过影响力 系数、感应度系数等分析上海市房地产泡沫破裂的波及影响，并把上海市房地 产业的有关系数与2 0 世纪9 0 年代的日本房地产业的系数相比较，探讨性的通 过借鉴日本房地产泡沫破裂的波及影响，迸步论证上海市房地产泡沫破裂对 整个宏观经济及相关行业的影响。 第5 章是基于第4 章的研究，提出预防房地产泡沫破裂，使房地产泡沫“软 着陆”的治理对策。 第6 章得出本文的结论，并且指明进一步研究的方向，为后续研究提供参 考。 6 第1 章导论 1 5 本文的创新 本文在理论研究和实证研究的基础上，重点运用产业经济学中的投入产出 模型对上海市房地产业的有关系数进行计算分析，并对房地产泡沫破裂所造成 的影响，进行具体化，可度量化的预测。在静态投入产出分析的扩展性应用以 及在房地产泡沫破裂造成的影响分析方面作出一些探讨性的研究。主要创新有： l 、运用投入产出分析法建立了上海市房地产业的投入产出模型，并且通过 计算消耗系数、分配系数、影响力系数和感应度系数等，探讨性的通过数据分 析进而预测上海市房地产泡沫破裂对上海市整个国民经济、金融保险业以及其 他相关产业的影响。 2 、通过对比2 0 世纪9 0 年代日本房地产泡沫破裂前的有关系数，结合日本 房地产泡沫破裂后对整个国民经济和相关产业的影响，进一步预测分析上海市 房地产泡沫破裂的波及影响。 3 、结合日本、东南亚、美国等国家和地区治理房地产泡沫的经验和教训， 对上海市房地产泡沫4 软着陆”提出一些借鉴性的措旄。 7 第2 章静态投入产出分析的基本理论 第2 章静态投入产出分析的基本理论 投入产出分析，又称投入产出核算或部门联系平衡法，是投入产出理论的 具体应用。它作为一种经济分析方法，是从宏观经济的角度出发，把国民经济 划分成若干不同但互有联系的产品群或产品部门，并借助线性方程，来模拟国 民经济结构和社会生产关系，以此综合分析各部门之间的经济技术联系和重要 的比例关系。 2 1 静态投入产出分析的演变 2 1 1 投入产出分析的产生 投入产出法作为一种完整的经济分析方法应用于实际，是美国的经济学家 列昂惕夫的首创，但是它的思想渊源，最早可以追溯到1 8 世纪法国重农主义经 济学家魁奈的经济表，这是资产阶级古典经济学中第一个描述社会总产品的 生产和流通的图表。马克思的“社会再生产”理论中也包含了把国民经济作为 一个整体进行产业关联分析的思想萌芽，但是，列昂惕夫研究和提出投入产出 分析所受到的直接启发却是1 9 世纪晚期数理经济学派莱昂瓦尔拉斯的“一般 均衡理论模型”，在瓦尔拉斯的一般均衡理论中，他调查了生产部门的独立性和 每一个生产部门完成一单位产品所需要的其它部门产品的数量，为投入产出分 析的产生形成了基础，而2 0 世纪2 0 年代初，前苏联中央统计局编制的社会产 品棋盘式平衡表中非常具体的描述了部门间的产品流量，事实上又为投入产出 法的产生奠定了直观的经济基础。 2 0 世纪3 0 年代美国的经济学家列昂惕夫受到上述思想和工作的启发，简化 了瓦尔拉斯的一般均衡模型，而且经验性的估计出模型的等式，同时根据马克 思划分经济部类的思想，把一个社会中的经济活动或行为划分为农业、工业、 建筑业、交通运输业等若干个。生产”部门和“最终需求”部门，最终发明了 投入产出表，并且根据美国的国情资料，编制出美国经济1 9 1 9 年和1 9 2 9 年的 投入产出表，分析美国的经济结构和经济均衡问题。1 9 3 6 年，列昂惕夫的美 国经济制度中投入产出数量关系( 经济学和统计学评论) 的发表，标志者 8 第2 章静态投入产出分析的基本理论 投入产出分析的诞生。投入产出分析在诞生初期，并没有引起人们的重视，直 到第二次世界大战后期，各国政府为加强对经济的控制和干预，迫切希望将经 济理论和生产管理技术数量化和精确化，投入产出分析才引起各国政府和经济 学界的关注，并得到普及和发展。 2 1 2 投入产出分析的演变 列昂惕夫的投入产出分析法，是一种静态的模型，虽然在经济系统的研究 中发挥了很大的作用，但是也存在着与实际的情况不相符的地方。许多的经济 学家包括列昂惕夫本人都意识到这一问题，并且经过几十年的研究和探索，对 投入产出分析法作出了改进，不仅在理论的深度上取得了丰硕的成果，而且在 实际应用的广度方面发展更快，主要的研究包括以下几个方面： 1 静态模型向动态模型的发展。静态投入产出模型只能反映一个时点上的 经济发展及结构状况，由于经济过程是一种扩大再生产的动态过程，为了研究 经济活动规律的客观需要，就更加需要动态投入产出模型。1 9 4 8 年，戴维哈京 斯提出了以微分方程组表示的动态投入产出模型，为动态投入产出模型的发展 奠定了基础；列昂惕夫也于1 9 5 3 年、1 9 7 0 年系统地提出了动态模型；上世纪 7 0 年代以来，许多学者在不同的研究领域，运用计量经济学、运筹学、控制论 等理论和方法，给出了各种各样的动态投入产出模型。 2 直接消耗系数的修正和预测。由投入产出表产生的直接消耗系数是进行 投入产出分析的基础，它直接决定着投入产出的准确性，在应用于政策研究和 预测分析时，必须根据管理水平的提高和科学技术的进步，对直接消耗系数进 行不断的调整。英国著名经济学家斯通经过反复的研究，提出“p , a s ”法，使直 接消耗系数调整更加合理，预测更加准确。 3 投入产出法的应用领域不断的拓展在二次世界大战期间，列昂惕夫编 制了美国1 9 3 9 年大约5 0 个生产部门的投入产出表，并用静态投入产出法来预 测和计划战后美国恢复工业的能力和需求，二次大战之后包括英国、俄罗斯、 日本、以色列、法国、加拿大在内的许多国家都开始编制投入产出表，c h e n e r y 和w a t a n a b e 等人首先尝试用投入产出方法进行产业关联分析，现有的产业关联 系数测量方法都是建立在他们的研究基础之上；r a s m u s s e n 最先用列昂惕夫逆矩 阵计算完全后向关联程度。现在在应用范围的广度和深度的扩展方面，投入产 9 第2 章静态投入产出分析的基本理论 出分析法已经从产业结构的量化分析拓展到核算环境污染、收益分析、国际贸 易、人口、教育等方面。 2 2 静态投入产出分析的基本假设 与其它经济数学模型一样，投入产出模型也是对经济现象的一种形式化描 述，但是其建立的基础却是投入产出表，由于投入产出表所反映的关系是建立 在对产业问的技术经济联系进行了一定的简化和假设基础之上的，因此，在应 用投入产出模型时，必须注意到这些假设条件，其中主要的假设有以下四点： ( 1 ) 假定每个产业只生产一种特定的同质的产品，或者说相同的产出只能 来自于同一产业。因为产品是同质的，所以同一产业内的产品在各种用途上是 可以相互替代的，而不同部门的产品之间是不能替代的，这样通过模型分类将 众多的产品大大简化，让模型覆盖尽可能多的产品，以便使模型集中反映产品 间单纯的投入与产出关系。 ( 2 ) 假定各产业的生产活动是相互独立的，即每个产业的产出由本产业的 生产活动所决定的，而不受其它产业生产活动的影响。任一产业的经济活动既 不会对其它产业带来外部经济性，也不会产生外部的不经济性，国民经济的总 产出等于每个产业产出之和。这一假定保证了各产业的投入与产出关系的确定。 ( 3 ) 假定生产的规模报酬保持不变，即对任一产业而言。其产出量与其投 入量成固定比例，这样，投入与产出就成为线性关系，从而使列昂惕夫投入产 出模型成为线性联立方程组。 ( 4 ) 假定消耗系数在一定的时期内保持相对的稳定。在投入产出分析中消 耗系数是关键性的数据，它们主要表示各产业间的生产技术联系，一般说来， 在一定的时期内生产技术条件变化不大，可以假定消耗系数具有相对的稳定性。 2 3 静态投入产出分析的关联系数 2 3 1 投入产出表的基本结构 投入产出分析主要是通过投入产出表来进行的。投入产出表是以产品部门 分类为基础的棋盘式平衡表，主要用于反映国民经济各部门的投入和产出，投 入的来源和产出的去向，以及部门与部门之间相互提供、相互消耗产品的错综 1 0 第2 章静态投入产出分板的基本理论 复杂的技术经济关系。 投入产出表的具体形式多种多样，其中最有代表性、最为完善、分析技术 上最为完整的是全国性、价值型的静态社会产品投入产出表。其基本结构如下： 全国价值型投入产出表 投入部f ：最终总产出 部门1 部门2部门n小计 产品 部门1 x l lx 1 2x h x l j y 1x l 部门2 x 2 lx 2 2x 2 n 酗 y 2 x 2 声 品 ii i 部 门 部门n 岛lx 2 x 加 两 品x 小计 】【l i砘硒 e 确 y ix 固定资产折 最 旧 初 劳动者报酬 投 生产税净额 入 营业盈余 增加值 总投入 x tx 2k 为 其中，第一象限是中问产品象限，是投入产出表的核心部门，主要反映国 民经济各部门之间相互提供和相互消耗中间产品的复杂的数量关系。其中每一 个数字x i j 都有双重意义。从横向上看，它表明第i 个部门的产品分配给其它 各部门作为生产消耗使用的数量；从纵向上看，它表明第j 部门在生产过程中 消耗各个相关部门的产品数量 第二象限，又称为“最终产品”或者“最终使用”象限，反映经济系统在 这一时期向社会提供的最终产品的数量和构成情况。 第三象限，又称为“最初投入”或“增加值”象限，主要反映各个部门的 最初投入数量及其构成。 2 3 2 投入产出的有关系数 1 l 第2 章静态投入产出分析的基本理论 ( 1 ) 直接消耗系数a i j 直接消耗系数又称技术消耗系数，或投入系数，是两个部门问直接存在的 投入产出关系的数量表现，其含义是某部门生产单位产品所消耗的各部门产品 的数量，其公式为： m - - - x i j x j( i ，j = l ，2 ，3 n ) 式中x 。，表示j 部门对i 部门产品的消耗量；x j 表示j 部门的总投入。 其经济含义是：j 部门生产单位产品所直接消耗的i 部门的产品的数量，反 映部门之间的生产技术联系。 在投入产出分析中，直接消耗系数是对于总产品而言的，是反映国民经济 中有商接联系的各部门之问的数量依存关系，它既是投入产出模型分柝的重要 参数，也是计算其它消耗系数的基础。一般来说，直接消耗系数主要取决于生 产技术因素，在一定的时期内，因为科学技术的发展和应用需要一个过程，因 此直接消耗系数一般具有相对的稳定性。 ( 2 ) 完全消耗系数b 。， 直接消耗系数表明在某个部门单位产品的生产过程中对各部门产品的直接 消耗量。但是，在实际生产过程中，各部门之间的消耗关系往往相当复杂，除 了直接消耗各部门的产品外，还要通过问接需求消耗某些产品，因此，为了从 整体上把握多个部门问的技术经济关系，在研究直接消耗系数的基础上，还需 要研究完全消耗系数 完全消耗系数是指生产某种单位最终产品对另一种产品的完全消耗数量， 也就是一种产品对某种产品的直接消耗与全部间接消耗的总和。 ( 3 ) 分配系数 消耗系数是从总产品生产中对各种产品消耗的角度出发，如果从产品分配 的角度，我们还可以引入另一个经济参数一分配系数 分配系数是指国民经济各部门提供的产品和服务( 包括进e 1 ) 在各种用途 ( 指中间使用和各种最终使用) 之间的分配使用比例。用公式表示： h ”= 轴x z( i 、j = l 、2 n ) 式中x 。表示i 部门分配给j 部门的产品数量，x i 表示i 部门的总投入 它的经济含义是一个部门产品分配到某个部门或某种用途的数量与该部门 总产品量的比值。与消耗系数不同，分配系数中的分子和分母都表示同一种产 品，所以分配系数总是小于1 的，而且分配系数不受产品价格的影响，分配系 第2 章静态投入产出分析的基本理论 数与各部门生产中对该部门产品的需求量有关。并且在一定的经济条件下，一 种产品分配作各种用途的比例具有相对的稳定性，因此，在投入产出分析中， 每种产品的分配系数也具有相对稳定的比例关系。 ( 4 ) 影响力系数与感应度系数 投入产出分析法，不仅可以对产业间的关系进行静态的结构分析，还可以 对产业问的关系进行动态的波及效果分析。一般而言，在产业结构这一系数中， 某产业在生产过程中的任一变化，都将通过产业间的关联关系而对其他产业发 生波及作用。通常，把一产业受其他产业的波及作用叫做感应度，而把它影响 其他产业的波及作用称为影响力。显然，不同产业的感应度和影响力一般是不 同的，而了解和正确把握各产业的感应度和影响力对产业政策的制定无疑有相 当大的帮助 感应度系数是指国民经济各个部门每增加一个单位最终产品，某一部门因 此而受到的需求感应程度，也就是指需要该部门为其他部门生产而提供的产出 量。它量化地表示了某产业部门与其他产业部门问经济关联的紧密程度。它是 根据产业前向关联机制建立的。 其公式为； ei = 。( f - 1 ，2 ，一) 荔。w ， 式中为磊明列昂剔夫逆矩阵中第i 行之和，言善再蚵为列昂剔夫逆矩阵中行式中为角。列昂剔夫逆矩阵中第i 行之和，一白角1 为列昂剔夫逆矩阵中行 和的平均值。 当感应度系数e i 大于l 时，则表示第i 部门所受到的感应程度高于社会平 均感应度水平( 即各部门所受到的感应程度的平均值) ：当e i 等于1 时，则表示 第i 部门所受到的感应程度等于社会平均感应度；当e 小于l 时，则表示第i 部门所受到的感应程度低于社会平均感应度水平。 影响力系数是指当某一部门增加一个单位最终产品的生产时，对国民经济 各个部门所产生的生产需求的波及程度，是衡量某产业后向联系广度和深度的 指标。其公式为： 第2 章静态投入产出分析的基本理论 ，f = ( ，1 ，2 ， ) 善。们， 式中：白为列昂剔夫逆矩阵中第j 列之和，一夤衙1 为列昂剔夫逆矩阵中列 专玉三? 丫墒 和的平均值。 当影响力系数f i 大于1 时，则表示第i 部门的生产对其他部门所产生的波 及影响程度超过社会平均影响水平( 即各部门所产生的波及影晌的平均值) ；当 f i 等于1 时，则表示第i 部门的生产对其他部门所产生的波及影响程度等于社 会平均影响力水平：当f i 小于1 时，则表示第i 部门的生产对其他部门所产生 的波及影响程度低于社会平均影响力水平。 利用感应度系数和影响力系数可以综合分析各部门在国民经济中的地位和 作用。一般说来，感应度系数较大的产业大多是一些与物质生产领域直接有关 的服务性产业以及基础产业，这些产业对国民经济各部门生产的提供作用就越 大，前向关联就比较强；而影响力系数较大的产业主要集中在加工迂回度较高 的制造业内，这些部门对国民经济各部门的生产需求作用很大，对社会生产的 辐射能力也就越大。因此，感应度系数和影响力系数都较大的产业在经济发展 中具有举足轻重的作用，这也是制定产业政策时确定主导产业的主要参数之一。 ( 5 ) 生产诱发额和生产诱发系数 投入产出理论将各部门的产出分为最终需求与中间需求两部分，但中间需 求只不过是派生的需求而已，归根结底生产水平还是由最终需求决定的。要区 分不同部门主要受到消费、投资或出口等需求中具体哪一类因素的感应波及， 就必须进行最终需求生产诱发系数和诱发依存度的分析。 生产诱发额是指对于某产业的一个最终需求量，由最终需求本身及产业同 的波及效果所激发的中间需求之和各项最终需求的生产诱发额之和，就是经 济体系的总产出( 中间需求与最终需求之和) ，其公式为： u = ( i a ) 一1h 式中：( i a ) 1 为列昂剔夫逆矩阵，h 表示某产业的最终需求量 生产诱发系数是指该产业的各种最终需求项目的生产诱发额与相应的最终 需求项目合计之比，其经济意义是某类单位最终需求所能激发的某产业总产出。 1 4 第2 章静态投入产出分析的基本理论 生产诱发系数是对影响力系数的进一步补充，揭示了最终需求对生产的波 及和影响是由哪类需求诱发的。也就是说，通过生产诱发系数可以说明刺激消 费或其他如投资、出口需求将对产业结构产生影响的基本指向，生产诱发系数 越大，它的生产波及效果也越大。 第3 章上海市房地产泡沫分析 第3 章上海市房地产泡沫分析 1 9 9 7 年亚洲金融危机后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经 济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展， 与此同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的 消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。在此大背景下， 作为亚太地区经济、金融、商业航运的中心城市之一的上海，房地产业重新复 苏起来，同时，伴随着外商外地资金的进入尤其是政府对房地产业实施的一系 列扶持政策，更加激活了上海市房地产二三级市场。特别是1 9 9 8 年住房制度改 革，1 9 9 9 年内销商品房种类归并，2 0 0 0 年停止住房实物分配，2 0 0 1 年内外销商 品房并轨、经营性土地实行招标等政策的实施，使上海市的房地产业走出了多 年的调整期，进入了新一轮的繁荣膨胀时期，并表现出：房价增长过快、投资过 热、金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致的大量空置面积和高危险 空置率、房价相对较高导致的不合理的房价收入比等现实。虽然，近两年国家 出台了各种各样的宏观调控措施，使房地产业的发展有所控制，但是并没有彻 底解决以上问题，上述现象依然存在，急需警惕和解决。 3 1 上海市房地产业发展状况 3 1 ，1 房地产业对g d p 的贡献比重过大 作为我国的金融中心，上海的经济发展一直被国内外的投资者看好，特别 是上世纪9 0 年代中期以来，上海的经济持续快速的增长，同时也为房地产业发 展带来了商机。上海市政府在上海市国民经济和社会发展“十五”纲要中， 明确地把房地产业作为上海市的支柱产业之一，由此确定了房地产业在国民经 济发展中的重要地位。经过十几年的发展，上海市房地产业从起步到现在已经 有了长足发展，无论是房地产业的增加值还是对g d p 的贡献率都有很大的增长。 第3 章上海市房地产泡沫分析 表3 11 9 9 5 - - 2 0 0 5 年上海市房地产业增加值与对g d p 的贡献率 年份1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 蚰1 9 9 92 0 0 02 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 房地产增 加值( 亿9 1 31 2 4 31 4 l 5 1 8 5 t 42 l o 52 5 1 73 1 6 93 7 3 64 6 3 96 2 2 66 7 0 2 元】 对g d p 贡 3 7 4 34 45 05 25 56 4 6 9 7 48 4 7 3 献率 数据来源：2 0 0 0 - - 2 0 0 6 年上海统计年鉴 由上表可以看出，1 9 9 5 年上海市房地产业的增加值仅为9 1 3 亿元，对g d p 的贡献率只有3 7 ，2 0 0 0 年上海市房地产业的增加值为2 5 1 7 亿元，对g d p 的贡献率增长到5 5 ，到2 0 0 4 年，上海市房地产业的增加值已经达到6 2 2 6 亿元，比2 0 0 3 年增长了3 4 2 ，对g d p 的贡献率更是达到了8 4 ，提前两年 完成“十五”制定的7 的目标。2 0 0 5 年，政府虽然对房地产业进行了一系列 的调控，房地产业对6 d p 的贡献率也有所下降，但是，依然达到了7 3 ，仍然 占有g d p 褶当大的比重。 在1 9 9 5 2 0 0 4 这十年里，房地产的增加值每年都以超过1 0 的速度增加， 特别是在2 0 0 0 年至2 0 0 4 年每年更是以2 0 的速度增加。与此同时，房地产业 占g d p 的比重不断提高，有力地支撑了上海经济的发展，为上海市6 d p 的增长 作出了积极的贡献，成为第三产业中继金融、保险业之后对经济增长贡献率上 升最快的行业。 3 1 2 房地产开发投资额呈现周期性 房地产投资一直是上海经济的个重要的增长点，在全社会同定资产投资 总额中占有很大的比重，从1 9 9 5 年以来，上海市的房地产开发投资额里现出一 定的周期性，如下图所示： 4 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 o o o 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 年份 圈3 11 9 9 5 - - 2 0 0 5 上海市房地产开发投资额与固定资产投资额 1 7 第3 章上海市房地产泡沫分析 由图3 1 可以看出，从房地产开发的规模来看，1 9 9 5 年上海市房地产开发 投资额为4 6