（民商法学专业论文）建筑物区分所有权之共有权研究.pdf

学位论文原创性声明 本人所提交的学位论文建筑物区分所有权之共有权研究，是在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的原创性成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人 和集体，均已在文中标明。 本声明的法律后果由本人承担。 指导教师确认( 签名) 任战印 钞p 年厂月7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解河北经贸大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学 位论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权河北经贸大学可以将学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保 存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在年解密后适用本授权书) q 篡警荨稚李飞 钞p 年f 月7 日汐焉嚣漕f i 法甲办陟年厂月7 1 i 一 摘要 城市人口的剧增使原本就很紧张的建筑用地面临着更大的压力，城市建筑不得不选 择向高层发展。建筑物区分所有权就是在这种情况下产生的。建筑物区分所有权作为一 种复合性的权利，包括专有权、共有权、成员权三项权利，其中共有权是建筑物区分所 有权中的核心权利，同时它也是三项权利中在实践中引发纠纷最多的权利。我国物权 法及其司法解释虽然对建筑物区分所有权作出了规定，但是对共有权规定的相对粗陋， 不能满足解决纠纷的需要，因此，有必要对建筑物区分所有权的共有权加以分析。 本文首先从建筑物区分所有权之共有权概念入手，以日本、美国、意大利以及我国 香港、台湾地区的现行法律作为参考依据，对建筑物区分所有权之共有权构成进行基础 理论分析，包括共有权的特征、性质、客体、内容。根据基础理论分析结合相关法律法 规、案例及不同学者的观点对我国司法实践中纠纷较为集中的共有部分进行了分析，进 而将纠纷类型化。通过对共有部分存在问题的分析，提出笔者的观点。 建筑物区分所有权之共有权，是指以区分所有的建筑物的共有部分为标的物，全体 或部分业主依照法律或管理规约之规定享有的对区分所有建筑物的共有部分的占有、使 用和收益的权利。其特征包括：主体身份复合性、客体范围广泛性、分类多样性等。对 于建筑物区分所有权之共有权的法律性质，学界存在四种不同的观点，通过比较分析应 当认定其性质为共同共有为宜。建筑物区分所有权的客体即为区分所有权建筑物中的共 有部分。根据分类标准的不同可以分为全部共有部分与部分共有部分、法定共有部分与 约定共有部分。建筑物区分所有权的内容是指区分所有权人对建筑物及附属设施享有的 权利和承担的义务，权利包括：对共有部分的使用权、对共有部分的收益权、对共有部 分的修缮改良权；义务包括：合理使用义务、费用分担义务、维护保存义务。 实践中，楼顶平台、车位、小区绿地、小区会所上发生的纠纷较多，确定它们的权 属，是正确处理共有部分问题的关键。而f 确确定共有部分权属的前提，即为准确界定 上述共有部分的范围。通过对司法实践中典型案例和不同学者观点的分析，认为这些建 筑物共有部分应当归属于全体建筑物区分所有权人共同所有。同时，笔者进一步分析各 共有部分的专有使用权存在的问题。以楼顶平台为例，开发商无权在楼顶平台上为特定 建筑物区分所有权人设定专有使用权，但可以通过业主大会决议或者规约约定由特定的 建筑物区分所有权人或建筑物区分所有权以外的第三人享有。此外，物权法第7 3 条 中“明示属于个人所有 以及第7 4 条第1 款“首先满足业主需要 的规定，涵义尚存 在模糊之处，给实践中处理车位、车库和窗前绿地问题造成了很大的困难，有待立法、 司法解释进一步完善。 建筑物区分所有权之共有权制度，是解决生活中日益增长的建筑物共有部分纠纷的 理论依据，同时，也是对我国构建和谐社会有着深远的意义。笔者希望本文的分析、论 述，能够为解决这类纠纷提供一些帮助，进而为我国的法治建设事业，尽绵薄之力。 i v 关键词：建筑物区分所有权共有部分共有权 li ! ! ：鬈：1 h a b s t r a c t t h er a p i di n c r e a s ei nu r b a np o p u l a t i o n ，a n a l r e a d yv e r yt e n s eb u i l d i n gl a n df a c i n g g r e a t e rp r e s s u r e ，e i t yb u i l d i n gh a dt oc h o o s et h eh i g h l e v e ld e v e l o p m e n t b u i l d i n go w n e r s h i p i si nt h i sc a s eg e n e r a t e d b u i l d i n go w n e r s h i pa sac o m p l e xo ff i g h t ，i n c l u d e st h ee x c l u s i v e r i g h t ，c o o w n e r s h i p ，m e m b e r s h i pr i g h t t h ec o - o w n e r s h i pi st h ec o r eo ft h ef i g h ti nb u i l d i n g o w n e r s h i p ，i ti sa l s ot h ed i s p u t e st h ef i g h t so ft h em o s t a l t h o u g hb u i l d i n go w n e r s h i pm a k e s p r o v i s i o n ，i tw e r ee n t i t l e dt ou n d e rt h er e l a t i v eh u m b l e ，c a nn o tm e e tt h es e t t l e m e n to ft h e d i s p u t e ，t h e r e f o r e ，i ti sn e c e s s a r yt oa n a l y s et h ec o o w n e r s h i po fb u i l d i n go w n e r s h i p t h ea r t i c l e f i r s t l yd i s t i n g u i s h sf r o mt h ec o n c e p to ft h ec o - o w n e r s h i po fb u i l d i n g o w n e r s h i p ，b yc a s e so fn a t i o n a ll e g i s l a t i o n ，a n a l y s et h eb a s i ct h e o r yo ft h ec o o w n e r s h i po f b u i l d i n go w n e r s h i p ，i n c l u d i n gc h a r a c t e r i s t i c s ，t h en a t u r e ，o b j e c t ，c o n t e n to fc o o w n e r s h i p a c c o r d i n gt ot h eb a s i so ft h e o r e t i c a la n a l y s i sc o m b i n e dl a w sa n dr e g u l a t i o n s ，c a s e sa n dt h e v i e w so fd i f f e r e n ts c h o l a r s ，a n a l y s et h ep a r to fc o m m o n - o w n e dw h a tt h ed i s p u t ef o c u s e do n ， t h e nt y p e dt h ed i s p u t e s t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h ep r o b l e m so f p a r t so fc o m m o n - o w n e dp u t , “ f o r w a r dt h ev i e w so ft h ea u t h o r c o o w n e r s h i po fb u i l d i n go w n e r s h i p i s 、析t ht h ep a r t so fc o m m o n - o w n e da ss u b je c t m a t t e r ，t h eo w n e r si na c c o r d a n c ew i t ht h ep r o v i s i o n so ft h el a wo rr e g u l a t o r y , e n t i t l e dt ot h e f i g h to fp o s s e s s i o n ，u s ea n db e n e f i t s f e a t u r e si n c l u d e s ：t h ei d e n t i t yo ft h es u b j e c tc o m p o u n d ， t h ew i d er a n g eo fo b j e c t s c l a s s i f i c a t i o no fd i v e r s i t ye t c t h e r ea r ef o u rd i f f e r e n tv i e w sa b o u t t h el e g a ln a t u r eo ft h ec o o w n e r s h i po fb u i l d i n go w n e r s h i p ，i ts h o u l db er e c o g n i z e da st e n a n t i nc o m m o n t h eo b j e c to fc o - o w n e r s h i po f b u i l d i n go w n e r s h i pi st h ep a r t so fc o m m o n - o w n e d a c c o r d i n g t ot h ed i f f e r e n tc l a s s i f i c a t i o nc r i t e r i ac a nb ed i v i d e di n t oa l lo f p a r t si nc o m m o n ， s o m e p a r t si nc o m m o n ，s t a t u t o r yp a r t si nc o m m o n ，t h ep a r to f t h ea g r e e m e n ti nc o m m o n t h e c o n t e n ti so b l i g e ee n t i t l e dt h ef i g h t sa n do b l i g a t i o n st ot h eb u i l d i n g sa n da n c i l l a r yf a c i l i t i e s ， f i g h t si n c l u d i n g ：u s a g ef i g h t s ，u s u f r u c t ，t h ef i g h to fi m p r o v e m e n ta n dr e s t o r a t i o n ；o b l i g a t i o n s i n c l u d i n g ：t h eo b l i g a t i o no fr a t i o n a lu s e ，t h ec o s t s h a r i n go b l i g a t i o n ，t h eo b l i g a t i o no f p r e s e r v a t i o n v i np r a c t i c e ，t h er o o fp l a t f o r m ，p a r k i n g ，g r e e n b e l t ，r e s i d e n t i a lc l u b so nm o r ed i s p u t e s ， d e t e r m i n i n gt h e i ro w n e r s h i p s ，i st h ek e yo fc o r r e c t l yh a n d l et h e s ed i s p u t e s t h ep r e m i s e so f i d e n t i f i e dt h e s eo w n e r s h i pi sa c c u r a t e l yd e f i n et h es c o p eo ft h ep a r t so fc o m m o n - o w n e d t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft y p i c a lc a s ei nj u d i c i a lp r a c t i c ea n d d i f f e r e n ts c h o l a r l yv i e w s ，i t h i n kt h e s ep a r t so fc o m m o n o w n e ds h o u l db e l o n gt oa l lo w n e r si nc o m m o n m e a n w h i l e ，i f u r t h e ra n a l y s i so ft h ep r o b l e m sa b o u te x c l u s i v er i g h to ft h ep a r t so fc o m m o n - o w n e d t a k e r o o fp l a t f o r ma sa ne x a m p l e ，d e v e l o p e ri sn o te n t i t l e dt os e tu pe x c l u s i v er i g h tf o rs o m e o w n e r si nt h er o o fp l a t f o r m ，b u ts p e c i f i co w n e r so ro t h e r sc a ne n j o yt h ee x c l u s i v er i g h tb y o w n e r sm e e t i n go rt e r m s i na d d i t i o n t h e ”p r o p e r t yl a w ”a r t i c l e7 3 ”e x p r e s s e da l ep e r s o n a l t oa l l ”，a n da r t i c l e7 4 ，p a r a g r a p h1 ，s u f f i c et h en e e d so ft h eo w n e r sf i r s t l y ”，t h em e a n i n g s a r es t i l la m b i g u i t i e s ，c a u s i n gm a n yp r o b l e m s ，p e n d i n gl e g i s l a t i o n ，j u d i c i a li n t e r p r e t a t i o n f u r t h e ri m p r o v e d t h ec o o w n e r s h i po fb u i l d i n go w n e r s h i ps y s t e mi st h et h e o r e t i c a lb a s i st or e s o l v e d i s p u t e so ft h ep a r t so fc o m m o n o w n e d i ta l s oh a sf a r - r e a c h i n gs i g n i f i c a n c et o b u i l da h a r m o n i o u ss o c i e t yi nc h i n a is u g g e s tt h a tt h ea n a l y s i so fd i s c o u r s ec o u l dp r o v i d es o m eh e l p t ot h ed i s p u t e s a n dt h e n ，p r o m o t et h er u l eo fl a w v i k e yw o r d s ：b u i l d i n go w n e r s h i p t h ep a r t so fc o m m o n - - o w n e dt h ec o - o w n e r s h i p 目录 中文摘要i i i 英文摘要v 引言1 1建筑物区分所有权之共有权概述3 1 1 建筑物区分所有权之共有权的界定3 1 1 1 建筑物区分所有权之共有权的概念3 1 1 2 建筑物区分所有权之共有权的特征3 1 1 3 建筑物区分所有权之共有权的法律性质4 1 2 建筑物区分所有权之共有权的客体5 1 2 1各国关于共有权个体的立法例5 1 2 2 我国关于共有权客体的立法现状。7 。 1 2 3 共有权客体的分类8 1 3 建筑物区分所有权之共有权的内容：、_ 9 ； 1 3 1建筑物区分所有权之共有权人的权利9 1 3 2 建筑物区分所有权之共有权人的义务1 1 2 建筑物区分所有权之共有权制度中存在的主要问题1 3 2 1 楼顶平台争议问题1 3 2 1 1 楼顶平台的界定1 3 2 1 2 楼顶平台纠纷的主要表现1 3 2 1 3 我国关于楼顶平台的法律规定及缺陷1 5 2 2 车位、车库争议问题1 5 2 2 1 车位、车库的分类一1 5 2 2 2 车位、车库权属争议的主要表现形式1 6 2 2 3 我国关于车位、车库的法律规定及缺陷1 7 2 3 小区绿地争议问题1 8 2 3 1小区绿地的分类1 8 2 3 2 小区绿地纠纷的主要表现1 8 v i i 2 3 3 我国关于小区绿地的法律规定及缺陷2 0 2 4 小区会所争议问题2 0 2 4 1 小区会所的界定2 0 2 4 2 小区会所权利归属的不同的学术观点2 0 2 4 3 我国法律对小区会所的规定及缺陷2 1 3 我国建筑物区分所有权之共有权制度的完善2 3 3 1 屋顶平台相关制度的完善2 3 3 1 1 楼顶平台的权属2 3 3 1 2 楼顶平台专有使用权的设定2 4 3 2 车位、车库相关制度的完善2 6 3 2 1 车位、车库的权属2 6 3 2 2物权法第7 4 条第l 款的理解与适用2 7 3 3 小区绿地相关制度的完善3 0 3 3 1 小区绿地的权属3 0 3 3 2物权法第7 3 条的理解与适用3 1 3 4 小区会所相关制度的完善3 3 结语3 5 参考文献3 6 后记3 9 攻读学位期间取得的科研成果清单4 0 引言 一、研究目的和意义 随着社会经济的迅猛发展和工业化进程的推进，大量农业人口进城务工，造成城市 人口剧增，城市规模不断扩张的同时依然满足不了城市居民对居住场所的需要。于是， 原有的住房格局被打破，由原来的个人拥有平房逐步向购买高层建筑单元套房转化。由 此，产生了很多法律问题，建筑物区分所有权制度这是为了协调居住于同一栋建筑物中 的人与人之间，因为利用建筑物而产生的关系的法律制度。而其中以共用部分为客体 的共有权，涉及利益关系较为复杂，矛盾尤为凸显。 然而，我国关于建筑物区分所有权方面的研究起步较晚，近年来越来越多的人开始 对这一问题进行研究。实践中，建筑物的专有部分的出现的问题相对较少，范围也比较 好确定，区分所有权人对专有部分的权利、义务也比较明确。但是，对于建筑物的共有 部分的界限，区分所有权人对该部分权利、义务的内容以及如何行使，学者依然存在很。 大争议。2 0 0 7 年中华人民共和国物权法颁布生效，这无疑对司法实践中的建筑物 区分所有权纠纷的解决提供了很大帮助，同时在一定程度上促进了学者们对于建筑物区。铷 分所有权的理论研究。然而，任何一部法律都不可能是尽善尽美的，物权法中业主 的建筑物区分所有权一章仅用了1 4 条的篇幅，难免有疏漏之处，特别是对于建筑物共 有部分的界定等问题上仍不明确，导致在现实生活中发生相关法律纠纷时，并无法律依 据可循，加之，实践中诸如车库使用权的归属等问题，无法通过该法找出具体的解决办 法。而2 0 0 9 年1 0 月1 同实施的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释对上述问题的解决依然存在不足。 二、论文结构 本文分为3 章对建筑物区分所有权之共有权进行分析。第1 章为建筑物区分所有权 之共有权的客体和内容。本章首先从各国现行立法例入手为正确界定建筑物区分所有权 的共有部分提供借鉴，然后，在准确界定共有部分的前提下，介绍区分所有权人对该共 有部分的权利、义务以及权利的行使原则、行使方式。第2 章和第3 章通过对建筑物区 分所有权之共有权制度中存在的主要问题的介绍，从而就日常生活中较多引发纠纷的建 筑物区分所有权共有部分加以分析，提出对这些纠纷的解决对策。 三、研究方法与创新点 本文采用比较分析的方法，将我国物权法与其他国家、地区有关物权的法律法 规进行比较，从而阐释物权法存在的不足，同时，提出相应的完善建议。对于司法 实践中常见的问题，本文采用实证研究的方法，通过理论与具体案例的结合，揭示了物 权法中存在的缺陷，对应的提出解决的对策。 四、文献综述 建筑物区分所有权之共有权，是指以区分所有的建筑物的共有部分为标的物，全体 或部分业主依照法律或管理规约之规定享有的对区分所有建筑物的共有部分的占有、使 用和收益的权利。笔者认为，正确处理建筑物区分所有权相关纠纷的关键在于准确把握 建筑物区分所有权之共有权的性质以及共有部分范围。 关于建筑物区分所有权之共有权性质，笔者通过收集资料发现，学者观点主要包 括：( 1 ) 共同共有说，即建筑物区分所有权的共有权属于共有人全体共有。( 2 ) 按份共有 说，共有人之间根据份额行使共有权。( 3 ) 依建筑物区分所有权的种类不同来确定共有 权的性质。( 4 ) 根据共有部分的不同共有物的性质来确定共有权的性质。 对于共有部分的范围，各国立法有所不同，主要通过排除法、列举法以及排除与列 举结合法加以确定。日本现行有关建筑物区分所有等之法律中共用部分的范围采用 排除法予以确定。美国联邦公寓所有权法以列举的方式加以确定。而我国香港特别 行政区的建筑物管理条例通过排除与列举相结合的方法来确定共有部分的范围。 笔者拟通过本文对不同学者的观点和各国立法例的分析和研究，一方面，希望能够 对物权法规定稍显粗略的建筑物区分所有权的完善提出一点建议；另一方面，希望 能够对分析、解决停车场、楼顶等实践问题提供帮助，为解决日益增多的建筑区分所有 权纠纷提供有价值的参考。 2 1 建筑物区分所有权之共有权概述 1 1建筑物区分所有权之共有权的界定 1 1 1 建筑物区分所有权之共有权的概念 建筑物区分所有权之共有权是建筑物区分所有权中的三个核心权能之一，根据物 权法第7 0 条的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权，共有部分的共有权和 业主成员权构成。其中，建筑物区分所有权的共有权是建筑物区分所有权的重要组成部 分，是建筑物区分所有权中的“共同的灵魂 ，与建筑物区分所有权中的专有权构成建 筑物区分所有权的两个“灵魂 。不同于一般的共有权，建筑物区分所有权之共有权， 又称共有所有权或共有部分持分权，是指以区分所有的建筑物的共有部分为标的物，全 体或部分业主依照法律或管理规约之规定享有的对区分所有建筑物的共有部分的占有、 使用和收益的权利。 1 1 2 建筑物区分所有权之共有权的特征 ( 1 ) 建筑物区分所有权的共有权人的身份具有复合性。 即区分所有权人既是专有部分的所有权人同时也是建筑物区分所有权的管理团体 的成员。 ( 2 ) 客体范围具有广泛性。 不仅包括法定共用部分，也包括业主约定的共用部分，即包括建筑物本身的共用部 分，也包括建筑物的附属物及其附属配套设施的共用部分。 ( 3 ) 共有权的权利义务比较广泛。 包括：全体所有人对建筑物整体所共同享有的权利义务、对建筑物某一部分共同享 有的权利义务、因一部分所有人在部分共有部分上设定专有使用权而产生的权利义务。 ( 4 ) 建筑物区分所有权可以根据不同的标准而产生多种分类。 如根据是否加入当事人的意思表示，分为法定共有权和约定共有权；根据权利客体 不同，分为对建筑物的共有权与对建筑物附属设施的共有权等。 ( 5 ) 建筑物区分所有权的共有权具有依附性。 从性质上讲，建筑物区分所有权的专有部分与共有部分是一个完整的，不可分割的 建筑物区分所有权的概念，学界存白：争议。主要有一元论说、- - - ) g 论说、新一元论说( 即享益部分说) 及三，c 论说。 我国物权法也采纳r 三元论说，即认为建筑物区分所有权，是由对专有部分的所仃权，对共有部分的共自权和 闪共同关系所生的成员权共同构成的一种特别所有权。 结构体，共有部分之共有权是为实现专有部分之专有权而设，是为了使专有部分之专有 权的行使更为方便而存在。因此，建筑物区分所有权的共有权的变更取决于建筑区分所 有权的专有权的变更，即前者依靠后者的存在而存在，若权利主体丧失了建筑物区分所 有的专有权，那么建筑物区分所有权的共有部分也就不复存在。 ( 6 ) 建筑物区分所有权的共有权具有不可分性。 主要体现在两个方面：一是专有权和共有权之间不可分割，因为共有权的客体存在 的目的就是为了满足专有权实现的需要，权利人行使共有权以享有专有权为前提条件， 专有权和共有权之间互为表里，将其中之一单独转让另外一方也就失去了意义；二是共 有权的标的物是不可分割的，因为区分所有建筑物在物理上是一个永久不可分割的整 体，如果对共有部分进行分割必然损害权利主体的利益。 1 1 3 建筑物区分所有权之共有权的法律性质 关于建筑物区分所有权之共有权的性质，学界历来争议很大。对此学者有四种观点： ( 1 ) 共同共有说，建筑物区分所有权之共有权是依法律的规定或者管理规约的规定 而结成共同关系之数人，基于共同关系而享有的所有权。建筑物区分所有权的共有权属 于共有人全体共有，而非按应有部分享有权利，各个共有人之间不根据权利大小划分份 额，所有共有人都能行使对共有部分的使用、收益、处分的权利，在共有关系存续期间， 各个共有人不能请求分割共有物。实际上共有人之间形成了的是一种合伙关系。台湾学 者梅仲协先生也在其所著民法要义中表示认同该观点，他认为：“共同共有关系亦 有出于法律推定者，在数人区分一建筑物而各有其一部者，关于建筑物及其附属物之共 同部分，例如正中宅门、共同之屋脊、墙壁、公用之水井、厕所等，推定为各所有人之 公同共有。【i j ( 2 ) 按份共有说，因为专有部分和共有部分是连为一体的，共有部分的转移附随专 有部分一同转移，同时，共有部分与专有部分属于主物与从物之间的关系，权利人在其 专有部分设置抵押权后，在抵押权实现时抵押权的效力也应当给予共有部分。至于相互 之间的份额，各共有权人之间对份额由约定，应先从其约定，没有约定的应根据共有权 人的专有面积来确定其份额。 ( 3 ) 依建筑物区分所有权的种类不同来确定共有权的性质。 2 1 1 3 】对于纵向分割的建筑 物区分所有权，由于各所有权人之间的结合状态不明确，其共有部分为按分共有；对于 横向或纵横交错分割类型的建筑物，其共有部分性质应理解为共同共有。 4 ( 4 ) 根据共有部分的不同共有物的性质来确定共有权的性质。【4 】有些共有部分的收 益应当根据份额分配给业主，该部分的共有权属于按份共有( 如墙体广告的收益) ；对 于那些技术层面很难确定份额的共有部分，则认定该部分为共同共有，该共有权的性质 为共同共有( 如楼梯、电梯) 。 笔者认为，建筑物区分所有权的共有权的性质应从共有部分的整体进行观察，而不 能根据是否能够确定相应的份额来断定其性质。并且上述各种观点中所称份额，并不是 按份共有中的份额，就如同共同共有的合伙财产中的红利分配，按照红利分割的份额进 行分配，并不能否定共同共有的性质。同样，对共有部分所获收益的分配，也不能影响 共有部分建立的共有权的性质。因此，笔者认为建筑物区分所有权的共有权的性质实际 属于共同共有。 1 2 建筑物区分所有权之共有权的客体 建筑物区分所有权的客体，即共有权的标的物，是区分所有权建筑物中的共有部分。 我国物权法第7 0 条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 可见我国立法对共 ，p 有权客体的定义为“共有部分 。共有部分的界定是建筑物区分所有权制度的基础，正8 确划分共有部分的类型、确定共有部分的范围、明确共有部分的属性，对建筑物区分所 有权制度的理论完善和立法进步具有十分重要的意义。 1 2 1 各国关于共有权个体的立法例 关于共有部分的界定方式，世界各国存在多种立法模式，主要有排除法、列举法等， 下面笔者就这三种界定方式来予以分析： ( 1 ) 排除法，是指以专有部分为出发点，即将共有部分定义为专有部分以外的部分 的方法来确定共有部分的范围。我国和日本都是这种立法模式。我国物权法第7 2 条第1 款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得 以放弃权利不履行义务。日本现行有关建筑物区分所有等之法律规定第2 条第4 款规定：“本法所称共有部分，是指专有部分以外的建筑物部分、不属于专有部分的建 筑物附属物。 ( 2 ) 列举法，是指采取具体列举的方法来确定共有部分的范围，美国和意大利立法 为典型代表。联邦公寓所有权法第2 条规定“建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走 廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等 共用设备，除区分所有人另有约定外，原则上均属于共有部分。 1 5 我国台湾地区公 寓大厦管理条例第3 条第4 款规定：“共有部分指公寓专有部分以外之其他部分及不 属专有之附属建筑物，而供共同使用者。 意大利民法典第1 1 1 7 条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的 下列部分属于不同楼层或者同一楼层不同单元的所有人共有：1 、建筑物占用的土地、 地基、主墙、屋顶、楼顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必 须共有的部分；2 、门房和看门人的住所，洗衣、晾衣的场所，中心供暖处以及安置其 他类似公共服务设施的场所；3 、任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、 建筑物，例如：电梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水沟以及直到通向专属每个共 有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。 【6 】 ( 3 ) 排除与列举结合法。大多数国家和地区的立法都采用排除与列举相结合式来确 定共有部分的范围。如我国香港特别行政区的建筑物管理条例规定：“公用部分即 是除了在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主占有使用或享用的部分以 外的建筑物全部，包括1 、外墙及承重墙、地基、柱、梁及其他结构性支承物。2 、围 绕通道、走廊及楼梯的墙壁。3 、屋顶、烟囱、山墙、雨水渠、避雷针、碟形卫星天线 及附属设备、天线及天线电线。4 、护墙、围栏及边界墙。5 、2 个或多于2 个单位共用 的通风口。6 、水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水渠丈粪管、 废水管、沟、渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房。 7 、地窖、洗手间、厕所、洗衣房、浴室、厨房及看守员所用单位。8 、通道、走廊、楼 梯、楼梯平台、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋顶的出口和门闸。 9 、升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的地方。1 0 、照明设 备、空调设备、中央供暖设备、消防设备以及普遍供所有业主使用或为所有业主的利益 而设置的装置，以及安装、设置此等设备、装置的任何房间或小室。1 1 、设置在任何单 位内但与建筑物内其他单位或其他部分一起供人使用的固定装置。1 2 、草地、花园及游 乐场，以及任何其他康乐活动的场地。1 3 、游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容 或容纳任何运动或康乐活动设施的处所。1 4 、会所、健身室、桑拿浴室以及包容使用或 休憩设施的处所。1 5 、组成或形成任何土地的一部分的斜坡、缓坡及护土墙包括海堤如 有的话，而该土地与建筑物乃属同一共同拥有权者。” 通过以上介绍，不难发现排除法简洁明了，但这种界定方法过于笼统，在实践解决 6 纠纷中可操作性不强；而列举法虽然能让人一目了然明白到底有哪些设施属于共有部 分，但是过于繁琐，并且也无法包括所有的共有设施，难免出现遗漏。比较而言，笔者 认为采取排除法和列举法相结合的界定方法更有利共有部分的确定，一方面避免了列举 式的繁琐，另一方面使排除法具有操作性。此种方法是一种比较完备的界定模式，值得 借鉴。 1 2 2 我国关于共有权客体的立法现状 物权法第7 2 条第1 款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权 利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第7 3 条规定：“建筑区划内的道路，属 于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于 城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业 服务用房，属于业主共有。 从上述规定不难看出，我国物权法对共有部分的界定 主要采取的排除法和列举法这两种方式来予以确定的，规定除了专有部分以外的部分属 于共有部分。但是，一方面，采取这样的界定方式应该对专有部分的界定有所规定，而 物权法并未就此问题做出规定，致使共有部分的界定变成无本之木；另一方面，物 权法第7 2 条的规定过于简单，第7 3 条的列举又过去粗陋，致使对共有部分的界定不 明确，实践中的可操作性不强，没有达到立法的目的。 2 0 0 9 年1 0 月1 日正式实施最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释( 下文简称区分所有权解释) 对此作出了明确的规定， 该解释第2 条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间， 应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1 、具有构造上的独立性，能够明确区 分；2 、具有利用上的独立性，可以排他使用：3 、能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的 露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 第3 条规定：“除法 律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第 六章所称的共有部分：1 、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通 道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层 或者设备问等结构部分；2 、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其 他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用 权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”该 7 司法解释很好的弥补了上文中提到的物权法对共有部分界定的不足：首先，将行政 法规和实践中纠纷较集中的专有部分抽象出其法律特征，明确了专有部分的涵义；其次， 通过列举的方式将学者们争议的建筑设施的法律性质加以确定；最后，对解释中未列明 的部分，给业主们意思自治的空间，业主可以通过约定来实现部分建筑设施的共有或个 别专有。这也在以强制性规范为主的物权法中，体现了民法任意性的特点。 1 2 3 共有权客体的分类 根据分类的标准不同，共有部分可以分为全部共有部分与部分共有部分、法定共有 部分与约定共有部分。 ( 1 ) 全部共有部分与部分共有部分。 这是根据共有人的范围不同所作的划分。全部共有部分是指每个区分所有权人都享 有共有权的部分。部分共有部分是指仅有部分区分所有权人享有共有权的部分。进行这 样的区分其目的主要在于确定维修费用的分摊和其他责任的负担。换句话说，对于全部 共有部分的维修费用由全体的区分所有权人分摊，该部分所产生的责任由全体的区分所 有权人承担。而部分共有部分的维修费用和责任，由对该部分享有共有权的部分业主承 担。 全部共有部分主要包括：由全体区分所有权人都享有共有权的喷泉、水池、花草、 亭台以及所有区分所有权人共用的健身设施、道路及附属设施、小区的围墙和大门等。 部分共有部分分为三种情况：相邻区分所有权人所共用部分。包括：相邻区分所 有权人共有的墙壁、梁柱( 同一楼层之间) 天花板、地板( 相邻的两个楼层之间) 等。 同一单元建筑物区分所有人共用的楼道、电梯、走廊、管线、水电、照明设施及其他 共用的相关部分。同一建筑物全体区分所有权人对该建筑物内共有的共有部分，如该 幢建筑物的地基、承重结构、大厅以及与该建筑物相关的基础设施。 ( 2 ) 法定共有部分与约定共有部分。 根据产生的原因不同，可以将共有部分分为法定共有部分和约定共有部分。r v l 法定 共有部分是指由立法者通过法律法规的方式直接规定为共有部分，不允许区分所有权人 做不同的约定。如城市异产毗连房屋管理规定第6 条规定：“所有人和使用人对 共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等， 应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。 所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。 而约定共 8 有部分是指法律法规没有规定该部分为共有部分，区分所有权人可以通过规约的方式将 该部分约定为共有部分。这样划分的目的在于对于约定共有部分的共有权可以通过规约 的方式来确定共有权的内容，而法定共有部分只能依照法律法规的规定行使共有权。正 如王利明先生所说，对法定共有部分的利用，必须以其本来的用途利用之，而对约定共 有部分的利用，可适当变更约定共有部分本来的用途，而依规约规定的用途利用。 1 3 建筑物区分所有权之共有权的内容 建筑物区分所有权的内容是指区分所有权人对建筑物及附属设施享有的权利和承 担的义务。我国物权法中并未明确规定对建筑物所有权人对共有部分有何权利承担 哪些义务，笔者将在下文中对建筑物区分所有权之共有权的内容进行具体分析。 1 3 1 建筑物区分所有权之共有权人的权利 ( 1 ) 对共有部分的使用权。 对共有部分的使用权是建筑物区分所有权之共有权中核心权能之一。是指建筑物区 分所有权之共有权对建筑物及其附属设施的共有部分加以利用从而满足其需要的权利。 共有部分的使用权一般分为两种，排他性共有部分的使用权和非排他性共有部分的使用 权。所谓排他性共有部分是指该共有部分在性质上具有排他性，在同一时间内只能满足 一个区分所有权人的使用( 如电话、洗衣机等) ，该共有部分只能由区分所有权人轮流 使用。【8 均乍排他性共有部分是指共有部分可以同时满足多个区分所有权人使用的需要。 换言之，该共有部分性质上不具有排他性，多个区分所有权人在行使该部分的使用权时， 不会发生冲突( 如楼梯、走廊等) ，类似于这样的共有部分应由所有区分所有权人共同 使用。值得强调的是，不论哪种使用权，都应该按照法律法规或规约来行使，任何区分 所有权人不得以违反法律法规或规约的方式使用共有部分，同时也不得以损坏该共有部 分的方式来行使此项权利。 我国物权法中并没有对共有部分使用权的行使方式做出具体的规定。该法第 7 2 条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放 弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有 和共同管理的权利一并转让。但区分所有权解释第4 条支指出：“业主基于对住宅、 经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对 应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人 合法权益的除外。第7 条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、 9 处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法