（计算机应用技术专业论文）小区物业管理系统.pdf

中文摘要 物业管理与城市经济的发展、与人民群众的生活息息相关。近年来，随着我 国改革开放的深入，市场经济体制的建立和房地产业的迅速发展，物业管理在城 市经济中的重要作用也越来越明显。国家对物业管理这一新兴行业也给予了高度 重视，有关物业管理的法律法规不断制定出台，特别是国务院3 7 9 号令物业管 理条例的颁布实施，标志着物业管理进入一个规范化加速发展的新时期。 一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许 多缺点，比如：效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据，这 对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。小区物业管理系统是用计算机操作 的管理系统软件来实现对小区物业的管理，使管理者和业主对住宅小区中的事物 能更方便、更快捷、更满意的得到答复。 本系统要实现的功能：查询功能完备，可以满足用户的各种查询要求；查 询信息准确无误，完整详细、迅速方便：系统的可操作性好；用d e l p h i 语句实 现了对后端数据库的修改和查询功能。 总之，本文对小区物业管理系统的设计、开发和实现进行了充分的论述。同 时对小区的物业管理制度有了更加深刻的认识，小区物业管理系统的开发使小区 的管理工作走向了体系化、科学化。通过本系统的开发，使所学的软件工程及其 他相关学科的知识得到了实践和应用，加深了对这些理论知识的认识。 关键词：小区物业管理系统用户数据库 a b s t r a c t t h ec o m m u n i 妙e s t a t em a n a g e m e n ti s c l o s e l yl i n k e dw i t ht h eu r b a ne c o n o m y d e v e l o p m e n ta n dp e o p l e sl i f e i nr e c e n ty e a r s ，a l o n gw i t ho u rc o u n t r yr e f o r ma n d o p e np o l i c yt h o r o u g h ，t h em a r k e te c o n o m ys y s t e me s t a b l i s h i n ga n dt h er e a le s t a t e i n d u s t r yr a p i dd e v e l o p i n g ，t h ec o m m u n i t ye s t a t em a n a g e m e n tw a sm o r ea n dm o r e o b v i o u si nt h eu r b a ne c o n o m yv i t a lr o l e t h ec o u n t r ya l s og i v e st ov a l u e h i g h l yt ot h e c o m m u n i t ye s t a t em a n a g e m e n tt h a ti san e w l ya r i s e np r o f e s s i o n ，t h er e l a t e de s t a t e m a n a g e m e n tl e g a ll a w sa n dr e g u l a t i o n sf o r m u l a t e da n d a p p e a r e du n c e a s i n g l y , s p e c i a l l ys t a t ec o u n c i l3 7 9v e r b a lc o m m a n d sc o m m u n i t ye s t a t em a n a g e m e n tr 甜彪 p r o m u l g a t e dt h ei m p l e m e n t a t i o n ，s y m b o l i z e dt h ec o m m u n i t ye s t a t e m a n a g e m e n t e n t e r e dt h en e wt i m ew h i c has t a n d a r d i z a t i o na c c e l e r a t e dt od e v e l o p a l w a y ss i n c et h e np e o p l eu s et r a d i t i o n a la r t i f i c i a lw a ym a n a g e m e n te v e r yk i n do f d a t a ，t h i sk i n dw a yo fm a n a g e m e n te x s i t sal o to fw e a k n e s s ，f o re x a m p i e ：t h e e f f i c i e n c yi sl o w , t h ec o n f i d e n t i a l i t yi sb a d ，a n o t h e rt i m eal o n g ，w i l lp r o d u c eaf l o o d o fd o c u m e n tw i t hd a t a ，t h i sb r o u g h tv e r ym u c hn o taf e wd i f f i c u l t i e s t oc h e c ks e e k u p d a t ea n dm a i n t e n a n c e t h ec o m m u n i t ye s t a t em a n a g e m e n ts y s t e mi sa m a n a g e m e n t s y s t e mt or e a l i z e sw i t hc o m m u n i t ye s t a t em a n a g e m e n ts y s t e mt h a tu s e s c o m p u t e r o p e r a t i o nt ot h es m a l lc o m m u n i t ye s t a t em a n a g e m e n t ，m a k i n gg o v e r n o ra n do w n e ri n r e s i d e n c ec a nb er e p li e dm o r ec o n v e n i e n t l y , f a s t e ra n d s a t i s f i e d l y t h ef u n c t i o no ft h i ss y s t e mw a n tt or e a l i z e ：t h es e a r c hf u n c t i o ni sc o m p l e t e c a n s a t i s f ye v e r yk i n do fs e a r c hr e q u e s to ft h eu s e r ；s e a r c ht h ei n f o 咖a t i o ni sa c c u r a t e w i t h o u ta n ye r r o r , c o m p l e t ed e t a i l e da n dq u i c kc o n v e n i e n c e ；t h em a n e u v e r a b i l i t yo f t h es y s t e mi sg o o d ；u s et h ed e l p h il a n g u a g et h a tr e a l i z e dm o d i f i c a t i o na n ds e a r c h f u n c t i o nt ot h eb a c k g r o u n dd a t a b a s e i nf i n e ，t h i st e x tp r o c e e d e dw e l lo ft r e a t i s ea b o u tt h e d e s i g n 。d e v e l o p m e n ta n d i m p l e m e n to ft h ec o m m u n l t ye s t a t e m a n a g e m e n ts y s t e m t h e r ei sm o r ed e e p c o g n i t i o n t ot h e c o m m u n i t y e s t a t e m a n a g e m e n ts y s t e m a tt h es a m et i m e ，t h e d e v e l o p m e n to ft h ec o m m u n i t ye s t a t em a n a g e m e n ts y s t e mm a k e st h em a n a g e m e n t w o r ko ft h ec o m m u n i t yt u r n st os y s t e m a t i s ma n ds c i e n t i f i c p a s sd e v e l o p m e n to ft h i s s y s t e m ，t h a tm a k et h el e a r n i n gk n o w l e d g eb e t w e e ns o f t w a r e e n g i n e e r i n ga n do t h e r r e l a t e dc o u r s e g e tt h ef u l f i l l m e n tw i t ha p p l y ，d e e p e nt ot h ec o g n i t i o no ft h e s e t h e o r i e s e s e sk n o w l e d g e k e y w o r d s ：c o m m u n i t ye s t a t e ，m a n a g e m e n ts y s t e m ，u s e r , d a t a b a s e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得鑫鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位做作者签名：q 签字嗍网年学月堵日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨洼盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权吞鲞表堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 靴做储鹕：矧 签字日期：沁印年乎月巧日 导师签名： 彳 匙媚 签字日期：乞噼扩月中日 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 前言 第一章绪论 自从北京申奥成功以来，全国大中城市进入了高速建设的阶段，房地产业发 展迅速。各种新型的小区随之产生，购房者在进行购房活动时，已经不象以往只 考虑房型、楼层、地段及房屋质量等传统因素。现在物业管理、绿化率及设施配 置等成为了购房者新的关注点。近年来，物业与业主之间的战争越来越频繁，各 种媒体都对小区的物业做出了很多的相关报道。现在小区的物业管理已经成为了 人们购房时的重点考虑因素之一。 1 2 系统的研究意义 随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置 业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。业主不但对住宅的本身的美观、 质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维 修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管 理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作 的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系 统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行 业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住 宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的规模不断 扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投 诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方 式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点，比如：效率低、保密性差，另外 时间一长，将产生大量的文件和数据，这对于查找、更新和维护都带来了不少的 困难。 随着科学技术的不断提高，计算机科学技术日渐成熟，其强大的功能已为人 们深刻认识，它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。 作为计算机应用的一部分，使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具 有着手工管理所无法比拟的优点。例如：检索迅速、查找方便、可靠性高、存储 天津大学硕 ：学位论文 第一章绪论 量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率，也 是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。 因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在下面的 各章中我将就本次设计所开发的小区物业管理系统，谈谈其开发过程和所涉及到 的问题及解决方法。 1 3 物业管理与现状分析 1 3 1 物业和物业管理的概念 “物业”一词是由英文“e s t a t e ”或“p r o p e r t y 引译而来的，其含义为“财 产、资产、拥有物、所有物”等。 “物业”一词自2 0 世纪8 0 年代从我国香港引入内地，目前还没有统一规范 的定义，比较普遍被接受的物业的定义为：“物业是指己建成并投入使用的各类 建筑物及与之相配套的设备、设施和场地。” 物业主要包括三个组成部分： 1 、已建成并投入使用的建筑物。它是指已建成具有使用功能的各类供居住 和非居住的建筑物。所谓各类建筑物，既可以是一个建筑群，如住宅小区、工业 小区，也可以是单体的建筑，如写字楼、综合商住楼、商贸大厦、宾馆酒店、工 业厂房、仓库等。建筑物包括房屋和构筑物，构筑物是指房屋以外的建筑物，人 们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、码头等。 2 、与这些建筑物相配套的设备和设施。设备是指与上述建筑物相配套的机 械、电气设备，如电梯、锅炉、冷水机组、风机、备用发电机等。设施是指与上 述建筑物相配套的管线设施以及室外公建设施，如给排水设施、煤气设施、供变 电设施、通讯网络设施、消防设施、安保设施，以及配套建设的学校幼儿园、医 院、公共厕所等。 3 、相关的场地。是指属于上述建筑物范围内与其相关的场地包括建筑地块、 庭院、停车场、道路等。 根据使用功能的不同，物业可分为以下类型： 1 、居住物业。包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2 、商业物业。包括写字楼、商场、超市、批发市场、宾馆、度假村、酒楼 餐馆、康乐中心、影剧院等。 3 、工业物业。包括工业厂房、仓库、货场等。 4 、其他用途物业。包括行政机关物业、交通运输物业、邮政通讯物业、广 天津大学硕士学位论文第一章绪论 播电视物业、医院、学校、寺庙等。 所谓物业管理，简单地说，就是人们对物业的管理活动。它有广义和狭义之 分。 1 、广义的物业管理 广义的物业管理，是指一切为了物业的正常使用而对物业本身及其业主和用 户所进行的管理和提供的服务。包括房地产开发的早期介入和前期管理、房屋及 其设备和公共设施的维护保养、消防保安、环境卫生、绿化养护、收发信报、道 路养护、停车场管理和物业范围内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装 修装饰、房屋租赁等服务。总之，任何投入人力、物力来处理物业正常使用问题 而产生的活动都可以纳入广义物业管理的范畴。 2 、狭义的物业管理 狭义的物业管理，即一般只限于对某个具体物业在委托管理范围内所进行的 管理服务，其主要任务是房屋的维护养护、共用设备和公共设施的管理、治安保 卫、收发信报、清洁卫生、绿化养护等服务。 国务院2 0 0 3 年6 月8 日公布的第3 7 9 号令物业管理条例中对“物业管 理”的定义为“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，有业主和物业管理 企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”【2 1 1 3 2 现状分析 1 3 2 1 相近研究课题的特点及优缺点分析 随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明 显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅 区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周 转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产 交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风 貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中 还存在着如下问题： l 、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完 善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、 利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业 管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企 业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1 3 。而且其中 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把 物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高， 一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理 不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照 抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。 2 、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从 物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理 想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来己很少，商店、学校、银行、 娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。 3 、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司 反映( 诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等) ，往往 不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各 方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其 他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。 4 、物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在 物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。 但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为 无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影 响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。 5 、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如 物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的 物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确 规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管 理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。 6 、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服 务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用 事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调， 己成为小区物业管理中一大突出矛盾。 7 、物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着 重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外 貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未 能很好顾及，更谈彳上特约服务了。 8 、地区间发展不平衡。各个省( 市、区) 申报参评全国优秀管理住宅小区， 不足全同小区总数的3 0 ，参评城市不到全国城市的1 ，有6 个省会城市拿不 天津大学硕一l ：学位论文 第一章绪论 出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻 管”的倾向。 1 3 2 2 现行研究存在的问题及解决办法 国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公 司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步 明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽 松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨 道上迈进一步。 1 、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、 公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在 具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限 性。国家必需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进 行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约 的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能 部门之间的关系界定等等。 2 、建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方 面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约( 或 房屋使用公约) ，并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业 主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前 拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。 3 、加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格 的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公 司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管 理公司向业主委员会进行推荐。 4 、设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家 和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综 合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及 以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可 防止物业行业不正当竞争。 5 、实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择 物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提 高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩 序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。 天津大学硕士学位论文第一章绪论 6 、加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规 定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保 证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理 公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修，私搭乱建、 改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为 进行严格监督。 1 4 本文的工作及结构 1 4 1 本文的工作 本文所设计的小区物业管理系统通过管理功能模块的设计能实现以下的功 能： 建立业主信息、人口信息、巡逻检查记录、停车场车辆管理、外来人员管理； 建立小区工作人员的人事档案、管理合同、各种文件档案、公司内部管理制 度和违章信息的管理； 建立小区设施的档案、设备维修情况记录、小区房屋资料、装修信息管理； 建立房屋租赁档案( 包括出租房源登记、房屋租赁管理、房租费用管理、投 诉信息) ； 记录各个住户各项服务费用及建立对住户收费的详细清单； 建立保安排班情况的管理； 支持按角色分配用户权限，密码登录安全可靠。 1 4 2 论文的结构 本文基于小区物业管理系统的设计思想结合小区管理的现状和管理工作需 要，分析和总结了小区管理系统的基本功能需求，在此基础上设计出了各功能模 块，最后通过相关技术手段进行实现。 论文结构如下： 第一章绪论。就小区物业管理的现状、存在问题和解决方法，对需求进行 进一步的分析，确定了小区物业管理系统所需的功能需求和完成的功能；并对相 关概念作了说明。 第二章物业管理系统的系统分析。就系统得需求分析、设计思想、设计原 则进行分析。 第三章系统开发工具及技术支持。介绍了开发工具d e l p h i 和s q ls e r v e r 的 天津大学硕士学位论文 第。章绪论 特点以及相关的一些数据库知识。 第四章物业管理系统的系统设计。在对系统组成和现有系统做分析的基础 上，分析系统的具体功能。并构造出系统的详细设计，包括：页面设计和表单设 计。 第五章物业管理系统的具体实现。通过对系统各模块部分主要界面和功能 的介绍，说明系统的实现内容。以及系统运行时服务器及客户端的选型。 第六章总结与展望。对小区物业管理系统的功能做全面总结。并在总结系 统的基础上，对系统的未来进行展望。 天津大学硕士学位论文 第二章物业管理系统的系统分析 第二章物业管理系统的系统分析 2 1 系统的需求分析 2 1 1 系统开发前主要业务内容及实施形式介绍 在小区物业的日常办公和管理中涉及的主要任务包括：工作人员管理、设备 管理、租赁和装修管理、缴费管理、业主管理。 1 、工作人员管理 在工作人员管理中，包含了对人事档案、管理合同、各种文件档案、公司内 部管理制度和违章信息以及保安排班情况的管理。各种工作没有明确的分工和详 细的数据记录，只通过手工的形式完成一些简单的记录。这些简单的记录不仅没 有明确的业务和数据的类型划分，而且数据混乱，整理、查询和使用困难，在时 间、人员、材料上造成了巨大的浪费。 2 、租赁和装修管理 在租赁和装修管理中，包含了租赁房屋信息、房屋出租查询、房屋租赁管理、 房租费用管理、投诉信息管理、装修队信息及装修信息的管理。这些情况在物业 的管理工作中一直是一个盲点，一般的小区都没有完整的房屋租赁的信息统计， 在小区中统计出租房的信息，对于统一管理小区的房屋租赁情况和小区的人员情 况等日常工作都是有所帮助的。对装修队的统一管理，可以减少装修时业主的一 些不必要的投诉信息，同时当出现投诉时，物业公司可以根据实际情况进行调解 和解决。而不是只在装修时要求业主缴纳装修保证金，用来保证业主不更改房屋 结构那种被动的管理形式。 3 、缴费管理 在缴费管理中，包含了对业主缴费情况的管理，具有填写收费通知单、住户 费用收取、用户费用查询、历史费用查询、收费情况浏览、收费统计分析的功能。 这些工作只是通过手工形式以纸张作为记录方法。当查询缴费情况时，数据量大 很难在短时间查到结果。 4 、业主管理 在业主管理中，包含了业主信息、人口信息、外来人员等信息管理。这些工 作在物业管理中还是做的相对较好的，一般的物业都会对业主的情况进行登记， 但是，更新的情况并不会很及时。 天津大学硕士学位论文第二章物业管理系统的系统分析 2 1 2 系统开发的原因 小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力， 极大的浪费了小区物业的资源，对于小区的管理人员来说，物业管理包括物业设 备管理、仪表数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户 的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情， 不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。 随着以计算机为核心的技术的发展，特别是网络技术及数据库技术的发展， 使得大量的信息得以有效的收集、存储和处理，并可以完成异地间的快速传输。 所以用于各类管理工作的管理信息系统逐步的发展起来，并被用于日常的业务管 理中去，成为企业管理的有效工具。 但是为了使系统使用于各类企业的管理，使得开发商所开发的系统具有较强 的通用性。而对于每个企业而言由于所经营管理的业务类型不同，所以管理的内 容也存在很大的差异，想要使企业管理更加有效、更加清晰、更加科学，有必要 开发一套具有本企业特色的、适合本企业实际管理所需要的管理信息系统，以解 决企业管理中所存在的各种缺陷。在小区物业的日常管理中的主要缺陷表现在以 下几个方面： 】、日常业务管理中产生的数据量太大不便于查询； 2 、各部门的数据相同内容多，造成资源浪费； 3 、不能合理利用已有数据。 为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小 区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。 2 1 3 系统将实现的功能 针对小区物业的日常管理工作内容，在系统开发中将致力于满足物业管理工 作的日常需要，因此系统将包括如下几个主要的功能： 建立业主信息、人口信息、巡逻检查记录、停车场车辆管理、外来人员管理； 建立小区工作人员的人事档案、管理合同、各种文件档案、公司内部管理制 度和违章信息的管理； 建立小区设施的档案、设备维修情况记录、小区房屋资料、装修信息管理； 建立房屋租赁档案( 包括出租房源登记、房屋租赁管理、房租费用管理、投 诉信息) ； 记录各个住户各项服务费用及建立对住户收费的详细清单； 建立保安排班情况的管理； 天津大学硕士学位论文 第二章物业管理系统的系统分析 支持按角色分配用户权限，密码登录安全可靠。 2 2 系统设计思想 在设计和开发本系统的过程中，在遵循了软件工程及其他相关课程中所学习 的系统设计要求的前提下，提出了具有本系统特色的，适合本系统开发和设计的， 更加贴近本系统的，具体的设计思想。力求在这些设计思想的要求和指导下，设 计和开发出能够贴近小区的实际管理所需的、具有小区管理特色的、在日常事物 管理中发挥作用的小区物业管理系统，以此来提升物业的管理水平、提高管理的 工作效率。 具体设计思想如下： l 、以利用现有的办公条件为前提 在开发过程中，考虑到系统的运行成本问题，将利用现有的办公资源作为系 统的运行平台。 2 、以系统将实现的主要功能为设计的核心 本系统是以通过提高小区物业管理工作的效率，来加强整个物业的竞争能 力。物业管理的主要职能为业主信息的管理、投诉信息的管理、小区设备的情况 及维修管理、租赁信息和装修情况的管理、物业工作人员的管理、保安排班情况 及巡逻检查记录管理等，通过主要职能作用的发挥，来保障物业工作的正常运行， 提高物业的工作效率和信誉。所以系统将以实现这些主要职能为核心进行设计和 开发，为小区的管理者和员工提供一个有效的管理和工作平台。 3 、规范设计流程 系统的设计遵循了软件设计中的规范化的设计流程：系统的目标、系统分析、 系统的需求分析、系统开发技术支持、系统设计、系统的实现和部署。 4 、系统安装和调试的简便 该系统只需在服务器端完成系统的安装和调试；在客户端安装系统，完成系 统的访问。 5 、合理安排系统测试工作 在系统的开发过程中，为了保证软件的质量和开发工作的效率。首先安排了 单元测试，以确保每个模块能够正常的工作；然后进行集成测试，在模块组装后 查找模块间接口的错误；在整个系统开发完成后，通过系统的试运行，进行系统 测试。 天津大学硕ij 学位论文第二章物业管理系统的系统分析 2 3 系统的设计原则 本系统的设计原则如下： l 、结构化的设计思想 软件设计过程遵循结构化的设计原则，包括：自顶向下、逐步求精、模块化。 即整个软件在设计中，先考虑总体，后考虑细节；先考虑全局目标，后考虑局部 目标n 引。 2 、系统界面友好 系统设计时遵循界面友好的设计原则，便于管理人员和工作人员的日常使 用，简化办公流程，提高办公效率。 3 、系统简单易用 系统设计是以实际工作所需为前提，所以在设计中尽量使系统的工作流程简 化，减少管理人员使用系统的时间，即通过系统的使用在较短的时间内，完成复 杂的工作，提高工作效率。 4 、系统安全可靠 系统的使用以安全为前提，为每个使用系统的人员分配用户名和密码，使用 正确的用户名和密码才能进入系统。 2 4 物业管理系统的介绍 本物业管理系统记录了物业服务在整个过程的基本状况，基本形成比较完备 的物业管理电子档案，提高物业管理水平。 为满足各种用户的工作使用，本系统将物业管理档案资料按组织机构进行分 类，分为以下几种： l 、系统管理员： 为使软件更好的服务于物业管理工作，可由系统管理员将本软件功能按各组 织机构工作内容进行划分；并对每一个操作用户设置登陆口令及操作权限；并可 查看操作日志。 2 、办公室： 负责建立人事档案、管理合同、各种文件档案、公司内部管理制度和违章信 息等。 3 、工程部： 负责建立设备档案、设备保养维修记录、小区房屋资料、装修信息资料等。 4 、经营服务部： 天津大学硕l 学位论文 第二章物业管理系统的系统分析 料。 负责建立租赁档案、客户投诉记录、小区资源统计等。 5 、财务部： 负责记录各住户各项服务费用及建立对住户收费的详细清单等。 6 、管理部： 建立业主信息、人口信息、巡逻检查记录、停车场车辆管理、外来人员等资 天津大学硕士学位论文 第三章系统开发工具及技术支持 第三章系统开发工具及技术支持 3 1 系统的开发工具 本系统在选择开发工具时考虑到能够较好的实现基于前台的应用和后台数 据库的互操作，使系统得部署和实现简单，所以采用d e l p h i 和s o ls e r v e r 作为 开发工具。 3 1 1d e l p h i 技术特点 d e l p h i 是由b o r l a n d ( 现i n p r i s e ) 公司于1 9 9 5 年推出的。d e l p h i 是一种面 向对象的可视化编程工具，适用于快速应用程序开发( r a p i da p p l i c a t i o n d e v e l o p m e n t ，r a d ) 瞳。使用d e l p h i 能够快速开发使用于w i n d o w s 2 0 0 0 ，w i n d o w s 9 8 和w i n d o w sn t 的应用程序。d e l p h i 也提供了一种方案使开发交叉式平台应用程序 ( 同时能够运行于w i n d o w s 和l i n u x 操作系统的应用程序) 变得简单。另外d e l p h i 提供了开发、测试和发布应用程序需要的所有工具，其中包括可重用的组件库、 简单易用的程序向导等等。 d e l p h i 是一个可视化、快速的应用程序开发工具，它具有高效、优化的源 代码编辑器。可视化的集成开发环境和可扩展的数据库技术，适用于各种类型可 视化程序开发。 d e l p h i 使用的语言是o b j e c tp a s c a l ，即面向对象的p a s c a l 语言。o b j e c t p a s c a l 是一种面向对象的、结构化的编程语言。i n p r i s e 公司在p a s c a l 方面所 作的大量工作侵之可以产生紧凑、高效的执行代码。同时，p a s c a l 编译语言的 运行速度远远优于c + + 编译器所生成代码的运行速度，更不要说解释性语言 v i s u a lb a s i c 了。d e l l p h i 编译程序的速度之快，是大家有目共睹的。 d e l p h i 具有完善的异常处理机制，可自动处理各种异常。它的处理异常的 结构是t r y e x c e p t f i n a ll y ，这是目前处理异常的标准结构。 d e l p h i 最让人称道的技术，就是他简单易用并且功能强大的数据库应用程 序开发技术。它支持各种类型的数据库( 桌面数据库和关系数据库) ，如p a r a d o x 、 a c c e s s 、o r a c l e 、s q ls e r v e r 、s y b a s e 等。 d e l p h i 具有操作系统无关性，指在w i n d o w s9 5 9 8 环境下开发的d e l p h i 应 用程序可以直接在w i n d o w sn t 环境下运行，反过来也可以。另外d e l p h i 还提供 天津大学硕士学位论文第三章系统开发工具及技术支持 了c l x 技术，使得在w i n d o w s 环境下开发的应用程序能够在l i n u x 环境下使用。 d e l p h i 全面支持w i n d o w s 9 5 9 8 及w i n d o w sn t 的o l e 、a c t i v e x 、m u l t i p l e t h r e a d 、m a p i 及u n i c o d e 等功能。它可以调用w i n 3 2a p i ，所以从原则上来讲， 它可以完成v i s u a lc + + 能够完成的任务。 d e l p h i 具有强大的i n t e r n e t 开发功能，为网络应用程序开发提供了大量的 组件。 3 1 2s q ls e r v e r 技术特点 s o l 是s t r u c t u r e dq u e r yl a n g u a g e 的简称，在7 0 年代早期由i b m 设计的程序 语言s e q u e l ( s t r u c t u r e de n g lis hq u e r yl a n g u a g e ) 演变而来的，用来查询数 据库，然后逐渐演变成今目的s o l n 制。经过多年的推展，s q l 不仅是用来查询数据 库的语言，还是可以用来建立数据库与管理数据库的数据库引擎( d a t a b a s e e n g i n e ) 。早期的s q ls e r v e r 是m i c r o s o f t 与s y b a s e 公司合作发展的，用于i b m0 s 2 操作系统上。后来微软放弃0 s 2 操作系统，改用w i n d o w sn t 平台，因此加以改 版成为s o ls e r v e r4 2 版本，从那时开始，它就一直不断的改进，直到目前的 s q ls e r v e r2 0 0 0 。 s q ls e r v e r 2 0 0 0 由一系列相互协作的组件构成，能满足最大的w e b 站点和企 业数据处理系统存储和分析资料的需要。s o ls e r v e r2 0 0 0 是以应用程序的方式 构架在w i n d o w sn ts e r v e r 、w o r k s t a t i o n 、w i n d o w sp r o f e s s i o n a l 、w i n d o w s2 0 0 0 s e r v e r 、w i n d o w s9 8 或w i n d o w sm e 等操作系统上，通过a p i ( a p p l i c a t i o n p r o g r a m m i n gi n t e r f a c e ) 接口，可以用来控s t j s q ls e r v e r 的运行n 剐。 3 2 系统相关技术介绍 3 2 1 系统涉及数据库技术 本系统作为管理信息系统的一个具体实现，即小区物业管理系统，数据库技 术将成为其核心技术之一，是系统能否实现的关键所在。 l 、数据库技术在管理中的作用 数据库技术在管理中的作用主要表现在两个方面，即存储和管理数据、决策 支持。 存储和管理各种数据这是数据库技术的基本职能。在管理领域中利用数据 库对大量商业数据进行组织和处理，被称为信息管理。 决策支持是企业利用数据库技术中的新技术对数据库中的海量商务数据进 天津大学硕士学位论文 第三章系统开发工具及技术支持 行科学的组织、分析和统计，从而更好的服务与企业的决策支持。数据库技术中 的新技术主要指数据仓库技术，数据仓库技术包括三个方面的内容：数据仓库技 术、联机分析处理技术、数据挖掘技术。 2 、关系数据库 关系数据库是以关系模型为基础的数据库，关系模型有三个部分组成：数据 结构、关系操作、关系的完整性。 1 ) 数据结构：关系表、结构单一。 2 ) 关系操作：操作方式是集合操作，即操作的对象和操作的结果是集合， 称为一次一集合的方式，而不是一次一记录的方式。包括：关系的并、差、交、 选择、投影、连接等操作。 3 ) 关系得完整性：包括实体、参照、用户自定义三个部分的完整性。 实体完整性：保证数据库中的记录的唯一性，即关系中主码的值既不能 为空也不能重复。 参照完整性：保证表与表之间语义上的完整性，如果关系r 2 的外码x 与 关系r 1 的主码相对应，则外码x 的每个值必须在关系r 1 中主码的值中 找到，或者为空。 用户自定义完整性：反映了用户的要求，指用户对某一具体数据指定的 约束条件。 3 、关系数据库德规范化理论 为了使数据库设计的方法走向完备，人们研究了规范化理论。从1 9 7 1 年起 e f c o d d 就提出了这一理论，规范化理论的研究液晶取得了很多成果。 1 ) 函数依赖 定义设r ( u ) 是属性集u 上的关系模式。x ，y 是u 的子集。若对于r ( u ) 的任意一个可能的关系r ，r 中不可能存在两个元组在x 上的属性值相等，而在 y 的属性值上不等，则称x 函数确定y 或y 函数依赖x ，记作x y 。 x y ，但y 不是x 的子集则称x y 是非平凡的函数依赖。 x y ，但y 是x 的子集则称x y 是平凡的函数依赖。 若x y ，则x 叫做决定因素。 若x y ，y x ，则记做x 一一y 。 若y 不函数依赖于x ，则记作x y 。 在r ( u ) 中，如果x y ，并且对于x 的任何一个真子集x ，都有x y ， 则称y 对x 完全函数依赖，记作：x 即。若x y ，但y 不完全函数依赖 于x ，则称y 对x 部分函数依赖，记作x 卫y 。 在r ( u ) 中，如果x y ，( y 笃x ) ，y x ，y z ，则称z 对x 传递函数依赖。 天津大学硕士学位论文第三章系统开发工具及技术支持 y x 。则称z 对x 直接函数依赖。 2 ) 码 候选码：如果一个属性集合能唯一的标识元组，且不包含多余的属性， 则该属性集合被称为候选码。 码：当前正在使用的候选码，被称为主码。 外码：如果一个关系中的属