（民商法学专业论文）我国土地与建筑物关系立法完善.pdf

摘要 对土地与建筑物关系的立法问题争论已久，物权法颁布之后虽然在土地使用权 与建筑物所有权的流转上采取“一并处分”的原则，但是在市场经济条件下，土地和建 筑物不断升值而促使二者流转方式日益多样化，单一的“一并处分”或者单一的“房地 分离”都不能同时适用于各类情况，如何较好的解决这一问题仍是一个值得研究的命题。 研究土地与建筑物的关系首先要对土地和建筑物进行界定，这也是二者关系的形成 基础。民法上对土地内涵的界定一般与三个基础问题有关：土地与土地中自然资源的关 系；土地与建筑物的关系；土地的空间范围。对这三个问题的不同观点形成了各国不同 的土地观，也直接影响各国对土地之内和之上的物与土地关系的判定，表现在民法学理 论中就是是否适用土地吸附原则。随着农业社会向工业社会转型和城市的不断发展，建 筑物的价值逐步凸显并逐步获得独立的物权地位，进而出现了土地与建筑物的分离理 论。 鉴于我国民法学主要源于大陆法系，本文对立法的比较研究范围集中于大陆法系国 家。罗马时期的土地所有权吸收建筑物所有权的立法模式过分强调土地所有者的权利， 不利于建筑物所有者对土地的利用。为阻却这种土地所有权对建筑物的绝对吸收，罗马 法后期出现了地上权制度，但是早期的地上权属于债权性质。德国民法受罗马法影响很 大，其地上权制度亦源于罗马法，之后在德国民法中获得长足发展。德国根据本国实际 发展情况制定了地上权条例和住宅所有权和长期居住权法，使地上权成为一种 在土地上设定的限制物权，建筑物也首次被赋予独立的物权地位，并在原有地上权制度 的基础上创造了住宅地上权制度，这样不仅建筑物所有权可以从土地所有权中分离，地 上权也实现了从土地所有权中分离。日本和我国台湾地区的土地与建筑物关系，传统上 一直被视为“房地分离 的典型代表，但事实上并未完全抛弃德国民法的土地吸附建 筑物原则，而只是在德国地上权制度基础之上结合时代发展和自身实际拓展了地上权制 度，并且创造性地将土地承租权也物权化，把土地承租权和地上权一起规定为借地权， 并创设了法定地上权制度，其形式上似乎是“房地分离”，但实际并非采用单一的分离， 且近年来日本学界也认识到过于分离的弊端，逐渐对房地分离的弊端进行了一定程度的 弥补。纵观三种大陆法系的立法模式，实际并非单纯的“房地一体”或者“房地分离”， 而是“一体中有分离，分离中有一体”，各国对立法的模式选择都是以各国自身实际为 根据。 我国的土地使用权是土地公有制与市场经济衔接的工具，实现了公有制下的土地分 散利用。但是，简单的将土地权利分为土地所有权和土地使用权而回避土地自物权与他 物权制度的建立，必然导致不动产流转中土地权利流转标的不清晰或者混乱的问题，同 时对集体土地上的权利流转简单的一禁了之，因噎废食。不动产他物权制度的健全源于 我国对整个物权体系中他物权制度的缺失。我国的立法思维不能再囿于“模式之争 ， 而要尽快向“实际效用”回归，因为单一的“房地一体”或是“房地分离”都不能全面 解决我国所面临的问题。从根源上解决问题必须完善中国特色的不动产他物权制度，不 动产的占用和收益是土地和建筑物所共有的他物权。此外，由于我国的土地实行公有制， 民事个体不能拥有土地所有权，所以土地的他物权中有一种应是与土地所有权的权能很 接近，能够对土地具有一定处分权利的他物权，而建筑物由于可以私有，故而不需设立 这种特殊的他物权。物权法中对土地与建筑物实行一并处分，一并抵押的处理方式， 虽然符合土地与建筑物在物理属性上客观不可分离的特点，但这种单一的机械模式并不 能适应市场经济中纷繁复杂的各种情形。针对土地与建筑物的权利人不一致的情况，笔 者建议在不违反法律的前提下赋予当事人自行协商的权利。另外，对于土地抵押后新增 建筑物是否必须一起拍卖以及集体土地资源的有效利用问题也对有关条文提出修改建 议。 关键词：土地，建筑物，模式，完善 i i a b s t r a c t l e g i s l a t i o no nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl a n da n db u i l d i n g sh a sl o n gb e e nd e b a t e d ，a f t e rt h e p r o m u l g a t i o no ft h e ”p r o p e r t yl a w ”，w ea d o p tb o t hw i l lb ep u n i s ho nt h et r a n s f o r mo fr i g h to fu s i n gl a n d s a n dt h et r a n s f o r mo fp o s s e s s i o no fb u i l d i n g s ，b u tf a c ei n c r e a s i n gv a l u eo ft h el a n d sa n db u i l d i n g su n d e r m a r k e te c o n o m ya n dt h ed i v e r s ec i r c u l a t i o nm o d ew h i c hc a u s e db yi t ，as i n g l e o o t hb ep u n i s h e d o ra s i n g l e ”p r e m i s e ss e p a r a t i o n ”c a nn o ta p p l y t oa l lk i n d so fs i t u a t i o n s ，h o wt ob e t t e rs o l v et h i sp r o b l e mi ss t i l l av e r yw o r t h w h i l er e s e a r c h i n gs u b j e c t i tm u s tf u - s tb ed e f i n e do fl a n da n db u i l d i n g sw h e nw es t u d yt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl a n da n d b u i l d i n g s ，w h i c hi s a l s ot h eb a s i so ft h ef o r m i n gr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h et w o c i v i ll a wo nl a n d c o n n o t a t i o ng e n e r a l l ya s s o c i a t e dw i mt h r e eb a s i cp r o b l e m s ：t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl a n da n dn a t u r a l r e s o u r c e si ni t ；l a n da n db u i l d i n g s ；t h es p a t i a le x t e n to ft h el a n d t h ed i f f e r e n tv i e w so ft h e s et h r e ei s s u e s f o r m e dad i f f e r e n tv i e wo ft h el a n dh a v ead i r e c ti m p a c tt od e t e r m i n et h ep h y s i c a lr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e l a n da n dt h et h i n g sw i t h i na n da b o v e ，s h o w i n gt h ep r i n c i p l eo fl e g a lt h e o r yi nc h i n ai st h el a n da d s o r p t i o n h o w e v e r , w i t ht r a n s f o r m a t i o no ft h ea g r i c u l t u r a ls o c i e t yt oi n d u s t r i a ls o c i e t y , w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h e c i t y , t h ev a l u eo ft h eb u i l d i n gh a sb e e ns h o w i n gu p ，b u i l d i n gh a sb e e ng o ti n d e p e n d e n ts t a t u so fp r o p e r t y r i g h t ss t e pb ys t e pa n dt h u st h es e p a r a t i o nt h e o r yo ft h el a n da n db u i l d i n g si se m e r g e d i nv i e wo ft h ec i v i ll a wi sm a i n l yd e v i a t e df r o mt h ec o n t i n e n t a ll a ws y s t e m ，t h ec o m p a r i s o no nt h e r a n g eo fl e g i s l a t i o no fl a wi nt h i sp a p e rm a i n l yc o n c e n t r a t eo nt h ec o u n t r yo ft h ec o n t i n e n t a ll a ws y s t e m t h el a n do w n e r s h i po ft h er o m a na b s o r b st h eo w n e r s h i po ft h eb u i l d i n gl e g i s l a t i v em o d et o om u c h e m p h a s i so nt h er i g h t so fl a n do w n e r s ，i sn o tc o n d u c i v et ob u i l d i n go w n e r sf o rl a n du s e t on e g a t et h i sl a n d o w n e r s h i po ft h ea b s o l u t ea b s o r p t i o no ft h eb u i l d i n g s ，t h e r ew a st h es u p e r f i c i e ss y s t e mi nt h er o m a nl a t e l a w , b u tt h ee a r l ys u p e r f i c i e ss y s t e ms h a l lb ev e s t e di nt h ec r e d i t o rn a t u r e g e r m a n yc i v i ll a wi sg r e a t l y a f f e c t e db yr o m a nl a w ；t h es u p e r f i c i e ss y s t e mi sa l s od e r i v e df r o mr o m a nl a w , a n dm a d ec o n s i d e r a b l e p r o g r e s si ng e r m a n y a c c o r d i n gt ot h ea c t u a ln a t i o n a ld e v e l o p m e n ts i t u a t i o ng e r m a n yd e v e l o p e dt h e ”s u p e r f i c i e so r d i n a n c e ”a n d ”l o n g t e r mr e s i d e n c ea c to fh o m eo w n e r s h i p ”s ot h a tt h ea b o v eg r o u n dr i g h t b e c o m e sa r e s t r i c t e dp r o p e r t yr i g h t so nt h et h i n g sa b o v el a n d ，t h eb u i l d i n gw a sg i v e ni n d e p e n d e n t i i i m a t e r i a lr i g h tf o rt h ef a s tt i m e ，a n dc r e a t et h er i g h ts y s t e mf o rr e s i d e n t i a lg r o u n do nt h eb a s i so ft h e o r i g i n a lg r o u n dt h er i g h t ，n o to n l yt h eb u i l d i n go w n e r s h i pc a nb es e p a r a t e df r o ml a n do w n e r s h i p ，b u ta l s o t h es u p e r f i c i e sc a nb es e p a r a t e df r o ml a n do w n e r s h i p l a n da n db u i l d i n gr e l a t i o n so fj a p a na n dt a i w a no f c h i n a ，h a st r a d i t i o n a l l yb e e nr e g a r d e da sat y p i c a lr e p r e s e n t a t i v ef o r ”t h ep r e m i s e so fs e p a r a t i o n ”，b u ti n f a c th a sn o tc o m p l e t e l ya b a n d o n e dt h ep r i n c i p l e so fa d s o r p t i o no fb u i l d i n g so ft h eg e r m a nc i v i ll a w , o n l y c o m b i n et h eg e r m a n yt h er i g h ts y s t e ma b o v et h eg r o u n dw i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h et i m e sa n dt h e i ro w n d e v e l o p m e n tt oe x p a n dt h ea b o v eg r o u n dr i g h ts y s t e m ，a n dc r e a t i v e l ym a k e l a n dt e n a n c yt ob eal a n d t e n a n c yp r o p e r t yr i g h t sa n dd e f i n et h er i g h to fs u p e r f i c i e sa n dt h er i g h to fl a n dt e n a n c ya sl a n dc r e d i tr i g h t ， a l s ot h ec r e a t et h es y s t e mo fs t a t u t o r ys u p e r f i c i e s ，i ts e c m st ob et h ep r e m i s e so fs e p a r a t i o n ，b u ti tw a sn o ta s i n g l es e p a r a t i o n ，i nr e c e n ty e a r s ，j a p a na l s or e c o g n i z et h ed i s a d v a n t a g eo ft o om u c hs e p a r a t i o n ，h a s g r a d u a l l yb e e nc o m p e n s a t i n gf o rt h ed r a w b a c k so ft h ep r e m i s e so ft h es e p a r a t i o n t h r o u g h o u tt h et h r e e c i v i ll a wm o d eo fl e g i s l a t i o n ，i ta c t u a l l yi sn o ts i m p l y ”t h ep r e m i s e so fo n e ”o r ”t h ep r e m i s e so fs e p a r a t i o n ”， b u t ”o n ei nt h es e p a r a t i o n ，t h es e p a r a t i o no fo n e ”，c o u n t r i e sc h o s el e g i s l a t i v em o d ec h o i c e sa c c o r d i n gt o t h e i ro w np r a c t i c a ls i t u a t i o n c h i n a sl a n du s er i g h ti sat o o lf o rp u b l i co w n e r s h i po fl a n da n dm a r k e te c o n o m i cc o n v e r g e n c e ；i t r e a l i z e sd e c e n t r a l i z e du s eu n d e rt h ep u b l i co w n e r s h i po fl a n d h o w e v e r , as i m p l el a n dr i g h t si n t ol a n d o w n e r s h i pa n dl a n db s er i g h t sa n dt oa v o i dt h ee s t a b l i s h m e n tj u s i r t r e p r o p r i aa n dj u s i r t r e a l i e n ao fl a n dw i l l i n e v i t a b l yl e a dt ot h er e a le s t a t ec i r c u l a t i o nu n c l e a r o rc o n f u s i n gp r o b l e mo fl a n dr i g h t si nt h ec i r c u l a t i o no f t h es u b j e c t ，a tt h es a n l et i m ei ti su n w o r t h ys i m p l yb a n n i n gt h ec i r c u l a t i o no nc o l l e c t i v el a n dr i g h t s t h e l a c ko fr e a le s t a t es t e m sf r o mt h el a c ko fj u s i m - e a l i e n ai np r o p e r t yr i g h t ss y s t e mi nc h i n a c h i n a s l e g i s l a t i v et h i n k i n gi sn ol o n g e rc o n f i n e dt ot h eb a t t l eo ft h e ”m o d e ，a n dt or e t u r n ，a ss o o na sp o s s i b l e ，t o t h e ”p r a c t i c a lu t i l i t y , s i n g l yt h ep r e m i s e so fo n eo rt h es e p a r a t i o no fp r e m i s e sc a l ln o ts o l v et h ep r o b l e m s f a c e di no l l rc o u n t r y i tm u s te s t a b l i s hc h i n e s ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ep r o p e r t yr i g h t ss y s t e mt os o l v e t h ep r o b l e mt h o r o u g h l y , o c c u p a t i o na n di n c o m eo ft h ei m m o v a b l ep r o p e r t yi sb o t hl a n da n db u i l d i n g s j u s i n r e a l i e n a ，i na d d i t i o n ，a st h ep u b l i co w n e r s h i po f o b rl a n d ，c i v i li n d i v i d u a l sc a nn o th a v eo w n e r s h i po f t h el a n d ，s ot h e r es h o u l db ej u s i n r e a l i e n ao fl a n dv e r yc l o s et or i g h to ft h eo w n e r s h i po fl a n d ，b u i l d i n g sc a n b ep r i v a t e a n dt h e r e f o r et h e r ei sn on e e dt os e tu pt h i sp a r t i c u l a rr i g h t ”p r o p e r t yl a w ”c o m b i n e st h er i g h t o fl a n da n db u i l d i n g s ，t o g e t h e r 、i n lc o l l a t e r a la p p r o a c h ，a l t h o u g ht h i si si nl i n ew i t ht h ec h a r a c t e r i s t i c so f t h el a n da n db u i l d i n g so nt h ep h y s i c a lp r o p e r t i e so ft h eo b j e c t i v ec a l ln o tb es e p a r a t e d ，b u tt h i ss i n g l e m e c h a n i c a lm o d ea n dc a nn o ta d a p tt om a r k e te c o n o m yi nav a r i e t yo fs i t u a t i o n s ，i n c o n s i s t e n c i e sf o rt h e r i g h tt ol a n da n db u i l d i n g s ip r o p o s et og i v et h ep a r t i e st h er i g h tt on e g o t i a t ea sl o n ga st h e yd o e sn o t v i o l a t et h el a w i na d d i t i o n ，t h ee f f e c t i v eb s eo fn e wb u i l d i n g sf o rt h em o r t g a g eo nl a n dm u s tw o r kt o g e t h e r t oa u c t i o na sw e l la sc o l l e c t i v el a n dr e s o u r c e sa l s op r o p o s ec h a n g e st ot h er e l e v a n tp r o v i s i o n s k e y w o r d s ：l a n d ，b u i l d i n g ，m o d e ，p e r f e c t v 引言 己i言 ji e j 土地与建筑物的关系，学界的讨论从上世纪末就已经开始，可以说这并不是一个新 鲜的选题，但是确有再次探讨的必要，理由有二：其一是对于这个问题至今尚无统一的 可以作为定论之观点。学界在传统上对此问题一直是囿于“模式之争”，即应该采取“房 地一体”还是“房地分离”来作为处理这一问题的指导原则。其二是讨论多集中在理论 层面，对于实务中具体问题的解决尚无切实有效地统一操作方法，伴随市场经济建设的 不断深化发展，土地与建筑物的关系处理中的具体问题出现的越来越多，并且呈现出许 多以前我们难以预见且纷繁复杂的表现形式。是以房地一体为主旨还是以房地分离作为 处理这一问题的基础性原则，或者采取别的什么有效的方式，值得在社会经济新的形势 下继续探讨，进一步找出解决问题的方法。 以此作为选题的直接原因是几个与此有关的案例对笔者触动很大，觉得有进一步深 入研究的必要。 案例一：某开发商通过土地出让方式取得一块国有建设用地的使用权，随后在该宗 土地上进行房地产开发兴建一个楼盘。由于资金短缺，该开发商以地块的土地使用权作 为抵押标的向某银行贷款，之后将从银行所贷的资金投入楼盘的建设中。当楼盘建设到 后期时，因建筑材料涨价和拖欠工人工资等多种原因使楼盘建设无法继续进行而不得不 停工，该楼盘成为烂尾楼。此时，因贷款到期银行将开发商诉至法院，法院判决银行胜 诉。在案件执行程序中，法院对此宗土地的使用权予以拍卖。依据法律规定，应将土地 使用权与地上建筑物一起拍卖，然而本案中楼盘尚未建设完毕就已停工，烂尾工程无人 愿意购买，进而导致烂尾楼盘所占据土地的使用权拍卖也无人问津，法院面对确实存在 的可执行财产却无法将其变现，银行的财产权益无法得到保护，而房地产商在明知土地 使用权将被拍卖的情况下，更不愿再对楼盘继续建设，无土地使用权的楼盘建成了也很 难卖出去，开发商继续投入的越多就会损失越大。土地和楼盘无法变现，建筑工人的工 资也就无法支付。至此，在有地有房的情况下却出现相关各方的利益均受损而且很难破 解的尴尬局面。 案例二：某高校购买学在校附近的农村集体土地上所建造的营业房并办理了房屋所 我国土地与建筑物关系立法完善 有权证，但是在使用过程中，由于没有土地使用权，只好与该营业房所在村的村委会签 订土地使用权的租赁协议，向村委会支付土地租赁使用费。由于该地块属于农村集体土 地，其土地使用权不能直接买卖，而该校又已经购买了在其上所建的房屋，不使用该块 土地就无法使用所买的房屋，村委会借机不断提高土地的租赁价格，该高校又不能不租， 陷于非常被动的局面中。本案表面上是一个土地租赁纠纷，但由于所租土地上的房屋已 经由租赁人购买，租赁人对房屋所在的土地不租不行，并无自由选择的权利，使本应平 等的租赁合同成了向出租人“一边倒”的不平等契约。 以上两个案例产生纠纷的根源都在于土地与建筑物的关系处理没有解决好。一些学 者在土地和建筑物关系的处理原则上，认为二者的分离是发展的大趋势，并且二者分离 似乎就可以解放土地和房屋各自的经济价值，解决房地关系的一切矛盾，但是正如前述 的两个案例，问题恰恰出在房地的分离上。案例一中，土地使用权单独抵押后，其上所 建房屋的所有权难以流转，造成开发商不愿再继续投入建设资金，而外人就更不愿意去 接这个烫手的山芋，最终导致案件执行搁置，土地使用权的经济价值无法变现，楼盘已 经投入的资金巨额浪费无法收回，案件走入死胡同。案例二中，房地分离使得高校只能 购买房屋所有权，对土地不能买又必须用，甚是被动尴尬，才使得村委会有机可乘不断 提价。所以，从这两个案件可以看出，处理问题的关键在于要符合中国的实际。简单的 把外国现成理论照搬过来造成表面完美的体系并不能真正解决我国的实际问题。 本文采用比较分析的研究方法，从对国外及相关地区对此问题的处理方式的历史演 变和现状分析着手，透过“房地一体”和“房地分离”模式的表象剖析其实质，找寻可 以为我国所用的精髓。不论是“房地一体 还是“房地分离”，根本目的都在于为建筑 于土地之上的建筑物找到用地的媒介权利，这种权利可能表现为罗马或者德国的地上 权，也可能表现为日本的借地权。我国的历史和政治制度与国外有很大不同，而且土地 的基本制度也大有差异，因而决不能生搬照抄，而要结合我国现在的民事法律体系尤其 是其中的物权制度的架构，找到我国土地与建筑物关系的矛盾的根源所在，从法学理论 方面深层次研究解决问题的根本的、可行的中国特色的解决方式。本文通过对我国土地 与建筑物的关系研究，认为应该跳出“房地一体 和“房地分离的模式之争，结合我 国实际从实际效用出发，拟从我国他物权制度中不动产他物权制度的细化着手，具体提 出土地和建筑物他物权制度的完善建议，并对物权法和土地管理法的相关条文 提出具体修改建议。 2 第一章民法上的土地与建筑物 第一章民法上的土地与建筑物 人类诞生于土地，并且以土地为基础生存发展，没有土地，就没有人类社会。马克 思曾指出，土地即一切生产和一切存在的源泉，是人类“不能出让的生存条件和再生 产条件”。 一、民法上的土地 ( 一) 土地的涵义和不同土地观 何谓土地? 由于不同学科观察思考的角度不同，对土地的涵义界定也有所不同。比 较有代表性的是地理学、土地规划学和经济学的观点。地理学将土地定义为：“在地理 环境中，由相互有联系的自然地理成分组成的自然地域综合体( 包括人类活动影响在 内) 。 在土地规划学中，土地被定义为“地球陆地表层，由土壤、地表水、植被及表层 的岩石包括地下水等多种要素组合而成的一种自然综合体”。在经济学理论中，土 地的涵义被界定为“大自然在陆地、空气、海上、热和光等方面为帮助人类而向其赠与 的物质和力量。” 民法上的土地概念与自然资源意义层面的土地概念是有区别的，民法上的土地涵 义，至少需要包含对三个基础问题的界定：土地与土地之中自然资源的关系；土地与建 筑物的关系；土地的空间范围。民法上土地的涵义在不同国家和不同的时期也有不同。 对土地涵义的不同界定导致出现不同的土地观： 1 、土地与其所包含自然资源关系的不同界定形成的土地观 主要体现为大民法中的土地观和民法、自然资源分立架构下的土地观。大民法中的 土地观镜像式的反映并确认土地的物理属性，土地与水资源和油气矿产资源以一个物的 形式，被认为是土地所有权的客体。在英国普通法中，土地所有权范围很大，权利人的 权利范围甚至可以“上至天空，下达地心”。另外，土地所有权人可以按照自己的意愿 决定所建楼房的高度，并且可以任意深度挖掘矿藏( 除法律另有限制外) 。日本民法典 第2 0 7 条对此也有相似规定，在法令限制的范围内，土地所有权人的权利可以达到土地 。马克思马克思思格斯选集 m 一e 京：人民出版社，1 9 9 5 ：2 4 圆马克思马克思恩格斯选集 m 一e 京：人民出版社，1 9 9 5 ：9 1 6 我国土地与建筑物关系立法完善 的上下。这种观点使土地所有者大获其益，而对没有土地所有权却需用固体矿、石油、 天然气以及水的人则太过刻薄。于是，许多国家改变立法思路，采用民法、自然资源 分立架构下的土地观。把水资源和矿产资源等自然资源和土地区分开来，例如施行于英 格兰与威尔士的水资源法、水法与普通法的原则不同，设立水资源归国家所有的 制度，日本1 9 5 7 年修改的河川法第2 条规定，公共财产中包括了河川水资源。在 德国，联邦德国矿业法第9 条规定，矿山所有权和土地所有权不允许相结合。我国 现在采用的也是这种土地观，并分别制定了水法、矿产资源法和文物保护法 等。 2 、土地以外的物与土地关系的不同界定形成的土地观 主要体现为“附和”理论土地观与土地与建筑物分立架构下的土地观。前者以德国 为代表，德国民法典第9 4 条规定，建筑物等在土地上附着的物、尚未和土地分离的 出产物，都作为重要组成部分属于土地。种子从播种的时候起，就是土地的重要成分。 但是，以地上权为依据建造的建筑物不是土地的组成部分，而是在地上权的范围之内。 日本民法中建筑物和土地为两个不同的物权客体，建筑物作为物独立于土地。 我国台 湾地区的民法虽然多处沿袭德国民法，但此问题的观念却与日本相似，将建筑物和土地 作为不同的两个不动产，将土地所有权与建筑物所有权分立。我国对建筑物与土地关 系的规定虽然在形式上承认土地与建筑物所有权分离，但在二者关系的处理上又与日本 、 和台湾地区存在明显区别，这也属于本文随后将讨论的重点之一，故在此不做赘述。 3 、空间理念下的不同土地观 土地在自然形态上包括地表、空中和地下三个部分。在生产力较为落后的年代，土 地的利用重点在于农业生产，因而对空中和地下的部分不是土地利用的中心问题。随着 经济快速发展和城镇化的步伐不断加快，地上的空间利用如烟囱、电视塔，地下的地铁， 地下停车场等的权属问题目益受到重视。伴随空间权概念和制度的不断成熟，土地空间 财产权逐步深入人心，地上空间以及地下空间的相关权利成为独立于“土地”的新类型 权利。固 笔者赞成土地与建筑物分离的土地观，认为土地的概念可以定义为：地球的陆地表 层( 不包括人工在其上附加的建筑物、构筑物等) 。这样既符合我国当前立法中土地所 。崔建远土地上的权利群研究【m 北京：法律出版社，2 0 0 4 ：3 6 圆 日】我妻荣日本物权法【m 台北：五南图书出版公司，1 9 9 9 ：1 2 王泽鉴民法物权通则所有权 m 】台湾：三民书局，2 0 0 3 ：2 4 3 崔建远土地上的权利群研究 m 北京：法律出版社，2 0 0 4 ：4 5 - 4 6 4 第一章民法上的土地与建筑物 有权与建筑物所有权分离的现状，也将陆地中的自然资源从土地中分离出来，与我国的 自然资源的立法体系相符。 ( 二) 土地的基本属性 正确认识并掌握土地的属性，对于研究土地之上的民事权利以及土地与建筑物的关系 具有重要意义。伊利就曾指出：“成功的土地利用是以对土地特性的认识为基础的。” 土地的自然属性主要包括土地的自然性，有限性，土地利用永续性、质量的差异性 和位置的固定性。这些自然属性派生出土地具有人文性质的一些其他属性，主要包括经 济的、社会的、法律的等三个方面。土地的经济属性是其成为人类财产的基础之一。在 人类诞生之前，地球上的土地尚未被人类开发利用，这些特征自然并不存在。当土地成 为重要的生产生活资料时，其经济价值日益显露出来。土地具有经济价值，而且又兼有 不可替代和稀缺的特征，当土地成为生产资料时，就产生了对土地的占有、使用、支配 与收益等生产关系，对土地的占有、使用、支配与收益等关系也就成为一定社会土地关 系的基础，继而对社会关系产生一定的影响，这就使土地具有了社会属性。当这种社会 关系出现矛盾时，在土地上的权利和义务必然需要由法律来进行规范和调整，也就使土 地成为与其相关的权利和义务的天然载体，土地不可避免的具有了法律属性。 ( 三) 土地上的民事权利 随着人类对土地的需求不断扩张，因土地利益而引发的冲突需要建立完善的法律 予以规范。所有权界定土地这种社会资源的归属，确定整个社会的土地资源利用的秩序。 所以，土地权利的设定首先自然是土地的所有权制度。但是，土地位置固定，数量稀缺， 不可替代，致使其供给缺乏一定的弹性，只有合理、科学、充分、有效的利用，才能最 大限度地发挥土地资源的效能，因而非土地所有权人对土地的使用权利就显得尤为重 要。对土地没有所有权的人对非属于自己的土地使用和相关的制度在人类历史上很早就 已出现。据史料记载，早在古巴比伦时期，就已经出现较为发达的土地租赁制度和其他 有关的法制。发展至古罗马时期时，逐渐形成了较为系统的体系，包括地役权、用益权、 地上权和永佃权等。据此可以说明，土地上所承载的权利不仅开始就不是单一的，而且 伴随科技进步和社会的全面发展，对土地利用的方式多样化，加之各国的历史文化和经 伊利，滕维藻译士地经济学原理 m 北京：商务印书馆，1 9 8 2 ：3 0 。姜爱林论土地的概念和特征【j 国土资源科技管理，2 0 0 0 ( 3 ) ：1 5 我国土地与建筑物关系立法完善 济发展历程的不同，土地民事权利的种类也呈现出“百花齐放”的态势。例如德国民 法典第三编规定的土地权利就包括土地所有权、地上权、役权( 地役权、限制性人役 权、用益权) 、土地负担、先买权、定期土地债务、抵押权等。而法国民法典规定 的土地权利则包括土地所有权、用益权、使用权、居住权、地役权、抵押权和先取特权 等。日本民法规定的在土地上可以存在的权利为土地所有权、地上权、永佃权、地役权、 先取特权、抵押权等。 我国在历史上是一个农业国，历代统治者都十分重视土地立法。民国立法第一次系 统地建立和形成了较为全面的土地权利体系：土地所有权、地上权、地役权、典权、耕 作权、永佃权、土地租赁权、抵押权等。新中国建立之后，我国对土地权利制度进行了 大幅度的改革，取消了土地的私有制，建立了土地的国有和集体所有两种所有制形式， 将土地的所有权与使用权分离，以土地使用权作为土地流转中的核心( 土地所有权的转 移只存在于集体土地经征收变为国有土地的情形) 。2 0 0 7 年物权法颁布后，对土地 的使用进一步明确规定为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四 种形式的权利，同时规定了担保物权的行使问题。 二、民法上的建筑物 ( 一) 建筑物的概念和范围 建筑物的概念有狭义和广义两种。从狭义上看，“所谓建筑物系指定着于土地上或 地面下具有顶盖、墙垣，足以避风雨供人起居出入之构造物。这里强调的首要条件是 构造物，那么自然形成的道路、山洞、湖堰等因非人为构造而系自然力形成的就被排除 在“建筑物”之外。显然，这样就把构筑物与建筑物区别开来。另一个条件是“定着于 土地上或地面下”，依此条件，类似工棚、棚屋、活动房等，由于其本身不是定着于土 地上，因而不属于建筑物范围之内。第三个条件是“有墙垣、顶盖垣，可供人起居出入 并且足以避风雨”，强调了构造形式和用途，这实际上是将构筑物与建筑物区分开来。 这种狭义的建筑概念，随着时代的发展其缺陷也日益明显：第一，构筑物与建筑物的区 分问题，在建筑专业上的区分是有必要的，但在民事权利的法律规范方面，似乎把建筑 物和构筑物用同样的规范调整更为合理，例如住宅小区的公用设施，依据物权法第 7 3 条的规定，也属于建筑物区分所有权的权利范围，实际上也就承认了其在法律上属于 谢在全民法物权论 m 北京：中国政法大学出版社，1 9 9 9 ：3 4 6 6 第一章民法上的土地与建筑物 建筑物的范围；第二，不能简单的以“供人起居出入 的用途来界定是否属于建筑物。 人们的物质文化生活水平提高之后，开始更加注重审美、精神享受和居住环境的建设， 出现了园林建筑这种新型的建筑形式。此外还有专门为农业建设而建造的农业建筑，如 一些水利设施，这些都已不再是仅仅为居住考虑的建筑。 从广义上看，建筑物是指定着于土地之上并通过人类的劳动为土地增添价值的物。 在不动产法上，建筑物的特点一是通过人的加工而成，二是能给土地增添价值。这种 建筑物涵义的界定似乎更加符合现代社会发展趋势。法国民法典采用了狭义建筑物 的概念，之后也有诸多效仿者沿用建筑物的狭义概念，但是随着社会的发展，人们渐渐 发现除了房屋之外，还有大量的构造物也与房屋一样可以为人们所用。法国民法典 之后的奥地利民法典就对建筑物的概念理解作了扩大，率先在立法中将“建筑物及 类似建筑”作为术语引入。其后的德国民法典、葡萄牙民法典等多部民法典也对 此沿袭，其中荷兰民法典还对普通建筑做出了具体的定义，直接、持久附着在土地 的工作物或建筑物，或通过别的与之连接的工作物或建筑物持久在地面附着的，都是建 筑。 我国现行法律并未对什么是建筑物进行明确的法律界定，但从一些与建筑物相关的 法律和技术规范中可以看出一些倾向：其一，构筑物是否与建筑物相区分。依据物权 法第7 3 条的规定，位于建筑区划内的物业用房、公用设施和其他公共场所，都属于 业主们共有，而此条所在章的名称为“业主的建筑物区分所有权”，该规定表明了在立 法上将构筑物划入建筑物的范围一起规范。之后同年修订的城市房地产管理法第2 条的规定表面看似乎是区分了建筑物与构筑物，但又将二者都列入了“房屋”的范围一 起规范，实际恰恰是认同了二者在法适用法律时的同一性。其二，建筑专业技术规范 对建筑物范围的扩大。我国民用建筑设计术语标准( g b t5 0 5 0 4 - - 2 0 0 9 ) 第2 1 4 条 对建筑物的定义使建筑物可分为工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等多个种类， 而不是仅限于居住用途的狭小范围内。 本文所称的建筑物是采用建筑物的广义概念，但做适当补充，应将有生命的物排除 在外。目的有三：第一，从社会的发展趋势上看，建筑物与构筑物的区别日渐模糊，而 且这种模糊化的处理方式利于法律规定由繁至简。在民事法律上，土地与建筑物的关系 较之土地与构筑物的关系，二者在处理方式和原则并无强制区分的必要，而且用相同的 孙宪忠当代不动产法评述i