（民商法学专业论文）建筑物区分所有权人的共有权问题研究.pdf

中文摘要 建筑物区分所有是现代民法上一项基本的不动产所有制形式。建筑物区分所 有权法律关系按通说包含三种法律关系：对专有部分形成的专有权法律关系、对 共有部分形成的共有权法律关系以及因对区分所有建筑物的共同管理而形成的成 员权法律关系。其中，共有权法律关系尤其复杂，现实生活中因共有权而产生的 纠纷占了建筑物区分所有权纠纷的绝大部分。因此，有必要对我国建筑物区分所 有权人的共有权问题进行探讨。 除引言和结语外，本文共分为五个部分 一、建筑物区分所有权人的共有权基础理论。建筑物区分所有权人的共有权 性质既不是按份共有，也不是共同共有，答案在其本身，即建筑物区分所有权之 共有或者简称为区分共有。共有权的根本特征具有复合性、广泛性、复杂性、附 随性、禁分性。 二、建筑物区分所有权人的共有权内容。建筑物区分共有权的权利义务关系 表现为建筑物区分共有权人对共用部分所享有的权利和所负担的义务。建筑物区 分所有权人对共用部分享有的权利有：使用权、收益权、管理权、修缮改良权、 处分权及物上追及权；建筑物区分所有权人对共有部分负有的义务是：合理使用 义务、费用分担义务、合理注意义务、禁止义务。 三、建筑物区分所有权人的共有权客体。共有权的客体，即区分所有建筑物 中的共用部分。关于共用部分范围的界定各国基本上采用的是两种方法。一种是 列举法，另一种是排除法。综合国内外学说，共有权的客体主要包括以下几个部 分：一是建筑物的基本构造部分：二是建筑物的共用设施及其附属部分( 包括仅供 部分区分所有权人所共有的部分) ；三是建筑物的公共配套设施；四是建筑物所占 有的地基的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有权人所共有。此部分明 确了共有部分的范围和其界定方法。只有在明确界定了共有部分的范围后，才能 i 为解决现实中的共有权法律纠纷提供明确的依据。 四、建筑物区分共有部分焦点问题。法律实务中，小区建筑物的专有部分因 有房产证的明确界定，争议相对较少。矛盾常集中在建筑物区分所有的共有部分， 尤其是共有部分中的屋顶平台、车位和小区绿地等部分。德国、加拿大等国家都 有针对这些特殊客体的特别规定。而我国，涉及这些客体的纠纷主要是绿地、楼 顶空间和车位等的权属以及电梯使用费的缴纳等焦点问题。 五、我国建筑物区分所有权人的共有权立法缺陷及完善。我国应采取的理想 的模式是建立单独的建筑物区分所有权立法模式，而非民法或住宅法模式。因为 这种模式更详尽、更具操作性。并论述了我国建筑物区分所有权法中的关于共有 权法律制度的缺陷及其应完善之处。结合我国物权法第六章的规定，分析了 我国建筑物区分所有权中的共有权法律制度的不完善之处，如共有部分的范围界 定问题、专用使用权问题、几类纠纷较大的客体等，并在共有部分范围的界定、 对他人专有部分的使用请求权以及专用使用权的规制、共有权人的诉权的主体范 围等几方面提出了完善的意见。 关键词：建筑物区分所有权；共有权；共有部分 1 1 a b s t r a c t t h eo w n e r s h i po fa p a r t m e n ti so n ei m p o r t a n tf o r mo fp r o p r i e t o r s h i po fr e a le s t a t e i n c i v i ll a w t h ep a p e ri sb a s e do n t h r e ee l e m e n tt h e o r y ，n a m e l y , s e p a r a t e d o w n e r s h i pc o n s i s t i n go fe x c l u s i v eo w n e r s h i p ，j o i n to w n e r s h i p ，a n dm e m b e r s h i pr i g h t t h i sd i s s e r t a t i o nm a i n l yd i s c u s s e sa b o u tc o m m o np a r t so fc o n d o m i n i u m sa n dr e l a t e d i s s u e sf r o ml e g a lp e r s p e c t i v e i ti n v o l v e st h r e es e c t i o n - - c o m m o np a r ta n da n o t h e rt w o r e l a t e di s s u e s t h ej o i n to w n e r s h i po fc o n d o m i n i u m si sv e r yc o m p l i c a t e d i no u rd a i l y l i f e ，s om a n yp r o b l e m sa b o u tc o m m o np a r t so fac o n d o m i n i u mh a p p e nm o r eo f t e nt h a n n o t j u sr e r u m ，f o rt h ef i r s tt i m e ，h a so n l yf o u r t e e na r t i c l e si no n ec h a p t e r , c o n c e r n i n g c o n d o m i n i u mo w n e r s h i p i ts u r e l yh a ss o m ed e f e c t sa n do m i s s i o n s h e n c e ，b a s e do n w i d el e g i s l a t i v ee x p e r i e n c e sf r o mo t h e rc o u n t r i e si nt h ew o r l d c o m b i n e d 、析t 1 1t h e n e c e s s i t yo fr e a ll i f e ，s e v e r a la s p e c t st ob ei m p r o v e da b o u tj o i n to w n e r s h i po f c o n d o m i n i u m sa r et ob ed i s c u s s e di nt h i sp a p e r t h ef o l l o w i n ga r ef i v ep a r t s ： t h ef i r s tp a r t ，n a m e l y , t h eg e n e r a ls u r v e yi sb r i e f l ya b o u tt h eh i s t o r yo ft h eo r i g i n ， c h a r a c t e r sa n dm e a n i n g so fc o n d o m i n i u mo w n e r s h i p t h i sp a r tp l a y sa ni n t r o d u c t o r y r o l et ol e a du pt on e x tp a r t t h en a t u r eo fi ti sc o n d o m i n i u m so w n e r s h i pi ni t s e l f , b u t n o ts e v e r a lo w n e r s h i po rj o i n to w n e r s h i p t h em a i nc h a r a c t e r so fc o - o w n e r s h i pr i g h t i n c l u d et h en a t u r eo fc o m p l e x i t y , u n i v e r s a l i t y , c o m p l e x i t y , a t t a c h m e n t ，a n dn o s e p a r a t i o n t h es e c o n dp a r td e a l s 、析t ht h eo b j e c to fj o i n to w n e r s h i po fa p a r t m e n t t h e d e f i n i t i o na n db o u n d a r yo ft h ec o - o w n e r s h i pr i g h ti sb r o u g h tf o r w a r di nt h i sp a r t i n a d d i t i o n , t h i sp a r ta l s ot r e a t so fe x c l u s i v er i g h to fu s e t h et h i r dp a r tm a i n l yt r e a t so fs e v e r a ls p e c i a lo b j e c to f j o i n to w n e r s h i p i ti ss o i i i i m p o r t a n tt od e f i n et h eb o u n do fc o m m o np a r t t h i sp a r te s p e c i a l l yt a l k sa b o u ts e v e r a l v i t a lc o m m o n p a r t sl i k ef l a tr o o f , g r e e nb e l t ，b a s ep a r t ，e l e v a t o ra n dg a r a g e a n ds o m e p r o b l e m sc a u s e db yt h e s et r o u b l e s o m eo b j e c t t h ef o r t hp a r ti sg o i n gt ot a l ka b o u tt h ec o n t e n t s ，n a m e l y , r i g h t sa n do b l i g a t i o n so f j o i n to w n e r s h i po fc o n d o m i n i u m s t h o s er i g h t sc o n s i s to fr i g h to fu s e ，f i g h tt oy i e l d s ， f i g h to fd i s p o s i n ga n dr e c l a i m i n gf i g h tt oat h i n g t h el a s t p a r tf i r s t l ya n a l y z e st h ei d e a ll e g i s l a t i v em o d et ob ea d o p t e d i n c h i n a t h e n ，s o m es h o r t c o m i n g sa n dd e f e c t so fc u r r e n tj o i n to w n e r s h i pr i g h ts y s t e m a r et r e a t e d b a s e do nt h es i x t hp a r to fc h i n a sd u sr e r u m ，s o m ec o n s t r u c t i v ea d v i c e s a r eb r o u g h tf o r w a r dt oc o n s u m m a t ec o o w n e r s h i po fc o n d o m i n i u m s k e yw o r d s ：o w n e r s h i po fa p a r t m e n t ；c o o w n e r s h i p ；c o m m o np a r t s i v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成妁，对所研究的课题有新番勺见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究威果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位中请人，( 学位论文作者) ：釜名：筮丝釜 幻叩年6 月：歹目 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授子硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保凯，使强学位论史神要求，即河南大学有权向圈家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学住论文( 婊质文 本牵电子文本) 以供公众检索、查阅。本人艘权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等同妁可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 甄质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 签名：基鳖至 2 0o 7 年6 月岁日 学位论文指导教师釜名：益垄垫 2 0年 月 目 建筑物区分所有权人的共有权问题研究 引言 建筑物区分所有权制度是民法不动产所有权制度的一项重要内容。建筑物区 分所有权制度自古代法上萌芽以来，于1 9 世纪初期在英美法系和大陆法系上得以 确立，至今已作为一项成熟的民法制度在规范着人们的生活。而建筑物区分所有 权人的共有权因其性质独特且关系重大，在司法实践中亦因屡发争议而倍受关注。 共有部分的范围界定、共有权的行使、共有部分的使用、共有部分修缮费用的分 担及收益的分配等诸问题在现实中纠纷最多。而国内外对于区分所有权人的共有 权的一些规定则简略而不统一，在概念、名称的使用及具体内容的规范上都暴露 出明显的落后性、狭隘性和粗糙性。 随着近代资本主义国家的工业化、城镇化，建筑物区分所有现象的日趋普遍 化，各国随在遂在法典中确立起建筑物区分所有制度。法国民法典第6 6 4 条率先 以基本法的形式确立了楼层所有和楼层共有权相结合的建筑物区分所有权制度。 日本、西班牙、意大利、葡萄牙等国也在法典中作了类似的规定。随着建筑物区 分所有关系日益复杂化，相关纠纷日渐增多，民法典中一个或几个条文已无法满 足需要。于是一些国家和地区开始专f - j 锘u 定特别法对建筑物区分所有现象进行规 范。美国于1 9 3 7 年制定了住宅法，法国于1 9 3 8 年制定了有关区分各阶层不 动产所有的法律，奥地利于1 9 4 8 年制定了住宅所有权法，德国于1 9 5 1 年制 定住宅所有权和永久居住权法，英国于1 9 5 7 年制定了住宅法、日本于1 9 6 1 年制定了建筑物区分所有法等。然而这些法律中涉及共有权问题的规定较少 且显其狭隘性和粗糙性。在我国，改革开放后，特别是实行住房制度改革以来， 多个所有人区分拥有一栋高层建筑的情形大量出现，因此在客观上需要对建筑物 区分所有现象进行法律规制。1 9 8 9 年建设部颁布的城市异产毗连房屋管理规定 中出现了类似于建筑物区分所有的“异产毗连房屋的概念，但是由于当时我国 的高层住宅大都属于公有，多涉及的是使用权，而非区分所有权。长期以来关于 建筑物区分所有权的规定也仅散见于民法通则、城市异产毗连房屋管理规定、 公有住宅售后维修养护管理暂行办法、商品房销售面积计算及公用建筑面积 分摊规则( 试行) 、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法以及物业 管理条例等法律法规当中。我国物权法首次对建筑物区分所有权法律关系 进行法律规制，包括刚出台的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释中对共有权的规定亦所涉内容较少，在共有权 范围的界定、专有使用权的规制、共有权人诉权行使及责任承担方式等方面难免 有缺陷之处。换句话说，我国迄今尚未建立起完善的建筑物区分所有权制度。 在现代社会，随着经济的繁荣发展，城市人口的剧增，居住问题日益突出， 高层建筑、集群建筑的发展要求尽早完善我国的建筑物区分所有权制度，以便适 应社会和时代的需求。建筑物区分所有权人的共有权问题因其性质独特而意义重 大，在司法实践中亦因屡发争议而倍受关注。对建筑物区分所有权人的共有权的 立法完善，能有效地解决我国现实生活中纷繁复杂的区分共有权纠纷，并为其提 供重要的法律依据。因此，参考各国相关立法并结合我国立法现状及现实生活的 需要，对我国建筑物区分所有权人的共有权法律关系进行深入全面的探讨具有重 要的理论意义和现实意义。 2 一、建筑物区分所有权人的共有权基础理论 建筑物区分所有权制度是其共有权的理论基础，要研究建筑物区分所有权人 的共有权理论，首先必须对其上位概念建筑物区分所有权制度进行探讨。 ( 一) 建筑物区分所有权概述 1 建筑物区分所有权制度的历史沿革 把一栋高层建筑物纵向或横向地划分为若干相对独立的部分，由各自不同的 权利主体取得所有权，这是现代社会普遍存在的现象。但对于此类现象，各国立 法名称不一，有“住宅分层所有”、“住宅所有”、“楼层所有”、“公寓所有”、“建筑 物区分所有”等称谓。尽管用语不同，但都是对一栋建筑物划分为相对独立的若干 部分，由不同所有人分别所有这一现象的抽象概括。我国物权法称之为“建筑 物区分所有”。 建筑物区分所有权已经成为现代各国法律制度上的一项基本的不动产所有权 形式。它的雏形早在公元前2 0 0 0 多年的古巴比伦、埃及、希腊等国家的法规中就 已经存在。 罗马法中由于信奉“地上物属于土地”的原则，地上建筑物不得单独成为所有 权标的，而应与土地构成一体，属于土地的所有人，因而不可能出现建筑物区分 所有的现象。日耳曼法中并没有“地上物属于土地”的原则，建筑物与土地可以分 别独立地成为所有权的客体，而且建筑物内的各个房间或地窖、地下室等，均可 以独立地成为所有权的客体，建筑物的区分所有也就得到了法律的承认。 直到1 9 世纪初期以后，该不动产所有权形式开始正式被各国民事立法所明文 规定。近代工业社会以后，欧洲大陆从1 9 世纪上叶开始，先后在英国、法国、德 国温世杨著：物权法通论，人民法院出版社2 0 0 5 年版，第2 7 8 页。 3 国等国家先后爆发了工业革命。其结果便是机器大生产代替了工场手工业，迅速 提高了劳动生产效率，同时也加速了城市和工业中心的急剧发展。然而城市化的 进程，急需一项新的民事法律制度来调整日益复杂的居住关系。因此，各国为解 决此类矛盾，相继在其民法典上确立了建筑物区分所有权法律制度。1 8 0 4 年法 国民法典第6 6 4 条关于建筑物区分所有权之规定开创了对该现象进行立法规制 的历史先河。 至1 9 世纪中后期和2 0 世纪初期，受法国民法典第6 6 4 条的影响并以其 为蓝本，1 8 6 5 年意大利民法典第5 3 2 条、1 8 6 7 年葡萄牙民法典第2 3 2 5 条、18 8 6 年日本民法典第2 0 8 条等都对建筑物区分所有权作出了明确的规定。 此种以民法典对建筑物区分所有权予以确认和规制的立法，称为民法典模式。该 民法典模式之形成，标志着建筑物区分所有权正式成为各国法制上的一项基本的 法律制度。 2 0 世纪以来，尤其是第一、二次世界大战后，建筑物区分所有权作为一项民 法制度获得了极大发展，已成为各国一项重要的民事法律制度。 尤其是在一战后，建筑技术不断成熟，土地利用由平面向空间发展，高层建 筑如雨后春笋，数量与日俱增，建筑物区分所有关系也越来越复杂。随着相关的 纠纷日渐增多，民法典中一个或几个条文已经无法调整复杂的社会关系。于是一 些国家和地区开始专f - j 错u 定特别法对建筑物区分所有现象进行规范。例如，美国 1 9 3 7 年制定了住宅法、法国1 9 3 8 年制定了有关区分各阶层不动产共有的法 律、奥地利1 9 4 8 年制定了住宅所有权法、德国1 9 5 1 年制定了住宅所有权 和永久居住权法、英国1 9 5 7 年制定了住宅法、日本1 9 6 2 年制定了建筑物 区分所有法。 我国也于2 0 0 7 年3 月制定的物权法中设有专章规定了“业主的建筑物区 分所有权”。改革开放以前，我国的高层住宅绝大多数属于公有，不可能形成建 筑物区分所有权制度。改革开放后，特别是实行住房制度改革以来，出现了多个 所有人区分拥有一栋高层建筑的情形，并且这种状况正在急剧增加，所以在客观 4 上对法律规则提出了更高的要求。1 9 8 9 年建设部颁布了城市异产毗连房屋管理 规定，该规定仅出现类似于建筑物区分所有这一，异产毗连”房屋的概念，但是由 于当时我国的高层住宅大都属于公有，多涉及的是使用权，而非所有权，已不能 适应社会现实生活的需要。于是在2 0 0 7 年1 0 月实施的物权法中第一次规定 了建筑物区分所有权的概念和规则，对建筑物区分所有权进行了明确规定。 综上所述，可以说建筑物区分所有制度经历了一个从无到有，从简单到复杂 的发展历程。该项制度正在不断走向成熟，不但在于法学理论上的进步和完善， 更是因为随着高层建筑的急剧增加，建筑物区分所有现象的日益普遍化，在客观 上对法律规则提出更高的要求，法律不得不进行调整和丰富以适应社会需求。 2 建筑物区分所有权的概念 对建筑物区分所有权中的共有权理论的研究，必然要涉及其上位概念即建筑 物区分所有权制度。对于建筑物区分所有权制度的不同观点将直接决定对建筑物 区分所有权中的共有权理论的论述。 关于建筑物区分所有权的概念，经过长期的实践及理论探索，主要形成了一 元论、二元论和三元论三种学说。 一元论说又可分为专有权说和共有权说。专有权说认为建筑物区分所有权是 指区分所有权人对于区分所有建筑物专有部分享有的权利，并不包括共有部分。 此说最早为法国学者在解释法国民法典6 6 4 条时提出。日本学者我妻荣、玉田弘 毅持此观点。日本制定建筑物区分所有法采用此说。该法第1 条规定：“一栋 建筑物从结构上区分为数个部分，各部分独立供居住、店铺、事务所、仓库或其 他方式使用时，各部分可以本法之规定，各自成为所有权之标的。共有权说认 为区分所有实际上是共有的一种特殊类型。该学说以集团性、共同性为立论精神， 将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有。瑞士民法典亦采共有 权说。上述一元论说亦称为“狭义的建筑物区分所有权”。 。王书江译：日本民法典，中国法制出版社2 0 0 0 年版，第2 0 5 页。 5 二元论又称为专有权与共有权复合说。该说认为，建筑物区分所有权是指区 分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有权和对共有部分享有的共有权的复 合。此说最初为法国学者针对上述一元论说提出的学说，且为法国1 9 3 8 年有关 区分各阶层不动产共有的法律及法国1 9 6 5 年制定的现行分层住宅所有权法 所肯定。台湾地区现行民法亦采此说。 三元论最早为德国学者贝尔曼先生所倡导，认为专有权、共有权和成员权三 者不可分离，集物法性和人法性为一体，称为“共同的空间所有权”。建筑物区分 所有权是指区分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有权、对共有部分享有的 共有权以及因共同维护管理等义务所产生的成员权的总称。德国住宅所有权及 长期居住权法也采纳了三元论说，该法上的住宅所有权概念亦由专有所有权、 持分所有权和成员权三部分组成。我国大陆学者也有主张此说的，认为三元论避 免了前两种学说的缺陷，既反映了建筑物区分所有权的本质特征，又全面涵盖了 建筑物区分所有权的内容，更为科学可取。台湾学者王泽鉴指出：“德国住宅所有 权法将专有所有权、共有所有权及基于区分所有权人共同关系所生的成员权地 位结合为一体。此有助于维护区分所有权人共同利益，就理论及立法政策言，实 值赞同。”该学说也为我国学者积极倡导，在专著中对各国区分所有法律制度进 行了深入的研究，比较了各种学说后认为建筑物区分所有权系由专有所有权、共 有所有权及成员权三部分组成。 通过对以上三种学说进行比较，一元论说将建筑物区分所有权理解为专有权 或者共有权，无法反映其复合形态之特点，当然也无法反映专有权和共有权的不 可分割性。从而导致专有权或共有权无法行使，在司法实践中难以操作。二元论 说把建筑物区分所有权理解为专有权和共有权的复合形态，虽基本反映了其基本 法律特征，但尚不够完善。因为该说没有涉及区分所有权人管理其共同利益、调 。陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研究，法律 | 版社1 9 9 7 年版，第7 0 - 7 l 页。 圆陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1 9 9 7 年版，第7 4 页。 国梁慧星著：中国物权法研究( 上) ，法律出版杜1 9 9 8 年版，第3 8 0 3 8 1 页。 国王泽鉴著：民法物权( 通则所有权) ，中国政法大学出版社2 0 0 1 年版，第2 4 8 页。 6 节其利益冲突的权利。而这一点非常重要，因为专有权和共有权的行使往往要基 于这一权利才能成为可能。三元论说是在一元论说、二元论说基础上发展而来的， 克服了一元论说之明显不足之处，也克服了二元论说对保障专有权与共有权行使 而必然具有的成员权之缺失，将建筑物区分所有权界定为对专有部分的专有权与 共有部分的共有权及区分所有权人相互之间产生的成员权。在价值理念上更注重 了专有权的专有行使与共有权的共同行使，而不像一元论说侧重于对专有权的保 护，而导致个人私利的膨胀及对共有权的威胁。三元论同时使社会更趋和谐，因 为不但注重对区分所有权人所有权的保护，而且注重了对区分所有权人相互关系 的调和与规制，使物权的保护与行使的效益都有了保障。此说全面探讨了作为一 种特殊的独立存在于区分所有建筑物上的物权，使之成为成熟的完善的独立的建 筑物区分所有权理论。三元论也赋予了区分所有权的特殊性与独立性，使之与普 通的所有权有了明显的区别。使得建筑物区分所有权的内容既完美丰满，在实践 中又具有很强的可操作性，更加有利于区分所有权人主张和保护自身的合法利益。 3 建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权跟其他不动产所有权相比，其特征如下： 复合性。建筑物区分所有权包含专有权、共有权和成员权三个方面。 专有权的主导性。在建筑物区分所有权的三个方面中，专有权居于主导地位， 若无特别的约定，区分所有权人取得了专有权，就取得了对共有部分的共有权； 反之，丧失了专有权，也就丧失了共有权。通常而言专有权标的物的大小或价值 决定区分所有权人共有持分的比例。 一体性。建筑物区分所有权是专有权、共有权及共同管理权的结合，在转让、 抵押、继承时，应将三种权利一同处分，权利人不得将三种权利分割转让、抵押、 继承。 7 ( 二) 建筑物区分所有权人的共有权之含义与特征 1 共有权的概念 依据通说，建筑物区分所有权之共有所有权是指建筑物区分所有人依照法律或 管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。 共有所有权可以为全体区分所有权人拥有，也可以为部分区分所有权人拥有。 2 共有权的种类 区分所有人的共有权可根据不同的标准，分为以下几种： 其一，根据共有权的人数，可分为全体区分所有权人之共有权和部分区分所 有权人之共有权。此分类的意义在于共有部分的使用、管理和费用负担之分配。 其二，依成立共有权的根据，可分为法定共有权和约定共有权。法定共有部 分亦称性质上、构造上之共有部分，也就是基于建筑物的结构设计、功能或效用， 属于整个建筑物构造不可或缺的组成部分，或者是服务于整个建筑物的使用的部 分。此部分除变更其构造而具有独立性之外，并不能依规约变更为专有部分。如 共用出入口、通道、楼梯、支柱、共同墙壁、楼地板等。该部分是建筑物存在之 不可或缺的要素，其于结构上、功能上与建筑物整体密不可分。约定共有部分是 基于建筑物区分所有权人的约定，将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施 确定为共有部分。一般而言，可以为区分所有权人约定而成为共有部分的大多是 建筑物附属物或附属设施。例如底层供物业管理人员使用的房间、独立于建筑物 的停车场、庭院等。法定共有权的行使，必须依其本来的用途行使之；法定共有 权的变动，即使未登记，亦得对抗第三人。约定共有权的行使，可适当变更约定 共有部分之本来用途，而依规约规定之用途行使之；约定共有权的变动，非经登 记不得对抗第三人。 其三，根据标的物的范围，可分为建筑物共有权和附属建筑物共有权。此分 。段启武著：建筑物区分所有权之研究，载民商法论丛第一卷，法律出版社1 9 9 4 年版，第3 2 1 页。 8 类之意义在于前者通常归属法定共有权部分，后者通常归属约定共有权部分。 其四，依建筑物与土地的关系，分为建筑物及其附属建筑物的共有权和基地 利用权。此分类的意义在于法律对基地利用权性质、权能和变动有特别规定。 其五，根据共有权是否设定负担，可分为无负担之共有权和有负担之共有权。 前者是指在共有权标的物上未设定负担之共有权，后者则在共有权标的物上设定 了负担之共有权。此分类的意义在于，可在共有权标的物上再设定专用使用权， 以充分发挥共有部分的经济效用。 关于专用使用权之规定将在下文详细论述。 3 共有权的特征 建筑物区分所有权中的共有权是区分所有权人依据专有权而享有的对共用 部分的财产权利。具有如下法律特征： 其一，共有权的从属性。区分所有人取得专有部分所有权，自然就取得共用 部分所有权。而转让专有权亦导致共有权的转让。专有权部分所占的比例亦往往 决定其承担修缮共有财产的义务范围。任何买受人购买房产，一旦取得专有部分 的所有权，则自然取得共用部分的所有权。仅对专有部分所有权进行登记，而对 共用部分所有权不单独登记，并不是否定各区分所有人享有的共有权，而是肯定 了专有权对共有权的主导性和决定性。 其二，共有权客体范围的广泛性。共用部分范围主要包括如下几方面：建筑 物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙或地下室等；附属建筑物；建筑物之 附属物，如排水设备、给水设备、各种管线等；建筑物所占有的基地的使用权， 在法律上归全体建筑物区分所有人共同所有。 其三，权利的不可分割性。在一般共有中，共有权人可请求对其应有部分进 行量的分割。而在区分所有状态下，共有人则无此请求权。 段启武著：建筑物区分所有权之研究，载梁慧星主编的民商法论丛第卷，法律出版社1 9 9 4 年版， 第3 2 3 页。 o 段启武著：建筑物区分所有权之研究，载梁慧星主编的民商法论丛第一卷，法律出版社1 9 9 4 年版， 第3 2 1 页。 王泽鉴著：民法物权( 通则所有权) ，中国政法大学出版社2 0 0 1 年版，第2 5 4 页。 国王利明著：物权法( 修订本) ，中国政法大学出版社2 0 0 3 年版，第3 6 9 页。 9 其四，主体身份的复合性。区分所有的状态下，共有所有权人的身份具有多 重或复合之特点。同时具有专有所有权人、共有所有权人和管理团体成员权人三 种身份。而一般的财产共有中，共有人的身份是单一的，虽然在多人共有的状态 下，权利主体的人数可能会比较多，但在身份上却并不具有多重性或复合性而只 是单一的共有权人身份。 其五，权利义务的复杂性。从内容上看，共有所有权大致可包括以下几个方 面：对建筑物整体产生的权利义务；对建筑物某一特定部分产生的权利义务；于 共有部分上设定专用使用权而产生的权利义务；因对建筑物基地的利用而发生区 分所有人与土地所有人之间的权利义务关系。但是一般共有权人的权利义务仅指 各共有人因共有同一财产而发生的权利义务。 ( 三) 建筑物区分所有权人的共有权与一般共有权之区别 建筑物区分所有权中的共有权至少不是民法中的普通共有权，即不是按份共 有或共同共有。王利明先生认为：“共有说更不合理，民法中的普通共有，是指数 人对一物共同享有所有权而非数人对一物分别享有所有权，建筑物区分所有中的 共有权与民法中普通的共有权是有非常明显的区别的。对这种既有共有使用权又 有独占使用权的权利集合，显然是无法被民法中普通共有权所涵盖的。”作为共 有权的一种特殊类型，建筑物区分共有也具有某些共有权的特征，应适用共有权 的基本规则，认定其性质为一种特殊共有。建筑物区分所有权人的共有权具有不 同于一般共有权的权利内容。 一般共有权作为物权法的一项重要的法律制度，它的基本的概念是指两个或 两个以上的权利主体就同一项财产共同享有所有权。其基本法律特征是：共有是 所有权联合的法律形式，而不是一种独立的所有权类型，即共有所有权具有联合 d 段启武著：建筑物区分所有权之研究，载梁慧星主编的民商法论丛第一卷，法律j j 版社1 9 9 4 年版， 第3 2 1 页。 。杨立新著：共有权研究，高等教育出版社2 0 0 3 年版，第1 7 页。 1 0 性；共有的主体是指两个或两个以上的自然人、法人或其他主体，即共有的主体 具有复数性；共有的客体是同一项特定财产，即共有的客体具同一性；共有的内 容包括对内对外双重权利义务关系，即共有的内容具有双重性。 建筑物区分所有权中的共有权具有一般共有权的性质和特征，但与一般共有权 比较，又有如下法律特征： 第一，就类别而言，建筑物区分共有所有权可依多种不同标准而作出多种不 同的分类。如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物之 共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权等。但一般 共有权分为按份共有和共同共有二类。 第二，建筑物区分共有所有权人身份具有复合性。是共有所有权人、专有所 有权人以及建筑物管理团体之成员权人的结合。但一般共有权人的身份简单，即 仅是共有所有权人。 第三，建筑物区分共有所有权的客体范围较广。包括法定共有部分与约定共 有部分。而一般共有权客体通常仅限于一项财产。 第四，建筑物区分共有所有权的权利义务关系复杂。包括全体区分所有权人 对建筑物整体所共同享有的权利义务；对建筑物之一部分所共同享有的权利；因 于共用部分上设定专用使用权而产生的权利义务；因对建筑物基地的利用而发生 的权利义务。但一般共有权人的权利义务单一化各共有权人因共用某一财产 而发生的权利义务。 第五，权利变动方面，建筑物区分所有权中的共用权之设定、转移、消灭取 决于专有权的设定、转移和消灭。即前者对后者具有从属性。但一般共有权之设 定、转移和消灭依各共有人独立为之，无主从关系。另外，建筑物区分所有权中 的共用权在伴随专有所有权出让时，其他区分所有权人一般无优先购买权。而一 般共有权人有优先购买权。 第六，对于标的物分割，建筑物区分所有权中的共用权之标的物不得请求分 割。而一般共有权之标的物，各共有权人则可以请求分割。 ( 四) 建筑物区分所有权人的共有权性质 对于建筑物区分所有权人的共有权性质，学术界存在多种说法，一直争论不 休。正确界定共有权的性质对于权利的行使及纠纷的处理等方面有重要意义。因 此，有必要对其性质的诸学说进行分析。 1 总有说 建筑物区分所有之共有权具有总有的性质：管理权归属于授权性的团体( 如小 区管理委员会) ，用益物权则归属于小区的区分所有权人。日尔曼社会共同体一马 尔克公社为其理论渊源。中世纪时的日尔曼将其部落与村民看作一个共同体。村 落共同体中的村民作为共同体的成员之一，对于村落的共同财产，尤其是土地， 享有占有、使用、收益的权利，而村落共同体一马尔克公社对于共同财产享有处 分管理权。共同财产的所有权的各项权能分属于村民和马尔克公社。借鉴此理论， 从区分所有建筑物的管理权能与用益权能所表现出的分离状态考察，管理权归属 于授权性的团体( 如小区管理委员会，一般简称为小区管委会) ，用益物权则归属 于小区的区分所有权人，因而区分所有之共有权具有总有的性质。但该学说只是 对马尔克公社共同财产的所有权形态与区分所有权中的共有权形态进行了表面上 的比较。但是这种理论的机械套用极不合适：其一，日尔曼马尔克公社是村民与 村落的共同体，而管委会与区分所有权人不是共同体关系。管委会是由全体区分 所有权人选举产生，是委托管理关系，即委托管委会行使一定的管理权。其二， 日尔曼马尔克公社是一个社会共同体，具有法律主体地位。但在我国目前情况下， 小区管委会不具有法律主体地位，其意志取决于全体业主的授权。其三，日尔曼 社会共同体形态下村民的部分权能与共同体的权能的分离构成了村落共同体的所 有权形态。但区分所有权人与管委会之间并非权能分离状态下的结合，两者之间 形成委托关系。总有说当然地抹杀了全体区分所有权人对共有部分的共有关系。 o 王利明著：物权法研究，中国人民大学出版社2 0 0 2 年版，第3 8 6 页。 o 谢在全著：民法物权论上册，中国政法大学出版社1 9 9 9 年版，第2 7 4 页 1 2 2 使用情况说 假如不能具体确定哪一部分的财产为他人使用，也不能按照一定份额确定使 用范围，则只能认定该财产为共同共有的财产。如果某些财产能够确定为何人使 用，能按照一定份额确定使用范围，可认为是按份共有的财产。此观点也有不妥 之处。所有权还有其他重要权能，如收益权和处分权。使用权只是所有权的一项 权能，不能依据对标的物使用的多少或能否按一定的份额使用来认定所有权的性 质。利用区分所有建筑物的共有部分收益时应根据一定的份额比例进行分配。如 设置广告取得收益，获得收益应当按各区分所有权人所持专有部分所占份额进行 分配，不然有失公平。另外，建筑物区分所有权人行使表决权亦应根据各自专有 部分所占份额，而不是依据具体使用情况来确定的。所以，仅仅依据共有部分的 使用情况来确定区分所有建筑物共有部分的性质是不可取的。 3 按份共有说 此说为我国台湾地区之通说。该说指出：区分所有建筑物之共有部分在各区 分所有权人之间的权利分割和权利分享，以及义务承担上，特别是一些费用的分 摊方面是依据各区分所有权人专有部分的份额占整个区分所有部分的建筑面积的 比例来分摊的。于是判定共有权性质为按份共有。稍有不同的是王泽鉴先生分析 指出：“区分所有建筑物之共有部分性质上为分别共有( 按份共有) ，有约定的依照 约定，无约定或者约定不明确的推定为均等。的 按份共有说以某些共同义务分担的事实来说明共有部分之上的共有权性质为 按份共有，是非常牵强的。所谓按份共有，又称分别共有，指两个或者两个以上 的民事主体对同一标的物按照一定的份额享有所有权。主要特征为：各共有权人 按份额享有所有权，即按该份额享有权利及分担义务。但是未分出份额之前，共 有权人行使权利时，不仅仅限于共有物某一特定部分而是及于全物。各共有权人 有权处分自己的份额，如请求分割或者转让其应有的份额。因此如果区分共有权 。王利明著：物权法论，中国政法大学出版社1 9 9 8 年版，第3 9 0 页。 王泽鉴著：物权法第一册，中国政法大学出版社2 0 0 1 年版，第2 0 0 页。 1 3 不能请求按份分割，则这种共有权一定不是按份共有。仅仅对购房人按份分担购 房成本或者按份分摊共用费用即判定按份共有，必然会抹杀区分所有权中之共有 权的特殊性。从而抹杀了建筑物区分所有权制度的独立性。 4 共同共有说 日本学者多主张区分所有建筑物共有部分的性质是共同共有。建筑物区分所 有权中的共有权是依法律规定或者依照契约而形成共同关系，基于此关系而享有 所有权。整体建筑物归全体建筑物区分所有权人共有，但不是按份额享有所有权。 在共有关系维持期间，不得请求分割共有物。建筑物区分所有权之共有是共同共 有，但不是民法物权编之中的一般共有关系，也不是按份共有。该学说肯定了建 筑物区分所有权之共有权的独特性，但对所谓的“共同共有”没有给出确切的定义， 其意义较为模糊，与物权编第八章规定的的共同共有易于混淆。民法物权第二编 第八章之中的共有则是基于个人主义之上，以承认个人自由分割、自由处分其应 有份额为根本特征。但建筑物区分所有权之下的共有是为共同使用目的而共有， 禁止分割。当然法定共有部分事实上也无法分割。 5 建筑物形态区别情况说 建筑物区分所有权人之共有权的性质，应该看建筑物的类型，类型不同则性 质上有所分别。区分所有建筑物在形态上可分为纵割式、横割式与混合式三类。 纵割式区分所有建筑物是指一般连栋式和双并式分间所有的建筑物。这种形态的 区分所有建筑物，各区分所有权人之间的共有部分极为单纯，其所有权与一般单 独所有权基本相同，其共有部分的所有关系宜理解为按份共有。横割式区分所有 建筑物是指上下横切分层所有的建筑物。纵横分割区分所有建筑物是指上下横切、 左右纵割分套分单元所有的建筑物。此乃区分所有建筑物最常见的形态，即现代 公寓大厦之区分形态。横切式建筑形态或者纵横混合式建筑形态，共有权极其典 。梅仲协著：民法要义，中国政法大学出版社1 9 9 8 年版，第5 5 4 - 5 5 5 页。 岱梅仲协著：民法要义，中国政法大学出版社1 9 9 8 年版，第4 0 2 页。 白温丰文：区分所有建筑物之共有部分之法律性质，载法学从刊第1 3 1 期，第9 3 页。 1 4 型。不论纵割式、横割式或是纵横混合切割式，只是区分所有权人对共有部分的 使用方式或使用范围的改变。不会否定区分所有权人按份额享有对共有部分的使 用和收益权，以建筑物的分割方式来确定其共有部分的性质亦是不妥。 上述以上任何一种学说都有不完善甚至荒谬之处。其根本点在于都力图从现 有的普通共有权理论中寻求解释，这在逻辑上是行不通的。生活中所存在的同一 个所有权之下的共有，无非是按份共有和共同共有。但建筑物区分所有状态下的 共有，应与普通共有分别属于不同的领域，不能在普通共有权理论中寻求解释。 所以，区分所有权之下的“共有权”的产生，并非基于各区分所有权人在该共有部 分上有一个共同( 或按份) 的所有权，而首先是因为区分所有建筑物某些部分在物 理上的共用性而产生的，这正是区分共有部分必须共用，不得依据专有所有权而 请求分割的原因所在。建筑物区分所有权中的的共有既不同于按份共有，也不同 于共同共有，而是性质上具有全新的独立性。应将其定性为一种全新的共有权性 质，而没必要拘泥于原先普通共有权的框架之下，以至于自相矛盾，捉襟见肘。 在对关于共有权性质的各种学说的综合研究与分析之后，足以表明我们需要给予 这新生的共有权状态以全新的定性，否则原有的理论就只能使我们裹足不前。任 何事物都是不断发